前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇農(nóng)村承包土地管理辦法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

農(nóng)村承包土地管理辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地； 土地流轉(zhuǎn)； 流轉(zhuǎn)原則； 流轉(zhuǎn)方式

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)概念界定

（一）農(nóng)村土地

對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的研究首先需要界定農(nóng)村土地的內(nèi)涵，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)村土地指農(nóng)民集體和國家所有但依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的各類土地。范圍主要有:農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地與國家所有依法歸農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)用地。

（二）土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)包括兩種情況：土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)包括土地的買賣、贈與、征收等。在我國目前土地流轉(zhuǎn)的實踐中，所有權(quán)的流轉(zhuǎn)基本上是從集體所有流向國家所有，即只允許農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，主要是國家進行征地時土地的所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>

（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要是國家通過征收的程序?qū)⑥r(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，因為我國現(xiàn)行立法原則上不支持宅基地使用權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)1。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進行流轉(zhuǎn)。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則是指在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，貫穿于整個流轉(zhuǎn)過程的總的指導思想和基本準則，在土地流轉(zhuǎn)中，發(fā)揮著指導、約束、和補充功能。

（一）農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的原則主要是土地征收過程中應該遵守的原則。主要包括依法原則、合理補償原則。

1、依法原則

我國現(xiàn)行《憲法》第十條明確規(guī)定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償"，同時，在《土地管理法》第二條中規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

2、合理補償原則

我國憲法明確規(guī)定對土地實行土地征收的要給予補償，我國《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定"征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。"《土地管理法》和《土地管理法實施條例》對補償?shù)臉藴首鞒隽司唧w的規(guī)定。

（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

1、依法原則

依法原則指土地流轉(zhuǎn)必須依照法律、法規(guī)的規(guī)定，主要是依照《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)。依法原則要求流轉(zhuǎn)的期限合法、流轉(zhuǎn)的用途合法、流轉(zhuǎn)的程序合法。

①流轉(zhuǎn)的期限合法。

《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限都做出了硬性規(guī)定。這就要求流轉(zhuǎn)雙方在協(xié)商土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限時，不能超過承包期的剩余期限。也就是說，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)最長的期限：農(nóng)地為三十年，草地為三十年至五十年，林地為三十年至七十年。

②流轉(zhuǎn)的用途合法

對于流轉(zhuǎn)的土地，流入方必須遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，《物權(quán)法》第一百二十本條規(guī)定：未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。這就要求：流轉(zhuǎn)的土地，非經(jīng)法定程序批準，不能用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

③流轉(zhuǎn)的程序合法

流轉(zhuǎn)的程序合法主要是指流轉(zhuǎn)必須履行法定的程序，流轉(zhuǎn)雙方應該簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應當及時向發(fā)包方備案，以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當事先向發(fā)包方提出申請。受讓方再次流轉(zhuǎn)的，必須取得原承包方的同意。

2、意思自治原則

《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應當遵循平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。本條所體現(xiàn)的就是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的意思自治原則。

3、堅持有利發(fā)展、穩(wěn)步推進的原則

在堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度不變的前提下，適應當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展要求，積極穩(wěn)妥推進土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)，對農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移較充分的村，鼓勵整體集中連片流轉(zhuǎn);對農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移還不夠充分的村，鼓勵農(nóng)戶相互流轉(zhuǎn)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的種類根據(jù)人的主觀意愿，土地流轉(zhuǎn)可分為主動的土地流轉(zhuǎn)和被動的土地流轉(zhuǎn)。

（一）主動的土地流轉(zhuǎn)

主動土地流轉(zhuǎn)指在平等的基礎(chǔ)上，根據(jù)本人的意愿將其所有的土地所有權(quán)、承包權(quán)和使用權(quán)，遵循一定的程序轉(zhuǎn)讓給他人占有、使用、收益和處分的行為。我國農(nóng)村土地的主動流轉(zhuǎn)主要是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，其可以分為：低層次的土地流轉(zhuǎn)、市場行為的土地流轉(zhuǎn)和資本化的土地流轉(zhuǎn)。

1、低層次的土地流轉(zhuǎn)

低層次土地流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間，是比較初級的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)類型形式，主要包括互換、代耕代種。

2、市場行為的土地流轉(zhuǎn)

市場行為的土地流轉(zhuǎn)是指通過市場手段，將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人從而得到一定的收益的行為。目前我國主要有四種類型：一是出租，二是土地使用權(quán)買賣，三是土地信托，四是反租倒包2。

農(nóng)村承包土地管理辦法范文第2篇

1.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)概念的 4個要點

第一，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是存在于集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。也就是說，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的標的物，是集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財產(chǎn)。從登記角度看，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織成員承包經(jīng)營的，由發(fā)包人與承包人訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務。而農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營的，根據(jù)《土地管理法》第十五條第二款的規(guī)定，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。

第二，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。承包人對于承包土地等生產(chǎn)資料有權(quán)獨立、使用、收益，進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，并排除包括集體組織在內(nèi)的任何組織或個人的非法干涉。

第三，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地等生產(chǎn)資料的權(quán)利。

第四，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是有一定期限的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》第十四條、第十五條的規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的成員承包本集體經(jīng)濟組織的土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，期限為30年。在此期限內(nèi)，個別承包經(jīng)營者之間對承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準?！锻恋毓芾矸ā贰ⅰ掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》規(guī)定，承包耕地、園地、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地從事種植業(yè)生產(chǎn)活動，在承包方依法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后，應頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證予以確認；承包草原、水面、灘涂從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的，依照《草原法》、《漁業(yè)法》等有關(guān)規(guī)定實施確權(quán)發(fā)證。

2.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有3個法律特征

第一，流轉(zhuǎn)主體是依法享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶。農(nóng)戶可以依自己的意思，對享有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、互換、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進行流轉(zhuǎn)，任何組織和個人不得強迫或者阻礙。

第二，流轉(zhuǎn)客體是承包方承包權(quán)依附的承包合同或合同標的物。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實際上是對地上權(quán)的具體處分，其中包括對承包合同的處分和對承包合同標的物的處分。前一種處分是指農(nóng)戶將與集體經(jīng)濟組織簽訂的承包合同有條件地轉(zhuǎn)讓給第三人，從而解除與集體經(jīng)濟組織的承包關(guān)系；后一種處分是指不改變原與集體經(jīng)濟組織的承包關(guān)系，而是將承包合同的標的物轉(zhuǎn)由第三人使用、收益和控制。

第三，流轉(zhuǎn)目的是為了處分收益或獲得補償。依照《土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后可以依法取得轉(zhuǎn)包金、租金、轉(zhuǎn)讓費等，這種流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

農(nóng)村承包土地管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：貸款抵押；民間融資；農(nóng)地抵押

文章編號：1003－4625（2008）07－0082－03中圖分類號：F830.58文獻標識碼：A

當前,農(nóng)村貸款難是制約我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”問題。造成這一問題的根本原因在于按照現(xiàn)行的貸款規(guī)則和法律制度，農(nóng)民難以找到有效的貸款抵押資產(chǎn)。事實上, 我國農(nóng)村并不缺乏抵押物, 農(nóng)村集體土地、林地和宅基地都是重要的經(jīng)濟資源, 它們具有很強的保值性，適合作貸款抵押物。全國農(nóng)民擁有20 億畝耕地、50 億畝的非耕地（含山地），如果每畝耕地價值5 萬元，每畝山地2 萬元，總價值應該在200 萬億元以上，這是一筆很大的抵押資產(chǎn)。所以, 我們急需從制度方面創(chuàng)新，建立適合我國國情的農(nóng)地抵押制度，從而解決農(nóng)村發(fā)展的“瓶頸”問題。

一、現(xiàn)行制度限制了農(nóng)地抵押業(yè)務的開展

（一）現(xiàn)行法律制度限制了農(nóng)地抵押的開展

有關(guān)農(nóng)地抵押的法律制度主要規(guī)定在《擔保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》等法律法規(guī)中，這些法律法規(guī)對農(nóng)地抵押問題采取了嚴格限制的態(tài)度。

依據(jù)《擔保法》第34條第1款第(五)項、第36條第3款和第37條第1款第(二)項的有關(guān)規(guī)定，除兩種情況外，農(nóng)地本身不能單獨設(shè)定抵押。這兩種例外情形是：第一，承包的荒山、荒溝、荒丘和荒灘等荒地的使用權(quán)；第二，以鄉(xiāng)( 鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物作為抵押物，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。也就是說，除“四荒”、農(nóng)村集體企業(yè)廠房占用的農(nóng)地外,其他農(nóng)地一律不得抵押。

《農(nóng)村土地承包法》第49條規(guī)定：“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的,其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?！痹摲ǖ?2條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法進行轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)?！狈治鲞@兩條規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)：以招標、拍賣和公開協(xié)商的方式承包的農(nóng)地可以抵押；以家庭承包方式承包的農(nóng)地能否作為貸款的抵押物，法律規(guī)定的比較模糊，有人認為第32條為我國農(nóng)地抵押的設(shè)定預留了空間，并對第32條作擴大解釋，把抵押理解為就是“其他方式”；有人作限制性解釋，認為抵押被劃在合法流轉(zhuǎn)方式之外。《農(nóng)村土地承包法》中有關(guān)農(nóng)地抵押條文的模糊性規(guī)定，為實踐中順利開展農(nóng)地抵押設(shè)置了障礙。

《土地管理法》第63條對鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)的抵押作了如下規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！庇腥苏J為這一規(guī)定是為我國農(nóng)地抵押開了一個小口，但也有人認為《土地管理法》是2004年修訂的，按照后法（指2007年頒布實施的《物權(quán)法》）優(yōu)于前法來看，應當說鄉(xiāng)村建設(shè)用地是不允許設(shè)定抵押的。

《物權(quán)法》第128條規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)可依法定方式（指《土地承包法》第32條規(guī)定的轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓方式)流轉(zhuǎn)，排除了抵押；第183條規(guī)定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；第184條中規(guī)定了耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外；第201條規(guī)定了集體土地所作抵押在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途?？傮w上說，《物權(quán)法》中有關(guān)農(nóng)地抵押的規(guī)定，沒有新的突破，沒能建立農(nóng)地抵押制度。

（二）目前的信貸管理辦法束縛了農(nóng)地抵押的手腳

目前，基層農(nóng)村信用社仍在使用20世紀90年代初期制定的信貸管理辦法，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，這種信貸管理辦法在貸款金額、擔保條件和程序上根本無法適應農(nóng)民貸款的需要。以擔保為例，按目前的信貸管理辦法符合條件的擔保人不多，農(nóng)民缺乏有效的抵押物，即使部分農(nóng)民有抵押物，他們也難以承受過高的評估費。

二、實踐對現(xiàn)行制度的突破

（一）地方政府積極進行農(nóng)地抵押試點

實踐中，一些地方政府出臺了試點性的地方法規(guī)，不斷突破現(xiàn)行法律制度。立法者嚴格限制農(nóng)地抵押的意圖是為了防止農(nóng)民因無法償還到期債務被行使抵押權(quán)而喪失土地這一基本生活來源, 以及由此引發(fā)的農(nóng)村土地用途的改變和農(nóng)民的生活失去保障、影響農(nóng)村的穩(wěn)定。但多年來的實踐表明, 這種限制性規(guī)定非但無助于有效保護農(nóng)村集體土地、遏制耕地的大量流失, 反而成為阻礙農(nóng)民獲得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的掣肘，這促使一些地方政府出臺了有關(guān)農(nóng)地抵押的試點性地方法規(guī)?！稄V東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》明確了集體土地使用權(quán)可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，但規(guī)定通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》也明確了集體土地使用權(quán)可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。當然，這些突破僅限于建設(shè)用地，對家庭承包的農(nóng)地是否可以抵押，仍是一個尚未突破的。

土地使用權(quán)是農(nóng)民擁有的大宗財產(chǎn)之一，禁止農(nóng)地抵押, 將使農(nóng)民失去融資擔保的主要來源, 堵塞農(nóng)民的資金來源, 這對于農(nóng)業(yè)發(fā)展是十分不利的?？梢哉f, 農(nóng)地抵押制度的改革已迫在眉睫、刻不容緩?！稖刂萑請蟆?007年4月17日報道，溫州市將在該市蒼南縣試辦集體土地性質(zhì)的房產(chǎn)抵押貸款，計劃發(fā)放貸款1000 萬元以上，將在《擔保法》、《物權(quán)法》等法律文件限制的情況下，放寬擔保條件，以“集體土地房產(chǎn)抵押+房產(chǎn)所在地村民保證”方式，進行“破冰”之旅的試點。業(yè)內(nèi)人士指出，一旦蒼南縣集體土地房產(chǎn)抵押貸款“破冰”成功，將給農(nóng)民和農(nóng)村小企業(yè)一把創(chuàng)業(yè)的“金鑰匙”，對解決新農(nóng)村建設(shè)中的資金問題有著重要意義。

（二）民間融資已經(jīng)采用農(nóng)地抵押的辦法

最近幾年，民間出現(xiàn)了以農(nóng)地為抵押物的貸款事例，這是一種“地下突破”。云南文山自治州的民間金融組織對于無力償還貸款的農(nóng)戶，采取暫時收取其承包的土地, 轉(zhuǎn)租給其他人耕種若干年, 以土地收益償還全部貸款本息后，將土地歸還貸款人(即原土地承包人)。此案例違反了嚴禁農(nóng)地承包人私自轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，但這種民間融資抵押案例為長期困擾農(nóng)村金融發(fā)展的“抵押難”問題, 提供了一個探索性的解決方案，這也說明我國建立農(nóng)地抵押制度是可行的、必要的。

（三）目前實施農(nóng)地抵押的時機已經(jīng)到來

我國最早試行農(nóng)地金融制度的地方是貴州省湄潭縣，該縣于1988年在中央和地方的資金、政策支持下，成立了土地金融公司，向土地經(jīng)營者發(fā)放農(nóng)地使用權(quán)抵押信貸。1997年經(jīng)原土地金融公司改建的湄潭土地開發(fā)投資公司，因虧損嚴重被撤銷，這一結(jié)果標志著農(nóng)地金融制度試驗以失敗告終。筆者認為失敗的原因主要是時機不到，因為當時該地區(qū)的經(jīng)濟過于落后，農(nóng)民對資金的渴求還不強烈，農(nóng)村貸款難問題還不突出。目前，這種情況已經(jīng)不存在，在經(jīng)濟比較發(fā)達的農(nóng)村已經(jīng)具備農(nóng)地抵押制度的實施條件。

三、農(nóng)地抵押制度的創(chuàng)新

在經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟需要大量的資金。但由于農(nóng)業(yè)自身積累機制較弱,國家財力有限,拿不出更多的資金投向農(nóng)業(yè),土地是我國農(nóng)民的最大資產(chǎn),農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金最終還必須依靠農(nóng)地抵押制度創(chuàng)新來解決。

（一）建立和完善農(nóng)地抵押配套制度

農(nóng)地抵押制度不僅在于其本身的創(chuàng)新, 而且有賴于相關(guān)制度的構(gòu)建，這些制度包括土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性、農(nóng)地金融機構(gòu)獨立經(jīng)營、農(nóng)地價值評估、承包經(jīng)營權(quán)登記和證書發(fā)放制度。

土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)不被認可, 我國農(nóng)地的抵押問題就無法徹底解決。因此，盡快賦予農(nóng)民對集體土地完全、充分的所有并確認土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì), 才能為農(nóng)地抵押制度的建立提供基礎(chǔ)環(huán)境。

建立保證農(nóng)地金融機構(gòu)獨立有效運作的制度。要實施農(nóng)地抵押制度，必須設(shè)立從事農(nóng)地抵押貸款業(yè)務的農(nóng)村土地金融機構(gòu), 由其負責辦理農(nóng)地抵押貸款。根據(jù)先進國家的經(jīng)驗，農(nóng)地金融機構(gòu)一般由國家投資設(shè)立，為保證其成功運作，我們必須建立保證農(nóng)地金融機構(gòu)獨立有效運作的制度, 不受其他任何組織和個人的非法干預。

農(nóng)地價值評估、承包經(jīng)營權(quán)登記和證書發(fā)放是農(nóng)地抵押的基礎(chǔ)，我們要建立這些基礎(chǔ)性的配套制度。據(jù)《經(jīng)濟日報農(nóng)村版》報道，國土資源部爭取從2007 年起用三年左右時間完成城鄉(xiāng)土地全部登記工作。國土資源部的《地籍管理“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要》規(guī)定，“十一五”期間，集體土地使用權(quán)登記率達到95%以上。今后，國土資源部們要盡快落實這些目標。同時，我們要積極開展農(nóng)地的分等定級工作，建立農(nóng)地價值評估機構(gòu)，使每一塊農(nóng)地的位置、數(shù)量、等級、權(quán)屬和價值等都有明確的記載, 為農(nóng)地抵押提供依據(jù)。

（二）建立農(nóng)地抵押法律制度

我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢都迫切要求建立農(nóng)地抵押制度，而現(xiàn)行的法律制度明顯制約了我國農(nóng)業(yè)發(fā)展。所以,我們必須改革這種現(xiàn)狀, 加快建立我國農(nóng)地抵押法律制度，使我國的農(nóng)地抵押有法可依, 有章可循。這些法律制度主要包括：

1.農(nóng)地抵押設(shè)置的規(guī)定

設(shè)定抵押的農(nóng)地范圍要廣泛,除“四荒”外, 還應包含農(nóng)民合法取得的耕地、自留地、自留山和宅基地的土地使用權(quán)。地上農(nóng)作物雖依附于土地，但二者并非主物與從物的關(guān)系，現(xiàn)行司法解釋也未將地上農(nóng)作物視為土地的從物?！丁磽７ā等舾蓡栴}的解釋》第52條規(guī)定，“當事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押的, 土地使用權(quán)部分的抵押無效”，為保持法律的穩(wěn)定性，以農(nóng)地承包權(quán)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)的效力不應及于地上的農(nóng)作物，但當事人另有約定的除外。

2.對抵押農(nóng)地處置的規(guī)定

在抵押農(nóng)地的處置上, 應允許通過私力救濟實現(xiàn)擔保物權(quán)，只有在擔保物權(quán)無法通過私力救濟的情況下才有必要通過司法程序執(zhí)行, 保障農(nóng)地抵押權(quán)快捷、低成本地實現(xiàn)。農(nóng)地抵押不同于一般抵押，對抵押權(quán)的實現(xiàn)方式要作特殊規(guī)定:一是抵押人可以有償將農(nóng)地承包權(quán)流轉(zhuǎn)給他人，抵押權(quán)人就其收益優(yōu)先受償；二是抵押權(quán)人亦可采取公開拍賣的方式(商業(yè)拍賣或由法院強制拍賣)，將農(nóng)地承包權(quán)出賣給出價最高者，并就其收益優(yōu)先受償。

3.建立農(nóng)地使用權(quán)消滅時抵押權(quán)人的保護制度

農(nóng)地使用權(quán)消滅的第一種情況是國家因公共利益征用農(nóng)地，農(nóng)地使用權(quán)歸于消滅，抵押權(quán)人可就該抵押物的補償費優(yōu)先受償。農(nóng)地抵押登記具有公信力，征地機關(guān)非經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得將屬于抵押人所有的補償費交付與抵押人。如果被擔保的農(nóng)地抵押貸款已屆清償期，抵押權(quán)人可以直接向征地機關(guān)請求給付，未屆清償期，可以將補償費予以提存。

農(nóng)地使用權(quán)消失的第二種情況是發(fā)包方依法收回承包地，因抵押權(quán)依附于農(nóng)地使用權(quán)，作為利的權(quán)利消滅時，設(shè)置于其上的抵押權(quán)隨之消滅，抵押權(quán)人得不到任何補償，明顯不利于抵押權(quán)的保護。所以，可以規(guī)定：一是農(nóng)地所有權(quán)人可對該土地再次進行發(fā)包，其所得的承包費應優(yōu)先償還抵押權(quán)人；二是抵押權(quán)人可以對剩余年限內(nèi)的農(nóng)地使用權(quán)進行拍賣或變賣，從拍賣或變賣所得的價金中優(yōu)先受償。

4.對農(nóng)地抵押的限制

針對學界關(guān)于農(nóng)地承包權(quán)抵押的爭論與立法的反復，筆者認為，立法者和學界的種種顧慮不無道理，為防止我國農(nóng)地抵押可能帶來的耕地流失和農(nóng)民失去土地等負面效應, 可以對農(nóng)地抵押設(shè)置一定的限制條件。例如限定土地的用途,規(guī)定受讓人不得改變土地的原有用途。也可以對抵押人的利益加以適當保護, 規(guī)定抵押人在喪失土地使用權(quán)后對該土地享有優(yōu)先租賃權(quán), 從而保留農(nóng)民耕種土地的基本權(quán)利。應該對實現(xiàn)抵押權(quán)時農(nóng)地受讓人的主體資格進行必要的限制，防止無能力及無心從事農(nóng)地經(jīng)營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達到保護耕地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。

總之，農(nóng)地金融制度的建立是解決農(nóng)村貸款難問題的重要途徑，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和我國法律制度的進一步完善，農(nóng)地抵押制度在我國的推廣是可行的，應允許家庭承包的農(nóng)地進行抵押，以充分發(fā)揮土地的效能，解決農(nóng)村貸款難的問題。

參考文獻：

[1] 李昌平.新農(nóng)村建設(shè)需要制度創(chuàng)新.學習時報[N].2007-2-5(4).

[2] 尤成勇.蒼南“試水”我國農(nóng)地房產(chǎn)抵押貸款.溫州日報[N].2007-4-17(4).

[3] 朱明.突破農(nóng)地擔保難問題亟待法律制度創(chuàng)新.理論前言[J].2007,(1).

農(nóng)村承包土地管理辦法范文第4篇

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認為，以此來作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。

對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應當符合土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。”《土地管理法》第六十條“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認給單位或個人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：

1）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。

當然在對待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，我國有其特殊的規(guī)定。

對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現(xiàn)實現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，根據(jù)《擔保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。

再比如，對于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán)，應當自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。

為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應區(qū)域范圍內(nèi)的某一級政府主導分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場或登記機構(gòu)，明確規(guī)定相應集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報、相應權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

再次，規(guī)定或指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟制度。

第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應重新定義，并在相應法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進行詳細規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。

zuozhe:彭鑫

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國擔保法

4）中華人民共和國商業(yè)銀行法

5）《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

6）《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定

農(nóng)村承包土地管理辦法范文第5篇

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及突出問題

1.1產(chǎn)權(quán)界定不清導致流轉(zhuǎn)困難重重

產(chǎn)權(quán)明晰是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場的客觀要求，憲法規(guī)定“農(nóng)村、郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于集體所有”，而對于集體的劃分，有“鄉(xiāng)集體”“村集體”及“村民小組”等區(qū)別，由此帶來的集體權(quán)歸屬問題界定不清，導致土地在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛。

1.2流轉(zhuǎn)手續(xù)繁雜，不規(guī)范問題突出

從我國土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展實際來看，還處于低級自發(fā)階段，使得一些土地流轉(zhuǎn)在操作規(guī)程及實施方法上存在繁瑣及不規(guī)范問題。比如一些土地在流轉(zhuǎn)時，涉及農(nóng)業(yè)、國土、水利、林業(yè)等多個職能部門的審批，加之國家不同法律、規(guī)定間的制約，使得土地流轉(zhuǎn)陷入繁瑣囹圄。例如，一些林業(yè)用地不得變更其他用途的規(guī)定；一些荒山、水域等因法律制約而無法有效配置和利用；一些土地在流轉(zhuǎn)時需要辦理大量手續(xù)，各部門在審批時又相互掣肘。加之一些農(nóng)民對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律不了解，對土地流轉(zhuǎn)及土地使用權(quán)缺乏相關(guān)評估和咨詢，導致后期土地使用權(quán)益無法得到保障，延伸出諸多矛盾。

1.3缺乏土地流轉(zhuǎn)長效機制

土地流轉(zhuǎn)在機制建設(shè)上要明確，要具備科學性、制度化、規(guī)范化。針對一些農(nóng)民自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)行為，因缺乏長效保障機制，使得土地流轉(zhuǎn)中得不到實質(zhì)性收益，既制約了農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的積極性，又不利于促進農(nóng)村經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。比如一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部依靠政令來強制農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)，而簽訂手續(xù)后又改變土地使用用途，私下與承租者達成某種交易，違背土地流轉(zhuǎn)規(guī)程，破壞有序的土地流轉(zhuǎn)秩序。

1.4城鄉(xiāng)土地制度差異化加大流轉(zhuǎn)阻力

針對我國城鄉(xiāng)土地設(shè)置的偏差，城市土地與農(nóng)村土地無法實現(xiàn)平等的交換。比如國有用地在征集中，對農(nóng)村土地的征地資金要低于城市用地，而對城市用地的資金補償要高于農(nóng)村用地；對農(nóng)村集體土地不能進行買賣，而城市居民土地可以自由抵押、買賣；另外，農(nóng)村集體土地未能納入統(tǒng)一土地監(jiān)管體系中，盡管在法律上也對之進行了規(guī)定，但實際操作中仍然各行其是，導致農(nóng)村土地管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計不準確，管理不到位。

2完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的紓解對策

2.1逐步建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)流通市場管理體系

加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的管理，必須要從健全土地流轉(zhuǎn)制度上，規(guī)范土地流通市場行為，更好地發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)的積極效用，為轉(zhuǎn)出方、承租方營造良好的交易環(huán)境。同時，針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程的監(jiān)督與管理，要從法律、監(jiān)督體系完善上來打擊和遏制非法交易行為。在土地流轉(zhuǎn)市場管理上，可以運用價格調(diào)控機制來引導農(nóng)村土地的供給與需求，并引入農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系來評價土地價值，協(xié)同好土地的供求關(guān)系、收益分配平衡。一是要從宏觀經(jīng)濟上來調(diào)整土地管理機制，嚴格控制土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，遏制土地碎片化，促進農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展；二是健全土地流轉(zhuǎn)市場中介服務，加強對土地流轉(zhuǎn)的信息、咨詢、預測管理，完善農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的服務功能，營造良好的土地流通市場環(huán)境；三是加強對農(nóng)村土地使用權(quán)證管理，積極推進農(nóng)村土地使用權(quán)證券化管理進程。

2.2構(gòu)建農(nóng)民自愿原則，合理導入土地定價權(quán)

由于我國土地流轉(zhuǎn)市場管理不規(guī)范，特別是市場定價要素的缺失，多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府來定價，使得農(nóng)民權(quán)益得不到有效保護，加大了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險。因此，要從土地流轉(zhuǎn)政策、定價規(guī)則制定上，以法律為保障來保護農(nóng)民權(quán)益；尊重農(nóng)民的自愿原則，杜絕以行政手段來強制土地流轉(zhuǎn)，破壞農(nóng)民土地和降低農(nóng)民收益。另外，要加強對土地流轉(zhuǎn)中土地所有權(quán)性質(zhì)的保護，從經(jīng)營權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)、定價權(quán)等獨立性上來規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)濟集約化發(fā)展。

2.3推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的根本任務是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。通過土地流轉(zhuǎn)來實現(xiàn)各生產(chǎn)要素的合理化配置，優(yōu)化人力、物力、財力投入，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。因此，在制定和實施土地流轉(zhuǎn)機制中，要將土地使用權(quán)作為規(guī)?；?jīng)營的基礎(chǔ)地位，要著力構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)服務組織，從信息平臺建設(shè)上對外可開發(fā)土地資源信息。加強對農(nóng)村土地供應及土地交易平臺建設(shè)，鼓勵外出農(nóng)民將承包地剩余承包期一次性流轉(zhuǎn)出去；對長期外出農(nóng)民，遷入城鎮(zhèn)定居、有穩(wěn)定收入的農(nóng)民，鼓勵自愿退出承包土地，交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府統(tǒng)一實施規(guī)?；?jīng)營和發(fā)展。另外，根據(jù)現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對土地管理的級能和權(quán)限，建立和推動適應現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)承包管理體系。

2.4完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督與管理體系

圍繞農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的矛盾及糾紛問題，務必做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督與管理工作。從現(xiàn)行土地制度、法律、法規(guī)建設(shè)來看，一方面要加強對土地所有權(quán)、土地承包權(quán)、土地使用權(quán)的監(jiān)督，另一方面從政策制定上，對不適宜當前農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一些條款進行修改和調(diào)整，特別是對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序的完善，要從具體管理辦法、合同、流程上進行改進，切實規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。

3結(jié)語