前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)項目管理經(jīng)濟(jì)評價范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要：項目拓展對于房地產(chǎn)公司的發(fā)展至關(guān)重要，評價項目的緯度也很多，經(jīng)濟(jì)評價是常用且直觀的一種方法，包括投資測算、收入測算和經(jīng)濟(jì)分析。本文主要針對住宅項目經(jīng)濟(jì)分析中涉及的一些實際問題進(jìn)行闡述。通過分析我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評價是一個綜合性的工作，它需要對項目有較清晰的市場定位，需要公司內(nèi)各部門相互配合，這樣才能保證項目評價更有效。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評價

0引言

項目拓展對于房地產(chǎn)公司的發(fā)展至關(guān)重要。拿到一個好的地塊，往往意味著項目開發(fā)成功了一半。那么如何評價一個新的項目？哪些項目該拿？這就需要進(jìn)行多方位的考慮。

首先，應(yīng)考慮企業(yè)戰(zhàn)略。項目選擇要服從區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、遵循產(chǎn)品戰(zhàn)略、結(jié)合項目所在地的政治資源，并與企業(yè)內(nèi)部資源相匹配。其次，要關(guān)注企業(yè)的資金籌備能力。房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，資金的籌集能力、資本結(jié)構(gòu)規(guī)劃都會影響到項目的選擇。再次，還要充分考慮項目的外部條件。如拆遷情況、周圍環(huán)境情況和規(guī)劃現(xiàn)狀。

評價項目時，還有一個重要且直觀的方法——經(jīng)濟(jì)評價。它包括投資測算、收入測算和評價分析。本篇文章重點是分析住宅項目經(jīng)濟(jì)評價中所涉及的一些實際問題。

1投資測算

投資測算方法雖有差別，但主要包括以下幾個內(nèi)容：土地成本及契稅、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等。

1.1前期費(fèi)用測算時要關(guān)注一些重要費(fèi)用的計取方法和項目所在地對前期費(fèi)用收取的政策法規(guī)。

比如工程設(shè)計費(fèi)，普通住宅的設(shè)計費(fèi)只需幾十元/平方米；但是如果項目定位高端，則可能請大師設(shè)計，以致多方案比較，費(fèi)用可能上千萬。再如三通一平費(fèi)，不同的項目差別很大。位于城郊接合部的項目，臨時水電與正式水電的費(fèi)用較高，周期也長，企業(yè)為了加快項目進(jìn)度，花幾千萬是常事。另外，現(xiàn)場還應(yīng)詳細(xì)踏勘，如果存在需遷移的桿線，這種費(fèi)用也要考慮進(jìn)去。

前期費(fèi)用繳納也是工作重點，一方面要查閱相關(guān)的地方政策法規(guī)，對人防費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等據(jù)實核算，另一方面還要考慮政策優(yōu)惠時的費(fèi)用減免。

1.2建安費(fèi)用測算時首先要確定建筑形式，多層、小高層還是高層住宅；其次需確定裝修標(biāo)準(zhǔn)，毛坯、簡裝還是精裝修；最后，再按照經(jīng)驗值進(jìn)行測算。

經(jīng)驗值可以查閱項目所在地工程造價信息網(wǎng)的信息進(jìn)行調(diào)整。比如北京造價網(wǎng)上就有造價實例的信息，08年6月，四環(huán)外、5層、2.8米層高的混合住宅項目單方造價為815元/平方米，案例中還規(guī)定了建筑工程、裝飾工程和安裝工程的形式，測算人員可以據(jù)實調(diào)整。對于分期開發(fā)、建設(shè)周期較長的項目，需要考慮主材價格變動的影響；對于特殊地質(zhì)條件，地基處理費(fèi)用也應(yīng)考慮。

1.3配套設(shè)施費(fèi)項目所處的環(huán)境不同，配建或代建項目的要求也不一樣，具體要根據(jù)規(guī)劃要點的具體要求或同類項目的配建情況進(jìn)行測算。

例如某一建筑面積為50萬平米的住宅項目，規(guī)劃要點中就明確規(guī)定需設(shè)置一處社區(qū)中心，建筑面積5000-8000平方米，功能包括社區(qū)管理、衛(wèi)生、郵政、儲蓄、文體活動、商業(yè)服務(wù)、餐飲休閑和室外活動等，還應(yīng)配建24班小學(xué)一所，12班幼兒園一所。

1.4財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用的測算比較復(fù)雜，重點是在計息基數(shù)、計息利率和融資費(fèi)用上。

按規(guī)定，項目開發(fā)要求30%左右的自有資金，這意味著貸款計算基數(shù)為投資額的70%。但實操中，項目的借貸資金常高于這個比例。所以，計息基數(shù)要根據(jù)企業(yè)的實際情況計取。

關(guān)于計息利率，要充分考慮經(jīng)濟(jì)的波動性和開發(fā)時間的滯后性。因為從測算到拿項目再到貸款到位，至少需要一年的時間。舉個例子，在07年1月做的測算，當(dāng)時3～5年期的貸款基準(zhǔn)利率為6.48%，在08年1月取得部分貸款，則相應(yīng)的利率為7.74%，兩者相差1.28%，這種影響是不能忽視的。

至于融資費(fèi)用，則要根據(jù)企業(yè)的實際融資能力進(jìn)行估算。企業(yè)規(guī)模較小、融資能力差的，此項費(fèi)用較高。

2收入測算

收入測算受市場影響大，分析技巧較強(qiáng)。同一地段，不同的產(chǎn)品和銷售策略，價格就會有差異。這就需要我們對項目有一個清晰的定位，重點關(guān)注銷售面積、銷售價格和商業(yè)銷售。

2.1銷售面積要區(qū)分建筑面積與可銷售面積的不同。測算成本時一般按總建筑面積計算。測算銷售時，地上可銷售面積要扣除物業(yè)用房等配套設(shè)施面積。地下可銷售收入的測算時，應(yīng)考慮地下車庫的銷售收入，但是所有的銷售收入。例如南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定》第六條就規(guī)定“相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)配件總量15％的室內(nèi)機(jī)動車停車位以及全部露天機(jī)動車停車位為業(yè)主共用停車位，其余為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售的業(yè)主專用停車位?！?/p>

2.2銷售價格銷售價格一般用市場比較法確定。要注意同一項目中的會有多個銷售價格，主要是由于產(chǎn)品不同、裝標(biāo)準(zhǔn)不同造成的修。要把網(wǎng)站的成交數(shù)據(jù)與詢價數(shù)據(jù)相結(jié)合。因為網(wǎng)簽價格可能較早，也無法反映促銷優(yōu)惠；而實際詢價可能不真實。另外，對于銷售周期較長的產(chǎn)品，還要按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，采取不同的銷售價格調(diào)整系數(shù)。

2.3商業(yè)銷售收入測算中還應(yīng)關(guān)注配建商業(yè)的銷售收入。商業(yè)一般有三種處理方式：位置較好的小鋪面蓄水之后可能直接銷售；大體量的集中商業(yè)可能要長期持有；還有的可先行招租，待成熟之后再出售。所以測算時，要先有一個商業(yè)經(jīng)營的大概方案，處理好這三部分的比例。

3經(jīng)濟(jì)分析

經(jīng)濟(jì)分析建立在投資測算與收入測算的基礎(chǔ)上，分為靜態(tài)與動態(tài)分析。

3.1靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析常規(guī)的靜態(tài)分析指標(biāo)有投資收益率、投資回收期、項目毛利率等。建議首選年自有資金收益率和凈利潤總額。年自有資金收益率可以評價不同周期的項目，可以反映財務(wù)杠桿作用。凈利潤主要是體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的總規(guī)模。有些項目雖然收益率不高，但風(fēng)險小、規(guī)模大、收益高，土地一級開發(fā)項目就是這樣的類型。

3.2動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價動態(tài)分析除了動態(tài)的考慮成本與收益外，主要是現(xiàn)金流分析。這就要求列出完整的開發(fā)計劃，包括建設(shè)計劃、銷售計劃、融資計劃。在此基礎(chǔ)上，計算現(xiàn)金流。通過分析比較，一方面是制定資金調(diào)度方案；另一方面是觀察項目的資金收入情況是否符合公司的融資計劃。

4結(jié)語

回顧項目經(jīng)濟(jì)分析的過程，會發(fā)現(xiàn)所需的工具不復(fù)雜，所需的知識卻是很全面的。它需要對項目所在地的市場充分調(diào)研；要詳細(xì)的踏勘，對于項目外部條件充分了解；更加重要的是要對項目有一個清晰的定位，包括目標(biāo)市場、產(chǎn)品類型、業(yè)態(tài)組合。所以，項目評價分析是一個綜合性的工作，需要公司的高級管理人員牽頭，前期部、營銷部、預(yù)算部、財務(wù)部等各部門相互配合，才能有效的評價一個項目是否可行。