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      房地產(chǎn)企業(yè)財務管理改革與創(chuàng)新

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      房地產(chǎn)企業(yè)財務管理改革與創(chuàng)新

      一、房地產(chǎn)公司中財務管理主要面臨的困難

      (一)財務人員在確定收入中所存在的困難。

      房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)從各方面上來講,是存在很大不同的,在確認收入上更是與其他企業(yè)不同,通常狀況下,對于經(jīng)濟收入的概念要么是增加企業(yè)的經(jīng)濟效益,要么給企業(yè)帶來負債,但在最終確認收入時,與其他企業(yè)確認收入采用的方式不同的。因為房地產(chǎn)商品實體是比較龐大的,所需要的消耗量也較大,在這樣的情況下,導致房地產(chǎn)具有較長的開發(fā)周期。但從另外一方面上來講,房地產(chǎn)的收入是分階段的,在開發(fā)前段時期或者開發(fā)中段時期中收入成本是無法確定的,只能在房屋建設完工之后,在產(chǎn)權(quán)證書辦理中,才能明確掌握收入狀況,這時需要財務部門做好財務處理相關(guān)工作,保證銷售的收入,為核算稅金以及所需繳納的稅率做好充足的準備工作。所以,在確認具體收入時,無疑是財務人員非常困難的時候,但是財務人員更應該做好確認收入的工作。

      (二)財務人員在控制成本中所存在的困難。

      在房地產(chǎn)企業(yè)中,成本控制工作相對來講,是一項比較困難的工作,在編寫合同中,需要控制成本、控制預算、管理資金等等。首先,合同管理制定是否科學合理直接影響著成本控制。但由于房地產(chǎn)商品實體比較龐大,所涉及到的內(nèi)容也較多,因此制定合同已經(jīng)管理合同都是很復雜的,但房地產(chǎn)企業(yè)中很多與經(jīng)濟效益相關(guān)的大型活動,都需要按照合同規(guī)定來展開,因此不管是指定合作還是管理合同,都需要與預算、工程、財務等有關(guān)部門進行事先溝通和交流,同時成本會計也需要控制好合同的成本,保證資金管理環(huán)節(jié)與合同管理環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系性。另外,就是工程預算工作的進行,在房地產(chǎn)企業(yè)中,管理資金以及核算成本作為財務管理中重要的兩項工作,因此房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視這兩項工作的開展狀況,為保證工程質(zhì)量以及銷售收入打下堅實的基礎。

      (三)財務人員在分析財務風險中所存在的困難。

      在開發(fā)房地產(chǎn)過程中,整項工程的建設需要投入大量的資金,尤其是建造工程所需的地面,所以相對來講,融資工作是比較繁重的具有很大壓力的,同時也存在著一定的風險性。如果在開發(fā)過程中,資金周轉(zhuǎn)不靈或者周轉(zhuǎn)率較低,那么會在一定程度上加大了房地產(chǎn)開發(fā)的風險。所以,房地產(chǎn)企業(yè)想要做到真正的規(guī)避風險必須對產(chǎn)生風險的原因有一個清醒的認識,通常情況下,開發(fā)房地產(chǎn)過程中,各資金分散在各部分中,資金回收的速度也較慢,在不同程度上加大了風險控制的難度,尤其是房地產(chǎn)企業(yè),由于運作周期較長,加劇了開發(fā)房地產(chǎn)的風險。面臨著這么多風險,如果財務管理工作在處于混亂的狀態(tài)中,沒有明確的財務管理機制,那么房地產(chǎn)企業(yè)的財務控制能力就發(fā)揮不出任何作用,在這樣的狀況下,不但對房地產(chǎn)施工質(zhì)量有著直接的影響,而且也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)中創(chuàng)新財務管理實行的

      (一)分離企業(yè)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)。

      根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)的要求,需要將企業(yè)經(jīng)營權(quán)與企業(yè)所有權(quán)進行分離,投資者也需要適當減少干預企業(yè)日常經(jīng)營管理工作的開展,使企業(yè)管理人員能夠全身心的管理企業(yè)發(fā)展,將企業(yè)制度與管理理念進行完善,在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,充分借鑒現(xiàn)代企業(yè)中所運用的管理方式,在工作過程中,調(diào)動起企業(yè)員工的主動性、積極性,能夠解決在企業(yè)發(fā)展過程中所存在的各種問題,結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理制度及發(fā)展方向,房地產(chǎn)企業(yè)可以有效的進行借鑒,促進自身企業(yè)的穩(wěn)定、快速發(fā)展,在發(fā)展過程中,能夠?qū)λ嬖诘母鞣矫鎲栴},加以完善和解決。

      (二)研究項目開發(fā)的可行性。

      根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品特征、行業(yè)特征,在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前,需要結(jié)合企業(yè)的實際狀況,充分考慮到企業(yè)的整體效益,進一步研究所開發(fā)的項目是否具備可行性。在展開投資時,不單單投資一個項目,可以根據(jù)當前狀況,同時引入不同類型的項目,對每一個需要開發(fā)的項目,研究不可控成本、可控成本,并且整理每一個項目的固定成本以及變動成本??梢酝瑫r開發(fā)兩個項目,分攤兩個項目的成本,如果兩個最后都發(fā)生虧損現(xiàn)象,那么可以適當?shù)闹匦录由弦粋€項目,三個項目將固定成本進行分攤,如果有一個項目是虧損的,那么另外兩個項目肯定是盈利的。在整個項目的決策中,財務部門需要從規(guī)模籌資、成本籌資、投入資金等等方面,展開整體性的分析和預算,所提出的信息需準確、及時。

      (三)完善投資項目工作。

      首先,在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中,財務部門需要積極參與到其中,分析投資項目的可行性,對投資項目各項工作進行完善和整改。因為財務工作與其他工作性質(zhì)是不同的,在開始項目投資時,財務人員就需要編制一份可行性的報告,在有關(guān)部門的論證下,決定這份可行性報告是否能夠?qū)嵭?,共同進行研究和分析。其次,財務管理工作人員不能單單分析財務報表的狀況,同時也需要對企業(yè)各部門狀況熟悉掌握,為做好財務方面的工作打下堅實的基礎。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中,不但要對企業(yè)運作狀況充分了解,且還需要掌握產(chǎn)品的運作流程。為了能夠很好的適應時展的需求,財務管理人員需要改進一些方式方法,這其中包括很多領(lǐng)域。因此,財務管理人員需要與其他部門經(jīng)常溝通和聯(lián)系,以便能夠及時了解行業(yè)發(fā)展方向以及相關(guān)知識。

      (四)成本控制工作的加強。

      在房地產(chǎn)企業(yè)中,預算分析工作以及考核工作需要分開進行,也需要定期進行,定期對各自執(zhí)行狀況展開深入的分析和研究,在考核工作人員業(yè)績時,需要結(jié)合所設定的業(yè)績以及他們完成的狀況。另外,還需要對房地產(chǎn)企業(yè)全年執(zhí)行狀況進行整體性研究,找出其中所存在的問題,對問題加以解決,并且在解決問題過程中,制定下一年度的發(fā)展方向以及經(jīng)營目標。分期進行控制收入,可提升資金的使用效率,也需要在不同程度上使資金使用成本降低。在控制成本方面上,需要對開發(fā)土地所需的成本進行降低,前期各種工作需做好。通過與責任中心預算、項目預算、資金預算等等相結(jié)合的預算成本,準確預測所需資金以及資金調(diào)動狀況,在不同程度上減少資金所需成本,提高其使用率。在分析資金實際預算過程中,可以及時反饋和整改資金使用狀況。

      (五)資金籌集途徑的建立。

      從各方面上來講,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目,是需要投入大量的資金,當然在工程完成之后,也會獲取到可觀的經(jīng)濟效益,但不得不講,籌集資金的任務是比較繁重的。所以,企業(yè)需要想盡各種辦法,建立企業(yè)多元化的資金籌集途徑:(1)充分利用資本市場,通過發(fā)行債券、股票、貼現(xiàn)率等等方式酬金資金;(2)向銀行貸款或者其他與金融相關(guān)的業(yè)務,比如充分運用信用證、商業(yè)匯票、保函等一系列的結(jié)算方式;(3)通過并購其他企業(yè)或者重組其他企業(yè)的方法,來加強自身的企業(yè)現(xiàn)存規(guī)模;(4)可募集民間的閑散資金。

      三、結(jié)語

      綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)想要取得更好的發(fā)展,企業(yè)經(jīng)營者需要加強自身的管理意識,意識到財務管理工作的重要性,對各項項目實施全方面、全過程的管理,從一定程度上控制各項成本費用,建立起多元化的資金籌集渠道,唯有這樣,房地產(chǎn)企業(yè)才能穩(wěn)定、有序的持續(xù)發(fā)展。

      作者:彭礪 單位:重慶中昂地產(chǎn)有限公司

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