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房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)　財(cái)務(wù)管理　財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的，獲得持續(xù)性核心競爭能力，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的核算的階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計(jì)核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。3、財(cái)務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制，但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進(jìn)行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題，我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法，提升財(cái)務(wù)管理水平，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺，從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程，以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。2、建立管理會計(jì)系統(tǒng)，通過管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況，實(shí)現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析，為管理決策提供有效支持。3、以全面預(yù)算管理為核心手段，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對二級項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán)，并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序，提高管理的規(guī)范化與性，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。5、完善資金管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理，提高資金效率，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成，充分借助于信息化手段，提高財(cái)務(wù)管理的效率，進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺，實(shí)現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合，形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng)，最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制，能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制，企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn)，因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?、信息與溝通和監(jiān)控全過程，與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合，直接企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計(jì)單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中，通過單據(jù)及時(shí)記錄業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容，為管理者提供審批依據(jù)和決策支持，也便于利用會計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2、設(shè)置科目

首先，根據(jù)《會計(jì)制度》的要求，調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次，根據(jù)管理控制要求，科學(xué)設(shè)置二級以下的會計(jì)科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費(fèi)用及下級明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對象，以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力。第三，會計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會計(jì)核算程序和規(guī)則

各個會計(jì)主體的會計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個會計(jì)主體的會計(jì)單據(jù)格式、種類和使用要保持統(tǒng)一;各個會計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會計(jì)系統(tǒng)

建立管理會計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心，是指按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn)，并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會計(jì)報(bào)告，需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計(jì)報(bào)告，可包括項(xiàng)目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個體系層次，每個層次報(bào)告體系均包括多個分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對象，對項(xiàng)目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上，將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算，從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系，及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程，需要上下互動，反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人，他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來，如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù)，則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指:每個月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析，召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況，根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核，再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析，總結(jié)主要的問題，并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo)，指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 資金預(yù)算 目標(biāo)成本

1 建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理的原因

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征

在房地產(chǎn)行業(yè)興起后，各個房地產(chǎn)企業(yè)都形成其獨(dú)特的經(jīng)營模式，雖然經(jīng)營模式各不相同，但其經(jīng)營特征都是一致的，首先，由于房地產(chǎn)的前期投入資金大，開發(fā)周期長，這些因素決定了房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)建設(shè)從設(shè)計(jì)規(guī)劃開始，就要經(jīng)過許多個開發(fā)階段，并且要耗費(fèi)數(shù)年才能完工，開發(fā)周期長，資金運(yùn)轉(zhuǎn)的靈活性低，而資金的投入較大，少則幾千萬，多則上百億，這導(dǎo)致企業(yè)很難單獨(dú)完成資金的籌集，而需要多方的力量才能完成，大多數(shù)企業(yè)只能通過向金融機(jī)構(gòu)貸款，進(jìn)行負(fù)債融資，這使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)成本，所以，有效控制現(xiàn)金流，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。其次，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬于資源整合型企業(yè)，其業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，涉及產(chǎn)業(yè)較廣，不僅僅需要與供貨商產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)來往，還要與建筑單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)來往，還有在銷售環(huán)節(jié)，要與委托單位產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)來往，當(dāng)經(jīng)濟(jì)來往增加時(shí)，財(cái)務(wù)登記也將變得復(fù)雜，復(fù)雜的業(yè)務(wù)關(guān)系，使得財(cái)務(wù)成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理不可忽視的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1.2 內(nèi)外部形勢的變化

自從20世紀(jì)90年代后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)投資得到了迅速的發(fā)展，而當(dāng)時(shí)政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取了較為寬松的經(jīng)濟(jì)金融政策，并且大力鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展，這使得許多投機(jī)行為有了滋長的空間，造就了我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，卻經(jīng)濟(jì)規(guī)模低，效益差，房地產(chǎn)行業(yè)充斥著泡沫經(jīng)濟(jì)。這種現(xiàn)象在我國加入了WTO以后得到改變，當(dāng)我國引進(jìn)外資，越多技術(shù)領(lǐng)先、財(cái)力雄厚的外國企業(yè)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，與我國房地產(chǎn)企業(yè)展開競爭，這也要求我國的房地產(chǎn)企業(yè)不斷向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，而在競爭中，許多管理意識不足、規(guī)模小的企業(yè)漸漸被淘汰。在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中占有一席之地，就必需面對激烈的競爭環(huán)境。因此，在激烈的競爭中，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，企業(yè)若想尋求更好的發(fā)展，企業(yè)財(cái)務(wù)管理就成為至關(guān)重要的一點(diǎn)，建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，不僅有利于幫企業(yè)走出困境，更為企業(yè)的發(fā)展打下來堅(jiān)實(shí)地基礎(chǔ)，使得企業(yè)在未來能夠更快更好的發(fā)展。

2 建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式

企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指，對于資金運(yùn)動過程所采取的管理方式，它包含了資金的取得、耗費(fèi)、使用、分配和收入等方面。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指包含資金的籌集管理，資金的投入運(yùn)用管理，稅務(wù)籌劃和收入管理，開發(fā)成本及費(fèi)用管理等?，F(xiàn)今，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著財(cái)務(wù)管理的問題，例如成本管理不全面，資金管理較為薄弱，投資分析不到位的情況，所以應(yīng)建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，而建立這種模式應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)要求人們建立以資金管理為核心的企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式

（1）實(shí)施資金集中管理;房地產(chǎn)企業(yè)涉及到許多各行各業(yè)的單位，其生產(chǎn)經(jīng)營的過程十分復(fù)雜，包含了許多的經(jīng)濟(jì)活動，資金使用速度快，因此，倘若將資金進(jìn)行分散管理，加大了統(tǒng)一調(diào)度協(xié)調(diào)的難度，財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)性大大增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的過程中，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)資金集中管理，實(shí)現(xiàn)資金集中管理，不僅能夠有效的統(tǒng)一調(diào)度協(xié)調(diào)企業(yè)的資金，還能夠使資金得到合理使用，使其發(fā)揮最大的價(jià)值，為企業(yè)未來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（2）全面實(shí)行資金預(yù)算管理制度;為了有效體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理中資金管理的核心作用，企業(yè)應(yīng)全面實(shí)行資金預(yù)算管理制度，由專門的人員，通過對企業(yè)以往的資金流動進(jìn)行分析，對未來的資金使用進(jìn)行預(yù)測，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的開展?fàn)顩r和投資所需，使用現(xiàn)金預(yù)算的手段，確定一個合理的企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算額度和現(xiàn)金持有量，與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)按照預(yù)算，有計(jì)劃性的使用資金，保證資金的有效運(yùn)行，使其發(fā)揮應(yīng)有的最大價(jià)值。

2.2 構(gòu)建全面目標(biāo)成本管理體系

（1）全面目標(biāo)成本的編制;企業(yè)應(yīng)該根據(jù)以前的成本歷史數(shù)據(jù)，再結(jié)合當(dāng)前的成本實(shí)際情況，預(yù)測未來的成本變化，同時(shí)還要考慮到企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和市場的變化因素，制定企業(yè)的目標(biāo)成本。在目標(biāo)成本確定之后，還需將其按照順序，一步步細(xì)化為更小的，便于實(shí)行的目標(biāo)成本，要求其具有精確性。

（2）全成本動態(tài)管理;當(dāng)項(xiàng)目處于開發(fā)的過程中，那么項(xiàng)目成本就會產(chǎn)生不斷地變化，為了保證制定的目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，使其在企業(yè)的掌控狀態(tài)下，就必須對成本變化進(jìn)行及時(shí)的跟蹤與反饋，對成本變化進(jìn)行動態(tài)管理。在實(shí)際操作中，應(yīng)提高成本管理人員的地位，使其與其他部門的人員做好溝通協(xié)調(diào)工作，有任何問題，及時(shí)反饋，及時(shí)處理，保證有效控制企業(yè)的成本。

（3）責(zé)任成本考核;責(zé)任成本考核是目標(biāo)成本與動態(tài)成本能夠?qū)崿F(xiàn)的前提保證，能夠有效的使目標(biāo)成本和動態(tài)成本落實(shí)到位，這要求企業(yè)要將所有的成本目標(biāo)都落實(shí)到每個具體的崗位上，并且制定相應(yīng)的責(zé)任考核以及獎懲措施，責(zé)任成本考核，不僅有利于促進(jìn)實(shí)際工作的有效進(jìn)行，還有利于對目標(biāo)成本和動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，使各項(xiàng)成本使用更為合理，促進(jìn)企業(yè)的良好運(yùn)作。

2.3 實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息化管理

房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理是指房地產(chǎn)企業(yè)利用現(xiàn)代的信息化技術(shù)，通過對房地產(chǎn)信息資源進(jìn)行整合與分析，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、決策、經(jīng)營、管理的效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭率。房地產(chǎn)行業(yè)需要面向市場，而了解顧客的需求，掌握最新的政策導(dǎo)向，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場的有效商機(jī)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息化管理，不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場需求進(jìn)行有效的分析和調(diào)研，還能夠?yàn)闆Q策提供有效的信息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行企業(yè)信息化管理，是一個必然的趨勢。

2.4 以內(nèi)部控制功能為保障

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中會面臨許多挑戰(zhàn)，其中，對企業(yè)造成影響最大的就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面，一是項(xiàng)目決策具有風(fēng)險(xiǎn)，二是現(xiàn)金流的控制具有風(fēng)險(xiǎn)，為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，企業(yè)應(yīng)制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的預(yù)防機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估、控制和處理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對投資項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究，努力將風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)降到最低，有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，要嚴(yán)格控制現(xiàn)金流，提高資金的周轉(zhuǎn)能力，不斷完善內(nèi)部控制的制度，這有利于更好的發(fā)揮財(cái)政的作用。

3 結(jié)語

近年來，對于房地產(chǎn)行業(yè)，政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策在一定程度上，對房地產(chǎn)市場造成了影響，但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，現(xiàn)今的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不會改變行業(yè)長久良好的發(fā)展趨勢。因此，面對激烈的競爭和政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)只有調(diào)整自己的管理模式，建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，勇于創(chuàng)新，提高自身的企業(yè)核心競爭力，才能永遠(yuǎn)立于不敗之地，才能使企業(yè)更快更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉小麗.淺議房地產(chǎn)規(guī)劃變更中的利益關(guān)系與權(quán)益維護(hù)[A].轉(zhuǎn)型與重構(gòu)――2011中國城市規(guī)劃年會論文集[C].2011.

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的整個過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時(shí)也面臨著不可避免的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在也增加了企業(yè)預(yù)期收益的不確定性。在目前的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭越來越烈，結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，有效預(yù)防和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營和可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從最初的購買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財(cái)務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會因?yàn)槿谫Y方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時(shí)，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)；在融資結(jié)構(gòu)方面，對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費(fèi)用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會有資金成本的浪費(fèi)、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報(bào)酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場分析、技術(shù)可行性分析及項(xiàng)目投資回報(bào)分析上有誤，并缺乏投資項(xiàng)目啟動后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)外部市場環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

（三）資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財(cái)務(wù)人員對資金運(yùn)營管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計(jì)劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計(jì)劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍停留在簡單的數(shù)據(jù)核算上，對實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

一方面在各層級管理層之間合理的權(quán)責(zé)分配、形成有效的激勵與約束機(jī)制，體現(xiàn)權(quán)利制衡關(guān)系，落實(shí)管理控制；另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上，依據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，合理、有效地設(shè)置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責(zé)任，實(shí)行不相容職務(wù)相分離制度。 房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度，還應(yīng)對現(xiàn)金流量管理密切關(guān)注。一方面企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和全周期合理編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部各類不確定因素的變化作出適時(shí)必要的調(diào)整，保障企業(yè)現(xiàn)金流量的相對平衡；另一方面，需要加強(qiáng)對企業(yè)成本費(fèi)用的管控，對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程都必須嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算管理、認(rèn)真監(jiān)督執(zhí)行情況，確保每個工作節(jié)點(diǎn)的完成質(zhì)量， 有效控制資金收支，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的預(yù)算化

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門的主要任務(wù)就是對工程項(xiàng)目的預(yù)選以及對所需資本的準(zhǔn)確預(yù)估，這是財(cái)務(wù)部門的基礎(chǔ)，從整個工程需要使用的土地面積、土地成本以及資金的流轉(zhuǎn)運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)效益的利潤方免進(jìn)行準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，針對整個工程項(xiàng)目對資金的需求量做出一個準(zhǔn)確的計(jì)劃和預(yù)估，根據(jù)工程的需要以及輕重緩急制定一套合理的可行的計(jì)劃，其中要包括工程的可行性研究，工程的資金使用規(guī)劃以及所缺資金的借款的方面，根據(jù)這些方面的內(nèi)容做好整體的預(yù)算，在執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算的時(shí)候一定要秉著認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，以免在因?yàn)轭A(yù)算的不準(zhǔn)確影響決策者在開發(fā)投資時(shí)的判斷。使有限的資金可以得到充分的利用，防止出現(xiàn)資金因?yàn)楣芾砩系氖挛锒斐傻氖д`性操作，有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立完整的體系

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的制度體系還存在著不健全的情況，尤其是風(fēng)險(xiǎn)管理體系的不健全，嚴(yán)重的影響到房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時(shí)候決策者的判斷。所以，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)管理體系就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)的自身出發(fā)，在根本意識上重視風(fēng)險(xiǎn)管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的作用，加強(qiáng)企業(yè)自身的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)自控，完善風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督，提升審計(jì)水平。除此之外，企業(yè)在加強(qiáng)自身的同時(shí)要學(xué)會其他房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面的管理水平，多多參考專家的建議和意見，用以創(chuàng)新自己內(nèi)部的審計(jì)監(jiān)督結(jié)構(gòu)，提高審計(jì)的準(zhǔn)確度，從而減低財(cái)務(wù)管理中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)決策者及財(cái)務(wù)相關(guān)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識和綜合素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，對各項(xiàng)已經(jīng)存在的或者潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動識別、積極應(yīng)對，建立風(fēng)險(xiǎn)辨識機(jī)制及規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn) 資產(chǎn)運(yùn)營 轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)是我國支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達(dá)6%由此可見其對于我國經(jīng)濟(jì)的重要性。隨著我國營改增的稅務(wù)政策調(diào)整以及公允價(jià)值計(jì)量模式的推行使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場比變革，其資產(chǎn)運(yùn)營模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財(cái)務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型進(jìn)行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關(guān)于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的相關(guān)話題。

一、資產(chǎn)模式概述

（一）重資產(chǎn)運(yùn)營模式

重資產(chǎn)運(yùn)營模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負(fù)債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下哎是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無法在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個資產(chǎn)就誒夠的當(dāng)中流動現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗(yàn)等方面。輕資產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運(yùn)營能力的增強(qiáng)，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U(xiǎn)降低，增加對知識產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運(yùn)營的投入。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式的主要因素

（一）土地成本因素

我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點(diǎn)尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價(jià)格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控這些因素都是的土地的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地的供給量二者之間成出現(xiàn)了嚴(yán)重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發(fā)商拿地難度和拿地價(jià)格明顯增高從而使得其開發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價(jià)格的快速上升使得開發(fā)商已經(jīng)購買的土地價(jià)格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價(jià)值有所增值。因此土地成本因素對于開發(fā)商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財(cái)務(wù)費(fèi)用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已然過去，土地價(jià)格的增長幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本極速增加而財(cái)務(wù)費(fèi)用也越來越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過多，其現(xiàn)金流量過少很可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（二）樓盤庫存壓力因素

近些年來房地產(chǎn)市場一直處在一個較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴(yán)重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無法得到迅速的資金回籠甚至?xí)捎谶@種資金無法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財(cái)務(wù)危機(jī)，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰(zhàn)略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型而言也是一個巨大的威脅。

（三）現(xiàn)金流因素

房地a行業(yè)屬于一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期較長通常需要3年以上的時(shí)間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項(xiàng)目建設(shè)的過程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例

凱德集團(tuán)絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)（輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)），在其轉(zhuǎn)型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來彌補(bǔ)核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅(jiān)定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國模式，在房地產(chǎn)土地價(jià)格較低時(shí)買入土地進(jìn)行儲備，再在房地產(chǎn)市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價(jià)進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式使得凱德的利潤回報(bào)大大提升，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻大大降低。

四、結(jié)束語

對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉(zhuǎn)型的各類因素進(jìn)行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最低的情況下實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范文第5篇

我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿(mào)易組織以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來，伴隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放，很多民營資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場，很大程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國社會總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)管理問題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因?yàn)椋?cái)務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機(jī)構(gòu)問題，也有人力資源、財(cái)務(wù)涉外的問題，還有財(cái)務(wù)理念、內(nèi)部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題多多，不一而足。面對新時(shí)期房地產(chǎn)市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業(yè)都在千方百計(jì)地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的提升。而財(cái)務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問題，因此尤為引人注目。能否切實(shí)理解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

在錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財(cái)務(wù)管理的問題所在，強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實(shí)際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要存在如下問題。

·企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員的工作。因此，財(cái)務(wù)人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財(cái)務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財(cái)務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財(cái)務(wù)運(yùn)行和問責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不熟悉財(cái)務(wù)辦理的流程，不了解或沒有掌握財(cái)務(wù)處理的規(guī)范，造成了財(cái)務(wù)程序的混雜，影響了財(cái)務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運(yùn)營帶來了很多不必要的麻煩。

同時(shí)，很多財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機(jī)構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機(jī)構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財(cái)務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財(cái)務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個組織負(fù)擔(dān)財(cái)務(wù)工作義務(wù)時(shí)，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財(cái)務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機(jī)構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財(cái)務(wù)責(zé)任意識，規(guī)范財(cái)務(wù)管理流程，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競爭力的有效路徑。

·房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全，財(cái)務(wù)機(jī)制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運(yùn)行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，必須要依賴強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的問題，是找出財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)的一個有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了對財(cái)務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財(cái)務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實(shí)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財(cái)權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動和運(yùn)行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時(shí)，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核和審批機(jī)制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)機(jī)制不完善，那么財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會受到質(zhì)疑，財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量也會大打折扣。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制，給財(cái)務(wù)管理的透明、民主帶來了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展大勢，必須要對財(cái)務(wù)管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實(shí)存在的問題、困難制定相應(yīng)的解決對策，并堅(jiān)決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度健全了，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核機(jī)制完善了，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，運(yùn)用更為積極、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，才能為提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)激勵與約束機(jī)制，獎懲體系不健全

激勵與約束，就是企業(yè)管理中獎懲機(jī)制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時(shí)，應(yīng)該重視對獎懲體制的設(shè)計(jì)和完善。企業(yè)要本著對員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅(jiān)決執(zhí)行激勵與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎懲機(jī)制的建設(shè)工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎懲機(jī)制為何物，不了解獎懲機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎懲機(jī)制，建立健全科學(xué)化的激勵與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎懲機(jī)制不健全的問題，是應(yīng)該引起足夠警示的。

如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲機(jī)制不夠完善，造成了財(cái)務(wù)主管權(quán)力過大的情況，這對于財(cái)務(wù)管理科學(xué)化是一個嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來說，財(cái)務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運(yùn)用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財(cái)務(wù)管理的“毒瘤”和“定時(shí)炸彈”，如果不進(jìn)行適時(shí)的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，設(shè)計(jì)和建設(shè)了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實(shí)。所以，企業(yè)中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實(shí)不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問題。

·企業(yè)投資活動方向盲目，流動資金管理不科學(xué)

縱觀我國的房地產(chǎn)市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實(shí)的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場風(fēng)險(xiǎn)的存在，一定程度上給企業(yè)的財(cái)務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動較為盲目，往往只考慮回報(bào)成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點(diǎn)雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場分散風(fēng)險(xiǎn)的增大。市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動，如果失去了內(nèi)部財(cái)務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。

其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財(cái)務(wù)科學(xué)化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說明了企業(yè)運(yùn)行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動資金，那么企業(yè)的運(yùn)營就會立刻受到影響?，F(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動較大，給企業(yè)的正常運(yùn)營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運(yùn)行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結(jié)果。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運(yùn)營就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點(diǎn)廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認(rèn)識清楚。

總結(jié)和展望

房地產(chǎn)行業(yè)是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何調(diào)整管理思維，實(shí)施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的大問題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理情況，要對企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的一系列問題進(jìn)行科學(xué)的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學(xué)、有序的解決對策、措施提供依據(jù)。