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項目投資決策分析方法范文第1篇

關鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經(jīng)濟,2010(8).

項目投資決策分析方法范文第2篇

然而，對具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項目后評價工作則不被關注。據(jù)調(diào)研，目前僅個別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進行房地產(chǎn)項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產(chǎn)項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作?？傮w看來，房地產(chǎn)項目后評價工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領銜企業(yè)所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規(guī)程導引，但針對經(jīng)營性項目投資決策的后評價卻未引起業(yè)界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進行房地產(chǎn)項目后評價探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進的迫切任務。

房地產(chǎn)項目后評價是針對房地產(chǎn)全程的評價。本文主要是針對房地產(chǎn)項目前期即投資決策環(huán)節(jié)進行后評價，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗并汲取教訓，為企業(yè)建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據(jù)。

一、投資決策后評價的意義

（一）有利于提升項目投資分析決策水平

許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態(tài)與前期決策分析會出現(xiàn)各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規(guī)范投資分析決策方法對房地產(chǎn)項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。

（二）有利于科學制定企業(yè)投資決策機制

面對宏觀調(diào)控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學的投資決策機制對確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場風險，實施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規(guī)劃未來的項目拓展戰(zhàn)略，做出更科學、合理的項目投資決策。

（三）有利于加強房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設

建立健全項目投資決策后評價，將企業(yè)發(fā)展歷程中項目投資決策的經(jīng)驗和失誤及時有效反饋，對完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時，又將推動房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學化發(fā)展。

二、投資決策后評價對象與目的

房地產(chǎn)項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰(zhàn)略定位、項目各項策劃成果、企業(yè)項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進行后評價。

房地產(chǎn)項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗，提出對策建議。

三、投資決策后評價層級體系

投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。

（一）決策分析科學性

前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。

前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經(jīng)濟和社會環(huán)境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項目要素分析全面、數(shù)據(jù)準確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應能滿足投資決策需要。科學合理地完成房地產(chǎn)投資項目分析應包含以下七大項內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環(huán)境效益分析。

（二）決策成果偏差性

在房地產(chǎn)項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質(zhì)量。

以下從后評價主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評價。

1.投資環(huán)境與市場分析合理性及偏差分析

回顧項目當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況，將預期投資環(huán)境與實際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對比，評價預期投資環(huán)境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結(jié)在項目建設期間應對投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環(huán)境與市場研究。

2.項目定位合理性及偏差分析

項目戰(zhàn)略定位是對投資方向的確定，通過市場調(diào)查，對投資環(huán)境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產(chǎn)品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產(chǎn)品、客戶、價格、經(jīng)營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產(chǎn)品定位與實際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評價產(chǎn)品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執(zhí)行的價格，評價價格策略制定及調(diào)整的合理性，評價具體產(chǎn)生的市場效果。評價經(jīng)營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評價具體經(jīng)營策略市場效果。

如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優(yōu)還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實總結(jié)。

3.項目經(jīng)濟技術指標變動及偏差分析

對比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟技術指標（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產(chǎn)生的經(jīng)濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。

4.進度計劃變動及偏差分析

評價項目前期計劃的關鍵時間節(jié)點實現(xiàn)的可能性，與實際完成的關鍵時間節(jié)點作對比，列出每個節(jié)點的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點與計劃偏差的節(jié)點，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項目的應對措施。關鍵時間節(jié)點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現(xiàn)時間。

5.財務可靠性及偏差分析

回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。

由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進度調(diào)整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發(fā)生相應調(diào)整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。

6.不確定性分析合理性及偏差分析

受房地產(chǎn)價格、成本費用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經(jīng)濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經(jīng)濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產(chǎn)投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結(jié)合項目實際發(fā)生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應對不確定因素發(fā)生的措施是否有效。

（三）決策機制合理性

為了加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業(yè)應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進行評價。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資決策科學性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發(fā)現(xiàn)、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環(huán)節(jié)，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側(cè)重關注審批要點是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業(yè)持續(xù)改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發(fā)揮的作用。

四、投資決策后評價的方法與評價體系

投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統(tǒng)設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經(jīng)驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。

參考文獻：

1.王廣浩 周堅.項目后評價方法探析.科技進步與對策.2004.1

2.國家發(fā)展改革委 建設部.建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）.中國計劃出版社.2006

3.《投資項目可行性研究指南》編寫組.投資項目可行性研究指南.中國電力出版社.2002

項目投資決策分析方法范文第3篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；實物期權；投資決策

中圖分類號：F83文獻標識碼：A

一、引言

房地產(chǎn)項目投資的基本目標是在不確定的市場環(huán)境下，正確地選擇投資項目，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值的最大化。因此，房地產(chǎn)投資項目對市場的不確定性因素影響甚為敏感，而且房地產(chǎn)企業(yè)投資及開發(fā)的風險也激劇增大，這時房地產(chǎn)企業(yè)投資決策則更能體現(xiàn)其重要性。

房地產(chǎn)投資決策是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學性將直接影響開發(fā)項目能否順利進行。在房地產(chǎn)業(yè)日臻成熟、競爭日益激烈的今天，決策者越來越重視對投資決策方法的分析與研究。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資評價方法的發(fā)展可以分為三個主要階段：第一階段是以凈現(xiàn)值（NPV）法為代表的傳統(tǒng)投資評價方法；第二階段是以加強傳統(tǒng)投資評價方法對不確定性因素的分析能力為目標的不確定性因素分析法；第三階段是以Black & Scholes（1973）的期權定價理論為基礎的實物期權評價方法。不可否認的是前兩個階段的分析方法其本身存在著一定的缺陷，為此提出在房地產(chǎn)投資決策時采用實物期權分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值，是一種更為科學合理的評價方法。

二、實物期權投資決策法

1、實物期權理論概念。期權是一種特殊的合約協(xié)議，它賦予持有者在某給定日期或該日期之前的任何時間以預定價格購進或出售一定數(shù)量標的資產(chǎn)的權利。期權理論最為核心的觀點是，期權持有者擁有選擇買或賣的權利，而并非必須履行的義務。期權按標的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權和實物期權。金融期權的標的資產(chǎn)是具有原始價值的金融資產(chǎn)，如貨幣、債券、股票等；實物期權是以各種實物資產(chǎn)為標的物的期權，如土地、技術、項目等。自從著名的Black-Scholes期權定價公式解決了金融期權的定價問題以來，期權定價理論獲得了長足的發(fā)展。針對傳統(tǒng)投資決策中的凈現(xiàn)值法本身固有的缺陷，麻省理工學院的Myers教授于1977年最早提出了期權定價理論可以用來指導投資者對實物投資項目的決策，正式提出了實物期權的概念。他指出，一個投資項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤，是來自于對目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個不確定性極強的行業(yè)，其面臨著來自內(nèi)部及外部競爭環(huán)境隨時發(fā)生波動變化的風險。同時，房地產(chǎn)投資項目一般都具有多階段性，因此決策者需要在每一階段結(jié)束后對其后續(xù)的工作方案進行修訂，這就充分體現(xiàn)了管理上的靈活性。另外，房地產(chǎn)項目從獲得土地開始就需要不斷地投入巨額資金，即使市場情況出現(xiàn)了不利的趨向，但已投入的巨額資金已無法收回，成為沉沒成本，這就造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的不可逆性。以上提到的不確定性、管理靈活性和不可逆性恰好是實物期權的典型特征，因此在房地產(chǎn)項目的投資評價中應用實物期權方法是可行而且準確的。

2、實物期權理論在房地產(chǎn)投資決策中的應用。實物期權理論突破了傳統(tǒng)決策分析方法的束縛，它是在保留傳統(tǒng)方法合理內(nèi)核的基礎上，并對房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值進行了充分的考慮，是一種更為科學合理的投資決策方法。一個房地產(chǎn)投資項目的真實價值等于該項目凈現(xiàn)值加上該項目所包含的實物期權的價值，即：

項目價值=擴展的NPV（ENPV）=靜態(tài)NPV+期權價值

3、實物期權定價模型。實物期權定價的基本思想來源于金融期權的定價理論，即著名的B-S模型和隨機過程理論。實物期權的定價模型為：

C＝V（O）×N（d1）-I×e-rT×N（d2），其中：

d1＝

在上述定價模型中，V（O）為投資項目的預期現(xiàn)金流；I為投資項目的投資成本費用；T為項目投資的最后決策時間；?滓為項目的市場波動率，即項目價值的變動標準差；r為無風險利率；C為項目的實物期權價值。

三、實物期權定價方法應用實例

某房地產(chǎn)公司于2004年在某城市投資一處房地產(chǎn)項目，共分兩期，并且均為多階段投資。該項目的現(xiàn)金流量見表1、表2，整體項目只有在進行完一期投資后，方可進行二期項目。根據(jù)市場取貼現(xiàn)率R=15%。（表1、表2）

根據(jù)傳統(tǒng)NPV法：NPV=∑（CI -CO ） （1+i ） 。式中：其中，CI 、CO 則分別代表第t年投資項目所帶來的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量。

以2004年末為項目初期考察點，計算一期項目的凈現(xiàn)值，可得NPV1=-35.3 （萬元）

可是，由于傳統(tǒng)的投資決策方法忽略了不確定性以及柔性管理的價值，可能低估項目的價值。接著，采取實物期權法對該項目再進行投資決策分析。由于投資項目的具體情況比較清晰，所以項目的市場價值、投入資本、時間等都較容易確定，無風險利率常取同期政府債券利率，投資項目市場價值波動率是一個比較難以準確計量的參數(shù)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的本身特點：不確定因素多、風險大等，一般可估計為?滓＝30%。

在上述凈現(xiàn)值方法計算中，因方法本身的局限性，所以忽略了兩期項目投資機會的不確定性價值，即未來項目期權的價值。隨市場的變化，一、二期相關聯(lián)項目投資的價值其有較強的不確定性，假設其波動率為＝30%。用實物期權理論觀點來分析，兩年后是否投資、投資規(guī)?？梢暿袌鼍唧w情況而定。因此，若現(xiàn)在投資第一期項目，除得到兩年現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量之外，還有獲得第二期項目的投資機會，這個投資機會（實物期權）價值多少應當被考慮。

為此，用實物期權分析方法來分析這一投資項目，以2006年末為當前時間點（2004年末），這樣一個投資機會的價值等同于一個期限為2年，約定價格（投資金額）為：I＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（萬元）。

標的資產(chǎn)（是指一項實物期權賦予期權購買者有權買入或賣出的某項資產(chǎn)）當前價格（項目的流入現(xiàn)值）為：V（O）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（萬元）。

d1＝ =-0.142

d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567

據(jù)標準正態(tài)分布變量的概率分布函數(shù)N （X）計算：

N（d1）=N（-0.142）=0.4443

N（d2）=N（-0.567）=0.2877

增長期權價值E＝V（O）×N（k1）-I×e-rT×N（k2）=75.9萬元，即此投資機會的價值為75.9萬元。增長期權價值現(xiàn)值為：75.9/1.152=57.4（萬元）。為此，該房地產(chǎn)項目擴展凈現(xiàn)值應為：ENPV=-15.5+57.4=41.9萬元>0。表明從整體戰(zhàn)略考慮，應當投資該房地產(chǎn)項目。該房地產(chǎn)公司據(jù)此進行了投資，最后的投資結(jié)果也證明公司當初的投資決策是正確的。

四、結(jié)論

實物期權投資決策分析法不是對傳統(tǒng)決策分析方法的簡單否定，而是在保留傳統(tǒng)決策分析方法合理內(nèi)容的基礎上，對不確定性因素及其相應環(huán)境變化做出積極響應，并充分考慮房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值的一種更為科學合理的投資決策方法。與傳統(tǒng)的投資決策評價方法相比，實物期權理論能更好地解決房地產(chǎn)投資決策中所面臨的不確定性問題，并挖掘這些不確定性所具有的潛在價值。隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)市場的不確定性在不斷提高，實物期權理論將會在房地產(chǎn)投資決策中具有更好的應用價值。

（作者單位：重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院）

主要參考文獻：

[1]Camerer，C F.Does Strategy Research Need Game Theory.Strategy Management Journal，1991.12.

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[4]楊春鵬.實物期權及其應用[M].上海：復旦大學出版社，2003.

項目投資決策分析方法范文第4篇

關鍵詞：投資決策含義 工程項目投資 重要性 必要性

Abstract: the investment decision is project management in the most important decision, to the long-term development of the enterprise has a direct effect. So the investment decision is particularly important, this paper introduces the meaning of investment and investment decisions, investment decisions, the importance and necessity of analysis in the process of the project investment how to do well the investment decisions.

Keywords: investment decision meaning engineering project investment importance necessity

中圖分類號： F540.34 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

在工程項目建筑過程中，投資決策是十分重要的。投資項目的決策，是指為實現(xiàn)一定的投資目標，在充分占有信息和經(jīng)驗的基礎上，根據(jù)現(xiàn)實條件，借助于科學的理論和方法，從若干備選投資方案中，選擇一個滿意合理的方案而進行的分析判斷工作。對一個投資項目的科學決策，除進行宏觀投資環(huán)境分析和微觀項目經(jīng)濟評價分析外，還要專門分析投資項目風險，綜合考慮每個方案的優(yōu)劣，最后做出取舍。投資決策對企業(yè)的獲利能力、資金結(jié)構、償債能力以及長遠發(fā)展都有著直接影響。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，市場競爭日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發(fā)展態(tài)勢，如何優(yōu)化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當前工程項目經(jīng)營發(fā)展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項目經(jīng)營發(fā)展的關鍵。

1 項目投資和投資決策的含義

1.1 投資的含義

廣義投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即一定的資源投入某項計劃，以獲取所希望的報酬。可以是資金、人力、技術或其他資源。

狹義投資是指人們在社會經(jīng)濟活動中為實現(xiàn)某種預定的生產(chǎn)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。

1.2 投資決策的含義

項目決策是指投資者按照自己的意圖, 在調(diào)查分析研究的基礎上, 對投資規(guī)模、投資方向、投資結(jié)構、投資分配以及投資項目的選擇和布局等方面進行技術經(jīng)濟分析, 決定項目是否必要和可行的一種選擇。

1.2.1 投資決策包含的兩個層次

投資決策分為宏觀投資決策和微觀投資決策兩個層次。

宏觀投資決策是國家及省(市、自治區(qū))，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展規(guī)劃目標，及國家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、財政政策，結(jié)合國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況和財力、人力、物力的可能，對投資的總規(guī)模、投資方向和重點投資結(jié)構和投資布局等重大課題，進行論證、評價和決定的過程。

微觀投資決策是投資主體(國家、地方政府、企業(yè)或個人)，對擬建項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟論證，對不同建設方案進行比較選擇，以及對擬建項目的技術經(jīng)濟指標做出判斷和決定的過程(在西方國家稱為資本預算)。

2投資決策的重要性和必要性

2.1投資決策的重要性

投資決策是工程項目管理中最重要的決策，對企業(yè)的獲利能力、資金結(jié)構、償債能力以及長遠發(fā)展都有著直接影響。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，市場競爭日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發(fā)展態(tài)勢，如何優(yōu)化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當前工程項目經(jīng)營發(fā)展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項目經(jīng)營發(fā)展的關鍵。

建設項目一般周期長、投資大、風險大, 并且有不可逆轉(zhuǎn)性, 一旦開始運行, 工程建起來, 設備安裝了, 即使發(fā)現(xiàn)錯誤, 也很難更改, 損失很難挽回。因此, 項目決策是項目的首要環(huán)節(jié),對項目能否取得預期的經(jīng)濟和社會效益起著關鍵的作用。若決策失誤, 后期實施階段不管如何努力, 也無法彌補損失。投資估算直接關系到下一階段即設計階段的概算、施工圖預算的編制和項目資金籌措方案, 對項目決策及成敗至關重要。投資估算要考慮充分, 估算合理, 充分估計出項目建設過程中及建成后的收益與風險, 并提出應對和防范措施, 也要防止高估, 盡可能做到全面、準確、合理。

2.2項目決策分析的基礎

項目決策之前要全面準確地了解和掌握與決策分析有關的資料數(shù)據(jù), 這是項目決策分析的最基本的要求, 主要包括: 國民經(jīng)濟長期規(guī)劃, 行業(yè)規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃, 國家頒布的有關的基本參數(shù)和指標, 有關技術、經(jīng)濟、工程方面的法規(guī)、標準、規(guī)范、標準、定額等指標, 市場、原材料、資金來源, 地區(qū)地理條件和經(jīng)濟文化發(fā)展情況, 交通運輸, 環(huán)境保護要求等, 有些資料和數(shù)據(jù)本身還會隨時發(fā)生變化, 所以要及時地獲取新的信息, 做出追蹤分析。

2.3項目決策分析的內(nèi)容

項目決策分析的內(nèi)容涉及多方面, 主要包括: 市場分析與項目投資戰(zhàn)略, 資源優(yōu)化配置與資源條件評價, 建設方案設計,投資估算, 項目的融資, 財務評價和國民經(jīng)濟評價, 社會評價和環(huán)境影響評價, 不確定性分析與綜合分析等。

2.4項目決策的耗資和對工程造價的影響

項目決策是一項復雜的活動, 雖然耗資只占工程造價的0.65%, 但是, 質(zhì)量直接影響到項目的成敗, 對項目工程造價的影響度近乎于100%。

2.5發(fā)達國家和我國在項目決策階段的現(xiàn)狀

發(fā)達國家對項目決策階段和工程造價控制十分重視, 為減少風險, 提高投資效益, 盡可能使項目建立在可靠的基礎上, 不惜重金聘請咨詢公司, 進行一系列的調(diào)查研究, 幫助業(yè)主鑒別項目, 從經(jīng)濟、技術、財務、組織管理等多方面進行比較, 作出方案對比, 優(yōu)化方案。而我國長期以來沒有建立, 特別是在急于求成的思想的指導下, 加之行政領導匆忙決策, 導致不少項目投資效益差, 資源浪費, 損失嚴重。

2.6 提高項目決策和投資估算的合理性的措施

⑴立投資項目法人投資責任制, 項目的決策責任應該具體落實。

⑵用科學的方法和邏輯化的分析, 對項目進行多方案比較和優(yōu)化。

⑶項目決策階段確定有效的投資估算, 不能只依據(jù)專家、決策者們借鑒已完成的項目造價進行估算, 此時, 造價工程師就應該參與項目的管理, 審核投資估算, 盡可能使投資估算做得全面、準確、合理, 使項目的投資決策建立在科學的基礎上。

2 投資決策中的風險意識

當投資者做出投資決策時，不僅要考慮預期回報，還必須分析比較投資風險。風險的大小主要取決于投資回報的波動幅度的大小。通過恰當?shù)耐顿Y組合，利用投資資產(chǎn)的多樣化，能夠分散非系統(tǒng)風險。投資組合的結(jié)構包括資產(chǎn)配置和投資組合的最優(yōu)化，以此來實現(xiàn)既定投資目標下的最佳回報。由于項目投資特有的時間長、金額大、決策復雜、影響投資效果的因素多等特點，決定了投資項目風險較大。目前，許多投資項目的可行性研究不重視項目投資風險預測，僅局限于不確定性分析中簡單的風險技術分析，甚至只憑借經(jīng)驗和直覺主觀臆斷，對項目建成后可能出現(xiàn)的風險因素預測不夠，為項目的實施留下安全隱患。因此，強化投資風險意識，做好投資項目前期工作中可行性研究的風險預測，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，不斷提高投資效益，以及實現(xiàn)投資項目科學化的根本保證。

結(jié)束語

工程項目投資決策階段對于整個項目造價控制的作用至關重要，由于投資決策階段影響的因素較多，因此對造價的控制應根據(jù)業(yè)主及項目的各種因素綜合考慮，而不應該將造價控制孤立起來，只有這樣才能對項目有準確的把握和定位，進行最適合的投資決策

參考文獻

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［2］ 傅家驥.工業(yè)技術經(jīng)濟學[M]．北京：清華大學出版社，1996.6-7

項目投資決策分析方法范文第5篇

二、環(huán)境成本多目標投資決策模型建立

(一)構造判斷矩陣應用層次分析法。首先就是要弄清楚問題的范圍、所包含的因素、因素間的關聯(lián)和隸屬關系、以及最終要達到的目標。核心是把決策問題層次化，層次結(jié)構通常分為三層：目標層、準則層和方案層。對于項目投資來說。選擇最佳的投資方案是目標層，投資方案的影響因素如現(xiàn)金流入、流出量和環(huán)境因素是準則層，備選方案是方案層。其結(jié)構如圖1所示。

當建立起項目投資決策影響因素層次構造圖后，就要求出每一層次內(nèi)各因素對于上一層次有關因素的相對重要性，亦即權重。兩個因素之間進行比較，可以用表1中的九級標度表示。

在調(diào)查分析研究的基礎上，采用對不同因素兩兩比較的方法，構造不同層次的判斷矩陣，并分別計算它們的最大特征值、與此相對應的特征向量、各層次的單排序以及進行判斷矩陣的一致性檢驗。

(二)判斷矩陣權重求判斷矩陣每行所有元素的幾何平均

(三)層次單排序所謂層次單排序，就是確定某一層次各因素對上一層次某因素的影響程度，并依此排出順序。其方法可以根據(jù)矩陣理論。通過數(shù)學計算求得判斷矩陣的特征向量，此特征向量就代表了該層次部分(或全部)因素對上層次某因素的影響程度大小。即權重值。這些權重值便是單排序結(jié)果。對于矩陣特征向量的計算。通常采用的是特征值法(EM法)。九級比率標度法的引入，幫助形成判斷矩陣，而只有當判斷矩陣基本滿足一致性的條件下，應用層次分析法得出的結(jié)論才基本合理，因此，為了保證層次分析法的結(jié)論基本合理，還必須對形成的判斷矩陣進行一致性檢驗。

(四)一致性檢驗其檢驗的依據(jù)是矩陣理論。方法是先計算一致性指標，即： CI=(入max-n)，(n-1) 如果CI=0，則表明該判斷矩陣具有完全一致性，檢驗結(jié)束，若CI≠O，則需進行隨機一致性比率CI／RI的計算，其中RI指判斷矩陣的平均隨機一致性指標，如表2。若CI／RI

(五)層次總排序?qū)哟慰偱判蚓褪怯嬎愦_定某一層所有因素對最高層的相對重要性排序權值。計算某層次的總排序，必須利用上一層次的總排序和本層次的單排序，而第二層對第一層的單排序同時就是第二層的總排序，這樣總排序要從最高層到最低層逐層進行。層次總排序同樣也應做一致性檢驗，其過程也是從高到低逐層進行。

三、實例檢驗

現(xiàn)以一個具體實例為例，說明應用考慮環(huán)境成本后的層次分析法進行投資項目評價決策的基本過程。某小型化工在生產(chǎn)Y產(chǎn)品時會產(chǎn)生一種廢料，該廠在對該廢料進行處理時，擬采用B1、B2兩種不同的設備。設備B1：采用酸溶劑溶解。但是采用酸溶劑溶解的方法會產(chǎn)生一種有害物質(zhì)Z，由于該廠將其排入附近的河流，會對水質(zhì)產(chǎn)生污染。并且目前為止企業(yè)無法將其消除。雖然現(xiàn)在沒有相關的法規(guī)對排放該有害物質(zhì)進行處罰，但是有關部門正在草擬一部新法規(guī)，估計在五年后會頒布實施。設備B2：采用堿溶劑溶解。該設備不僅不會產(chǎn)生有害物質(zhì)，而且其殘余物還可回收處理每年可取得凈收益。

(一)構建判斷矩陣對實例進行層次分析，過程為：先建立設備投資決策影響因素層次構造圖，然后兩個因素之間進行比較，可以用表1中的九級標度表示。該項目的判斷矩陣有五個，即方案層相對于購置成本(A1)準則的判斷矩陣；方案層相對于生產(chǎn)支出(A2)準則的判斷矩陣；方案層相對于環(huán)境成本(A3)準則的判斷矩陣；方案層相對于殘值收益(A4)準則的判斷矩陣；準則層相對于目標層(A)的判斷矩陣，如下所示：

建立的設備投資決策影響因素層次構造圖，如圖2所示：

(二)層次單排序現(xiàn)以矩陣(A1-B)為例，其計算過程為：計算判斷矩陣每一行元素的乘積Mi，M1=7，M2=1/7；計算Mi的n次方根征向量W1=(0．85，0．15)T，表示方案對購置成本的相對權重值。同理可計算出其余判斷矩陣的特征向量：W2=(0．25，0．75)T，W3=(0．1，0．9)T,W1=(0．17，0．83)T，W=(0．26，0．12，0．56，0．06)T。

(三)判斷矩陣的一致性檢驗計算判斷矩陣最大的特征值。對于已求得特征向量W=(0．85，0．15)T，于是有如下計算：

計算判斷矩陣一致性指標CI=0．02，計算判斷矩陣一致性檢驗系數(shù)CR，判斷其一致性CR=CV RI=0．02，可見，判斷矩陣(AT1B)一致性通過，即判斷不存在嚴重的片面性。同理可以計算得出判斷矩陣(AT-B)、(A2-B)、(A3-B)、(f-A)均一致性檢驗通過。

(四)層次總排序根據(jù)上述計算結(jié)果，進行層次總排序，如表3所示：

從計算結(jié)果可得設備B2在綜合評價中權重大于設備B1，應購買設備B2。

(五)層次總排序一致性檢驗層次總排序一致性檢驗計算如

企業(yè)進行項目投資決策時，考慮環(huán)境成本因素是非常有必要的，可能會影響投資方案的評價結(jié)果，而且運用層次分析法將環(huán)境成本影響貨幣計量化，并納入到分析模型中進行長期投資決策分析，可以促使決策者在兼顧環(huán)境效益方面選擇更符合企業(yè)經(jīng)濟效益的投資方案。

在投資決策中，常遇到多因素、多層次、非定量化條件等多因素相互交織的情況，這就涉及到考慮多目標因素的投資決策方法。而層次分析法的特點在于將非定量化研究的思維過程定量化，因此它能夠定量分析一些難以精確定量的定性決策問題，也可以看作是一種定性分析和定量分析相結(jié)合的決策方法。本文提出的考慮環(huán)境成本的層次分析法為項目投資決策提供了有效的工具，其分析結(jié)果具有參考價值，但投資項目評價畢竟是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及因素眾多，需結(jié)合具體情況對投資項目做出最佳選擇。

參考文獻：