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房地產(chǎn)市場分析論文范文第1篇

我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費用的，乙方有權(quán)另行追索;價款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。”這條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產(chǎn)市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對購房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對購房者進行強制執(zhí)行。在我國當(dāng)前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險分析城市規(guī)劃與管理而承擔(dān)房價下行的風(fēng)險，而恰恰是購房者會承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過程中房產(chǎn)這一抵押物過度折價以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風(fēng)險承擔(dān)者。在我國當(dāng)前的銀行住房抵押合同實務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險通過追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。

2他國房地產(chǎn)市場變動的啟發(fā)與意義

2.1我國金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經(jīng)可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無法及時回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長期來看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購房者收入提升和經(jīng)濟水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會出現(xiàn)美國次貸危機一樣的大型銀行和金融機構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費開支也會進一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在關(guān)注金融機構(gòu)與銀行業(yè)的同時，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費。由于消費結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟波動。

2.2我國應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)市場的風(fēng)險共擔(dān)我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關(guān)媒體加強宣傳，在保護房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時，讓購房者更為理性的權(quán)衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置妗Ｓ捎谖覈y行業(yè)監(jiān)管較嚴，銀行風(fēng)險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨自承受房價波動的風(fēng)險。作為一個市場化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔(dān)過分的風(fēng)險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經(jīng)濟下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟的情況。

房地產(chǎn)市場分析論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；市場分析；預(yù)測

一、近三年房地產(chǎn)投資市場供求分析

1.房地產(chǎn)投資增長情況

房地產(chǎn)投資增幅下降，2009年～2011年，武漢市房地產(chǎn)投資額分別為778.59億元，1017.4億元，1274.17億元，其中2010年同比增長30.7%，2011年房地產(chǎn)投資額同比增長25.2%，增幅較前一年下降。

新購置土地面積降幅明顯，土地購置費用呈爬升趨勢。2009年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為326.35萬平方米，2010年下降為228.78萬平方米，同比下降29.90%，2011年雖漲到274.55萬平方米，但仍比2009年土地購置面積少16%。土地購置費用逐年飆升，2010年漲到219.42億元，同比增長111.14%。開工面積增幅上漲，2011年新開工面積2026.3萬平方米，增幅同比上漲61個百分點。

2.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

2008年～2010年武漢是住宅投資比重逐年下降，由2008年的74%下降到2010年的58.5%，住宅投資降幅有所下降，降幅2009年同比增長13.5%，但2010年回落4.9個百分點。其中在住宅投資中，普通住房所占比重最高，其次是經(jīng)濟適用房，別墅、高檔公寓最低。與住宅投資相反，商業(yè)營業(yè)用房投資比重呈逐年上升趨勢，2008年占全部投資的5.54%，2009年為9.89%，2010年繼續(xù)升至10.07%。辦公樓投資比重在2008年到2010年始終保持在2%左右，有微小增幅。

3.房地產(chǎn)市場供求分析

2009年房屋竣工面積達869.8萬平方米，2010年房屋竣工面積增長到945.1，同比增加8.66%，2010年微小下降到919.4萬平方米，同比下降2.72%。新建商品住房需求增長較快。2010年全年商品房累計銷售1159. 46萬平方米，銷售面積較2009年下降，其中商品住宅銷售面積579.22萬平方米，同比增長65.49%。2011年商品房銷售面積和商品房住宅銷售面積有小幅度增長，分別為11個百分點和20個百分點。

二、房地產(chǎn)市場上發(fā)展中存在的投資不合理問題

1.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍需改

一是中小戶型商品住房供求關(guān)系偏緊。2010年，全市120平米以下商品住房供銷比為0.95：1，其中90平方米以下商品住房供銷比為0.91：1。二是5700元/平方米以下中低價位商品住房供求關(guān)系偏緊。2010年，全市5700元/平方米以下商品住房供銷比為0.87：1，中低價位商品住房市場需求旺盛，供應(yīng)量明顯不足，加劇了中低價位住房供求矛盾。

2.武漢市經(jīng)濟適用房供求關(guān)系矛盾性顯著

2011年，武昌區(qū)“東方雅園”二期經(jīng)濟適用房項目中有502套經(jīng)適房進行銷售，結(jié)果只有328戶家庭登記。江岸區(qū)天興花園884套經(jīng)濟適用房只有591戶家庭登記，漢陽區(qū)惠民苑730套經(jīng)濟適用房，只有59戶家庭進行登記，出現(xiàn)“供過于求”的現(xiàn)象，從各區(qū)情況看，幾乎都是經(jīng)濟適用房供應(yīng)數(shù)目大于目前持有經(jīng)適房購買資格證的家庭戶數(shù)。經(jīng)濟適用用房項目較為偏遠，是低收入家庭棄購的主要原因，“貸款難”也讓一些家庭錯過了購買經(jīng)適房的機會。住房貸款審核條件嚴格，很多申請人因年齡偏大、工作不穩(wěn)定等原因，難以通過銀行的貸款申請而無法申購。

3.商品房市場供過于求，住房空置面積逐年增多

2011年，武漢市商品住房供應(yīng)量明顯加大，共有1585.46萬平方米商品房上市，同比增加35.46%，而銷售面積為1085.34萬平方米，同比減少6.39%，供銷比達1.46：1，與去年同期（供銷比0.98：1）相比，商品房住房存量加大。商品房空置面積增加。2009年和2010年商品房空置面積都約為215萬平方米，比2008年增長63.35%，是2004年～2010年增幅最快的兩年，2011年空置面積更是增長到310.08萬平方米，同比增長44.2%，為史上最大增幅。

4.投機性需求偏高，房地產(chǎn)銷售市場亞健康

房地產(chǎn)市場保持正常的主要指標(biāo)是空房比例，這一數(shù)值應(yīng)該在10%左右，而武漢市大楚房產(chǎn)研究院一份報告顯示，2010年武漢住宅次新房空置率為23.92%，空置水平明顯偏高。武漢市投機、投資性購房需求旺盛。投機、投資性購房推動房價暴漲暴跌，嚴重擾亂市場環(huán)境，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

5.房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力加大

“國八條”“國十條”實行“差別化住房信貸”和“住房限購”政策，武漢市推出“限購令”；《財務(wù)部、稅務(wù)總局、住建部關(guān)于調(diào)整飛鳥地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定實行差別化稅收政策，本輪房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控時間長，調(diào)控工具多，行政執(zhí)行力強，對市場預(yù)期構(gòu)成很大影響，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力加大，商品房建設(shè)和銷售市場形勢不容樂觀。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

1.房地產(chǎn)供給

房地產(chǎn)供給存量增加，房屋空置率高，2011年空置面積更是增長到310.08萬平方米，同比增長44.2%，為史上最大增幅，同時2011年，武漢房屋施工面積為5961.06萬平方米，同比增長17.6%，使得2012年及以后的年份房地產(chǎn)竣工面積增加，兩種情況的影響下情況下，使得供給量較快增漲。

2.房地產(chǎn)需求

表示繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，限購政策和房地產(chǎn)稅的征收，都使得投機者大量加少，城鎮(zhèn)化速度減慢，《中國城市發(fā)展報告》認為未來10年此城鎮(zhèn)化率的增幅將降為年均0.8個百分點，導(dǎo)致未來的需求的增加減少，再者房地產(chǎn)幾個連續(xù)上漲，房屋價格已經(jīng)超過了很多居名的購買能力，2011年，全市存量房成交均價為4677.57元/平方米，而居民收入水平卻增長緩慢，幾個因素使得房地產(chǎn)需求回落

3.房地產(chǎn)價格走勢

2011年，我市商品住房成交均價同比上漲3.72%，與去年相比漲幅回落了近14個百分點，低于全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入的增長水平，2012年初房地產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)月的回調(diào)，但是隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)稅的開征，投資者和剛需者購買需求都將趨于理性，未來幾年年的房地產(chǎn)價格將趨于平穩(wěn)。

參考文獻：

[1]武漢統(tǒng)計年鑒2008 中國統(tǒng)計出版社

[2]武漢統(tǒng)計年鑒2009中國統(tǒng)計出版社

[3]武漢統(tǒng)計年鑒2010 中國統(tǒng)計出版社

[4]武漢統(tǒng)計年鑒2011 中國統(tǒng)計出版社

[5]王曉紅 對武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控的幾點思考[期刊論文]-武漢金融2010， （12）

作者簡介：

房地產(chǎn)市場分析論文范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目市場定位

Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.

Key word: Real estateprojectmarket localization

中圖分類號： F293.35 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場中商品房空置現(xiàn)象仍然存在而且還比較嚴重，這會制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)活動的持續(xù)性。我國當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的水平還比較低，營銷操作和理論研究還不成熟。論文從分析我國房地產(chǎn)營銷的實際操作和理論研究成果入手,剖析當(dāng)前房地產(chǎn)營銷中存在的問題。

1 房地產(chǎn)基本含義

房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物及房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣競標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。每一類拍賣競標(biāo)的都有自己的特殊性，這種特殊性是與房地產(chǎn)的特性相聯(lián)系的，房地產(chǎn)有以下幾個特點：（1）位置的固定性和不可移動性；（2）使用的長期性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值性。

房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響，主要體現(xiàn)在拉動經(jīng)濟與穩(wěn)定經(jīng)濟。首先，從拉動經(jīng)濟方面來看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費對GDP的拉動，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟方面來看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動，可以帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動，最終必然會引起經(jīng)濟的波動。同時，由于開發(fā)商與個人購房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，故保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。

2 房地產(chǎn)項目的市場定位

對于一個房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，最重要的生產(chǎn)要素：一是土地，二是資金，三是人才；而最重要的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)：一是項目決策前的市場定位，二是項目實施后的市場營銷。準(zhǔn)確的市場定位和積極的營銷策略是房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營成功的前提。房地產(chǎn)項目的市場定位是明確項目面向哪類消費群體，進而在此基礎(chǔ)上決定相應(yīng)的戶型、面積、成本和售價。房地產(chǎn)企業(yè)只有把握好了市場定位，使樓盤符合消費者的需求，才能順利實現(xiàn)商品資本到貨幣資本的轉(zhuǎn)變，最終實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目的。若定位不準(zhǔn)，目標(biāo)客戶不清造成銷售不暢，必將使產(chǎn)品大量積壓，影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，甚至可能變成爛尾樓盤?；诜康禺a(chǎn)項目市場定位的重要性，所以房地產(chǎn)公司在取得土地項目后，都十分重視項目的市場定位工作，但往往因企業(yè)自身或其他客觀因素限制，致使房地產(chǎn)項目的市場定位工作產(chǎn)生了偏差。此時，就需要及時對項目進行重新的市場定位，并相應(yīng)改變市場營銷策略。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項投資巨大、資金密集的系統(tǒng)工程。在這個系統(tǒng)里面，人員組織、資金籌措、產(chǎn)品定位、工程建設(shè)管理、營銷策劃等，每一個環(huán)節(jié)都要精心計劃，環(huán)環(huán)相扣，互相保證。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能影響全局。特別是在工程項目開工以后，資金的籌措更是成為項目運作成敗的關(guān)鍵問題?？梢哉f , 資金就是一個項目的“血液”，是企業(yè)生命力的源泉。銀行或其他籌措資金充其量只是外部輸血補充，關(guān)鍵是企業(yè)自身要有造血功能。而市場營銷就是企業(yè)的造血機，這臺造血機的性能如何又有賴于項目前期的市場定位是否準(zhǔn)確，準(zhǔn)確的市場定位是這臺造血機是否能夠高效運轉(zhuǎn)的保證。企業(yè)的造血功能不足，說明造血機制（市場營銷）有問題，而市場營銷不力，說明項目的市場定位有問題。當(dāng)企業(yè)對一項產(chǎn)品的原有市場定位不能適應(yīng)市場需求時，就應(yīng)考慮對產(chǎn)品的目標(biāo)市場進行重新定位。重新定位對企業(yè)適應(yīng)市場環(huán)境、調(diào)整市場營銷戰(zhàn)略，提高市場銷售業(yè)績是必不可少的。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位

房地產(chǎn)市場定位的概念，是由市場營銷學(xué)中的“市場定位”理論借鑒而來的。定位一詞最早是在1972年由美國兩個廣告經(jīng)理艾爾•里斯和杰克•屈勞特在《廣告時代》雜志上發(fā)表文章《定位時代》時提出，并慢慢流行起來的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是在詳細的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定消費群體，明確項目檔次，設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本程序和內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包含項目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費用測算預(yù)測租售收入和租售進度經(jīng)濟評價確定最后方案。

房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：①確立開發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功能。在市場定位時應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項目的目標(biāo)客戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎(chǔ)工作；④進行項目初步設(shè)計。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計部門進行項目的初步設(shè)計，進一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；⑤測算租售價格。參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價格的影響因素，確定本項目的租售價格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機，充分考慮到風(fēng)險和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位中存在的主要問題及原因

一、市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機構(gòu)及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足分析的需要。

二、運用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認可。但在市場定位時，常常會出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過分強調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強調(diào)“個性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點、生活習(xí)慣，往往會導(dǎo)致滯銷；另一種情況是“簡單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產(chǎn)市場的“一般化”局面。

三、偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場定位時，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。

四、目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細分化認識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計不足，對目標(biāo)客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時對在一定經(jīng)濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

3.3加強房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位工作的對策與建議

一、加強行業(yè)管理，進一步加快市場定位工作專業(yè)化、社會化的進程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場的角度出發(fā)，對從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實踐指導(dǎo)工作，進一步推進房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化”進程，加強基礎(chǔ)理論方面的研究。對市場定位實踐中出現(xiàn)的新問題、新情況進行專題研究，廣泛聽取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見，提出指導(dǎo)性建議。

二、運用正確的市場定位方法和手段。在對國家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點，正確地對項目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場進行分析、預(yù)測和判斷，對消費群體、消費需求、消費能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項目環(huán)境作出必要的評價，而這些就是市場定位時所必須要解決的問題。

三、在對所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個關(guān)鍵問題。參照已有或正在開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的判斷來確定本項目的要素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要創(chuàng)新，要體現(xiàn)較強的前瞻性和相對的穩(wěn)定性。

四、功能、成本和效益三者如何才能協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，是市場定位必須要解決的。必要的功能、適當(dāng)?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項目市場定位的指導(dǎo)思想，是需要重點分析、研究和落實的問題，其主要指標(biāo)是功能配置、開發(fā)成本和租售價格等。

4 房地產(chǎn)項目在市場定位和營銷策略上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

4.1 項目的市場定位上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）項目往往模仿有余而創(chuàng)新不足。在項目產(chǎn)品的市場定位過程中，過于強調(diào)項目的“差異化”和“個性化”，只簡單地模仿，脫離了項目地塊的條件和區(qū)域環(huán)境、市場環(huán)境，雖可一時吸引市場眼球，但對市場認同和銷售并無多大促進。 （2） 市場定位脫離現(xiàn)實基礎(chǔ)，熱衷于概念式定位。項目并無具體的實質(zhì)性內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，只是依靠媒體的炒作和渲染，讓人感覺過于虛幻，不知產(chǎn)品為何物。（3）對項目的目標(biāo)客戶群定位不明確、不準(zhǔn)確。由于市場調(diào)查不細和掌握資料不全面，對項目的開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對目標(biāo)客戶群只簡單地定位為某一群體，而忽略了潛在消費者，造成市場銷售面的狹窄。（4）目標(biāo)市場需求判斷錯誤，對社會的消費趨勢和消費者的消費能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，會讓消費者望而卻步。

4.2在營銷策略和廣告方面上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）營銷方式單一，屬被動式銷售。專業(yè)售樓人員雖多，大部分時間是坐在售樓處等客上門。（2） 廣告雖鋪天蓋地，但炒作味道太濃，空話連篇，都是在克隆其他項目的概念，并未突出本項目亮點和賣點。（3）空洞的廣告內(nèi)容和虛無的承諾與項目的實際形象不相符，破壞了企業(yè)信譽，從而產(chǎn)生了矛盾和糾紛。（4） 營銷管理手段落后，考核辦法不嚴格。較高的底薪和提成傭金、安穩(wěn)舒適的工作養(yǎng)成了業(yè)務(wù)員的惰性。

5 結(jié)束語

近幾年來，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，消費者也越來越成熟、理性，對房地產(chǎn)消費的需求日益多樣化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都十分注重項目的市場定位和營銷策略，許多企業(yè)甚至為此投入巨大資金，但還是有許多失敗的項目。這主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)對房地產(chǎn)的市場定位和營銷策劃認識不足，流于形式。在市場定位時未進行充分的市場調(diào)查論證，也未進行目標(biāo)市場的細分，未結(jié)合項目所處的地域條件、社會文化背景等，只憑簡單的資料和一廂情愿的想象來定位市場 ; 在市場營銷方面，更是跟風(fēng)炒作，一味的賣概念、賣題材，太過于相信廣告攻勢的功能，最后連自己都不知是在賣房子還是賣什么。因此項目的結(jié)果也就可想而知了。

在市場營銷方面，營銷方式要求變、求新，只有創(chuàng)新才能有特色，也才會有吸引力；廣告宣傳要以誠信為基礎(chǔ)，傳遞消費者真正需要的樓盤信息以吸引消費者，以宣傳為輔，讓樓盤自身說話，為企業(yè)建立良好的信譽和口碑；要重視老客戶，做好與客戶的溝通，做好客戶的售后服務(wù)工作。

在我國，房地產(chǎn)業(yè)還處于一個不斷發(fā)展和不斷規(guī)范的階段，影響和制約因素還很多，成功或失敗，也許有偶然的因素。但市場是在不斷地變化和發(fā)展，我們相信，在市場大潮的沖擊下，最后的成功者一定是屬于那些按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，有先進的管理理念，不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代新型企業(yè)。

參考文獻:

[1] 郭國慶主編：《市場營銷學(xué)通論》，中國人民大學(xué)出版社2000年版

[2] 姚立新著：《房地產(chǎn)市場營銷學(xué)》，廈門大學(xué)出版社1996年版

[3] 田金信：《房地產(chǎn)經(jīng)營》，中國建筑工業(yè)出版社1997年版

[4] 陳蕾: 《當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點及政策效應(yīng)思考》，中國城市經(jīng)濟出版2007年版

房地產(chǎn)市場分析論文范文第4篇

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點。分析和探討個人消費信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其防范來進行的。

一、個人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對GDP增長貢獻最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風(fēng)險往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素分為政治風(fēng)險、法律政策風(fēng)險、道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險）以及市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險）。所謂政治風(fēng)險，是指貸款住房所在地區(qū)或國家發(fā)生社會動蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價格的急劇貶值，導(dǎo)致個人住房貸款難以收回的風(fēng)險。而法律政策風(fēng)險，是指個人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟政策在個人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個住宅類房地產(chǎn)的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風(fēng)險。道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險），是就開發(fā)商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險。市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風(fēng)險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險、道德風(fēng)險（或信用風(fēng)險）和市場風(fēng)險（或商業(yè)風(fēng)險）相關(guān)的一些具體風(fēng)險因素進行分析。

1.選擇項目風(fēng)險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給金融機構(gòu)帶來極大的風(fēng)險。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個人住房貸款的風(fēng)險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險大于以自省居住為目的的購房戶的風(fēng)險，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲，一旦租金達不到預(yù)期水平，違約的風(fēng)險將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機性客戶應(yīng)從嚴審查，對容易成為炒房戶目標(biāo)的項目謹慎介入。

2.銷售價格不實風(fēng)險。開發(fā)商銷售價格嚴重不實，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險之類的話題呢？成都市市場上也出現(xiàn)了通過提高單價，同時對購房戶高贈送返現(xiàn)的方式，達到實際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價實質(zhì)并未抬高的方式。

3.開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險。開發(fā)商可能因為工程建設(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達房價款的30%，開發(fā)商私下答應(yīng)為購房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房價款），從而達到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個人信用風(fēng)險。這里談到的個人信用風(fēng)險，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關(guān)法規(guī)、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個人信用風(fēng)險范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學(xué)論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價值風(fēng)險。房地產(chǎn)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價值。預(yù)期的資本價值與現(xiàn)實的資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價值風(fēng)險，是指該住房的預(yù)期市場價格與現(xiàn)實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

論文個人消費信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范來自免費

（1）未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場是個周期性的市場，房價水平處于波峰時期的貸款風(fēng)險肯定大于其他階段的風(fēng)險，未來的預(yù)期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。故金融機構(gòu)要對不同階段在首付比例上區(qū)別對待，從宏觀上控制住該風(fēng)險。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設(shè)計、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應(yīng)地，其資本價值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價值也就容易高估，從而推動經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價值風(fēng)險的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價格極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

6.個人住房貸款資金的流動性風(fēng)險。由于個人住房貸款的借款期限長達10～20年，甚至可達30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現(xiàn)自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金來源有限的矛盾。個人住房貸款資金的流動性風(fēng)險，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個人住房貸款業(yè)務(wù)難以開展下去。

7.法律風(fēng)險。個人住房貸款的法律風(fēng)險，包括三個層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問題。個人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。（2）按揭住房的權(quán)利瑕疵。辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案保存相當(dāng)重要，因為在如此長的借款期內(nèi)（可長達30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動，甚至從領(lǐng)導(dǎo)到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問題更為嚴重。若出現(xiàn)個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大風(fēng)險。

二、個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范

個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險因素通過加強制度建設(shè)、完善個人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風(fēng)險。具體來說，有如下一些防范風(fēng)險的措施：

1.加強個人住房貸款前期評估工作。通過個人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風(fēng)險、銷售價格不實風(fēng)險，部分避免資本價值風(fēng)險和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項目評估。通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價、項目的財務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經(jīng)銀行確認后，確定合理的貸款成數(shù)。

對期房價格的市場評估，避免了開發(fā)商高價銷售策略給銀行帶來的風(fēng)險。有的商業(yè)銀行通過評估機構(gòu)曾發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商針對按揭住房的銷售價格高出一次性付款售價的30%左右，在這種情況下，開發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風(fēng)險從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險。因為即使開發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品——住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項目的形象進度，預(yù)留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求。），開發(fā)商終究會想方設(shè)法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險降到最低，而開發(fā)商則得不償失。

對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風(fēng)險。通過對未來同類住宅類房地產(chǎn)市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價格，根據(jù)該理論價格計算的貸款成數(shù)發(fā)放個人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價值風(fēng)險。當(dāng)然，減小抵押住房的未來資本價值風(fēng)險的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)進行市場價格評估，而且對期房評估得出的理論價格應(yīng)能基本反映類似房地產(chǎn)的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場價格的虛假和不真實，遠遠高于其理論價格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評估機構(gòu)三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟”，最后導(dǎo)致經(jīng)濟的全面崩潰。

2.建立個人信用評級制度。不但個人住房貸款業(yè)務(wù)離不開個人信用評級，其實只要是開展個人消費信貸，都離不開個人信用評級。人們常說“市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟”，其實也可以說“市場經(jīng)濟也是信用經(jīng)濟”。個人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)，掌握借款人有沒有個人負債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個人信用評級制度的建立缺乏權(quán)威部門的統(tǒng)籌，往往難以實際推行。比如，建設(shè)銀行在1999年出臺了個人住房貸款資信評定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺了《個人住房貸款借款人資信評估指導(dǎo)意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統(tǒng)，資信評級結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個人消費信貸。并且如果開發(fā)商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達不到資信標(biāo)準(zhǔn)的個人不擔(dān)不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個人信用評級制度，應(yīng)抓好以下基礎(chǔ)工作：

（1）建立獨立、公正、權(quán)威的資信評級中介機構(gòu)。該機構(gòu)應(yīng)由人民銀行進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個人消費信貸領(lǐng)域，并可進行實時跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時調(diào)整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。

（2）盡快建立個人存款實名制和個人財產(chǎn)申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產(chǎn)，評價個人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實行個人存款實名制，相信個人財產(chǎn)申報制也將很快出臺。

（3）實行個人信用實碼制和計算機聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當(dāng)個人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個人銀行帳戶。將目前個人收支以現(xiàn)金為主，改為以個人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)帳和稅收確認），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進行評估。

3.健全法規(guī)，完善社會保障制度。個人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過制訂物權(quán)法、個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

4.強化銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理工作。銀行應(yīng)由專人負責(zé)保管個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，實現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收，并納入“黑名單”，加強貸后管理工作力度。

房地產(chǎn)市場分析論文范文第5篇

1、首發(fā)股票上市（IPO上市）

首發(fā)上市（IPO上市）是指按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司向證券管理部門提出申請，證券管理部門經(jīng)過審查，符合發(fā)行條件，同意公司通過發(fā)行一定數(shù)量的社會公眾股的方式直接在證券市場上市。

為抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，去除經(jīng)濟泡沫成分，我國1995年開始禁止房地產(chǎn)業(yè)公司IPO上市。經(jīng)歷多年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場面臨新的發(fā)展良機，2001年始，隨著天鴻寶業(yè)的上市，國家開始解禁，資本市場在時隔八年后重新對房地產(chǎn)企業(yè)開放。2001年至今，中國房地產(chǎn)行業(yè)共有天鴻寶業(yè)、金地集團、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)四家公司通過了證監(jiān)會的發(fā)行申請進行IPO上市。

2、買殼上市

買殼上市是指在證券市場上通過買入一個已經(jīng)合法上市的公司（殼公司）的控股比例的股份，掌握該公司的控股權(quán)后，通過資產(chǎn)的重組，把自己公司的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)注入殼公司，這樣，無須經(jīng)過上市發(fā)行新股的申請就直接取得上市的資格。

3、IPO上市與首發(fā)上市的比較

在我國，并不是所有的企業(yè)都能通過IPO申請達致上市目標(biāo)的。首先，《公司法》對企業(yè)的IPO申請上市有比較苛刻的條件限制；其次，有關(guān)管理部門對民營企業(yè)IPO申請的審查相當(dāng)嚴格；尤其對房地產(chǎn)企業(yè)上市申請的審查更是審慎有加。2001年恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市至今，中國股市IPO的公司接近180家，房地產(chǎn)行業(yè)IPO公司卻僅僅只有四家，而且清一色是由國有股份控股，就說明了這一問題。因此，預(yù)計民營企業(yè)進行IPO申請上市的路途將會是比較坎坷、艱辛的。尤其是2003年9月21日中國證監(jiān)會通知提高IPO首發(fā)上市公司的門檻，明確要求除國有企業(yè)及有限公司整體變更外，必須成立股份有限公司滿三年方可申請IPO，等等，這就基本上堵死了民營企業(yè)通過IPO申請上市，較快進入資本市場的的途徑。

相比之下，買殼上市的優(yōu)勢在于：不因出身是“民企”而受法規(guī)歧視；避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟實力，符合《公司法》關(guān)于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

買殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點，因為無須排隊等待審批，買完殼通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市計劃，對比之下，完整的一個IPO上市計劃預(yù)計最快也要耗3－5年。

買殼上市后，通過對資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組可以改善上市公司的經(jīng)營狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會公眾籌集發(fā)展資金，通過向持控股地位的我集團公司購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既可以使上市公司獲得良好的經(jīng)營項目，進一步提高經(jīng)營業(yè)績，維持再融資的可能，又可以使民營企業(yè)獲得寶貴的發(fā)展資金，積極開拓市場，迅速發(fā)展壯大自身實力。同時，由于經(jīng)營業(yè)績的提高也可以提升公司的市場形象，尤其是有促使股價高于每股凈資產(chǎn)，獲得“溢價”收入，并在合適的時機賣出股票兌現(xiàn)其“溢價”增值部分，實現(xiàn)投資的保值增值。

4、香港與內(nèi)地證券市場的比較

買殼可以選擇在國內(nèi)買，也可以選擇在香港買。上市地點的選擇很重要，其中，對股票流通性的考慮是極其重要的因素。由于歷史原因，內(nèi)地的深圳、上海兩個交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、興業(yè)房產(chǎn)、飛樂音響、愛使股份、申華控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相當(dāng)部分暫時不能流通，而且大多數(shù)都是不流通股占控股地位，要買殼就不得不買入暫時無法流通的股份。而對市場而言，“任何的買入都是為了賣出”，對民營企業(yè)的長期經(jīng)營策略而言，將來選擇合適的時機將持有的上市股份退出也是目前必須考慮的問題，鑒此，股份流通性差、退出機制先天不足的國內(nèi)股票市場對比于香港證券市場略顯不足。

相反，在香港聯(lián)交所買殼上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出機制相當(dāng)完善，從而也為前述的股價“溢價”收入的兌現(xiàn)提高了良好的保障，單從流通性考慮，在香港市場買殼比較符合民營企業(yè)將來退出的需要。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)市場買殼上市的情況

據(jù)不完全統(tǒng)計，從1997年以來，在國內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達到了40家左右，并且還有繼續(xù)增加的趨勢。它們買殼的原因何在呢？買殼后的運作成敗又如何呢？

1、房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的動因分析

（1）國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪快速發(fā)展是房企買殼上市的外在力量

我國國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過1995年開始的嚴格調(diào)控與調(diào)整，幾年來，由于房地產(chǎn)的開發(fā)過熱導(dǎo)致的經(jīng)濟泡沫已經(jīng)基本上被擠出。1999年后由于國內(nèi)經(jīng)濟的全面回暖，特別是居民住宅銷售看好，帶動了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，住宅及商業(yè)樓的開發(fā)與銷售面積迅速增加，房價也持續(xù)上揚，進一步推動提高了全行業(yè)的利潤空間。這樣，良好的外部環(huán)境與房價上揚所帶來的較高的行業(yè)利潤率，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實力大大增強，這是房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的外在力量，也為買殼上市創(chuàng)造了條件。

（2）實現(xiàn)自身快速擴張，尋求發(fā)展空間是房企買殼上市的基本內(nèi)因

房地產(chǎn)行業(yè)的建筑周期長、資金需求大，是一個規(guī)模型、資金密集型的行業(yè)；全行業(yè)的復(fù)蘇使得投資于房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量也大大增加。為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房企就必須實現(xiàn)自身的快速擴張，尋求發(fā)展空間，以壯大自身的實力。而買殼上市就可以借助資本市場的融資、投資功能，來實現(xiàn)其快速、低成本、大規(guī)模的擴張，改變市場的格局，使企業(yè)在行業(yè)中處于比較有利的地位上。

（3）拓展資金渠道的需要

除內(nèi)部積累外，資金的外部來源渠道不外乎銀行貸款和資本市場兩個方面。房地產(chǎn)企業(yè)資金的需求量是很大的，而從銀行貸款來看，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有種種的限制并且條件日益苛刻，同時對將來還形成了還貸壓力；而通過資本市場進行融資，則可以不用還本付息，財務(wù)負擔(dān)較小，可以減少資金借入的需求量，降低企業(yè)的資本負債率，從而打開資本市場融資的通道，實現(xiàn)經(jīng)營上的持續(xù)、快速擴張。

深入一點分析，房地產(chǎn)企業(yè)要通過IPO上市進入資本市場并不容易，證監(jiān)會和建設(shè)部對批準(zhǔn)房企IPO上市都有不同的要求，要通過上市融資的資格審查和審批程序相當(dāng)困難，交易成本過高。而買殼上市則可以避過上市的嚴格審查，快速進入資本市場，拓展有效的資金渠道。

（4）進行“圈地”是部分房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的真正目的

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展加大了企業(yè)之間的競爭，這些競爭已經(jīng)由樓盤、房產(chǎn)延伸到不斷升值的土地資源上。有些房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，也不缺資金的融集渠道，但是對它們而言，有些上市公司擁有的優(yōu)質(zhì)土地資源是這部分房企買殼上市的真正目的。它們通過買殼取得殼公司所擁有的黃金土地，進而對土地資源進行整合，可以形成公司新的利潤增長點。

2、房地產(chǎn)公司買殼的成敗分析

是否在買殼后再融資了，或者買殼重組后具備再融資的資格，應(yīng)是買殼成敗的重要標(biāo)準(zhǔn)。再融資的資格主要與凈資產(chǎn)收益率相關(guān)，目前最基本的要求是最近三年每年凈資產(chǎn)收益率要在6％以上，低于此條件的公司暫時不具備再融資的資格。

按此要求，我們將買殼的房地產(chǎn)企業(yè)分為1997－1999年和2000－2003年兩類。其理由是：2000年以前買殼的企業(yè)，已經(jīng)有足夠的時間進行重組，使凈資產(chǎn)收益率達到再融資的條件之上，因此，它們是否已經(jīng)再融資將是評價其買殼成功與否的關(guān)鍵性評價因素；而2000年以后買殼的企業(yè)，基本上還沒有足夠的時間使凈資產(chǎn)收益率通過重組提高到符合再融資的關(guān)于“三年”的時間要求，加上有些公司未必在買殼后能馬上重組成功，因此，對它們的評價，將以業(yè)績的提高及凈資產(chǎn)收益率的上升為主要標(biāo)準(zhǔn)。

（表1：房地產(chǎn)公司買殼資料1997－1999年）

經(jīng)資料搜集、整理，1997年－1999年，房地產(chǎn)公司買殼上市的有18家，海鳥發(fā)展和英雄股份是農(nóng)凱系的，屬于問題股，這里不予考慮。剩余16家公司中，已經(jīng)成功完成再融資計劃的有：

銀基發(fā)展2000年9月增發(fā)融資68000萬元

湖南投資2001年4月增發(fā)融資50750萬元

眾城實業(yè)2002年1月增發(fā)融資70960萬元

金豐投資2002年4月增發(fā)融資60868萬元

此外，天創(chuàng)置業(yè)2002年末也計劃擬增發(fā)4000萬股，目前在籌備中。

在尚未再融資或計劃再融資的公司中，陽光股份、長安信息最近三年的凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)達到6％以上，具備了再融資的資格；深物業(yè)最近兩年也在6％以上，初步具備再融資的條件?？梢哉J為，1997----1999年買殼上市的16家房地產(chǎn)中，上述8家是成功的，占總數(shù)的50％。

其余公司中，天辰股份的殼于2001年再次被買；深深房、萊茵置業(yè)、嘉寶集團、光彩建設(shè)近年的業(yè)績都在6％以下，有些甚至還虧損；金帝建設(shè)和瓊珠江居然被戴了“ST”的帽子，都是買殼失敗的例子；渝開發(fā)2002年達到7.25％，但2001年也是虧損的，同樣不能說是成功的。這些公司也是8家，占50％。

（表2：房地產(chǎn)公司買殼資料2000－2003年）

經(jīng)不完全統(tǒng)計，2000－2003年，房地產(chǎn)買殼上市的企業(yè)共有19家，其中，北京方成偉業(yè)房地產(chǎn)公司未取得“福建三農(nóng)”的第一大股東地位，北京泰躍房地產(chǎn)公司控股“三峽水利”尚在報批，北京鵬泰投資公司的“寧城老窖”凈資產(chǎn)為負數(shù)，均暫不予考慮，剩余16家公司。

16家公司中，金融街已經(jīng)在2002年2月成功增發(fā)籌資42000萬元，沙河股份、天辰股份均在2002年末分別計劃擬增發(fā)6000萬和4000萬股A股，渤海物流則擬配股投入房地產(chǎn)項目（2003年7月未被批準(zhǔn)），此外，茂化永華、名流置業(yè)、湖北金環(huán)、恒大地產(chǎn)的業(yè)績都有很大的改觀。

而其它公司中，由于整體買殼的時間還不太長，暫時無法評價其是否成功，包括上實發(fā)展、先鋒股份、ST金泰，即使中福實業(yè)、萬里電池在被買殼后分別被“ST”為ST昌源、ST渝萬里，我們也還是不能武斷地判斷它們是失敗的。

值得注意的是，由福建許榮茂家族買殼“萬象集團”改名“世茂股份”的公司，雖然沒有再融資計劃，目前也沒有再融資的資格，但由于該買殼項目的特殊運作方式，整個買殼項目無疑也是成功的。

另一個值得注意的例子是世紀興業(yè)投資公司買殼“中天企業(yè)”（改名“世紀中天”），雖然在再融資實踐或資格方面沒有什么表現(xiàn)，但是當(dāng)我們打開它的K線圖，會發(fā)現(xiàn)控盤主力將該股從1999年的10元以下價位拉高到最高的近80元（經(jīng)復(fù)權(quán)計算），我們能說它的買殼項目是不成功的嗎？盡管其中有一些不規(guī)范的因素存在。

3、房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)買殼上市的經(jīng)典案例

（1）成功再融資案例---“金融街”增發(fā)籌資42000萬元

“金融街”（000402，S.Z）原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團控股的一家包裝行業(yè)上市公司。2000年4月，華西集團將持有的4869萬股國有股以每股3.80元的價格轉(zhuǎn)讓給北京金融街建設(shè)集團公司。

金融街集團取得控股權(quán)后，迅速對“重慶華亞”進行一系列的資產(chǎn)重組工作。2000年5月，“重慶華亞”進行整體置換，金融街集團將所擁有的北京金融街區(qū)域的具有穩(wěn)定出租收益的物業(yè)和全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營公司共計16433萬元的資產(chǎn)，與“重慶華亞”全部資產(chǎn)16545萬元進行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。2001年5月，“金融街”與控股股東金融街集團進行關(guān)聯(lián)交易，加大重組力度，收購了關(guān)聯(lián)公司北京金融街建設(shè)開發(fā)公司位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關(guān)的資產(chǎn)，并收購了控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)公司51％的股權(quán)。這樣，上市公司將獨家承擔(dān)北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開發(fā)工作，獲得了位于北京金融街的50萬平米的土地儲備，足夠公司5年開發(fā)100萬平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了公司的可持續(xù)發(fā)展。

金融街集團買殼后的資產(chǎn)重組效果是非常顯著的，2000年5月上市公司進行整體置換后的馬上見了成效，當(dāng)年中報批露，公司半年實現(xiàn)1129萬元的利潤，比1999年同期的225萬元增長了403％；2001年，公司當(dāng)年實現(xiàn)利潤15100萬元，凈資產(chǎn)收益率43.59％，凈資產(chǎn)從買殼前的16400萬元增值到34650萬元。

在優(yōu)良業(yè)績的支持下，公司2002年2月，以每股19.58元的高價增發(fā)2145萬股A股，融資42000萬元。再融資后的“金融街”繼續(xù)高速成長，2002年末，公司實現(xiàn)利潤16700萬元，凈資產(chǎn)增長至88500萬元，凈資產(chǎn)收益率達14.54％；2003年中期報告更進一步顯示了驚人的發(fā)展，僅僅半年公司就實現(xiàn)利潤12567萬元，凈資產(chǎn)收益率達12.43％，凈資產(chǎn)增長至101100萬元！買殼三年，凈資產(chǎn)就增長了6.17倍，并且目前公司良好的盈利能力使繼續(xù)再融資成為可能，金融街集團買殼上市后成功地走進了資本市場。

從“金融街”的運作中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)買殼后成功再融資的共同特點，就是在買殼后對殼公司進行實質(zhì)性的重組工作，把優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入殼公司，迅速提高盈利水平，取得再融資的資格進行融資。

（2）成功圈地案例---“世茂中國”買殼“萬象集團”

“萬象集團”（600823，S.H）原是家商貿(mào)企業(yè)，幾年內(nèi)業(yè)績持續(xù)下降。2000年8月，第一大股東“黃浦區(qū)國資辦”將其持有的26.43%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“上海世茂投資發(fā)展有限公司”（簡稱“世茂投資”），轉(zhuǎn)讓價格1.44億元。

“世茂投資”入主“萬象集團”，并非有意經(jīng)營其原有主業(yè)，所以在入主后幾乎半年多時間里，將“萬象集團”旗下的資產(chǎn)陸續(xù)出售（其中“恒源祥”品牌相關(guān)業(yè)務(wù)被以9200萬元價格轉(zhuǎn)讓），唯一保留的是“萬象國際廣場歸檔：金融證券論文推薦度：收藏本文日期：2006-2-269:40:00民營地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報告字體大小:小大民營地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報告

”55%權(quán)益?！叭f象國際廣場”地處中華第一街—上海最繁華、最聞名的南京路步行街起點，與第一百貨隔路相望，由“萬象集團”與“上海國際信托投資公司”（以下簡稱“上國投”）共同投資，原注冊資金1.5億元，“萬象集團”占55%股份，“上國投”占45%。該項目歷時四年，1999年11月完成地下三層至正負零后，一直停工，而投資已高達11億元。股東之一的“上國投”截至2000年底對“萬象國際廣場”的貸款本息高達7.9億元。

“世茂投資”收購“萬象集團”十個月后，以900萬元帳面價格受讓其持有的“上海萬象國際廣場有限公司”6%股權(quán)，之后又受讓“上國投”持有的另45%股權(quán)，共獲51%股權(quán)，并將其改名為“上海世茂國際廣場”。

“世茂投資”同時承諾受讓截止2000年底“上國投”向“萬象國際廣場”發(fā)放的貸款本息合計7.9億元，“世茂投資”以其持有的26.43%“世茂股份”和40%“世茂建設(shè)”的股權(quán)以及其他資產(chǎn)向“上國投”提供質(zhì)押擔(dān)保，期限為2001年11月至2003年底。一般房地產(chǎn)項目運作周期為2年，實際上2003年6月，“世茂國際廣場”開始全球?qū)ν庹猩蹋瑢脮r國際廣場的收益剛好可以償還這筆貸款。

2002年2月，“世茂國際廣場”由原注冊資本1.5億元，增資為4億元?！笆烂顿Y”增資2.5億元，增資后占股本81.6%；“世茂股份”比例由49%降至18.4%。許榮茂從而進一步控股“世茂國際廣場”。

同年11月，“世茂股份”（600823）董事會同意公司第一大股東“世茂投資”將其持有的“上海世茂國際廣場有限責(zé)任公司”81.6%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給英屬維爾京群島BEI公司，“世茂股份”放棄對上述81.6%股份的優(yōu)先購買權(quán)?！笆烂瘒H廣場”主要權(quán)益轉(zhuǎn)移到海外，世茂集團也順利完成了買殼“萬象”的圈地目的。

另一個買殼圈地的例子是“上實集團”買殼“浦東不銹”。2002年9月，上海上實集團買入“浦東不銹”（600748，S.H）公司第一大股東三鋼公司和第二大股東寶鋼集團持有的公司股份共計43057萬股，占總股本的73.28%，成為公司的第一大股東。

浦東不銹公司在上海浦東上南地區(qū)有103畝的優(yōu)質(zhì)土地，在上海市政規(guī)劃中，2010年世博會的主展區(qū)就位于此地區(qū)（上南地區(qū)），增值潛力巨大。上實集團是一家實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，其買入主營業(yè)務(wù)完全不同的浦東不銹公司的控股權(quán)，無疑將為自身發(fā)展提供了很好的土地儲備。目前，其“圈地”計劃仍在進行中。

（3）買殼失敗原因簡析

在買殼失敗的房地產(chǎn)公司中，我們發(fā)現(xiàn)較多公司的失敗原因在于沒有進行實質(zhì)性的重組行為，主要包括：A）意在占用上市公司資金，無實質(zhì)重組行為；B）意在股權(quán)質(zhì)押貸款，同樣無實質(zhì)重組行為。

----“昌源投資”不摘“ST”帽

2000年4月，福建神龍企業(yè)集團、福州中威實業(yè)公司分別獲取“中福實業(yè)”20％（5889萬股）、11.57％（3407萬股）的股權(quán)，分列第一、第二大股東行列。

2001年末，公司實現(xiàn)凈利潤－10575萬元，2002年末實現(xiàn)凈利潤344萬元，公司的財務(wù)狀況一直沒有較大的好轉(zhuǎn)。2003年4月，“ST中?！备拿癝T昌源”，神龍企業(yè)集團在入主“中福”公司三年后，仍舊沒有摘帽。

昌源投資”不摘“ST”帽與神龍企業(yè)集團和中威公司入主后的資產(chǎn)重組力度有關(guān)。3年來，公司的第一、第二大股東都連續(xù)數(shù)年分別將所持有的20％和11.57％的股權(quán)質(zhì)押給交行福州分行，獲取貸款，在對殼公司的重組上，除了出售部分子公司權(quán)益及將一部分的帳面應(yīng)收債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)投資外，幾乎沒有什么實質(zhì)性的資產(chǎn)重組行為，這樣公司的業(yè)績不見好轉(zhuǎn)也就不奇怪了。[NextPage]

三、在香港市場買殼上市的市場分析

國內(nèi)股市綿綿下跌，而且預(yù)期仍有下跌空間，這就封殺了在國內(nèi)買殼后的二級市場收益，而國內(nèi)上市公司信息披露極不規(guī)范，這也大大加大了無法規(guī)避的財務(wù)風(fēng)險。而選擇在香港買殼上市，由于股本是全流通的有著良好的套利和退出機制，因此，在香港買殼上市是民營企業(yè)擬通過上市進入資本市場的較好選擇。

有關(guān)資料反映，由于目前在國內(nèi)有很多民營企業(yè)紛紛在香港買殼上市，使得香港的上市公司殼價上漲到5000-7000萬元左右，而江山公司的殼價只有4000萬元左右，綜合各方面的信息來看還是比較合理的。關(guān)鍵是民營企業(yè)買入殼并注入資產(chǎn)后，香港股市會有什么反映，市場對我們有多大的認同。

香港股市分為主板和創(chuàng)業(yè)板兩個市場，共有1054家上市公司。根據(jù)民營企業(yè)買殼上市的實際可能情況，我們從中選取了港股地產(chǎn)、公用事業(yè)、建筑、綜合、高速公路類公司作為樣本公司進行分析。

表3：港股地產(chǎn)公司股票資料

表4：紅籌地產(chǎn)、綜合與國企地產(chǎn)、公用、支援、零售公司股票資料

表5：港股建筑公司股票資料

表6：港股綜合類公司股票資料

表7；港股公用公司股票資料

表8：港股高速公路公司股票資料

五類公司共有樣本公司211家，其中把屬于紅籌或H股的帶中國概念的公司單列出來，經(jīng)過相關(guān)數(shù)據(jù)的收集、匯總、統(tǒng)計、處理，結(jié)果如下：

類別樣本數(shù)市盈率市凈率

（1）紅籌或H股地產(chǎn)

、綜合類公司23家11.820倍0.796倍

（2）非紅籌或H股地產(chǎn)95家18.640倍0.712倍

（3）公用事業(yè)公司10家9.759倍1.569倍

（4）建筑（材）類公司42家10.916倍0.600倍

（5）綜合類公司34家13.569倍0.795倍

（6）高速公路類公司7家8.638倍0.429倍

從上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析（詳細的數(shù)據(jù)請看附表3--8）結(jié)果，我們可以發(fā)現(xiàn)：

1、港股地產(chǎn)公司中，非紅籌或H股地產(chǎn)公司52家虧損，43家盈利，虧損面54.74%，盈利公司中盈利能力也不強，總盈利253億元，而地產(chǎn)公司的資產(chǎn)值一般較大，所以造成一種局面：市凈率只有0.712倍，但市盈率卻較高，達18.64倍。紅籌或H股地產(chǎn)、綜合類公司中同樣存在這種情況。

2、公用事業(yè)公司普遍盈利狀況良好，共計盈利237.08億元，10家中僅中國燃氣（00384，HK）虧損6967萬元。其市盈率僅9.759倍較低主要也是因為業(yè)績較高的緣故，市凈率達1.569倍，證明投資者對公用事業(yè)公司信心比較足，愿意買入公司的股票。

3、建筑類公司普遍經(jīng)營狀況不佳，42家公司有22家虧損，虧損面52.38%，盈虧對抵，全行業(yè)仍虧損27億元。綜合起來看，行業(yè)中沒有盈利能力強的公司，最盈利的公司其士國際（00025，HK）也不過盈利1.019億元，受此情況影響，建材類公司的市盈率10.916倍（因全行業(yè)合計虧損，計算市盈率時剔除了虧損公司因素），市凈率0.600倍，都處于不高的水平。

4、綜合類公司普遍經(jīng)營狀況也不佳，34家有23家虧損，虧損面67.65%，總體看來，盈虧對抵，全行業(yè)盈利267億元，（主要是和記黃埔、新創(chuàng)建、太古A、太古B、長江基建等少數(shù)公司是盈利大戶，這五家公司合計盈利已經(jīng)超過350億元，因此全行業(yè)虧損還是很厲害的），市盈率13.569倍，市凈率0.795倍，高于地產(chǎn)類公司。但尚未剔除個別公司盈利能力非常強的因素。

5、高速公路類公司共7家，普遍經(jīng)營情況良好，資產(chǎn)盈利能力較強，但是市盈率只有8.638倍，市凈率只有0.4293倍，在五類樣本公司中其資產(chǎn)是最優(yōu)質(zhì)的，但股價的認同度是最低的。

對于地產(chǎn)公司，我們從中選取了首長四方、首創(chuàng)置業(yè)、北京北辰、英皇中國等9家樣本公司進行進一步重點分析，初步結(jié)論如下：

（1）掛在“地產(chǎn)”類名下的上市公司，經(jīng)營的業(yè)務(wù)可以有很大的區(qū)別，可以是地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資與管理，甚至不相關(guān)的科技資訊等。象泛海酒店集團，主要從事的是酒店經(jīng)營與管理，資產(chǎn)構(gòu)成中全部都是酒店資產(chǎn)；而鵬潤集團，其業(yè)務(wù)中除少部分是物業(yè)投資外，絕大部分業(yè)務(wù)卻是投資于與“地產(chǎn)”無關(guān)的證券投資與電腦軟件設(shè)計系統(tǒng)上。

（2）經(jīng)營業(yè)務(wù)的不同，股民的反應(yīng)也有很大的區(qū)別。象“假地產(chǎn)”公司鵬潤集團，經(jīng)營業(yè)務(wù)的科技含量相對較高，因此其凈資產(chǎn)只有1.86元，但市值卻能達到5.20元，市價能取得253.23%的高溢價；而純經(jīng)營物業(yè)投資與管理的公司，其市價表現(xiàn)也不如有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司，象“首創(chuàng)置業(yè)”、“首長四方”等公司有相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其股價的折讓分別是69.74%和82.54%，在地產(chǎn)類公司中算比較高的，而“北京北辰”、“華夏置業(yè)”純粹經(jīng)營分處北京與香港的物業(yè)，其股價的折讓卻分別低至16.96%和18.41%。這可能跟香港股民的“我把錢交給你去投資物業(yè)，不如我自己去投資物業(yè)”的心理習(xí)慣有關(guān)。

（3）公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)質(zhì)量與股價的表現(xiàn)存在相當(dāng)?shù)年P(guān)系，獲利能力差的固定資產(chǎn)比重高的公司，比較不被投資大眾看好，而獲利能力強投資權(quán)益資產(chǎn)比重高的公司，比較能得到投資者的認同。投資者比較看中的是公司的發(fā)展?jié)摿?，對沉淀資產(chǎn)比重高的公司的股票不太感興趣。

（4）公司的經(jīng)營水平對香港股民的心理影響超出公司的實際?！坝⒒手袊惫緭碛械臋?quán)益酒店及服務(wù)式住宅發(fā)展項目北京牡丹園在公司不知情的情況下被轉(zhuǎn)移給第三者，投資者的信心受到嚴重挫折，盡管公司在剔除前述因素尚有2.56億元的凈資產(chǎn)價值，但市值卻只剩下0.28億元，股價折讓僅僅10.82%，在所有同類公司中名列倒數(shù)第一。

四、初步思考意見

1、盡管政府已經(jīng)恢復(fù)了房地產(chǎn)企業(yè)的IPO上市申請，但由于耗時長，成本大，成功機會小，不符合民營企業(yè)的實際情況，買殼上市是民營企業(yè)的現(xiàn)實需要。

2、在國內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)很多，大浪淘沙，各有成敗。從成功的經(jīng)驗看，民營企業(yè)如果選擇在國內(nèi)買殼，要注意在買殼后進行實質(zhì)性的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)重組，真正把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入殼公司，提高公司的盈利水平，改善財務(wù)狀況，爭取增發(fā)或配股的資格，實現(xiàn)買殼后的成功再融資。

國內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)公司也不乏進行“圈地”的成功例子。如果國內(nèi)的某家上市公司擁有位于好地段的黃金地塊，本身又是一個比較好的“靶子”企業(yè)的話，民營企業(yè)也不妨可以考慮。