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新修正的土地管理法范文第1篇

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條 例》，（以下簡稱《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條 例》）結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 省人民政府土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全省土地的管理和監(jiān)督工作。

州、市人民政府（地區(qū)行署）土地行政主管部門和縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和監(jiān)督工作。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃編制、耕地保護(hù)、集體土地建設(shè)用地審核和處理職權(quán)范圍內(nèi)的土地權(quán)屬爭議工作。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理所或土地管理員承辦日常工作。

第二章 土地所有權(quán)和使用權(quán)

第三條 國有土地的所有權(quán)和農(nóng)民集體土地的所有權(quán)，依照《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條 例》的規(guī)定確認(rèn)。

確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《森林法》、《草源法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第四條 全省依法實(shí)行土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利登記發(fā)證制度。

依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地使用權(quán)出租、抵押等他項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第五條 農(nóng)民集體土地所有者、集體土地建設(shè)用地使用者，必須持有關(guān)土地權(quán)屬證明材料，向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門申請土地登記。土地行政主管部門對申請登記的土地進(jìn)行調(diào)查、審核后，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)登記，核發(fā)《集體土地所有證》、《集體土地使用證》。

設(shè)區(qū)的市人民政府可以對轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記。

第六條 國有土地使用者，必須持有關(guān)土地權(quán)屬證明材料，向土地所在地的市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門申請土地登記。省直機(jī)關(guān)、中央駐甘企業(yè)事業(yè)單位和跨市、縣行政區(qū)域的企業(yè)事業(yè)單位使用國有土地的，向省人民政府土地行政主管部門申請土地登記。土地行政主管部門對申請登記的土地進(jìn)行調(diào)查、審核后，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)登記，核發(fā)《國有土地使用證》。

未確定使用權(quán)的國有土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊，負(fù)責(zé)保護(hù)管理，土地行政主管部門具體實(shí)施。

第七條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)或因轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，依法改變土地用途及其他土地登記內(nèi)容的，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件在30日內(nèi)，向原批準(zhǔn)土地登記的人民政府土地行政主管部門申請變更登記。

第八條 依法出租、抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人必須自合同簽訂之日起15日內(nèi)向原批準(zhǔn)土地登記的人民政府土地行政主管部門申請登記，由原土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地使用權(quán)出租、抵押登記，核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

第九條 有下列情形之一的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記：

（一）依法收回土地使用權(quán)的；

（二）土地使用權(quán)有償使用合同約定的期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（三）土地使用權(quán)出租、抵押等他項(xiàng)權(quán)利終止的；

（四）其他應(yīng)當(dāng)依法辦理土地注銷登記的。

第十條 土地登記機(jī)關(guān)對土地權(quán)屬證明材料齊全的土地初始登記和變更登記申請必須及時(shí)予以受理。土地初始登記自受理申請之日起30日內(nèi)辦理完結(jié)；土地變更登記自受理申請之日起15日內(nèi)辦理完結(jié)。

土地登記機(jī)關(guān)或土地權(quán)利人發(fā)現(xiàn)登記內(nèi)容有誤的，原土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以更正。

第十一條 申請土地初始或變更登記的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定交納土地登記費(fèi)。

第三章 土地利用規(guī)劃和耕地保護(hù)

第十二條 省土地利用總體規(guī)劃，由省人民政府組織有關(guān)部門編制，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

蘭州市城市土地利用總體規(guī)劃，由蘭州市人民政府組織有關(guān)部門編制，經(jīng)省人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

州、市（地區(qū)）、縣（市、區(qū)）土地利用總體規(guī)劃，由本級(jí)人民政府（地區(qū)行署）組織有關(guān)部門編制，逐級(jí)上報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府編制，逐級(jí)上報(bào)州、市人民政府（地區(qū)行署）批準(zhǔn)。

第十三條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地利用年度計(jì)劃管理，實(shí)行建設(shè)用地總量控制。土地利用年度計(jì)劃由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制，并按照土地利用總體規(guī)劃的審批程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

第十四條 州、市人民政府（地區(qū)行署）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，采取措施，確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。

耕地總量減少的地區(qū)，由省人民政府責(zé)令在規(guī)定期限內(nèi)組織開墾與所減少耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，并由省人民政府土地行政主管部門會(huì)同農(nóng)業(yè)行政主管部門驗(yàn)收。

土地后備資源匱乏的地區(qū)，新增建設(shè)用地后，新開墾耕地的數(shù)量不足以補(bǔ)償所占用耕地?cái)?shù)量的，必須報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)減免本行政區(qū)域內(nèi)開墾耕地的數(shù)量，進(jìn)行易地開墾。

第十五條 州、市（地區(qū)）、縣（市、區(qū)）劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80％以上，具體數(shù)量指標(biāo)根據(jù)全省土地利用總體規(guī)劃逐級(jí)確定。

劃定的基本農(nóng)田，由縣級(jí)人民政府在當(dāng)?shù)赜枰怨?，建立保護(hù)檔案，依法嚴(yán)格管理。

第十六條 非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法實(shí)施條 例》

第十六條 的規(guī)定，負(fù)責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀聪鄳?yīng)的耕地開墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納耕地開墾保證金。耕地開墾保證金按占用耕地補(bǔ)償方案確定的耕地開墾計(jì)劃分期返還。沒有條 件開墾和開墾的耕地不符合要求的，按規(guī)定的耕地開墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納或用保證金抵交相應(yīng)的耕地開墾費(fèi)。

耕地開墾費(fèi)和耕地開墾保證金由省人民政府土地行政主管部門或州、市人民政府（地區(qū)行署）土地行政主管部門在辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用報(bào)批時(shí)收取。耕地開墾費(fèi)繳同級(jí)財(cái)政，專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于開墾新的耕地。

第十七條 已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門按所占耕地前三年平均年產(chǎn)值的2 倍收取土地閑置費(fèi)，繳同級(jí)財(cái)政，專戶儲(chǔ)存，主要用于開墾新的耕地；連續(xù)二年未使用的，依法無償收回用地單位的土地使用權(quán)。

第十八條 在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開墾區(qū)內(nèi)，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)持土地開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證資料和有關(guān)部門的審核意見，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出申請，經(jīng)審核后，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，頒發(fā)土地開發(fā)許可證，依法取得一定年期的土地使用權(quán)。

依照前款規(guī)定一次性開發(fā)國有土地50公頃以下的，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；50公頃以上100 公頃以下的，由州、市人民政府（地區(qū)行署）批準(zhǔn)；100 公頃以上600 公頃以下的，由省人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開墾區(qū)內(nèi)，開發(fā)農(nóng)民集體所有的荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

批準(zhǔn)土地開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)逐級(jí)上報(bào)省人民政府土地行政主管部門備案。

第十九條 縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織制訂土地整理方案，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

土地整理所需費(fèi)用按照誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則，由集體經(jīng)濟(jì)組織和土地使用者共同承擔(dān)，國家給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

第二十條 因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)復(fù)墾，沒有條 件復(fù)墾或復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)。土地復(fù)墾費(fèi)根據(jù)土地被破壞程度、復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)墾工程量等，由批準(zhǔn)用地的縣級(jí)以上人民政府確定，同級(jí)土地行政主管部門收取，繳同級(jí)財(cái)政，專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾。

復(fù)墾的土地，由批準(zhǔn)用地的人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)驗(yàn)收。

因地下開采造成農(nóng)民集體土地嚴(yán)重塌陷，不能恢復(fù)利用的，除按規(guī)定繳納土地復(fù)墾費(fèi)外，比照征用土地給土地使用者予以適當(dāng)補(bǔ)償。

第四章 建設(shè)用地審批和管理

第二十一條 國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目和省人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目占用土地，以及蘭州市在城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地，涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用的，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

前款規(guī)定以外的建設(shè)用地涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用的，由省人民政府批準(zhǔn)。在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地，涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用的，由州、市人民政府（地區(qū)行署）批準(zhǔn)。

第二十二條 征用基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

征用前款規(guī)定數(shù)額以下的土地，由省人民政府批準(zhǔn)，報(bào)國務(wù)院備案。

第二十三條 征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目和省人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目征用土地，由省人民政府統(tǒng)一組織實(shí)施。

第二十四條 征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，按《土地管理法》第四十七條 規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和被征用土地上的附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）土地補(bǔ)償費(fèi)征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地的，按被征用土地所在村同一地域耕地前三年平均年產(chǎn)值的2 至4 倍補(bǔ)償，征用村民住宅用地按3 至5 倍補(bǔ)償，征用荒地、廢棄地和連續(xù)四年以上十年以下棄耕地等按2 倍補(bǔ)償。

（二）安置補(bǔ)助費(fèi)征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)、村民住宅用地的，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按被征用的土地?cái)?shù)量除以征用前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該土地所在村同一地域耕地前三年平均年產(chǎn)值的2 至3倍。但是，每公頃被征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過所在村同一地域耕地前三年平均年產(chǎn)值的7 倍。征用棄耕地、荒地、廢棄地等不予補(bǔ)助。

（三）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)被征用土地上的建筑物、構(gòu)筑物按重置價(jià)結(jié)合成新作價(jià)補(bǔ)償，其中，公共設(shè)施按重置價(jià)補(bǔ)償。征用土地上零星的未到產(chǎn)果期的果樹、未成材的用材樹按營造同種樹木費(fèi)用的4 倍補(bǔ)償；產(chǎn)果期的果樹按該果樹前三年平均年產(chǎn)值的4 至6 倍補(bǔ)償；成材的用材樹按當(dāng)?shù)啬静膬r(jià)補(bǔ)償。征用耕地上壓有砂面的，按該耕地前三年平均年產(chǎn)值的2 至3 倍補(bǔ)償。

（四）青苗補(bǔ)償費(fèi)被征用耕地上的青苗，按當(dāng)茬作物產(chǎn)值補(bǔ)償，無青苗的，按當(dāng)季實(shí)際投入補(bǔ)償。

第二十五條 征用、占用林地、草原、養(yǎng)殖水面的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按國家和本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

非法建筑物、構(gòu)筑物和在征用土地公告后搶建、搶栽、搶種的不予補(bǔ)償。

征用集體土地建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)確需占用耕地的，征用土地單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納耕地占用稅和耕地開墾費(fèi)。

第二十六條 經(jīng)批準(zhǔn)征用農(nóng)民集體土地的，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定交納征地管理費(fèi)。

第二十七條 以租賃方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬定租賃方案，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)租賃合同。

土地使用權(quán)租賃的最高年限不得超過出讓土地使用權(quán)的法定年限。土地使用權(quán)租賃期滿，土地使用者可以申請續(xù)租。土地使用者未申請續(xù)租或申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，依法收回其土地使用權(quán)。

第二十八條 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，在出讓合同約定的有效年限內(nèi)，可以作價(jià)出資合資經(jīng)營，或作價(jià)入股，形成法人股。

以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)，并繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)后，方可作價(jià)出資合資經(jīng)營，或作價(jià)入股，形成法人股。

國家以土地使用權(quán)作價(jià)入股形成的國家股權(quán)，由縣級(jí)以上人民政府委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有，并頒發(fā)國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書。

第二十九條 以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租等補(bǔ)辦有償使用手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)具有地價(jià)評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)按規(guī)定進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

地價(jià)評(píng)估結(jié)果由有建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門確認(rèn)。

第三十條 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)地方留成部分，按省財(cái)政40％，市、縣財(cái)政60％的比例分成。設(shè)區(qū)的市可以根據(jù)實(shí)際確定與所轄區(qū)財(cái)政的分成比例。

新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于耕地開墾，其標(biāo)準(zhǔn)以及繳納辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條 建設(shè)項(xiàng)目施工需要臨時(shí)使用土地的，由批準(zhǔn)項(xiàng)目用地的人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)；地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用土地的，由市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。臨時(shí)使用耕地每年的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地前三年平均年產(chǎn)值的2 倍。

臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年。

第三十二條 根據(jù)《土地管理法》規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由土地所在地的市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門擬訂方案，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第三十三條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。具體建設(shè)項(xiàng)目用地按以下權(quán)限審批：

（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地1 公頃以下，鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地1.5 公頃以下，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地1 公頃以上2 公頃以下，鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地1.5 公頃以上3 公頃以下，由州、市人民政府（地區(qū)行署）批準(zhǔn)；

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地2 公頃以上，鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地3 公頃以上，由省人民政府批準(zhǔn)。

第三十四條 農(nóng)村村民建住宅用地，由村民提出申請，經(jīng)村民代表會(huì)議討論同意向村民公布，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，并核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

農(nóng)村村民住宅用地按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）農(nóng)區(qū)：村人均耕地667 平方米（1 畝）以下的，每戶宅基地不得超過200 平方米，667 平方米（1 畝）以上1334平方米（2 畝）以下的，不得超過267平方米，1334平方米（2 畝）以上的，不得超過330 平方米；

（二）牧區(qū)：每戶宅基地不得超過330 平方米。

第三十五條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)和村民住宅建設(shè)工程竣工后，其用地由縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)核查，并依法辦理土地登記發(fā)證。

第五章 法律責(zé)任

第三十六條 土地登記機(jī)關(guān)對土地登記申請不按規(guī)定期限辦理的，土地登記申請人可以向上一級(jí)人民政府投訴，由上一級(jí)人民政府責(zé)令其限期辦理；給土地登記申請人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接責(zé)任人員，按國家有關(guān)規(guī)定給予行政處分。

第三十七條 土地登記申報(bào)者出具虛假文件騙取登記或涂改土地登記證件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門注銷其土地登記；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條 征用土地批準(zhǔn)后，逾期不支付各項(xiàng)征地費(fèi)用的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令其限期支付；逾期每日按補(bǔ)償費(fèi)用總額的1 ‰支付滯納金。

第三十九條 利用職務(wù)之便，濫用職權(quán)，致使違法批地、低價(jià)出讓、處置國有土地的，由上級(jí)人民政府土地行政主管部門公告無效，對直接責(zé)任人按國家有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章 附則

新修正的土地管理法范文第2篇

市人常委會(huì)：

受市政府委托，向本次會(huì)議匯報(bào)我市貫徹實(shí)施《土地管理法》的情況，請予審議。

我國第一部《土地管理法》是1986年頒布的，今年是20周年。期間經(jīng)過了2次修正、1次修訂。我今天匯報(bào)的，是1998年修訂、2004年修正的新《土地管理法》（以下簡稱新法）的貫徹實(shí)施情況。

一、貫徹實(shí)施《土地管理法》基本情況

新法實(shí)施以來，我市出臺(tái)了《關(guān)于對市區(qū)土地實(shí)行五統(tǒng)一管理的通知》、《××市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地市場管理促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》等20多個(gè)規(guī)范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐漸步入了法制化、制度化的軌道。

（一）宣傳力度不斷加，社會(huì)各界的依法用地意識(shí)逐步增強(qiáng)。新法出臺(tái)以后，我市把對新法的宣傳作為“三五”普法、“四五”普法的重要內(nèi)容，堅(jiān)持“6.25”全國土地日集中宣傳與日常宣傳相結(jié)合，采取舉辦培訓(xùn)班、召開座談會(huì)、發(fā)放宣傳材料、舉辦國土資源杯“歌唱××”歌曲創(chuàng)作賽和土地管理，全國公務(wù)員共同天地視知識(shí)競賽等形式，對新法進(jìn)行廣泛深入宣傳。1999年以來，全市舉辦培訓(xùn)班100多期，培訓(xùn)1.5萬人次，召開座談會(huì)70多次，發(fā)放宣傳材料70多萬份。通過宣傳，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、用地單位和廣群眾對新法的認(rèn)識(shí)不斷提高，資源憂患意識(shí)、依法用地意識(shí)明顯增強(qiáng)，有力地促進(jìn)了新法的順利實(shí)施。

（二）耕地保護(hù)機(jī)制不斷健全，耕地保護(hù)力度不斷加。一是建立耕地保護(hù)責(zé)任制和目標(biāo)考核辦法，明確各級(jí)耕地保護(hù)的目標(biāo)和責(zé)任。特別是在基本農(nóng)田保護(hù)方面，市、縣、鎮(zhèn)、村、農(nóng)戶逐級(jí)簽訂了基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任，全市共簽訂55萬份，確保責(zé)任落實(shí)到人，措施落實(shí)到位。二是建立健全了耕地占補(bǔ)平衡制度、繳納耕地開墾費(fèi)和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)制度、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)管理制度、監(jiān)督檢查制度等制度，并嚴(yán)格執(zhí)行基本農(nóng)田“五不準(zhǔn)”等上級(jí)關(guān)于耕地保護(hù)的各項(xiàng)政策，實(shí)現(xiàn)了耕地保護(hù)工作的制度化、規(guī)范化。三是力實(shí)施土地開發(fā)整理復(fù)墾工作，增加有效耕地面積。“十五”期間，我市爭取國家級(jí)、省級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目26個(gè)，爭取資金2.2億元，全市通過開發(fā)整理復(fù)墾增加耕地3000多公頃。1997年土地利用總體規(guī)劃修編時(shí)，確定我市耕地保有量為192969.12公頃，基本農(nóng)田面積為169943.86公頃，基本農(nóng)田保護(hù)率為88.1%。到2005年，我市經(jīng)審批的建設(shè)用地，連續(xù)7年實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，基本農(nóng)田保護(hù)率始終保持在88.1%以上。

（三）土地市場不斷規(guī)范，土地資源的市場化配置程度不斷提高。一是建立土地儲(chǔ)備制度。市及各市國土資源部門都成立了土地儲(chǔ)備中心，通過收回、收購等方式儲(chǔ)備土地，并制定土地供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)市場情況，適時(shí)推向市場，起到宏觀調(diào)控土地市場的作用。二是建立國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。2000年，市政府出臺(tái)了《××市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》；2001年，又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地市場管理促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》。兩個(gè)文件都明確規(guī)定，對商業(yè)、旅游、娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。2002年，各市區(qū)都建立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，率先在全省全面實(shí)行。2002年以來，國土資源部門建立健全了局長辦公會(huì)集體會(huì)審出讓底價(jià)制度、現(xiàn)場監(jiān)督公證制度、監(jiān)督管理方案審批備案制度、公告和信息披露制度、拍賣底價(jià)和競買人報(bào)名保密制度等制度，不斷完善工作程序，使“招拍掛”工作規(guī)范運(yùn)行，國有土地的資產(chǎn)價(jià)值得到充分顯現(xiàn)。2005年，我市又進(jìn)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓試點(diǎn)。2005年，全市“招拍掛”出讓經(jīng)營性土地129宗，實(shí)現(xiàn)政府純收益9.5億元，占土地總收益的比例由2000年的6%提高到59%。三是建立地價(jià)管理制度。2000年，我市將市區(qū)土地劃為7個(gè)級(jí)別，制定了相應(yīng)級(jí)別不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況的改善，2001年和2004年，又對土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了兩次調(diào)整，使地價(jià)水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，保證了國有土地資產(chǎn)的保值和增值。對采取協(xié)議方式供地的，供地價(jià)格均以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)依法進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)國土資源部門集體會(huì)審確認(rèn)，保證了土地出讓的公平、公正、公開，確保國有土地資產(chǎn)不流失。四是建立國有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓交易制度。市及各市都建立了土地交易市場。除城鎮(zhèn)居民住房、法院判決等國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓外，對其他國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行在交易中心掛牌交易，對申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于實(shí)際評(píng)估價(jià)格20%的，政府行使優(yōu)先購買權(quán)。該制度的建立，培育和規(guī)范了土地二級(jí)市場。土地市場建設(shè)的不斷深化，使土地資產(chǎn)收益逐年幅度增加。2005年，全市實(shí)現(xiàn)政府土地純收益16.3億元，是2000年的10倍。

（四）征地管理不斷加強(qiáng)，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益得到有效保障。重點(diǎn)強(qiáng)化了四項(xiàng)措施：一是規(guī)范征地程序。凡是征地前沒對土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聽證或測算征地標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到我市最低標(biāo)準(zhǔn)的，國土資源部門一律不受理征地審批報(bào)件。二是依法適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。新法出臺(tái)后，我市對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了3次調(diào)整。2000年，市政府辦公室下發(fā)17號(hào)文件，將市區(qū)征用土地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和地上附著物標(biāo)準(zhǔn)提高了20%左右。2005年，市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)《省政府辦公廳關(guān)于調(diào)整征地年產(chǎn)值和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)耕地年產(chǎn)值最低標(biāo)準(zhǔn)環(huán)翠區(qū)為每畝1800元，榮成市、文登市為每畝1600元，乳山市為每畝1400元；城市規(guī)劃區(qū)外耕地最低年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為每畝1000元。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，兩項(xiàng)合計(jì)不得低于畝產(chǎn)值的16倍。為有效解決征地中同地不同價(jià)的問題，使征地工作更加公平合理，并進(jìn)一步提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照國土資源部和省國土資源廳的統(tǒng)一部署，從2005年下半年開始，國土資源部門在全市組織開展了征地區(qū)片綜合地價(jià)和征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)制訂工作。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征地的，適用區(qū)片地價(jià)；在城市規(guī)劃區(qū)外征地的，適用統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。市區(qū)區(qū)片地價(jià)分了10個(gè)區(qū)片、5個(gè)級(jí)別：分別是每畝8萬元、7萬元、5萬元、4萬元和3萬元；統(tǒng)一年產(chǎn)值分了5個(gè)區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)都是每畝1300元，補(bǔ)償倍數(shù)分別是23倍、22倍和20倍。目前各市區(qū)全面完成了制訂工作，待省上批準(zhǔn)后公布實(shí)施。三是嚴(yán)把征地補(bǔ)償關(guān)。從2004年開始，對新增建設(shè)用地，供地報(bào)件中必須附被征地村出具的土地補(bǔ)償費(fèi)到位證明和被征地農(nóng)民領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)的證明，否則國土資源部門不予受理和批準(zhǔn)供地。四是做好失地農(nóng)民的安置工作。我市先后采取了貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、留地安置、轉(zhuǎn)權(quán)讓利、土地入股等安置方式。為從根本上解決失地農(nóng)民的生活問題，2004年，市政府下發(fā)《關(guān)于建立失地農(nóng)民基本生活保障制度的實(shí)施意見》，通過“政府出一塊、村集體補(bǔ)一塊、農(nóng)民個(gè)人繳一塊”的方式，把失地農(nóng)民的基本生活納入社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)保障的社會(huì)化。目前各市區(qū)都根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)了相關(guān)政策。

（五）執(zhí)法監(jiān)察機(jī)制不斷健全，土地執(zhí)法力度不斷加。市縣兩級(jí)國土資源部門都成立了執(zhí)法監(jiān)察科，組建了執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)和隊(duì)，建立了市、縣、鎮(zhèn)、村四級(jí)土地動(dòng)態(tài)巡查網(wǎng)絡(luò)，制定了《××市土地動(dòng)態(tài)巡查辦法》，與公安部門建立了聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，對土地違法案件做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。2001年以來，扎實(shí)開展了城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地清理整頓、土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查、土地市場秩序治理整頓、開發(fā)區(qū)清理整頓等集中治理整頓工作，全市共制止土地違法行為500多起，立案查處土地違法案件930余件，拆除違法占地建筑面積11萬平方米，有力地規(guī)范了土地市場秩序。截至2005年，市國土資源局連續(xù)3年被市整規(guī)辦評(píng)為整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序先進(jìn)單位；2004年，被山東省整規(guī)辦評(píng)為土地市場秩序治理整頓先進(jìn)集體。

（六）土地調(diào)控力度不斷加，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。2003年，國務(wù)院把國土資源部門定位為宏觀調(diào)控部門，把土地作為宏觀調(diào)控國民經(jīng)濟(jì)的重要手段，下發(fā)了國發(fā)〔2004〕28號(hào)和〔2006〕31號(hào)文件，制定了一系列土地調(diào)控的措施。對此，我市態(tài)度鮮明，行動(dòng)積極，措施果斷，一是嚴(yán)格執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)和用地政策，從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地。做到“三禁止、一嚴(yán)格”，即禁止向違背國家產(chǎn)業(yè)政策、高耗能高污染、違反土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的項(xiàng)目供地，嚴(yán)格控制列入國家產(chǎn)業(yè)政策限制類的項(xiàng)目用地。二是嚴(yán)格按照上級(jí)要求，認(rèn)真開展2006年新開工項(xiàng)目用地清理工作。今年國慶節(jié)期間，市國土資源局組成7個(gè)督導(dǎo)檢查組，進(jìn)駐各市區(qū)，對新開工項(xiàng)目逐個(gè)進(jìn)行土地報(bào)件檔案和實(shí)地現(xiàn)場督導(dǎo)落實(shí)。對10個(gè)違法占地項(xiàng)目全部依法進(jìn)行了查處，其中依法拆除的4個(gè)，沒收的3個(gè)，移送公安機(jī)關(guān)立案處理的3個(gè)，恢復(fù)土地原狀的1個(gè)；對8個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了罰款；給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分的責(zé)任人10人，追究刑事責(zé)任的2人，做到了既處理事，又處理人。10月16日，我市新開工項(xiàng)目清理工作順利通過國務(wù)院督查組的檢查驗(yàn)收。

（七）服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的保障能力不斷提高。一是強(qiáng)化窗口辦文工作，提高服務(wù)效率。各級(jí)國土資源部門都建立了窗口辦文制度，把土地審批事項(xiàng)納入窗口管理，實(shí)行“受理”與“辦理”分開。依托城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)，把城鎮(zhèn)居民土地登記發(fā)證時(shí)限由法定的2個(gè)月縮短到15分鐘以內(nèi)，極地方便了市民。2003年，市國土資源局辦文窗口被省國土資源廳和市直機(jī)關(guān)工委分別評(píng)為“優(yōu)秀辦文窗口”和“文明窗口”；2002年—2005年，連續(xù)4年被市行政審批中心授予“群眾最滿意窗口”稱號(hào)。二是堅(jiān)持開源節(jié)流，力推進(jìn)土地節(jié)約集約利用。在節(jié)約用地方面，全市通過舊城改造、治理“城中村”和“空心村”、處置閑置土地等措施，盤活土地1.6萬多畝，節(jié)約土地7000多畝。在集約用地方面，2005年，市政府下發(fā)31號(hào)和38號(hào)文件，對30個(gè)類別工業(yè)項(xiàng)目用地的投資強(qiáng)度、建筑密度、容積率、綠化率做了詳細(xì)的規(guī)定。依據(jù)這兩個(gè)文件，國土資源部門在用地審批中嚴(yán)格把關(guān)，對達(dá)不到我市土地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)的，堅(jiān)決不予批地或核減用地面積。我市土地節(jié)約集約利用工作得到省政府的充分肯定，2006年，全省土地利用管理工作暨節(jié)約集約用地先進(jìn)企業(yè)表彰會(huì)議在我市召開，我市金猴集團(tuán)、萬得集團(tuán)、三角華盛輪胎、華力電機(jī)等8家企業(yè)受到表彰。三是千方百計(jì)保證項(xiàng)目落地。2003年以來，我市共爭取審批建設(shè)用地8.3萬畝，綜合全省各市城市面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入等因素（這些因素是省上分配用地指標(biāo)時(shí)的參考依據(jù)），批地總量排在全省15個(gè)市（除濟(jì)南、青島外）前列。堅(jiān)持有保有壓、區(qū)別對待的供地政策，實(shí)行“五個(gè)優(yōu)先”，即優(yōu)先保證國家、省、市重點(diǎn)工程，教育、衛(wèi)生等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)，高科技項(xiàng)目，重點(diǎn)利用外資項(xiàng)目以及資金到位的項(xiàng)目用地。

2003年，市政府被省政府評(píng)為全省實(shí)施2001-2002年度國土資源管理目標(biāo)責(zé)任制先進(jìn)單位。2002-2005年，市國土資源局連續(xù)4年被××市委市政府評(píng)為先進(jìn)單位；2003年，被省國土資源廳評(píng)為全省國土資源管理工作先進(jìn)單位；2004年，被人事部、國土資源部授予“全國國土資源系統(tǒng)先進(jìn)集體”稱號(hào)；2005年，榮成市國土資源局、文登市國土資源局被省人事廳、國土資源廳授予“全省國土資源系統(tǒng)先進(jìn)集體”稱號(hào)。

二、土地管理中存在的困難和問題

（一）社會(huì)各界特別是個(gè)別地方領(lǐng)導(dǎo)依法用地意識(shí)有待進(jìn)一步增強(qiáng)。個(gè)別地方把發(fā)展同多占地劃等號(hào)，認(rèn)為發(fā)展就要多占地，多占地就是發(fā)展。有的地方用地根本不把土地利用總體規(guī)劃放在眼里，想開發(fā)哪塊就開發(fā)哪塊，投資商看中哪塊就給哪塊，不管符不符合規(guī)劃，不管有沒有用地指標(biāo)，也不管是不是基本農(nóng)田，對國土資源部門的依法制止和規(guī)范，他們認(rèn)為是阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。有的地方甚至搞“毀地招商”，什么項(xiàng)目也沒有，把地推平了再說。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)以租代征違法用地現(xiàn)象比較突出。

（二）土地節(jié)約集約利用水平有待進(jìn)一步提高。近年來，我市在優(yōu)化土地資源配置、推進(jìn)土地節(jié)約集約利用上進(jìn)行了不懈地探索，積累了一些成功的經(jīng)驗(yàn)。但從總體上看，社會(huì)各界節(jié)約集約用地的意識(shí)還不強(qiáng)，土地節(jié)約集約利用還停留在較低水平。開發(fā)區(qū)中工廠建一層廠房的較多，有的還講排場，建花園式工廠，搞面積綠地，土地利用效率較低。土地閑置浪費(fèi)的現(xiàn)象比較突出，不是有項(xiàng)目沒地，而是有地沒項(xiàng)目，不是土地制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而是有些地方土地的閑置荒蕪引起了群眾的不滿。土地集約利用的審批考核機(jī)制有待于進(jìn)一步健全，有的企業(yè)不是根據(jù)投資強(qiáng)度確定用地面積，而是虛報(bào)投資強(qiáng)度到國土資源部門騙取多批地；批地后，一些用地單位沒有按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投資、建設(shè)。

（三）征地中損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象仍然存在。發(fā)展經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)工業(yè)化必須要占用農(nóng)民集體土地，但是農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過程，應(yīng)當(dāng)是農(nóng)民分享工業(yè)化、城鎮(zhèn)化成果的過程，應(yīng)當(dāng)有利于增加而不是損害農(nóng)民的利益，應(yīng)當(dāng)有利于縮小而不是擴(kuò)城鄉(xiāng)的差距。但有的地方領(lǐng)導(dǎo)干部腦子里缺乏這種觀念，截留、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的現(xiàn)象依然存在，甚至違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行征地。造成征地糾紛不斷發(fā)生，農(nóng)民上訪不斷出現(xiàn)，影響社會(huì)穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因?yàn)檎鞯貑栴}引起農(nóng)民上訪占土地量的40%。從反映的情況看，有的地方的征地行為作風(fēng)粗暴、性質(zhì)惡劣，莊稼眼看就要收了，一夜之間強(qiáng)行把地推平，這種做法必須糾正。

（四）土地歷史遺留問題較難處理，亟待妥善解決。近年來土地方面暴露出來的歷史遺留問題較多，其中最突出的有三個(gè)方面：一是原來出讓的土地，后來由于《森林法》的有關(guān)規(guī)定或者規(guī)劃調(diào)整為綠地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遺留問題，比如初村北海、張村沿海等1.3萬畝土地。土地使用者紛紛要求解決，處理難度很。二是乳山銀灘開發(fā)區(qū)于1992-1993年越權(quán)批準(zhǔn)出讓的一些土地，現(xiàn)在還有1萬畝左右由于當(dāng)時(shí)沒有確定具置而空掛，用地單位都來找，難以解決。三是以前有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞以地生財(cái)，把地擅自賣給開發(fā)商，由于沒經(jīng)過轉(zhuǎn)用征收，不能辦理正常的用地手續(xù)，前任領(lǐng)導(dǎo)把收開發(fā)商的錢挪作他用，換屆后下一任領(lǐng)導(dǎo)不承認(rèn)，現(xiàn)在開發(fā)商想辦理用地手續(xù)，符合規(guī)劃的沒有資金，不符合規(guī)劃的辦不了手續(xù)。

三、今后我市土地管理的思路和措施

今后我市的土地管理工作，將以這次市人常委會(huì)審議《土地管理法》貫徹情況為契機(jī)和動(dòng)力，緊緊圍繞市委“1161”工作思路和目標(biāo)，認(rèn)真貫徹崔曰臣記、宋遠(yuǎn)方市長、劉命信副市長今年10月9日到市國土資源局調(diào)研時(shí)的重要指示精神，規(guī)范管理，高效服務(wù)，開拓進(jìn)取，扎實(shí)工作，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展提供可持續(xù)的土地保障和優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)，重點(diǎn)做好五個(gè)方面。

（一）嚴(yán)格保護(hù)耕地，保障糧食安全。一是按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，認(rèn)真開展土地利用總體規(guī)劃修編工作，使修編后的規(guī)劃既有利于保護(hù)耕地，又為經(jīng)濟(jì)發(fā)展留出合理的用地空間。二是嚴(yán)格落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制。定期對耕地和基本農(nóng)田的保護(hù)情況進(jìn)行檢查考核，進(jìn)一步強(qiáng)化各級(jí)人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)對土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任。按照“基本農(nóng)田標(biāo)準(zhǔn)化、基礎(chǔ)工作規(guī)范化、保護(hù)責(zé)任社會(huì)化、監(jiān)督管理信息化”的總體要求，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，堅(jiān)決制止通過修改土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避占用基本農(nóng)田報(bào)批的違法行為，確保基本農(nóng)田總量不減少、用途不改變、質(zhì)量不降低。三是力實(shí)施土地開發(fā)整理復(fù)墾。積極申報(bào)部級(jí)、省級(jí)土地開發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目，爭取專項(xiàng)資金。認(rèn)真落實(shí)《××市土地開發(fā)整理復(fù)墾專項(xiàng)資金管理暫行辦法》，加強(qiáng)對專項(xiàng)資金使用情況和項(xiàng)目實(shí)施情況的監(jiān)督檢查，并全面推行項(xiàng)目招投標(biāo)管理，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)整理復(fù)墾的規(guī)范化運(yùn)作。

（二）節(jié)約集約用地，提高土地綜合利用率。加宣傳力度，徹底轉(zhuǎn)變粗放的用地觀念和習(xí)慣，提高社會(huì)各界的節(jié)約集約用地意識(shí)。加強(qiáng)建設(shè)用地審批管理，建立健全土地集約利用考核評(píng)價(jià)辦法和體系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前嚴(yán)格審查。建設(shè)項(xiàng)目辦理立項(xiàng)手續(xù)前，由項(xiàng)目所在地的國土資源部門進(jìn)行用地預(yù)審，未經(jīng)用地預(yù)審的，一律不予轉(zhuǎn)報(bào)批次用地和批準(zhǔn)供地。二是批中嚴(yán)格把關(guān)。對超過規(guī)定用地定額標(biāo)準(zhǔn)或達(dá)不到我市集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)的，壓縮用地面積或不予批準(zhǔn)用地。三是批后嚴(yán)格監(jiān)管。建立新批土地信息庫和跟蹤檢查臺(tái)帳，建立新批用地項(xiàng)目現(xiàn)場公示制度，及時(shí)向建設(shè)單位下發(fā)提示和督促建設(shè)通知，定期跟蹤檢查，防止土地閑置。把企業(yè)現(xiàn)有土地利用情況作為新增供地的重要依據(jù)，對土，全國公務(wù)員共同天地地利用率高的企業(yè)，在新申請用地時(shí)優(yōu)先安排；對達(dá)不到節(jié)約集約用地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，暫緩新的用地審批，待其將原有土地達(dá)到節(jié)約集約利用標(biāo)準(zhǔn)后，再考慮新的用地審批，促進(jìn)企業(yè)節(jié)約集約用地。

(三)拓寬用地空間,保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一是立足內(nèi)涵挖潛，徹底清查、充分利用批而未供的土地、閑置土地、空閑土地等存量土地，提高土地利用率。二是繼續(xù)爭取農(nóng)村建設(shè)用地整理與城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地掛鉤試點(diǎn)工作，通過農(nóng)村建設(shè)用地減少和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，拓寬城市用地空間。三是全面摸清全市范圍內(nèi)可利用的鹽田、廢棄蝦池和沿海灘涂，在充分做好環(huán)境影響論證和符合規(guī)劃的前提下，區(qū)別不同情況，采取靈活有效的方式加以利用。四是加向上溝通協(xié)調(diào)力度，積極爭取國家、省上預(yù)留的建設(shè)用地指標(biāo)，緩解土地供需矛盾。

（四）加強(qiáng)和改進(jìn)征地管理，維護(hù)農(nóng)民利益。一是把提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價(jià)批準(zhǔn)公布前，嚴(yán)格執(zhí)行威政辦發(fā)〔2005〕69號(hào)文件規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征地農(nóng)民的生活水平不因失地而下降。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價(jià)出臺(tái)后，嚴(yán)格按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，切實(shí)解決征地標(biāo)準(zhǔn)偏低和同地不同價(jià)的問題。二是嚴(yán)把征地補(bǔ)償關(guān)，確保征地補(bǔ)償費(fèi)及時(shí)足額到位。征地補(bǔ)償安置費(fèi)用不落實(shí)的，一律不予受理上報(bào)省政府批次征地報(bào)件；征地補(bǔ)償安置費(fèi)用不到位的，一律不批準(zhǔn)供地。探索建立征地補(bǔ)償款預(yù)存制度和統(tǒng)一收繳、發(fā)放機(jī)制，減少發(fā)放環(huán)節(jié)，防止截留、挪用。

新修正的土地管理法范文第3篇

關(guān)鍵詞： 集體建設(shè)用地； 土地使用權(quán)； 流轉(zhuǎn)制度

中圖分類號(hào)： F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-9973（2013）02-0112-05

土地是人類生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，其對經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展具有不可替代的作用。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，土地作為一項(xiàng)重要的資源愈發(fā)體現(xiàn)其使用價(jià)值的重要性。同時(shí)，資源性、稀缺性在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下更加促使其使用價(jià)值的不斷提高。作為社會(huì)主義國家，所有制結(jié)構(gòu)決定了土地作為一種資源其所有權(quán)主體的特殊性。依照我國現(xiàn)行憲法的規(guī)定，根據(jù)主體的不同，可將土地分為國有土地和集體土地。此種土地制度在我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)建設(shè)發(fā)揮了重要作用，但隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度的建立，此種“城鄉(xiāng)二元”的土地制度成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，特別是在解決“三農(nóng)”問題、縮小城鄉(xiāng)差距、建立社會(huì)主義新農(nóng)村成為當(dāng)前及今后一個(gè)階段主要任務(wù)的時(shí)期，切實(shí)提高廣大農(nóng)民的生活水平，保障農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、有序發(fā)展成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迫切任務(wù)，構(gòu)建集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度被多數(shù)專家、學(xué)者認(rèn)為是圓滿完成任務(wù)的必經(jīng)途徑和有效手段之一。因其不僅能促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且對于合理配置土地資源，合理開發(fā)、利用土地資源，保障集體經(jīng)濟(jì)組織的土地權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、完善相關(guān)法律，解決下位法與上位法之間的矛盾

有學(xué)者將集體建設(shè)用地使用權(quán)定義為：“是指法定主體依法取得的對農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)目的的占有、使用和收益的權(quán)利”。[1] “土地流轉(zhuǎn)，即土地的流通和轉(zhuǎn)讓”，[2]根據(jù)流轉(zhuǎn)標(biāo)的不同，可分為土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國憲法第10條的規(guī)定，在我國土地所有權(quán)是禁止流轉(zhuǎn)的，唯有通過國家征收的形式實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)主體的變更，且只能由集體所有變?yōu)閲宜?。而國有土地使用?quán)的流轉(zhuǎn)則形式多樣，根據(jù)我國《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，無償?shù)男问接袆潛?，有償?shù)姆绞桨ǔ鲎?、租賃、作價(jià)出資或入股。

如：截至2008年11月，江蘇南通海門市共辦理集體建設(shè)用地出讓417宗，出讓面積4357.5畝；集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓74宗；共辦理集體建設(shè)用地租賃73宗，租賃面積623畝。[3]由以上數(shù)據(jù)可知，各地區(qū)的試點(diǎn)工作取得了初步的成果，此種流轉(zhuǎn)方式占據(jù)了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)非常大的比重，而接下來的工作就是總結(jié)各地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行推廣，以此形成全國統(tǒng)一的集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2000年至2002年，安陽市劉家莊、任家莊、三家莊三村集體流轉(zhuǎn)收入已達(dá)1400多萬元，用于修建道路200萬元，建學(xué)校、養(yǎng)老院等公益事業(yè)150萬元，上繳國家各種稅費(fèi)500多萬元，安置1300多個(gè)勞動(dòng)力，人均年收入5000元以上；[4]廣東2006年實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)宗數(shù)約2100宗，面積達(dá)1500公頃，涉及價(jià)款20億元。[5]據(jù)測算，2020年我國要達(dá)到城鎮(zhèn)化率60%、工業(yè)化率70%的目標(biāo)，需要增加1.5億畝建設(shè)用地。[6]

在我國，建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀需要，法學(xué)理論為此制度的建立提供了深厚的理論基礎(chǔ)，國家土地政策的推動(dòng)及試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為此制度的建立奠定了堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

為完善立法，解決下位法土地管理法、擔(dān)保法和上位法憲法之間以及土地管理法本身法律條文之間的矛盾，應(yīng)對土地管理法、擔(dān)保法相關(guān)條出以下修改：（1）秉承憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，將土地管理法第43條修改為：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，可以依法申請使用國有土地或集體所有土地；村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，可以依法申請無償使用農(nóng)民集體所有的土地”。（2）將擔(dān)保法第34條第3款修改為：“抵押人依法有權(quán)處分土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物”。

二、改革現(xiàn)行的征地制度

在物權(quán)理論上，土地征收是物權(quán)變動(dòng)的一種形式，是國家出于公共利益的需要，依照法定條件和程序，將農(nóng)民集體所有的土地強(qiáng)制收歸國有，并給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)男袨?。我國憲法?0條、土地管理法第2條、物權(quán)法第42條皆有“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”的規(guī)定。此種規(guī)定，為緩解城市擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地的大量需求，進(jìn)而征收農(nóng)民集體土地提供了法律基礎(chǔ)。

國家只有為了“公共利益的需要”，才能對集體土地進(jìn)行征收，但我國立法機(jī)關(guān)并未借鑒西方發(fā)達(dá)國家成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，采用概括或列舉的方式明確“公共利益”的內(nèi)涵或外延。因而，在城市建設(shè)日益飽和、城市可用土地仍不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的背景下，為保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，政府及用地者開始尋找突破點(diǎn)，他們利用國家法律和司法解釋并未對“公共利益”做出明確規(guī)定的法律漏洞，人為地任意擴(kuò)大“公共利益”的范圍，將其外延擴(kuò)大化、商業(yè)化，大量征收集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地用于商業(yè)開發(fā)建設(shè)，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地的需求，使得集體建設(shè)用地使用權(quán)以征為國有的形式變相流轉(zhuǎn)。該行為不僅損害了廣大農(nóng)民的土地權(quán)益，而且不利于土地的合理開發(fā)利用，因此要改革現(xiàn)行的征地制度，使其規(guī)范化。據(jù)《新京報(bào)》2011年4月20日的報(bào)道，我國土地管理法的修改工作已經(jīng)啟動(dòng)。筆者建議：可以此次修改土地管理法為契機(jī)，或是之后通過最高人民法院司法解釋的方式，對土地征收制度進(jìn)行如下改革：

（一）明晰“公共利益”的范圍

1. 界定“公共利益”的內(nèi)涵?！掇o源》中將“公益”界定為：“公共之利益，相對于一個(gè)人之私利、私益而言”，將“利益”界定為“好處或功用，即指能滿足人們物質(zhì)或精神需要的事物”。美國學(xué)者龐德在他的社會(huì)法學(xué)理論中把利益分為個(gè)人利益、公共利益與社會(huì)利益，其中公共利益是指涉及政治組織的社會(huì)生活并以政治組織社會(huì)名義提出的主張、要求或愿望。本質(zhì)上講，龐德所稱的“公共利益”即國家利益。我國法律、法規(guī)、司法解釋未對“公共利益”的涵義作出明確界定，“公共利益”的認(rèn)定缺乏法律標(biāo)準(zhǔn)。但根據(jù)法律解釋原理、國家現(xiàn)行的土地政策，以及保護(hù)農(nóng)民集體土地利益的需要，對“公共利益”的范圍不宜作擴(kuò)大解釋。因而，應(yīng)將“公共利益”界定為：為保障國家的安全、發(fā)展，國家機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行，滿足社會(huì)絕大多數(shù)人的生存、生活而必須具備的物質(zhì)基礎(chǔ)。其應(yīng)具備以下四個(gè)特征：（1）公共性。即相對于私人利益，公共利益主體是國家或社會(huì)公眾，而不是確定的個(gè)體或組織；同時(shí)，此種利益主要依賴以政府為代表的公共選擇機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。（2）合理性。由于公共利益的實(shí)現(xiàn)經(jīng)常是以減少或損害其他類型的公共利益或私人利益為代價(jià)的，因此在認(rèn)定公共利益時(shí)要進(jìn)行利益權(quán)衡，進(jìn)行利益大小、社會(huì)效益、實(shí)現(xiàn)代價(jià)的比較，最大限度地減少對其他利益的損害。（3）正當(dāng)性。除國家利益外，對其余公共利益的認(rèn)定，要體現(xiàn)公共性，廣泛聽取民眾意見，保證公共利益真正滿足公眾的需求。（4）公平性。公共利益的實(shí)現(xiàn)是以損害私人利益為代價(jià)的，因而要對利益損害者進(jìn)行合理的補(bǔ)償，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

2. 明確“公共利益”外延。在大陸法系和英美法系國家，如德國、法國、英國、美國等國，法律同樣規(guī)定，政府為了公共利益的需要可以征收土地，并采用概括或列舉的方式明確規(guī)定“公共利益”的范圍，只是不同國家基于本國國情對公共利益的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)略有不同而已。我國土地管理法第54條對以劃撥方式取得國有土地建設(shè)項(xiàng)目的范圍進(jìn)行了規(guī)定；同時(shí)，國土資源部制定的《劃撥用地目錄》將用地劃分為公益性和經(jīng)營性，前者可以劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)；2011年1月21日國務(wù)院新頒布的《國有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例》中，對可征收房屋的情形進(jìn)行了規(guī)定。因此，可以參照以上法律、規(guī)章的規(guī)定，明確規(guī)定由政府組織實(shí)施的基于以下需要的項(xiàng)目可以征收集體建設(shè)用地：（1）國防和外交；（2）能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（3）科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)；（4）保障性安居工程建設(shè)；（5）對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建。

（二）提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地管理法第47條規(guī)定，我國的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：“按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，此標(biāo)準(zhǔn)僅從國家經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)，未考慮失地集體的土地權(quán)益，其合理性備受質(zhì)疑。且在當(dāng)今地價(jià)不斷上漲的背景下，該標(biāo)準(zhǔn)與市場脫節(jié)，不能維護(hù)失地農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)利益。此標(biāo)準(zhǔn)下，在國家和集體組織之間產(chǎn)生了土地收益“剪刀差”，激發(fā)了民眾的不滿情緒，使集體建設(shè)用地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)成為可能。

國際上關(guān)于征地補(bǔ)償?shù)脑瓌t有：（1）日本的“正當(dāng)補(bǔ)償”原則，其補(bǔ)償范圍主要包括：產(chǎn)權(quán)損失、財(cái)產(chǎn)損失、失業(yè)損失和其他損失等，此補(bǔ)償原則是一種比較全面的補(bǔ)償。此外，日本還專門規(guī)定了要“按正常市場交易價(jià)計(jì)價(jià)”的原則；（2）美國的“合理補(bǔ)償”原則，此原則下國家要賠償所有者財(cái)產(chǎn)的公平市場價(jià)格，包括財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和財(cái)產(chǎn)未來盈利的折扣價(jià)格；（3）巴西的“公平賠償”原則，根據(jù)此原則，征地補(bǔ)償項(xiàng)目包括土地的原購置費(fèi)用、土地的產(chǎn)出等項(xiàng)目。三種補(bǔ)償原則中，補(bǔ)償程度最高的為“正當(dāng)補(bǔ)償”原則，“合理補(bǔ)償”原則次之，“公平補(bǔ)償”原則補(bǔ)償程度最低。

為保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益，在確定了征地項(xiàng)目范圍的前提下，我國要提高現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。新確立的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既要限定在國家財(cái)政的承受范圍之內(nèi)，又要實(shí)現(xiàn)失地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的經(jīng)濟(jì)利益。筆者認(rèn)為新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要考慮以下因素：（1）土地的原用途。土地的原用途一定程度決定了其對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)的作用。不同用途的土地因其給當(dāng)?shù)厮鶐淼睦娌煌鋬r(jià)值也就不同。如被征土地原是村辦企業(yè)用地，其不僅給當(dāng)?shù)卣畮矶愂帐杖?，而且增加了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，如果國家要進(jìn)行補(bǔ)償就要將“農(nóng)民收入的減少”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的因素。（2）地上附著物。地上附著物是土地上承載的建筑物及其附屬物，附著物的建設(shè)要耗費(fèi)財(cái)力、物力和人力。土地被征用，附著物所有權(quán)人同時(shí)喪失了對附著物的所有權(quán)和使用權(quán)，造成了經(jīng)濟(jì)利益損失。因而，在確定賠償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將地上附著物作為必要因素加以考慮。（3）土地的市場價(jià)格。因土地的位置能夠決定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)的市場價(jià)格，故征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定要借鑒馬克思的級(jí)差地租理論。被征收的集體土地大多處于城市邊緣，地理位置優(yōu)越，其一旦被征收，土地所有權(quán)人便喪失了原有的經(jīng)濟(jì)利益，集體經(jīng)濟(jì)組織成員的收入因此而減少。相對來講，如果此種土地通過招標(biāo)、拍賣的程序進(jìn)入土地市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，憑借其優(yōu)越的地理位置，集體經(jīng)濟(jì)組織必然能獲得優(yōu)厚的回報(bào)。因而，兩種狀態(tài)下土地收益差的存在，使得在確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必須要參考土地的市場價(jià)格。因此，我國要對現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，確立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括：土地原經(jīng)濟(jì)效益、地上附著物的損失、一定比例的市場差價(jià)。

（三）完善征地程序

1. 要由征地部門擬定征地補(bǔ)償方案，報(bào)同級(jí)人民政府進(jìn)行審批。

2. 受理申請的人民政府組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并對論證結(jié)果予以公布，征求被征地集體經(jīng)濟(jì)組織成員和社會(huì)公眾的意見。

3. 受理申請的人民政府應(yīng)對所征求的意見進(jìn)行論證并對原征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改，公布修改后的方案。

4. 根據(jù)方案確定的時(shí)間、程序發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)用至集體經(jīng)濟(jì)組織，集體經(jīng)濟(jì)組織定期內(nèi)按人口數(shù)將補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放至成員手中。

5. 以上所有程序完成之后進(jìn)行征地活動(dòng)。

三、制定《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》

建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，首先應(yīng)對相關(guān)規(guī)范性法律文件進(jìn)行修改，解除對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，其次是制定專門的法律以構(gòu)建我國的集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序。筆者以為，我國立法機(jī)關(guān)應(yīng)制定專門的《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

1. 同一市場原則。經(jīng)濟(jì)學(xué)上對“市場”的界定，是指消費(fèi)者的集合，而非固定的交易場所。建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)國有土地和集體建設(shè)用地“同制、同權(quán)、同價(jià)”，發(fā)揮集體建設(shè)用地的資源價(jià)值，將國有土地和集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一的市場，實(shí)現(xiàn)權(quán)利平等，運(yùn)用相同規(guī)則，通過市場競爭機(jī)制，來實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。（1）市場準(zhǔn)入制度是集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入土地市場的門檻，應(yīng)修改相關(guān)法律允許集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入土地一級(jí)市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)。（2）建立公平的流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)對國有土地和集體建設(shè)用地的無歧視待遇。（3）利用市場的公平競爭機(jī)制，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

2. 依法流轉(zhuǎn)原則。依法流轉(zhuǎn)原則是指集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，要符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序、方式、期限，不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則流轉(zhuǎn)行為無效。（1）不符合法定條件的集體建設(shè)用地不得進(jìn)入土地市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，否則流轉(zhuǎn)行為無效。（2）不按法定程序流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的，視違法情節(jié)的輕重，進(jìn)行不同的處理：如違反的是不可進(jìn)行事后彌補(bǔ)的強(qiáng)制性程序（如民主決策程序、審批程序），則此流轉(zhuǎn)行為無效；如違反的是可事后彌補(bǔ)的任意性程序（如出讓金或租金交付程序），那么此流轉(zhuǎn)行為可通過修正成為有效的流轉(zhuǎn)行為。（3）集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，必經(jīng)按照法定的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押等五種方式進(jìn)行，不按此方式進(jìn)行的流轉(zhuǎn)為無效流轉(zhuǎn)。（4）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限，要符合法律最高流轉(zhuǎn)期限的規(guī)定，超過最高流轉(zhuǎn)期限的，以最高流轉(zhuǎn)期限計(jì)算，超過部分無效；若流轉(zhuǎn)期限對合同目的的實(shí)現(xiàn)具有決定性意義，則此流轉(zhuǎn)行為無效。

3. 民主決策原則。民主決策原則是指集體建設(shè)用地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)，要經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，方可進(jìn)行流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)存的大量隱性流轉(zhuǎn)，都是村委會(huì)、村干部或村民個(gè)人充當(dāng)集體建設(shè)用地的所有權(quán)人，全權(quán)行使決策權(quán)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。民主決策原則的設(shè)立，保證了土地真正的所有權(quán)人通過法定渠道充分發(fā)表意見，實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)權(quán)能，維護(hù)其經(jīng)濟(jì)利益。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件

1. 初次流轉(zhuǎn)要進(jìn)行民主決策。集體建設(shè)用地使用權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，為保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地權(quán)益，在進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)由用地者與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)自愿平等協(xié)商，后經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)有權(quán)機(jī)關(guān)進(jìn)行審批后，集體建設(shè)用地使用權(quán)才能流轉(zhuǎn)。

2. 符合土地利用總體規(guī)劃、城市和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。土地利用規(guī)劃是為節(jié)約用地、確保土地的供需平衡和合理開發(fā)利用土地而制定的。目前，我國土地利用規(guī)劃按行政級(jí)別來進(jìn)行劃分，可分為全國級(jí)、省級(jí)、地（市）級(jí)、縣級(jí)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)。集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立，實(shí)現(xiàn)了不同所有者土地的“同制、同權(quán)、同價(jià)”。為保證農(nóng)村的合理布局、促進(jìn)合理利用農(nóng)村的土地資源，一定要科學(xué)制定土地利用規(guī)劃，將集體建設(shè)用地納入土地總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃之中。此外規(guī)定只有符合土地規(guī)劃，集體建設(shè)用地使用權(quán)方能進(jìn)入土地市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

3. 符合土地用途管制。土地用途管制，即國家為了土地資源的合理開發(fā)利用，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以編制土地利用規(guī)劃的形式劃分土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者按照國家確定的用途使用土地的制度。自1999年始，我國通過編制各級(jí)土地利用規(guī)劃的形式實(shí)行土地用途管制，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，要符合土地用途管制和土地規(guī)劃確定的用途，未經(jīng)法定程序不能改變土地用途，對擅自改變土地用途的行為，要對責(zé)任主體進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任，并將流轉(zhuǎn)土地恢復(fù)原狀。

（三）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式和期限

建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)對國有土地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，可借鑒我國成熟的國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，設(shè)計(jì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式、規(guī)定流轉(zhuǎn)期限。

1. 出讓。參照國有土地使用權(quán)的出讓，統(tǒng)一土地使用權(quán)出讓的概念，并將其定義為：指土地所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向其支付出讓金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，經(jīng)由民主決策，可采用招標(biāo)、拍賣、協(xié)商等方式，以實(shí)現(xiàn)土地效益最大化。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的期限，筆者認(rèn)同一些學(xué)者的觀點(diǎn)，住宅用地70年，工業(yè)用地過50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年，具體期限由出讓方和受讓方協(xié)商而定。

2. 轉(zhuǎn)讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即集體建設(shè)用地使用權(quán)人將依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地的權(quán)利義務(wù)被轉(zhuǎn)讓給受讓人，可以通過買賣、互易、贈(zèng)與、繼承等方式進(jìn)行，但轉(zhuǎn)讓的土地要符合土地用途管制。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的期限為原合同期限扣除轉(zhuǎn)讓人已使用的期限。

3. 出租。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，即集體土地所有人將其所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出租給土地使用權(quán)人，并收取租金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的其他事項(xiàng)，適用合同法中關(guān)于租賃合同的規(guī)定。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的期限，適用合同法最長租賃期限20年的規(guī)定。

4. 轉(zhuǎn)租。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，即集體建設(shè)用地承租人將其承租的建設(shè)用地使用權(quán)另行出租給第三人使用的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租，同樣適用合同法中關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)租要取得土地所有權(quán)人的同意；轉(zhuǎn)租的期限要短于土地出租的剩余期限；同時(shí)，非經(jīng)法定程序不得改變轉(zhuǎn)租土地的用途。

5. 抵押。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，即集體建設(shè)用地的所有權(quán)人或使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)作為自己或他人債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人到期不能履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人就該集體建設(shè)用地使用權(quán)變價(jià)優(yōu)先受償?shù)男袨?。債?quán)人的抵押權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也即實(shí)現(xiàn)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押不同于國有土地的抵押，其分為兩種：一是所有權(quán)人進(jìn)行的抵押，二是使用權(quán)人進(jìn)行的抵押。不同主體進(jìn)行的抵押，抵押期限不同；所有權(quán)人進(jìn)行的抵押，由所有權(quán)人與抵押權(quán)人協(xié)商，但抵押最高期限不應(yīng)超過集體建設(shè)用地根據(jù)用途所確定的最高出讓期限；使用權(quán)人進(jìn)行的抵押，抵押期限不應(yīng)超過集體建設(shè)用地原流轉(zhuǎn)合同的剩余期限。

（四）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序

1. 初次流轉(zhuǎn)程序

（1）集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)中的出讓和出租，以招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，按以下程序進(jìn)行：第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請。第二，受理審批申請的有權(quán)部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門指導(dǎo)提出審批申請的集體經(jīng)濟(jì)組織，擬訂出讓或者出租方案，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，方案經(jīng)批準(zhǔn)后，集體經(jīng)濟(jì)組織委托土地交易機(jī)構(gòu)在土地市場對集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣。第四，中標(biāo)人、競得人憑中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書，與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同，并按合同約定向集體經(jīng)濟(jì)組織支付出讓金或者租金。第五，受讓人或者承租人持集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同，政府批準(zhǔn)文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)中的出讓和出租，以協(xié)商的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，按以下程序進(jìn)行：第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、2/3上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意、供地方案、出讓或出租合同等材料，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請。第二，受理審批申請的有權(quán)部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對申請進(jìn)行審核，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，經(jīng)批準(zhǔn)后，受讓人或者承租人按合同約定向集體經(jīng)濟(jì)組織支付出讓金或者租金。第四，受讓人或者承租人持集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同，政府批準(zhǔn)文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

（3）初次流轉(zhuǎn)的抵押程序。第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)與抵押權(quán)人簽訂的主合同和抵押合同、2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請。第二，受理申請的有權(quán)部門對抵押合同進(jìn)行審核，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，批準(zhǔn)后，抵押人與抵押權(quán)人持主合同、抵押合同、批準(zhǔn)文件至土地管理部門辦理抵押登記。

2. 再次流轉(zhuǎn)程序

土地使用權(quán)人持原協(xié)議、土地使用權(quán)證書、與新權(quán)利主體（受讓人、承租人、抵押權(quán)人）所簽協(xié)議至土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。值得注意的是，原租賃合同無轉(zhuǎn)租約定或原出租人在原租賃合同中不同意轉(zhuǎn)租而后又同意的，承租人轉(zhuǎn)租要取得土地所有權(quán)人的書面同意。

（五）建立集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估體系

為防止集體建設(shè)用地使用權(quán)被低價(jià)流轉(zhuǎn)造成土地資產(chǎn)流失，保障集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益，我們要建立一個(gè)科學(xué)、規(guī)范的地價(jià)評(píng)估體系：首先，規(guī)定地價(jià)評(píng)估是土地流轉(zhuǎn)的必經(jīng)程序，由具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對待流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估；其次，地價(jià)評(píng)估要遵守國有土地和集體建設(shè)用地“同質(zhì)同價(jià)”的原則；最后，實(shí)現(xiàn)政府最低保護(hù)價(jià)制度。

（六）合理分配土地收益

因集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)涉及的利益主體不同，為確保土地收益的合理分配，流轉(zhuǎn)收益分配過程中要進(jìn)行初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)的區(qū)分。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，因不涉及利益分配，故此處不予討論。

1. 初次流轉(zhuǎn)的利益分配。初次分配應(yīng)以建設(shè)用地所有權(quán)人為主，各級(jí)政府不直接參與土地收益分配。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的50%，由集體經(jīng)濟(jì)組織按該組織實(shí)際成員數(shù)平均發(fā)放；余下的50%，由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一管理使用，用于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、文化、保障性建設(shè)，其使用方式和數(shù)額要經(jīng)過2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的同意。各級(jí)政府不直接參與初次分配，以稅收的形式間接參與土地收益的分配。

2. 再次流轉(zhuǎn)的利益分配。集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的土地收益，溢價(jià)部分按初次流轉(zhuǎn)的分配方法進(jìn)行分配。如是平價(jià)流轉(zhuǎn)，則不存在收益分配問題，政府可根據(jù)稅法的規(guī)定獲得契稅等稅收收入。

（七）懲處囤積土地行為

2010年12月29日《國土資源部關(guān)于房地產(chǎn)閑置土地情況的公告》顯示：1993年至今，我國住宅建設(shè)用地共閑置土地201.703642公頃。為防止集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)囤積土地、大量閑置土地的情況，在《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》中應(yīng)對用地者的囤積行為規(guī)定嚴(yán)厲的處罰措施：（1）對以出讓、出租的方式取得集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)的，超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，由土地管理部門征收相當(dāng)于全部合同金額20%的土地閑置費(fèi)，將土地閑置費(fèi)按集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)的收益分配方法進(jìn)行分配。并責(zé)令受讓人、承租人于一定期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，并對責(zé)任主體進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。期限屆滿仍未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。（2）對以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的方式取得集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)的，自土地使用權(quán)證辦理完畢之日起，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，由土地管理部門征收相當(dāng)于全部合同金額20%的土地閑置費(fèi)，上繳國庫。并責(zé)令受讓人、承租人于一定期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，并對責(zé)任主體進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。期限屆滿仍未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。（3）滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。

（八）對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記

我國對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用的是“登記生效”原則，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)程序。集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，因而，應(yīng)按法律的規(guī)定進(jìn)行登記方可生效。此項(xiàng)登記具有重要作用：一是登記具有公示效力，可以降低市場交易成本，減少法律風(fēng)險(xiǎn)；二是便于國家對集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)督、管理，實(shí)現(xiàn)國家對土地用途進(jìn)行管制。因此，土地管理部門要切實(shí)履行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記程序，簡化土地權(quán)利歸屬、流轉(zhuǎn)狀況的查詢程序，以確保市場交易的暢通和安全。

從政府廣泛開展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作到國家一系列政策、地方規(guī)章的出臺(tái)，我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成必然，因而修改《土地管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，為建立我國集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度掃除法律障礙成為首要解決的問題。但構(gòu)建集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度不僅是一個(gè)法律層面上的問題，還涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的問題，故此項(xiàng)制度的建立，立法機(jī)關(guān)和政府要在廣泛調(diào)研、聽取社會(huì)各界的意見的基礎(chǔ)上，循序漸進(jìn)地推進(jìn)。

一項(xiàng)制度的建立需要以相關(guān)配套制度為依托，我國集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立需要以相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、社會(huì)保障制度為基礎(chǔ)。首先是經(jīng)濟(jì)制度，國家要完善管理集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的宏觀調(diào)控手段，通過土地利用規(guī)劃部門、土地管理部門實(shí)行定期檢查等手段對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)狀況、建設(shè)用地利用狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督，嚴(yán)厲打擊非法流轉(zhuǎn)行為和囤積土地行為。其次是社會(huì)保障制度，要逐步建立和完善農(nóng)村基本社會(huì)保障制度，將廣大農(nóng)村居民納入醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障范圍內(nèi)。同時(shí)，還要完善農(nóng)村基本設(shè)施建設(shè)。

集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立，將集體建設(shè)用地納入土地一級(jí)市場，充分發(fā)揮土地的資源性作用，對于我國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展具有重要意義。此制度的建立，必然會(huì)增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

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新修正的土地管理法范文第4篇

關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；驅(qū)動(dòng)力

國家規(guī)定，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)只有國家征收征用和集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)兩種合法形式，但實(shí)際上農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)十分普遍，特別是在城市郊區(qū)。農(nóng)村宅基地的普遍流轉(zhuǎn)必然有其驅(qū)動(dòng)力，概括來說宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力主要包括城鎮(zhèn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)、文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)、國家制度政策驅(qū)動(dòng)等。根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)主體的不同，可將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分為國家征收征用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)。由于流轉(zhuǎn)主體的不同，其相應(yīng)的流轉(zhuǎn)動(dòng)力也應(yīng)是不同的。

一、國家征收征用流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

國家征收征用流轉(zhuǎn)是國家因經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的需要，依靠國家強(qiáng)制力從農(nóng)村集體手中或農(nóng)村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)也發(fā)生了改變；征用只是使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)不發(fā)生改變。但無論是征收還是征用，其使用權(quán)都發(fā)生了流轉(zhuǎn)。本文不將征收與征用加以區(qū)別，統(tǒng)一稱為“征用”。

國家因經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)發(fā)展需要產(chǎn)生了征用農(nóng)村集體土地的內(nèi)在需求，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內(nèi)在需求包括城市規(guī)模擴(kuò)張的需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求、區(qū)際聯(lián)系的需求等，這些需求構(gòu)成了宅基地征用的內(nèi)在動(dòng)力；國家征用宅基地所依靠的強(qiáng)制力具體表現(xiàn)為各種法律法規(guī)和政策的制定與實(shí)施，這些正式制度的實(shí)施形成一種外在動(dòng)力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實(shí)現(xiàn)；地方各級(jí)政府所擁有的政治權(quán)利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農(nóng)村集體土地征用的外在動(dòng)力，利益驅(qū)動(dòng)力。

1.城市規(guī)模擴(kuò)張

城鎮(zhèn)化和工業(yè)化是人類社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。諾瑟姆（RayM.Northam）把城鎮(zhèn)化過程分成三個(gè)階段，即初期發(fā)展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認(rèn)為[1]，我國的城鎮(zhèn)化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮(zhèn)化的中期發(fā)展階段不僅表現(xiàn)為城市數(shù)量的增加，更表現(xiàn)為城市規(guī)模的迅猛擴(kuò)張。在中期發(fā)展階段，由于城市具有“優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和較發(fā)達(dá)的通訊、郵電設(shè)施，使城市具有發(fā)展某些主導(dǎo)職能部門的優(yōu)勢，并有主導(dǎo)職能部門相繼發(fā)展的‘乘數(shù)效應(yīng)’帶動(dòng)其他相關(guān)行政、經(jīng)濟(jì)職能部門的相繼發(fā)展。”[2]城市的加速發(fā)展吸引了人口、勞動(dòng)力、土地、資本等大量生產(chǎn)要素向城市集中，促使城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉(zhuǎn)為城市用地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)也由農(nóng)村居民轉(zhuǎn)給了地方政府和其他相關(guān)主體。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)大了對物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，農(nóng)村集體土地被大量征用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用的宅基地也被一并征用過來，推動(dòng)了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通便捷等的要求越來越高。城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張給居民帶來了居住環(huán)境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業(yè)企業(yè)特別是重污染企業(yè)的發(fā)展不僅受到城市日益高昂的地價(jià)的制約，也受到城市居民的抵制。工業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步發(fā)展，必須搬離市區(qū)。工業(yè)企業(yè)的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設(shè)施用地，這必然導(dǎo)致大量的農(nóng)村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或征用并給與補(bǔ)償。”第2條第5款規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外?！钡?3條第1款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?3條第2款規(guī)定：“前款所依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！避囋１螅?004）分析了土地征用制度在農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的動(dòng)力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強(qiáng)制性，而相應(yīng)的土地規(guī)劃制度和土地保護(hù)制度因內(nèi)在的種種缺陷，實(shí)施執(zhí)行的強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如土地征用制度，各級(jí)地方政府在運(yùn)用其征地權(quán)時(shí)往往將征用制度的強(qiáng)制性發(fā)揮到了極致，在征用范圍上農(nóng)戶沒有發(fā)言權(quán)，在補(bǔ)償費(fèi)用上農(nóng)戶更沒有發(fā)言權(quán)，這種征用權(quán)缺乏有效的監(jiān)督和制約的制度促進(jìn)了農(nóng)用地征用流轉(zhuǎn)的加速，甚至出現(xiàn)農(nóng)用地征用規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對非農(nóng)建設(shè)用地需求的情況。”雖然宅基地的征用比農(nóng)地征用復(fù)雜一些，代價(jià)高一些，但由于國家對農(nóng)地征用的管制越來越嚴(yán)，同時(shí)鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農(nóng)村宅基地也就成了必然趨勢。

4、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

征用宅基地雖然相對于征用農(nóng)地要付出較高的代價(jià)，但相對于國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，單位面積宅基地征用補(bǔ)償費(fèi)僅相當(dāng)于國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農(nóng)村建設(shè)的時(shí)機(jī)，加大農(nóng)村建設(shè)用地整理的力度，置換出更多的城市建設(shè)用地指標(biāo)，征用更多的農(nóng)村集體土地。二、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，這種表現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)、特別是大城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別突出。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市人口的增加，對城市住房的需求越來越大，再加上對房產(chǎn)投機(jī)投資，造成各城市房價(jià)一路飆升。目前城鎮(zhèn)房價(jià)已與普通城鎮(zhèn)居民收入嚴(yán)重失衡，房價(jià)已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價(jià)的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮(zhèn)居民在買不起市區(qū)住房的情況下，定會(huì)將目光投向郊區(qū)價(jià)格較為低廉的“村產(chǎn)房”，也就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

農(nóng)村集體組織是農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農(nóng)建設(shè)用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)地農(nóng)用的收益，市區(qū)房價(jià)一再高漲，“小產(chǎn)權(quán)房”存在較大的市場，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表必將集體的土地轉(zhuǎn)為宅基地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)。況且集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規(guī)尚無明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表對這一部分收益具有完全的支配權(quán)。利用宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)存在巨大的利益空間，必會(huì)激發(fā)農(nóng)村集體組織運(yùn)用各種手段將集體土地轉(zhuǎn)為宅基地，就是違反國家有關(guān)土地的法律法規(guī)也在所不惜。何況他們還會(huì)采取規(guī)避法律法規(guī)的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅(qū)動(dòng)力主要是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)。

1.經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)應(yīng)是農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地的主要驅(qū)動(dòng)力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。但由于種種原因，一戶多宅現(xiàn)象還比較突出，農(nóng)戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農(nóng)戶，遇到合適的買主就會(huì)將宅基地賣掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)，特別是在“城中村”中。20世紀(jì)90年代中后期，城市蔓延和郊區(qū)化進(jìn)程加速，城市邊緣區(qū)土地被大量征用，原有農(nóng)村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴(kuò)張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]?！俺侵写濉币揽績?yōu)越的區(qū)位，低廉的價(jià)格成為外來人口首要的房源地。城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地的大量流轉(zhuǎn)是在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發(fā)形成的，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產(chǎn)物。

2.文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)

社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了兩種文明，即城市文明和鄉(xiāng)村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發(fā)展，由此產(chǎn)生了城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)。城鄉(xiāng)之間流動(dòng)促進(jìn)了城鄉(xiāng)文化信息交流，使農(nóng)村居民認(rèn)識(shí)了城鄉(xiāng)之間的差異，形成更高層次的心理需求，產(chǎn)生進(jìn)入城市成為城市人的欲望[4]，當(dāng)條件成熟時(shí)，就會(huì)誘致其進(jìn)城定居。其在農(nóng)村的房產(chǎn)和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會(huì)想辦法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。同樣，城鎮(zhèn)居民也受到鄉(xiāng)村文明的吸引，特別是農(nóng)村優(yōu)美的自然環(huán)境、淳樸的鄉(xiāng)情、清新的空氣等成為吸引城鎮(zhèn)居民的引致力。雖說當(dāng)前農(nóng)村落后的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)對這種需求有很大的約束，但隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村各種條件的改善，這種需求必將會(huì)越來越大。

繼承是文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的另一種形式。雖然我國法律法規(guī)規(guī)定：農(nóng)村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統(tǒng)：上輩的東西遺傳給下輩是天經(jīng)地義的。在農(nóng)民眼里，農(nóng)村宅基地和其房產(chǎn)、樹木等附著物一樣，都是農(nóng)民的私產(chǎn)，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產(chǎn)，也包含對先人追思的深厚情感。

風(fēng)水說也是文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力表現(xiàn)形式之一。中國幾千年來，農(nóng)村建房就講究風(fēng)水一說，許多農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)就是受了風(fēng)水的影響。

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新修正的土地管理法范文第5篇

關(guān)鍵詞：地價(jià)地價(jià)管理地價(jià)作用存在問題 措施

土地不僅是重要的資源，更重要的是資產(chǎn)。土地資源能否得到優(yōu)化配置，發(fā)揮其最大效益，土地資產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)保值增值，關(guān)鍵在于地價(jià)能否真正反映土地的市場交易本質(zhì)，能否發(fā)揮其作為土地市場機(jī)制的核心作用和經(jīng)濟(jì)杠桿作用。1尤其是在我國加入世界貿(mào)易組織，經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，經(jīng)濟(jì)規(guī)則同國際接軌的條件下，正確認(rèn)識(shí)地價(jià)，客觀評(píng)定和反映地價(jià)，充分發(fā)揮地價(jià)作用，加強(qiáng)地價(jià)管理是最為基礎(chǔ)的一項(xiàng)工作。

一、充分認(rèn)識(shí)地價(jià)在土地市場中的重要作用

1、地價(jià)的核心作用。我國土地市場建設(shè)要做的事情很多，核心問題就是地價(jià)問題。土地管理部門支持國有企業(yè)改革，是以專業(yè)評(píng)估、顯化地價(jià)為基礎(chǔ)的；辦理土地使用權(quán)出讓、抵押、政府收購?fù)恋亍⑺痉ㄌ幹玫榷急仨氁跃哂性u(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)科學(xué)評(píng)估地價(jià)為依據(jù)；土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)也必須參照評(píng)估地價(jià)；新《土地管理法》確定的征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，是以基準(zhǔn)地價(jià)為前提的；將來，最終解決農(nóng)民的補(bǔ)償問題，也必須承認(rèn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，走評(píng)定地價(jià)、照價(jià)征用的路子；土地市場發(fā)育和規(guī)范程度，也要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量；近幾來，依法行政和的斗爭，在土地管理上也集中體現(xiàn)在地價(jià)上。

2、地價(jià)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。地價(jià)是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)，是最靈敏反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，又是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。2根據(jù)我國國情，人多地少，后備資源不足，我們必須對現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置，必須通過市場進(jìn)行，要發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)作用，最重要的杠桿就是地價(jià)。土地制度改革、土地的有償使用，增加了政府的財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了大量資金，大大緩解了政府壓力。而地價(jià)管理，正是土地有償使用的重要保障。

3、地價(jià)的宏觀調(diào)控作用。地價(jià)可以成調(diào)控手段，這在土地私有制條件下不可能實(shí)現(xiàn)，但在土地國有的條件下則變成了現(xiàn)實(shí)。地價(jià)是地租的資本化，本質(zhì)上也是地租。地價(jià)是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，是所有者憑借對土地的壟斷參與社會(huì)剩余產(chǎn)品的分配。3在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)又進(jìn)一步派生集體土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)及一些它項(xiàng)權(quán)利，形成了很多獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，有關(guān)權(quán)利人共同參與社會(huì)剩余產(chǎn)品的分配，因此地價(jià)屬于社會(huì)分配關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)生活中，分配關(guān)系是圍繞著一個(gè)平均值波動(dòng)的，地價(jià)的高低，直接影響所有者拿多拿少的問題，如果所有者拿多了，企業(yè)得不到平均利潤，就會(huì)影響企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)。如果所有者拿少了，企業(yè)經(jīng)營者就在正常利潤之外獲得了超額利潤，有關(guān)行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)投資膨脹甚至過熱。可見，地價(jià)的高低有一個(gè)客觀的度，所有者拿多了拿少了，都不利于經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在宏觀的調(diào)控過程中，國家是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)的管理者，又是國有土地的所有者，地價(jià)作為調(diào)節(jié)社會(huì)分配的工具是否運(yùn)用靈活，直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，國家應(yīng)靈活運(yùn)用地價(jià)工具，針對不同需要進(jìn)行調(diào)控，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

二、進(jìn)一步明確地價(jià)管理存在的問題

1、地價(jià)體系建設(shè)仍須完善。目前，我國已初步形成了以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為核心，由基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場交易價(jià)等不同價(jià)格類型構(gòu)成的地價(jià)體系。但與市場建設(shè)及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善。一是地價(jià)稱謂、內(nèi)涵不一，可比性差，所含內(nèi)容不明確；二是基準(zhǔn)地價(jià)成果管理手段落后，更新不及時(shí)；三是標(biāo)定地價(jià)評(píng)定工作沒有普遍開展；四是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不夠完善。

2、地價(jià)管理的配套政策急需進(jìn)一步健全。近幾年來，我國已初步形成具有中國特色的地價(jià)管理制度體系，但是地價(jià)管理配套制度建設(shè)方面仍存在一些問題。一是地價(jià)管理體系不完善。首先在建立和實(shí)施制度時(shí)，沒有體現(xiàn)以地價(jià)管理為核心，制度之間銜接性、協(xié)同性和系統(tǒng)性差；其次是制度與當(dāng)?shù)氐貎r(jià)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢脫節(jié)，不能做到有步驟、有計(jì)劃、系統(tǒng)地實(shí)現(xiàn)制度目標(biāo)；再次是制度的實(shí)施缺乏系統(tǒng)控制的監(jiān)督，執(zhí)行中變形走樣；二是具體實(shí)施地價(jià)管理制度的環(huán)境差，影響制度效率的發(fā)揮；三是落實(shí)地價(jià)管理的具體制度不到位，缺乏明確的目標(biāo)、程序及操作細(xì)則。

3、地價(jià)評(píng)估市場急需規(guī)范。目前，土地評(píng)估從封閉狀態(tài)變?yōu)槿骈_放。在土地評(píng)估市場中出現(xiàn)了一些新問題。一是不具備土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估。其它評(píng)估機(jī)構(gòu)他們斷章取義，認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估包括土地、房地產(chǎn)評(píng)估包括土地等等。他們評(píng)估不按土地評(píng)估規(guī)程，有的選一些因素，有的只按基準(zhǔn)地價(jià)乘以一定常數(shù)，比較簡單，不能客觀、公正、合理評(píng)估地價(jià)。二是有的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)力差。有的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)掛靠人員多，有的新考取估價(jià)師的學(xué)生多，如兩個(gè)沒有評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的學(xué)生考取土地估價(jià)師后，可想他們能否科學(xué)評(píng)估地價(jià)呢？三是同業(yè)互相競爭。土地評(píng)估市場放開后，有的看到經(jīng)濟(jì)收入可觀，可謂土地評(píng)估機(jī)構(gòu)百花齊放，有的一個(gè)地級(jí)市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)就會(huì)出現(xiàn)十幾家甚至幾十家。他們?yōu)榱藬埢?，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比著收費(fèi)低，互相競爭。四是評(píng)估質(zhì)量差。土地評(píng)估市場放開后，評(píng)估機(jī)構(gòu)可跨地區(qū)進(jìn)行評(píng)估，他們不能掌握評(píng)估地區(qū)的土地價(jià)格市場狀況，簡單按政府公布基準(zhǔn)地價(jià)文件進(jìn)行評(píng)估，也不找當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)修正體系和地價(jià)圖，這樣評(píng)估地價(jià)隨著性太大，有的評(píng)估宗地的級(jí)別都定錯(cuò)，地價(jià)懸殊很大，有的相差成倍。

三、強(qiáng)化措施，加強(qiáng)地價(jià)管理

1、基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)更新。基準(zhǔn)地價(jià)是地價(jià)體系建設(shè)的基礎(chǔ)，也是政府調(diào)控土地市場和服務(wù)公眾的重要工具。在有些地方，基準(zhǔn)地價(jià)都存在著更新不及時(shí)、現(xiàn)勢性差和不公開、不應(yīng)用的現(xiàn)象。針對這種情況各級(jí)政府及土地管理部門必須高度重視基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，按時(shí)按要求，統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵，科學(xué)更新基準(zhǔn)地價(jià)，如果地價(jià)得不到及時(shí)更新，地價(jià)體系建設(shè)就無從談起，也就建立不起規(guī)范的土地市場，就會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、完善地價(jià)管理配套政策制度。針對地價(jià)管理配套政策，制度不完善的問題，我們必須從加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用入手，建立公開、公平、公正的供地模式，有效地提高地價(jià)管理水平。一是進(jìn)一步建立和完善地價(jià)政策體系，即土地收購價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地征用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地收益分配機(jī)制。二是進(jìn)一步完善地價(jià)制度體系，即建立基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度、宗地價(jià)格申報(bào)制度、互聯(lián)網(wǎng)公開查詢制度。三是進(jìn)一步加大招標(biāo)拍賣掛牌的基礎(chǔ)制度建設(shè)。即建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開交易制度。以此為制定地價(jià)政策，進(jìn)行地價(jià)調(diào)控、合理配置土地資源，提供科學(xué)的依據(jù)。

3、建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)是市場經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)性工作。它不僅涵蓋了地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立、地價(jià)監(jiān)測資料的采集，地價(jià)資料的分析以及地價(jià)監(jiān)測體系的維護(hù)與更新基準(zhǔn)地價(jià)專業(yè)特性，而且利用計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將這些地價(jià)專業(yè)性通過計(jì)算機(jī)加以實(shí)現(xiàn)，建成基于數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)之上的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系的應(yīng)用功能和應(yīng)用方向。4通過建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系，可以及時(shí)、準(zhǔn)確地了解和把握各城市的地價(jià)水平和地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況，從而推算出各城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)量及其變化情況，為加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，防止國有土地資產(chǎn)流失提供重要的依據(jù)。

4、充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)土地評(píng)估行業(yè)管理。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)做為管理監(jiān)督土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的單位，要搞好協(xié)會(huì)的工作，充分展示協(xié)會(huì)特點(diǎn)。在政府職能轉(zhuǎn)變過程中，協(xié)會(huì)要擔(dān)當(dāng)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任。一些職能協(xié)會(huì)要擔(dān)當(dāng)起來，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，首先是行業(yè)指導(dǎo)，當(dāng)好教練員，并且做好行業(yè)自律，當(dāng)好裁判員；其次構(gòu)筑技術(shù)壁壘，保持行業(yè)發(fā)展；第三為機(jī)構(gòu)提供機(jī)會(huì)，互利互惠，提高生存力；第四要形成約束機(jī)制，樹立自律的權(quán)威?？傊袠I(yè)管理的手段是多方面的，在市場條件下，應(yīng)該探索多種“軟性”手段管理會(huì)員，要一點(diǎn)一滴糾正行業(yè)不正之風(fēng)，要從愛護(hù)幫助中介機(jī)構(gòu)的立場出發(fā)規(guī)范他們，將把我國的土地評(píng)估中介服務(wù)市場推向一個(gè)新的臺(tái)

各級(jí)政府及土地管理部門要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)地價(jià)管理的重要性及地價(jià)的作用，明確現(xiàn)階段地價(jià)管理市場中存在的問題，積極采取措施，加強(qiáng)地價(jià)管理，進(jìn)一步培育和規(guī)范我國土地市場，使我國的土地管理事業(yè)再上一個(gè)新臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)：

1、地價(jià)管理與地價(jià)管理政策解讀武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 國土資源管理系 劉麗。

2、國土資源發(fā)揮地價(jià)調(diào)控作用推進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

3、馬克思的地租理論。

4、“2007年城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測研討會(huì)”綜述 .