前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)

一、目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)之一，由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈條廣泛，一直以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)都是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先環(huán)節(jié)。一直以來(lái)，每一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)實(shí)體都把發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)作為本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，這一方面引導(dǎo)促進(jìn)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，另外一方面過(guò)度的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)也使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)存在很多問(wèn)題。

首先，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)將近10年的快速發(fā)展趨勢(shì)后在近期呈現(xiàn)出發(fā)展速度大幅度下滑甚至個(gè)別地區(qū)倒退的局面。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，剛性住房需求與投資性住房需求不斷強(qiáng)勁，加之國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了10年的黃金發(fā)展期，這一階段商業(yè)地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)，高利率的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)。這一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)中存在著大量的投資性甚至投機(jī)性資金主導(dǎo)了一部分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，同時(shí)大量城鎮(zhèn)化的新增人口剛性住房需求巨大，短時(shí)間內(nèi)得不到有效滿足，加之國(guó)家貨幣政策持續(xù)寬松，造成市場(chǎng)資金流動(dòng)性充裕，進(jìn)一步放大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

其次，快速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的超額利潤(rùn)使得許多不具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲也促使了更多的土地以各種形式流入到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，一些林地，農(nóng)耕地也通過(guò)非法的變更土地性質(zhì)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，使得我國(guó)本來(lái)就匱乏的土地資源更加不合理利用，很多情況下的強(qiáng)拆，強(qiáng)占行為也引發(fā)了社會(huì)矛盾和社會(huì)問(wèn)題。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)

首先商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)已經(jīng)不存在，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)持續(xù)下行發(fā)展。中國(guó)家庭購(gòu)房主要需求仍然來(lái)自投資性需求，但由于大量空置房的存在，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)5-10年持續(xù)處于下行趨勢(shì)，目前已不是買房投資的好時(shí)機(jī)，未來(lái)真正健康的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將是改善型需求為主。未來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)緩慢下行。

第一，產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的下降促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)。

在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)一方面圍繞商業(yè)地產(chǎn)的不同行業(yè)進(jìn)行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游地產(chǎn)。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極參股或控股其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型。由于行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度逐漸加大，中小房企的多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)將加快。未來(lái)，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也將逐步落地。

第二，投資性買房需求較少，未來(lái)房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定。

房?jī)r(jià)的問(wèn)題一直以來(lái)牽動(dòng)著幾乎所有國(guó)人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價(jià)格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長(zhǎng)期主要由其成本因素決定。但在中國(guó)，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時(shí)還起著主導(dǎo)作用。十后，新一屆政府堅(jiān)持放開(kāi)市場(chǎng)無(wú)形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，根據(jù)每個(gè)城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進(jìn)節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房?jī)r(jià)短期內(nèi)的升降；按照土地價(jià)格、建材價(jià)格、勞動(dòng)力和管理費(fèi)水平、資金成本水平等房?jī)r(jià)構(gòu)成的成本因素變化趨勢(shì)，判斷房?jī)r(jià)的中期甚至長(zhǎng)期的走勢(shì)。

第三，創(chuàng)新與互聯(lián)網(wǎng)將是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。

互聯(lián)網(wǎng)正在改變各個(gè)層面的傳統(tǒng)行業(yè)。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，人們的思維方式，幾乎各個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。開(kāi)發(fā)商未來(lái)將要學(xué)習(xí)如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。在行業(yè)不斷細(xì)分的趨勢(shì)下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠(yuǎn)。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來(lái)。

三、結(jié)論

雖然我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是整體趨于緩慢下行，但這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)從野蠻發(fā)展到健康發(fā)展的必然過(guò)程。未來(lái)政府和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多的應(yīng)該是抓住市場(chǎng)的力量，避免過(guò)度政策性干預(yù)，努力做到調(diào)整結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)之一，不僅僅需要國(guó)家政策的有效，也許商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)，在這個(gè)基礎(chǔ)上我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)才能更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]姬建朝.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J].中國(guó)外資，2012（07）：74.

[2]戴勝蘭.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012（11）：279.

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)范文第2篇

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì)；低碳城市；產(chǎn)業(yè)調(diào)整；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)

中圖分類號(hào)：F129.9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中的二氧化碳排放過(guò)剩引起的日益嚴(yán)峻的環(huán)境形勢(shì)，催生了當(dāng)前以低能耗、低污染、低排放為特性的“低碳經(jīng)濟(jì)”（Low Carbon Economy）發(fā)展模式。而城市作為人類生產(chǎn)生活的中心，消費(fèi)了全球能源的75%，占全球溫室氣體排放的80%。例如倫敦市的碳排放量就占全英國(guó)碳排放量的8%，并且可能在2025年上升至15%。所以，城市的低碳化是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。發(fā)達(dá)國(guó)家的眾多城市，如倫敦、東京等均制定了一系列低碳行動(dòng)計(jì)劃，是低碳城市規(guī)劃和實(shí)踐的先行者。上海作為一個(gè)擁有深厚工業(yè)文明積淀，并正向國(guó)際化時(shí)尚都市邁進(jìn)的城市，在低碳城市建設(shè)上也應(yīng)走在全國(guó)的前列。

近年來(lái)，上海將城市中的工業(yè)老廠房等文明遺存加以改造，積極發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)并形成了一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展體現(xiàn)了現(xiàn)代創(chuàng)意藝術(shù)與歷史文化的有機(jī)結(jié)合，它在優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)、創(chuàng)造巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，又以極低的能耗盤活了城市中的工業(yè)遺存，提升了上海的城市形象?；谝陨险J(rèn)識(shí)，本文旨在從低碳經(jīng)濟(jì)視角分析上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，論證上海能否利用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行低碳城市的建設(shè)，并希望從低碳視角找到今后上海發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的也應(yīng)走在全國(guó)的前列。

1 理論背景

1.1 低碳經(jīng)濟(jì)與低碳城市

低碳經(jīng)濟(jì)概念于2003年在英國(guó)政府發(fā)表題為“我們未來(lái)的能源：創(chuàng)建低碳經(jīng)濟(jì)（Our Energy Future：Creating a Low Carbon Economy）”的《能源白皮書(shū)》中首次提出，意指通過(guò)更少的自然資源消耗和更少的環(huán)境污染，獲得更多的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的一種發(fā)展模式。它是低碳發(fā)展、低碳產(chǎn)業(yè)、低碳技術(shù)、低碳生活等一類經(jīng)濟(jì)形態(tài)的總稱，其實(shí)質(zhì)在于提升能源的高效利用、促進(jìn)產(chǎn)品的低碳開(kāi)發(fā)和維持全球的生態(tài)平衡，其核心是使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和碳排放脫鉤。實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略思想有兩點(diǎn)：一是改進(jìn)現(xiàn)有狀態(tài)，如使用低碳技術(shù)去改造優(yōu)化已有的工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施；二是拓展新領(lǐng)域，如清潔能源、可再生能源等低碳能源的開(kāi)發(fā)。發(fā)展低碳特征產(chǎn)業(yè)、調(diào)整目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)特征（工業(yè)和農(nóng)業(yè)）、建設(shè)低碳城市、擴(kuò)大碳匯、加強(qiáng)碳排放交易等均為推進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的可行路徑。

低碳城市就是在城市實(shí)行低碳經(jīng)濟(jì)，建設(shè)低碳城市就是要通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、消費(fèi)理念和生活方式的轉(zhuǎn)變，在保證生活質(zhì)量不斷提高的前提下，實(shí)現(xiàn)有助于減少碳排放的城市建設(shè)模式和社會(huì)發(fā)展方式。與低碳經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略不同的是，低碳城市不光包括低碳生產(chǎn)，還強(qiáng)調(diào)了城市生活中的低碳消費(fèi)。故建設(shè)低碳城市除了在能源、技術(shù)上的低碳化，更加強(qiáng)調(diào)調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低碳化，以及改變?nèi)藗兊南M(fèi)方式以實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展的低碳化。

1.2 低碳經(jīng)濟(jì)、低碳城市與產(chǎn)業(yè)調(diào)整的相關(guān)研究

由低碳經(jīng)濟(jì)與低碳城市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，積極發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、建設(shè)低碳城市的一條重要途徑。馮之浚提出低碳經(jīng)濟(jì)將創(chuàng)造一個(gè)新的游戲規(guī)則，碳排放是其新的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)；低碳經(jīng)濟(jì)也將創(chuàng)造新的龍頭產(chǎn)業(yè)。所以未來(lái)低碳產(chǎn)業(yè)的投資與發(fā)展前景巨大。吳垠提出低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)必然轉(zhuǎn)向以低碳乃至非碳消耗的新興產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)簇群，而此類新型產(chǎn)業(yè)的核心問(wèn)題便是要解決產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力與生態(tài)生產(chǎn)力相互融合的問(wèn)題。鮑健強(qiáng)等認(rèn)為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須要限制高碳產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，發(fā)展具有低碳特征的產(chǎn)業(yè)，如知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)。以集群經(jīng)濟(jì)為核心推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為核心推進(jìn)內(nèi)涵發(fā)展創(chuàng)新是低碳城市發(fā)展模式的重要步驟。付允用數(shù)據(jù)論證了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化對(duì)產(chǎn)業(yè)能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響，其中第二產(chǎn)業(yè)能耗最大，第三產(chǎn)業(yè)能耗最低。由此，范建華提出第三產(chǎn)業(yè)所占比重越多，低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀態(tài)越好，但也有學(xué)者認(rèn)為，不能為減排而調(diào)低第二產(chǎn)業(yè)比重，而應(yīng)通過(guò)優(yōu)化發(fā)展降低其碳排放量實(shí)現(xiàn)?？傊吞冀?jīng)濟(jì)的發(fā)展不能憑空進(jìn)行，要借助于產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)低碳化。針對(duì)低碳城市建設(shè)，戴亦欣認(rèn)為低碳產(chǎn)業(yè)和與其相關(guān)的環(huán)保產(chǎn)業(yè)將形成低碳城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，如何積極開(kāi)發(fā)低碳產(chǎn)品，引導(dǎo)低碳消費(fèi)，在市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制中嵌入低碳因素，是建立低碳城市不可或缺的方面。另外，由于中國(guó)仍處于工業(yè)化中期，所以與發(fā)達(dá)國(guó)家后工業(yè)化的低碳發(fā)展不同，劉志林認(rèn)為，中國(guó)低碳城市建設(shè)應(yīng)以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)能耗降低為主，不能盲目模仿英國(guó)、日本等國(guó)家以交通、商業(yè)與公用建筑以及住宅能耗問(wèn)題為重點(diǎn)領(lǐng)域。

總之，從相關(guān)文獻(xiàn)綜述可以看出，低碳戰(zhàn)略已經(jīng)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所應(yīng)保持的基本態(tài)度，而在眾多低碳經(jīng)濟(jì)推行策略中，發(fā)展以低碳為特征的新產(chǎn)業(yè)、積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是非常重要的途徑之一。所以，了解創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起與產(chǎn)業(yè)調(diào)整的關(guān)系，是建立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與低碳經(jīng)濟(jì)聯(lián)系性的有效視角。

2 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)調(diào)整

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是后工業(yè)化時(shí)代產(chǎn)業(yè)調(diào)整過(guò)程中興起的新型產(chǎn)業(yè)。當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)逐步邁入后工業(yè)化時(shí)代，一方面，巨大的能源消耗和環(huán)境壓力逐漸增加，經(jīng)濟(jì)的新一輪增長(zhǎng)要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整向微笑曲線附加價(jià)值更高的兩端提升；另一方面，人們對(duì)消費(fèi)的需求開(kāi)始不僅僅滿足于溫飽等基本要求，而逐漸轉(zhuǎn)向?qū)Ξa(chǎn)品和服務(wù)的個(gè)性化及精神文化層面的需要。這時(shí)觀念價(jià)值，即商品與服務(wù)背后包含的能與一些社會(huì)群體的精神追求或文化崇尚產(chǎn)生共鳴的附加物，譬如品位、情趣等，逐漸開(kāi)始取代使用價(jià)值在商品市場(chǎng)價(jià)值中的決定性地位。這促使了注重個(gè)人創(chuàng)意、技巧及才華，通過(guò)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用，創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)的新型產(chǎn)業(yè)——?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的價(jià)值創(chuàng)造模式使之處于微笑曲線兩端位置，同時(shí)創(chuàng)意的設(shè)計(jì)、個(gè)性化的服務(wù)極大的滿足了人們對(duì)商品觀念價(jià)值的需求。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是迎合后工業(yè)化時(shí)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需求的產(chǎn)物，它使新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)發(fā)展得以以智力資源為動(dòng)力，擺脫了原先發(fā)展障礙的困擾。其中的發(fā)展障礙就包括工業(yè)化時(shí)代的高碳經(jīng)濟(jì)模式所造成的環(huán)境和資源壓力等。

上海是中國(guó)當(dāng)代的經(jīng)濟(jì)與金融中心，2009年實(shí)現(xiàn)人均GDPIl320.41美元，列中國(guó)大陸各省市第一。經(jīng)濟(jì)的極大豐富使城市居民有能力并傾向于追求商品與服務(wù)的消費(fèi)上附加的觀念價(jià)值，這為上海率先發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)；同時(shí)，上海又是近代中國(guó)工業(yè)的發(fā)源地，在20世紀(jì)末經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，上海以工業(yè)為主的舊式產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不再符合現(xiàn)代國(guó)際化大都市的定位要求。所以，很多高污染高能耗的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)實(shí)施了外遷，大量工業(yè)建筑歷史逐漸空置或廢棄。在這種情況下，眾多具有開(kāi)放思維的藝術(shù)家和創(chuàng)意工作者紛紛租賃改造這些舊廠房，這使城市中優(yōu)秀的工業(yè)文明遺跡得到了保護(hù)，并以一種嶄新的姿態(tài)創(chuàng)造價(jià)值。這種行為逐漸得到上海市經(jīng)委等政府部門的支持，多個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)由此形成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出達(dá)3900億，占全市GDP比重從5.8%提高到7.7%以上。上海目前擁有M50、田子坊等一批國(guó)內(nèi)外知名的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，已經(jīng)形成了一定的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)品牌效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

可以看出，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起是伴隨后工業(yè)化時(shí)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整形成的必然結(jié)果，而上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展正是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展史的典型體現(xiàn)。另外，由前述可知：產(chǎn)業(yè)調(diào)整是有效的低碳戰(zhàn)略之一，所以，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、建設(shè)低碳城市具備理論聯(lián)系性。但創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是否是具有低碳特征的新型產(chǎn)業(yè)，需要進(jìn)一步對(duì)比分析兩者的特征契合性。

3 低碳經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的特征契合性分析

低碳經(jīng)濟(jì)以“三低三高”為顯著特征，即低能耗、低排放、低污染，高效能、高效率、高效益。

3.1 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與“三低”特征的契合性

首先，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的知識(shí)密集型屬性契合低碳經(jīng)濟(jì)的三低要求。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)對(duì)社會(huì)分工的影響深入，一些專門研究、開(kāi)發(fā)、創(chuàng)新知識(shí)的工作從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中逐步脫離出來(lái)而發(fā)展形成的一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。故創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是典型的知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，其以文化、創(chuàng)意理念為核心，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新性，是人的知識(shí)、智慧和靈感在特定行業(yè)的物化表現(xiàn)。這一屬性決定了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也是通過(guò)滿足人的精神需求，即實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的觀念價(jià)值而產(chǎn)生社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。其不同于對(duì)土地、資源存在巨大需求的傳統(tǒng)制造業(yè)，消耗自然資源少且無(wú)污染，符合低碳經(jīng)濟(jì)“三低”要求。

其次，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的空間存在形式是適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)特征的產(chǎn)物。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)常以舊城區(qū)、舊工業(yè)建筑改造的創(chuàng)意集聚區(qū)形式存在。例如紐約的蘇荷原為19世紀(jì)的廠房倉(cāng)庫(kù)，倫敦的泰德藝術(shù)館原為準(zhǔn)備拆除的火力發(fā)電廠，上海的M50原為停產(chǎn)的紡織廠。目前，在上海已經(jīng)授牌的81家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中，由工業(yè)老建筑改造而成的占了2/3以上。這些由舊廠房倉(cāng)庫(kù)改造而來(lái)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)首先節(jié)省了建造成本，符合低能耗要求；其次以高碳為特征的工業(yè)化時(shí)期遺存所特有的歷史底蘊(yùn)和文化內(nèi)涵得以保留和延伸，不僅使得其高碳經(jīng)濟(jì)引致的面臨廢棄的城市舊區(qū)可重新煥發(fā)價(jià)值，而且形成了符合低碳經(jīng)濟(jì)特征的低排放、低污染的城市創(chuàng)意新景觀。所以，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這種特殊的空間改造形式本身就是高碳城市向低碳城市轉(zhuǎn)型的典型表現(xiàn)。

3.2 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與“三高”特征的契合性

首先，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的高附加值屬性體現(xiàn)了低碳經(jīng)濟(jì)的高效能、高效益特征。由微笑曲線可知，產(chǎn)業(yè)鏈中間生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)附加值低，處于兩端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品牌營(yíng)銷環(huán)節(jié)附加值高。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不僅以創(chuàng)造性的點(diǎn)子、設(shè)計(jì)為主要價(jià)值起點(diǎn)，并且通過(guò)賦予商品觀念價(jià)值而實(shí)現(xiàn)了品牌營(yíng)銷，故創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)屬于處于產(chǎn)業(yè)鏈兩端的高附加值產(chǎn)業(yè)，是名副其實(shí)的高效能產(chǎn)業(yè)。另外，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還有一次投資、多次收益的延伸性特點(diǎn)，故其所衍生的附加價(jià)值使之產(chǎn)生更高效益。例如一部《哈里·波特》自1997年問(wèn)世，圖書(shū)銷售量超過(guò)4億冊(cè)，由其改編的系列電影全球票房已達(dá)45億美元，DVD銷售收入達(dá)27億美元。這部小說(shuō)是其作者J·K·羅琳的思維創(chuàng)意成果，它不僅使其由一個(gè)靠政府救濟(jì)生活的個(gè)人成為比“英國(guó)女王”還富有的作家，更使其投資公司華納兄弟以一次投資獲得了數(shù)以百倍計(jì)的多次收益，僅衍生品相關(guān)授權(quán)項(xiàng)目就為其帶了數(shù)十億美元的收入。即使電影在2011年完結(jié)后退出大銀幕，投資者還可以通過(guò)各種不同投資形式，例如籌建主題樂(lè)園等，繼續(xù)從這個(gè)經(jīng)典創(chuàng)意中創(chuàng)造更多財(cái)富。也有調(diào)查表明投資一美元的創(chuàng)意產(chǎn)品，其相關(guān)衍生產(chǎn)品可以帶來(lái)三至五美元的收益回報(bào)。

其次，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)融合性契合低碳經(jīng)濟(jì)的高效率要求。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)新的思想、技術(shù)和設(shè)計(jì)為其他行業(yè)生產(chǎn)提供服務(wù)，這使其更容易與其他產(chǎn)業(yè)融合，從而實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值創(chuàng)新，并容易衍生出新的產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意旅游、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)等概念均是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合衍生的產(chǎn)物。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以其居于價(jià)值鏈高端的地位滲透融合其他產(chǎn)業(yè)，不僅為其他產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了額外附加值，而且參與了更多的利潤(rùn)分配，這使得創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造更加具有效率。例如創(chuàng)意農(nóng)業(yè)就改變了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“研發(fā)、生產(chǎn)、加工和銷售”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，強(qiáng)調(diào)用文化元素提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)附加值，通過(guò)創(chuàng)意的投入使農(nóng)產(chǎn)品更具有市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造出新價(jià)值和新市場(chǎng)空間的手段，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)的增值。

4 低碳視角的上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)踐分析——以M50為例

4.1 M50發(fā)展沿革

M50創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于中國(guó)民族工業(yè)的發(fā)源地之一，上海普陀區(qū)蘇州河南岸莫干山路50號(hào)。其前身為上海紡織控股集團(tuán)下屬企業(yè)“上海春明粗紡廠”，原廠房建于1933年，工廠主要生產(chǎn)“孔雀牌”、“紅蝙蝠牌”呢絨和“金羊牌”毛毯。這些著名的毛紡品牌曾經(jīng)記錄了近代工業(yè)的輝煌。

上世紀(jì)80年代末90年代初，上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從適應(yīng)性調(diào)整轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略性調(diào)整，制訂了“優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)、穩(wěn)定提高第一產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)調(diào)整方針。在產(chǎn)業(yè)布局上，上海以“壯士斷腕”的勇氣，將不符合中心城區(qū)發(fā)展需要的、占地面積大、有污染的紡織、傳統(tǒng)制造業(yè)等搬遷到郊區(qū)。1999年春明粗紡廠隨之停產(chǎn)歇業(yè)，老廠房騰空。

第一階段，M50在探索中轉(zhuǎn)型。為了解決土地閑置與下崗工人安置問(wèn)題，留守的30多名員工對(duì)老廠房進(jìn)行“整舊如舊”的適度包裝并出租。2002年，M50被上海市經(jīng)委命名為“上海春明都市型工業(yè)園區(qū)”，當(dāng)時(shí)園區(qū)的定位是建設(shè)技術(shù)含量高的工業(yè)園區(qū)。但是，很快遇到了能耗高，原有的電力配置不夠，環(huán)保成本高，建筑陳舊不符合現(xiàn)代工業(yè)要求等問(wèn)題，作為工業(yè)園區(qū)，M50運(yùn)營(yíng)一直不太好。但同時(shí)，園區(qū)內(nèi)擁有的自上世紀(jì)30年代以來(lái)各個(gè)歷史時(shí)期的工業(yè)建筑群，其獨(dú)特的氣質(zhì)吸引了眾多藝術(shù)家前來(lái)入駐。所以，這一時(shí)期工廠與藝術(shù)家一度并存。

第二階段，M50主動(dòng)向創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型。在2001與2002年之交，此地塊準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓并動(dòng)遷改造。但同時(shí)越來(lái)越多的藝術(shù)家及創(chuàng)意工作者們進(jìn)駐園區(qū)，此時(shí)也正是國(guó)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念剛剛蓬勃興起之時(shí)，他們第一時(shí)間吸收了國(guó)外先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)理念，并以此來(lái)論證莫干山工業(yè)建筑群的歷史文化價(jià)值。M50就此引發(fā)了來(lái)自社會(huì)各界、文化研究工作者以及政府對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念的關(guān)注。2004年上海召開(kāi)了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)，正式提出了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念，并把莫干山路50號(hào)作為基地之一。

第三階段，M50正式發(fā)展為著名的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。M50自2005年4月被上海市經(jīng)委掛牌為上海第一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一，曾先后獲得“上海十大優(yōu)秀創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”、“全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)”等稱號(hào)。園區(qū)收入達(dá)兩千萬(wàn)元以上。園區(qū)入駐企業(yè)130多家，年上繳稅收已達(dá)三千萬(wàn)以上。

4.2 M50低碳經(jīng)濟(jì)理念體現(xiàn)

第一，M50探索轉(zhuǎn)型為工業(yè)園區(qū)的失敗體現(xiàn)了城市低碳化的必然。為了適應(yīng)上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求，M50在進(jìn)行轉(zhuǎn)型調(diào)整的第一階段首先定位為工業(yè)園區(qū)，但實(shí)際情況卻不盡如人意。究其原因是由于M50在探索轉(zhuǎn)型初期，沒(méi)有實(shí)質(zhì)上把握產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)遵循的原則，即摒棄高污染、高能耗的高碳經(jīng)濟(jì)模式，向低污染、低能耗的低碳經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變。實(shí)際上，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展方向沒(méi)有從本質(zhì)上改變?cè)旨弿S的高碳模式，所以遭遇了能耗、環(huán)保等一系列高碳模式具有的障礙。這一失敗從事實(shí)的角度證明了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要走低碳化道路。

第二，M50主動(dòng)轉(zhuǎn)型為創(chuàng)意園區(qū)的過(guò)程是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)順應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)潮流興起的縮影。M50吸引藝術(shù)家自主入駐體現(xiàn)了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)隨時(shí)代興起的一種必然性，而M50主動(dòng)向創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型則是在社會(huì)各界進(jìn)一步認(rèn)清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)遵循低碳化原則，認(rèn)識(shí)到創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上順應(yīng)了低碳經(jīng)濟(jì)潮流的基礎(chǔ)上，創(chuàng)意工作者、政府及園區(qū)管理者三方積極努力的成果。M50創(chuàng)意園的形成時(shí)間和方式與國(guó)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)興起發(fā)展過(guò)程接近，并且由于M50經(jīng)歷了工業(yè)園與藝術(shù)園、拆遷與保護(hù)的爭(zhēng)論，使之更具有典型性。

第三，M50創(chuàng)意園目前取得的成績(jī)是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)適應(yīng)低碳城市建設(shè)的有利證據(jù)。M50由于發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，首先使得蘇州河畔最完整的民族紡織工業(yè)建筑群得以保留，其包含的歷史文化價(jià)值得以延續(xù)；其次，粗紡廠以極低的改建成本重新倍數(shù)發(fā)揮其價(jià)值創(chuàng)造能力；并且，由于M50創(chuàng)意園主要產(chǎn)出物為畫(huà)、藝術(shù)品等，較之前的粗紡廠，其能耗、污染極低，而經(jīng)濟(jì)效益極高?？傊?，M50創(chuàng)意園不僅成功將原先污染嚴(yán)重的城市舊區(qū)盤活，并且以更加時(shí)尚且具有文化底蘊(yùn)的姿態(tài)成為展示上海的獨(dú)特窗口，提升了上海國(guó)際化低碳時(shí)尚城市形象。

5 上海在低碳視角下發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建議

本文通過(guò)對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)調(diào)整以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展三者的兩兩關(guān)系研究，建立了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與低碳經(jīng)濟(jì)建設(shè)的理論聯(lián)系性，并進(jìn)一步通過(guò)對(duì)兩者的特征契合性分析和M50創(chuàng)意園案例研究證實(shí)了上海發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)符合發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、建設(shè)低碳城市的時(shí)代要求。在此基礎(chǔ)上，本文試圖從低碳化視角對(duì)今后上海發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)提出一些建議。

第一，鼓勵(lì)運(yùn)用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)形式進(jìn)行舊城空間改造，實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)與城市文明的有效結(jié)合。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般具有明顯邊界和隸屬管理單位，而集聚區(qū)往往是由舊城的街道、里弄和小廠房聯(lián)合自發(fā)形成的邊界不明顯的區(qū)域。一旦這樣的區(qū)域自發(fā)形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚，它們不但與舊廠房改建而來(lái)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)一樣具有明顯的低碳化特征，而且會(huì)輻射和影響周邊普通居民的生活，從而更有利于低碳消費(fèi)的形成，田子坊就是有力的例證。實(shí)際上現(xiàn)在上海由舊廠房改造而來(lái)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)占絕大多數(shù)，而自發(fā)形成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)相對(duì)較少。鼓勵(lì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的建立，將會(huì)更好的發(fā)揮創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的低碳影響力。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)范文第3篇

一、商業(yè)地產(chǎn)是增強(qiáng)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)力支撐

(一)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的必然取向。應(yīng)對(duì)金融危機(jī),必須使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步入以消費(fèi)內(nèi)需為主要推動(dòng)力的軌道。發(fā)展服務(wù)業(yè),擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需,并以此推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,是中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的主要措施。商業(yè)地產(chǎn)是服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要載體,提高商業(yè)地產(chǎn)比例,推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整升級(jí),是提升服務(wù)業(yè),推動(dòng)中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)快速、健康協(xié)調(diào)發(fā)展的重要途徑。

(二)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體方向看,發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),加快服務(wù)業(yè)發(fā)展,是中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵;從地方政府政策利益取向看,發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),加快服務(wù)業(yè)發(fā)展是保持中心城區(qū)地方財(cái)政持續(xù)增收的關(guān)鍵。只有不斷引導(dǎo)和培養(yǎng),不斷調(diào)整結(jié)構(gòu),才能增強(qiáng)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)是可持續(xù)、具備長(zhǎng)期收益的產(chǎn)業(yè),與住宅地產(chǎn)相比抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。而且,據(jù)業(yè)界測(cè)算,商業(yè)地產(chǎn)占房地產(chǎn)相對(duì)合理的比例為35%左右,而以青羊區(qū)為例,商業(yè)地產(chǎn)僅占房地產(chǎn)總量的20%左右,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。因此,從住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)將上升到一個(gè)嶄新平臺(tái)。

(三)商業(yè)地產(chǎn)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要著力點(diǎn)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是科學(xué)發(fā)展觀的主要內(nèi)容之一。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)和民生。對(duì)于不宜發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)的中心城區(qū)而言,商業(yè)地產(chǎn)既是城市建設(shè)的重要力量和載體,又將進(jìn)一步推動(dòng)城鄉(xiāng)商業(yè)化,并以商業(yè)化加快城市化進(jìn)程。同時(shí),發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是解決居民就業(yè)、滿足消費(fèi)需求、提供生活服務(wù)的重要途徑,提高城鄉(xiāng)居民生活品質(zhì),也必須大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

二、因地制宜探索青羊區(qū)特色的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

“天府之國(guó)”成都是中國(guó)西部地區(qū)重要的中心城市和著名的歷史文化名城。近年來(lái),成都深入實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”的科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略,走上了一條城鄉(xiāng)同發(fā)展共繁榮的科學(xué)發(fā)展、全面現(xiàn)代化的路徑。2008年,在“5.12”汶川地震和全球性金融危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成巨大沖擊、全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期的情況下,成都經(jīng)濟(jì)仍然保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。青羊區(qū)是成都市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)域,是成都市打造金融中心和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)。在成都市規(guī)劃的服務(wù)業(yè)“一核集聚、四城輻射、兩帶帶動(dòng)”的發(fā)展布局中,青羊區(qū)處于核心地位,是重點(diǎn)中的重點(diǎn):“一核”的三大集聚區(qū),中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)在青羊區(qū),文化集聚區(qū)90%的區(qū)域在青羊區(qū);“四城”中的西部健康休閑城大部分區(qū)域在青羊新區(qū)內(nèi);一批優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在陸續(xù)推出。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展,青羊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)由單一商業(yè)形態(tài)向綜合商業(yè)體發(fā)展、由單一商業(yè)向商旅文相結(jié)合發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)由單中心向多中心發(fā)展、企業(yè)總部非中心化發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)休閑化發(fā)展的趨勢(shì)。為此,我們順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì),按照城市功能分區(qū),因地制宜布局商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目,錯(cuò)位發(fā)展,融合發(fā)展,形成了五種具有青羊特色的發(fā)展模式。

(一)順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)由單一商業(yè)形態(tài)向綜合商業(yè)體發(fā)展的趨勢(shì),在城市中心區(qū)域,構(gòu)建“高端寫(xiě)字樓+綜合商業(yè)體”發(fā)展模式。緊鄰天府廣場(chǎng)的“城市之心”二期不再是單一的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目,而是寫(xiě)字樓和星級(jí)酒店相結(jié)合;愛(ài)美高華置廣場(chǎng)項(xiàng)目是高端寫(xiě)字樓、高端酒店、高檔商場(chǎng)、高級(jí)住宅的綜合體;富力熊貓城更是囊括了甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔商業(yè)、五星級(jí)酒店、會(huì)議中心、豪華公寓等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。

(二)順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)由單一商業(yè)向商旅文相結(jié)合的趨勢(shì),在文化旅游景點(diǎn)周邊區(qū)域和傳統(tǒng)商業(yè)街,打造特色商業(yè)街區(qū),構(gòu)建“文化旅游+商業(yè)街區(qū)”的發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)的新增需求量,休閑消費(fèi)類需求不斷增加。承載古蜀文化的金沙遺址,承載漢唐文化的琴臺(tái)路、老成都原真建筑風(fēng)格的寬窄巷子、代表成都民俗文化的文殊坊,既是商業(yè)街區(qū),又是歷史文化旅游景點(diǎn)。太升南路是西部最大的通訊終端產(chǎn)品集散地,承載了成都時(shí)尚消費(fèi)文化,也是來(lái)蓉游客必游之地。全區(qū)初步形成16個(gè)特色商業(yè)街區(qū),上述5個(gè)特色商業(yè)街區(qū)已在國(guó)內(nèi)外享有一定聲譽(yù),被譽(yù)為“都市五朵金花”。

(三)順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)由單中心向多中心發(fā)展的趨勢(shì),在三環(huán)路兩側(cè),面向中小企業(yè)發(fā)展商務(wù)地產(chǎn)和綜合商業(yè)地產(chǎn),構(gòu)建“微型CBD+綜合商業(yè)體”的模式。金沙片區(qū)的萬(wàn)瑞金沙項(xiàng)目就是典型的微型CBD,周邊分布了以金沙國(guó)際商城為代表的住宅、文化、餐飲、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài),形成分工細(xì)致、結(jié)合緊密的產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)面積達(dá)50萬(wàn)平方米的綜合性商業(yè)中心――青羊新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目即將實(shí)施。由于微型CBD環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善,且租售價(jià)格遠(yuǎn)低于二環(huán)以內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓,深受企業(yè)歡迎。

(四)順應(yīng)企業(yè)總部非中心化發(fā)展的趨勢(shì),在中心城區(qū)延伸帶,發(fā)展低建筑密度、高投資強(qiáng)度的總部基地,構(gòu)建總部基地模式。三環(huán)路外的青羊工業(yè)總部基地,已建成低密度的獨(dú)棟總部樓宇總面積25.7萬(wàn)平方米,在建面積24.8萬(wàn)平方米。目前已入住企業(yè)總部109家,投資強(qiáng)度達(dá)到480萬(wàn)元/畝•年,稅收貢獻(xiàn)達(dá)到100萬(wàn)元/畝•年。

(五)順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)休閑化發(fā)展的趨勢(shì),在城市綠地,建設(shè)生態(tài)、休閑和商業(yè)辦公相結(jié)合的生態(tài)性商業(yè)群落,構(gòu)建“生態(tài)綠地+商業(yè)地產(chǎn)”的模式。改變傳統(tǒng)的政府投資建綠地的模式,在青羊轄區(qū)15300畝綠地內(nèi),通過(guò)拆院并院,規(guī)劃了占地12000余畝綠地公園、近900畝總部基地和542畝新型社區(qū),創(chuàng)造性地將綠地建設(shè)與文化旅游、高端社區(qū)、商業(yè)辦公、運(yùn)動(dòng)休閑相結(jié)合,開(kāi)發(fā)大型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。目前,稅源總部基地已建成樓宇10余萬(wàn)平方米。

目前,五種發(fā)展模式已經(jīng)打造了新的增長(zhǎng)極。2008年,我區(qū)服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)25%,社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)22%,全年新增商業(yè)商務(wù)面積63萬(wàn)平方米。今年,全年實(shí)施億元以上商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目30個(gè),總投資達(dá)332億元,年度計(jì)劃投資53億元,建成后新增商業(yè)商務(wù)面積116萬(wàn)平方米。

三、立足三大片區(qū)打造中國(guó)西部中心城區(qū)商務(wù)高地

下一步,我們將突出三大重點(diǎn)區(qū)域,積極完善規(guī)劃,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),強(qiáng)化政策扶持和運(yùn)營(yíng)服務(wù),進(jìn)一步加快商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,傾力打造中國(guó)西部中心城區(qū)商務(wù)高地。

(一)打造成都中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)。立足天府廣場(chǎng)、騾馬市和太升路片區(qū),因地制宜,整合資源,把成都CBD青羊核心區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化的金融集聚區(qū)、高端商務(wù)辦公集聚區(qū)和標(biāo)志性的文化展示區(qū);隨著明年地鐵的運(yùn)營(yíng),把傳統(tǒng)的騾馬商圈改造升級(jí)為以高端商務(wù)商業(yè)為主的品牌商圈,在太升路片區(qū)建成配套更加完善的綜合商業(yè)體。

(二)打造城西商務(wù)走廊。立足清江路―成溫路、青華路―光華大道沿線,以金沙•光華片區(qū)和青羊新區(qū)為核心,打造以商務(wù)辦公、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、大型購(gòu)物、特色餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑等為重點(diǎn)的區(qū)域性商務(wù)商貿(mào)中心。

(三)打造歷史文化商務(wù)區(qū)。立足金沙遺址、寬窄巷子、琴臺(tái)路、文殊坊、太升路等特色商業(yè)街區(qū),充分挖掘街區(qū)的建筑、文化、產(chǎn)業(yè)、旅游資源,通過(guò)開(kāi)展風(fēng)貌改造、統(tǒng)籌宣傳營(yíng)銷、發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)、健全管理機(jī)制等方式,實(shí)現(xiàn)商業(yè)、旅游、文化相融合,進(jìn)一步提升凝聚力、輻射力和承載力,把以“都市五朵金花”為代表的16個(gè)特色商業(yè)街區(qū),建設(shè)成為文化特色明顯、品牌優(yōu)勢(shì)突出的文化創(chuàng)意與時(shí)尚消費(fèi)集聚區(qū)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)范文第4篇

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 成本控制

近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平得到了顯著提升，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)正好順應(yīng)了時(shí)展的潮流，可以滿足個(gè)性化和多元化的商業(yè)需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，科學(xué)合理的成本控制是管理工作的重要環(huán)節(jié)之一。在我國(guó)商業(yè)形式和消費(fèi)需求更加多元化的社會(huì)背景下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制體系進(jìn)行深入探析，從而促進(jìn)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的順利開(kāi)發(fā)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制基本內(nèi)容概述

近些年來(lái)，由于其投資風(fēng)險(xiǎn)較小、可以滿足市場(chǎng)化的消費(fèi)需求、可以帶來(lái)持續(xù)性的資金收入等市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的份額不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是基于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、提升地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的一種企業(yè)管理戰(zhàn)略，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過(guò)科學(xué)合理的成本控制，可以顯著降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本，從而顯著提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，有助于企業(yè)“利潤(rùn)最大化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)管理模式和營(yíng)銷模式具有本質(zhì)上的差別。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制要求對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程和各環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的控制管理，強(qiáng)調(diào)管理流程和管理工作的精細(xì)化和目標(biāo)化。首先，應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和地域性消費(fèi)需求確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)預(yù)算，即成本控制管理的目標(biāo)。其次，應(yīng)該從項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，精細(xì)化地控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的每個(gè)管理環(huán)節(jié)、各個(gè)管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實(shí)到位，這樣才能使成本控制真正發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制需要科學(xué)的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術(shù)和財(cái)務(wù)管理模式對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)化、規(guī)范化、定量化、系統(tǒng)化的管理，才能真正使成本控制體系發(fā)揮效益，達(dá)成地產(chǎn)項(xiàng)目的低成本戰(zhàn)略目標(biāo)。

隨著商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量急劇上升，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系得到了進(jìn)一步的發(fā)展與完善。但由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問(wèn)題。例如，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制過(guò)程中，目標(biāo)成本控制意識(shí)較差、成本控制目標(biāo)性不足、精細(xì)化成本控制模式不健全、信息技術(shù)成本控制意識(shí)較差等現(xiàn)象是普遍存在的。為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、最大限度滿足人們的多元化消費(fèi)需求，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制進(jìn)行深入探析，從而在提升項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)降低項(xiàng)目投入成本，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)注入可持續(xù)的發(fā)展活力。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的重要意義

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)商業(yè)形式的多樣化和人們消費(fèi)需求的多元化，商業(yè)綜合體的數(shù)量顯著提升，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促使商業(yè)市場(chǎng)資源最優(yōu)化利用等方面發(fā)揮了不可忽視的重要作用。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制進(jìn)行深入探析，從而逐步完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系，不僅是提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需求，也是促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀需要。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，在提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)多元化、合理分配市場(chǎng)資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系有利于促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，具有非常重要的社會(huì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，近些年來(lái)，由于國(guó)家購(gòu)房政策的影響，許多企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資與開(kāi)發(fā)，尤其是商業(yè)綜合體，具有廣闊的應(yīng)用前景和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系可以降低項(xiàng)目的投資成本，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，是提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)實(shí)需求。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制方法分析

（一）精細(xì)化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要投入數(shù)量巨大的資金，開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)收支環(huán)節(jié)較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細(xì)化的成本控制體系才能真正使成本控制發(fā)揮作用。首先，應(yīng)該強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的精細(xì)化成本控制意識(shí)；逐步使精細(xì)化管理融入企業(yè)文化，成為企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的一種管理新常態(tài)。其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)化工程，成本控制所涉及的環(huán)節(jié)很多，必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程、各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行精細(xì)化的監(jiān)控管理，通過(guò)集中招標(biāo)的方式確定項(xiàng)目原材料的供應(yīng)商家、選擇高素質(zhì)的施工團(tuán)隊(duì)、制定最優(yōu)化的銷售計(jì)劃等都是成本控制過(guò)程中需要重視的環(huán)節(jié)。最后，精細(xì)化管理是需要建立在高效流通的開(kāi)發(fā)信息的基礎(chǔ)上的，采用先進(jìn)的精細(xì)化管理手段和技術(shù)是十分必要的。

（二）目標(biāo)化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)綜合體是商業(yè)市場(chǎng)形式多樣化和消費(fèi)需求多元化趨勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制需要以市場(chǎng)信息為導(dǎo)向。近些年來(lái)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的目標(biāo)成本法研究不斷深入，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中采用目標(biāo)成本法可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中首先應(yīng)該盡可能全面地搜集市場(chǎng)信息，通過(guò)分析和整合處理而確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，即確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的資源和管理現(xiàn)狀，先從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的商業(yè)選址、原材料采購(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、客戶定位、營(yíng)銷管理等各環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，盡可能從初始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)降低投資成本，以市場(chǎng)信息為導(dǎo)向來(lái)提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的先進(jìn)性。

（三）科技化成本控制體系的應(yīng)用

商業(yè)信息在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所發(fā)揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，在成本控制環(huán)節(jié)中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益。尤其是近些年來(lái)，BIM技術(shù)快速發(fā)展，應(yīng)用于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮了巨大的應(yīng)用效益，進(jìn)一步擴(kuò)大信息化和數(shù)字化成本控制體系的應(yīng)用范圍符合現(xiàn)代化地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。一方面，應(yīng)該結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求建立完善的信息化成本管理平臺(tái)，確保開(kāi)發(fā)信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術(shù)可以對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、空間布局、施工以及后期維護(hù)進(jìn)行模擬設(shè)計(jì)，這樣可以顯著降低設(shè)計(jì)成本，從而縮短開(kāi)發(fā)周期，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。

四、結(jié)語(yǔ)

近些年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平顯著提升，多元化消費(fèi)需求顯著增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)資源優(yōu)化利用、最大化滿足人們的多元化消費(fèi)需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發(fā)展背景下，采用系統(tǒng)化的成本控制體系對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行精細(xì)化管理十分重要。因此，項(xiàng)目管理人員應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系，致力于為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入源源不斷的活力。

參考文獻(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)范文第5篇

萬(wàn)達(dá)模式：訂單商業(yè)的典范

萬(wàn)達(dá)自2001年開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，提出“先招商，后開(kāi)發(fā)”的“訂單商業(yè)地產(chǎn)模式”，從根本上解決了長(zhǎng)期困擾商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)后“招商難”的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)十余年的摸索、實(shí)踐與積累，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)成為全國(guó)最大的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前持有物業(yè)面積達(dá)1000多萬(wàn)平方米。

作為國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)”模式獲得了極大成功，其優(yōu)勢(shì)主要在于：豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、超前的投資策略、獨(dú)特的商業(yè)資源以及強(qiáng)大的銷售能力等。首先，萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪、百安居等國(guó)際零售巨頭結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，主力店的進(jìn)入使萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的品牌價(jià)值得以提升；其次，連鎖經(jīng)營(yíng)模式使萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；_(kāi)發(fā)、連鎖化經(jīng)營(yíng)，使萬(wàn)達(dá)的知名度迅速提高；再次，可以實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制，是萬(wàn)達(dá)模式得以較快發(fā)展的關(guān)鍵。

堪稱“訂單商業(yè)”典范的萬(wàn)達(dá)，近期卻不斷被媒體披露一些前期項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理、商戶招商方面存在問(wèn)題，這讓社會(huì)各界開(kāi)始對(duì)萬(wàn)達(dá)模式乃至汀單商業(yè)產(chǎn)生質(zhì)疑。實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)所面臨的問(wèn)題不單單是一個(gè)企業(yè)的問(wèn)題，而是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所需要解決的共同問(wèn)題。首先是資金問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是地產(chǎn)、商業(yè)、金融等的融合體，是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。所以，資金瓶頸是任何涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不可回避的問(wèn)題。特別是對(duì)于以自持物業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就更需要持續(xù)充足的資金鏈支撐。否則，即使進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也不會(huì)走遠(yuǎn)。其次是人才問(wèn)題。隨著萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)被不斷復(fù)制，人才團(tuán)隊(duì)也必須不斷跟進(jìn)，否則銷售、管理、經(jīng)營(yíng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。這也是轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)首先要面對(duì)的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不同于住宅開(kāi)發(fā)，需要既懂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型人才。

盡管萬(wàn)達(dá)面臨資金、人才等方面問(wèn)題，但萬(wàn)達(dá)己在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公開(kāi)市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行投資?！坝唵紊虡I(yè)”模式并非萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)，國(guó)外已有成功先例，但經(jīng)過(guò)不斷探索與實(shí)踐的萬(wàn)達(dá)模式卻是其獨(dú)有的。因此，后續(xù)的效仿者雖然研究、模仿，但鮮有成功者。這就證明，再好的模式也要因時(shí)因地因企業(yè)而異。

SOHO模式：分散銷售，快速變現(xiàn)

與萬(wàn)達(dá)的定制模式不同，SOHO中國(guó)則是將項(xiàng)目分散銷售。這種模式可以快速回籠資金，短時(shí)間變現(xiàn)，SOHO中國(guó)正是因此而創(chuàng)造了百億銷售額的佳績(jī)。然而，與此同時(shí)出現(xiàn)的則是SOHO項(xiàng)目租戶的慘淡經(jīng)營(yíng)。據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，商業(yè)地產(chǎn)散售成功幾率很小，超過(guò)九成的散售商鋪經(jīng)營(yíng)不善，難以為繼。而潘石屹則認(rèn)為，比較成熟的城市和區(qū)域最繁華的商業(yè)街區(qū)無(wú)一不是分散的產(chǎn)權(quán)(即產(chǎn)權(quán)散售)，如果將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，用每一個(gè)商家的智慧和市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)的模式會(huì)比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。

可能這是一種理想的狀態(tài)，但散售模式所暴露出的弊端卻是現(xiàn)實(shí)。SOHO商業(yè)主要以散售為主，業(yè)權(quán)分散，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，容易發(fā)生糾紛。分散銷售模式不合理之處在于：一方面，不能保證業(yè)態(tài)的合理搭配，開(kāi)發(fā)商不能對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和布局。另一方面，在分散的產(chǎn)權(quán)商鋪里，業(yè)主對(duì)租金的期望值不一樣。這樣就直接導(dǎo)致空置率比較多，影響整個(gè)商業(yè)的氛圍，已經(jīng)租出去的商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也不會(huì)理想，最后形成惡性循環(huán)。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低，可能都與此有關(guān)。

實(shí)際上，商鋪散售在國(guó)外以及港澳地區(qū)早己銷聲匿跡，在國(guó)內(nèi)的一些大城市也正在逐步退出市場(chǎng)。散售能快速回籠資金，能夠?qū)⒗孀畲蠡?，但沒(méi)有持有型物業(yè)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)是不利的，特別是對(duì)SOHO中國(guó)這樣的上市公司來(lái)說(shuō)更為不利。因此，潘石屹也在逐漸調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，他明確表示，80HO前門項(xiàng)目的操作將由出售模式向持有模式轉(zhuǎn)型，此外光華路80HOII、朝陽(yáng)門SOHO的三期都會(huì)持有一部分物業(yè)，并透露以后每年持有的物業(yè)量都要增大。加大持有物業(yè)的比例，對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，人才和資金都是需要解決的問(wèn)題，但毫無(wú)疑問(wèn)，如果想在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)期發(fā)展，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是必須的。

同樣，對(duì)于初涉商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，銷售還是持有是應(yīng)該做長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的。如果出于快速變現(xiàn)的目的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，可以采取銷售的模式；如果想依靠商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，無(wú)疑自持并管理是最佳選擇。

凱德模式：全部自持，雙基金配置

有人說(shuō)，像SOHO中國(guó)那樣的散售模式不是商業(yè)地產(chǎn)，成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式應(yīng)是自持物業(yè)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。姑且不論孰是孰非，但可以肯定的是，長(zhǎng)期持有是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。萬(wàn)科、華潤(rùn)、綠城等剛剛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商都紛紛表示將加大持有物業(yè)的比例。新加坡凱德置地所推崇的全部持有、有效變現(xiàn)、雙基金配置模式，是一種可借鑒的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。

凱德是開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，也是物業(yè)管理者。來(lái)福士是其旗下的商業(yè)綜合體品牌，集酒店、商業(yè)購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓等為一體，己在北京、上海、成都等地成功復(fù)制。來(lái)福士商業(yè)模式持續(xù)在中國(guó)復(fù)制，與“來(lái)福士中國(guó)基金”的財(cái)務(wù)支持不無(wú)關(guān)系。這家來(lái)自新加坡的房地產(chǎn)公司早己嫻熟地將私募基金和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)嵌入到項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理中。

來(lái)福士中國(guó)基金是嘉德集團(tuán)旗下規(guī)模最大的一只基金，成立于2008年，初定運(yùn)作年數(shù)為8年，嘉德集團(tuán)持有50％權(quán)益，并充當(dāng)管理者，其余50％為亞太和歐美的養(yǎng)老基金和長(zhǎng)線基金所持有，目前基金資本額已經(jīng)達(dá)到11.8億美元。房地產(chǎn)基金在凱德置地的擴(kuò)張中起到了重要作用。凱德置地認(rèn)為，將項(xiàng)目注入基金，保證了項(xiàng)目的持久穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)再升級(jí)的可行性。自1994年進(jìn)入中國(guó)至今，凱德置地全國(guó)40個(gè)城市的開(kāi)發(fā)總業(yè)績(jī)約450億元，而支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)基金規(guī)模則達(dá)40億美元。

一般而言，凱德會(huì)在項(xiàng)目建成后，先把項(xiàng)目注入私募基金，待項(xiàng)目能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流時(shí)，再把項(xiàng)目注入REITs。如此，前者分享物業(yè)升值利潤(rùn)，后者則分享長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流。

作為一種成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，凱德己將商業(yè)、地產(chǎn)、金融、投資較好地融合在一起，而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作還遠(yuǎn)未達(dá)到這樣的發(fā)展水平。凱德模式可資借鑒之處：一是在于全部持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路，只有長(zhǎng)期持有才能帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；二是融資手段的創(chuàng)新，雙基金配置的模式可以保證項(xiàng)目的資金鏈順暢。