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房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)分析范文第1篇

Abstract:in 2007 the Chinese real estate has experienced a high speed development phase, but in 2008 under the whole world financial crisis's background, had the tendency which the regional house price falls rapidly, simultaneously also affected the related industrial development.

關(guān)鍵詞:金融危機(jī) 房地產(chǎn) 房價

Key words:Financial crisis real estate house price

【中圖分類號】F29 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A【文章編號】1004-7069(2009)-09-0071-02

一、房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響

(一)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用

房地產(chǎn)業(yè)是人類社會生存發(fā)展的基礎(chǔ)條件。房地產(chǎn)業(yè)提供的住宅是人類基本生活所需的物質(zhì)條件。恩格斯曾指出:“當(dāng)一個古老的文明國家這樣從手工業(yè)和小生產(chǎn)向大工業(yè)過渡,并且這個過渡還由于情況極其順利而加速的時期,多半也就是‘住宅缺乏’時期?！碧貏e在中國這樣一個特殊的社會環(huán)境中,由古至今,住宅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其物質(zhì)形態(tài)上的意義,它更是普遍大眾心靈的寄托。

在中國,住宅在人們社會消費(fèi)行為中列于首位,社會生產(chǎn)越發(fā)展,對住宅的重視程度越高。在衣、食、用、住、行五大基礎(chǔ)消費(fèi)的需求收入彈性中,居住的消費(fèi)需求收入彈性為1.27,僅次于交通通訊消費(fèi),大大高于食品、衣物、用品的需求收入彈性。而且大于1的彈性意味著房地產(chǎn)業(yè)的增長速度大大高于人均國民收入的增長率,隨著人均收入的提高,城鎮(zhèn)居民對房地產(chǎn)業(yè)的需求將不斷增長。美國的房地產(chǎn)占GDP的比例,在快速化時期保持在20%-30%左右,而據(jù)統(tǒng)計(jì),中國目前的這個比例是4.27%。可見,中國的房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿?對國民經(jīng)濟(jì)的影響也會越來越深遠(yuǎn)。

(二)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)的許多部門和行業(yè)提供物資資料,如建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、化塑、玻璃、五金、燃料動力等,因而能夠帶動和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時,房地產(chǎn)業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品,又為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所,如商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等。因此,房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。這種關(guān)聯(lián)效應(yīng)具體體現(xiàn)在回顧效應(yīng)、前推效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)三個方面。

回顧效應(yīng)是指房地產(chǎn)既依賴為其發(fā)展提供生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè),反過來又推動這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,如建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、化工業(yè)、木材加工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、電器電信設(shè)備制造業(yè)、儀器儀表制造業(yè)、水電供應(yīng)業(yè)等。

前推效應(yīng)則是指因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展而對該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)生需求的作用,如紡織、裝飾裝修、廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、金融保險等產(chǎn)業(yè)。

旁側(cè)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對社會、經(jīng)濟(jì)的間接影響,主要指促進(jìn)社會整體物質(zhì)文明和精神文明的提高等方面。這種效應(yīng)具體表現(xiàn)在居民居住環(huán)境的改善、城市面貌的改善、社會文明水平的提高和人們現(xiàn)代意識的增強(qiáng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難

隨著樓市成交量的下降,房產(chǎn)公司的資金鏈也被全面收緊,隨著存款準(zhǔn)備金率的不斷提高國內(nèi)中小銀行幾乎面臨無錢可貸的局面。由于我國目前直接融規(guī)模太小,大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能走間接融資道路,向銀行請貸款,由于多數(shù)開發(fā)商都是中小企業(yè),自有資金不足,整個目開發(fā)資金主要靠銀行信貸資金及商品房預(yù)售款來解決。2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)最重要的特點(diǎn)是缺錢,因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)模太大,去年一年房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地用掉了去年全年的銷售收入。而今年房地產(chǎn)銷售額全國各地都在下降,這些原因都造成了中國房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的缺錢局面。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降。

2008年1-11月,全國商品房銷售面積4.9億平方米,同比下降18.3%。其中,商品住宅銷售面積下降18.8%;商品房銷售額19261億元,同比下降19.8%。其中,商品住宅銷售額下降20.6%。截至11月末,全國商品房空置面積1.36億平方米,同比增長15.3%,增幅比1-10月提高2.2個百分點(diǎn)。其中,空置商品住宅7084萬平方米,同比增長22.9%,增幅提高4.9個百分點(diǎn)。

(三)外資流入流出加劇房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險

次貸危機(jī)影響歐美房價市場使得一部分熱錢開始尋找新的投資區(qū)域和渠道。受人民幣升值和世博會等利好消息影響,境外資本流入逐利,這些資金有推動價格上漲的作用,境外逐利資金的流入對房地產(chǎn)價格形成了支撐作用。外來資金具有很強(qiáng)的流動性,一旦市場發(fā)展遇到拐點(diǎn),外來資金的增值預(yù)期破滅,那么它往往又是最先撤出房地產(chǎn)市場,會給房地產(chǎn)市場甚至整個宏觀經(jīng)濟(jì)以較大的打擊,給復(fù)雜的局面帶來新的挑戰(zhàn),近期樓市悄然發(fā)出新的信號,使得曾經(jīng)一路上漲的房價漲幅開始趨緩進(jìn)而回落,而“價滯量縮”成為也當(dāng)前樓市的標(biāo)準(zhǔn)方向。

(四)減少了我國房地產(chǎn)投機(jī)行為

2007年各個季節(jié),全國房屋銷售價格持續(xù)上漲,與房價持續(xù)上漲的樂觀預(yù)期相對應(yīng),投資者在進(jìn)行投資時,往往產(chǎn)生跟風(fēng)跑的行為,這在一定程度上進(jìn)一步推動了整個房價的上漲。2006年至2007年由于通脹的壓力,使得有能力的購買者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式來保值增值,也不愿意存人銀行,這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。房價等資產(chǎn)價格提高速度很快,資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低投資回報(bào),導(dǎo)致了投資性買房需求在信貸資金的支持下進(jìn)一步放大,助推了投資需求以及投機(jī)。金融危機(jī)發(fā)生使得我國房價急劇下跌,投入房地產(chǎn)資金收益萎縮,一方面使得房地產(chǎn)市場投資黯淡,另一方面也使得原來繼續(xù)打算或者正想對房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)行為的個人和組織開始回縮。

三、如何讓房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C(jī)”

(一)政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和調(diào)控

中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是中國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件,而抑制當(dāng)前房價的過高過快增長,則是保持中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要保證。

金融危機(jī)發(fā)生后,我國在政策調(diào)控上積極應(yīng)對,房地產(chǎn)政策調(diào)整的指向明確,就是保障民生,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,并從金融手段與稅收方式雙管齊下,力求取得一定的效果。如央行果斷采取措施,通過降低利率和存款準(zhǔn)備金率向市場注入流動性資金?？紤]到國際金融形勢惡化的程度,要恢復(fù)中國經(jīng)濟(jì)的活力,讓樓市回暖,央行將進(jìn)入連續(xù)降息和降低存款準(zhǔn)備金率的周期。央行降低兩率只是放松銀根的開始,未來較長時間內(nèi),中國將進(jìn)入兩率下降的周期,降低交易稅、降低首付和利率等刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的各種政策將陸續(xù)出臺,房地產(chǎn)行業(yè)也將逐漸恢復(fù)元?dú)狻?/p>

(二)科學(xué)管理房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈,耕地更是民生之本,要科學(xué)規(guī)劃,注意保護(hù)好農(nóng)用地,防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定,有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。

(三)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)市場的重要主體,建立高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展至關(guān)重要。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體情況的判斷,不能只停留在數(shù)量上,更應(yīng)該注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量。政府目前必須應(yīng)用稅收等工具,降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批門檻,避免低資質(zhì)、低能力的房地產(chǎn)企業(yè)到房地產(chǎn)市場淘金給市場增加風(fēng)險。

(四)進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道

首先,要積極推動資本市場的發(fā)育,鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集開發(fā)資金,鼓勵開發(fā)企業(yè)通過證券市場實(shí)施資產(chǎn)重組。其次,要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法,出臺產(chǎn)業(yè)基金法,促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。再次,要推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動性和安全性,降低金融風(fēng)險,也為投資者提供了一種重要的投資渠道。

四、結(jié)語

我們應(yīng)該從美國金融危機(jī)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)吸取教訓(xùn),清醒地認(rèn)識到我國房地產(chǎn)市場中存在各種問題,未雨綢繆,防微杜漸,從而促進(jìn)我國的金融創(chuàng)新工作長期健康地發(fā)展,保證我國金融市場健康有序地運(yùn)行,保證國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長。

參考文獻(xiàn):

[1]王拂林由美國次級債危機(jī)看中國房市[J].經(jīng)濟(jì)金融觀察2008,(4).

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)分析范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；雙高；市場結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F069.9文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2008）07-0137-02

一、“雙高”現(xiàn)象

近幾年，有一個詞匯廣傳于房地產(chǎn)市場――“雙高”，即指高房價和高空置，這是用來概括這幾年火爆的房地產(chǎn)業(yè)所特有的現(xiàn)象：一方面商品房越建越多，空置率越來越高，另一方面價格卻不降反升，越漲越高。拿北京來說，有數(shù)據(jù)表明，2005年末，北京市全市空置商品房面積達(dá)到1374.2萬平方米，其中商品住宅空置799.7萬平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%；而價格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均價格為6725元／平方米，比上年增長19.2%。一時間，該現(xiàn)象成為社會各界熱炒的話題。

許多人將“雙高”現(xiàn)象視為一種違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的問題而提出來，如何去解釋這種現(xiàn)象，進(jìn)一步又如何去解決這個問題，是值得我們深思的。

二、“雙高”現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

（一）市場結(jié)構(gòu)的定性分析

目前，國內(nèi)對房地產(chǎn)市場的劃分有多種形式，如按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式分為一級市場（國家出讓土地使用權(quán)）和二級市場（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓），類似的按市場本身的層次結(jié)構(gòu)分為三級市場，一級市場（國家出讓土地使用權(quán)給開發(fā)商），二級市場（開發(fā)商與消費(fèi)者之間的市場，又叫一手房市場或增量市場），三級市場（消費(fèi)者之間的市場，又叫二手房市場或存量市場）。本文的目的是找出房價高漲的市場結(jié)構(gòu)動因，而土地使用權(quán)出讓市場具有明顯的國家壟斷性質(zhì)，所以本文只分析二 、三級市場的狀況，且在后文統(tǒng)一稱增、存量市場。

我國的房地產(chǎn)市場以增量市場為主，近幾年，增量市場體現(xiàn)出投資增幅顯著，在固定資產(chǎn)投資所占的比重逐年增加，開發(fā)和銷售面積逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易價格逐年上升但增幅下降的特點(diǎn)［1］?？偟膩砜矗M管目前增量市場的價格持續(xù)高漲，但實(shí)際統(tǒng)計(jì)的開發(fā)和銷售量不減反增，體現(xiàn)出供需兩旺的市場態(tài)勢。而相比之下，存量市場的發(fā)展就顯得比較低迷，這同我國存量市場構(gòu)成的復(fù)雜性有關(guān)。由于歷史原因，我國現(xiàn)有的存量住房中大量為只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)的房改房，以及只擁有房屋使用權(quán)的公房，剩下的才是少量可以自由交易的擁有完全產(chǎn)權(quán)的私房和商品房。拿北京的情況來說，截至公房出售的最后期限1998年6月底，北京市三種存量住房的比例約為：完全商品房：房改房：公房使用權(quán)＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。顯然，沒有上市限制的商品房僅占全部存量的20％，存量市場的大部分供給由于受產(chǎn)權(quán)和上市交易條件、程序、收益分配等問題的限制而無法有效實(shí)現(xiàn)。而另一面，由于功能和質(zhì)量上的劣勢，存量市場的均衡價格較低于增量市場的均衡價格，加之在增量市場價格高企的壓力下，大量中、低收入的購房者就會轉(zhuǎn)向存量市場，形成過量的需求，出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場狀態(tài)，從而導(dǎo)致存量市場的價格也水漲船高。

由此可見，特殊的市場狀況決定了當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場特殊的運(yùn)行規(guī)律。按照正常的房地產(chǎn)市場規(guī)律，由于每年增量房地產(chǎn)只占存量房地產(chǎn)很小的一部分，所以房地產(chǎn)市場的供給主要由存量決定，因此在均衡狀態(tài)下，存量市場的價格將決定增量市場的價格。這一關(guān)系決定了兩個市場的互動機(jī)理為：在存量供給不變的情況下，存量價格上升，房地產(chǎn)增量增加，且價格上漲，但當(dāng)新增房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易形成存量，又使存量供給增加，從而抑止存量市場的價格上漲。但由于我國房地產(chǎn)市場的特殊性（尤其是存量市場），增量市場占據(jù)主要地位，所以，存量市場的價格對增量市場的價格影響力很有限。目前增量市場表現(xiàn)出供需兩旺的市場局面，價格居高不下，從市場本身來看，直接的原因是增量市場的供給難以滿足大量的潛在需求，而其中大多數(shù)是以消費(fèi)使用為目的的購房者，這些購房者中有很多是存量市場形成的過度需求，所以究其原因，是存量市場大量潛在供給不能實(shí)現(xiàn)，致使增量市場的需求壓力加大，從而導(dǎo)致增量市場價格持續(xù)高企。在增量市場的影響下，存量市場的價格也水漲船高。

（二）市場結(jié)構(gòu)的模型分析

為了更為具體地說明上述機(jī)理的運(yùn)行過程，本文擬采用一個二象限模型，用圖形來更直觀地描述我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況。

（1）由于功能和質(zhì)量的優(yōu)勢，增量市場均衡價格高于存量市場的均衡價格。

（2）增、存量房地產(chǎn)的價格彈性保持不變。

（3）所討論的房地產(chǎn)是同一類型的房地產(chǎn)。

上圖即為描述目前我國房地產(chǎn)市場的二象限模型?？v軸代表價格，兩條橫軸代表房地產(chǎn)數(shù)量。其中左邊象限為存量市場，DS為存量市場的需求曲線，SS 是存量市場有效供給曲線，而SS′是潛在供給曲線，顯然，通過定性描述已知，我國房地產(chǎn)市場尚有大量的存量供給還未進(jìn)入市場形成有效供給，因而作為潛在的供給將大于有效供給，即在圖上表現(xiàn)為SS′較SS更遠(yuǎn)離縱軸。同時，因?yàn)榇媪渴恰艾F(xiàn)有”的，所以一定時期內(nèi)存量的供給缺乏彈性，在圖上存量供給曲線是一條垂直于橫軸的直線。當(dāng)前有效供給與需求在E點(diǎn)均衡，均衡價格為PA，而潛在供給與需求在F點(diǎn)均衡，潛在均衡價格為PF。右邊象限為增量市場，SC為增量市場的供給曲線，而DC、DC′、DC″為不同情況下的增量市場需求曲線，它們與SC相交的均衡點(diǎn)分別為B、C、D，對應(yīng)的均衡價格為PB、PC、PD。點(diǎn)A是存量市場處于均衡價格PA時增量市場對應(yīng)的需求點(diǎn)。在當(dāng)前的市場狀態(tài)下，存量市場的供給曲線為SS，而增量市場的需求曲線為DC，兩個市場的均衡價格分別為PA、PB，由于假設(shè)條件（1），存量市場價格PA小于增量市場價格PB。

假如存量市場偏離有效供給的均衡價格PA而處于潛在供給量的均衡價格PF時，存量市場出現(xiàn)過度需求XD（見上圖），由于存量的有效供給固定，這部分過度需求只有通過增量市場來滿足。因此，在增量市場同樣價格下的需求量等于初始的均衡額，加上過度需求XD，[LL]從而形成新的需求曲線DC′，此時新的增量市場均衡價格為PC，位于PB與PA之間?？梢?，一方面，存量市場價格過低，會牽動增量市場的價格下降。但另一面，即使可通過某些措施，如行政、金融、稅收等手段，將存量市場的價格降低到潛在供給的均衡價格，由于有效供給的不足，增量市場的價格下降也是很有限的，增量市場價格PC仍高于原存量市場價格PA。

又假如政府通過有效措施，全面盤活存量市場，使得市場上大量的潛在供給能夠順利上市從而形成有效供給，則兩個市場的價格都會得到很大的回降，解決目前房價高企的問題。通過上圖就可以說明這個過程。如圖，假如存量市場的有效供給曲線左移至SS′，則存量市場均衡價格下降至PF，同時，增量市場的供給曲線由DC′左移XD而形成新的供給曲線DC″，此時，增量市場新的均衡價格下降為PD（PD

通過這個模型可以看出，目前我國房價“高”的市場內(nèi)在原因在于市場結(jié)構(gòu)的非均衡，即：增量市場比較活躍，而存量市場發(fā)展緩慢。存量市場存在大量的潛在供給不能實(shí)現(xiàn)，使得許多需求者只能流向增量市場，這雖然刺激了增量市場的快速發(fā)展，但也迅速提升了整個房地產(chǎn)市場的熱度，需求的增長超過供給的增加?？梢?，如果不從調(diào)整房地產(chǎn)市場整體結(jié)構(gòu)而是單純依靠打壓房價入手，將很難改變房價持續(xù)走高的基本態(tài)勢。

三、政策建議

前面的分析已經(jīng)說明，市場結(jié)構(gòu)的不合理是導(dǎo)致房價居高不下的內(nèi)在原因。所以，要改變這一局面，使房地產(chǎn)市場走向成熟，就需要采取有效的措施盤活存量市場。為此，本文提出以下幾點(diǎn)政策建議：

1.稅費(fèi)改革，促進(jìn)房屋流通。實(shí)踐表明，錯綜復(fù)雜的稅費(fèi)征收規(guī)定限制了大量存量房的交易，部分地區(qū)的高稅率也降低了存量市場的購買熱情。所以，這就需要地方政府從優(yōu)化資源配置的角度出發(fā)，制定合理的稅費(fèi)機(jī)制，活躍市場。

2.提高金融配套服務(wù)?，F(xiàn)在增量市場的個人信貸發(fā)展迅猛，而存量市場的消費(fèi)信貸還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的需要，這是今后金融業(yè)重點(diǎn)開發(fā)的領(lǐng)域。

3.掃除公房上市的地方政策壁壘。盡管國家已出臺關(guān)于公房上市的相關(guān)規(guī)定，但在地方執(zhí)行時還是會因利益關(guān)系而出現(xiàn)各種政策限制，如一些單位的公房不許售給個人，或是不許上市向外界轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致市場交易受阻。只有徹底清除這些不合理的規(guī)定才能避免存量市場的暗中交易，變“地下”為“地上”，這才是保證國有資產(chǎn)不流失的正確方向。

參考文獻(xiàn)：

［1］ 劉琳.房地產(chǎn)市場互動機(jī)理與政策分析.［M］.北京:中國經(jīng)濟(jì)出版社,2004.

［2］ 季朗超.非均衡的房地產(chǎn)市場.［M］.北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2004.

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)分析范文第3篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)市場；企業(yè)；周期波動；資本；土地

1 房地產(chǎn)市場的周期波動特點(diǎn)

任何行業(yè)都存在周期波動現(xiàn)象，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)存在供過于求、供求平衡和供不應(yīng)求三種狀態(tài)，這三種狀態(tài)同時也構(gòu)成了房地產(chǎn)的整個波動周期。當(dāng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生供過于求時，就會使房屋空置率高，房價變低；當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片繁榮景象時，說明房屋供不應(yīng)求，這時房價會迅速增長，房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展才是最穩(wěn)定、最健康的。從供不應(yīng)求至供過于求形成了房地產(chǎn)的一個周期，這個周期是長期的并具有循環(huán)的特性。也就是說，這個周期發(fā)生在很長的一段時間內(nèi)，短期只會表現(xiàn)一種狀態(tài)。

復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退四個周期過程是房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)都存在的。就房地產(chǎn)業(yè)而言，可細(xì)分為復(fù)蘇與擴(kuò)張、繁榮、危機(jī)與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴(kuò)張與收縮的房地產(chǎn)周期。在擴(kuò)張階段，由于社會經(jīng)濟(jì)活動的擴(kuò)張導(dǎo)致對空間的需求增加，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，從而刺激房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)活動頻繁。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動的頻繁出現(xiàn)，會創(chuàng)造許多新的就業(yè)機(jī)會和增大對相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求，刺激了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在收縮階段，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)不景氣、衰退的局面，這個時候房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟(jì)活動之間的關(guān)系惡化，房價下降、房屋空置率居高不下，最終出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，導(dǎo)致社會對空間需求下降的惡性循環(huán)。良性循環(huán)與惡性循環(huán)互替，房價起始原點(diǎn)上揚(yáng)，經(jīng)歷了擴(kuò)張和收縮兩個過程，最后落回價格原點(diǎn)，構(gòu)成了一個循環(huán)周期，這樣不斷循環(huán)往復(fù)下去，就形成了房地產(chǎn)的周期波動。

2 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場周期波動的經(jīng)營措施

(1)業(yè)務(wù)組合策略。隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，多元化業(yè)務(wù)組合成為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)展趨向和最佳選擇。所謂業(yè)務(wù)組合是指企業(yè)在經(jīng)營一種特長主業(yè)之外，同時再經(jīng)營一種或幾種輔助產(chǎn)業(yè)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化。而此業(yè)務(wù)組合策略的多元化，既可以利用資本運(yùn)作得以實(shí)現(xiàn)，又可以通過產(chǎn)品組合經(jīng)營得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合設(shè)計(jì)應(yīng)以價值為導(dǎo)向，具體情況具體對待，業(yè)務(wù)組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應(yīng)遵守以下規(guī)則：①不偏離主營業(yè)務(wù)原則。從業(yè)務(wù)組合的定義可以看出，多元化業(yè)務(wù)組合是以主營業(yè)務(wù)為中心的，輔助業(yè)務(wù)只起輔助作用，任何產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和經(jīng)營都不能凌駕在主營產(chǎn)品之上。不務(wù)正業(yè)，會導(dǎo)致整個經(jīng)營失敗。當(dāng)然主營業(yè)務(wù)也不是一成不變的，推陳出新也是非常好的想法，但不可操之過急，一定做好充分準(zhǔn)備穩(wěn)定過渡。②輔助主營業(yè)務(wù)原則。所謂業(yè)務(wù)輔助就是所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)必須是為主營業(yè)務(wù)的推廣與銷售而設(shè)的。如果所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)超出了這個范疇或者與主營業(yè)務(wù)沒有任何依附關(guān)系，就不能稱之為業(yè)務(wù)組合，而是多產(chǎn)品的經(jīng)營。③易于經(jīng)營原則。在業(yè)務(wù)經(jīng)營上，輔助業(yè)務(wù)難度應(yīng)次于主營業(yè)務(wù)，即輔助業(yè)務(wù)的生產(chǎn)、銷售和推廣必須保證易于經(jīng)營，不得過分將時間和精力用在輔助業(yè)務(wù)上，減少對主營業(yè)務(wù)的關(guān)心。

作為主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營助手，在遵守以上原則的前提下，可從降低成本、占領(lǐng)市場、提高主營業(yè)務(wù)形象等角度出發(fā)，不斷開發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)。譬如，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司自成立30多年來先后受到亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等影響，這些外部因素使得香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常的暴漲和暴跌，極大的波動風(fēng)險依然沒有撼動“恒基地產(chǎn)”的穩(wěn)健發(fā)展局面，其重要策略之一是走了多元業(yè)務(wù)組合的道路。在受到了亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等外部因素的影響后，房地產(chǎn)市場不景氣，處于收縮和衰退階段，這個時候“恒基地產(chǎn)”收購油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業(yè)并實(shí)現(xiàn)整個企業(yè)內(nèi)部重組，利用自身的業(yè)務(wù)組合優(yōu)勢，有效地抵御了周期波動風(fēng)險，使公司的地產(chǎn)主業(yè)順利渡過難關(guān)?！昂慊禺a(chǎn)”的成功影射了一個道理，采取多元化業(yè)務(wù)組合的策略是企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險的一項(xiàng)重要舉措。

(2)資本動作策略。①從“恒基地產(chǎn)”的經(jīng)營策略可以看出，并購與重組可有效穩(wěn)定現(xiàn)金流。“恒基地產(chǎn)”在遇到市場出現(xiàn)異常的暴漲和暴跌情況下，通過并購與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，減少了對主營業(yè)務(wù)的過度依賴，有效規(guī)避了周期波動風(fēng)險。而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財(cái)務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢。②業(yè)務(wù)組合經(jīng)營有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的擴(kuò)張階段，可以實(shí)現(xiàn)利益的最大化；在房地產(chǎn)衰退或蕭條階段，并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)能有效地保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，降低周期波動帶來的企業(yè)風(fēng)險。③財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)在防止房地產(chǎn)周期波動風(fēng)險上的應(yīng)用。財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)就是在可融資環(huán)境下，利用企業(yè)間的合并，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，揚(yáng)長避短。有的企業(yè)有大量內(nèi)部現(xiàn)金流但缺乏投資機(jī)會；有的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流不足但有較大的投資機(jī)會。在經(jīng)營不利的情況下，就可考慮企業(yè)之間融資，揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢。此外，當(dāng)并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒有明顯的高度相關(guān)時，風(fēng)險分散化的目的就會達(dá)到。

(3)土地儲備策略。房地產(chǎn)企業(yè)不論處于任何市場周期中都應(yīng)當(dāng)有良好的土地儲備結(jié)構(gòu)，它可以有效遏制房地產(chǎn)周期波動帶來的風(fēng)險，從而穩(wěn)定現(xiàn)有市場和獲得未來的長足發(fā)展。目前，在房地產(chǎn)競爭如此激烈的條件下，如何進(jìn)行土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注的問題。筆者總結(jié)了三個思考點(diǎn)如下：

①企業(yè)建立和完善現(xiàn)代管理體制，能夠?qū)ζ髽I(yè)科學(xué)的制訂短期、中期和長期的戰(zhàn)略計(jì)劃。就土地儲備而言，戰(zhàn)略目標(biāo)的規(guī)劃應(yīng)堅(jiān)持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產(chǎn)市場處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復(fù)高漲時的大量土地需求。②應(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開發(fā)價值，從多種渠道獲得土地資源，保持良好的儲備結(jié)構(gòu)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光與發(fā)達(dá)的信息平臺，能夠第一時間獲得土地信息并合理分析土地潛質(zhì)，積極參與招標(biāo)、拍賣工作，爭取獲得成本低、潛質(zhì)好的土地。③區(qū)位選擇也是非常重要的土地儲備策略。選地的時候要特別注重重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)區(qū)域存在重要的商機(jī)，但并不是每個企業(yè)都有機(jī)會競爭到重點(diǎn)區(qū)域的土地。因此，在實(shí)際操作當(dāng)中，還應(yīng)注意一些不被人們重視，卻存在巨大潛質(zhì)的土地，如政府規(guī)劃方向、工業(yè)園區(qū)外搬等。

3 結(jié) 論

房地產(chǎn)市場發(fā)展總的趨勢會逐步向上，表現(xiàn)為有“起”有“伏”的周期性波動發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的周期性波動規(guī)律，并及時地作出相應(yīng)的判斷和果斷地調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能使企業(yè)跟上發(fā)展的腳步。

參考文獻(xiàn)

［1］劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2005.

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)分析范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場； 房地產(chǎn)開發(fā)；區(qū)域性市場

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1房地產(chǎn)市場的特性

房地產(chǎn)是土地上的建筑物以及依附在土地上的，各種權(quán)益的總稱。作為一種特殊的商品，是固定的有形資產(chǎn)，其不可移動性就是它區(qū)別于，其他類型的最顯著的特點(diǎn)。雖然他是不可以移動的，但是他卻可以向其他資產(chǎn)一樣被人們或者機(jī)構(gòu)擁有。既然可以被擁有，同樣就可以被交易。所以，也可以把房地產(chǎn)市場說成想運(yùn)用這塊土地，達(dá)到自己理想型的物體（比如：居民樓、商業(yè)街、寫字樓、工廠等）的投資者，和擁有土地的人達(dá)成一致的，形成房地產(chǎn)交易的買賣關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)是一種動態(tài)的過程，從拿到土地到完成建筑是一個漫長而用花費(fèi)大量資金的過程，因此這一過程是很難做出精準(zhǔn)的預(yù)算的，無法計(jì)算出完成這一整個開發(fā)過程所需投資的的費(fèi)用，以及計(jì)算后能夠帶來的經(jīng)濟(jì)利益。因?yàn)椋瑹o論建設(shè)成本還是建后的收入都是隨著社會的發(fā)展而發(fā)生改變的。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是地區(qū)性的市場。房地產(chǎn)市場的交易對象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身

作為一種固定的不可移動資產(chǎn)，房地產(chǎn)是受限于區(qū)域性的，需求決定著發(fā)展，不同的國家和地區(qū)，不同的城市甚至同一城市不同地區(qū)的價格都是不一樣的，同樣，不同地方的房地產(chǎn)市場在其條件和供求水平上也不一樣。在普通的交易市場中，無論賣家或者買家會輕易了解到整個市場中的最新價格情況，分析其中的變動關(guān)系尋找出最有利于自己的交易價格，所以這就使得價格差異快速消除。而房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想象的那么簡單，因?yàn)樵谶@一行業(yè)中其最新的交易價格或者最新的市場行情是很難了解的，并且房地產(chǎn)市場中的交易價格以及交易過程都是十分昂貴的，就目前而言，絕大部分的購買者都是因?yàn)樽陨硇枰ベ徺I，并且這種行為一生中也許只會發(fā)生一次，只有很少一部分有錢人是想用房地產(chǎn)去投資，當(dāng)做一種賺的工具的。開發(fā)商想要以最快速度，或者最高價格來完場所有交易時很難完成的，因?yàn)槊恳粋€購買者或者投資者都會根據(jù)自己的需求和購買能力，以及購買后能給自己帶來的利益去衡量，并且結(jié)合最新的行情，確定自己想要購買的價格、位置、建筑類型等轉(zhuǎn)

2房地產(chǎn)市場的功能

房地產(chǎn)市場是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)（永久產(chǎn)權(quán)）、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè)出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。市場不僅能預(yù)示市場的變化，還可以通過價格來指導(dǎo)買賣雙方的行為，所以，價格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。

每一個開發(fā)商在開發(fā)每一個項(xiàng)目之前，都會根據(jù)國家和地域的不同，研究其經(jīng)濟(jì)特性，確定整個大環(huán)境下的發(fā)展趨勢。通常一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平都和這一地方的建筑或者消費(fèi)水平息息相關(guān)。所以通過分析這一地區(qū)的工程建設(shè)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，了解到土地使用狀況，了解其建設(shè)是否遵循生態(tài)發(fā)展的規(guī)律，城市建筑和環(huán)境保護(hù)是否相關(guān)，居民的生活和工作條件在未來能夠達(dá)到什么水平，這種生活和發(fā)展究竟會不會適應(yīng)社會發(fā)展的總體需求等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是一個長遠(yuǎn)的過程，涉及到整個社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，無論是處于上升還是衰退階段，都會通過城市建設(shè)表現(xiàn)出來。例如：在二十世紀(jì)八十年代末期，西方的發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)處于停滯階段，無論是投資前景和自身發(fā)展都非常暗淡的時期，本國資金不斷外流，經(jīng)濟(jì)面臨衰退。這時的中國恰恰處于經(jīng)濟(jì)不斷增長的時期，政治和社會環(huán)境都非常穩(wěn)定，人民生活穩(wěn)定，使得正在尋找高效投資場所的外國資本主義，紛紛將目光投向中國，并且以低融資賺取了高收益，使得更多的境外投資者大量涌入中國。例如：天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的，美國獨(dú)資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因?yàn)檫@些外商的投資，提高了這個城市的生活和工作環(huán)境，同時繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問題，做到了增收減負(fù)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增多，使城市建設(shè)越來越快。在舊城區(qū)，大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設(shè)施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。

為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，從而適應(yīng)供應(yīng)條件的變化，甚至可以調(diào)整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的研究包括二個方面，即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場的研究。一般的開發(fā)商注重分析市場的交易情況，包括價格水平、成交量及其地區(qū)分布。而市場分析專家則側(cè)重研究國家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動與某類特定的房地產(chǎn)市場或不同地區(qū)特定類型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。房地產(chǎn)市場的研究，必須結(jié)合有關(guān)社會經(jīng)濟(jì)的特性和發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，如果這種市場研究是針對某一具體項(xiàng)目而進(jìn)行的話，那么，無論是房地產(chǎn)的投資者還是市場分析專家，都必須親臨現(xiàn)場獲取第一手資料，有針對性的進(jìn)行市場調(diào)查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個結(jié)論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來使用者，這些使用者的態(tài)度和要求如何，總的需求數(shù)量有多大。了解了這些對一個開發(fā)商來說制定市場戰(zhàn)略，確定建筑設(shè)計(jì)都具有指導(dǎo)作用。

3獲取市場信息的方法

21世紀(jì)是社會經(jīng)濟(jì)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時期。同樣房地產(chǎn)市場也是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存著，如今想要在房地產(chǎn)是產(chǎn)中占據(jù)一席之地，必要要摒棄之前的盲目投資，靠著“短線”定位的方式，而是要通過競爭，爭取更大的機(jī)會。當(dāng)然，城市規(guī)劃為推動房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，起著重要的作用，尤其在制約過度發(fā)展和引導(dǎo)正確規(guī)劃方面尤為作用。只有通過現(xiàn)代化的系統(tǒng)深入分析和了解城市規(guī)劃，進(jìn)行理性化的經(jīng)營管理，才能做出合理化的決策，不斷了解整個房地產(chǎn)市場。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)分析范文第5篇

關(guān)鍵詞：城市規(guī)模；Panel Data模型；房價

作者簡介:張洪（1958-），男，四川成都人，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市管理與資源環(huán)境學(xué)院院長，碩士研究生導(dǎo)師，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)。

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3309（2008）05-0005-04

最近幾年, 我國的城市房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展,在諸多因素的影響下，全國范圍內(nèi)的房價呈現(xiàn)出整體增長趨勢，少數(shù)規(guī)模較大的城市引漲著中國的房價。原因在于：規(guī)模較大的城市，會產(chǎn)生明顯的聚集效應(yīng)，這將會給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展帶來外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對住宅的消費(fèi)需求增加，也促使這個城市的房地產(chǎn)價格上漲。然而，房地產(chǎn)發(fā)展的外部性也包括外部不經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口密度必然增大，由于土地面積的限制，這就造成了擁擠成本，規(guī)模效應(yīng)被擁擠成本的增加而抵消。由于擁擠而造成物價和房地產(chǎn)價格普遍上升，因此要限制部分城市房價的上漲也要限制城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大。

一、文獻(xiàn)回顧及理論基礎(chǔ)

國內(nèi)文獻(xiàn)認(rèn)為，城市規(guī)模就是指城市的大小，它涵蓋經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模和用地規(guī)模3種涵義。經(jīng)濟(jì)規(guī)模是指城市中聚集的物質(zhì)與經(jīng)濟(jì)要素的數(shù)量；人口規(guī)模是指城市人口的數(shù)量；用地規(guī)模是指城市建成區(qū)的土地面積。一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模吸納著一定的人口規(guī)模，而一定的人口規(guī)模又要求有一定的土地規(guī)模。三者相互作用，互為因果。國內(nèi)外對房價影響因素的研究有很多，其中很多經(jīng)濟(jì)因素均反映城市規(guī)模，相關(guān)的研究文獻(xiàn)有：國外Bartik(1991)最早提出，房價增長直接受人口和就業(yè)增長的影響，并指出，這些動力因素對房價的影響程度是不同的；Poterba(1991)最早提出，收入對房價上漲影響最為顯著；中國社科院高曉惠認(rèn)為（2003），人口因素對房價的影響主要表現(xiàn)在人口數(shù)量、人口流動情況、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模；李琳和李園(2005)認(rèn)為，城市人口規(guī)模的擴(kuò)大會促使房價上漲；郭金興（2005）認(rèn)為，不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格取決于當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量和經(jīng)濟(jì)規(guī)模等。

要研究城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系的理論基礎(chǔ)源于區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的三部門模型。該模型將區(qū)域經(jīng)濟(jì)分為3個市場：產(chǎn)出市場、勞動力市場和房地產(chǎn)市場。在完全市場經(jīng)濟(jì)條件下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的程度和速度是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展的決定因素。

從市場角度看，推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素有兩個:對該區(qū)域產(chǎn)品的需求和該區(qū)域生產(chǎn)要素的供給。城市規(guī)模與房地產(chǎn)關(guān)系的理論框架如下：

二、房價與城市規(guī)模相關(guān)關(guān)系的實(shí)證分析

（一）指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)描述

本文考察的35個大中城市包括我國大陸地區(qū)的30個省會城市和直轄市以及大連、青島、寧波、廈門、深圳5個計(jì)劃單列市。

本文主要的被解釋變量即為城市住宅的平均銷售價格，根據(jù)城市規(guī)模的三層含義，選用以下指標(biāo)作為解釋變量帶入模型中:

（1）人口規(guī)模：本文選取市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口作為衡量指標(biāo)。

（2）建設(shè)用地規(guī)模：選用建成區(qū)面積反映各個城市的建設(shè)用地開發(fā)規(guī)模。

（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模：選取年底居民儲蓄余額、GDP以及居民的人均可支配收入作為城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的衡量指標(biāo)。

本文使用的數(shù)據(jù)是二維的，因“Panel Data模型”能同時利用時間序列數(shù)據(jù)和橫截面數(shù)據(jù)，并有效控制由于觀察值的個體特征而造成的樣本內(nèi)部非均衡性問題，故而采用該模型。數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國城市年鑒》，時間跨度為2002-2005年4個年份。為了消除數(shù)據(jù)的異方差性，文章中對數(shù)據(jù)求對數(shù)，后進(jìn)入模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。此外，在進(jìn)行面板數(shù)據(jù)處理中，為了消除模型存在的自相關(guān)性，取因變量的滯后變量進(jìn)入模型。因此，本文最終采用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型為：

lny=ϑ＋β1 ln renkou+β2 ln gdp+β3 ln shouru+β4 ln sav+β5 ln area+β6 ln touzi+β7 ln xs+ar（n）+ε

(變量定義：renkou:市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口,shouru:人均可支配收入，sav：居民儲蓄余額，area：建成區(qū)面積，touzi:房地產(chǎn)投資，xs:房地產(chǎn)年均銷售面積，ar(n):房價的滯后變量，n=1，2)

（二）35個城市總體分析

1.數(shù)據(jù)特征描述。將35個城市的各個選取的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行簡單的數(shù)據(jù)處理，得出的數(shù)據(jù)特征如下表：

從上面數(shù)據(jù)特征表看，全國2005年房地產(chǎn)價格的平均水平為3197.51元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)差為1436.45元/平方米，說明房價在全國范圍內(nèi)存在較大的區(qū)域性差異。房價最高的是深圳市，每平米6996元，最低的是呼和浩特市，每平米1541元，僅為深圳的1/5。

從城市的人口規(guī)模上看，我國大中城市平均人口為278萬人，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口過800萬的為上海、北京，其房價約為各城市平均價格的2倍，但如深圳、大連、廈門等城市人口低于平均水平，但其房價平均為平均水平的1.6倍，這也說明人口規(guī)模與房地產(chǎn)價格的關(guān)系沒有很強(qiáng)的規(guī)律性。

從城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模上看，按2005年GDP和年底儲蓄余額統(tǒng)計(jì)，上海、北京、深圳、廣州是經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的城市，4個城市的平均房價為6224.25元/平方米，是35個城市平均水平的1.95倍，經(jīng)濟(jì)規(guī)模最小的5個城市為西寧、銀川、?？凇①F陽、呼和浩特，房地產(chǎn)價格平均為1926元/平米，為城市平均水平的0.6倍，說明經(jīng)濟(jì)規(guī)模與房地產(chǎn)價格存在較明顯的相關(guān)性。

從城市的土地利用規(guī)模上看，城市的大規(guī)?；窘ㄔO(shè)與房價的上漲存在緊密的互動關(guān)系，這幾年房價漲得快的城市，無一例外是正在大搞城市建設(shè)的地方。從2005年數(shù)據(jù)上看，同樣是北京、上海、廣州、深圳4個城市的建成區(qū)面積最大，房價也最高，與房價的相關(guān)系數(shù)為0.732，說明城市規(guī)模的擴(kuò)張與房價上漲存在顯著相關(guān)性。

總之，從全國范圍來看，城市規(guī)模為城市房價增長的關(guān)鍵因素，為了驗(yàn)證規(guī)模不同的城市商品住宅價格的影響因素有何差異，以下將通過把城市按人口規(guī)模分為4類，深入分析城市規(guī)模與房地產(chǎn)價格之間的相關(guān)性特點(diǎn)。

2.城市分類分析。對于城市規(guī)模的分類，國際上有不同的標(biāo)準(zhǔn)，我國是按照城市市區(qū)非農(nóng)人口規(guī)模分組，本節(jié)也利用市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模進(jìn)行分類，將35個城市分做4類，分類結(jié)果見下表：

分別對4類城市進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的回歸分析，得出：

1.第一類城市模擬回歸方程結(jié)果顯示，人口規(guī)模在400萬以上的城市房價與城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模相關(guān)性較為顯著，具體是受GDP、人均可支配收入、房價滯后一期正相關(guān)，與居民年末儲蓄余額呈負(fù)相關(guān)。

2.第二類城市模擬回歸方程顯示，人口在200萬-400萬之間的城市房價主要受房地產(chǎn)投資、個人可支配收入以及自身的滯后一期顯著相關(guān)。

3.第三類城市模擬回歸方程顯示，人口在100萬-200萬，房價與房地產(chǎn)投資、個人可支配收入正相關(guān)，與房價的滯后一期正相關(guān)，與其滯后2期呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。

4.第四類城市模擬回歸方程顯示，35個城市中100萬以下的城市數(shù)量最少，代表性較弱，從數(shù)據(jù)的分析上看，該類城市的房價與投資、銷售呈正相關(guān)，與儲蓄呈負(fù)相關(guān)。

三、結(jié)論及建議

經(jīng)上述數(shù)據(jù)分析，從35個城市總體情況來看，只有城市人口規(guī)模與房價之間沒有顯著的相關(guān)性（相關(guān)系數(shù)0.566），但是城市建設(shè)規(guī)模以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與住宅價格相關(guān)系數(shù)分別為0.732、0.838，相關(guān)性較為明顯，可以說明城市規(guī)模是房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵因素。但是通過將35個城市按人口規(guī)模進(jìn)行分類，數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明，對于不同規(guī)模的城市，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和購買能力是影響各地房地產(chǎn)價格的重要因素。

從理論上講，人口規(guī)模擴(kuò)大促使城市用地規(guī)模擴(kuò)張，對房地產(chǎn)的需求隨之增加，房地產(chǎn)價格自然上漲，但是人口及建成區(qū)面積均沒能進(jìn)入4類城市的回歸模型，主要是因?yàn)槟壳叭丝诘牧鲃有栽鰪?qiáng)，各城市統(tǒng)計(jì)的戶籍人口數(shù)量與實(shí)際的常住人口有差距，而對房地產(chǎn)的需求是由當(dāng)?shù)厝繌氖赂黝惢顒拥某Ｗ∪丝跀?shù)量決定的；此外建成區(qū)面積相近的城市，由于區(qū)域分布不同，房價也會相差甚遠(yuǎn)，但是對單個城市房價影響因素的研究，建成區(qū)面積每年的遞增代表城市的擴(kuò)張程度，是一個不可或缺的研究對象。

綜上所述，在代表城市規(guī)模的眾多指標(biāo)中，經(jīng)濟(jì)規(guī)模成為影響城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的最關(guān)鍵因素，其中包括GDP、儲蓄、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售面積、個人可支配收入等指標(biāo)，鑒于此，提出如下建議：

1.嚴(yán)格控制大城市規(guī)模。對于人口規(guī)模不同的城市，房價上漲的因素各有不同。因此促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也要因地制宜。對于人口規(guī)模在400萬以上的超大城市，房地產(chǎn)市場體系較為成熟，但存在的問題是，人口不斷聚集、城市快速擴(kuò)張會進(jìn)一步加重“城市病”，此外，人口越多，住房供需缺口也越大，而且受地價的影響，越是人口密集的市區(qū)，房價越高，住房問題也越難解決。因此對這些城市要嚴(yán)格控制城市建設(shè)規(guī)模，促使房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展。

2.正確進(jìn)行投資引導(dǎo)。對于人口規(guī)模在400萬以下的城市共同的特點(diǎn)是：房價與投資具有顯著的相關(guān)性，這說明中國大多城市存在房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，促使房價上漲過快。因此政府要正確進(jìn)行投資引導(dǎo)，可以鼓勵城市擴(kuò)大中低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，滿足普通市民改善居住條件的愿望。此外，壓縮高檔住宅的用地供給，將房地產(chǎn)投資引入科學(xué)理性的軌道。

3.發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)。對于分布在西部，人口規(guī)模在100萬以下的城市，房價與個人可支配收入相關(guān)性較弱，說明該類城市居民的住房購買力不強(qiáng)，因此對于此類城市應(yīng)是積極發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，提高低收入家庭的購房能力，激活房地產(chǎn)市場，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

4.信息透明，規(guī)范交易環(huán)境。加強(qiáng)市場監(jiān)管和信息化建設(shè)，建立公開、透明、規(guī)范的房地產(chǎn)市場交易環(huán)境。通過全面、及時、準(zhǔn)確地向房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者提供市場信息，避免對房價的投機(jī)炒作行為，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。

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