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房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：國有房企，商業(yè)地產(chǎn)，盈利模式

中圖分類號：C35文獻標(biāo)識碼： A

1引言

當(dāng)住宅市場在房地產(chǎn)政策的不斷打壓下，商業(yè)地產(chǎn)作為城市和居民的生活配套工程，越來越被各大房地產(chǎn)企業(yè)所重視。就連一向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)多有回避的萬科，也表示會像重視住宅一樣重視商業(yè)開發(fā)。其實商業(yè)地產(chǎn)得以迅速發(fā)展，一方面是由于居民的消費結(jié)構(gòu)在發(fā)生質(zhì)的變化，另一方面很大程度上是由政府推動造成的，這點從土地的招拍掛市場就能看出端倪，現(xiàn)如今幾乎每個地塊的出讓條件里都規(guī)劃了一定體量的商業(yè)配套，開發(fā)企業(yè)的拿地能力與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力緊密聯(lián)系在了一起。

2國有房企的優(yōu)劣勢分析

2.1國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)優(yōu)勢

擁有優(yōu)良的資質(zhì)和信譽，各方合作單位均喜歡找國有背景的企業(yè)進行合作，就拿建筑單位來說，它們甚至可以先行墊資也要和國有房企合作，因為國有房企為了維護自己的社會形象和承擔(dān)一定的社會責(zé)任，特別是努力杜絕社會性的惡劣影響，堅決不會拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國有房企，股值穩(wěn)定，現(xiàn)金流有保證，銀行信用等級高，貸款獲批較民營房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運作方面占據(jù)了很大的優(yōu)勢。甚至連國外投資機構(gòu)都比較看好國有房企，特別是首次進入中國發(fā)展的外企，注重的是資金的安全性，而國有房企的企業(yè)“穩(wěn)定、安全“的發(fā)展理念正符合雙方的訴求。

與地方政府能夠更好建立緊密的關(guān)系，往往國有房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上的踴躍，其背后是地方政府的推動。更有甚者還能得到政府發(fā)放的巨額“財政紅包”，在眾多獲得地方政府補貼的國有企業(yè)中，華僑城2013年獲得的政府補助金額最高，達(dá)3.66億元。據(jù)媒體報道，國有房企獲取政府補助的形式多樣，除了常規(guī)的地價償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業(yè)率、支持綠色生態(tài)、綠色建設(shè)等名目。

2.2國有房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)劣勢

決策流程復(fù)雜，時間長。雖然自改革開放以來，國有企業(yè)業(yè)已實現(xiàn)政企分開，但與民營房地產(chǎn)企業(yè)相比，國有房企在市場化、發(fā)展機制方面仍出現(xiàn)了明顯地滯后。例如某國有房企，原本一個非常平常的決策，需要分公司按照內(nèi)部流程上報總部，相關(guān)的業(yè)務(wù)部門進行審批，然后再由分管領(lǐng)導(dǎo)進行批示，最后才能送達(dá)公司總經(jīng)理，如果事情更為緊要的，還需要召開總經(jīng)理辦公會審議，甚至是董事會，中間的過程還包括各種部門研討會和專家評審會。和民營企業(yè)的“一人說了算”不同，國有房企更注重的是風(fēng)險控制、流程嚴(yán)格化，所以通常一個問題得到解決平均需要用時一個月。企業(yè)間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因為涉及到國有資產(chǎn)等敏感問題，還需要國資委審批通過才可以操作，例如某國有房企和某民營企業(yè)商討赴港上市，從方案立項到審批，過程中花費了近一年的時間，方案最終也沒有得到落地，最后該民營企業(yè)實在是等不及國有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國有房企也并沒有對方案持否定態(tài)度，只是因為方案的實施牽涉到商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的剝離、規(guī)避國有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實可行的辦法，該事件就能看出民營企業(yè)“扁平化”管理的優(yōu)勢。

和決策程序同樣有問題的是國有房企的用人機制和考核激勵機制。國有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業(yè)員工存在著“少做少錯，不做不錯”的無為之道，導(dǎo)致公司結(jié)構(gòu)越來越臃腫，但是工作效率卻越來越低，長期以來干部能上不能下，職工能進不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現(xiàn)象。例如某國有房企，新成立了商業(yè)地產(chǎn)部門，部門人員過多，商業(yè)地產(chǎn)方面的專業(yè)技術(shù)人員卻沒有幾個，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展起來困難重重，也試著對外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機制，無法和其它房企相競爭，最后只能寄希望于公司內(nèi)部培養(yǎng)。

3現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

按照國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式大致可分為發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。發(fā)展物業(yè)模式又稱持有物業(yè)，是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有開發(fā)物業(yè)，進行整體經(jīng)營，獲取租金收入和增值收益。投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將項目建成出售，取得銷售利潤。投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)混合模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)與投資物業(yè)并舉，一方面開發(fā)出售高回報、高價值的商業(yè)項目，獲得盈利率高增長，另一方面持有稀缺的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)收入，提升凈資產(chǎn)價值。

從開發(fā)周期、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、業(yè)績可控性、投資回報率等指標(biāo)來對比分析三種盈利模式，得到結(jié)論如下表所示，“投資開發(fā)模式”的平均開發(fā)周期最短，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高，短期投資回報率最高，運營成本最低；“持有發(fā)展模式”的運營成本最高，平均開發(fā)周期最長，長期投資回報率最高；“投資開發(fā)+持有發(fā)展模式”的大部分指標(biāo)都處于中位，但收益來源最多，業(yè)績可控性最強。

三種盈利模式各種指標(biāo)對比分析

考察指標(biāo) 三種盈利模式

投資開發(fā)模式 持有發(fā)展模式 投資開發(fā)+持有發(fā)展

平均開發(fā)周期 最短 最長 中位

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 最高 最低 中位

業(yè)績可控性 最低 中位 最高

投資回報率 （短期） 最高 最低 中位

投資回報率（長期） 最低 最高 中位

收益來源種類 最少 中位 最多

運營成本 最低 最高 中位

經(jīng)營能力依賴度 最低 最高 中位

資料來源：東海證券研究所

4國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式建議

與成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司不同的是，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更偏偏重于“以住宅為主，商業(yè)為輔”的發(fā)展模式，“快進快出，現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略思想。國有房企既然沒有辦法避開商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不如主動迎頭而上，在塑造和提升企業(yè)核心競爭力的過程中，結(jié)合自身的企業(yè)實力，揚長避短，確定合理的目標(biāo)，制定行之有效的措施。在初期，國有房企通過對可售物業(yè)的銷售實現(xiàn)階段性利潤及現(xiàn)金流入，并對持有型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營進行初步探索。在中期，可通過對銷售物業(yè)的銷售回款、開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款力爭實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流基本平衡，以形成項目的滾動開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)。在后期，通過境外上市或其它房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道，擴大資金規(guī)模和開發(fā)規(guī)模，最終實現(xiàn)銷售和持有型物業(yè)并舉的經(jīng)營機制。

4.1追求現(xiàn)金流的同時，逐步增加持有商業(yè)物業(yè)

雖然業(yè)界一直強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該持有經(jīng)營，以長期的租金收益為主要利潤，但現(xiàn)實情況是國有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的是資產(chǎn)的保值和增值，追求的是合理利潤和企業(yè)的穩(wěn)定成長，上市公司還要實現(xiàn)股東利益最大化，還有任職期間的個人職務(wù)前途。特別是在住宅市場起伏波動的當(dāng)下，不關(guān)注現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)是相當(dāng)危險的。所以要用務(wù)實的眼光來看待商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合企業(yè)和市場情況，對商業(yè)項目進行整合分類，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項目的商業(yè)銷售和持有比例。對商業(yè)各產(chǎn)品類型進行深入研究，搞清哪部分是實現(xiàn)現(xiàn)金流的，哪部分是實現(xiàn)物業(yè)增值的。對于臨街商鋪來說，全部銷售比較容易實現(xiàn)，可是對于一個綜合體項目來說，全部銷售或者全部持有對于國有房企來說都是不可取的，第一，全部銷售很難實現(xiàn)，即便實現(xiàn)了，后期也會引來麻煩不斷，因為全部銷售的物業(yè)后期經(jīng)營將得不到保障，容易導(dǎo)致社會發(fā)生，直接影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象。第二，全部自持只是個理想狀態(tài)，對開發(fā)企業(yè)的資金要求太高，投入太大，回收周期過長，即便是像萬達(dá)集團這樣的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在發(fā)展的初期也是將產(chǎn)權(quán)商鋪全部進行銷售，在保證了現(xiàn)金流之后逐步將產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營權(quán)回收。根據(jù)現(xiàn)有的成功案例，建議國有房企可從被動持有開始，逐步增加商業(yè)物業(yè)的持有量，尋求城市綜合體開發(fā)機會，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，完善整個商業(yè)地產(chǎn)運營管理體系建設(shè)。在開發(fā)運營的過程中積累商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，并為將來的跨區(qū)域復(fù)制、跨產(chǎn)業(yè)經(jīng)營打下堅實基礎(chǔ)。

4.2整合多元產(chǎn)品線，挖掘細(xì)分市場

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場需求的日益細(xì)分，領(lǐng)先企業(yè)更加注重打造不同定位的產(chǎn)品線，推出特色鮮明的項目品牌，并通過品牌復(fù)制戰(zhàn)略，快速實現(xiàn)跨區(qū)域拓展，占據(jù)主流商業(yè)地產(chǎn)市場。目前大多數(shù)企業(yè)基本圍繞城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、鄰里商業(yè)三個層級劃分產(chǎn)品系列，諸如華潤置地的“萬象城”、“五彩城”、“歡樂頌”系列產(chǎn)品。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下，擁有系統(tǒng)化、專業(yè)化的產(chǎn)品線，更能精準(zhǔn)鎖定不同層次的目標(biāo)群體，并通過規(guī)模效應(yīng)獲得更大收益。

4.3創(chuàng)新經(jīng)營、拓寬融資渠道

隨著萬科、金地、招商、中糧相繼在香港購買上市公司，相比于目前國內(nèi)嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于在港上市。國有房企如能實現(xiàn)在港上市，將實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展：滿足國有房企的業(yè)務(wù)發(fā)展需要，提升房企在行業(yè)的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財務(wù)上由減值計提轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋狄鐑r，實現(xiàn)國際化管理，適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求。

5結(jié)論

國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加快城市建設(shè)步伐、改善居民居住環(huán)境方面起著重要的推動作用，但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)板塊卻屬于落后者。本文是基于對國有房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)的體制對比，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特點，探討國有房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)時，應(yīng)摒棄住宅開發(fā)的套路，謹(jǐn)慎看待商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是朝夕就能完成和快速周轉(zhuǎn)的。只有降低預(yù)期和利潤指標(biāo)，全面平衡項目的資金成本，在務(wù)實的指導(dǎo)思想下，給予一定的耐心和信念，找準(zhǔn)商業(yè)項目的定位。

參考文獻：

1.大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司.商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè).清華大學(xué)出版社，2013

房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第2篇

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的稅款。土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物并取得收入的單位和個人，包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

2006年，國家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），2009年國家稅務(wù)總局又制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來“清算”時代，以清算方式征收土地增值稅的可操作性也隨之加強。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的清算條件如下：

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、土地增值稅清算模式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要利潤指標(biāo)的上限測算

（一）主要利潤指標(biāo)測算的前提條件

土地增值稅納稅義務(wù)人為從事房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，而且納稅人建造的項目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并進行出售，并未進行出租或者贈予等；

1.假設(shè)該房地產(chǎn)項目已完成土地增值稅的清算，不考慮土地增值稅的預(yù)征，同時假設(shè)該房地產(chǎn)項目的土地成本、開發(fā)成本及開發(fā)費用等均有合理的發(fā)票等憑證，財務(wù)核算規(guī)范；

2.為方便測算及說明，將取得房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合并統(tǒng)稱為開發(fā)成本，即該房地產(chǎn)項目成本費用包括兩部分：開發(fā)成本和開發(fā)費用；

3.在確定土地增值稅的扣除項目金額時，允許單獨扣除的稅費包括“三稅兩費”（即：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、印花稅、教育費附加、防洪費）。其中營業(yè)稅為房地產(chǎn)項目銷售收入的5%，城市建設(shè)稅為應(yīng)納營業(yè)稅的7%，教育費附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%，印花稅假設(shè)為銷售收入的0.05%，防洪費為銷售收入的0.2%（防洪費具體以各地規(guī)定為準(zhǔn)），以上稅費合計為銷售收入的5.75%。

（二）土地增值稅清算模式下，主要利潤指標(biāo)上限的測算

假設(shè)房地產(chǎn)項目的銷售收入為S，開發(fā)成本為C（此處的開發(fā)成本含：取得該房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)支付的金額），開發(fā)費用為F（包括：銷售費用、財務(wù)費用、管理費用等，不含營業(yè)稅及附加及印花稅等稅費）

增值額=S-C-F-C×0.2-S×5.75%

其中：C×0.2為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許進行加計扣除的部分。根據(jù)稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除，加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

土地增值稅扣除項目金額=C+F+C×0.2+S×5.75%

根據(jù)土地增值稅的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)項目分以下兩種情況進行測算及分析：（1）當(dāng)增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關(guān)稅率及速算扣除系數(shù)計征土地增值稅；（2）當(dāng)增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。

1.當(dāng)增值額超過扣除項目金額的20%時

當(dāng)增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關(guān)稅率及速算扣除系數(shù)計征土地增值稅。此時有：

S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%

即：0.931S>1.44C+1.2F

整理可得：S>1.5467C+1.2889F

而當(dāng)增值額占扣除項目金額比例在50%以下（含50%）時，稅率為30%最低，也就是說，在稅率為30%時，需要繳納的土地增值稅最低。因此，土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。

（1）項目銷售利潤率=項目利潤總額/銷售收入=（銷售收入-開發(fā)成本-開發(fā)費用營業(yè)稅金及附加）/銷售收入=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S。

其中，銷售稅金及附加包括：土地增值稅、營業(yè)稅金及附加（S×5.7%）、印花稅（S×0.05%）等。

由于土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：項目銷售利潤率=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。

由于前述計算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S無上限，因此項目銷售利潤率>65.98%。

房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第3篇

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+” 房地產(chǎn)金融 價值與風(fēng)險 應(yīng)對措施

中圖分類號：F29923；F7246 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-5349（2017）08-0063-02

金融是近年來的熱門話題，其背后存在著的巨大的利益和發(fā)展?jié)撃?，使得越來越多的大學(xué)生傾向于選擇金融作為自己的專業(yè)，跨專業(yè)讀研的現(xiàn)象也日益增多。房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)，依賴著金融，迅速崛起，且仍然具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，無疑是市場上的一塊大蛋糕。隨著互聯(lián)網(wǎng)大會上“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的提出，包括健康、安全等領(lǐng)域已經(jīng)開始了兩者的合作，而房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合還不是很全面，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)尚未深入運用到其中的各個環(huán)節(jié)。兩者結(jié)合有何優(yōu)勢？有何風(fēng)險？如何結(jié)合？倘若能解決這些問題，密切合作，那么新型的房地產(chǎn)金融將更加具有優(yōu)越性。

一、世界互聯(lián)網(wǎng)大會與“互聯(lián)網(wǎng)+”

互聯(lián)網(wǎng)大會是國際間互聯(lián)網(wǎng)界人士的交流的渠道，對促進互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展有極大的作用。2014年，第一屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會在浙江省嘉興市桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)召開。此后，總理認(rèn)識到了移動互聯(lián)網(wǎng)的價值，賦予了其全新的理解，在2015年初提出“互聯(lián)網(wǎng)+”概念。

“互聯(lián)網(wǎng)+”是信息時代的一種形態(tài)，是隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)重要性的不斷提高而提出的較新的概念，其中的“+”是傳統(tǒng)行業(yè)的各行各業(yè)，包括第一、二、三產(chǎn)業(yè)。同時，“互聯(lián)網(wǎng)+”計劃是推動媒體進行新一輪轉(zhuǎn)型的外在動力和必要途徑。

2016年，互聯(lián)網(wǎng)大會已經(jīng)第三次在烏鎮(zhèn)召開，“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念也逐漸被各個年齡層次的人所接受，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為人們生活中必不可少的一部分。“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃，不僅能夠在經(jīng)濟方面取得卓越的成效，例如：培育新的經(jīng)濟增長點，推進商業(yè)模式的革新，還可以帶動個人思維模式變革與社會變革，這種思維變革帶來的效應(yīng)，將在國際、企業(yè)、社會組織和個人的日常生活延伸開來。

二、房地產(chǎn)金融與“互聯(lián)網(wǎng)+”

房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)作為當(dāng)前社會的熱點話題，兩者結(jié)合會使得雙方的優(yōu)勢更加突出，貿(mào)易也能更上一層樓。目前房地產(chǎn)的市場前景廣闊，發(fā)展空間較大，但是一味單一地重復(fù)建樓售樓模式不可能長久。目前，部分城市已然出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，不少房地產(chǎn)商投入了大量人力物力后發(fā)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)沒有達(dá)成，更多的是無人問津的冷清場面。在近日舉辦的地產(chǎn)財富會上，與會的地產(chǎn)大佬和金融大佬們也都普遍認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)，只有與金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)抱團搭伙，才能安然度過庫存大戰(zhàn)所帶來的危機?！蹦敲矗康禺a(chǎn)金融與“互聯(lián)網(wǎng)+”結(jié)合的優(yōu)勢、風(fēng)險以及模式又是什么呢？

1.價值及優(yōu)勢

房地產(chǎn)的發(fā)展、利潤的獲得，不僅需要房地產(chǎn)商的敏銳的商業(yè)頭腦，良好的形象，感知并抓住機遇的能力，還需要一個銷售的渠道和廣闊的市場，如何在當(dāng)前市場上擴大自己所占的份額是每個房地產(chǎn)商所需要考慮的問題。而通過“互聯(lián)網(wǎng)+”，兩者無疑可以相得益彰。首先，互聯(lián)網(wǎng)的顧客數(shù)量龐大。沒有人可以否認(rèn)互聯(lián)網(wǎng)提供的是世界的平臺，也可以說，是目前為止最大的平臺，房地產(chǎn)金融可以憑借互聯(lián)網(wǎng)這一窗口，讓自己的產(chǎn)業(yè)被更多的人知道，從而擁有更大的市場份額，房地產(chǎn)金融的資訊也能及時地在互聯(lián)網(wǎng)上，以供更多的人了解，使得雙方的機會都增大。其次，互聯(lián)網(wǎng)交易成本低，且更具有安全性。房地產(chǎn)商在應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)這個大平臺時，不僅擴大了自己的房產(chǎn)的受眾，也無需運用較多的人力，省去了大量的人力成本以及可能存在的房屋成本等，使得融資更加便捷和容易。并且，如果房地產(chǎn)金融能和互聯(lián)網(wǎng)保持密切合作，通過對房地產(chǎn)金融的促進，使消費者或者說投資者感受到智能升級、運營升級和服務(wù)升級，才能吸引更多的投資，最終推動社會經(jīng)濟蓬勃發(fā)展。

2.風(fēng)險

“互聯(lián)網(wǎng)+”并非單純地將互聯(lián)網(wǎng)視為企業(yè)信息系統(tǒng)的擴展，其實質(zhì)是“跨界經(jīng)營”，將實體經(jīng)濟與互聯(lián)網(wǎng)的虛擬經(jīng)濟相融合，在這個過程中，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和市場基礎(chǔ)造成“創(chuàng)造性破壞”。同時，互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展和全球化深入，其所具有的隱蔽性和隔離機制也使得交易的風(fēng)險不斷擴大。你不知道對方是誰，對方也不清楚你是誰，但我們?nèi)耘f可以在相隔幾千里的兩地完成交易。這種模式下，風(fēng)險成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，市場上的競爭也會更加激烈，如果部分房地產(chǎn)商無法在合適的時間內(nèi)進行相應(yīng)的調(diào)整，被市場淘汰的幾率將會增加甚至翻倍。同時，互聯(lián)網(wǎng)的影響力甚大，出現(xiàn)蝴蝶效應(yīng)也未可知，不僅會對房地產(chǎn)本身產(chǎn)生影響，也會對國內(nèi)外金融市場產(chǎn)生不可估量的后果。

3.應(yīng)對措施

房地產(chǎn)金融在合作發(fā)展的過程中要注重自己內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)營模式改變，在利用互聯(lián)網(wǎng)進行宣傳的時候要明白其中所帶來的風(fēng)險。明白自己所處的社會背景，在利潤上升時保持冷靜與理性，不要盲目跟風(fēng)，避免產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟，以免導(dǎo)致更大、更深層次的經(jīng)濟蕭條。

房地產(chǎn)經(jīng)濟應(yīng)該保持平穩(wěn)的增長速度，過高或過低，都難免會影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟的合理增長是保障國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定增長的必要條件。因此，在深入雙方合作的同時，政府應(yīng)起到宏觀調(diào)控的作用，抑制因“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展使得房地產(chǎn)金融超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，影響到百姓的正常生活狀況，保證全民得益，而非部分得益。

同時，投資者應(yīng)當(dāng)認(rèn)清現(xiàn)實的狀況，在積極利用互聯(lián)網(wǎng)尋求廣闊投資渠道的同時，擦亮雙眼，避免因為房地產(chǎn)商過度美化的宣傳而盲目跟風(fēng)。

三、結(jié)語

“互聯(lián)網(wǎng)+”是當(dāng)前社會發(fā)展的必然趨勢，其影響力巨大，帶來的優(yōu)勢也能夠讓所有人都為之振奮。目前，“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)與多個項目掛鉤，包括健康、教育等熱門話題。不難預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式將會出現(xiàn)并對傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營模式產(chǎn)生顛覆性影響。與此同時，高利潤必然存在高風(fēng)險，所有的房地產(chǎn)商在享受其帶來便捷和利益的同時，應(yīng)當(dāng)保持理性分析的能力，避免陷入困境?？偠灾?，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代背景下，我們應(yīng)該保持對房地產(chǎn)金融的樂觀，也不應(yīng)忘記風(fēng)險，審慎地看待，才能合理地發(fā)展。

⒖嘉南祝

[1]文青.互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)[J].中國房地產(chǎn)，2016（5）.

[2]蘇小九.當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的十大創(chuàng)新方向[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（Z2）.

[3]葉海濤.淺析房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品對開發(fā)商的價值及風(fēng)險[J].財會學(xué)習(xí)，2016（1）.

[4]趙振.“互聯(lián)網(wǎng)+”跨界經(jīng)營：創(chuàng)造性破壞視角[J].中國工業(yè)經(jīng)濟，2015（10）.

房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第4篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)信用 預(yù)收帳款 財務(wù)杠桿

順馳是一個幾年前才起步的民營房地產(chǎn)公司。當(dāng)順馳在2004年提出年銷售額100億元的目標(biāo)時候，引來的是業(yè)界的廣泛質(zhì)疑。而當(dāng)2004年底順馳盤點時交出95億元銷售額的“成績單”以后，人們終于相信了順馳高速成長的潛力。只是大家仍然疑慮，順馳是如何取得高速成長所需的巨額投資資金的。

本文通過對順馳在房地產(chǎn)經(jīng)營中運用商業(yè)信用進行融資的案例研究，論述商業(yè)信用在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要性。同時必須控制運用這種融資方式可能引起的財務(wù)風(fēng)險。

順馳的高速成長原因分析

據(jù)《新財富》雜志披露，順馳在2001年的房地產(chǎn)開發(fā)銷售額只有4億元，在當(dāng)時還只是一個小規(guī)模的開發(fā)商。2002年、2003年、2004年的銷售額則分別達(dá)到14億元、40億元、95億元，年增長率分別達(dá)到250%、185%和138%。連續(xù)三年的高速成長，使它迅速躋身于中國大型開發(fā)商的行列。如果保持這樣的速度，盡管年增長率是遞減的（這符合一般的規(guī)律，隨著規(guī)模擴大，成長率遞減），但3-5年內(nèi)達(dá)到管理層預(yù)定的1000億元銷售額目標(biāo)也并不是天方夜譚。

那么，順馳在典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中，又是如何解決資金問題的？這個問題的答案與商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用是密不可分的。

商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的運用

據(jù)順馳公司披露, 2004年順馳現(xiàn)金流的總量中，78%是銷售回款，10%是銀行貸款，12%是合作方、股東投的資金。這些都向我們展露了順馳駕馭百億銷售額的“秘訣”――充分運用商業(yè)信用融資的功能。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)信用來源

應(yīng)付土地出讓金 在房地產(chǎn)業(yè)的運作中，即使是通過“招拍掛”購買的土地，也有一個分期支付的條件。因此，在開發(fā)商取得一塊土地的控制權(quán)到交付全款會有一段時間。這等于讓開發(fā)商取得一段時間的商業(yè)信用融資。比如，順馳在拍賣會上取得北京領(lǐng)海項目，首期付30%，第二個30％是在一年后付的，其余的是在兩年內(nèi)付清。

應(yīng)付工程款 房地產(chǎn)商可以通過由施工單位墊資施工的辦法來獲得商業(yè)信用融資。一般預(yù)付一定比例的保證金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依據(jù)工期的進度分期支付。當(dāng)然，施工單位也通過賒賬等辦法向材料供應(yīng)商取得商業(yè)信用融資，甚至以欠薪等辦法解決資金周轉(zhuǎn)困難。這種模式形成了產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈，發(fā)展商是頂端的債務(wù)人，一旦支付發(fā)生問題，就影響整個產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈的清償。

據(jù)研究順馳的專家披露，順馳在取得以上兩種商業(yè)信用融資方面是不遺余力。首先，積極通過各種方法，獲得政府同意，緩交地價款，即所謂“推遲首付款時間并合理拉長后續(xù)付款”。其次，大量使用施工單位的墊付資金。順馳一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工單位取得的工程款還不到工程預(yù)算的50%，有的單位甚至做下一個工程時才能拿到上一個工程的部分款項。

預(yù)收帳款 地產(chǎn)商取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、銷售許可證（即五證）就可以預(yù)售房屋。如果市場條件好、項目銷售策劃成功，地產(chǎn)商通過預(yù)售就可在正式交房以前預(yù)先收到房款。而為了推動預(yù)售，地產(chǎn)商往往給予一定的打折優(yōu)惠。我們可以把這種折扣優(yōu)惠理解為商業(yè)信用融資的成本。其實，房地產(chǎn)商在做這種預(yù)售的時候，有時候的“代價”可能是很大的。上海的物業(yè)價格過去幾年漲幅驚人，可是有些房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤卻并不見得很豐厚，原因就是“預(yù)售”。由于物業(yè)價格在短期內(nèi)急劇上升，開發(fā)商往往在交樓的時候發(fā)現(xiàn)，業(yè)主買樓的利潤率比自己開發(fā)商的利潤率高得多。

充分挖掘商業(yè)信用的潛力，繃緊資金鏈

為了盡可能縮短取得“五證”的時間，盡快進入銷售階段，順馳采取了一系列的辦法。

一般發(fā)展商在成功拍得一塊地之后才會花成本去做規(guī)劃設(shè)計等等的工作，否則“舉牌”失敗時損失太大。不過，順馳為節(jié)省拿地以后的策劃工作，不惜在拍賣會以前就提早做包括市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計等工作。由于事先做好了工夫，對土地的價值有更實在的判斷，而且可以縮短從拿地到報送方案的時間。對于順馳這個重視現(xiàn)金流管理的房地產(chǎn)商來說，時間就是生命，就是效益。據(jù)稱，在蘇州“湖畔天城”項目中，“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發(fā)方案匯報了上去。

“順馳”的另一個加快進度、縮短周期的辦法，就是“并聯(lián)作業(yè)”，即在保證工程時間的前提下，盡可能地將各項作業(yè)交叉進行。一般的開發(fā)商是串聯(lián)的，先拿地、規(guī)劃、設(shè)計、拿手續(xù)、開工、銷售等，而順馳則是拿到一塊地之后，所有的部門全都動起來，甚至包括銷售和物業(yè)部門。當(dāng)然這樣的所謂“并聯(lián)作業(yè)”將引致較高的成本，但這樣做會比常規(guī)的開發(fā)程序快三個月到半年。

房地產(chǎn)項目最需要資金的時期是拿地以后到辦理完“四證”（土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）以前，一旦走過這個階段，就有現(xiàn)金流入的可能性。這時可以向銀行申請流動資金貸款，還可以運用應(yīng)付帳款和預(yù)收帳款的商業(yè)信用融資。

順馳的北京領(lǐng)海項目總投資是20億，在開盤之前，須支付2.7億的土地款，加上設(shè)計等費用需要幾千萬元，一共3個億的投資。開盤之后，項目就有正數(shù)的現(xiàn)金流入，就不必投入更多的資金。順馳拿地以后都全力爭取在半年內(nèi)開盤銷售，這樣使投入的自有資金最小。如果是一年時間才能開盤的話，需要投入的就不是3個億，而是6個億。

當(dāng)一個房地產(chǎn)商手頭的項目多達(dá)幾十個的時候，其賬戶上就可能沉淀大量現(xiàn)金，這樣便可以開發(fā)-預(yù)售-拿地-開發(fā)依此這般達(dá)到滾雪球式的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的高收益與高風(fēng)險

財務(wù)比率與收益率

據(jù)調(diào)查，北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間非常大，最次的開發(fā)商一個項目做下來，也能實現(xiàn)30%的利潤。比如，朝陽區(qū)某個樓盤的商鋪部分，綜合成本為1.2萬元/平方米，但售價卻達(dá)3.8萬元/平方米，這其中存在巨大的利潤空間。

為什么房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率這么高呢？高財務(wù)杠桿顯然是重要的因素。正如上述“北京領(lǐng)海項目”，總投資20億，順馳只需要投入3億元的啟動資金就可以足夠運作，簡單的計算，這個項目的財務(wù)杠桿達(dá)到85%。如果這個項目能盈利2億元，總投資回報率為10%，但是股本回報率卻達(dá)到66.67%。

由于在運作過程中，開發(fā)商使用了大量的融資，包括銀行信貸、商業(yè)信用融資等，很大程度的提高了杠桿比率，使股權(quán)收益率大大提高。

財務(wù)杠桿與財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)杠桿比率高，說明財務(wù)風(fēng)險大。設(shè)想上述“北京領(lǐng)海項目”不是賺2億元，而是虧2億元。投資回報率是-10%，但是股本回報率則是-66.67%。這就是杠桿比率這把“雙刃劍”的另一面。

經(jīng)營風(fēng)險導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險 設(shè)想開發(fā)商的樓盤由于策劃管理方面跟不上而導(dǎo)致在取得“五證”過程中耽誤時間過長，或者整個房地產(chǎn)市場不景氣出現(xiàn)大幅下跌的情況，或者由于市場調(diào)研沒有做好而導(dǎo)致樓盤市場定位出現(xiàn)偏差，或者由于設(shè)計等原因?qū)е庐a(chǎn)品不被市場所接受，凡此等等的各種原因，都可能影響到一個項目的銷售情況。

可以說，“銷售”是高杠桿運作房地產(chǎn)項目能否成功的關(guān)鍵。馬克思把商品的銷售環(huán)節(jié)形容為“驚險的一跳”確實是非常貼切。如果把“驚險一跳”用來形容房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋銷售環(huán)節(jié)更是入木三分。如果項目不能及時回款，導(dǎo)致一系列的問題：不能及時支付施工單位的款項而影響施工進度、不能依期歸還銀行的本息而面臨銀行的追討、不能向業(yè)主如期交付房屋而引起違約訴訟以致賠償?shù)鹊取?/p>

從財務(wù)上的營業(yè)收入確認(rèn)來說，必須在房屋正式交付使用后才能算銷售的完成。還未交付使用以前，在財務(wù)上都按照“存貨”或“在建工程”等項目列項。這樣，即使是預(yù)售完畢，開發(fā)商收到錢了，也還存在風(fēng)險。比如，原材料漲價使施工成本超出預(yù)算等等。

集團資金鏈的風(fēng)險 理論上說，一個房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在使用一部分啟動資金的情況下通過許多項目運作以各種融資途徑所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行“拿地-開發(fā)-預(yù)售-拿地……”的循環(huán)進行無限度擴張，但是開發(fā)商確實也面臨著各種不確定因素所造成的風(fēng)險。如上所述，每一個項目都面臨經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)集團公司以高杠桿比率運作很多項目的開發(fā)，繃緊的資金鏈能否維持下去取決于各個項目能否運作正常。

房地產(chǎn)經(jīng)營通常以項目公司的方式進行，即一個項目成立一個專門的公司運作，集團公司以一個內(nèi)部銀行結(jié)算的方式進行資金管理，就可以提高資金的運用效率。當(dāng)一個項目公司出現(xiàn)現(xiàn)金富余，即調(diào)撥給總部帳戶（記入其他應(yīng)收款），總部可以將資金集中使用（記入其他應(yīng)付款），比如總公司可以用之于設(shè)立新的項目公司。如果項目運作順利，從拿地開始，半年內(nèi)就可以銷售，即有可能實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，甚至出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流。這樣，一個項目只有半年時間出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流，需要總部的資金支持，半年后就可以獨立運作，并使資金向總部回流。如果集團內(nèi)部下屬企業(yè)都以獨立法人的有限責(zé)任公司運作，互相之間的資金來往是按照商業(yè)準(zhǔn)則進行的，但那么這些資金往來無可厚非。如果企業(yè)沒法做到這一點，則可能出現(xiàn)兩個問題。

首先，項目公司的小股東利益可能受到損壞，比如，子公司的富余資金被母公司無償或以很低的代價長期占用等等。

其次，母公司的財務(wù)狀況惡化的情況下，很可能影響到下面子公司的正常運作，比如，母公司由于資金緊張無法將占用下屬子公司的資金歸還而造成子公司無法完成所運作的項目。事實上，由于集團公司內(nèi)部之間的擔(dān)?；蛸Y金往來關(guān)系，一旦其中一個項目的經(jīng)營出現(xiàn)重大困難，集團內(nèi)的其他項目就可能受到牽連。

順馳集團還沒有上市，筆者無從得到該集團及其下屬公司的財務(wù)報表。不過，當(dāng)一個實力有限的房地產(chǎn)公司同時運作很多耗資巨大的項目時，也難怪業(yè)內(nèi)人士和專家們的質(zhì)疑。

順馳多次強調(diào)，其公司的資產(chǎn)負(fù)債率處于70%以下的安全水平。對于這一點，筆者無法進行考證。而且，從順馳所披露的零碎信息看，該集團用于香港上市的資產(chǎn)并不是集團的全部。所以，即使今后順馳的某個子公司上市了，所顯示的財務(wù)報表也不能反映整個集團的情況。

結(jié)論

順馳在短短時間內(nèi)成為銷售上百億的房地產(chǎn)公司，主要是巧妙地運用了房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資工具，特別是商業(yè)信用的融資功能。不過，一個理性的企業(yè)在運用融資條件的時候必須重視控制財務(wù)風(fēng)險，才能保持企業(yè)的生存能力和持續(xù)發(fā)展的能力。

參考文獻：

1.《順馳董事孫宏斌：順馳商業(yè)模式其他企業(yè)學(xué)不到》載《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》2004年07月05日

2.《順馳涉嫌業(yè)績造假和逃稅 上市生變數(shù)》《經(jīng)濟觀察報》，2004年10月14日

房地產(chǎn)商業(yè)模式范文第5篇

第一、高房價導(dǎo)致“餐”“飲”分家，飲品分化為一個新行業(yè)

房地產(chǎn)價格高漲，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租金升高，勢必讓傳統(tǒng)餐飲業(yè)遭到很大的沖擊，因為租金常常是餐飲業(yè)最大的硬支出，高租金成為商家的天敵，聰明的經(jīng)營者都知道，最佳的方法不是通過向消費者提價要效益，而是要不斷的提高運營效益才能彌補租金上的損失讓自己賺得更多，這使得標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)模式、單純的商業(yè)定位成為餐飲業(yè)轉(zhuǎn)變升級的新力量。

標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)模式能讓餐飲業(yè)的運營效益更高，而單純的商業(yè)定位能讓餐飲業(yè)的品牌力更強，兩種思維是從不同的角度來促使行業(yè)升級，但它們本質(zhì)上卻又都是在要求“餐”“飲”要分家，因為只有分了家才能讓產(chǎn)品鏈條更短，更容易被標(biāo)準(zhǔn)化，只有分家才能給消費者更清晰的專業(yè)品牌印記。在這樣行業(yè)變革趨勢中，“飲品”自然而然的成為一直獨立的品類出現(xiàn)在市場中。

第二、高房價提高餐飲競爭壁壘，投資人分流到飲品行業(yè)

隨著味千拉面、小肥羊、真功夫這些品牌的崛起，資本的介入讓餐廳連鎖業(yè)的圈地運動愈演愈烈，商業(yè)地產(chǎn)的租金更是被哄抬。這樣一來，以“餐”為主導(dǎo)的餐飲業(yè)競爭壁壘變得越來越高。小的投資人很難在這個市場大有起色。

而飲品類別并不直接和餐廳搶消費者(消費的動機不一樣），也不直接和餐廳搶鋪面（選址的標(biāo)準(zhǔn)和因素不太一樣），一定程度上還形成了商圈的互補。因此，飲品業(yè)遭遇餐廳業(yè)的正面挑戰(zhàn)自然少了很多。反而這種交錯互補的狀態(tài)促使飲品行業(yè)進入了發(fā)展的快車道。

第三、高房價迫使飲品行業(yè)變革，不賣空間的飲品成為創(chuàng)新趨勢。

有很多消費者常常會花三十塊錢賣一杯飲品，在每平米十萬元的商場里耗上一下午！這種“賣空間”的商業(yè)形態(tài)在租金的強壓下顯得有些脆弱。這也正是投資者和加盟者并不看好這類品牌的原因。

顯然，用降低產(chǎn)品單價換取擴大消費頻次成為對抗高房價的良方。賣飲品不一定非要提供空間。