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提要：自動(dòng)估值模型（AVMs）是通過(guò)數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評(píng)估手段，是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論基礎(chǔ)上的計(jì)算機(jī)程序，主要用于使用房地產(chǎn)信息來(lái)對(duì)某種特定物業(yè)的估價(jià)。目前，監(jiān)管部門(mén)正在關(guān)注、研究并準(zhǔn)備針對(duì)該模型的弱點(diǎn)提出指引政策。在國(guó)際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評(píng)價(jià)是積極的，AVMs已經(jīng)被視為是一種先進(jìn)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型。我們銀行業(yè)人士在學(xué)習(xí)一個(gè)新的管理模式、開(kāi)發(fā)一個(gè)新產(chǎn)品、制定一個(gè)新政策時(shí)，首先要從監(jiān)管的角度認(rèn)識(shí)監(jiān)管規(guī)定和監(jiān)管的看法。因?yàn)榉虾妥裱O(jiān)管要求，是當(dāng)今商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)需要滿(mǎn)足的最基本要素。監(jiān)管要求所包括的已經(jīng)不僅是像《商業(yè)銀行法》這樣的法律、規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，也不應(yīng)該只有法律和政府規(guī)章，還應(yīng)包括立法者和監(jiān)督人頒布的主要法規(guī)、法條和指引、市場(chǎng)公約、行業(yè)協(xié)會(huì)制定的行為守則以及適用于銀行內(nèi)部員工的內(nèi)部行為守則。

今天的金融業(yè)，商業(yè)銀行的管理模式在變化、管理方法在創(chuàng)新、科技含量在增加，監(jiān)管者對(duì)這些動(dòng)向的關(guān)注也在深入。日前，在拜訪(fǎng)紐約OCC時(shí)，一份內(nèi)部刊物《監(jiān)管文摘》（SupervisionsDigest）中有一篇文章介紹了目前在美各商業(yè)銀行和住房信貸機(jī)構(gòu)使用頻繁的一個(gè)比較新的模型——自動(dòng)估值模型（AutomatedValuationModels-AVMs）以及對(duì)這種模型的監(jiān)管建議，讀后感到很受啟發(fā)。

一、AVMs及AVMs的優(yōu)缺點(diǎn)

自動(dòng)估值模型（AVMs）是通過(guò)數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評(píng)估手段，是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論基礎(chǔ)上的計(jì)算機(jī)程序，主要用于使用房地產(chǎn)信息（如物業(yè)特征、市場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì)、物業(yè)稅費(fèi)率表、銷(xiāo)售價(jià)格趨勢(shì)和地區(qū)趨勢(shì)等）來(lái)對(duì)某種特定物業(yè)的估價(jià)。AVMs主要用于理順傳統(tǒng)物業(yè)評(píng)估過(guò)程，是按揭貸款安排過(guò)程中的主要組成部分。

優(yōu)點(diǎn)：相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估手段而言，AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客觀的優(yōu)點(diǎn)。這不是說(shuō)盡職的、技術(shù)高超的鑒定者缺乏一致性和客觀性。但是一個(gè)AVM能夠顯著地節(jié)省估價(jià)的時(shí)間并減少與傳統(tǒng)評(píng)估過(guò)程有關(guān)的成本。

缺點(diǎn)：主要有三個(gè)：首先，它們要依賴(lài)所使用數(shù)據(jù)的精確性、綜合性和時(shí)效性。其次，AVMs不能用來(lái)決定物業(yè)的物理狀態(tài)和相關(guān)的市場(chǎng)表現(xiàn)。第三，AVMs永遠(yuǎn)不能把一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師的知識(shí)與判斷具體化。

所以，AVMs適用于一個(gè)有相對(duì)充足當(dāng)前數(shù)據(jù)，物業(yè)所處地區(qū)相對(duì)同質(zhì)且物業(yè)的情況和市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)典型的環(huán)境。當(dāng)數(shù)據(jù)不足夠、地域環(huán)境復(fù)雜且物業(yè)與平均狀況和市場(chǎng)表現(xiàn)有顯著差距時(shí)，AVMs作用就發(fā)揮不出來(lái)。

因此，最關(guān)鍵的是AVMs的使用者能設(shè)計(jì)一個(gè)合適的使用和執(zhí)行策略，以便判斷貸款的整體信貸風(fēng)險(xiǎn)，并能反映出所使用AVMs的特殊優(yōu)缺點(diǎn)，特別是物業(yè)數(shù)據(jù)能夠支持這些產(chǎn)品。

二、AVMs的種類(lèi)

AVMs有三種主要類(lèi)型：指數(shù)模型、偏好模型和混合模型。簡(jiǎn)介如下：

指數(shù)模型，也叫價(jià)格指數(shù)模型，只需提供銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，不需要物業(yè)特征。需要采用“重復(fù)銷(xiāo)售”的回歸分析，并需要一個(gè)先前的“價(jià)格點(diǎn)”來(lái)啟動(dòng)運(yùn)行。這些模型可靠性令人懷疑，因?yàn)樗鼈儗?duì)物業(yè)設(shè)定了眾多的假設(shè)條件，卻沒(méi)有提供依據(jù)。例如，假設(shè)物業(yè)的特征自上次銷(xiāo)售后保持不變。

偏好模型決定于物業(yè)特征。它們針對(duì)具體物業(yè)（取決于物業(yè)位置）；需要物業(yè)的特征數(shù)據(jù)以及比較數(shù)據(jù)；提供了假設(shè)的依據(jù)；以規(guī)則為基礎(chǔ)；并提供了統(tǒng)計(jì)評(píng)估。像指數(shù)模型一樣，它們也需要有一個(gè)先前的價(jià)格點(diǎn)來(lái)啟動(dòng)運(yùn)行。這些模型的局限性在于，依賴(lài)于一個(gè)嚴(yán)格限定的地理區(qū)域內(nèi)的最近銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)，而在某些國(guó)家只有部分有限的數(shù)據(jù)。它們也有指數(shù)模型同樣的弱點(diǎn)——包括假設(shè)物業(yè)特征保持不變。

混合模型把指數(shù)模型和偏好模型的特征結(jié)合起來(lái)，涵蓋了銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、物業(yè)特征分析、可比銷(xiāo)售、以及估稅模型。許多賣(mài)者，包括房利美都向使用多種手段的AVMs模型轉(zhuǎn)換。

以上是AVMs的簡(jiǎn)要介紹，根據(jù)房利美的說(shuō)法，使用AVMs的主要目的是要設(shè)計(jì)一種解決方法，并使其服務(wù)于所有的貸款發(fā)放人的業(yè)務(wù)和競(jìng)爭(zhēng)需要，并有利于客戶(hù)。這樣才能更好地解決困難，減低費(fèi)用，并幫助所有美國(guó)人擁有自己的房屋和租住可負(fù)擔(dān)房屋的機(jī)會(huì)。

三、美國(guó)監(jiān)管當(dāng)局OCC對(duì)使用AVMs的關(guān)注

在OCC的內(nèi)部刊物《監(jiān)管文摘》上以“自動(dòng)估值模型：需要引起警惕的方面”為題，簡(jiǎn)要介紹了AVMs的情況并從以下幾方面提出了監(jiān)管建議。

（一）銀行使用（Bankusage）

OCC監(jiān)管下的銀行普遍使用AVMs至少五年了。目前大部分國(guó)家銀行將這些模型作為發(fā)放住房信貸時(shí)的初步（“第一眼”）評(píng)估工具。銀行傾向于使用AVMs是因?yàn)樗鼈儽葌鹘y(tǒng)的評(píng)估手段更迅速和便宜，并能支持自動(dòng)發(fā)放功能。

（二）OCC的關(guān)注點(diǎn)(OCCconcerns)

OCC對(duì)AVMs有如下?lián)模涸诠纼r(jià)單個(gè)物業(yè)時(shí)不準(zhǔn)確(Theyareimprecise)。

與評(píng)估指引不符。AVMs是在相互鑒定/估值指引（12CFR34中沒(méi)有明確的表述）后引入的模型，且模型不能針對(duì)物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行處理。轉(zhuǎn)對(duì)OCC監(jiān)管大型銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)的審定工作需要改進(jìn)。此點(diǎn)在OCC2000-16公告中有詳細(xì)描述。

貸款人對(duì)AVMs只有基本的了解。模型分析的資源有限、缺乏準(zhǔn)確的方法，對(duì)“置信評(píng)分”（CONFIDENCESCORES）概念的理解混亂。

AVM數(shù)據(jù)被用于確定信貸敞口。多數(shù)銀行的放款矩陣使用信用評(píng)分和抵押率（LTV）決定最大的信貸敞口。于是許多銀行就積極地采用最大的抵押率。

AVMs是在房地產(chǎn)價(jià)值快速攀升的階段開(kāi)始采用的。銀行依靠市場(chǎng)升值來(lái)抵補(bǔ)模型的不精確性；AVMs從未在穩(wěn)定或下跌的市場(chǎng)中被檢測(cè)過(guò)。

AVMs造成信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。不夠精確的工具以及對(duì)借款人還款能力有限的分析，等于是增加了信貸風(fēng)險(xiǎn)，從而帶來(lái)更高的違約損失（LGD）。我們尚未看到銀行把這種考慮放入準(zhǔn)備金/資本分析中。

（三）使用AVMs的銀行采取的行動(dòng)

針對(duì)OCC對(duì)AVMs的擔(dān)心，大銀行采取了以下行動(dòng)：

修改信貸政策來(lái)“解決（frameup）”這些監(jiān)管問(wèn)題。

幾家大銀行進(jìn)行押品價(jià)值審核，然后討論OCC的擔(dān)心并對(duì)解決確認(rèn)中存在的缺陷找出辦法。

加強(qiáng)檢察員對(duì)使用AVMs問(wèn)題的意識(shí)和培訓(xùn)。

與風(fēng)險(xiǎn)分析部門(mén)（RAD）通力合作以便加深對(duì)使用AVMs有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的了解。RAD參與了主要的檢查，我們將繼續(xù)發(fā)揮他們對(duì)常駐檢查隊(duì)伍的進(jìn)一步補(bǔ)充作用。

保證將來(lái)會(huì)有個(gè)住房顧問(wèn)來(lái)強(qiáng)調(diào)對(duì)AVM評(píng)估的需求，以符合相互鑒定指引和OCC的2000-16號(hào)公告。

（四）OCC相關(guān)的監(jiān)管工作

OCC正在設(shè)法把對(duì)AVMs的審核結(jié)合進(jìn)對(duì)應(yīng)用銀行的監(jiān)管策略中。不久正式的指引文件會(huì)出臺(tái)，目前正在進(jìn)行與信貸風(fēng)險(xiǎn)政策的校訂一致工作。

四、收獲與思考

回過(guò)頭來(lái)看，我對(duì)AVMs的學(xué)習(xí)過(guò)程是事先從監(jiān)管刊物中得知的，監(jiān)管部門(mén)正在關(guān)注、研究并準(zhǔn)備針對(duì)該模型的弱點(diǎn)提出指引政策。然后再去找AVMs是什么、誰(shuí)在用、怎么用以及其優(yōu)缺點(diǎn)；之后了解到該模型已被廣泛使用了五年，使用者評(píng)價(jià)是積極的，AVMs已經(jīng)被視為是一種先進(jìn)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型,由此我們更全面地“了解”了AVMs。這里講的“了解”是說(shuō)明沒(méi)有實(shí)踐，只是初步的印象。從這一認(rèn)識(shí)過(guò)程中，提醒我們銀行業(yè)人士在學(xué)習(xí)一個(gè)新的管理模式、開(kāi)發(fā)一個(gè)新產(chǎn)品、制定一個(gè)新政策時(shí)，首先要從監(jiān)管的角度搞清楚，認(rèn)識(shí)監(jiān)管規(guī)定和監(jiān)管的看法。因?yàn)榉虾妥裱O(jiān)管要求，是當(dāng)今商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)需要滿(mǎn)足的最基本要素。監(jiān)管要求所包括的已經(jīng)不僅是像《商業(yè)銀行法》這樣的法律、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)，也不應(yīng)該只有法律和政府規(guī)章，還應(yīng)包括立法者和監(jiān)督人頒布的主要法規(guī)、法條和指引、市場(chǎng)公約、行業(yè)協(xié)會(huì)制定的行為守則以及適用于銀行內(nèi)部員工的內(nèi)部行為守則。