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一、外部風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資對(duì)政策反應(yīng)比較敏感，受到諸如金融、房地產(chǎn)管理、稅費(fèi)等多種政策因素的影響和制約。如不處理好投資與政策之間的關(guān)系，將會(huì)影響到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)，進(jìn)而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，并可能最終使銀行產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，選擇符合政府導(dǎo)向、收益穩(wěn)定的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資才是避免政策法律風(fēng)險(xiǎn)最有效的方法。而對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，不但要全面詳細(xì)地了解國(guó)家的政策法規(guī)的規(guī)定，而且還要對(duì)政策法規(guī)的變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和判斷，并貫徹到貸款的決策與日常的管理中，方能避免政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷創(chuàng)新、快速變化使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處于動(dòng)態(tài)變化環(huán)境中，如果不能適應(yīng)這種變化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸遭遇風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行需要準(zhǔn)確把握政策脈搏不斷動(dòng)態(tài)調(diào)控自己的信貸政策，才能保證企業(yè)既不會(huì)因?yàn)楹驼邔?dǎo)向違背，導(dǎo)致信貸流失損失，又不會(huì)因?yàn)榕袛嗍д`，過于縮小房地產(chǎn)信貸，造成房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降的風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的，不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資、貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)的屬性，一旦投資開發(fā)建設(shè)，狀態(tài)就難以調(diào)整或改變，因此投資者需要對(duì)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀和趨勢(shì)作認(rèn)真的分析，對(duì)房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期做出預(yù)測(cè)和判斷，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以減少由于對(duì)市場(chǎng)狀況的錯(cuò)誤判斷而造成的損失。就其影響程度來(lái)看，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要受某一單一客戶自身原因影響，故其影響面并不大；政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由于影響的全局性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性，對(duì)商業(yè)銀行的貸款沖擊非常大。此外，政府政策的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)因素也有很大程度上的影響，當(dāng)市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)作用于房地產(chǎn)時(shí)，很難對(duì)兩者加以區(qū)分。但不論怎樣，最終的表現(xiàn)形式都是市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)貸款質(zhì)量沖擊最大，影響更深遠(yuǎn)。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，只有充分研究和準(zhǔn)確把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期，直至房地產(chǎn)行業(yè)的供需趨勢(shì)，才能有效防范這種風(fēng)險(xiǎn)、確保房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。

二、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.信貸評(píng)審制度的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從申請(qǐng)到發(fā)放貸款需要長(zhǎng)時(shí)間的業(yè)務(wù)處理周期，根本無(wú)法滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。造成目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)行為轉(zhuǎn)換無(wú)法獲取足夠及時(shí)的資金支持，從而對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸造成了風(fēng)險(xiǎn)。另外，銀行業(yè)務(wù)職能部門往往會(huì)根據(jù)自己的需求設(shè)置自己的流程或制度，缺乏與其他部門的溝通與銜接，導(dǎo)致部門之間操作流程存在重復(fù)或沖突。比如說(shuō)，目前我國(guó)社會(huì)信用體系建設(shè)還處于初級(jí)階段，很多銀行部門為方便搜集信息，都有自己的信息平臺(tái)，各自的信息相互獨(dú)立，不能實(shí)現(xiàn)共享，造成資源的浪費(fèi)和信息孤島現(xiàn)象。再如，多數(shù)部門的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)也不統(tǒng)一，造成大量人力的浪費(fèi)，也給管理造成混亂。此外，大量的信息依靠手工計(jì)算并填報(bào)匯總，占用了基層行大量的時(shí)間和精力，也容易造成數(shù)據(jù)的誤差。銀行在設(shè)計(jì)和整合流程時(shí)，如果不能加強(qiáng)總體規(guī)劃，使流程之間相互協(xié)調(diào)、降低摩擦，減少內(nèi)耗，則使得銀行面對(duì)房地產(chǎn)信貸這種量大而復(fù)雜的信貸業(yè)務(wù)就會(huì)陷入混亂的管理，從而導(dǎo)致潛在的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)雖然我國(guó)已逐步開始建立社會(huì)信用體系，并將個(gè)人信用記錄登記在個(gè)人征信系統(tǒng)上，但較發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)比，我國(guó)信用體系還不健全。在信貸活動(dòng)中，銀行對(duì)借款人的信用質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)類型和資金償還概率的判斷與借款人真實(shí)情況比較會(huì)出現(xiàn)偏差，于是，依托偏差的判斷得出的的風(fēng)險(xiǎn)管理策略一定也會(huì)偏差。隨著信息不對(duì)稱缺口的擴(kuò)大，會(huì)致使銀行對(duì)借款人出現(xiàn)篩選和監(jiān)督失誤，從而使銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量趨于惡化。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)目前，我國(guó)商業(yè)銀行整體上流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)，房地產(chǎn)貸款總額并不大，但受央行數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率影響，我國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性逐年下降，使得流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款總量占全部信貸資產(chǎn)的比例已經(jīng)達(dá)到18.3%，按現(xiàn)在的增長(zhǎng)速度，很快就會(huì)達(dá)到30%?，F(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)銀行主要依靠隱含的政府對(duì)存款的擔(dān)保支持和居民的高儲(chǔ)蓄率支撐自身的流動(dòng)性和安全性，但長(zhǎng)期保持如此之高的儲(chǔ)蓄率都是不可能的，一旦儲(chǔ)蓄率出現(xiàn)下降趨勢(shì)，商業(yè)銀行的流動(dòng)性壓力將會(huì)凸顯。我國(guó)房地產(chǎn)貸款發(fā)展較早的城市，商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已開始初步顯現(xiàn)，部分中小金融機(jī)構(gòu)資不抵債，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出，個(gè)別城市商業(yè)銀行和城市信用社還相繼發(fā)生了擠兌事件。

三、結(jié)語(yǔ)

由此可見，在目前我國(guó)房地產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)的同時(shí)，由于開發(fā)企業(yè)融資渠道單一導(dǎo)致過多依賴于銀行信貸資金，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款成為開發(fā)企業(yè)籌集資金和彌補(bǔ)資金缺口的主要手段，加之銀行在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)方面的管理制度不完善導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變成為銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，而開發(fā)企業(yè)從風(fēng)險(xiǎn)中逐步分離的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)他們來(lái)說(shuō)成為了一種投資少、風(fēng)險(xiǎn)小、效益高的產(chǎn)業(yè)，加上地方政府的行政行為更加助長(zhǎng)了這種趨勢(shì)的蔓延，引起房地產(chǎn)投機(jī)行為的大量產(chǎn)生，又進(jìn)一步加劇了銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)各主要商業(yè)銀行的信貸依然主要偏重于房地產(chǎn)行業(yè)，而且房地產(chǎn)信貸規(guī)模還將進(jìn)一步擴(kuò)大。這是由國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式和資金周轉(zhuǎn)特點(diǎn)決定的。雖然這種融資結(jié)構(gòu)并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，但是房地產(chǎn)融資過分依賴于銀行，在發(fā)生金融危機(jī)時(shí)會(huì)給予金融系統(tǒng)沉重的打擊。商業(yè)銀行要高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。

作者：張潔單位：河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院