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摘要:本文通過對特征價格模型的深入研究,結(jié)合多種價格指數(shù)編制方法優(yōu)點與我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實,提出當前國內(nèi)城市房地產(chǎn)價格指數(shù)的構(gòu)建方法:以加權(quán)平均法為主要形式,吸收特征價格法的基本思想對加權(quán)平均法進行改進,剔除干擾因素,使編制出的價格指數(shù)能更好地反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。

關(guān)鍵詞:特征價格加權(quán)平均房地產(chǎn)價格指數(shù)

目前,我國房地產(chǎn)市場處于供求兩旺的狀態(tài)。面對房地產(chǎn)業(yè)的大好形勢,為了防止泡沫現(xiàn)象的發(fā)生,促進房地產(chǎn)市場信息的透明化是一個重要舉措。房地產(chǎn)價格指數(shù)是房地產(chǎn)市場綜合因素影響下,供求關(guān)系的直接體現(xiàn),能及時地向社會傳達市場信息,是房地產(chǎn)市場信息透明化的主要標志。

國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

目前,我國房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制與既有政府主持的,也有民間承擔的。民間的房地產(chǎn)指數(shù)由房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機構(gòu)編制,如中房指數(shù)(CREIS)、戴德梁行指數(shù)(DTZindex),偉業(yè)指數(shù)、中原城市指數(shù)(包括CCI和CCL)等。政府的房地產(chǎn)指數(shù)一般由房地產(chǎn)管理部門組織編制,如全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、深圳房價指數(shù)、上海住宅預售價格指數(shù)、西安40指數(shù)等。這些價格指數(shù)的編制和使用上存在以下幾個問題(張宏斌、賈生華,2000):指數(shù)編制過程中,板塊、片區(qū)和商業(yè)圈的劃分缺乏必要的理論依據(jù);指數(shù)的計算方法落后;價格指數(shù)的預測方法不能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的內(nèi)在特點;各地編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的主體不一樣,造成了數(shù)據(jù)的來源和樣本的選擇方法存在很大的差異。

國外的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法眾多,從現(xiàn)有文獻來看,大致可歸納為以下幾種關(guān)鍵類型:重復交易法、特征價格法以及混合模型方法。其中重復交易法和特征價格法是解決房地產(chǎn)價格指數(shù)編制中由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異、品質(zhì)差異所造成的指數(shù)偏差等問題的較好方法,尤其是特征價格法在國外住宅價格指數(shù)的應用中最為廣泛。然而,由于我國特殊的國情和市場條件,國內(nèi)目前十余種房地產(chǎn)指數(shù)的編制大多采取了理論上簡單、實際編制上粗糙的加權(quán)平均法,或者是加權(quán)平均法和重復交易法相結(jié)合的不規(guī)范做法。在指數(shù)的理論和實踐中存在著指數(shù)測算方法不完善、樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性、指數(shù)的應用受到很大的局限等問題。

然而,隨著我國市場經(jīng)濟改革的不斷深入和國民經(jīng)濟的穩(wěn)步高速增長,我國各地房地產(chǎn)市場在數(shù)年內(nèi)就有了前所未有的變化和發(fā)展。在經(jīng)濟發(fā)展迅速、市場體制較完善的地區(qū)和城市,房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范和成熟,市場交易案例逐步增多,房地產(chǎn)交易登記備案制度也逐步得以實施和完善。這樣,我國城市房地產(chǎn)指數(shù)在編制的基本理論方法上,一些城市地區(qū)已初步具備了應用特征價格法的現(xiàn)實可行性,大量的交易案例和實際價格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價格關(guān)系的測算成為可能。同時,由于我國目前房地產(chǎn)市場仍然以一級市場(即新盤的交易)為主,大多數(shù)城市的二手房市場遠未放開,市場交易資料相對來說還是較封閉不公開,這種現(xiàn)實狀況極大地限制了重復交易法的應用。當然,在一些二手房市場較發(fā)達、市場基礎較好的個別地區(qū),如上海,可以考慮采用該方法編制房地產(chǎn)指數(shù)。此外,由于大多數(shù)地區(qū)和城市,畢竟房地產(chǎn)市場的發(fā)育晚、規(guī)范慢、交易少,在一定的時期內(nèi)都不一定能夠具備僅僅應用征價格法的條件。這樣采用細分市場和加權(quán)平均法以及特征價格法可能對目前國內(nèi)很多亟需編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的城市還是一種可行的思路。

總之,從未來我國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制的趨勢看,特征價格法因其方法的科學性和理論的完善性而具有廣闊的應用前景,應加強這方面的理論研究。此外,應針對不同地區(qū)不同條件選擇合適的、可行的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法。在有條件的地區(qū)、城市,可分別采取兩種以上的方法進行房地產(chǎn)指數(shù)的編制,并進行比較研究。

特征價格模型

房地產(chǎn)特征價格法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的理論依據(jù)源于“特征價格理論”,最早由美國經(jīng)濟學家Lancaster于1966年創(chuàng)立,其意義為每單位消費者在追求效用極大的過程中,每增加一個單位某種屬性的消費,所愿意支付的邊際費用。這種方法是應用特征價格理論,運用模型求出影響房地產(chǎn)商品價格的品質(zhì)因素所隱含的價格,并可確定每一品質(zhì)因素變動對商品價格的影響程度。這樣即使是非同質(zhì)商品也可以在基期和報告期進行比較。設p為房地產(chǎn)商品價格;Xi為房地產(chǎn)品質(zhì)因素;βi為各品質(zhì)因素對房地產(chǎn)商品價格的影響系數(shù);Tj為房地產(chǎn)商品在j期售出的虛擬變量,若出售Tj=1,否則Tj=0;rj為在j期出售的房地產(chǎn)商品價格變動;為隨機誤差項。根據(jù)特征價格理論可以建立房地產(chǎn)商品價格模型:

LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e(1)

通過回歸分析,以得到各期的值,利用這些數(shù)據(jù)就可以編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。這種方法雖有較好的理論基礎,但在應用時要注意考慮這樣幾個問題:影響房地產(chǎn)價格的特征因素有那些;房地產(chǎn)價格與這些特征因素之間的關(guān)系是什么樣的。因此,在實施時,該方法需要大量的房地產(chǎn)價格資料及相應的大量統(tǒng)計數(shù)據(jù),這樣有助于發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律,目前國外一般采用特征價格理論編制房地產(chǎn)指數(shù),使計算出來的房地產(chǎn)指數(shù)盡可能反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。特征價格模型的實證研究和應用分為兩個方面:

價格指數(shù)的編制。特征價格模型最初的用途是編制價格指數(shù),即使在現(xiàn)在,特征價格模型的第一種且非常重要的用途,也還是根據(jù)數(shù)據(jù)的性質(zhì)(時間序列數(shù)據(jù)、橫截面數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù))對價格指數(shù)的編制方法進行全面改善,研究的基本目的是提高住宅價格基準的精確性,一些研究還構(gòu)建了適用于特別用途的住宅價格指數(shù),如對貧困分界點的測量進行改進。

推斷特征的隱含價格和估計特征的市場需求。大多數(shù)研究往往把焦點集中在運用模型如何求得科學合理的特征價格這個問題上。而美國不少學者研究不同人種、社會經(jīng)濟狀況等因素對住宅價格的影響。另外,有不少學者使用特征年齡系數(shù)來測度折舊。盡管估計特征的市場需求存在一些困難,但還是有許多研究試圖得到單個住宅特征或特征群的需求參數(shù)(有時是供給和需求參數(shù))。

我國房地產(chǎn)價格指數(shù)的構(gòu)建

應用特征價格模型的理論前提是市場均衡,在現(xiàn)實世界中滿足這一理想條件的情況不存在。但是,國內(nèi)市場經(jīng)濟的發(fā)育已經(jīng)為應用特征價格模型創(chuàng)造了條件。應用的切入點可以房地產(chǎn)行業(yè),因為在國外大約有一半多的房地產(chǎn)價格研究采用特征價格模型進行的實證研究,這些研究為本文提供了豐富的文獻資料和借鑒經(jīng)驗。此外,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資料收集條件已經(jīng)基本成熟,可以通過政府部門、中介機構(gòu)等各種渠道獲取市場資料。因此可以從以下三個方面進行重點研究:一是房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制;二是房地產(chǎn)評估方法的完善;三是研究環(huán)境、交通等具體因素對房地產(chǎn)價格的影響,這些都是可行的且具有重要的實踐意義。由于房地產(chǎn)價格特征指數(shù)法要采集大量的數(shù)據(jù),一般直接編制全國的房地產(chǎn)價格特征指數(shù)有困難,現(xiàn)以成都市房地產(chǎn)為例,探討改進的房地產(chǎn)特征指數(shù)的實施方案。

(一)對城市房地產(chǎn)市場作分區(qū)、分類

這里主要是指對住宅的分類,可分為普通住宅、公寓、別墅,或分為多層、高層等,主要是使各類之間的品質(zhì)更為接近,各類之間的區(qū)別更大些。分區(qū)就是將城市區(qū)域劃為一個個片區(qū),劃分的原則就是保證每一個片區(qū)在環(huán)境品質(zhì)方面,如周邊學校、商業(yè)中心、醫(yī)院、周邊道路、空氣污染情況、治安環(huán)境等方面大體的相同性。在實際操作時,應邀請本地區(qū)房地產(chǎn)市場方面的專家,采用特爾斐法確定影響房地產(chǎn)商品價格的品質(zhì)因素。

(二)采用抽樣調(diào)查方式獲取數(shù)據(jù)

該方式能夠事先計算和控制誤差,同時還可以降低編制指數(shù)的成本。首先對房地產(chǎn)市場進行了分區(qū)分類后,抽樣時宜采用分層抽樣的方式。根據(jù)抽樣原理在允許誤差的情況下確定樣本數(shù)目,再根據(jù)各片區(qū)的規(guī)模及近幾年各片區(qū)的交易量來確定在每個片區(qū)抽樣的數(shù)目。

然而,在同一片區(qū)內(nèi),房地產(chǎn)商品之間僅在樓層、建筑面積、裝修程度、朝向等建筑物本身品質(zhì)方面存在不同,因此較容易應用特征價格理論建立模型來評估這些品質(zhì)的變動對房地產(chǎn)價格帶來的影響。這樣,如果同一房地產(chǎn)商品在報告期沒有交易,也可采用在同一片區(qū)有交易的房地產(chǎn)商品修正后的價格作為代替,解決了樣本前后期同一性的問題。同時因為同一片區(qū)的環(huán)境品質(zhì)大體一致,前后期品質(zhì)的影響也可消除。這樣,在很大程度上解決了前面提到的樣本可比性和價格評估的問題。

(三)價格指數(shù)的構(gòu)建

1.分區(qū)分類房地產(chǎn)均價。每一個片區(qū)同一類別的房地產(chǎn)價格保證了同質(zhì)可比性,因此可以通過計算分區(qū)分類均價:

pij’=∑p’ijsq’ijs/∑q’ijs(2)

其中:i表示片區(qū),j表示住宅類別,s表示樣本房地產(chǎn),t表示報告期,p’ijs樣本房屋用于房地產(chǎn)指數(shù)編制的房地產(chǎn)價格,q’ijs為該房地產(chǎn)交易面積,t表示報告期,0表示基期。

2.分區(qū)分類房地產(chǎn)指數(shù)。由于每一個片區(qū)同一類別的房地產(chǎn)可以看作是同質(zhì)樣本,因此分區(qū)分類房地產(chǎn)指數(shù)就相當于個體指數(shù),其計算公式如下:

Iij=p’ij/q0ijs(3)

3.綜合指數(shù)。接下來就要采用加權(quán)的方法將分類分區(qū)指數(shù)合成綜合指數(shù),根據(jù)需要,可以合成某一行政區(qū)指數(shù),也可以合成某一類別指數(shù),或者合成總體綜合指數(shù)。由分區(qū)分類指數(shù)合成綜合指數(shù),非常關(guān)鍵的是權(quán)重的選擇。權(quán)重的選擇要考慮兩方面的問題:一是采用成交面積還是成交金額,目前國內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)較多的采用成交面積,略顯不足,有些高檔住宅成交面積雖小,但成交金額較大,在整個房地產(chǎn)市場中所占地位較重,這在權(quán)重中應有反映。二是只考慮有交易的房地產(chǎn)還是考慮全部的房地產(chǎn)交易面積都會發(fā)生變化,也就意味著現(xiàn)實中的權(quán)重在每一個計算期都發(fā)生變動,因此,按基期權(quán)重計算的結(jié)果就會與實際情況出現(xiàn)偏差。有些片區(qū)經(jīng)過一段時間可能因各種原因而退出指數(shù)計算,而有些新建小區(qū)可能要成為指數(shù)計算的樣本。另外根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場的情況,各片區(qū)所占權(quán)重經(jīng)過一段時間也要進行調(diào)整。這些調(diào)整間隔大約一至兩年為宜。樣本或權(quán)重調(diào)整后都要對當期指數(shù)進行調(diào)整,以保證指數(shù)前后的銜接。

結(jié)論

理論上,特征價格法要求房地產(chǎn)市場完全競爭。就房地產(chǎn)市場而言,由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、開發(fā)規(guī)模大的特點。同時,我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的管理實行嚴格的行業(yè)準入制度,這樣房地產(chǎn)市場存在一定的進入壁壘;而房地產(chǎn)建設投資周期長的特點又決定了企業(yè)在退出房地產(chǎn)業(yè)時也存在一定的障礙。房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目與具有完全競爭行業(yè)的企業(yè)數(shù)目相比,相對而言要少得多。同時,雖然房地產(chǎn)業(yè)的一個顯著特點是產(chǎn)異質(zhì)性,但應該看到,在同一類型的產(chǎn)品上,各企業(yè)提供的產(chǎn)品差別實際上并不是很大的。因此可以判定房地產(chǎn)市場至少不是完全競爭市場。

本文提出的房地產(chǎn)價格指數(shù)構(gòu)建方法,不僅保留了特征價格指數(shù)方法的優(yōu)點,還充分結(jié)合了目前我國實際的情況,對于構(gòu)建適合我國房地產(chǎn)市場的價格指數(shù)具有參考價值。

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