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房地產(chǎn)經(jīng)濟理論論文范文第1篇

所謂房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當?shù)慕?jīng)濟效益以抵補承擔風險產(chǎn)生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經(jīng)營管理，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險

2.1政治風險

是指一個國家所處的國際國內政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關注。

2.2經(jīng)濟風險

是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

2.4技術風險

是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經(jīng)營風險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構成風險。在我國尤其需要關注。

經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時機的選擇

經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質、開發(fā)方式的確定也是導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風險的具體措施

4.1事先有效避開風險源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務方式控制風險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞?，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤入日常經(jīng)營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。

4.4對房地產(chǎn)市場進行全面的調查，作出科學的預測

要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減?。唤ㄔ熨M用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減?。还こ滩荒馨雌谕旯さ娘L險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。

此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進行培訓。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻

[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998

房地產(chǎn)經(jīng)濟理論論文范文第2篇

關鍵詞：湖南；產(chǎn)業(yè)集群；核心競爭力

邁克爾·波特在《國家競爭優(yōu)勢》中指出，集群即指在某一集特定區(qū)域下的一個特別領域，存在著一群相互關聯(lián)的公司、供應商，關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和專門化的制度和協(xié)會。目前，國內學者對集群概念尚有多種理解。在某些特定產(chǎn)業(yè)湖南已經(jīng)走在了全國的前列。如長沙的工程機械裝備、廣播電視、食品。瀏陽的花炮制造，醴陵的瓷器，株洲的軌道交通、服裝，岳陽的石油加工，湘南的有色金屬等。而且這些產(chǎn)業(yè)在地理上已經(jīng)有集聚的趨勢。湖南地處內陸，是典型的農業(yè)大?。a(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展目前雖已取得一些成績，但遠不如沿海發(fā)達地區(qū)。因此如何培育湖南企業(yè)集群競爭力是非常具有現(xiàn)實意義的問題。

一、湖南產(chǎn)業(yè)集群的現(xiàn)狀

產(chǎn)業(yè)集群是指同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以及該產(chǎn)業(yè)的相關產(chǎn)業(yè)和支持性產(chǎn)業(yè)的企業(yè)在地理位置上的高度集中。

(一)集群已進入成長期

湖南屬中部省份，工業(yè)基礎薄弱，是典型的農業(yè)大省。但最近十多年來發(fā)展迅速，從最早的“一點一線”，到2008年長株潭“兩型社會”特區(qū)的批復，以及環(huán)洞庭湖經(jīng)濟圈的崛起，“3+5”城市圈的確立等等。湖南的經(jīng)濟經(jīng)過這么多年的發(fā)展，已邁上了一個新臺階。其經(jīng)濟結構有其自身特色，真正結合了湖南省的省情，走上了新型工業(yè)化道路。特別是近幾年湖南涌現(xiàn)出了一批有較高知名度的特色產(chǎn)業(yè)集群，如長沙周邊的工程機械。瀏陽的煙花，岳陽的石化產(chǎn)業(yè)，湘潭的檳榔產(chǎn)業(yè)，常德的食品產(chǎn)業(yè)等等。這樣一些符合湖南特色產(chǎn)業(yè)的崛起，帶動了相關企業(yè)在一定地理位置上的集聚發(fā)展，最終形成了產(chǎn)業(yè)集群。這些集群的迅猛發(fā)展成了湖南經(jīng)濟的亮點，與沿海一帶的加工貿易不同，湖南許多產(chǎn)業(yè)集群的形成有其歷史原因，也有湖南本土的文化因素。因此，許多湖南企業(yè)集群的產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢較為明顯，在一定時期內湖南的企業(yè)集群還將繼續(xù)保持又快又好的發(fā)展，目前屬于企業(yè)集群的高速成長期。

(二)集群特色較明顯

集群特色決定了集群的生命力。實際上，我國集群之間的競爭已經(jīng)開始加劇，在某些整體技術含量不高的產(chǎn)業(yè)競爭呈現(xiàn)白熱化趨勢。市場上競爭力較強的集群往往是具有特色的集群，這種特色不完全表現(xiàn)在制造成本的最低，還體現(xiàn)在產(chǎn)品的獨特性、技術含量，集群的文化，集群整體營銷策略等。湖南的一些集群特色比較明顯，在國內外形成了較高知名度和較強的競爭力。比如，以傳統(tǒng)技術形成的瀏陽煙花、醴陵陶瓷集群；以飲食習慣形成的湘潭檳榔、常德農副產(chǎn)品集群；以交通優(yōu)勢形成的株洲服裝集群；以計劃經(jīng)濟工業(yè)基礎形成的株潭軌道交通集群；還有以技術創(chuàng)新為代表的長沙工程機械集群等．湖南的企業(yè)集群總的來看，特色比較明顯，集群產(chǎn)品在市場上具有較強的競爭力。

(三)企業(yè)集群化發(fā)展?jié)u成趨勢

隨著湖南經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會生產(chǎn)分工的加劇，企業(yè)向集群化發(fā)展逐漸成為趨勢。企業(yè)在湖南集群化發(fā)展具體表現(xiàn)在兩個方面：一是企業(yè)集群正以地區(qū)為中心集中；一是各地區(qū)企業(yè)集群又向工業(yè)園區(qū)集中。企業(yè)集群化發(fā)展產(chǎn)生的原因是多方面的，但它說明湖南的經(jīng)濟市場化程度越來越高，各種稀缺資源正被市場有效調配，企業(yè)集群化的發(fā)展可以說是湖南經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。企業(yè)集群的種類、數(shù)量、規(guī)模、增長速度、競爭力強弱從另一方面反映了湖南的整體經(jīng)濟活力。

二、湖南產(chǎn)業(yè)集群存在的問題

(一)集群創(chuàng)新體系尚未形成

集群的創(chuàng)新體系與單個企業(yè)組織的創(chuàng)新體系是有差別的。它必須將集群內的所有創(chuàng)新資源集中調配，最終產(chǎn)生1+1>2的效果。創(chuàng)新體系主要包括技術創(chuàng)新體系和制度創(chuàng)新體系，但目前湖南的絕大多數(shù)集群在這兩個方面都有差距。在技術創(chuàng)新體系方而．不僅是集群內的企業(yè)在技術創(chuàng)新方面需要合作．還要聯(lián)合相關的科研院所，共同構建集群的技術創(chuàng)新體系。這種體系能夠使技術可以在集群內的企業(yè)組織間擴散流動，但又不在集群外溢出、外泄。而事實上，湖南的絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)集群還未能形成這種體系，所以，整體科研實力并不強。

集群的制度創(chuàng)新體系則可以盡可能的降低集群內的制度成本，促進集群內各種組織之間的合作，減少沖突，統(tǒng)一協(xié)調。目前，湖南的制度創(chuàng)新體系主要由政府主導，集群內的各種組織參與較少。如政府制定各種規(guī)章制度，或某項政策來指導集群的發(fā)展。政府的引導是必要的，但集群制度創(chuàng)新體系的主角應是集群內的所有組織。

(二)集群文化有待建設

集群文化的建設需要時間的積累，是集群在漫長的發(fā)展過程中逐漸形成的風格，不可模仿。正是由于它的不可模仿性，所以，它才是打造集群核心競爭力的關鍵。但是．集群在湖南的發(fā)展還是最近十多年的事情，雖然已經(jīng)形成了一定的集群文化，但離真正能夠轉化為集群強而有力競爭優(yōu)勢的文化還有距離。湖南絕大多數(shù)集群的文化還有待建設，目前基礎還很薄弱。集群文化究竟由誰去建設、怎樣建設，這是湖南的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)階段發(fā)展所要思考問題。(三)集群核心競爭力并不明顯

盡管湖南最近幾年產(chǎn)業(yè)集群取得了較大發(fā)展，也涌現(xiàn)出了一批有較高知名度的產(chǎn)業(yè)集群。但整體而言，集群的核心競爭力并不明顯。表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)類型雷同、產(chǎn)業(yè)結構類似、過于倚重低成本勞動力、部分核心零部件仍依賴進口。一部分集群的競爭力地域性很強，走向全國就會出現(xiàn)問題，這正是缺乏核心競爭力的表現(xiàn)。還有一部分集群這幾年發(fā)展很快。但并不一定是自身競爭力非常強．這里面有市場的原因。如果市場開始萎縮，或者競爭加劇，那么問題就會暴露。

三、提升湖南產(chǎn)業(yè)集群競爭力的對策

(一)培育對稀缺資源的獲取能力

集群之間的競爭實際上是對稀缺資源的競爭，各種關鍵性資源實際上都是稀缺的。稀缺資源包括有形的、無形的以及人力資源，在集群同質化的今天，對稀缺資源的爭奪顯得異常激烈。提升湖南產(chǎn)業(yè)集群的核心競爭力首先要加強對獲取稀缺資源能力的培育。每一種稀缺資源的獲取方式是不一樣的，如對某緊缺原材料的獲取和對高級人才的獲取顯然是不同的。具體而言．應該根據(jù)具體情況，根據(jù)集群目前的特點。如有的集群科研創(chuàng)新能力比較強，那么就應該注重在對人才資源的獲取上。有的集群是市場驅動型，則應注重對市場一線信息的獲取等。湖南的產(chǎn)業(yè)集群應該根據(jù)自己的特點，培育對稀缺資源的獲取能力。

(二)逐步建成集群的創(chuàng)新體系

創(chuàng)新體系的建設主要依賴于集群內各企業(yè)組織之間的合作，并將這種合作進行到實質階段。如建立行業(yè)協(xié)會，制定維護集群長遠發(fā)展的各項規(guī)章制度。協(xié)會需要政府的一定參與，為了集群的發(fā)展政府可以出臺一些發(fā)展政策。之所以需要政府的參與是因為政府在必要的時候需要協(xié)調集群內各企業(yè)組織之間的關系，不能完全由市場的力量去調控集群的發(fā)展。這樣就可以在最大程度上減少集群的內部損耗，最終建成集群的制度創(chuàng)新體系。集群內的企業(yè)組織還應多進行技術交流，可以組建共同的研發(fā)機構，促進集群內的技術共享和流動。但也應建立相應機制防范技術的外泄，最終形成集群的技術創(chuàng)新體系。

(三)集群的發(fā)展以市場需求為導向

集群的發(fā)展不是盲目的，它必須要以市場需求為導向。集群的發(fā)展規(guī)模、集群的發(fā)展方向都應該由市場需求決定，否則就無法取得最佳經(jīng)濟效益。目前，湖南產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展無論是政府，還是集群內的企業(yè)組織都希望集群做大做強。希望是好的，但并不代表符合經(jīng)濟規(guī)律。有些集群的發(fā)展在沒有經(jīng)過嚴格的市場調研的基礎上提前規(guī)劃，規(guī)模超前，這樣是比較危險的。要做到以市場需求為導向。必須經(jīng)過大量的、長期的市場信息收集，了解市場的需求趨勢，在此基礎上做好集群的長遠規(guī)劃，這樣集群的發(fā)展才會比較穩(wěn)健。

(四)形成獨特的集群文化

只有獨特的集群文化才能不被輕易模仿，只有獨特的集群文化才能形成集群獨特的核心競爭力。要形成獨特的集群文化必須要有長遠的文化建設戰(zhàn)略，必須記住集群文化是集群長期發(fā)展過程中所形成的一種風格，不是短短幾年集群的快速發(fā)展就會有的。但我們必須要有長遠的文化建設戰(zhàn)略，在集群的發(fā)展過程中逐步形成。首先要對集群內組織的各種日常經(jīng)營活動進行規(guī)范，其次要對一些日常經(jīng)營活動制度化，最后還要對一些日常經(jīng)營活動習慣化。隨著時間的累積．最終就會形成獨特的集群文化。獨特的集群文化則會集群核心競爭力的形成提供了基礎。

房地產(chǎn)經(jīng)濟理論論文范文第3篇

王鋒，博士，高級經(jīng)濟師，現(xiàn)為深圳市房地產(chǎn)研究中心主任。受聘或兼任：國家住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場調控決策咨詢專家，中國房地產(chǎn)研究會住房保障和公共住房政策委員會副主任委員，深圳市委、市政府決策咨詢委員會委員，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)協(xié)會副會長，廣東省房地產(chǎn)評估與經(jīng)紀學會理事，深圳市仲裁委員會仲裁員，中南財經(jīng)政法大學特聘教授?，F(xiàn)主要從事住房與房地產(chǎn)經(jīng)濟理論、住房與房地產(chǎn)政策法規(guī)、土地管理政策法規(guī)等方面的研究。

二、主持或參與的主要課題

1、1998年參與國家建設部立項的“2000年小康住宅小區(qū)物業(yè)管理模式”課題的研究。課題成果于2000年11月通過建設部科技司鑒定（建科鑒字[2000]第072號）。

2、1998年主持深圳市規(guī)劃國土局立項的“深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略”課題的研究。課題成果于2000年12月通過建設部科技司評審（建科評字[2000]第070號），并獲深圳市科技局成果登記證書（登記號2000148）。

3、2000年主持深圳市規(guī)劃國土局立項的“深圳市‘十五’期間房地產(chǎn)發(fā)展”課題的研究。

4、2000年主持國家建設部重點科研項目“中國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系”課題的研究。

5、2002年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項、深圳市政府立法研究項目《深圳市土地管理條例》和《深圳市房地產(chǎn)條例》（草案建議稿）的研究。

6、2002年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項的“深圳房地產(chǎn)預警體系研究”課題的研究。

7、2003年主持深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局立項的“土地市場管理立法調研”課題研究。

8、2004年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項的“深圳市房地產(chǎn)信心指數(shù)系統(tǒng)”課題的研究。

9、2006年主持深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局立項的“深圳市住房發(fā)展戰(zhàn)略與住房保障機制”課題的研究。

10、2006年主持深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局立項的《深圳市住房建設規(guī)劃（2006―2010）》研究和編制，課題成果經(jīng)深圳市政府同意形成“深府［2006］216號”文件在全市實施。

11、2007年主持國家建設部委托的“城中村現(xiàn)狀特征調研”課題的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有創(chuàng)新。

12、2009年主持中國城市科學研究會委托的“城市化過程中城鎮(zhèn)新移民住房問題研究”。

13、2009年主持國家住房建設部委托的《中華人民共和國住房保障法（實踐版）》課題的研究和起草。

三、出版著作

1、專著《房地產(chǎn)預警理論與實踐》，中國建筑工業(yè)出版社，2011年1月。

2、專著《房價與調控――2001―2010年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展研究》，中國建筑工業(yè)出版社，2011年6月。

3、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報告（2009―2010）》，中國大地出版社，2010年。

4、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報告（2008―2009）》，中國大地出版社，2009年。

5、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報告（2007―2008）》，中國大地出版社，2008年。

6、主編《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報告（2006―2007）》，中國大地出版社，2007年。

7、主編《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》，中國計劃出版社，1999年，主編之一。

8、編著《深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略（1999―2010）》，中國建筑工業(yè)出版社，2001年。

四、主要論文

1、《深圳住房的國內外比較與發(fā)展的基本設想》，發(fā)表于 《哈爾濱建筑大學學報》，2000年第5期。

2、《關于深圳率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的探討》，發(fā)表于《特區(qū)經(jīng)濟》，2000年第4期。

3、《關于我國房地產(chǎn)合理儲備率的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導報》，2000年第6期。

4、《深圳房地產(chǎn)市場未來10年發(fā)展的基本判斷》，發(fā)表于《中國房地產(chǎn)》，2000年第11期。

5、《經(jīng)濟適用房的未來市場》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導報》，2000年第1期。

6、《物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導報》，1998年第17期。

7、《深圳房地產(chǎn)市場中期預測研究》，發(fā)表于《中國房地產(chǎn)研究》，2001年第3期。

8、《構筑中國房地產(chǎn)指標體系》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導報》，2001年第17期。

9、《關于國民經(jīng)濟核算中樓宇業(yè)權指標設置的探討》，發(fā)表于《中外房地產(chǎn)導報》，2001年第5期。

10、《我國工程計價體系與造價計算模型的探討》，發(fā)表于《建筑管理現(xiàn)代化》，1996年第4期。

11、《淺論項目全額承包中的成本管理》，發(fā)表于《西北建筑工程學院學報》，1995年第3期。

12、《住宅物業(yè)綜合費用探討》，發(fā)表于《住宅與房地產(chǎn)》，1997年第4期。

房地產(chǎn)經(jīng)濟理論論文范文第4篇

【關鍵詞】泡沫;房地產(chǎn)泡沫;評價體系

1.國內外關于泡沫研究現(xiàn)狀述評

“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》對“泡沫”所做的描述:“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產(chǎn)謀利的投機者，對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。

對房地產(chǎn)業(yè)泡沫狀況的評價，國外可供借鑒的理論主要是對房地產(chǎn)泡沫實證檢驗的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對美國的房地產(chǎn)市場泡沫進行的實證檢驗； Helbing和Terrones(2003)等學者對房地產(chǎn)泡沫的識別、房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的危害以及如何降低房地產(chǎn)泡沫的危害都進行了較深入的研究?？傮w來說，國內外土地制度、產(chǎn)權制度等有所不同，我們不能簡單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對于我們科學構建識別房地產(chǎn)泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國內經(jīng)濟學界還沒有就經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟的概念達成一致，多數(shù)學者都把經(jīng)濟泡沫(或者簡稱為泡沫)與泡沫經(jīng)濟的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認為巨額土地出讓金最終轉嫁到房價中,這構成了房產(chǎn)泡沫大廈的地基;銀行信貸擴張、過剩的流動性,參與了房地產(chǎn)建設、銷售的各個環(huán)節(jié),它們構成了房產(chǎn)泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認為，泡沫經(jīng)濟是指某一經(jīng)濟領域出現(xiàn)的交易價格過分異常,交易價格不斷上漲,嚴重偏離正常的合理定價,是社會資源嚴重畸形配置的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。不同的學者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經(jīng)濟的認識，然而，泡沫現(xiàn)象是一種復雜的經(jīng)濟現(xiàn)象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產(chǎn)生的，因此，僅僅用某一個理論來解釋并不能說明泡沫現(xiàn)象的整體。

2.關于房地產(chǎn)泡沫評價的研究

目前對如何衡量房地產(chǎn)泡沫尚無標準。由于房地產(chǎn)的獨特性，房產(chǎn)需求和供給及監(jiān)管環(huán)境的復雜性，以及缺少長期的高質量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時間序列，使得識別房產(chǎn)泡沫的難度加大，房價的波動性及各地價格的差異性，也使得標準的資產(chǎn)定價理論失去了解釋的基礎。

從學者們已作的研究看，測度房地產(chǎn)泡沫的檢測方法主要有統(tǒng)計檢驗法、指標法、收益還原法市場修正法等。

2.1統(tǒng)計檢驗法是利用計量統(tǒng)計學原理建立數(shù)學模型對房地產(chǎn)價格的變化進行統(tǒng)計分析，當房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律;而當經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。統(tǒng)計檢驗法的基本思路是把市場價格可以用未來預期收入的理性預期貼現(xiàn)值來解釋的情況作為零假設。這樣，一旦拒絕零假設，就認為可能存在泡沫。統(tǒng)計檢驗法可以分為四種:方差檢驗法，單位根與協(xié)整檢驗法，投機度檢驗法，設定性檢驗法。

張朝洋（2011）將房地產(chǎn)基礎價值看作一種狀態(tài)變量,借助于協(xié)整理論,建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進行參數(shù)估計,對中國1995～2007年間的全國性房地產(chǎn)進行了基礎價值測度,闡明了全國性房地產(chǎn)泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對近17年來中國商品房平均價格和房地產(chǎn)投資進行了協(xié)整分析, 實證結果是: 各種因素如投機以及地方政府的逐利行為導致了市場需求的虛增, 從而抵消了房地產(chǎn)投資對于房價的影響。吳地寶（2007）從房地產(chǎn)泡沫的內涵、特征和運行機理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標法和間接檢驗法進行實證檢驗。

2.2指標法是根據(jù)某個指標的值來判斷房地產(chǎn)試產(chǎn)是否存在泡沫。對于指示指標的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標。尤明（2011）通過選取不同的指數(shù)對北京市2003～2009年的房地產(chǎn)泡沫進行了分析。認為不同的指數(shù)由于性質各異,所以可能導致分析所得結論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數(shù)的評價效率。周方明(2006)按照各個指標在顯示房地產(chǎn)泡沫中的方式的不同，把所有的指標歸為五類:預示指標、指示指標、滯后指標、信貸指標和伴生指標。選取指標主要包括三步:(1)選取指標;(2)各項指標的評價標準;(3)泡沫系數(shù)的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎上，對這些指標進行了調整，同樣也使用了三類指標構造了一個新的指標體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評價指標體系和消費者信心指數(shù)，構建了二維的房地產(chǎn)泡沫測評體系，利用1996-2004年杭州統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，測算了杭州市1996-2003年的房地產(chǎn)指標數(shù)據(jù)，認為杭州市房地產(chǎn)的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評估收益性房地產(chǎn)價格的基本方法。要度量其大小，一般認可的是用預期未來的房地產(chǎn)收益的現(xiàn)值與房地產(chǎn)現(xiàn)實價格相比較來進行。收益還原法的基本原理是:房地產(chǎn)的價格等于房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和。其基本評估程序是確定一個折現(xiàn)率，把未來各期的純收益換算為現(xiàn)值，而這個折現(xiàn)值就代表了房地產(chǎn)正常合理的理論價格?，F(xiàn)實價格高于理論價格的部分就代表了房地產(chǎn)泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計算房地產(chǎn)的基礎價值，將實際價格同基礎價值比較，若實際價格超過基礎價值即認為存在正泡沫，反之則認為存在負泡沫。

2.4市場修正法，洪開榮(2001)提出了計量經(jīng)濟泡沫的“空置率修正法”，以反映市場供求差異的物業(yè)空置率為計量基礎，然后考慮宏觀經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場交易狀況進行修正，從而估計出房地產(chǎn)泡沫的數(shù)值，采用的計算公式是:

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)×交易狀況修正系數(shù)

在這里，經(jīng)濟增長修正系數(shù)等于上期的(1+GDP增長率)除以本期的(l+GDP增長率)。產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)等于上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)除以本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)。交易狀況修正系數(shù)等于上期的(1+個人購房比例)除以本期的(1+個人購房比例)。因此房地產(chǎn)泡沫的度量系數(shù)為:

年度泡沫系數(shù)=總空置率×{上年度(1+GDP增長率)/本年度(l+GDP增長率)} ×{上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長率）/本年度(l+房地產(chǎn)業(yè)增長率)} ×{上年度(l+個人購房比例) /本年度(l+個人購房比例)}

2.5評論：

上述檢驗方法從不同角度對我國的房地產(chǎn)市場進行了泡沫存在性檢驗，在一定程度上反映了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。由于對房地產(chǎn)泡沫的理解角度不同，而產(chǎn)生了諸多的檢驗方法，導致檢驗結果各異，甚至有些結果大相徑庭。但是在一定程度上對我國房地產(chǎn)市場也起到了警示的作用，特別是對房地產(chǎn)市場實證分析這一研究領域具有一定的借鑒意義。

3.總結

國內外經(jīng)濟學家對泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當多的成果。然而，房地產(chǎn)泡沫存在性檢驗是一項復雜的工作，并且理論基礎不同檢測的方法和結論也有所不同，本論文要在對錯誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內外有用研究成果的基礎上對我國房地產(chǎn)泡沫評價進行科學的研究。　[科]

【參考文獻】

［1］楊寬欣，李明.論泡沫經(jīng)濟的內涵、形成、影響、防范對策[J].經(jīng)濟理論研究,2010，（9）．

［2］載伊特韋爾.新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典中譯本[M].經(jīng)濟科學出版社，1999：306．

［3］尤明.基于指數(shù)合成法的北京市房地產(chǎn)泡沫實證研究[J].特區(qū)經(jīng)濟，2011，05．

［4］崔華偉，趙莉.淺析近年我國房地產(chǎn)泡沫及其成因[J].改革與開放，2011，08．

［5］張朝洋.基于SSpace模型的中國房地產(chǎn)泡沫研究[J].金融教學與研，2010，02．

［6］吳地寶,余小勇.房地產(chǎn)泡沫問題及實證分析[J].經(jīng)濟研究導，2007,(02)．

房地產(chǎn)經(jīng)濟理論論文范文第5篇

關鍵詞：商品住宅；價格走勢；預測；寧鄉(xiāng)縣

1基于回歸模型的寧鄉(xiāng)縣商品住宅價格預測

2寧鄉(xiāng)縣商品住宅價格走勢灰色預測

2.1灰色預測模型簡介

灰色預測法是一種對含有不確定因素的系統(tǒng)進行預測的方法[14]，適合小樣本數(shù)據(jù)模型，一般以5-8個樣本數(shù)據(jù)為宜，灰色理論建立的是一種生成數(shù)據(jù)模型，而不是原始數(shù)據(jù)模型，所以灰色預測的數(shù)據(jù)是一種通過生成數(shù)據(jù)的GM（1，1）模型所得到的預測值逆處理的結果。生成數(shù)據(jù)方式主要有累加生成、累減生成、映射生成。

2.2基于灰色模型的寧鄉(xiāng)縣商品住宅價格走勢預測

3預測結果分析

綜上所訴，將兩種方法所得結果平均得到2013、2014、2015年寧鄉(xiāng)縣商品住宅年平均價格分別為4122、4482、4814元/平方米。這一預測結果是在忽視政府政策的前提下得出來的，考慮到政府提出的相關調控政策，包括全面推行保障性住房分配、激活二手房市場、提高購買多套房的稅收標準等降價政策，都會促使住宅市場需求的減少。再者，寧鄉(xiāng)縣隸屬長沙市，其住宅價格增長水平不應高于長沙市，而長沙市現(xiàn)有住宅價格增長水平為7.7%，根據(jù)以上原因，可見2013年預測結果比較合理，但2014、2015年增長幅度過大，所以將把寧鄉(xiāng)縣2014、2015年的住宅價格增長水平分別定為7%、6%，得到2013、2014、2015年寧鄉(xiāng)縣商品住宅年平均價格分別為4122、4410、4675元/平方米。

結果表明2013年商品住宅價格雖較2012年有所下降，但下降幅度并不大，而且2014、2015年仍是上漲，在供過于求的市場環(huán)境下，商品住宅價格持續(xù)上漲，比并不利于房地產(chǎn)住宅市場的持續(xù)健康發(fā)展，政府和開發(fā)商運用政府宏觀調控調節(jié)價格及運用市場規(guī)律調節(jié)供需是有必要的。

4寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)住宅市場持續(xù)健康發(fā)展的問題及對策

4.1寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)住宅市場存在的問題

（1）住宅市場呈現(xiàn)飽和，供過于求

2003-2012年寧鄉(xiāng)縣商品住宅竣工總面積要大于住宅銷售總面積，而且近年來住宅竣工面積大于住宅銷售面積的年份也居多。2011年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)住宅市場開始出現(xiàn)供過于求的情況，特別是2012年供需比相當大，差不多達到1.6，可見住宅市場已達到飽和，供給已大于需求了。

（2）居民可支配收入增長速度不及住宅價格增長速度

2003-2012年寧鄉(xiāng)縣城市居民可支配收入十年的平均增幅為14.27%，而商品住宅的平均價格的年均同比增長幅度18.91%，而且居民可支配收入的增長幅度比較平緩，而住宅價格的增長幅度變化比較大，可見居民可支配收入的增長速度比不上住宅價格的增長速度，也比不上其價格的變換速度。

（3）住宅價格上漲過快，住宅投資過剩

2003-2012年寧鄉(xiāng)縣商品住宅價格與住宅投資額在整體上都是上漲的，年均同比增幅分別達到18.91%、34.87%。住宅竣工面積在整體上也是上漲的，年均上漲幅度達到95.27%，而住宅銷售面積的年均同比增幅只有22.95%。其銷售的面積比竣工面積少，空置的面積增多，可見其投資過剩。

4.2房地產(chǎn)住宅市場健康發(fā)展的對策

（1）運用貨幣及稅收政策推動住宅市場，擴大住宅需求

2011年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)住宅市場開始出現(xiàn)供過于求的情況，特別是2012年供需比相當大，而2013-2015年住宅價格仍將持續(xù)上漲，擴大需求控制供給已是迫不及待了，政府可以運用貨幣政策、稅收政策等方面進行宏觀調控，貨幣政策方面可以通過降低銀行利率以及增加購房的信貸資金等方法來擴大需求，而在稅收政策方面可以增加賣方的稅收、減少買方的稅收，以此來擴大需求減少供給。

（2）完善住房保障制度，提高居民購房能力

由2003-2012年寧鄉(xiāng)縣人均可支配收入來看，寧鄉(xiāng)縣大部分居民并不屬于高收入人群，部分居民的可支配收入無法支付起購買住房的資金，為了滿足寧鄉(xiāng)縣中低收入者住房需求，應當建立完善的住房保障制度。另一方面可以通過改善住房公積金制度，向家庭購房困難的提供住房公積金來提高居民的購房能力。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)應保持平常心，謹慎投資

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，上漲的房地產(chǎn)價格會增加其對市場的信心，而2003-2012年寧鄉(xiāng)縣商品住宅價格與住宅投資額在整體上都是上漲的，而漲價營銷是房地產(chǎn)開發(fā)商常用的銷售手段，但消費者的需求會受到價格的影響，過高的房價會減少消費者的需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)應從消費者的真正需求出發(fā)，合理安排住宅價格，謹慎投資。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)需尊重購買者需求，合理規(guī)劃住宅項目

2003-2012年寧鄉(xiāng)縣商品住宅竣工總面積要大于住宅銷售總面積，而且住宅竣工面積大于住宅銷售面積的年份也居多，因此，要改善這一情況，可以在住宅項目開始時，合理規(guī)劃住宅項目，選擇良好的區(qū)位條件等方面來提高住宅條件水平以吸引消費者來購房，各房地產(chǎn)企業(yè)還可通過良性的競爭來促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

（5）消費者應理性購房

消費者在面對當前寧鄉(xiāng)縣商品住宅價格高于自己的期望，在未來三年將會持續(xù)上漲的情況下，也不要產(chǎn)生恐慌心理，足夠多的去了解房地產(chǎn)住宅市場信息，以理性的態(tài)度去看待房價的上漲，不要壓抑自己的需求，但也不應該產(chǎn)生投機心里，把住宅買進賣出，造成虛的住宅購買需求，甚至造成價格的繼續(xù)上漲。

結論

本論文通過對未來三年的寧鄉(xiāng)縣住宅價格進行預測，得出了以下結論：

需求因素中可支配收入對寧鄉(xiāng)縣商品住宅價格的影響最大，其次為城市人口數(shù)，而住宅銷售面積、銀行利率對價格的變化不明顯。供給因素中由GDP、住宅投資額、住宅竣工面積以及物價消費指數(shù)共同影響價格，其影響程度由大到小。通過預測得出2013、2014、2015年寧鄉(xiāng)縣商品住宅年平均價格分別為4122、4410、4675元/平方米，這一預測結果是由多元回歸預測與灰色預測綜合得出的結果，兩個方法預測的結果都經(jīng)過了檢驗，預測結果較科學。

最后，針對寧鄉(xiāng)縣住宅市場存在的一些問題，從政府，房地產(chǎn)企業(yè)、消費者三方面提出相應的解決對策，以促進寧鄉(xiāng)縣住宅市場的持續(xù)、健康、穩(wěn)定、有序的發(fā)展，為居民購房提供一定的參考價值。

參考文獻

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