前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)影響因素建模探究范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

模型的建立及相關(guān)檢驗

（一）模型的建立

本文希望找出y1、y2和數(shù)量工具以及價格工具之間的相關(guān)關(guān)系來進(jìn)行研究，但在模型的設(shè)定時并不確定模型最終采用何種形式，所以在建模過程中分別假設(shè)了線性模型、雙對數(shù)模型、倒數(shù)模型等多種模型形式，并在不同的模型形式中也將解釋變量或被解釋變量轉(zhuǎn)化為對數(shù)或倒數(shù)進(jìn)行了分析。由于模型的形式和解釋變量的形式不同，所以利用軟件得出的模型數(shù)量很多，在這里就不一一列舉出來。在初步的篩選過程中，判斷不同模型形式的主要參考標(biāo)準(zhǔn)是模型的擬合優(yōu)度、模型的F統(tǒng)計量p值、各個解釋變量的t檢驗是否通過。通過檢驗，各類型的模型對于被解釋變量的擬合效果并不是很好。考慮到貨幣政策的各種工具特別是數(shù)量型工具并不是直接作用于企業(yè)的生產(chǎn)活動之中，而是通過貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制一步步傳導(dǎo)到到企業(yè)，所以在模型中對于各個解釋變量加入其不同的滯后期進(jìn)行分析。得出了擬合優(yōu)度最高，F(xiàn)統(tǒng)計值及各個解釋變量的t統(tǒng)計均通過的兩個模型如下，其中x5（-1）是廣義貨幣供應(yīng)量M2滯后一期的數(shù)值。

（二）模型的相關(guān)檢驗

建立方程后，筆者對兩個方程的異方差性、自相關(guān)性和多重共線性進(jìn)行了檢驗，通過檢驗得出，上述兩個方程在上述三個方面的檢驗情況良好，總的來說兩個模型的建立是成功的，所得結(jié)論是可取的。

實證結(jié)果的分析及討論

（一）關(guān)于y1、y2和GDP的變動分析

從上文的模型中我們可以看到，兩個模型中x1的系數(shù)都是正數(shù)，說明GDP和房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤之間有著正向的相關(guān)關(guān)系。根據(jù)中國統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，我國在2011年GDP增幅繼續(xù)保持在9.2%，仍舊處于高位。房地產(chǎn)行業(yè)的投資額達(dá)到了61740億元，同比上年增幅達(dá)到了27.9%，各類住宅開工面積均在10%以上，商品房的銷售面積同比上年也有4.9%的增長?？梢娫谖覈?jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)擁有較為優(yōu)良的外部環(huán)境支持，總體的發(fā)展態(tài)勢是很好的。由于中國的人口較多，廣大居民對于住房的需求可以看做是一種剛性需求，這種需求在短時間內(nèi)不會改變，所以國內(nèi)居民對于商品性住房在今后一段時間還會保持一個旺盛的購買欲望。這一利好條件對于房地產(chǎn)企業(yè)保持較高的收益率是一種非?？煽康谋Ｕ?。

（二）關(guān)于y1、y2和短期貸款利率變動的分析

在模型的設(shè)定中，貨幣政策的價格指標(biāo)最后采用了一年期貸款利率這一變量。在金融學(xué)的相關(guān)理論中，一年期利率一般被認(rèn)為是短期利率。而通過對比兩個模型可以得出以下一些結(jié)論：1.短期貸款利率和不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤之間均存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系。從上文的模型中可以看出，短期貸款利率的調(diào)整會反作用于房地產(chǎn)行業(yè)中的不同規(guī)模企業(yè)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個對資金需求很大的行業(yè)，在自有資金不足的情況下，想銀行借貸就成了最為方便安全的融資手段之一。從中國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2011年我國房地產(chǎn)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資金額達(dá)到12564億元，規(guī)模極為龐大。貸款利率可以看做是企業(yè)所借資金的價格，國家通過調(diào)高短期貸款利率這一手段，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，直接減少了相關(guān)企業(yè)的收入。從模型的系數(shù)來看，貸款利率的微調(diào)對于企業(yè)凈利潤的影響都是相當(dāng)大的。2.短期貸款利率的調(diào)整對于不同規(guī)模的企業(yè)影響程度不同。通過對兩個模型的對比我們可以得知萬科集團(tuán)模型中x6的系數(shù)明顯大于綿世股份模型中x6的系數(shù)，二者相差了大約20倍。這說明貸款利率的變動對于大型企業(yè)的影響更大，而對于小型企業(yè)的影響則相對較小。大型的企業(yè)由于自身資本量更大、生產(chǎn)活動的地域更廣，經(jīng)濟(jì)活動更加頻繁對于流動性資金的需求也隨之增加。貸款利率的上升無疑使得其融資環(huán)境惡化，帶來的成本上升和利潤減少是小型企業(yè)難以相提并論的。

（三）關(guān)于y1、y2和廣義貨幣供應(yīng)量M2的變動分析

模型的設(shè)定中最終選定了廣義貨幣供應(yīng)量M2的調(diào)整和變動作為貨幣政策的數(shù)量工具的代表。對比兩個模型有一下一些發(fā)現(xiàn)：1.在兩個模型之中，最終選用的均不是M2的當(dāng)期數(shù)值而是其滯后一期的數(shù)值，而且當(dāng)期數(shù)據(jù)在加入模型之后模型的擬合優(yōu)度大為下降，當(dāng)期M2的t檢驗也不能通過。這說明M2的變動對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響并不是當(dāng)期就表現(xiàn)出來的，M2的變動對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響存在滯后效應(yīng)。根據(jù)凱恩斯學(xué)派的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論，貨幣供應(yīng)量M的變動會引起利率r的變動，利率的變化通過資本邊際效率的影響是投資I以乘數(shù)的方式變動，而投資的變動會影響總支出E和總收入Y。這一傳導(dǎo)機(jī)制用符號表達(dá)可以表示為M→r→I→E→R。這一過程就是時滯的產(chǎn)生過程，一般認(rèn)為，貨幣政策生效至少需要6個月，長的需要兩年以上。在滯后期的選取上，建模過程中發(fā)現(xiàn)M2滯后一期的模型效果最好，這一結(jié)論說明M2的變動對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響一般要在一期之后。模型中的解釋變量均是年度數(shù)據(jù)，所以可以認(rèn)為M2的滯后效應(yīng)時間大約是1年。2.M2滯后一期的系數(shù)在萬科集團(tuán)的模型和綿世股份的模型中是不同的。萬科集團(tuán)凈利潤和M2的變動呈正相關(guān)關(guān)系；綿世股份凈利潤的變動和M2的變動呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。這說明M2的增長會使得萬科集團(tuán)的凈利潤增加綿世股份的凈利潤減少，M2的減少則反是。一般我們把M2的增長看做是擴(kuò)張性貨幣政策的結(jié)果，而M2的減少看做緊縮性貨幣政策的結(jié)果。這就讓我們得出了擴(kuò)張性貨幣政策會使得房地產(chǎn)行業(yè)中大型企業(yè)的凈利潤增加，小型企業(yè)的凈利潤減少；緊縮性貨幣政策會使得房地產(chǎn)行業(yè)中大型企業(yè)的凈利潤減少，小型企業(yè)的凈利潤增加這一結(jié)論。但在一般意義我們認(rèn)為上擴(kuò)張性貨幣政策會使得經(jīng)濟(jì)活動中企業(yè)的經(jīng)濟(jì)金融條件放寬，有利于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動而緊縮性的貨幣政策則會產(chǎn)生反作用。所以擴(kuò)張性貨幣政策或者緊縮性貨幣政策對于企業(yè)的影響應(yīng)該是同向的。對于模型所反映出來的問題，本文認(rèn)為國家在使用貨幣政策時不僅對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了影響，對于一般消費者也會產(chǎn)生影響。例如存款準(zhǔn)備率的下降往往伴隨著利率的下降，利率下降后不僅企業(yè)的成本受到了影響，普通消費者的購買活動也會發(fā)生改變。在寬松的貨幣政策條件下，普通消費者一般會更傾向于購買有品牌的企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。大部分的購房者在自身條件允許的情況下都會選擇十大房地產(chǎn)開發(fā)公司的樓盤。因為這些樓盤的地理位置、周邊設(shè)施都更有優(yōu)勢。這就會對小型房地產(chǎn)公司產(chǎn)生沖擊，導(dǎo)致其在寬松的貨幣政策環(huán)境下利潤下降。在緊縮的貨幣政策環(huán)境中，由于利率等因素的影響，購房者的成本大大增加，這時購房者就可能放棄價位較高、地段較好大公司開發(fā)的房產(chǎn)而選擇位置較偏的樓盤。這反而會使得小房產(chǎn)開發(fā)公司的利潤上升。而且對于大部分購房者來說，他們對于房產(chǎn)的需求并不像房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的需求那么迫切，所以房地產(chǎn)企業(yè)對于利率變動的調(diào)整是當(dāng)期的，普通購房者對于貨幣政策調(diào)整的反應(yīng)會存在一個滯后期。正是由于這個原因，才會出現(xiàn)兩個模型中M2系數(shù)不同的符號。

政策建議

一是繼續(xù)加大保障房建設(shè)。上文已經(jīng)說到我國的住房需求在短期內(nèi)是剛性需求，面對這一情況，政府需要進(jìn)一步加大保障房建設(shè)的力度。先讓人們有房可住。保障房的建設(shè)不僅滿足了居民的住房需求，另一方面還可以增加房地產(chǎn)投資，拉動固定資產(chǎn)投資的增長。二是調(diào)控房地產(chǎn)公司的利潤。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今中國被視為暴利型產(chǎn)業(yè)。虛高的房價大部分變成了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。為了控制這一不正當(dāng)獲利行為。根據(jù)本文建立的模型，政府可以在限制房價的基礎(chǔ)上通過合理上調(diào)貸款利率、適當(dāng)使用數(shù)量政策工具的手段調(diào)整不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。把房地產(chǎn)企業(yè)獲得的超額利潤通過貨幣政策的手段回收。讓國家的財富更好地服務(wù)于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會保障體系建設(shè)等經(jīng)濟(jì)活動中。

本文作者：程競作者單位：安徽財經(jīng)大學(xué)