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一、推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力分析

走向低碳之路是未來房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)才能在帶動上游綠色生產(chǎn)的同時，促進下游的綠色消費。雖然低碳地產(chǎn)在我國起步較晚，但是國內(nèi)不少具有前瞻性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)重視起來，并且開始投入資源進行低碳轉(zhuǎn)型的嘗試。但鑒于企業(yè)的目標愿景、戰(zhàn)略規(guī)劃、發(fā)展策略不同，影響企業(yè)轉(zhuǎn)型驅(qū)動力也不盡相同。按照組織行為學(xué)的理論，可以把影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力分為內(nèi)部驅(qū)動力和外部驅(qū)動力：內(nèi)部驅(qū)動力是企業(yè)作為“經(jīng)濟人”對利潤和道德價值的追求，是企業(yè)意愿的表現(xiàn)。外部驅(qū)動力包括社會環(huán)境壓力和制度的約束引導(dǎo)，是低碳企業(yè)開發(fā)項目的客觀要求。內(nèi)外驅(qū)動力的相互影響決定了房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，促進了低碳地產(chǎn)的長遠發(fā)展。

（一）低碳轉(zhuǎn)型內(nèi)部驅(qū)動力分析

1.利潤的驅(qū)使。在進行低碳地產(chǎn)投入開發(fā)時，多數(shù)開發(fā)商會陷入一種誤區(qū)，認為在低碳地產(chǎn)項目中應(yīng)用低碳技術(shù)會增加企業(yè)成本，加大成本控制的難度，這些顧慮影響了開發(fā)商開發(fā)的動力，同時也降低了消費者使用新技術(shù)的積極性。但事實上，低碳地產(chǎn)的開發(fā)及運營并非如此。雖然在早期階段，部分施工技術(shù)及設(shè)備會因為高耗能、高污染被淘汰，但從長遠來看，低碳技術(shù)的創(chuàng)新，低碳品牌、質(zhì)量的塑造，不僅不會帶來成本上的增加，反而會創(chuàng)造更多的機會。根據(jù)美國LEED官方統(tǒng)計，近十年取得在美國LEED認證的項目均取得了經(jīng)濟和環(huán)境上的5點好處：建筑價值提升了7.5%，降低營運成本8%，租金提高3%，入住率提高3.5%，投資回報率提高6.6%，這些數(shù)據(jù)均證明開發(fā)商做低碳地產(chǎn)是有利可圖的。

2.品牌價值的塑造。越來越多的開發(fā)企業(yè)視“低碳綠色”、“節(jié)能生態(tài)”為21世紀品牌形象的魅力所在。三流企業(yè)賣產(chǎn)品，二流企業(yè)賣管理，一流企業(yè)賣文化。先前得益于市場地位的壟斷，品牌價值在早前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中并未占據(jù)重要地位。如今隨著企業(yè)間競爭的加劇，產(chǎn)品差異的加強，品牌成為了衡量企業(yè)經(jīng)營能力及盈利能力的標志和關(guān)鍵。在低碳轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)企業(yè)主動地承擔社會責任，為消費者打造精品，久而久之，企業(yè)的品牌形象就會在消費者心中得到塑造，美譽度和社會形象便會提升，在獲得社會認同感后，企業(yè)的經(jīng)濟效益自然會順利實現(xiàn)。

（二）低碳轉(zhuǎn)型外部驅(qū)動力分析

1.政府的支持和引導(dǎo)。生態(tài)環(huán)境的公共物品性質(zhì)決定了其有可能因過度使用或侵占而導(dǎo)致“公地的悲劇”。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)存在外部不經(jīng)濟性，對生態(tài)環(huán)境過度索取和侵占導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境的脆弱。因此，為了糾正市場失靈，政府的社會管理者角色的公共定位,決定了政府必須要在低碳地產(chǎn)發(fā)展過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

（1）綠色建筑評價標準的推廣。為促進綠色建筑的發(fā)展，規(guī)范行業(yè)的評價標準，我國在2006年頒布了《綠色建筑評價標準》（GB/T500378-2006）。近五年來，我國綠色建筑也幾乎以每年翻番的速度增長。住建部副部長仇保興表示，至2020年前，中國在節(jié)能建筑項目領(lǐng)域的投資額將不低于1.5萬億元，屆時我國的綠色建筑將占全球綠色建筑總量的50%以上，而開發(fā)商開發(fā)綠色項目、打造低碳地產(chǎn)也將成為行業(yè)的常態(tài)。

（2）政府的補貼及稅收激勵。在建立起相應(yīng)的認證制度后，政府通過對開發(fā)低碳地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)進行財政補貼，不僅可以彌補企業(yè)采用低碳技術(shù)、配套低碳設(shè)備的成本，更重要的是能夠激發(fā)開發(fā)低碳地產(chǎn)的動力，從而帶動整個行業(yè)的發(fā)展。

2.消費者的需求拉動。當“綠色生態(tài)、低碳健康”成為當今時代的主旋律后，居民住房被賦予了更多的時代內(nèi)涵，越來越多的消費者不再僅僅關(guān)注住房的價格，開始更多地關(guān)注綠色健康的人居環(huán)境，追求低碳環(huán)保的住宅。“能選自然、絕不人造”，住宅的舒適度、健康生態(tài)性成為了購房的首選標準，低碳地產(chǎn)的買方市場逐漸形成。在2013年1月出臺的《綠色建筑行動方案》中明確規(guī)定了要樹立和完善綠色建筑領(lǐng)域的金融服務(wù)體系，金融機構(gòu)對于購買綠色低碳住宅的購房者在貸款利率上可以給予一定優(yōu)惠，這無疑也為提高消費者的需求創(chuàng)造了條件。

3.行業(yè)競爭的推動。當“低碳”、“節(jié)能”成為產(chǎn)品的評價標準后，其會對整個產(chǎn)業(yè)的布局和企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。擁有土地、資金便擁有強勢競爭力的時代已過，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場競爭更趨多樣性、創(chuàng)意性、前瞻性，因此，準確地把握未來的發(fā)展潮流、開拓潛在的細分市場、掌握先進的節(jié)能技術(shù)成為目前及以后房企占據(jù)市場份額的重要手段。低碳產(chǎn)品與非低碳產(chǎn)品的差異成為房企建立競爭優(yōu)勢的重要途徑。在殘酷的競爭壓力下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始跳出行業(yè)的紅海競爭，通過轉(zhuǎn)型改變戰(zhàn)略發(fā)展模式，從而尋求適合自己的低碳核心競爭力。

4.低碳技術(shù)的創(chuàng)新進步。低碳技術(shù)的創(chuàng)新進步，為房地產(chǎn)企業(yè)吸收、引進一流的技術(shù)提供了絕好的機會。越來越多的低碳技術(shù)被研發(fā)出來，開發(fā)商和消費者的使用成本在下降。同時，技術(shù)種類的增多也為開發(fā)商提供了更多的選擇空間，開發(fā)商可以根據(jù)項目的定位、用戶的特殊需要靈活地選用和搭配，這樣不僅豐富了低碳地產(chǎn)的概念，同時給消費者也帶來了一個全新的低碳體驗。

二、結(jié)論

我國現(xiàn)有430億平方米建筑，只有4%左右采取了節(jié)能措施，尋求探索低碳、環(huán)境友好的經(jīng)濟增長發(fā)展模式尤為緊迫和重要。但在目前低碳地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商存在一種低碳地產(chǎn)要走“貴族化”路線的觀念，所以在引導(dǎo)支持房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，制定合理的激勵體系，激發(fā)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的動力，已成為目前政府的首要任務(wù)。只有當兩者形成良好的互動機制，政策更加科學(xué)，房企的競爭力得到提升，消費者的需求得到滿足，低碳發(fā)展才能落到實處，各個參與方的利益才會實現(xiàn)最大化。

作者：侯盼龍單位：華東師范大學(xué)商學(xué)院