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編者按：本論文主要從青島房產(chǎn)價(jià)格上漲的成因；對策分析等進(jìn)行講述，包括了土地交易價(jià)格繼續(xù)上升、市區(qū)南北地區(qū)房價(jià)上漲較大、二手房市場需求旺盛、利用土地政策、土地市場化是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，實(shí)行土地招標(biāo)拍賣掛牌是我國土地市場化改革的必然趨勢等，具體資料請見：

摘要：近幾年來，青島市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對青島社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大影響。青島市房產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要是：土地交易價(jià)格繼續(xù)上升，市區(qū)南北地區(qū)房價(jià)上漲較快，二手房市場需求旺盛。針對青島市房產(chǎn)價(jià)格上漲過快的狀況，應(yīng)該采取以下措施加以控制：加大金融調(diào)控力度，加大稅收調(diào)控力度，充分利用土地政策，增加供給和遏制投資、投機(jī)，取消房屋預(yù)售制度，切斷房地產(chǎn)商靠預(yù)售款項(xiàng)開發(fā)的后路，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，將其納入地方政府政績考核的重要內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：青島；房產(chǎn)價(jià)格；上漲

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，對青島社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大影響。居民收入水平不斷提高和城市化進(jìn)程逐漸加快，以及舊城改造力度的進(jìn)一步加大，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。青島市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)在高位運(yùn)行了三四年的時(shí)間，價(jià)格上漲幅度很大，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅在全國排名前列，與杭州、寧波等城市接近。目前市場置業(yè)投資存在一定的投機(jī)行為，特別是住宅物業(yè)二手交易中的二次交易量過高，租賃市場沒有同步發(fā)育，過多的“炒房”投機(jī)行為和不完善的租售市場使住宅物業(yè)存在較大的泡沫隱患。

從市場來看，推向市場的房子并不少，但依然有很多市民買不到房子，同時(shí)，也有許多房子長時(shí)間銷售不出去。造成這種現(xiàn)象的一個(gè)根本的原因是房子本身性價(jià)比相差太大的問題。目前的房地產(chǎn)市場上許多房屋存在戶型過大、總價(jià)過高、位置偏遠(yuǎn)、配套不完善等種種原因，因此，真正能夠滿足普通市民購買需求的房子并不是很多，可以說，市場上真正的“好房子”依然很少。近幾年來，青島市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢。

一、青島房產(chǎn)價(jià)格上漲的成因

（一）土地交易價(jià)格繼續(xù)上升

2005年青島市房地產(chǎn)市場依然火爆，使地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面日漸趨緊。近幾年來，隨著青島市市區(qū)土地的不斷開發(fā)利用，可開發(fā)土地日漸減少，特別是2001年土地交易進(jìn)入拍賣程序后，土地交易價(jià)格完全受市場供求關(guān)系左右，加之受國家政策調(diào)控收縮土地供給和青島市清理整頓土地市場的影響，土地價(jià)格不斷上升。從2005年青島市土地交易情況看，市區(qū)通過拍賣的土地有所減少且大多在四方、李滄兩區(qū)，土地拍賣價(jià)格大幅上升，如7月份拍賣的四方金華路地塊樓面地價(jià)達(dá)到了2800元/平方米，地價(jià)上漲超過40%。

（二）市區(qū)南北地區(qū)房價(jià)上漲較大

由于青島市地理?xiàng)l件的限制和城區(qū)布局的歷史變革，南北城區(qū)發(fā)展很不平衡，從而造成房價(jià)差距較大。

位于一級地段的南部區(qū)域的市南、嶗山兩區(qū)，位置臨海和環(huán)境較好，可開發(fā)用地不斷減少，土地價(jià)格和拆遷成本大幅上升，同時(shí)新建樓盤大多為精品樓盤，房價(jià)漲幅較大。從2005年9月份部分樓盤的銷售情況看，位于山東路的江山帝景小區(qū)平均價(jià)格為10700元/平方米，同比上升28.9%；位于高科園近期銷售量較大的世紀(jì)花園小區(qū)，其平均售價(jià)為7674.89元/平方米，同比上升18.1%；位于澳門路的燕島公寓平均價(jià)格為14106元/平方米，同比上升17.5%。使9月份一級地段商品住宅平均價(jià)格達(dá)8946.9元/平方米，比2004年同期上升17.9%。

位于市區(qū)北部的五級地段的李滄區(qū)，近年來開發(fā)的大部分是經(jīng)濟(jì)適用住房。2005年青島市開始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房搖號銷售，嚴(yán)控銷售對象，使外來人口和不具備購買條件的購房者只能購買普通住宅，然而，這一區(qū)域的新建普通住宅開發(fā)較少，不能滿足較大的購房需求，使部分銷售的樓盤平均價(jià)格已高達(dá)5300元/平方米，同比上升16.7%。從而拉動該區(qū)域普通住宅價(jià)格較去年同期上升13.6%，價(jià)格漲幅仍較大。從部分樓盤銷售情況看，占銷售總套數(shù)38%的房屋被外來人口購買，是造成區(qū)域房屋需求旺勢加劇的主要因素之一。

位于北端的城陽城區(qū)，外資企業(yè)較為集中，近年來區(qū)政府加大村莊改造的力度，加上青島農(nóng)業(yè)大學(xué)的搬遷，使該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居住環(huán)境都得到很大的改善，房價(jià)也開始上漲，有的樓盤價(jià)格與四方、李滄兩區(qū)不相上下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年9月份城陽區(qū)房屋銷售面積為49.67萬平方米，比去年同期上升228.9%，城陽城區(qū)普通商品住宅平均價(jià)格為4044.2元/平方米，較去年同期上升17.6%。9月份，南北區(qū)域的房屋銷售量占我市市內(nèi)七區(qū)總銷售量的68.2%，區(qū)域性房價(jià)漲幅較高，是拉動青島市房屋銷量價(jià)格漲幅居高不下的主要原因。

（三）二手房市場需求旺盛

近年來，青島市為穩(wěn)定房價(jià)而加大土地的供應(yīng)力度，并采取有效措施擴(kuò)大房地產(chǎn)的開發(fā)，但仍不能滿足市場需求。促使近年來青島市房價(jià)上漲迅猛的另一個(gè)原因是：大部分新建商品房的套型面積較大，使房屋的總價(jià)值超出部分中低收入家庭負(fù)擔(dān)能力。因此，面積相對較小以及總價(jià)值較低的二手房，則成為部分市民的首選。受供求關(guān)系的影響，二手房價(jià)格漲幅較大，部分環(huán)境和配套較好的二手房，價(jià)格甚至超過商品房平均售價(jià)。進(jìn)入2005年9月份，持續(xù)上漲的地價(jià)和房價(jià)漲勢有所加劇，進(jìn)一步打破了部分房屋需求者等待降低的心理，使二手房交易明顯增加。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，9月份二手房市場交易1650套，比8月份增加26.8%，從而使二手房的價(jià)格較去年同期上升10.6%，與上月比上漲3.7%。二手房市場交易的整體回升，必然拉動商品房價(jià)格的上漲。

二、對策分析

（一）加大金融調(diào)控力度

提高貸款利率。2005年3月17日，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率1—3年期（含3年）為5.76%，5年以上為6.12%。同時(shí)，人民銀行實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，僅比原優(yōu)惠利率5.31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。新規(guī)定實(shí)行后，對首次購買住房的消費(fèi)者，四家國有商業(yè)銀行均執(zhí)行下限利率。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。為抑制房價(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

筆者認(rèn)為，青島市應(yīng)該嚴(yán)格房地產(chǎn)貸款政策，并且在許多方面條件要求更高，抑制更嚴(yán)，對開發(fā)商貸款條件加緊防范措施。同時(shí)，商業(yè)貸款、公積金貸款等利率的上調(diào)也對抑制房價(jià)造成了相應(yīng)的影響。銀行也要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款，使自有資金嚴(yán)重不足的房地產(chǎn)商逐步退出房地產(chǎn)市場，加速房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰。

（二）加大稅收調(diào)控力度

調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

這是從稅收方面抑制投資及投機(jī)的需求，轉(zhuǎn)而支持真正的自住需求，這一方面照顧了弱勢群體的利益，另一方面有效的控制需求，在土地供應(yīng)方面亦保證了中小戶型的用地需求，從而保證了供應(yīng)量的增加，需求的減少供給的增加對抑制房價(jià)起著根本性的作用。要加快研究完善土地增值稅、增加房產(chǎn)銷售稅等政策制度，抑制過高的開發(fā)利潤。青島市出臺的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅，這種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)稅負(fù)的增加對投資住房需求的增長發(fā)揮了較明顯的制約作用。

（三）利用土地政策

為保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，各級政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖然按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

土地市場化是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，實(shí)行土地招標(biāo)拍賣掛牌是我國土地市場化改革的必然趨勢，人為地降低土地的價(jià)格，是一種倒退。實(shí)際上，假如再回到土地劃撥或者協(xié)議出讓的做法，房地產(chǎn)價(jià)格根本不會也不可能同幅度下降，而只會被一些投機(jī)分子、開發(fā)商和腐敗分子所瓜分。不過，對于國家公共性社會保障項(xiàng)目，土地出讓金則可以適當(dāng)降低，如城市的廉價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目就可以適當(dāng)減免土地出讓金。對于嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，也可以在一定時(shí)間內(nèi)適度降低。而其他的房地產(chǎn)建設(shè)則絕不能放開，否則，造成的混亂將會更加嚴(yán)重。

在土地供應(yīng)不足和青島市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的情況下，政府要加大房地產(chǎn)開發(fā)用地面積的供應(yīng)量，拓展城市發(fā)展空間，并增大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，以調(diào)整商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，達(dá)到平抑房地產(chǎn)價(jià)格的目的。而近5年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的趨勢，商品房施工面積都大于竣工面積，可以預(yù)期隨著政府對閑置土地實(shí)施嚴(yán)格的罰款和一定期限內(nèi)無償收回的政策，目前開發(fā)商手中的存量土地和緩慢施工的項(xiàng)目將很快投入開發(fā)或加快開發(fā)速度，未來青島市房地產(chǎn)供應(yīng)量將有不斷增加的趨勢，一定程度上緩解供不應(yīng)求的局面，同時(shí)從總體上減少價(jià)格上漲的幅度。

也可以制定土地和住房最高限價(jià)，遏制高額利潤。組織有關(guān)部門對土地和住宅成本進(jìn)行核算，給政府和開發(fā)商留出合理的利潤空間后，對具體的土地和樓盤確定最高限價(jià)；地方政府出面扶持低價(jià)房供應(yīng)，滿足低收入階層的住房需求。

（四）其他建議

抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入到平穩(wěn)合理的預(yù)期是關(guān)鍵，還要強(qiáng)化政策的落實(shí)力度，要在各方配合、各項(xiàng)政策配套的條件下才能有效。

增加供給和遏制投資、投機(jī)也可以有效地抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；取消房屋預(yù)售制度，切斷房地產(chǎn)商靠預(yù)售款項(xiàng)開發(fā)的后路；政府對低價(jià)房僅靠引導(dǎo)還不夠，要拿出墊付資金建設(shè)低價(jià)位房才能真正解決問題，當(dāng)然這些住房的銷售對象要嚴(yán)格限定，并向社會公示；將青島住房價(jià)格漲幅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)納入對地方政府一把手的政績考核范圍，使國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在地方得到較好的貫徹執(zhí)行。

另外，還可以規(guī)定一個(gè)家庭只許買一套住房。