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商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文第1篇

為積極響應(yīng)國(guó)家政策，落實(shí)國(guó)務(wù)院的指導(dǎo)精神，服務(wù)中藥品種抓住機(jī)遇、做大做強(qiáng)，世界中聯(lián)中藥上市后再評(píng)價(jià)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)邀請(qǐng)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委、CFDA（包括國(guó)家不良反應(yīng)監(jiān)測(cè)中心）、國(guó)家中醫(yī)藥管理局、國(guó)家人力資源和社會(huì)保障部等有關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)及循證醫(yī)學(xué)、藥物流行病學(xué)、藥物經(jīng)濟(jì)學(xué)、藥學(xué)、藥理學(xué)、生物統(tǒng)計(jì)學(xué)、政策研究等領(lǐng)域知名專(zhuān)家召開(kāi)“國(guó)家‘基藥’和‘醫(yī)保’政策解析暨上市后再評(píng)價(jià)促進(jìn)中藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇”，解析相關(guān)政策，探討應(yīng)對(duì)策略。

本次會(huì)議擬定于2016年4月9-10日在北京中國(guó)科技會(huì)堂召開(kāi)，我們誠(chéng)摯地邀請(qǐng)您前來(lái)參會(huì)并與到會(huì)的專(zhuān)家學(xué)者交流討論，會(huì)議有關(guān)事宜如下：

一、組織機(jī)構(gòu)

主辦單位：世界中醫(yī)藥學(xué)會(huì)聯(lián)合會(huì)中藥上市后再評(píng)價(jià)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)

中國(guó)中醫(yī)科學(xué)院中醫(yī)臨床基礎(chǔ)醫(yī)學(xué)研究所

協(xié)辦單位：北京博諾威醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司

北京岐黃藥品臨床研究中心

北京國(guó)信澤鼎國(guó)際醫(yī)藥科技有限公司

二、會(huì)議主題

1.國(guó)家基本藥物目錄、醫(yī)療保險(xiǎn)目錄遴選及中藥新藥研發(fā)審評(píng)的相關(guān)政策要求解析；

2.CFDA中藥注射劑評(píng)審，即中藥注射劑七個(gè)指導(dǎo)原則解析；

3.中藥注射劑、中藥配方顆粒和其他劑型的臨床研究設(shè)計(jì)及療效評(píng)價(jià)、案例分享；

4.中藥上市后再評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)范的團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)及安全性研究報(bào)告的撰寫(xiě)規(guī)范研討；

5.中西藥聯(lián)合應(yīng)用的效應(yīng)機(jī)制及臨床合理用藥研討；

6.成立世界中聯(lián)中藥上市后再評(píng)價(jià)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)藥物經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家委員會(huì)；

7.討論世界中聯(lián)中藥上市后再評(píng)價(jià)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)第二屆理事會(huì)換屆事宜（2017年）。

三、會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)

會(huì)議時(shí)間：2016年4月9-10日

報(bào)到時(shí)間：4月8日下午14：00-22：00

會(huì)議地點(diǎn)：中國(guó)科技會(huì)堂

北京市海淀區(qū)復(fù)興路3號(hào)，Tel：（010）68518822

四、注冊(cè)說(shuō)明

報(bào)名方法：電腦或手機(jī)登錄網(wǎng)上報(bào)名；或者發(fā)送回執(zhí)至csptcm@vip.163.corn。

會(huì)議費(fèi)1200元/人，學(xué)生800元/人，包含會(huì)議費(fèi)、資料費(fèi)、學(xué)分證、會(huì)議餐費(fèi)，不含交通與食宿費(fèi)。

付款方式：匯款，不接受現(xiàn)場(chǎng)付款。

開(kāi)戶(hù)名稱(chēng)：世界中醫(yī)藥學(xué)會(huì)聯(lián)合會(huì)

賬號(hào)：110060971018002604480

開(kāi)戶(hù)銀行：交通銀行北京育惠東路支行

注：請(qǐng)?jiān)趨R款附言或備注中填寫(xiě)“721+匯款人姓名+4月會(huì)”

五、聯(lián)系方式

聯(lián)系人：孫帥玲

手機(jī)：17888807169

郵箱：

地址：北京市東城區(qū)東直門(mén)內(nèi)南小街16號(hào)中國(guó)中醫(yī)科學(xué)院大白樓425室

商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文第2篇

今年出臺(tái)的“新國(guó)八條”以及信貸收縮等措施再次強(qiáng)力打壓了樓市的反彈機(jī)會(huì)，住宅市場(chǎng)進(jìn)一步承壓。而不在限購(gòu)范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)過(guò)去年的預(yù)熱之后，已經(jīng)成為投資者們無(wú)法忽視的價(jià)值寶地。

住宅投資價(jià)值縮水

4月17日，自去年出臺(tái)“國(guó)十條”已滿(mǎn)一年，持續(xù)不斷的樓市調(diào)控政策也取得了成效。日前，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國(guó)一、二手房?jī)r(jià)格均呈現(xiàn)下降勢(shì)頭。雖然滬深廣等一線城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下降，但漲幅的回落依舊能夠顯示出房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了明顯的影響。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國(guó)家樓市調(diào)控措施不斷發(fā)力下，居高不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，同時(shí)也從側(cè)面反映出住宅市場(chǎng)的投資屬性已經(jīng)開(kāi)始削弱，預(yù)期回報(bào)值在不斷降低。市場(chǎng)的觀望情緒不斷加重，也導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)的投資價(jià)值已不如調(diào)控前那般明顯。

另外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策壓制明顯，住宅投資開(kāi)始縮水，為了保住住宅市場(chǎng)的利益，一些開(kāi)發(fā)商選擇了捂盤(pán)惜售，放緩了推盤(pán)的節(jié)奏。此外，由于商業(yè)地產(chǎn)不受限購(gòu)，投資回報(bào)高于住宅，不少開(kāi)發(fā)商從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

由于商業(yè)地產(chǎn)不在限購(gòu)范圍之內(nèi)，迎合了投資者的主流心態(tài)，前來(lái)咨詢(xún)soHo、商鋪和寫(xiě)字樓的客戶(hù)絡(luò)繹不絕。

福建申發(fā)置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅新表示，

“從政策的走向上看，政府是不會(huì)放任住宅價(jià)格繼續(xù)走高，而商業(yè)地產(chǎn)則沒(méi)有這些顧慮。從整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展大勢(shì)來(lái)看，收緊、打壓住宅市場(chǎng)將會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格‘穩(wěn)中有降’，這也必定會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)新的一次革命?！?/p>

君臨?盛世茶亭銷(xiāo)售經(jīng)理裘滿(mǎn)也認(rèn)為，在調(diào)控下，住宅市場(chǎng)受到打壓，商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響，投資者正在從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，開(kāi)始注重投資店鋪、soHo等項(xiàng)目。

諾亞財(cái)富管理中心的研究報(bào)告也指出，雖然商業(yè)地產(chǎn)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)小于住宅地產(chǎn)，而且目前市場(chǎng)普遍看好商業(yè)地產(chǎn)，因此，投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。從長(zhǎng)期看，隨著市場(chǎng)的變化，尤其是房地產(chǎn)投資信托基金的推出以及社?；疬M(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)入條件成熟，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格將越來(lái)越多地向租金價(jià)格靠攏。

此外，羅新還認(rèn)為，住宅市場(chǎng)將迎來(lái)一波降價(jià)潮。“預(yù)計(jì)在近年年底，房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?0％左右，因此，投資者應(yīng)掌握節(jié)奏，果斷出手，逢低買(mǎi)進(jìn)?！彼瑫r(shí)指出，住宅地產(chǎn)在未來(lái)仍是主體，未來(lái)10年后住宅價(jià)格達(dá)到5萬(wàn)元／平方米都不算高。

開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

記者在住交會(huì)上明顯感受到了開(kāi)發(fā)商對(duì)與商業(yè)地產(chǎn)寄予的厚望和宣傳熱度，在本次住交會(huì)上，超過(guò)8成的房企力推涉及商業(yè)地產(chǎn)的樓盤(pán)。一些大品牌開(kāi)發(fā)商也明確表示將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)悉，一直主營(yíng)住宅項(xiàng)目的福晟集團(tuán)就宣布將于5月份推出位于閩江北岸中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文第3篇

1商業(yè)地產(chǎn)定位流程

通常來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)定位的步驟包括:項(xiàng)目背景分析、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、競(jìng)爭(zhēng)因素分析、市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷、消費(fèi)者市場(chǎng)分析、項(xiàng)目類(lèi)型及業(yè)態(tài)細(xì)分、經(jīng)濟(jì)測(cè)算等過(guò)程?？偨Y(jié)出商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位內(nèi)涵及流程(如表1所示)。

2商業(yè)地產(chǎn)定位決策指標(biāo)體系

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及要素繁多，在實(shí)踐中，對(duì)其定位往往是一個(gè)較為龐大的體系，體系內(nèi)容通常涵括戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)定位、客戶(hù)定位、規(guī)模定位等諸多內(nèi)容。通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的總結(jié)，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(如表2所示)。

基于序關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)定位決策方法

商業(yè)地產(chǎn)定位決策目前使用較多的是層次分析法。層次分析法無(wú)法真實(shí)地、唯一地體現(xiàn)出評(píng)價(jià)指標(biāo)之間的(按照某種原則排定的)序關(guān)系。文章將采用基于序關(guān)系的評(píng)價(jià)方法對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)，從群定性排序，再對(duì)相鄰指標(biāo)判斷重要性比值，進(jìn)而進(jìn)行定量運(yùn)算。其主要步驟有:

1確定唯一序關(guān)系

定義1:若評(píng)價(jià)指標(biāo)xi相對(duì)于評(píng)價(jià)準(zhǔn)則的重要性程度大于(或不小于)xj時(shí)，則記為xixj。定義2:若評(píng)價(jià)指標(biāo)x1，x2，…，xm相對(duì)于評(píng)價(jià)準(zhǔn)則具有關(guān)系式x*1x*2…x*m則稱(chēng)評(píng)價(jià)指標(biāo)x1，x2，…，xm之間按“”關(guān)系確定了序關(guān)系。其中x*i，表示{xi}按照序關(guān)系“”排定順序后的第i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)(i=1，2，…，m)。在專(zhuān)家決策系統(tǒng)中，序關(guān)系確定的操作步驟一般為:(1)專(zhuān)家在指標(biāo)集{x1，x2，…，xm}中，選出認(rèn)為是最重要的一個(gè)指標(biāo)，記為x*1;(2)專(zhuān)家在余下的m－1個(gè)指標(biāo)中，選出認(rèn)為的最重要的一個(gè)指標(biāo)，記為x*2;(3)繼續(xù)挑選，直到經(jīng)過(guò)m－1次挑選剩下的評(píng)價(jià)指標(biāo)記為x*m。2．2給出xk－1與xk間相對(duì)重要程度的比較判斷設(shè)專(zhuān)家關(guān)于評(píng)價(jià)指標(biāo)xk－1與xk的重要程度之比wk－1/wk的理性判斷分別為2案例分析研究2010年，招商局啟動(dòng)“再造新蛇口”工程，海上世界商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是其核心項(xiàng)目。限于篇幅，不再對(duì)項(xiàng)目背景、項(xiàng)目定位做一般性介紹，僅對(duì)項(xiàng)目定位決策體系、方法、過(guò)程進(jìn)行介紹。2．1決策體系說(shuō)明海上世界項(xiàng)目定位決策采取了專(zhuān)家打分法這一方法，利用專(zhuān)家系統(tǒng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目定位做準(zhǔn)確判斷。對(duì)于決策主體、決策問(wèn)題等說(shuō)明如下:決策主體:項(xiàng)目組、專(zhuān)家;專(zhuān)家構(gòu)成:建筑、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域?qū)＜?位;決策時(shí)間點(diǎn):項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)之前;決策依據(jù):定位初步報(bào)告、定位深化報(bào)告、消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告;決策問(wèn)題:本項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確;決策方式:專(zhuān)家打分法;評(píng)分依據(jù):依據(jù)項(xiàng)目資料及專(zhuān)家的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目決策要點(diǎn)說(shuō)明，如表4所示。

2決策步驟

(1)建立評(píng)價(jià)指標(biāo)集根據(jù)表2構(gòu)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)集。(2)對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行判斷在確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策的評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重時(shí)，請(qǐng)專(zhuān)家按照評(píng)價(jià)方法的要求，給出評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重判斷。

3位專(zhuān)家判斷的序關(guān)系為:A2A3A1A4，即A*1A*2A*3A*4，各位專(zhuān)家對(duì)于準(zhǔn)則層的權(quán)重判斷見(jiàn)表5，準(zhǔn)則層權(quán)重計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表6。具體計(jì)算過(guò)程略。同樣，對(duì)各個(gè)指標(biāo)層指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，得出各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。(3)決策打分對(duì)于各個(gè)指標(biāo)層的等級(jí)分為優(yōu)秀、良好、平均、較差四個(gè)等級(jí)，分別賦予分值100、80、60、40分。在判斷各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重后，根據(jù)打分標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)家需要對(duì)項(xiàng)目各個(gè)指標(biāo)層給出具體的分?jǐn)?shù)。限于篇幅，略去每位專(zhuān)家的打分，項(xiàng)目評(píng)價(jià)得分如表7所示。(4)結(jié)果分析從評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，3位專(zhuān)家綜合打分在75分左右，介于“平均”和“良好”水平之間。從準(zhǔn)則層權(quán)重來(lái)看，戰(zhàn)略定位、商業(yè)定位的權(quán)重較大，需要項(xiàng)目組在項(xiàng)目運(yùn)作中對(duì)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和商業(yè)定位做進(jìn)一步研究。從指標(biāo)層各權(quán)重來(lái)看，發(fā)展策略、商業(yè)功能定位、消費(fèi)、需求定位的權(quán)重較大，需要項(xiàng)目組人員在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)這三個(gè)因素給予更多的關(guān)注。

從專(zhuān)家打分結(jié)果來(lái)看，商圈定位、消費(fèi)群體定位、商業(yè)體量定位等項(xiàng)的得分較低，這就需要在后期設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)商圈定位、消費(fèi)群體定位和商業(yè)體量定位進(jìn)行進(jìn)一步的研究和優(yōu)化。綜合專(zhuān)家給出的建議是:項(xiàng)目對(duì)于商圈的定位過(guò)于樂(lè)觀，不甚準(zhǔn)確;建議進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)檔次，才能更多吸引中高端消費(fèi)群體;建議減少項(xiàng)目體量，現(xiàn)有計(jì)算方法對(duì)于體量的估計(jì)較為樂(lè)觀。由上述可見(jiàn):相較于傳統(tǒng)的層次分析法，基于序關(guān)系的決策方法確保其序關(guān)系的唯一性，說(shuō)明基于序關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)定位群決策模型能夠較好地服務(wù)于項(xiàng)目實(shí)踐。

結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文第4篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；概念；價(jià)值；機(jī)遇；挑戰(zhàn)；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國(guó)大型住宅開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持只做住宅的萬(wàn)科。調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的擠壓顯而易見(jiàn)，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了跳躍式發(fā)展的機(jī)遇。由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場(chǎng)快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競(jìng)逐、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商們的智慧和膽識(shí)。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)頗具中國(guó)特色的概念，理論上并沒(méi)有統(tǒng)一的定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等生活服務(wù)類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫(xiě)字樓、連鎖商務(wù)酒店、營(yíng)利性的養(yǎng)老院、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大型購(gòu)物中心、大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)具有營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值。出售型的商業(yè)地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通；而持有型的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營(yíng)運(yùn)價(jià)值和物業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值，但要求開(kāi)發(fā)商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力。

三、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

1.調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。由于調(diào)控政策的持續(xù)加力，商品住宅的投資性需求受到嚴(yán)重?cái)D壓，大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。從2011年9月份開(kāi)始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開(kāi)始高于住宅交易量，說(shuō)明調(diào)控政策正在對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生擠壓。

2.我國(guó)城市化空間仍然非常巨大，商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)的需求也非常迫切。根據(jù)中國(guó)社科院的報(bào)告，中國(guó)城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在70%-80%，由于我國(guó)人口基數(shù)非常大，未來(lái)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。發(fā)達(dá)國(guó)家一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12-14個(gè)，擁有營(yíng)業(yè)面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國(guó)還未超過(guò)0.5平方米，商業(yè)提升的空間還非常巨大。

3.我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展，目前我國(guó)居民存款余額接近40萬(wàn)億元，消費(fèi)潛力巨大。在政策的引導(dǎo)下消費(fèi)將逐步成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主力之一，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

4.隨著調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張，將有一批實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這給資金充裕、專(zhuān)業(yè)能力較強(qiáng)的大型專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商提供了大量低價(jià)并購(gòu)的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

四、當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

1.最大挑戰(zhàn)來(lái)自于資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，是一個(gè)進(jìn)入門(mén)檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有2%左右專(zhuān)門(mén)做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例更少，而且國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資渠道比較單一，如果沒(méi)有好的融資平臺(tái)把沉淀的資金置換出來(lái)或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

2.專(zhuān)業(yè)的門(mén)檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、營(yíng)運(yùn)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)要求都非常高，對(duì)人才的要求高、需求大。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間還很短，人才缺口非常大，營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)水平低，還沒(méi)有形成適合中國(guó)商業(yè)環(huán)境的商業(yè)管理系統(tǒng)，特別是具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的管理軟件，管理能力與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距還非常大。

3.競(jìng)爭(zhēng)白熱化。競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于三個(gè)方面，一方面是來(lái)自于傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢(shì)，也就是房地產(chǎn)界常說(shuō)的“地段”優(yōu)勢(shì)；第二方面來(lái)自于同行，特別是房地產(chǎn)“大鱷”的競(jìng)爭(zhēng)，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢(shì)；第三方面的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于大型跨國(guó)零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，著手在中國(guó)購(gòu)地自建商業(yè)項(xiàng)目，如樂(lè)購(gòu)（TESCO）等，隨著對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和熟悉，這些跨國(guó)公司將會(huì)更多地考慮自建項(xiàng)目，畢竟在中國(guó)地價(jià)快速飆漲的情況下，自建項(xiàng)目不僅能獲得營(yíng)運(yùn)的利益，還能坐享物業(yè)升值帶來(lái)的收益。

4.市場(chǎng)的壓力。一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場(chǎng)容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而語(yǔ)，將面臨更大的市場(chǎng)壓力。

5.互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著帶寬的增加，傳統(tǒng)城市綜合體中的商業(yè)行為都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，購(gòu)物、訂餐自不必說(shuō)，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時(shí)隨地“逛商場(chǎng)”。可以想象，隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

五、對(duì)策

1.加強(qiáng)合作，分散風(fēng)險(xiǎn)。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)資源保證商業(yè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張，例如萬(wàn)達(dá)。另一種途徑是與跨國(guó)零售企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，緩解資金壓力，分享管理經(jīng)驗(yàn)。

2.拓展融資渠道。完全依賴(lài)銀行和信貸來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作是不現(xiàn)實(shí)的和危險(xiǎn)的，還可利用發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、REITs投資信托基金、CMBS、分拆上市、借殼上市等多元化的融資渠道。

3.順應(yīng)政府發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，以定位指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。定位應(yīng)重點(diǎn)抓營(yíng)運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、客戶(hù)群的定位。營(yíng)運(yùn)模式選擇銷(xiāo)售型或持有型取決于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力（融資渠道）和機(jī)會(huì)成本（資金是否有更好的投資方向），從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于有健全的金融體系支持，商業(yè)地產(chǎn)商通常都是自己持有物業(yè)、只租不售，通過(guò)長(zhǎng)期高效運(yùn)營(yíng)，使物業(yè)持續(xù)增值。

4.制定合理的價(jià)格。銷(xiāo)售型商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格透支一般不要超過(guò)5年（即按預(yù)計(jì)5年后的銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售），以免擠壓投資人的回報(bào)率，降低投資意愿。持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)階段采用不同的價(jià)格策略。

商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文第5篇

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的問(wèn)題

1.領(lǐng)導(dǎo)者意識(shí)淡薄

在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，能夠明顯看出企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)果存在問(wèn)題，主要的原因就是股東的持有率太高，讓小股東的利益和權(quán)利都受到了影響。這樣的企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)根本不利于企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行監(jiān)督權(quán)、控制權(quán)以及執(zhí)行權(quán)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在近些年的發(fā)展非?？焖?，在市場(chǎng)表現(xiàn)中也比較好，有著較好的前景，這就讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將主要的經(jīng)營(yíng)精力都放在了地產(chǎn)的銷(xiāo)售以及開(kāi)發(fā)上，過(guò)于重視外部市場(chǎng)，在內(nèi)部控制上有所忽視，領(lǐng)導(dǎo)也沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題，所以引發(fā)了內(nèi)部人員的矛盾，這對(duì)企業(yè)的和諧發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常不利的。

2.缺少組織架構(gòu)

多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都自行制定了內(nèi)部控制機(jī)制，但是通常都是流于形式，在執(zhí)行效果上并不好，出現(xiàn)這種情況的主要原因在于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)好，讓企業(yè)的重點(diǎn)都放在了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售上，并不重視內(nèi)部控制；另一方面是多數(shù)的企業(yè)在內(nèi)部控制上都不夠上心，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有健全的組織結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致內(nèi)部控制缺乏科學(xué)性，甚至直接引入其他企業(yè)的內(nèi)部控制方案，這并不適合自身企業(yè)的內(nèi)部管理，在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上更是狀況百出。這種內(nèi)部控制嚴(yán)格缺乏實(shí)用性，影響著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

3.企業(yè)的監(jiān)督力度不夠

商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部控制出現(xiàn)問(wèn)題的主要表現(xiàn)還在于內(nèi)部審計(jì)以及內(nèi)部監(jiān)督工作的缺失，沒(méi)有合理的激勵(lì)機(jī)制，內(nèi)控控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有效途徑就是嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)以及監(jiān)督，如果在這方面有所缺失，也就會(huì)導(dǎo)致內(nèi)部控制失去實(shí)際意義。內(nèi)部控制應(yīng)該是和治理結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程以及機(jī)構(gòu)設(shè)置等形成一種相互監(jiān)督、相互制約的局面，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部控制也應(yīng)該和企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍、企業(yè)規(guī)模等一些實(shí)際情況進(jìn)行改變的。要是一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制不能實(shí)際應(yīng)用于工作中，其內(nèi)部制度再好再完美也沒(méi)有實(shí)際意義，從我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，多數(shù)都是內(nèi)部控制制度不夠完善，缺點(diǎn)過(guò)于明顯，在執(zhí)行力度上也不夠，更沒(méi)有較好的獎(jiǎng)懲機(jī)制，企業(yè)員工再工作中不能更好地執(zhí)行內(nèi)部控制機(jī)制。

4.企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德和內(nèi)部控制需求不相符

多數(shù)的企業(yè)員工都沒(méi)有足夠的敬業(yè)精神和職業(yè)理想，總是覺(jué)得工作忙，沒(méi)有多余的時(shí)間去充實(shí)自己，讓自己的思想和時(shí)代的發(fā)展步伐相吻合，這也使得企業(yè)員工不能夠很好地依法辦事，遵紀(jì)守法。尤其是會(huì)計(jì)部門(mén)員工，經(jīng)常會(huì)無(wú)視企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作，讓內(nèi)部審計(jì)流于形式，檢查作用和監(jiān)督作用都不能發(fā)揮出來(lái)。同時(shí)，在企業(yè)進(jìn)行年度賬目處理工作中，也經(jīng)常會(huì)受到檢查范圍、檢查人員的疏忽以及時(shí)間上的局限，讓內(nèi)部控制監(jiān)督力度減小，應(yīng)付差事，從而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)督?jīng)]有時(shí)效性。

5.信息化能力缺乏

當(dāng)今是信息化時(shí)代，我國(guó)在信息化發(fā)展起點(diǎn)上本來(lái)就低，加上企業(yè)對(duì)信息化的認(rèn)識(shí)程度不夠，所以導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制根本無(wú)法滿(mǎn)足信息化發(fā)展。在信息系統(tǒng)中，企業(yè)的數(shù)據(jù)都在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中保存，在實(shí)際工作中，要是沒(méi)有授權(quán)的人也可以通過(guò)信息數(shù)據(jù)的盜取以及偽造，對(duì)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行串改，這也是企業(yè)內(nèi)部控制信息化程度不高的主要表現(xiàn)，信息系統(tǒng)不夠完善，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制工作不能更好的實(shí)現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)部控制的對(duì)策

1.提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視度

企業(yè)內(nèi)部控制主要是為了達(dá)到一定的目的而進(jìn)行的管理工作，在內(nèi)部控制中通常伴有風(fēng)險(xiǎn)管理方法，也是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制過(guò)程。通過(guò)內(nèi)部控制能夠讓企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度控制在一定范圍，讓企業(yè)依據(jù)既定的目標(biāo)繼續(xù)發(fā)展。所這也能夠看出內(nèi)部控制對(duì)于企業(yè)管理和發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常重要的，作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)其有所重視，以便于對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的管理。

2.完善投資決策

商業(yè)地產(chǎn)投資一直以來(lái)都不能確保完全盈利，而當(dāng)前一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還是依照傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行大筆資金的投入，追求資產(chǎn)增長(zhǎng)，并不顧及負(fù)債程度，對(duì)資金回籠也有所忽視，之看重短期的收益，這種情況并不能讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。完善內(nèi)部控制，進(jìn)而完善投資決策，能夠有效規(guī)避錯(cuò)誤的投資決策，讓企業(yè)的資金資產(chǎn)有較好的安全度，更能讓企業(yè)的盈利幾率有所增加。

3.做好預(yù)算控制

在內(nèi)控控制中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還要考慮到自身的日?；顒?dòng)，對(duì)項(xiàng)目預(yù)算以及資金預(yù)算工作有所明確。項(xiàng)目預(yù)算的對(duì)象主要是企業(yè)將要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。預(yù)算內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的可行性、對(duì)投資費(fèi)用的設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及期間費(fèi)用、借款計(jì)劃和最終受益等。

4.加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)管理和?營(yíng)資本管理，使商業(yè)地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運(yùn)用

要加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)管理和運(yùn)營(yíng)資本管理，使商業(yè)地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運(yùn)用。就要通過(guò)努力降低成本和提高員工工作效率的方法提高效益。要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)告中現(xiàn)金流量?jī)纛~這一指標(biāo)的分析，來(lái)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。具體包括：現(xiàn)金流出的變化指標(biāo)可以預(yù)測(cè)企業(yè)是否將會(huì)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，現(xiàn)金流入的指標(biāo)結(jié)合相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)可以反映企業(yè)的真實(shí)活力情況。

5.建立高效的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理系統(tǒng)

信息化管理是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也都應(yīng)當(dāng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)和各種先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立起本公司的信息管理系統(tǒng)，從搜集到儲(chǔ)存，到加工，以及輸出和使用等各個(gè)環(huán)節(jié)都要密切關(guān)注，以保證信息資料的完整、準(zhǔn)確、及時(shí)、權(quán)威和易于使用，用以滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)信息的需求。沒(méi)有充分有效的信息資源，企業(yè)其他資源的運(yùn)動(dòng)就失去方向，內(nèi)部控制就無(wú)從談起，也不再需要。