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房產(chǎn)稅論文范文第1篇

一、房地產(chǎn)稅稅基評估的程序選擇

（一）對評稅機構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構(gòu)性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準政府性質(zhì)的評估機構(gòu)和人員來承擔的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機構(gòu)和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負責整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關(guān)人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價值進行評估的專業(yè)機構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構(gòu)的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構(gòu)和人員進行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應設(shè)立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權(quán)威性；復核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進行評估后，應將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機構(gòu)，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法

（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。

房產(chǎn)稅論文范文第2篇

1．1日本的房地產(chǎn)稅

日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。

（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內(nèi)土地及租地權(quán)的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務(wù)，地價稅的計稅依據(jù)為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點，只對較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據(jù)為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產(chǎn)購置稅額。

（3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對個人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊》中所列示的應稅財產(chǎn)的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當?shù)赝谫I賣價格）來計算固定資產(chǎn)的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產(chǎn)評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據(jù)實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點，對新建住宅可以適當減免。

（4）不動產(chǎn)購置稅。不動產(chǎn)購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據(jù)中扣除一定金額。不動產(chǎn)購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點。

（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對折舊資產(chǎn)課稅；對住宅用地的計稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。

1．2加拿大的房產(chǎn)稅制度

加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對不動產(chǎn)的占用者征收營業(yè)財產(chǎn)稅。各省對房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營業(yè)財產(chǎn)稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構(gòu)，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國類似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。

1．3香港的房產(chǎn)稅制度

在香港，房產(chǎn)稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表中，接受稅務(wù)機關(guān)評稅，再根據(jù)評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收?。蛔鳛橹Ц缎蘩碣M及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數(shù)目大小無關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。

2國外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對我國的啟示

從國外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產(chǎn)稅的做法對我國房地產(chǎn)稅制有以下啟示：

2．1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個人。

（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴大到城市非經(jīng)營性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時，借鑒日本的做法，通過設(shè)置一個足夠高的起征點，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負擔房產(chǎn)稅。

（3）計稅依據(jù)。遵循國際慣例，房產(chǎn)稅應以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)。這里的市場價值即經(jīng)過評估機構(gòu)評估確定的評估價值。評估價值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價值，比如，對商業(yè)用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。

（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計有一個基本原則，即科學測算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經(jīng)驗，對不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。

（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應該規(guī)范透明，體現(xiàn)國家重要的長期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對國家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業(yè)給予免稅，對城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點，對農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因為已經(jīng)預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當?shù)亩愂諆?yōu)惠。

2．2建立房地產(chǎn)價值評估機制

房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)，這就要求我國建立完善的房地產(chǎn)評估機制。首先要制定與價值評估有關(guān)的評估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專門的評估機構(gòu)，配備專業(yè)的評估人員。在評估機構(gòu)的設(shè)置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設(shè)置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協(xié)調(diào)，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構(gòu)，市（縣）級政府則具體負責轄區(qū)內(nèi)的評估工作。對評估從業(yè)人員也要定期進行培訓，并考核其執(zhí)業(yè)能力。

2．3建立與不動產(chǎn)登記、評估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經(jīng)驗，建立房產(chǎn)登記制度。在對房地產(chǎn)信息進行登記時，要運用計算機技術(shù)對房地產(chǎn)信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產(chǎn)登記條例終于開始實施。

2．4適當下放房產(chǎn)稅的征管權(quán)限

房產(chǎn)稅論文范文第3篇

1.分散收入籌劃法

土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項目的審核標準，進而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。

2.合理定價籌劃法

計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標出發(fā)，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標為出發(fā)點，進行合理定價，是房地產(chǎn)企業(yè)對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個臨界點以及相關(guān)稅收政策計算出相應的最高定價系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計算出最低定價系數(shù)，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。

二、從扣除項目角度進行稅收籌劃

1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃

土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)椖康挠宰龀龈訙蚀_的預測，使企業(yè)的選擇更加合理。

2.利息支出相關(guān)籌劃

根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照取得對應土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算分攤，并且能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得對應土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項目對其利息支出進行恰當?shù)挠嬎惴謹偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機構(gòu)的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發(fā)費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。

3.代收費用相關(guān)籌劃

房產(chǎn)稅論文范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動,因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實現(xiàn)共贏。

舉例來說,上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計價,并裝飾后經(jīng)營,定向轉(zhuǎn)讓酒店時僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負,實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業(yè)。待實現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點是報建手續(xù)應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據(jù)稅法,預先確定自營資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營固定資產(chǎn)投資則為時已晚,稅務(wù)清算需要按照市場價視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如:某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元;第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應考慮的稅收籌劃

通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

房產(chǎn)稅論文范文第5篇

(一)利用扣除項目進行籌劃

增值額是控制土地增值稅稅負的關(guān)鍵因素，因此，扣除項目是進行納稅籌劃一個主要手段，采用的方式是適當增加建筑成本。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在年初的時候發(fā)開一個普通標準的住宅小區(qū)，在2009年初辦理了開發(fā)項目的成本費用結(jié)算，住宅處于銷售階段。產(chǎn)生的相關(guān)成本有：獲取土地使用權(quán)支付金額400萬，開發(fā)成本600萬，開發(fā)土地和新建廠房以及相關(guān)的配套措施的費用100萬。預計銷售住宅取得收入1720萬，需要繳納的營業(yè)稅及其附加為94.6萬。則允許扣除的項目金額為：400+600+100+94.6+（400+600）*20%=1394.6萬，增值稅為：1720-1394.6=325.4萬，所以增值率為：325.4/1394.6=23.33%，增值稅大于20%，需要按照增值額全額繳納土地增值稅，無法享受免稅的優(yōu)惠政策。需要交納相關(guān)的稅額為：325.4*30%=97.62萬。而再投入32.28的開發(fā)費用，增值率就會小于20%。如果此時公司投入35萬的資金用于草地綠化和小區(qū)的安全設(shè)備的話，此時的扣除項目金額為400+600+100+94.6+（400+600+35）*20%=1436.6萬，增值額為1720-1436.6=283.4萬，增值率為283.4/1436.6=19.73%。所以，雖然增加了35萬的開發(fā)成本，但是卻節(jié)省額97.62萬的稅負。但是需要注意的是，在實際操作中，對于可扣除項目，必須要嚴格按照國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定操作。

(二)利用征稅范圍進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應該認真研究土地增值稅的判定標準，在實際工作中可以利用這些來避免成為土地增值稅的納稅人：首先，可以在實際經(jīng)營過程中對一些目的比較明確的客戶采用代建的方式。對于房地產(chǎn)公司而言，在整個建設(shè)過程中，所有權(quán)一直是屬于客戶所有，房地產(chǎn)企業(yè)在本質(zhì)上是提供勞務(wù)服務(wù)，不屬于土地增值稅的征收范圍。房地產(chǎn)公司可以在開發(fā)之初，就確定好最終的用戶，采用代建的方式，實行定向開發(fā)，避免繳納土地增值稅。其次,可以改售為租或者利用房地產(chǎn)來投資，以這種方式來收回資金。通過這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)一直擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。所以當項目開發(fā)完成之后，不再進行銷售，而是采用出租的方式來收回資金。這樣一來，對于租金收入只需按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。此外，房地產(chǎn)企業(yè)利用房產(chǎn)進行投資，根據(jù)規(guī)定，不屬于土地增值稅的征收范圍，即使將來轉(zhuǎn)讓股份的時候也不用補繳。對于房地產(chǎn)公司來說，如果當投資環(huán)境滿足的話，完全可以以房產(chǎn)作為投資而不是以資金或是其他資產(chǎn)。如此的話，即獲得了投資機會，用來投資的房產(chǎn)也可以避免成為征稅對象。

(三)利用清算單位進行納稅籌劃

對于清算單位，根據(jù)規(guī)定由兩種，即以開發(fā)項目為清算單位，或者以產(chǎn)品類型為清算單位。由于土地增值稅的稅率隨著增值率的不同而變化，所以選擇不同的清算單位可能會導致不同的稅負，這就給房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃創(chuàng)造了機會。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身項目的特點，并結(jié)合稅法的相關(guān)要求，選擇正確的清算單位，避免給企業(yè)帶來損失。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)需要在2010年6月進行土地增值稅的清算，企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品是一棟24層的建筑物。建筑物分為兩個部分，地上兩層為商鋪，三層以上為寫字間?，F(xiàn)在有兩種選擇方案：一是以整棟建筑物為清算單位；二是分別以商鋪和寫字間為清算單位。具體情況如下：寫字間取得銷售收入10283萬，商鋪的銷售收入為36860萬，總計47143億；寫字間和商鋪的增值額分別為1384.1萬、24864.46萬，總增值稅為26248.56，寫字間和商鋪的增值率分別為0.16、2.07，總的增值率為1.26。所以，如果采用方案一的清算單位，共需繳納土地增值稅9990.11萬，按照方案二測算，則需繳納11135.47萬。由此可以看出，選擇不同的清算單位，所承擔的稅負也是不一樣的。當然并不是所有的情況都采用方案一，這要根據(jù)項目的實際銷售額、增值額以及適用的稅率來決定，并不能以偏概全。

(四)利用清算時間進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可以在產(chǎn)品銷售量達到85%到完全銷售的這段時間內(nèi)進行。對于房地產(chǎn)來說，土地增值稅金額主要取決于收入和計稅成本，而銷售收入一般是固定的，而計稅成本存在變化的，要保證土地增值稅金額的最小，就是要使計稅成本最大。所以，在確定清算時間的時候，要選擇計稅成本最大的時點。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，當成本全部發(fā)生并都取得發(fā)票的時候，計稅成本是最完整的，選擇這個時點作為清算時間，計稅成本是最大的，對企業(yè)也是最有利的。土地增值稅也是企業(yè)所得稅的扣除項目之一，如果土地增值稅的清算和支付工作沒有在企業(yè)所得稅的匯算清繳之前完成的話，就不能在當年全額扣除，只能遞延到下一年抵扣。但是該項目在完工的第二年是沒有收入的，也就談不上抵扣的了，這就會給企業(yè)帶來損失。比如房地產(chǎn)企業(yè)在2013年銷售其開發(fā)的產(chǎn)品，并在11月底全部銷售，并在會計上確認了收入。由于時間原因，清算工作在5月底才完成，并在6月10號上繳稅款20000萬。但是由于企業(yè)所得稅的匯算清繳時間限制是在次年的5月1日之前，所以針對這20000萬的稅款，無法再稅前列支，就需要多繳納5000萬的企業(yè)所得稅，給企業(yè)帶來了不必要的損失。

二、其他稅種的稅收籌劃

(一)營業(yè)稅的稅收籌劃

針對營業(yè)稅的籌劃工作，最主要的就是將業(yè)務(wù)進行合理的拆分，將一些可以分離的費用從交易金額中區(qū)分出來。比如對于天然氣裝修費以及有線電視出裝費用，都是房地產(chǎn)企業(yè)代收的項目，那么在簽訂購房合同的時候，就可以將這部分費用剝離出來，明確規(guī)定是代收項目，這樣一來就可以適當?shù)臏p少計稅金額，以達到節(jié)稅的目的。同時，將房屋的銷售和裝修業(yè)務(wù)分開。這樣一來對于售房的按照銷售不動產(chǎn)征收5%的營業(yè)稅，而對于裝修業(yè)務(wù)則按照建筑業(yè)征收3%的營業(yè)稅。鑒于建筑業(yè)即將納入到營改增范圍，其稅收負擔會增加，這種籌劃方案也就不一定合適了。此時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以不負責房屋的裝修業(yè)務(wù)，可以在征得購房者同意的情況下，幫助其聯(lián)系合適的裝修公司，并從中收入中介費用，雖然仍然需要交納營業(yè)稅，但是如此一來這部分收入就不會納入到銷售產(chǎn)品的收入中來，可以降低增值額，降低土地增值稅交納金額。

(二)企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的稅收籌劃主要就是做好稅前的列支工作，比如前文中提到的土地增值稅的清算工作要在企業(yè)所得稅匯算清繳之前完成。此外，稅前可列支項目除了計稅成本之外，還有一項重要的項目就是企業(yè)三費的支出，即：廣告費用、業(yè)務(wù)招待費用以及差旅費用。對于這些費用要分別進行核算，這是因為對于差旅費用，只要能夠取得合法憑證，就可以全額在稅前扣除，而招待費用則只能部分抵扣，抵扣比例為銷售收入的5‰和招待費用的60%之間的較低者。一旦將差旅費用混入到業(yè)務(wù)招待費用當中，則不能完全抵扣，對企業(yè)是不利的。此外，在收入方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應該做好相應的籌劃工作，選擇合適的投資方案，盡量多的獲取免稅收入，如可以將企業(yè)閑置的資金用來購買國債。對于房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅，還有一個特點就是對于收入的確認不是以年度為單位的，而是在產(chǎn)品完工之后企業(yè)選擇的時間點為企業(yè)所得稅的清算時間。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇時間的時候，首先要保證有足夠的時間來對土地增值稅清算。時間越久，準備工作越充分，計稅成本也就越完整，保證在匯算清繳截止日之前取得所有成本的合法憑據(jù)。

三、結(jié)束語