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商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第1篇

商業(yè)配套進入“3G”時代

以體驗式商業(yè)為核心的商業(yè)配套形式，將帶領商業(yè)綜合體全面邁向“3G”時代，從而引發(fā)中國商業(yè)地產(chǎn)的重大變革。而對于投資者來說，則是如何順應這種變化，從中尋找到更多的投資機會。

何謂的“3G”時代商業(yè)綜合體？如果將大賣場加酒店或是寫字樓為主要組合形式的傳統(tǒng)模式形容為“2G”時代商業(yè)綜合體，那么，隨著大型居住社區(qū)的發(fā)展壯大，帶來的直接影響就是人口數(shù)量大規(guī)模聚集以及消費需求的改變，從而對商業(yè)形態(tài)提出了新的要求。也就是說，在此基礎上的升級版商業(yè)配套，可以視為“3G”時代商業(yè)綜合體。

與傳統(tǒng)相比，“3G”時代商業(yè)綜合體最大的不同在于注入了體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)零售的核心作用更加明顯，同時在一定程度上出現(xiàn)了“去大賣場”趨勢；此外這種商業(yè)綜合體更為注重與公共交通尤其是軌道交通的接駁緊密程度。

洲聯(lián)集團（WWW5A）總顧問劉力表示，此前很多商業(yè)綜合體是以酒店或寫字樓作為整個綜合體的核心，因為可以通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，零售商業(yè)往往只是“花瓶”，要么是為了迎合其它物業(yè)的銷售，要么只是滿足內(nèi)部其它物業(yè)的配套功能。但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以酒店和寫字樓為核心的商業(yè)綜合體有減少的趨勢，取而代之的是零售商業(yè)為核心的綜合體日益增多。

劉力認為，產(chǎn)生這種轉變的根本原因在于酒店和寫字樓這兩種物業(yè)類型所承載的業(yè)態(tài)已不再適合商業(yè)綜合體的發(fā)展需求。在奢華酒店市場已相對飽和的情況下，商業(yè)綜合體的定位不再適合經(jīng)濟型酒店進駐。而同時寫字樓有高端化專業(yè)聚集的趨勢，與商業(yè)綜合體的形式也有沖突。這樣的變化在上海已經(jīng)有所反映，如位于上海閔行區(qū)的南方購物中心西側，就建造了一座總建筑面積達6.4萬平方米的友誼商場項目，業(yè)態(tài)則主要以零售業(yè)為主，主要銷售國際二線品牌為主的服飾、鐘表等。

另外一個值得注意的變化是“去賣場化”。賣場作為商業(yè)綜合體的主力店，促成了許多項目的成功，這樣的案例比比皆是。但隨著大賣場在國內(nèi)布局的完成，已再無新開大賣場的空間，尤其是市中心區(qū)域，更是無法容納大賣場，因此新開的商業(yè)綜合體中，不再考慮這種業(yè)態(tài)。

商業(yè)綜合體與共同交通直接的接駁也變得更為緊密。劉力表示，隨著城市基礎設施建設的新一輪高峰，在公共交通的節(jié)點必然出現(xiàn)眾多的商業(yè)綜合體，其意圖也非常明顯，就是分享公共交通的人流，做足地塊價值。

商業(yè)地產(chǎn)更受追捧

而從宏觀層面來看，商業(yè)地產(chǎn)必將因為樓市調(diào)控而更受投資者關注。

“新八條”的出臺，對投機性和投資性需求會形成嚴厲打擊。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部近日獲得的門店反饋來看，包括“限購”、“二套房首付六成”和“全額營業(yè)稅”的具體措施，對房產(chǎn)投資有著巨大的影響。

具體來看，新“限購”政策對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，禁止向其售房。由此可以看出，新“限購”政策實際上已經(jīng)剝奪了投資性需求的購房權利?！岸追渴赘读伞?、“全額營業(yè)稅”以及房產(chǎn)稅試點等具體措施，使得房產(chǎn)投資在交易、持有等環(huán)節(jié)的成本都大幅上升，這在很大程度上也能夠抑制投資需求。

專家分析認為，宏觀調(diào)控力度的加大，商品住宅投資已無多少機會，這迫使部分社會資金尋找新的出路，商業(yè)地產(chǎn)勢必成為新的出口。這種變化其實在去年已經(jīng)得到體現(xiàn)，2010 年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、銷售額增速均高于市場平均水平。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43 億平方米，比上年增長10.1%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%，較住宅銷售面積要高出20個百分點；商品房銷售額5.25 萬億元，比上年增長18.3%，其中商業(yè)地產(chǎn)增幅更是高達46.3%，比住宅高出近32個百分點。

掘金“3G”商業(yè)綜合體

針對商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢，投資者應調(diào)整自己的投資策略，順應變化，從而讓投資收益最大化。

專家表示，投資者需要把握的總體方向是選擇適合零售類業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，目前還有部分商業(yè)綜合體在規(guī)劃中考慮了酒店和寫字樓物業(yè)，從大的發(fā)展趨勢來看，這兩種物業(yè)的功能將會偏離商業(yè)綜合體的定位，從而淪為“配角”，這無疑會影響到其投資收益。而隨著零售類業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體中地位的加強，其租金水平會不斷走高，進而影響到物業(yè)本身的價值，因此零售類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景要好于酒店和寫字樓物業(yè)。

當然，對于區(qū)域商業(yè)特色的研究也不能忽略。鄒毅指出，區(qū)域特色商業(yè)可以吸引消費者購物的傾向，以形成比較優(yōu)勢，有利于消費者進行比較和選擇，因此具有利潤的提升空間。這種消費者的偏好傾向決定了這是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費者的強烈偏好下可以形成對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向。但如果商業(yè)物業(yè)的定位與區(qū)域商業(yè)特色不相符，便無法吸引到消費者前來消費，從而影響到物業(yè)本身的升值潛力。

商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第2篇

產(chǎn)業(yè)基地呼喚服務配套

開發(fā)區(qū)以發(fā)展外向型經(jīng)濟為主導，目前累計興辦外商投資企業(yè)600余家、中資企業(yè)2000余家，常住和暫住人口約為22萬人，企業(yè)眾多，人口密集，建設完善的配套商業(yè)服務網(wǎng)絡顯得十分必要。近年來，開發(fā)區(qū)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，將現(xiàn)代服務業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)開發(fā)的方向。結合產(chǎn)業(yè)特點和區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)區(qū)將其商業(yè)定位為“門戶商業(yè)”。

對于“門戶商業(yè)”，開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)濟發(fā)展局副局長張斌的解讀是，既要滿足開發(fā)區(qū)與市區(qū)居民的需要，又要符合上海、蘇州等地客商的需求，為開發(fā)區(qū)及周邊的企業(yè)和居民帶來完善的商業(yè)配套服務。

無錫人潘紅強，是星湖智選假日酒店總經(jīng)理。2011年受總公司委派，他來到了環(huán)境優(yōu)美、格調(diào)雅致的星湖·101廣場，經(jīng)營這家國際連鎖酒店。他說，一年多的時間，隨著酒店的蒸蒸日上，他也見證了星湖101廣場的逐步興盛。這里良好的工作環(huán)境和一站式的生活配套，讓他感到十分滿意和舒心。

門戶商業(yè)版圖初具雛形

發(fā)展門戶商業(yè)，自然離不開對商業(yè)中心的規(guī)劃和建設。據(jù)張斌介紹，關于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃，有兩個明確的區(qū)域。一個區(qū)域以能達商務區(qū)為中心。其中，能達商務區(qū)又以星湖大道為界，分為南北兩片。北片以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)中的總部經(jīng)濟、軟件信息、服務外包、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)為主。在建的項目有12個，已經(jīng)建成的項目17個，完成投資50億元。南片以星湖街區(qū)、101廣場為主導，主要發(fā)展酒店餐飲、文化旅游、休閑娛樂、購物和商務辦公等為一體的綜合商業(yè)項目。

2013年，星湖街區(qū)東擴項目計劃啟動。一個多元化的大型商業(yè)中心——星湖商業(yè)綜合體，即將呼之欲出。星湖商業(yè)綜合體項目，占地12萬平方米，將引進購物中心、百貨等多種業(yè)態(tài)形式，對星湖街區(qū)原有業(yè)態(tài)補充和提升。同時，星湖商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)將與市區(qū)的南大街商圈形成合理區(qū)分，使兩者互為補充，并相得益彰。

另外，這里還在籌備建成一個集汽車銷售和汽車文化產(chǎn)業(yè)運營為一體的汽車城。規(guī)劃面積為1000畝，預期引入40多個一線汽車品牌。汽車影院、汽車俱樂部等一些在國外已十分成熟的業(yè)態(tài)，或將引入其中。2013年，南通車管所的檢測中心和上牌中心也將在這里設立分中心。在汽車城，市民將享受到一站式購車體驗。就目前的形勢看來，開發(fā)區(qū)正在運營的17家汽車4S店，2012年的營業(yè)收入超過40億元，完成投資約5億元，汽車城的發(fā)展前景十分看好。

此外，該區(qū)域還將著重開發(fā)高端地產(chǎn)項目，已有包括華潤、景瑞、置業(yè)等7家房地產(chǎn)公司入駐，開發(fā)的體量在190萬平方米左右，投資總額超過100億元。如今，在能達商務區(qū)核心區(qū)內(nèi)，328米的“新地標”潤華國際已經(jīng)封頂，30多幢高樓在建或籌建中。

開發(fā)區(qū)商業(yè)中心另一個區(qū)域，是以通富路為主軸的中心區(qū)域，規(guī)劃建成一個成熟的品牌商業(yè)集聚區(qū)。樂天瑪特、紅星美凱龍、大地物流等30多家倉儲、配送等物流及商貿(mào)服務企業(yè)已經(jīng)匯集于此。在通富路品牌商業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，人氣項目集中，投資規(guī)模大，項目品質(zhì)高。其中，南通工業(yè)博覽城、吉寶湖畔居、沃爾瑪SAM店、SM綜合體等一大批正在建設和正在推進的重大項目，為通富路品牌商業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展鋪平道路。

憧憬繁盛新商圈

商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第3篇

駿馬伯樂齊聚一堂，集思廣益求突破。作為第三屆中國餐飲業(yè)博覽會系列亮點活動之一，吸引了政府相關部門負責人，各地知名旅游、酒店和餐飲集團的董事長及高管代表，投資旅游地產(chǎn)或酒店的房地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)之酒店與餐飲品牌招商項目，大型旅游娛樂綜合體，還有參與及支持飯店業(yè)發(fā)展的金融界、國際著名投行，國內(nèi)外主流媒體，集聚了300多位杰出代表，可謂是青梅煮酒侃資本，濠鏡論道謀發(fā)展！

本屆論壇深入探討了餐飲業(yè)的最新動態(tài)，分析中國餐飲業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，研究加快餐飲企業(yè)和資本市場對接的合作模式，創(chuàng)新餐飲業(yè)投融資管道，聚焦資本助推下餐飲品牌的建設和發(fā)展，探索如何打造中國的世界餐飲品牌。

聚焦行業(yè)融資引領新動向

中國餐飲企業(yè)無論是在本土，還是在境外的股票市場，上市企業(yè)寥寥可數(shù)。與此同時，2009年以來披露的餐飲融資項目數(shù)量呈逐年下降趨勢，融資總額在不斷觸底，行業(yè)急需資本杠桿撬開餐飲可持續(xù)發(fā)展大門。

在本屆論壇上，餐飲企業(yè)將把目前在發(fā)展過程中遇到的最困難、最關心、最關鍵和最緊迫的問題提出，并探討解決方案。俏江南集團股份有限公司董事長張?zhí)m就創(chuàng)新投融資模式，打造中國的世界餐飲品牌發(fā)表主題演講；高盛（亞洲）有限公司董事總經(jīng)理許明茵就企業(yè)核心競爭力的培育及私募基金選擇餐飲企業(yè)的標準發(fā)表專題演講；高盛高華證券有限責任公司董事總經(jīng)理/中國股本融資部聯(lián)李星就餐飲企業(yè)利用資本市場做大做強之法及關注事項發(fā)表專題演講。此外，兩場精彩紛呈的圓桌對話，受到歡迎。

專業(yè)平臺為餐飲融資保駕護航

商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第4篇

關鍵詞：地鐵上蓋；綜合物業(yè)；開發(fā)

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

在城市發(fā)展區(qū)域擴展的進程中，隨著地下軌道交通網(wǎng)絡建設規(guī)模的快速增長，城市可利用土地資源的有限性使得大力發(fā)展地鐵綜合物業(yè)的趨勢在城市建設中越來越明顯。地鐵綜合物業(yè)包含地鐵與地下空間及上蓋物業(yè)三者密切結合形成的一個綜合體，在地鐵綜合物業(yè)的設計過程中，需要吸收借鑒成功經(jīng)驗，在實踐中不斷提高設計能力，完善地鐵綜合物業(yè)設計。

1 地鐵綜合物業(yè)的形成背景

目前國內(nèi)大城市中心屬于快速增長階段，城市中心區(qū)的快速增長帶來了一系列的城市問題：地價不斷上漲、交通擁擠、環(huán)境惡化……這些都是我們生活在城市中切身體會到的問題。人們已經(jīng)從發(fā)展高層建筑，向高空要空間逐步開始過渡到發(fā)展地下空間，由此增強城市功能，改善城市環(huán)境，滿足現(xiàn)代人對城市的種種需求。現(xiàn)代城市需要立體化開發(fā)，地鐵這種地下交通方式應運而生，地鐵方便了城市人的交通出行，為地下空間帶來客流，也為地下商業(yè)的發(fā)展帶來無限商機，如何處理地鐵與上蓋物業(yè)及地下空間的關系，成為目前城市建設的關鍵問題?？傮w來看，地鐵綜合物業(yè)開發(fā)有著特殊的優(yōu)勢。

據(jù)了解，我國目前幾座大都市修建地鐵，投資幾乎全部采取國家獨資，部分由地方政府從銀行貸款，靠發(fā)行債券融資。但是，從地鐵運營經(jīng)濟收益情況來看，全部是靠政府給予政策財政補貼虧損運營?？渴燮笔栈氐馁Y金，連支付銀行的貸款利息都不夠，甚至都不夠給員工開工資的。這不僅是我國，世界上絕大部分地鐵也都是虧損運營。

如何解決這個問題，是擺在地鐵建設者面前一個現(xiàn)實問題。而發(fā)展地鐵綜合物業(yè)，將地鐵帶來的“人流”轉化為商業(yè)的“客流”，剛好可以從某種程度上解決上述地鐵運營的資金問題，因此，如何協(xié)調(diào)好地鐵與地鐵商業(yè)的關系，成為當今發(fā)展地鐵商業(yè)的一個關鍵問題。而在這個問題上，香港地鐵無疑給大家提交了一個很好的答案，那就是大力發(fā)展地鐵沿線的物業(yè)，在享受地鐵運營后帶來物業(yè)增值的同時，通過整合各種資源實現(xiàn) “借雞下蛋”，產(chǎn)生良性循環(huán)機制，形成長期盈利。

2 地鐵綜合物業(yè)的開發(fā)模式與功能定位

地鐵綜合物業(yè)就建筑分類來說應該屬于典型的城市綜合體，而這種建筑類型由于具有與地鐵無縫連接的特性，在城市綜合體中備受關注。地鐵的發(fā)展促使城市向近郊或遠郊擴展，無形中把人們衣、食、住、行四大要素中的住與行連在一起，也就是將地鐵跟物業(yè)聯(lián)合起來。于是，在融合了所有需求的組合因素之后，地鐵物業(yè)不可避免地造就了新的商業(yè)中心。像地處香港九龍東的九龍灣區(qū)，短短十多年，由人口稀疏的工廠區(qū)變成商住活動頻繁的動感小區(qū)。地鐵綜合物業(yè)目前采用的開發(fā)模式是首先向政府取得發(fā)展車站上層及地下空間的權利，之后尋求合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費用，建造大型住宅、寫字樓和商場。出售物業(yè)所得利潤，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤，全部用于地鐵建設。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線地產(chǎn)不斷增值。地鐵建設方充分利用這一優(yōu)勢，在地鐵建設中把沿線地產(chǎn)開發(fā)“捆綁”在一起。將地下車站大廳與地下空間和上層物業(yè)無縫銜接，同時發(fā)展。

由于地處地鐵站 (特別是換乘站) 的周邊區(qū)域，地鐵綜合物業(yè)應當充分利用地鐵的便捷性和聚集效應，帶動人流和人氣。在功能定位和業(yè)態(tài)上應以商業(yè)為核心，同時兼顧寫字樓、公寓、酒店。其中商業(yè)物業(yè)所占比例宜為50﹪左右，其余為公寓及寫字樓 (酒店)。在經(jīng)營策略上應借鑒香港地鐵 “只租不售”的理念，同時在管理上應提供商戶以優(yōu)質(zhì)的服務，對商戶采取優(yōu)勝劣汰，以達到商城物業(yè)、租客和顧客三贏的局面。當然，地鐵綜合物業(yè)首先應協(xié)調(diào)好其與城市發(fā)展的關系，順勢而為，充分利用所在區(qū)位對于不同物業(yè)的需求，定位出合適的經(jīng)營業(yè)態(tài)，這樣才能充分發(fā)揮地鐵帶來的價值。

地鐵綜合物業(yè)是地鐵建設的產(chǎn)物，更是城市化進程的產(chǎn)物。隨著物質(zhì)生活與工作節(jié)奏的提高，高效便捷成為了人們對生活與學習的基本要求。人們不僅要享受現(xiàn)代交通帶來的快捷，同時，還需要在生活與工作上得到更多的便捷，以節(jié)省有限的時間。所以說，地鐵綜合物業(yè)這種交通優(yōu)勢無可替代，而又融合了商業(yè)、辦公、酒店、公寓于一身的綜合業(yè)態(tài),其發(fā)展前景相當樂觀。

3 地鐵綜合物業(yè)的規(guī)劃設計

地鐵綜合物業(yè)的規(guī)劃設計應在符合城市總體規(guī)劃前提下，以人為本，滿足其功能多樣性對空間的不同需求，實現(xiàn)城市空間尺度的變化和統(tǒng)一，將環(huán)境綠化與建筑景觀相互穿插與融合，做到與周邊環(huán)境有機結合，塑造和諧統(tǒng)一的城市空間形象。在對地鐵車站站點為載體進行的上蓋及周邊的物業(yè)規(guī)劃設計時，應把握好以下原則:

3.1 地鐵站點 100 m 的核心范圍內(nèi)盡量布置商業(yè)設施及高密度的商住綜合樓;

3.2 地鐵站點 100 m ～ 300 m 范圍內(nèi)可適當提高住宅用地及辦公用地的比重;

3.3 地鐵站點周邊 300 m ～ 500 m 的用地范圍內(nèi)以住宅開發(fā)為主，并有良好的配套服務，使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、商業(yè)、辦公、娛樂等功能的城市綜合體;

4 地鐵綜合物業(yè)的建筑設計

由于涉及地鐵跟上蓋建筑與地下空間三者互相聯(lián)系，密不可分，因此，地鐵建設在工期、技術、安全、質(zhì)量和管理等方面都存在特殊性，在地鐵綜合物業(yè)的建筑設計中，應充分考慮以下因素:

4.1 充分考慮環(huán)境因素，突出環(huán)境優(yōu)勢，妥善處理地下空間、地平面和建筑物的關系，體現(xiàn)地鐵綜合物業(yè)獨特的建筑魅力；

4.2 注重居住區(qū)的私密性和商業(yè)商務區(qū)的開放性充分考慮環(huán)境因素，突出處理好不同分區(qū)間的銜接過渡；

4.3 強調(diào)功能分區(qū)的動靜分離，功能空間的布置應錯落有致、變化豐富、和諧統(tǒng)一；

4.4與地鐵站廳直接連通的區(qū)域，可通過共享空間將地下商業(yè)與地上商業(yè)相連通，形成一個大的商業(yè)綜合體；

4.5站廳層與地下空間盡量平層相接，使客流從站廳到地下商業(yè)共享空間減少空間分割的感覺，形成一個整體；

4.6由于一般情況下，都是地鐵先期進行施工，而上蓋物業(yè)和地下空間滯后進行，在地鐵設計階段要求建筑設計前期介入，配合完成地鐵與地下空間和上蓋物業(yè)的結構預留和基礎設計。

4.7 在地鐵綜合物業(yè)工程技術限制的范圍內(nèi)，選擇科學合理的結構形式，實現(xiàn)建筑體型的變化和統(tǒng)一；

4.8 堅持低碳性，積極引入低碳理念，將地鐵綜合體打造成節(jié)能環(huán)保的低碳建筑、綠色建筑。

5 地鐵上蓋物業(yè)建設中需要注意的問題

當然，我們還應看到，雖然地鐵上蓋物業(yè)有著其獨特的一面，但是，與單體建筑、商業(yè)地產(chǎn)及大規(guī)模的區(qū)域建筑都有著不同的開發(fā)、經(jīng)營模式和開發(fā)理念。因此，有必要對其進行單獨的分析和研究，為新的地鐵物業(yè)開發(fā)建設者提供一些借鑒。地鐵上蓋物業(yè)關鍵歸根結底在于項目功能整體定位上，在這個問題上必須解決好四個問題: 首先，不能把地鐵綜合物業(yè)看作是一個“獨立體”，而應充分考慮與城市規(guī)劃、城市環(huán)境、城市經(jīng)濟發(fā)展的關系，只有這樣才能更高效地利用城市土地、提升城市功能。其次，由于項目規(guī)模大、功能復合性強，在開發(fā)和經(jīng)營、管理的運作過程中，需要雄厚的資金并整合各種資源，因此資本運作和資源整合的效果關系到項目的成敗。第三，要充分挖掘項目的社會價值，獲得政府與省會各界的廣泛支持。最后，還需要科學的綜合管理能力。無論是項目前期的定位、設計、空間考慮，以及經(jīng)濟指標的制定還是后期的運營管理，都需要科學的運籌安排。

6 結束語

隨著我國城市化進程的推進，一座擁有幾百萬甚至上千萬人口的大都市，交通擁擠是最令人頭痛的事。到過北京的人都會感到，盡管交通發(fā)達，但由于人口密度過大，交通緊張狀況仍然不盡人意。不管你辦事有多著急，也經(jīng)常遇到因交通堵塞而耽擱許多寶貴時間。有時即便坐在出租車里，其速度比自行車也快不了多少。這一情況，如果不是地鐵每天疏散150 萬左右人口，北京城市交通擁擠狀況更是難以預料。地鐵，是一座城市融入國際大都市現(xiàn)代化交通的顯著標志。它不僅是一個國家的國力和科技水平的實力展現(xiàn)，而且是解決大都市交通緊張狀況最理想的交通方式。

參考文獻：

商業(yè)綜合體的發(fā)展前景范文第5篇

關鍵詞：地下空間；

1.背景

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，西安形成了以明城區(qū)為核心的中心城區(qū)，這里人流密集，交通擁擠，地面建筑無法滿足高密度人口的需要。因此，利用地下空間將部分商業(yè)、交通、娛樂、倉儲功能轉入地下，既可以緩解中心城區(qū)商業(yè)、交通、人口擁擠的現(xiàn)象，又可以增加城市使用面積，提高經(jīng)濟效益。伴隨著東大街地鐵建設的發(fā)展，地鐵建設對城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用也日漸顯著。本文就是坐著通過對東大街地下空間實地調(diào)研的基礎上結合地鐵建設，合理規(guī)劃地下空間，實現(xiàn)城市的集約化發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

2.東大街地下空間發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

東大街是西安市商業(yè)繁華地段之一，產(chǎn)業(yè)集中，交通擁堵，人車混行，城市問題突顯。東大街兩旁匯集各種名牌的服裝店、餐飲、娛樂等場所。而在東大街沿線的各色小吃更是絡繹不絕。另外購物方面除了臨街的各種品牌的專賣店之外，還有開元、民生以及在建的萬達購物廣場等大型綜合購物場所。金融機構、教育、醫(yī)療設施配套齊全。城內(nèi)多數(shù)是老建筑物，無法成片拆遷，可供開發(fā)的土塊都很小，所以開發(fā)地下空間資源成為解決問題的有效辦法。住宅建筑較少，多數(shù)將來會外遷，為地下空間開發(fā)提供有力條件。地下空間的開發(fā)不僅要考慮地質(zhì)、土壤等工程設計的因素，還要考慮地下空間與地上空間在功能、空間關系，以及與周圍建筑和城市未來發(fā)展之間的關系，讓地下空間的開發(fā)帶動城市經(jīng)濟和文化發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研的結果，將地下空間的面積和名稱進行整理得出（如表一）。

3.東大街地下空間開發(fā)動因

3.1消費群體廣泛

滿足消費者需求是商業(yè)街生存和發(fā)展的基本條件，也是商業(yè)街保持活力的關鍵因素。西安市最著名的精品專賣店大都匯集于此，因此東大街成為西安最繁華、最主要的購物區(qū)。東大街周邊高校、住宅眾多，消費群體廣泛。休閑娛樂和旅游等新型功能需求興起，迫使東大街全面改造和整合?；谙M群體不斷擴展，探索東大街發(fā)展的路徑研究，對于東大街的規(guī)劃具有很強的指導意義。

3.2商業(yè)、辦公及酒店建筑眾多

東大街原有一批發(fā)展繁榮和附有特色的大型商業(yè)綜合體，包括商業(yè)、餐飲、停車、住宿、娛樂、休閑等為一體的商業(yè)綜合體，這些具有足夠吸引力的大型商業(yè)綜合體逐漸將地上人流引入地下空間，實現(xiàn)人車分流，發(fā)揮地下空間的資源優(yōu)勢。目前，隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，東大街處于發(fā)展變化的活躍期。其原有購物功能逐步衰落和弱化，急需進行結構性調(diào)整。

3.3地下交通及人防工程

隨著西安地鐵建設的不斷發(fā)展，在建地鐵六號線途徑東大街，長41.08千米，共設車站26座，長樂門地下通道已經(jīng)建成。東大街地下人防工程繁多，布置也較分散，地鐵建設應該考慮結合現(xiàn)有地下人防工程進行，充分發(fā)揮人防工程的優(yōu)勢。開發(fā)時應盡可能地兼具防護功能，增強城市的防災能力，城市人防工程應與城市地下空間統(tǒng)一規(guī)劃。

3.4保護古城風貌

西安是六朝古都，有著豐富的文化資源和悠久的歷史，對文物古跡的保護工作十分重視，大量的文物古跡和傳統(tǒng)建筑使這里的地面建筑的高度和容積率有很大的限制。在東大街的建設中，為了不破壞古城風貌，建筑高度有一定限制，鐘樓和長樂門附近建筑高度和層數(shù)都有明確規(guī)定。在開發(fā)地下空間時，應該避免在視覺上造成對古建筑的影響，保留古城風貌的完整性，開發(fā)地下空間為其提供了可供發(fā)展的有效措施。

4現(xiàn)狀存在問題

4.1開發(fā)力度不夠

1）地下空間開發(fā)深度不夠

東大街地下空間利用工程包括單建式工程和附建式工程，西安的單建工程少，附建工程多。目前東大街還缺少比較有規(guī)模的地下街、地下快速路。開發(fā)層次主要還是以地下一到二層為主，缺少長遠規(guī)劃，基本是運營者或投資者獨立開發(fā)，缺少統(tǒng)一和系統(tǒng)的規(guī)劃意識。開發(fā)規(guī)模比較小，無法形成系統(tǒng)的地下商業(yè)體系，阻礙地下空間長遠發(fā)展。

2）地下空間分布不均勻

東大街地下空間開發(fā)總量呈現(xiàn)由西向東依次減少。西側大型商業(yè)綜合體較多，地下空間總面積也較大，這里人流量車流量較大：向東人流和車流則呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢。

3）地下空間開發(fā)面積小

地下空間開發(fā)面積主要在1000~5000的居多，5000以上的大型地下空間開發(fā)項目的數(shù)量相對較少，例如開元商場、興正元商場、萬達廣場（在建項目）、新天地尹時達地下面積超過5000以外，許多建筑地下空間的面積還保持在1000以下。地下空間難以形成規(guī)模，對以后地下空間的全面開發(fā)造成阻力，造成資源的浪費。

4.2地下空間利用率低

地下空間根據(jù)功能的不同使用率也不同，東大街地下空間一般為賓館、酒店、商業(yè)及地下停車場，根據(jù)使用情況的調(diào)研，得出不同形式地下空間的使用情況并不理想（如表二）。即使有地下空間，由于使用不方便和設計的缺陷，地下空間的利用率仍然不高。

表二 東大街地下空間利用率

4.3獨立分散開發(fā)

東大街商業(yè)建筑地下空間開發(fā)相對獨立，缺乏統(tǒng)一的設計和規(guī)劃，開發(fā)商自行開發(fā)地下空間，往往缺乏對該地塊及其該地段和周圍建筑之間關系的合理的認識，導致地下空間開發(fā)相對分散。產(chǎn)權關系不清晰，管理混亂，缺少對地下空間資源的共享意識。

4.4人車混行

東大街交通量和人流量很大，這里東郊車站較多，人們往往擁擠在車站周圍，造成地面交通的擁堵，形成安全隱患，由于地鐵建設還不夠完善，地面交通狀況仍然相對混亂。

4.5功能單一

東大街地下空間功能主要以商業(yè)、停車場、庫房及設備用房為主，這種單一的功能布局不能打破傳統(tǒng)的地下空間的束縛，沒有發(fā)揮地下空間的優(yōu)勢，缺少文化建筑，例如博物館、圖書館在東大街的數(shù)量相對較少，對這些采光要求不高的建筑，完全可以將其放在地下，更能發(fā)揮地下空間的優(yōu)勢。

4.6管理混亂

東大街地下空間的管理比較混亂，許多地下空間的歸屬不明確，經(jīng)常出現(xiàn)有很多投資者共同使用地下空間的現(xiàn)象，還有些商家將地下室作為居住空間出租給別人，存在許多安全隱患，制定科學合理的管理制度是商業(yè)街區(qū)繁榮發(fā)展的保障。

4. 與地鐵建設相結合

4.1地鐵建設與周邊建筑的結合

地鐵建設與地下空間的開發(fā)相結合，正在修建的地鐵六號線貫穿東大街，將地鐵與周邊大型地下空間通過地下通道連接，例如在開元商場和興正元，人們可以通過地下通道直接抵達這些建筑的內(nèi)部，不僅可以縮短路徑、節(jié)約時間，還可以將一部分人流引入地下空間。

4.2形成地下空間體系

地下空間作為特殊條件下的人工環(huán)境，與地面空間相比，在空間環(huán)境的創(chuàng)造上具有很大的局限性，處理不當，容易使購物者甚至身處地下的經(jīng)營者產(chǎn)生許多消極的心理反應，。地下商業(yè)街應注意相互連同，結合地上建筑的功能和空間形態(tài)，將建筑與建筑的地下空間通過通道連接起來，形成四通八道的地下空間網(wǎng)。

5.建議

5.1分層開發(fā)

根據(jù)調(diào)研，東大街即將在東大街設置鐘樓、大差事兩座地鐵站，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研的結果，東大街地下空間的功能和地面建筑功能的不同，其開發(fā)措施也不同：

1）淺層地下空間的開發(fā)應該結合地面道路的狀況進行，結合城市地面道路統(tǒng)一規(guī)劃。

2）大型的地下公共建筑往往結合廣場、綠地進行，滿足人流的疏散要求。例如騾馬市

廣場。

3）地下通道結合地下空間進行，形成地下交通系統(tǒng)，在大型建筑地下空間形成連接。

5.2多功能的地下空間開發(fā)

地下空間的特點之一是環(huán)境相對安靜，利用這一特點，將博物館、圖書館等這些采光要求不高，同時需要環(huán)境相對安靜的建筑布置咋地下空間，可以較好的解決地上空間不足的狀況，又可以提高東大街的文化品位，使其更加具有吸引力。

5.3地上與地下建筑協(xié)調(diào)發(fā)展

地下空間開發(fā)結合地上建筑，地下空間的規(guī)劃要與地面建筑使用相關，要與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，在城市繁華地段建立地下商業(yè)街、地下綜合體和大型娛樂場所。要根據(jù)地上建筑的不同特點，規(guī)劃建設地下建筑。

5.4完善管理制度

完善地下空間的管理體制和運營機制，明確地下空間產(chǎn)權歸屬、地下空間使用權出讓價格等問題予以科學界定。制定相應的地下空間技術、環(huán)境、安全、防火疏散等規(guī)范。

6.結語

城市地下空間是城市的寶貴資源，對城市現(xiàn)有地下空間現(xiàn)狀的調(diào)研和分析工作，可以為城市地下空間設計以及長遠建設提供科學依據(jù)，對西安東大街地下空間現(xiàn)狀的分析可以幫助我們在設計時結合現(xiàn)有狀況，作出更加合理和科學的建設方案，實現(xiàn)地下空間建設的可持續(xù)發(fā)展，使城市的發(fā)展更優(yōu)化。

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