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房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金 合同 成本 稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢(shì)不容樂(lè)觀，盡管?chē)?guó)家相繼出臺(tái)了有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，但要想繼續(xù)收獲高額利潤(rùn)已經(jīng)不可能，如何在現(xiàn)有形勢(shì)下保持不敗之地，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需解決的棘手問(wèn)題。筆者現(xiàn)就所服務(wù)的某鋼城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何從加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃作為制勝點(diǎn)來(lái)進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、貸款多、涉稅繁、風(fēng)險(xiǎn)高、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可從以下四點(diǎn)著手：

一、加強(qiáng)資金管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期調(diào)研到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)至可預(yù)售狀態(tài)歷時(shí)較長(zhǎng)，巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，需要投入的資金數(shù)量較大，要使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利完成，解決融資問(wèn)題是企業(yè)的頭等大事。某鋼城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在拿地前就進(jìn)行了深入的項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目總投資作出合理的資金預(yù)算。因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時(shí)就預(yù)先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊(cè)資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開(kāi)業(yè)后自有資金就達(dá)到項(xiàng)目總投資的40%，以便于后續(xù)向銀行爭(zhēng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。

2、資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部每年第四季度就著手編制下一年度資金預(yù)算，平時(shí)配合和協(xié)助各業(yè)務(wù)部門(mén)編制各部門(mén)的月度、中期資金計(jì)劃。每月計(jì)劃匯總后對(duì)資金作出平衡，嚴(yán)格根據(jù)資金計(jì)劃進(jìn)行付款。合同付款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)公司最重要的資金管理環(huán)節(jié)，為嚴(yán)格把好項(xiàng)目用款關(guān)，財(cái)務(wù)部對(duì)每筆付款尤其是工程施工大額款項(xiàng)，要求工程部開(kāi)具"付款通知單"，并由工程部負(fù)責(zé)人與分管項(xiàng)目的公司副經(jīng)理審核簽字，經(jīng)財(cái)務(wù)審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進(jìn)度嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，經(jīng)得起審計(jì)檢查。每月末編制"資金月度計(jì)劃執(zhí)行反饋表"，對(duì)每月資金使用情況進(jìn)行反饋和檢查分析。

二、加強(qiáng)合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的又一重要環(huán)節(jié)。通過(guò)簽訂各類(lèi)合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購(gòu)合同、設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同等等），作為支付房地產(chǎn)公司各項(xiàng)目用款的依據(jù)。為使合同管理和項(xiàng)目資金的使用更加規(guī)范化、高效化、合理化。

三、加強(qiáng)成本管理

1、成本核算既是企業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算中成本名目繁多，該公司首先對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等進(jìn)行了整體測(cè)算，進(jìn)而編制項(xiàng)目總投資預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度情況適時(shí)修訂編制"項(xiàng)目投資流量預(yù)算"（自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原始投入起到項(xiàng)目竣工止），并從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)方面都加以測(cè)算，靜態(tài)方面主要測(cè)算：股東投資回報(bào)率、回收期、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動(dòng)態(tài)方面主要測(cè)算：內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)、動(dòng)態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

該公司非常重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，要求公司管理者和員工樹(shù)立成本意識(shí)，在每個(gè)部門(mén)和環(huán)節(jié)上都要求員工既從自身做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部準(zhǔn)確地進(jìn)行成本核算打好基礎(chǔ)。

2、在充分掌握各項(xiàng)稅收政策和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用，否則將帶來(lái)經(jīng)營(yíng)階段和清算階段的稽查風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在正確按成本對(duì)象核算成本的同時(shí)，還應(yīng)正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用），這不僅關(guān)系到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)支出中占很大的比重，影響利潤(rùn)額也較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)清算和稽查，對(duì)已列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的不合理的部分（包括不合理的借款費(fèi)用等）予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除部分。 堅(jiān)持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來(lái)的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

四、提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，財(cái)務(wù)管理人員不僅要具備專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)，同時(shí)也要學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)內(nèi)容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經(jīng)常對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷更新財(cái)務(wù)管理理念，學(xué)習(xí)掌握最前沿的房地產(chǎn)理論知識(shí)，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員保持刻苦鉆研、循序漸進(jìn)、精益求精、的工作作風(fēng)，以加快財(cái)務(wù)管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時(shí)準(zhǔn)確的決策信息。

五、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃

1、該公司通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。

2、相關(guān)借款利息的籌劃

由于該房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多。所以針對(duì)開(kāi)發(fā)完工之后發(fā)生的利息費(fèi)用，通過(guò)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分別計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，使其不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除，對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

3、銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)的稅收籌劃

該房產(chǎn)公司通過(guò)改變銷(xiāo)售模式的籌劃降低了稅負(fù)。該房產(chǎn)公司設(shè)立了銷(xiāo)售公司作為分公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時(shí)間

房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對(duì)企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險(xiǎn)；狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司利用財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。以下是對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來(lái)的不確定性?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)等。由于金融市場(chǎng)金融資產(chǎn)的波動(dòng)、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施或者無(wú)法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，歐債危機(jī)造成的金融市場(chǎng)波動(dòng)，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項(xiàng)目貸款，資金鏈中段，造成公司的財(cái)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致公司的生存危機(jī)。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模急劇擴(kuò)大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項(xiàng)目的期望報(bào)酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開(kāi)發(fā)，而項(xiàng)目的利潤(rùn)率小于負(fù)債率，則會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、利率風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開(kāi)始明確了首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時(shí)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了行政降溫，利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對(duì)減小，加上人們對(duì)房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過(guò)融資和銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過(guò)對(duì)外融資、存貨及應(yīng)收款項(xiàng)管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問(wèn)題。

二.完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問(wèn)題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。

(一)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以帶來(lái)杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國(guó)的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來(lái)拓展融資渠道。

(二)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類(lèi)很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類(lèi)型，避免盲目開(kāi)發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)出不同面積比例的各類(lèi)型物業(yè)以及同一類(lèi)型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類(lèi)型房產(chǎn)的投資組合，來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過(guò)程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來(lái)保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強(qiáng)全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來(lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn):

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房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文第3篇

恒大IPO擱置被認(rèn)為是2008年中國(guó)房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件。而跟在恒大后面，要在國(guó)際資本市場(chǎng)上市的中國(guó)房地產(chǎn)公司大約有40多家，預(yù)計(jì)募集資金達(dá)200億美元。恒大IPO擱置對(duì)這40多家房地產(chǎn)公司而言，無(wú)論是在資金上還是心理上都將會(huì)造成巨大的影響。

潘石屹評(píng)價(jià)：“恒大上市沒(méi)有結(jié)果，對(duì)后面幾十家排隊(duì)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)令人悲觀的開(kāi)頭，來(lái)自香港投資者的審核更為苛刻?！苯衲?月，潘石屹還拋出“未來(lái)100天內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生裂變”的斷言，出人意料的是，一向容易遭人品評(píng)的老潘，此番論斷卻并沒(méi)有遭遇更多的反駁以及爭(zhēng)辨。

恒大地產(chǎn)上市擱置意味著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通往國(guó)際資本市場(chǎng)的管道已經(jīng)暫時(shí)關(guān)閉。另外，隨著國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控日益升溫，信貸不斷收緊，與恒大同樣有上市計(jì)劃的40多家企業(yè)無(wú)疑面臨著雙重打擊。

星河灣、龍湖地產(chǎn)、卓越、香江國(guó)際、寶龍集團(tuán)、方圓、恒盛集團(tuán)等多家謀劃與恒大地產(chǎn)同期上市的企業(yè)已經(jīng)紛紛調(diào)整上市時(shí)間表。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到2008年，最基本的特征是錢(qián)少地多，絕大部分房地產(chǎn)公司目前的日子不好過(guò)，開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)自己資金出現(xiàn)問(wèn)題是掩耳盜鈴。即使是萬(wàn)科，在快速回籠現(xiàn)金流的同時(shí)，也開(kāi)始考慮資金的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商們集體面對(duì)的最大門(mén)檻，開(kāi)始從土地轉(zhuǎn)向了融資。

2007年，全國(guó)新商品房的銷(xiāo)售額為2.9萬(wàn)億人民幣，但從國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1～11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過(guò)1萬(wàn)億。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一，剩余的三分之二是農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)。如此推算，去年開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地所花的資金超過(guò)了3萬(wàn)億，也就是說(shuō)去年開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的錢(qián)超過(guò)了全年的銷(xiāo)售收入。

目前恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備高達(dá)4580萬(wàn)平方米，較2006年增長(zhǎng)了9倍，土地儲(chǔ)備僅次于碧桂園，是萬(wàn)科的近兩倍。恒大在過(guò)去一年的拿地行為多少顯得有些激進(jìn)，現(xiàn)在上市擱淺，大量的土地未付款將給恒大地產(chǎn)造成很大的財(cái)務(wù)壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天的局面，與這個(gè)行業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為有很大關(guān)系，例如，去年土地市場(chǎng)出現(xiàn)了“面粉比面包價(jià)格貴”的奇怪現(xiàn)象，這種不正常的現(xiàn)象一定會(huì)回歸理性和正常。如果不回歸，將可能有非常嚴(yán)重的后果。

此前潘石屹公開(kāi)各家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。從分析的結(jié)果來(lái)看，情況不容樂(lè)觀。從財(cái)務(wù)狀況上看，速動(dòng)比率是一個(gè)很重要指標(biāo)，指的是一個(gè)企業(yè)立即變現(xiàn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，如果速動(dòng)比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，一般1至2之間是合理，但現(xiàn)在中國(guó)絕大部分上市房地產(chǎn)公司的速動(dòng)比率都小于1。

房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文第4篇

但是，于以前頒布的國(guó)稅函[2009]698號(hào)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“698號(hào)文”)的頒布，為很多非居民房地產(chǎn)公司就以上的稅務(wù)籌劃帶來(lái)不確定性。

原因是這種境外特殊目的公司，大多是沒(méi)有實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)記錄的。盡管稅務(wù)問(wèn)題并不是成立這些境外特殊目的公司的主要考慮因素之一，但當(dāng)企業(yè)進(jìn)行間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓或重組時(shí)，如涉及上述的境外特殊目的公司，亦有可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)以698號(hào)文為依據(jù)要求征收稅款。

698號(hào)文中最令人關(guān)注的一點(diǎn)是有關(guān)非居民企業(yè)在間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。這規(guī)定進(jìn)一步表明，中國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)是有決心去遏制外國(guó)投資者通過(guò)轉(zhuǎn)讓特殊目的公司來(lái)間接轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)公司股權(quán)從而逃避中國(guó)稅收。

非居民房地產(chǎn)公司在計(jì)劃進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，首要考慮特殊目的公司是否符合“實(shí)質(zhì)”業(yè)務(wù)的要求。

例如，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司為了融資的需要而要在國(guó)外發(fā)債，這種情況便有需要使用境外特殊目的公司?；蚴?，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及境外投資者時(shí)，境外投資者亦有可能使用境外特殊目的公司，令有關(guān)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目同時(shí)受到境外法律保障。再者，亦有房地產(chǎn)公司以境外公司安排國(guó)外顧問(wèn)提供房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或管理。如要達(dá)到實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)的要求，以上提及的業(yè)務(wù)有需要發(fā)生在特殊目的公司內(nèi)。有關(guān)特殊目的公司亦要有足夠的資源，如辦公室或員工，以進(jìn)行實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)。

為了避免當(dāng)特殊目的公司被轉(zhuǎn)讓時(shí)被視為是逃稅安排的質(zhì)疑，應(yīng)詳細(xì)考慮特殊目的公司成立時(shí)的目的、實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)及當(dāng)進(jìn)行業(yè)務(wù)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)以特殊目的公司轉(zhuǎn)讓的主要原因。

如果特殊目的公司到目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)但未來(lái)有可能計(jì)劃轉(zhuǎn)讓?zhuān)铝幸蛩匾嘁紤]以為未來(lái)做好準(zhǔn)備：

在特殊目的公司中建立怎樣的實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)、何時(shí)何地及如何建立該實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)?

該投資架構(gòu)下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得是否可以受稅收協(xié)定保護(hù)而免征中國(guó)的所得稅?如果可以的話，該架構(gòu)是否可以有效地維持?

如果在兩個(gè)非關(guān)聯(lián)方間轉(zhuǎn)讓特殊目的公司的股權(quán)，買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)該考慮哪些因素，以保證其在中國(guó)稅負(fù)上利益最大化?

在出現(xiàn)雙重征稅的情況時(shí)，是否可向其母國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)求助，與中國(guó)的稅務(wù)總局交涉?

除了稅務(wù)問(wèn)題外，非居民房地產(chǎn)公司亦要詳細(xì)考慮698號(hào)文所帶來(lái)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)影響。因?yàn)?98號(hào)文的出臺(tái)，有可能引起多重稅務(wù)機(jī)關(guān)以至稅務(wù)總局的介入調(diào)查，這將會(huì)為一些稅務(wù)安排產(chǎn)生不確定性，從而增加了對(duì)所得稅不確定性結(jié)果的假設(shè)及判斷的困難。再者，698號(hào)文對(duì)特殊目的公司實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)的界定只規(guī)定T--些籠統(tǒng)且操作性不強(qiáng)的指引。對(duì)于稅務(wù)總局實(shí)際怎樣執(zhí)行698號(hào)文，仍然有待觀察。

房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；增值稅；納稅籌劃

近二十多年來(lái)，如何合法合理的減少稅負(fù)一直是房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路上，過(guò)高的稅負(fù)隨時(shí)威脅企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，重則可導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，輕則影響企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有較大影響，通過(guò)分解房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)流程，結(jié)合增值稅計(jì)算方式進(jìn)行納稅籌劃從而降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，尋找新的節(jié)約成本方式，獲取更高利潤(rùn)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)日漸重視的財(cái)務(wù)操作。

一、前期準(zhǔn)備階段

(一)增加精裝修房

精裝修房需要房地產(chǎn)公司在原毛坯房的基礎(chǔ)上裝潢裝飾后再出售。房地產(chǎn)公司裝修時(shí)，需要外購(gòu)裝修材料、家裝飾品及簡(jiǎn)單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣，且抵扣稅率為16%。因?yàn)檎咭?guī)定“購(gòu)買(mǎi)精裝房贈(zèng)送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅”，而銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用的增值稅率為10%。因此銷(xiāo)售精裝房時(shí)，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤(rùn)，還有二者稅率的差額形成的利潤(rùn)。因此，如果已在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中注明銷(xiāo)售精裝商品房的時(shí)候，其中附帶銷(xiāo)售的家用電器、家具等，可以依照混合銷(xiāo)售中的相關(guān)規(guī)定，按10%計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，按16%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，若房地產(chǎn)企業(yè)能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷(xiāo)售價(jià)格，還可以取得隨精裝房采購(gòu)并銷(xiāo)售的裝潢材料、燈具、潔具及簡(jiǎn)單家電16%的進(jìn)項(xiàng)稅額。

(二)合理規(guī)劃住宅和商業(yè)的比例

由于購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他普通商品，因此“營(yíng)改增”的規(guī)定購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項(xiàng)目消費(fèi)者大多為自然人，而增值稅法律規(guī)定不允許為自然人開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此自然人消費(fèi)者難以承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)提高售價(jià)而產(chǎn)生的高稅負(fù)。但是大部分商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)的消費(fèi)者都為企業(yè)，他們因自身發(fā)展情況需要自持商業(yè)地產(chǎn)自用或用于投資，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商品價(jià)格略微提高的幅度低于他們可取得的進(jìn)項(xiàng)抵扣額，那么他們對(duì)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅是需要的，他們可以對(duì)這部分進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣從而降低稅負(fù)成本。因此房地產(chǎn)公司在前期規(guī)劃準(zhǔn)備時(shí)，可加大商業(yè)地產(chǎn)比例增加盈利空間，轉(zhuǎn)移稅負(fù)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。

二、工程建設(shè)階段

(一)采取“甲供材料”方式

“甲供材料”就是由甲方(即房地產(chǎn)公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時(shí)事先約定?！凹坠┎牧稀边@一部分屬于甲企業(yè)采購(gòu)材料，如果企業(yè)可以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可以按采購(gòu)貨物來(lái)計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，抵扣率為16%；施工方購(gòu)買(mǎi)材料并提供建筑勞務(wù)，因?yàn)楣こ讨С鲋荒芙y(tǒng)一按購(gòu)買(mǎi)建筑勞務(wù)來(lái)計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，抵扣率為10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅額降低稅負(fù)。雖然對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會(huì)完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。因此房地產(chǎn)公司需要根據(jù)自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)，在與建筑施工單位簽訂合同時(shí)進(jìn)行協(xié)商、博弈從而將公司利益最大化。

(二)科學(xué)選擇施工企業(yè)

房地產(chǎn)公司在“營(yíng)改增”后選擇合作方的時(shí)候，有一個(gè)重要因素不可不考慮，就是對(duì)方能否提供增值稅專(zhuān)用票進(jìn)行抵扣。如果施工公司是小規(guī)模納稅人，即便他們申請(qǐng)代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票也只能提供稅率為3%的進(jìn)項(xiàng)稅。如果施工公司可以提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則房地產(chǎn)公司可以獲得稅率為10%的進(jìn)項(xiàng)稅。例如房地產(chǎn)公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價(jià)為232萬(wàn)元的建設(shè)合同，那么施工成本是200萬(wàn)元，稅率為10%的進(jìn)項(xiàng)稅為32萬(wàn)元。如果與小規(guī)模納稅人施工公司簽訂含稅價(jià)為232萬(wàn)元的建設(shè)合同，那么施工成本是225.2萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅為6.8萬(wàn)元。倘若與小規(guī)模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規(guī)模納稅人因?yàn)橹荒芴峁┑投惵实倪M(jìn)項(xiàng)稅，還會(huì)使得企業(yè)稅負(fù)增加。建議公司在往后的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)中，選擇施工企業(yè)時(shí)不僅考慮施工企業(yè)的實(shí)力，同時(shí)也考慮施工企業(yè)的財(cái)務(wù)制度規(guī)范程度，傾向選擇一般納稅人資質(zhì)的施工企業(yè)合作。

(三)拆分配套業(yè)務(wù)的納稅籌劃

目前項(xiàng)目樓盤(pán)都在走高端精品路線，越來(lái)越重視項(xiàng)目社區(qū)的環(huán)境建設(shè)和綠化，對(duì)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)和綠化設(shè)計(jì)有一定的要求。景觀綠化設(shè)計(jì)項(xiàng)目通常分為兩個(gè)配套業(yè)務(wù)，第一是購(gòu)進(jìn)花草樹(shù)木，如果房地產(chǎn)公司與銷(xiāo)售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣；第二是種植維護(hù)服務(wù)，如果房地產(chǎn)公司決定將該服務(wù)承包給服務(wù)公司來(lái)做，那么將取得6%的專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣。然而在實(shí)際業(yè)務(wù)中，往往房地產(chǎn)企業(yè)不區(qū)分前面兩部分的業(yè)務(wù)，直接全部承包一個(gè)公司。如果房地產(chǎn)公司決定將項(xiàng)目景觀綠化設(shè)計(jì)統(tǒng)一承包給一個(gè)公司，那么該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)的不同將影響房地產(chǎn)公司可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額。綠化公司主要是銷(xiāo)售綠化植物也就是農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售，兼營(yíng)植物售后種植，根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，該綠化公司可以提供16%的專(zhuān)用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得16%的進(jìn)項(xiàng)稅；如果綠化公司主要是種植維護(hù)也就是服務(wù)業(yè)，那么綠化公司可以提供6%的專(zhuān)用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得6%的進(jìn)項(xiàng)稅。通過(guò)以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產(chǎn)公司應(yīng)該選擇主要業(yè)務(wù)是銷(xiāo)售的公司，可以取得稅率更高的進(jìn)項(xiàng)稅額；但是選擇主要業(yè)務(wù)是服務(wù)的公司，那么需要將采購(gòu)綠色植物和服務(wù)業(yè)務(wù)區(qū)分開(kāi)來(lái)，以獲得更為有利的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

三、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

(一)折扣銷(xiāo)售的納稅籌劃

根據(jù)房地產(chǎn)公司一般的銷(xiāo)售政策，如果消費(fèi)者一次性全款支付房款，則公司會(huì)在原價(jià)的基礎(chǔ)上給予一定折扣。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)原價(jià)與折扣金額應(yīng)該在同一張發(fā)票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅，否則將按照房產(chǎn)原價(jià)計(jì)算繳納增值稅。因此房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售房產(chǎn)開(kāi)具發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注這一點(diǎn)，避免增加銷(xiāo)項(xiàng)稅計(jì)算稅基從而造成多繳納不必要的稅費(fèi)。

(二)延遲納稅發(fā)生時(shí)間

根據(jù)相關(guān)的法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)過(guò)程中收到預(yù)收房款，需要按照一定比例預(yù)繳部分增值稅。而如果房地產(chǎn)以誠(chéng)意金的名義向客戶(hù)收取定金性質(zhì)的費(fèi)用，那么這筆誠(chéng)意金不屬于預(yù)收房款，也不必按比例預(yù)繳增值稅，但是這個(gè)操作的前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)尚未與消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同。因此，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)這點(diǎn)規(guī)定，與消費(fèi)者達(dá)成協(xié)議收取定金或誠(chéng)意金，延后簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同，那么也就達(dá)到了推遲繳納增值稅的時(shí)間，企業(yè)貨幣時(shí)間價(jià)值得以增加。同時(shí)需要關(guān)注的是，當(dāng)房地產(chǎn)公司與消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，那么誠(chéng)意金就不再是定金性質(zhì)，而是預(yù)收房款，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要按時(shí)對(duì)此預(yù)繳部分預(yù)繳增值稅，避免漏繳少繳的風(fēng)險(xiǎn)。

四、日常管理階段

(一)積極取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在發(fā)生采購(gòu)成本時(shí)，只有取得合法的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并且在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)認(rèn)證發(fā)票和申報(bào)抵扣，那么該成本產(chǎn)生的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅才可以真正的抵扣計(jì)算增值稅。因此，選擇供應(yīng)商時(shí)的必要條件就是要求其可以提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，如果供應(yīng)商不能開(kāi)具專(zhuān)票，也應(yīng)該提供代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。這一方面要求企業(yè)采購(gòu)人員在采購(gòu)業(yè)務(wù)過(guò)程中，具有取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的意識(shí)，這樣才能取得合法且可以抵扣的發(fā)票。另一方面，公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)把握好發(fā)票的認(rèn)證期限，及時(shí)做好增值稅發(fā)票認(rèn)證、申報(bào)方面的工作。

(二)固定資產(chǎn)的購(gòu)置

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的附件2規(guī)定：“營(yíng)改增”后取得的不動(dòng)產(chǎn)，其對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以在兩年內(nèi)抵扣。不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置金額較大，其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣可以減少當(dāng)期增值稅額，但抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后，原來(lái)計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本便降低了，這又導(dǎo)致最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)后計(jì)提的折舊額減少，折舊減少后會(huì)引起利潤(rùn)總額的增加，導(dǎo)致企業(yè)所得稅增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在做固定資產(chǎn)的采購(gòu)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮對(duì)增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)的影響，做到合理規(guī)劃，避免盲目通過(guò)采購(gòu)固定資產(chǎn)來(lái)增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，而加大企業(yè)所得稅稅負(fù)。

(三)勞務(wù)外包

房地產(chǎn)企業(yè)主要的銷(xiāo)售方式為：公司內(nèi)部成立營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)或委托專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售。如果公司成立營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，那么支付的相關(guān)的人工成本無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如果進(jìn)行勞務(wù)外包，讓專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售公司提供銷(xiāo)售人員進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，在相同成本的情況下，不僅可以從銷(xiāo)售公司處獲取進(jìn)項(xiàng)稅額，還可以為企業(yè)節(jié)約銷(xiāo)售成本。加之房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售樓盤(pán)是分時(shí)期銷(xiāo)售的，如果只在集中銷(xiāo)售期間內(nèi)將銷(xiāo)售業(yè)務(wù)外包給銷(xiāo)售，已銷(xiāo)售面積達(dá)總面積80%以上后，再聘用少數(shù)幾名銷(xiāo)售顧問(wèn)進(jìn)行銷(xiāo)售，則企業(yè)成本將會(huì)更為降低。