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摘要:貴陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)是貴陽(yáng)市城市建設(shè)中不可缺少的重要行業(yè)，本文主要從行業(yè)大環(huán)境和企業(yè)小環(huán)境兩方面進(jìn)行對(duì)策研究，運(yùn)用科學(xué)的現(xiàn)代人力資源開(kāi)發(fā)和管理手段對(duì)貴陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)的員工流失現(xiàn)狀及流失原因進(jìn)行了研究分析。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理；員工；流失

一、貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較低

貴陽(yáng)市位于西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)東部較為落后，居民收入水平偏低，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)可度和需求相對(duì)較低。

2004年，我國(guó)西部地區(qū)人均GDP只相當(dāng)于東部地區(qū)的38%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相當(dāng)于東部地區(qū)的71%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平?jīng)Q定著市場(chǎng)需求。位于西部地區(qū)的貴陽(yáng)物業(yè)管理行業(yè)的差距根源是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平長(zhǎng)期低迷。物業(yè)管理行業(yè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差異必然導(dǎo)致地區(qū)間行業(yè)報(bào)酬的差距。從*年《住宅與房地產(chǎn)——物業(yè)管理》?？M(jìn)行的全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)薪酬調(diào)資料表明，貴陽(yáng)市的行業(yè)報(bào)酬處于相當(dāng)?shù)偷乃?。以管理處?jīng)理為例，上海的管理處經(jīng)理月薪約為3600—11480元，重慶的管理處經(jīng)理月薪約為3900—4600元，深圳市管理處經(jīng)理月薪約為4500—18000元，而貴陽(yáng)市的管理處經(jīng)理一般為1500—3000元。同樣，較大收入差距存在于一線員工身上。以保安員為例，上海的保安月薪約為1320—1820元，重慶約為1000—1370元，深圳約為1040—1500元。貴陽(yáng)市的保安月薪只有500—950元。巨大的地區(qū)性報(bào)酬差異，使許多行業(yè)內(nèi)的管理人才或較有能力的一線員工大量向以上地區(qū)流失。

同時(shí)，物管行業(yè)的報(bào)酬與本地區(qū)其它行業(yè)相比報(bào)酬較低。從貴陽(yáng)市物管行業(yè)協(xié)會(huì)初步調(diào)查顯示，物管企業(yè)員工月平均工資為600元左右，一年下來(lái)能獲得7000余元的報(bào)酬，與貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民平均年收入13000元左右相比，還存在較大差距。本地區(qū)行業(yè)間的報(bào)酬差距也使大量員工流向本地區(qū)其他行業(yè)。

二、貴陽(yáng)市物業(yè)管理的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念尚未形成

現(xiàn)代城市物業(yè)管理意識(shí)主要有三個(gè)方面。第一，物業(yè)管理的消費(fèi)觀念。物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行業(yè)，它與過(guò)去的房管所管理有著本質(zhì)的區(qū)別。居民享受物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)是一種市場(chǎng)消費(fèi)行為，而消費(fèi)就要付錢。但現(xiàn)實(shí)中很多的業(yè)主由于觀念的錯(cuò)誤，沒(méi)有把享受物業(yè)管理看成是一種消費(fèi)，一種市場(chǎng)交換行為。因此我們應(yīng)通過(guò)不斷的努力，讓市民逐漸樹(shù)立享受物業(yè)管理服務(wù)需要自覺(jué)繳費(fèi)這樣的市場(chǎng)意識(shí)。第二，遵守物業(yè)管理規(guī)定的觀念。一幢大樓、一個(gè)小區(qū)、幾百戶人家在一起，如果沒(méi)有共同的規(guī)矩和約束，大家我行我素那一定會(huì)亂套。于是產(chǎn)生了制定物業(yè)管理公約及管理守則、規(guī)定等的必要?，F(xiàn)有的問(wèn)題是有的業(yè)主對(duì)小區(qū)的管理公約和規(guī)定不放在眼里，想怎么辦就怎么辦，于是亂搭建、亂停車、亂扔垃圾等事屢屢發(fā)生，物業(yè)公司苦不堪言。培養(yǎng)市民的這方面的意識(shí)非常重要，要逐步使業(yè)主普遍養(yǎng)成遵守公約的觀念。第三，自主管理的意識(shí)。物業(yè)管理是居民自主管理與市場(chǎng)化專業(yè)管理相結(jié)合的新型管理，它要求業(yè)主具有高度的自制管理意識(shí)，一方面要關(guān)心物業(yè)管理，幫助物業(yè)管理公司；另一方面要監(jiān)督物業(yè)管理，積極參與業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)工作。目前大多數(shù)業(yè)主積極參與的自覺(jué)性不強(qiáng)，多一事不如少一事的思想比較濃。提高業(yè)主的自主意識(shí)，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性是搞好物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

三、貴陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)自身發(fā)展水平較低

貴陽(yáng)市的物業(yè)管理開(kāi)展已逾10年，但對(duì)于一個(gè)新型行業(yè)來(lái)說(shuō)，10年的時(shí)間是行業(yè)的發(fā)展、調(diào)整期。應(yīng)該說(shuō)物業(yè)管理在貴陽(yáng)市得到了發(fā)展，取得了部分的成績(jī)，但我們也應(yīng)該正視貴陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)自身發(fā)展水平較低的現(xiàn)狀。規(guī)模問(wèn)題是困擾貴陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)難題。據(jù)相關(guān)資料顯示，目前貴陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)384家，物管面積在1800萬(wàn)平方米，平均每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)物管面積只在4.6萬(wàn)平方米左右。企業(yè)規(guī)模小，成本高不但難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，而且給行業(yè)帶來(lái)極大的資源浪費(fèi)，影響物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展水平。

四、貴陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)自身不重視人力資源的開(kāi)發(fā)和利用

第一，忽視人力資源規(guī)劃的價(jià)值，大多沒(méi)有形成較系統(tǒng)的人力資源規(guī)劃體系。人力資源規(guī)劃是人力資源開(kāi)發(fā)與管理的主要功能，人力資源規(guī)劃可以使企業(yè)能夠確定它未來(lái)所需要的人才組合，然后利用這些信息為其招聘、錄用以及培訓(xùn)和開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)指定計(jì)劃。人力資源規(guī)劃具有很大的價(jià)值，但大多企業(yè)都忽視了這一環(huán)節(jié)，因而沒(méi)有形成系統(tǒng)的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的人力資源規(guī)劃體系，普遍采用實(shí)用主義，缺什么人才就補(bǔ)什么人才，個(gè)別企業(yè)即使有所規(guī)劃，但也與企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃相脫節(jié)。

第二，對(duì)人才的招聘錄用重視不夠，沒(méi)有一套科學(xué)的招聘管理系統(tǒng)。對(duì)招聘工作重視不夠，沒(méi)有做科學(xué)的崗位分析，招聘條件不清晰。招聘錄用工作的隨意性很大，缺乏一套科學(xué)的招聘管理系統(tǒng)，很少科學(xué)地對(duì)招聘工作進(jìn)行追蹤、分析。招聘方法不科學(xué)沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況采取科學(xué)的招聘手段，致使招聘工作的效率低下，很大程度上影響了招聘質(zhì)量。招聘渠道的定位失誤，招聘方式不合適。在一些重要職位上招聘工作，欠缺科學(xué)的人事測(cè)量工具等。

第三，沒(méi)有真正理解培訓(xùn)的作用。許多培訓(xùn)工作只流于形式。企業(yè)的培訓(xùn)工作通常是與人事部門分離的，一般都由各業(yè)務(wù)部門分別舉辦短期培訓(xùn)班，這咱培訓(xùn)僅限于崗位培訓(xùn)，常著眼于當(dāng)前。企業(yè)人事部門還沒(méi)有從開(kāi)發(fā)人的能力角度制定培養(yǎng)符合企業(yè)未來(lái)發(fā)展需要的、有潛質(zhì)的經(jīng)理人的規(guī)劃。就目前物管企業(yè)人力資源現(xiàn)狀看，職工自身素質(zhì)不適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需求、人才得不到發(fā)掘，企業(yè)的興衰多系于主要領(lǐng)導(dǎo)人身上。

第四，大多企業(yè)沒(méi)有一套成熟的、系統(tǒng)的、公正的績(jī)效考評(píng)系統(tǒng)。就當(dāng)前大多數(shù)物業(yè)管理的績(jī)效考評(píng)情況來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)沒(méi)有一套成熟的、公正的績(jī)效考評(píng)體系。如何建立一套適合自身企業(yè)的績(jī)效考評(píng)體系，的確不是一件易事，很多企業(yè)都沿用其他企業(yè)的，甚至是其他行業(yè)的，但并沒(méi)有根據(jù)自身企業(yè)的情況進(jìn)行修改和完善。有些企業(yè)本來(lái)可以定量考核的卻不定量，整個(gè)企業(yè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上只反映了某個(gè)主管的一些主觀看法，缺乏合理性、科學(xué)性，這樣就難以發(fā)揮績(jī)效考評(píng)的作用，給企業(yè)承包的發(fā)展帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

第五，沒(méi)有一套與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的、有效的激勵(lì)機(jī)制。在職工工資類別等級(jí)上，國(guó)有企業(yè)與之有很相似之處。但在職工資源共享上，卻缺乏激勵(lì)性。只要企業(yè)有收益，職工干好干壞都能升資。對(duì)職工的業(yè)績(jī)考評(píng)，則更是情高于法，激勵(lì)作用蕩然無(wú)存。大部分企業(yè)都不得沒(méi)有健全、完善、合理的與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，很多還處于偏向單純的物質(zhì)激勵(lì)階段。有些企業(yè)，從制度上看是比較完善合理的，但實(shí)際操作起來(lái)其實(shí)不然，一些激勵(lì)措施并沒(méi)有真正落實(shí)到實(shí)處。

第六，整體的人力資源素質(zhì)亟待提高。貴陽(yáng)市物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)等素質(zhì)，大部分還不能適應(yīng)當(dāng)前的物業(yè)管理發(fā)展的狀況，整體的人力資源亟待提高。由于物業(yè)管理尚屬新興行業(yè)，目前還沒(méi)有普遍建立起完善的從業(yè)人員行業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前貴陽(yáng)市80%左右的物業(yè)管理從業(yè)人員來(lái)自城市企、事業(yè)單位下崗分流人員、部隊(duì)退伍軍人以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。高素質(zhì)物業(yè)管理人才緊缺。管理人員大專以上教育的很少。80%以上的一線員工是高中甚至初中學(xué)歷。而且貴陽(yáng)市大多物業(yè)管理企業(yè)都忽視人力資源的開(kāi)發(fā)與管理，既不經(jīng)常組織專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，又沒(méi)有建立嚴(yán)格的崗位職責(zé)、操作規(guī)程和考核標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)的管理服務(wù)理念、內(nèi)容、質(zhì)量難以達(dá)到，管理水平跟不上，服務(wù)質(zhì)量搞不好，甚至有搞不清楚“物業(yè)管理”到底是管理還是服務(wù)。

第七，行業(yè)對(duì)人才的吸引不大。由于很多人都普遍認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型的行業(yè)，主要從事的只是一些簡(jiǎn)單的保安、清潔、綠化和維修工作，不需要高素質(zhì)的人才，因此也就缺乏良好的用人機(jī)制。社會(huì)上大多物業(yè)管理行業(yè)定位在一個(gè)較低的層次上，因此也就難以形成吸引人才、人盡其才的良好環(huán)境。貴陽(yáng)市大部分物業(yè)管理企業(yè)小而分散，規(guī)模不大，其創(chuàng)利能力低下決定了這個(gè)行業(yè)難以提供良好的薪酬待遇，也就難以吸引高素質(zhì)的專業(yè)管理人才。

第八，社會(huì)供應(yīng)物業(yè)管理人才質(zhì)量不高，導(dǎo)致供應(yīng)失衡。物業(yè)管理行業(yè)由于創(chuàng)利能力低下和行業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制落后，人才的培養(yǎng)工作一直比較滯后。這些年來(lái)，貴州省的各大院校也紛紛設(shè)立了物業(yè)管理專業(yè)和一些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。但由于行業(yè)發(fā)展過(guò)快，而之前的人才培養(yǎng)滯后，相對(duì)于全市約1.2萬(wàn)從業(yè)人員，也只是杯水車薪。目前，貴陽(yáng)市物業(yè)管理人才的供應(yīng)渠道還是下崗職工、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及退伍軍人等，社會(huì)供應(yīng)人才質(zhì)量不高，導(dǎo)致了整個(gè)行業(yè)的人才供求仍然失衡。

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