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摘要：房地產(chǎn)證券化是一種全新的金融創(chuàng)新工具，對完善房地產(chǎn)投資市場起著重要的作用，本文通過分析房地產(chǎn)證券化所需條件并結(jié)合我國實際探討了其在我國實行的可行性。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)證券化證券市場化融資渠道

正文：

資產(chǎn)證券化是20世紀(jì)70年代以來最重要的金融創(chuàng)新之一，它通過巧妙的設(shè)計，將流動性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性好的債券，借以融通資金。目前，我國資本市場的發(fā)育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個尷尬的境地，一是房地產(chǎn)資金籌集進(jìn)入一個瓶頸狀態(tài)，二是銀行長期背負(fù)巨額的不良資產(chǎn)。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式，其內(nèi)涵要求是為金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行低成本融資并增加資產(chǎn)流動性和安全性，滿足機(jī)構(gòu)和個人投資者對證券投資的需求。毫無疑問，房地產(chǎn)證券化作為一種全新的金融創(chuàng)新工具，在我國推行是非常有必要的。

一、房地產(chǎn)證券化理論概述

房地產(chǎn)證券化是通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。

房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革，從理論上講，房地產(chǎn)和有價證券具有相互結(jié)合的特性。

首先，權(quán)益歸屬可以成為房地產(chǎn)和有價證券的結(jié)合點。有價證券的核心內(nèi)容是經(jīng)濟(jì)權(quán)益的書面證明，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)權(quán)益的轉(zhuǎn)移可以以證券為載體來實現(xiàn)。

其次，房地產(chǎn)權(quán)益及有價證券票面價值的可分割性使其能夠互通。房地產(chǎn)權(quán)益可以根據(jù)需要分割組合，并以貨幣形式量化；在有價證券上定義的權(quán)益可以是具體的一項內(nèi)容或幾項內(nèi)容的組合，而不必是財產(chǎn)權(quán)利的全部，同時其票面金融也是可以根據(jù)需要任意分割的。

第三，房地產(chǎn)內(nèi)在價值（主要是使用價值）具有實在性和相對穩(wěn)定性，它又是人們賴以生存和社會發(fā)展的必需資源之一，作為投資品和消費品的結(jié)合體，在社會總資產(chǎn)中占有相當(dāng)比重。房地產(chǎn)的這些特性，使得有價證券作為虛擬資本有轉(zhuǎn)為實在的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)證券化的功能及作用

首先，可以提高商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的流動性。房地產(chǎn)業(yè)貸款一般期限較長，流動性差，容易形成呆帳和風(fēng)險。房地產(chǎn)證券化可以變銀行的"死資產(chǎn)"為活資產(chǎn)增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性，是處理商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的一種有效手段。

其次，可以擴(kuò)寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)的運行、房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)流通需要大量的資金注入，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然以銀行貸款為主，具2005房地產(chǎn)開發(fā)融資現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行貸款所占比重達(dá)55%以上。推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制。

再次，降低資金進(jìn)入門坎，給小投資者創(chuàng)造投資機(jī)會。證券市場化依托有價債券作為房地產(chǎn)項目或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的載體，大大降低了資金進(jìn)入的“門檻”，給小投資者創(chuàng)造了投資房地產(chǎn)的機(jī)會，吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域。

第四，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力。實行房地產(chǎn)證券化，可利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性，從而增加抗風(fēng)險的能力。而且，證券使得資產(chǎn)的持有者分散，如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中，將有利于整個房地產(chǎn)風(fēng)險的分散，這對市場的長期發(fā)展無疑是有利的。

三、房地產(chǎn)證券化的條件

要推行房地產(chǎn)證券化必須具備一定的條件：第一，有強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場需求。房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，就需要大量的資金進(jìn)入，這為房地產(chǎn)證券化提供了條件；房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁才會有更多的投資者看好，購買房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)參與投資，房地產(chǎn)證券化才能得以實現(xiàn)。第二，有充足的社會資金為房地產(chǎn)證券化提供資金保障。沒有雄厚的資金作為后盾，就沒有活躍的金融市場，房地產(chǎn)證券化將很難推行。第三，有很好的房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品作為推行房地產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)。

上面我們都是從市場角度來談?wù)摰?，我們更重的任?wù)是要從金融市場環(huán)境、制度方面來探討推行房地產(chǎn)證券化的條件，他們才是推行房地產(chǎn)證券化的保障。第一，有比較完善的房地產(chǎn)金融市場，尤其是具有一定規(guī)模的抵押信貸市場和相對高效率的證券市場體系。第二，有完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范，如適宜的法律和稅收政策環(huán)境，沒有一套嚴(yán)格法律法規(guī)作保證，房地產(chǎn)證券化就很難成功。

四、我國房地產(chǎn)證券化的可行性分析

1.房地產(chǎn)住房消費市場為推行房地產(chǎn)證券化提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

首先，我國住房消費需求巨大。小家庭結(jié)構(gòu)增加、住房結(jié)構(gòu)的改善、城鎮(zhèn)改造加速都增加了對住房的需求。其次，以商品化為核心的住房體制改革為推行房地產(chǎn)證券化奠定了基礎(chǔ)。適應(yīng)國家把住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展成新的經(jīng)濟(jì)增長點的戰(zhàn)略要求，我國各商業(yè)銀行相繼開辦了個人住房貸款。推行住房商品化，勢必刺激對住房貸款的需求，進(jìn)一步擴(kuò)大住房貸款的規(guī)模，為推行證券化提供了基礎(chǔ)。

2.我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。

首先，經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范，證券市場監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗，為實行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場基礎(chǔ)。

從前面兩點看，我國似乎已經(jīng)具備了房地產(chǎn)證券化的條件。但是，正如我們前面條件分析的結(jié)論一樣，我國能否推行房地產(chǎn)證券化要看我國有沒有成熟的金融環(huán)境和完備的制度體系。從現(xiàn)階段的情況看來，我國在這兩方面還存在以下的問題：

首先，缺乏完整的法律、法規(guī)體系。按照我國目前的法律法規(guī)，住房抵押貸款證券化的發(fā)起和運營都缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，有必要制定《住房抵押貸款證券化法》，以保護(hù)抵押證券持有者的利益。住房抵押貸款證券化在我國的發(fā)展對法律環(huán)境至少有三方面的要求：一是要嚴(yán)密的法律制度，如建立及完善《信托法》、《破產(chǎn)法》、《擔(dān)保法》、《公司法》等；二是對一些與證券化的發(fā)展相沖突的現(xiàn)行法律規(guī)定進(jìn)行修改。

其次，缺乏健全的信用制度。實行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵一步，是通過信用增強(qiáng)形式，提高發(fā)行的抵押擔(dān)保證券的信用等級。同時，獨立客觀、公正的信用評估體系是住房抵押貸款證券化成功的關(guān)鍵。這都需要健全的信用制度來保障。

再次，我國金融市場本身還有待完善，如果在沒有各種制度作為保障的情況下貿(mào)然推行房地產(chǎn)證券化有可能會加大金融監(jiān)管難度，影響金融市場的健康發(fā)展。

隨著我國房地產(chǎn)投資體制改革的深化，金融對房地產(chǎn)發(fā)展的推動作用逐步加大，房地產(chǎn)證券化必將為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的重要支撐力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的良性循環(huán)。但對于一項新生事物，不一定有適合它生長的環(huán)境，我國的金融市場還需完善，法律法規(guī)等制度還需完備，我國房地產(chǎn)證券化的任重道遠(yuǎn)。

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