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房地產(chǎn)檔案論文范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；檔案管理；重要性；問(wèn)題；措施

中圖分類(lèi)號(hào)：G271 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

房地產(chǎn)檔案管理是一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)建設(shè)，是房地產(chǎn)管理部門(mén)重要任務(wù)之一，是進(jìn)行房地產(chǎn)行政管理和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的必備基礎(chǔ)資料，也是研究房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)不可缺少的依據(jù)。本文主要就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理中存在問(wèn)題及加強(qiáng)措施進(jìn)行論述。

一、房地產(chǎn)檔案管理的重要性

房地產(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)審批、建設(shè)、管理等環(huán)節(jié)中，形成的具有一定價(jià)值的文件、圖紙、音像等不同載體形式的檔案資料。由于房地產(chǎn)檔案具有的動(dòng)態(tài)性和廣泛性特征，使其成為今后城市規(guī)劃的決策依據(jù)，是我國(guó)實(shí)施財(cái)產(chǎn)清查的重要依據(jù)，也是解決房地產(chǎn)糾紛化解產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的主要參考資料。只有合理利用房地產(chǎn)檔案，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，避免房地產(chǎn)檔案資源的浪費(fèi)。然而，從目前的房地產(chǎn)檔案管理實(shí)際來(lái)看，房地產(chǎn)檔案管理重資料管理，輕檔案利用；重檔案信息收集輕檔案信息服務(wù)；缺乏有效的檔案信息檢索體系，檔案管理人員的素質(zhì)有待提高等。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理，合理利用檔案信息為決策機(jī)構(gòu)、人們生活等方面提供信息服務(wù)，具有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)檔案管理中存在問(wèn)題分析

從目前的房地產(chǎn)檔案管理來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)檔案管理取得了相應(yīng)的成效，基本上實(shí)現(xiàn)了信息化管理，檔案數(shù)字化也在進(jìn)一步推進(jìn)，檔案資料也日漸充實(shí)。然而，也不可否認(rèn)，房地產(chǎn)檔案管理仍然有一些不盡人意的問(wèn)題，主要有以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)檔案的利用率低。建立房地產(chǎn)檔案的目的，就是為了讓檔案用戶(hù)使用，最大限度提高其資源利用率。而從房地產(chǎn)檔案管理的實(shí)際來(lái)看，房地產(chǎn)檔案的開(kāi)放度極低，即使檢察院要獲取相關(guān)的房產(chǎn)資料，也有相當(dāng)?shù)碾y度，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，想利用房地產(chǎn)檔案資料來(lái)化解糾紛，在當(dāng)前實(shí)施起來(lái)很困難。

（2）檔案信息服務(wù)形式單一。房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)所提供的信息服務(wù)不僅有限，而且服務(wù)方式單一，僅僅是相關(guān)的房地產(chǎn)政策、動(dòng)態(tài)等，缺乏對(duì)用戶(hù)的需求研究，難以提供深層次的信息編研服務(wù)。

（3）缺乏有效的檔案檢索體系。從目前來(lái)看，很多省市的房地產(chǎn)檔案管理都實(shí)施了信息化管理，但是由于缺乏有效的檢索體系，用戶(hù)對(duì)檔案信息的利用方式不熟悉，造成用戶(hù)很難搜索到需要的房地產(chǎn)檔案資料。

（4）房地產(chǎn)檔案管理人員的素質(zhì)差。隨著檔案數(shù)字化步伐的加快，提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)信息服務(wù)成為今后檔案管理人員的主要工作內(nèi)容，這就要求檔案管理人員不僅要具有房地產(chǎn)檔案知識(shí)，還要具有敏銳的信息洞察力，能夠根據(jù)用戶(hù)的需要，提供有價(jià)值的房地產(chǎn)檔案信息給用戶(hù)；同時(shí)還要具有相應(yīng)的信息技術(shù)，能夠創(chuàng)建動(dòng)態(tài)的信息界面，這就使得僅僅具有檔案管理知識(shí)的檔案管理人員面臨著素質(zhì)與能力的提升問(wèn)題。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理的措施

綜上分析，面對(duì)以上房地產(chǎn)檔案管理中存在問(wèn)題，應(yīng)采取以下幾個(gè)方面的加強(qiáng)措施：

3.1 樹(shù)立全員管理檔案理念

城市房地產(chǎn)檔案是城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的真實(shí)記錄，是城市面貌和發(fā)展的歷史見(jiàn)證，是研究城市的發(fā)展歷史、研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史及其規(guī)律的重要參考依據(jù)。因此，重視房地產(chǎn)檔案工作的管理和發(fā)展，不只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)一般意義的工作，乃是現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)中應(yīng)有內(nèi)容在檔案管理工作中，不僅要真實(shí)地記錄和留取材料，保證檔案的真實(shí)性和可靠性，還要積極地開(kāi)發(fā)和利用檔案資源，為改革、發(fā)展和穩(wěn)定提供必要且優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。要通過(guò)學(xué)習(xí)檔案法律法規(guī)以及檔案管理知識(shí)，認(rèn)識(shí)檔案的功能和作用，樹(shù)產(chǎn)全員參與管理、全員重視檔案的觀念，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和各項(xiàng)管理工作中強(qiáng)化檔案意識(shí)，以對(duì)歷史負(fù)責(zé)的責(zé)任感奉獻(xiàn)我們的聰明和才智。

3.2 實(shí)現(xiàn)檔案管理的網(wǎng)絡(luò)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《檔案法》對(duì)檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理的原則，使之適應(yīng)經(jīng)營(yíng)管理的據(jù)要，在直管公房檔案管理上實(shí)行三級(jí)管理制。具體應(yīng)采取集中和分級(jí)管理相結(jié)合的方法，建立檔案管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由其負(fù)資統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織和管理檔案工作，中層科室應(yīng)有分管檔案工作負(fù)責(zé)人，并配備專(zhuān)職檔案員，由其負(fù)責(zé)所在科室的檔案收集、整理、編目、立卷、移文等工作。同時(shí)，要建立綜合檔案室，作為本企業(yè)檔案工作的專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)，以實(shí)現(xiàn)其輸入 (收集、接交) 和輸出 (利用) 的雙重功能，把檔案管理工作與全面的整體管理工作結(jié)合起來(lái)，提高檔案的利用率及其利用價(jià)值。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案基礎(chǔ)性工作力度

房地產(chǎn)是人民群眾生活四大要素之一，其自然屬性日益顯現(xiàn)。原來(lái)房屋產(chǎn)別只有直管房產(chǎn)和單位自管房產(chǎn)，而現(xiàn)在私房房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、股份制房產(chǎn)不斷增多，出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)的多元化；原來(lái)房屋的結(jié)構(gòu)分為鋼混沛專(zhuān)混、石專(zhuān)木、簡(jiǎn)易四種并以磚混為主，而現(xiàn)在混合、鋼混、鋼結(jié)構(gòu)己成為主流；房屋的設(shè)計(jì)用途由原來(lái)的以住宅為主，逐步發(fā)展為商業(yè)、教育、科研、辦公等多種用途并存。因此，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)檔案信息的管理，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案信息分類(lèi)的基礎(chǔ)性工作，使其更加襯合房屋的自然屬性，更加便于檔案的利用。要結(jié)合各地房地產(chǎn)檔案管理工作的實(shí)際，采取多種方式：一是要建立房地產(chǎn)檔案信息檢索體系。對(duì)于不發(fā)達(dá)地區(qū)，要建立手工形式的檔案信息檢索體系，既要建立案卷級(jí)的，又要建立文件級(jí)的，以提高檢索效率對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)，要建立電子計(jì)算機(jī)檔案信息檢索體系，以滿(mǎn)足利用者的計(jì)算機(jī)檢索和 網(wǎng)絡(luò)檢索，實(shí)現(xiàn)檔案信息資源的社會(huì)共享。二是要開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)檔案信息資源，深化房地產(chǎn)檔案信息的編撰研究工作，為城市建設(shè)決策、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、服務(wù)廣大群眾提供系統(tǒng)的檔案史料。三是房地產(chǎn)管理部門(mén)要解放思想，更新觀念，變被動(dòng)為主動(dòng)，積極地為利用者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3.4 加速房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理

房地產(chǎn)檔案信息處理技術(shù)現(xiàn)代化實(shí)際上是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不能一蹦而就，必須分階段有步驟實(shí)施。近期的主要任務(wù)是：編制完善的檢索工具和提高系統(tǒng)的完全防范。計(jì)算機(jī)檢索途徑應(yīng)有盡有，數(shù)據(jù)中的每一個(gè)產(chǎn)權(quán)要素都可以作為檢索點(diǎn)包括產(chǎn)權(quán)更新信息、房地坐落自然信息、產(chǎn)權(quán)證管理信息以及模糊條件檢索等等，為提權(quán)檔案的查詢(xún)、利用帶來(lái)極大的方便。利用計(jì)算機(jī)處理信息的功能，編制各種檢索工具，形成計(jì)算機(jī)檢索與手工 互補(bǔ)的檔案信息檢索體系，以提供高效、便捷的查詢(xún)服務(wù)。計(jì)算機(jī)應(yīng)用保護(hù)了檔案原件，又高效地滿(mǎn)足利用者的需要。同時(shí)要提高系統(tǒng)的安全性。系統(tǒng)的安全性指的是保護(hù)系統(tǒng)硬件和軟件免受 自然災(zāi)害和人為的破壞，做好防病毒工作 抓好用戶(hù)權(quán)限管理只有保證系統(tǒng)的安全順利運(yùn)行，房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)，否則一切都無(wú)從談起，因此做好系統(tǒng)的安全防范工作是重中之重。

3.5 提高房地產(chǎn)檔案管理者的素質(zhì)

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理，離不開(kāi)高素質(zhì)的管理人才。人才資源是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的前提，是開(kāi)發(fā)利用房地產(chǎn)檔案的基本條件。因此，房地產(chǎn)檔案管理的現(xiàn)代化，要依賴(lài)于檔案人員素質(zhì)的提高。加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理人員的培養(yǎng)，要著重抓好以下二個(gè)方面工作。一要提高思想政治素質(zhì)。檔案工作人員要牢固樹(shù)立為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)、為房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展服務(wù)、為人發(fā)群眾服務(wù)的思想，需要既要懂專(zhuān)業(yè)知識(shí)，又要掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技能，具有熟練駕馭計(jì)算機(jī)技術(shù)、靈活利用網(wǎng)絡(luò)檔案信息的能力；二要提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。房地產(chǎn)檔案工作者必須具備扎實(shí)的業(yè)務(wù)基本功，熟悉和掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域中的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，努力成為行家能手。尤其要注重對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期管理，對(duì)己接收與保存的檔案進(jìn)行二次加工。同時(shí)還要熟悉本單位房地產(chǎn)檔案所藏的數(shù)量、內(nèi)容、價(jià)值、存放位置 ，做到得心應(yīng)手，迅速調(diào)出案卷，準(zhǔn)確回答查詢(xún)者提出的各種問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)檔案論文范文第2篇

關(guān)鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個(gè)體系；內(nèi)容；途徑

中圖分類(lèi)號(hào)：G271文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)

科學(xué)發(fā)展觀是新時(shí)期我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的重要戰(zhàn)略思想，它強(qiáng)調(diào)的是“以人為本”，也是科學(xué)發(fā)展觀的精髓，檔案“三個(gè)體系”建設(shè)就很好的體現(xiàn)了新時(shí)期對(duì)檔案建設(shè)“以人為本”思想的新要求。一直以來(lái)，我國(guó)各個(gè)檔案管理單位在檔案管理工作中都過(guò)于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，為了加強(qiáng)預(yù)售商品房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，保障交易公平、公正，切實(shí)維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個(gè)重大的戰(zhàn)略思想，建立符合新時(shí)期檔案工作特點(diǎn)，符合社會(huì)發(fā)展需求的檔案指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)，這不但事關(guān)檔案事業(yè)未來(lái)的發(fā)展，而且能夠更好的服務(wù)于人民。按照科學(xué)發(fā)展觀以人為本的重要指導(dǎo)思想，建立商品房備案檔案“三個(gè)體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對(duì)于房地產(chǎn)管理部門(mén)檔案管理工作者來(lái)說(shuō)，必須要掌握扎實(shí)的檔案工作和商品房備案相關(guān)法律法規(guī)等理論知識(shí)，同時(shí)還要以本職工作為基礎(chǔ)，豐富“三個(gè)體系”建設(shè)的內(nèi)涵，在商品房備案檔案管理工作中開(kāi)展“三個(gè)體系”建設(shè)理論與實(shí)踐的探索，為房地產(chǎn)管理部門(mén)在新時(shí)期檔案管理工作與社會(huì)的全面接軌做出努力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)檔案管理工作新的跨越式發(fā)展。

二、商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的內(nèi)容與作用

（一）商品房備案檔案資源體系建設(shè)

如何建立商品房備案檔案資源體系，是實(shí)現(xiàn)其“三個(gè)體系”建設(shè)的基礎(chǔ)，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)在《檔案法》規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)工作活動(dòng)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖片、數(shù)據(jù)、聲像等資料，認(rèn)真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責(zé)，并進(jìn)行整理和歸檔，只有這樣才能形成門(mén)類(lèi)齊全、載體多樣的檔案資源庫(kù)。

（二）商品房備案檔案利用體系建設(shè)

以往在房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動(dòng)服務(wù)情況突出，為了滿(mǎn)足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)。隨著電子計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)在各行各業(yè)的普遍使用，檔案資源的網(wǎng)絡(luò)共享實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會(huì)的檔案利用體系，從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的最終目的。

（三）商品房備案檔案安全體系建設(shè)

房地產(chǎn)管理部門(mén)在進(jìn)行商品房備案檔案建設(shè)管理時(shí)，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實(shí)現(xiàn)被登記人個(gè)人信息的保密，保證備案登記信息不會(huì)隨意流出，嚴(yán)格遵守國(guó)家《檔案法》規(guī)定涉及檔案安全和保密的法律法規(guī)，建立合理的檔案管理機(jī)制與對(duì)應(yīng)的安全制度，從而保證一旦出現(xiàn)突發(fā)事件能夠及時(shí)對(duì)商品房備案檔案資料進(jìn)行搶救和保護(hù)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術(shù)的迅速發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到了各行各業(yè)，利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)檔案資源共享已經(jīng)在全社會(huì)普及，因此保證檔案的安全尤為重要。

三、商品房備案檔案建立“三個(gè)體系”的有效途徑

在明確了商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論和其建設(shè)的內(nèi)容與作用基礎(chǔ)上，如何在房地產(chǎn)管理部門(mén)全面開(kāi)展商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)檔案管理工作的跨越式發(fā)展。本研究結(jié)合自己的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)商品房備案檔案“三個(gè)體系”的有效途徑：

（一）快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型

首先要從商品房備案檔案的基礎(chǔ)著手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的檔案管理工作理念，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商品房備案檔案向數(shù)字化多元檔案的建設(shè)，只有這樣才能為實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案管理的“三個(gè)體系”奠定基礎(chǔ)。要想更好的與社會(huì)接軌，就必須加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)的檔案工作轉(zhuǎn)型，同時(shí)在單位里盡最大努力爭(zhēng)取資金為商品房備案檔案管理工作的設(shè)施提供支持，加大在房地產(chǎn)管理部門(mén)內(nèi)部、房地產(chǎn)企業(yè)之中的宣傳力度，提高房地產(chǎn)管理部門(mén)員工及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開(kāi)展檔案編研學(xué)術(shù)等活動(dòng)，通過(guò)多種形式實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案管理的升級(jí)。

（二）創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式

創(chuàng)新商品房備案檔案的利用和服務(wù)模式，能全面提高房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案管理的工作質(zhì)量以及工作效率。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)的商品房備案檔案工作的數(shù)字化管理，對(duì)檔案自動(dòng)檢索等技術(shù)進(jìn)行研究，提升工作的質(zhì)量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務(wù)渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務(wù)于民、方便于民，從購(gòu)房者的要求和建議出發(fā)，實(shí)現(xiàn)檔案利用工作的服務(wù)化、人性化開(kāi)展。加強(qiáng)檔案利用服務(wù)工作的展開(kāi)，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步以及信息技術(shù)的不斷發(fā)展，創(chuàng)新檔案利用手段，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程化、數(shù)字化服務(wù)，例如建立健全商品房備案檔案管理室網(wǎng)站，方便備案登記的調(diào)取查閱。

（三）推動(dòng)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)

過(guò)去數(shù)字化檔案建設(shè)是難點(diǎn)，但是隨著國(guó)家在“十二五”提出的“三個(gè)體系”建設(shè)，建設(shè)數(shù)字化檔案勢(shì)在必行。商品房備案檔案數(shù)字化是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)為檔案管理建立了一個(gè)平臺(tái)，為房地產(chǎn)管理部門(mén)的檔案管理和利用提供方便、準(zhǔn)確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來(lái)加強(qiáng)商品房備案檔案網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)。首先，按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)制定房地產(chǎn)管理部門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化接口，為檔案數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。其次，要為房地產(chǎn)管理部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字檔案的建設(shè)，配備必要的信息化設(shè)施設(shè)備，對(duì)現(xiàn)有庫(kù)存的檔案資料進(jìn)行掃描，建立一套完善的數(shù)字檔案。第三，對(duì)新產(chǎn)生的文字、數(shù)據(jù)、影像等資料要及時(shí)按照國(guó)家《電子文件管理暫行辦法》進(jìn)行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案?jìng)浞?；第四，加?qiáng)商品房備案檔案保管的安全措施，對(duì)重要檔案開(kāi)展異地異質(zhì)保管。

（四）重視房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案管理人才建設(shè)

檔案管理工作需要有人才隊(duì)伍做保障，在我國(guó)檔案“三個(gè)體系”建設(shè)中首次提出了發(fā)展目標(biāo)，當(dāng)然為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)是必須的，因此房地產(chǎn)管理部門(mén)在招聘人才時(shí)必須注意人才的專(zhuān)業(yè)性，同時(shí)要注重對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案人員的業(yè)務(wù)培養(yǎng)，定期或不定期對(duì)檔案管理人員進(jìn)行內(nèi)外培訓(xùn)，讓他們與社會(huì)發(fā)展動(dòng)態(tài)同步。同時(shí)，對(duì)商品房備案檔案人員實(shí)行涉及房地產(chǎn)管理部門(mén)各個(gè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的入門(mén)培訓(xùn)，目的是使其更了解所管對(duì)象而更好的開(kāi)展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項(xiàng)平凡而又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，但其重要性不言而喻，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)保證這部分人的工資待遇，保證人才隊(duì)伍的穩(wěn)定與發(fā)展，從而促進(jìn)商品房備案檔案管理工作更好的發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理部門(mén)也獲得了迅速發(fā)展，為更好的做好房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)上，有針對(duì)性的提出應(yīng)當(dāng)從快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式、推動(dòng)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)、重視房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案管理人才建設(shè)等方面更有效的實(shí)現(xiàn) 商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案事業(yè)的更好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳敏.檔案資源體系建設(shè)存在“六不到位”及對(duì)策[J].蘭臺(tái)世界，2013，29：111-112.

[2]曹靜.淺談檔案文化與“三個(gè)體系”建設(shè)的相互關(guān)系[A].國(guó)家檔案局.檔案與文化建設(shè)：2012年全國(guó)檔案工作者年會(huì)論文集（下）[C].國(guó)家檔案局：，2012：5.

房地產(chǎn)檔案論文范文第3篇

論文關(guān)鍵詞:企業(yè)固定資產(chǎn)管理研究

論文摘要:固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)工具,是生產(chǎn)力要素之一。無(wú)論是國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)還是其他所有制形式的企業(yè),其固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、狀況及管理水平是影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。固定資產(chǎn)作為企業(yè)長(zhǎng)期投資,特別是企業(yè)的房地產(chǎn)、設(shè)備等固定資產(chǎn),必須不斷優(yōu)化其結(jié)構(gòu),減少因管理不當(dāng)而導(dǎo)致其收益率的減少。

一、企業(yè)固定資產(chǎn)管理的概念、特點(diǎn)

目前,在學(xué)術(shù)界并沒(méi)有對(duì)固定資產(chǎn)管理做一個(gè)具體明確的定義。有些只對(duì)固定資產(chǎn)管理的范圍進(jìn)行了定義,也有從固定資產(chǎn)的對(duì)象出發(fā)對(duì)固定資產(chǎn)管理進(jìn)行定義,例如郝凈、高卉在《固定資產(chǎn)管理資產(chǎn)標(biāo)識(shí)碼系統(tǒng)及其開(kāi)發(fā)》中認(rèn)為固定資產(chǎn)管理就是以固定資產(chǎn)為對(duì)象,面向資產(chǎn)增加、變動(dòng)、減少全壽命周期,以保證既有資產(chǎn)安全、完整。筆者認(rèn)為,固定資產(chǎn)管理更主要的是一種過(guò)程,因此在本文中,固定資產(chǎn)管理指的是通過(guò)對(duì)固定資產(chǎn)的管理活動(dòng)以提高資產(chǎn)利用率,減少資產(chǎn)的無(wú)謂損失,最終使固定資產(chǎn)的效用達(dá)到最大化的一種活動(dòng)。

其具有以下特點(diǎn):長(zhǎng)期性。固定資產(chǎn)管理活動(dòng)貫穿于在企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的始終,從固定資產(chǎn)的購(gòu)置、使用到報(bào)廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產(chǎn)管理的對(duì)象包括企業(yè)房產(chǎn)、地產(chǎn)、設(shè)備等多種內(nèi)容,牽涉到的管理部門(mén)也較為廣泛,包括生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、會(huì)計(jì)等部門(mén);多樣性。固定資產(chǎn)管理活動(dòng)的方法較多,如日常監(jiān)督、定期維護(hù)、評(píng)估等。

本文重點(diǎn)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)、設(shè)備等的管理進(jìn)行研究,探討如何通過(guò)固定資產(chǎn)的管理提高此類(lèi)固定資產(chǎn)的利用率,減少資產(chǎn)的無(wú)謂損失,使其在企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)過(guò)程中達(dá)到效益最大化的目的。

二、對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)的管理

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在不斷變化著的,這就要求企業(yè)房地產(chǎn)管理能及時(shí)適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變化,保證使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能正常進(jìn)行,同時(shí)使企業(yè)掌握的房地產(chǎn)能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

(一)建立起企業(yè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

企業(yè)房地產(chǎn)信息包括內(nèi)部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、面積用途、利用率、購(gòu)入價(jià)或租賃費(fèi)、更新改造投資、租約更新日期、運(yùn)營(yíng)開(kāi)支記錄、房產(chǎn)稅等)和外部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和出租價(jià)格等)、這些信息在各宗房地產(chǎn)一購(gòu)入或一租到就應(yīng)立即建立檔案,并隨時(shí)予以更新。根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應(yīng)按時(shí)提供相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)月報(bào)和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)報(bào)告(半年或一年)。

企業(yè)房地產(chǎn)管理并不終止于通過(guò)租約或購(gòu)買(mǎi)得到房地產(chǎn),接踵而至的還有如何在企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)進(jìn)行合理分配、使用,控制房地產(chǎn)稅收及其運(yùn)營(yíng)開(kāi)支、修理、維護(hù)控制,辨明沒(méi)有充分利用的房地產(chǎn),以及如何再開(kāi)發(fā)沒(méi)有充分利用或多余的房地產(chǎn)等多項(xiàng)管理工作。

(二)建立企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門(mén)

對(duì)于規(guī)模較大的企業(yè),可以將企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門(mén)視為一個(gè)利潤(rùn)中心,即將企業(yè)所有的房地產(chǎn)都置于房地產(chǎn)中心的管理領(lǐng)導(dǎo)之下企業(yè)中其他各業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要,以市場(chǎng)價(jià)格或以略低于市場(chǎng)價(jià)格向中心租用房地產(chǎn),這樣就能使各業(yè)務(wù)部門(mén)精打細(xì)算,充分利用空間,減少不必要的開(kāi)支,有利于企業(yè)加強(qiáng)成本核算。中心可以將多余的房地產(chǎn)出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣,企業(yè)房地產(chǎn)及其管理工作的經(jīng)濟(jì)效益就能以量化的形式加以核算、評(píng)估。

當(dāng)企業(yè)的規(guī)模較小時(shí),則可以將企業(yè)房地產(chǎn)管理部門(mén)視為一個(gè)成本中心,由它對(duì)企業(yè)的與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)提供咨詢(xún),按企業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)的需要提供房地產(chǎn),并對(duì)其進(jìn)行維護(hù)、控制。它的工作與企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、法律、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、人事管理等工作都密切相關(guān),所以該部門(mén)可置于企業(yè)分管業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)或分管財(cái)務(wù)的副總裁領(lǐng)導(dǎo)。

(三)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)的再開(kāi)發(fā)

如果由于企業(yè)停止某項(xiàng)業(yè)務(wù)或是其他原因,致使企業(yè)的某部分房地產(chǎn)被認(rèn)定是多余的,則企業(yè)房地產(chǎn)管理部門(mén)就必須及時(shí)對(duì)其進(jìn)行處置即再開(kāi)發(fā),以防止企業(yè)的利潤(rùn)由于無(wú)效率的資源利用而減少。

企業(yè)房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)可以有多種形式:

在企業(yè)內(nèi)部再利用

將該宗房地產(chǎn)照原樣出售或出租

將該宗房地產(chǎn)更新、改造后再出售或出租

一般而言,經(jīng)過(guò)更新,改造后的房地產(chǎn)可以增值,可以給企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產(chǎn)有困難時(shí),則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產(chǎn),這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過(guò)程中還要考慮時(shí)間因素,要保證所選方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV值是最大的。

三、提高企業(yè)設(shè)備綜合效益的設(shè)備管理方法

(一)強(qiáng)化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)

設(shè)備的前期管理是對(duì)設(shè)備投產(chǎn)前的管理。設(shè)計(jì)、選用什么樣的設(shè)備,對(duì)投產(chǎn)后運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)效益、設(shè)備維修投入起著決定性的作用。

一方面,合理設(shè)計(jì)、科學(xué)選型是設(shè)備前期管理的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)選型時(shí)既要考慮到設(shè)備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素,又要考慮到廠情。盡量同原有的設(shè)備系列化,只有這樣才能為設(shè)備后續(xù)生產(chǎn)、運(yùn)行、維護(hù)的經(jīng)濟(jì)性打下良好的基礎(chǔ)。另一方面,設(shè)備前期的合理投入有利于降低設(shè)備的運(yùn)行成本。傳統(tǒng)的設(shè)備一生管理中,由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界,前期管理與運(yùn)行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象,有時(shí)候設(shè)備剛投運(yùn)。就出現(xiàn)改善、改造情況,既影響生產(chǎn)又增加了投資,因此推行運(yùn)行維護(hù)與前期設(shè)計(jì)、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾,不能單純追求在設(shè)備前期管理中降低投資,從設(shè)備壽命周期最經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度看,前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立設(shè)備管理狀態(tài)評(píng)審制度,維護(hù)設(shè)備資產(chǎn)的使用價(jià)值

設(shè)備是物化了的資本金,同時(shí)存在著價(jià)值和使用價(jià)值。設(shè)備資產(chǎn)的保值和增值,就設(shè)備工作本身而言反映在設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理上。

設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理,主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是設(shè)備價(jià)值管理,就是對(duì)設(shè)備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進(jìn)行管理:二是設(shè)備使用價(jià)值管理,設(shè)備使用價(jià)值是價(jià)值的載體,通過(guò)管理手段和措施,減少設(shè)備的功能損失,保持和恢復(fù)設(shè)備的功能性。設(shè)備使用價(jià)值的保值在生產(chǎn)活動(dòng)中主要靠正常的維護(hù)和保養(yǎng)等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。在設(shè)備管理工作中的宏觀調(diào)控、監(jiān)舒和增強(qiáng)約束機(jī)制,就是對(duì)設(shè)備使用價(jià)值情況進(jìn)行評(píng)審考核,為此,建立了設(shè)備評(píng)審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度,以狀態(tài)監(jiān)測(cè)等現(xiàn)代化手段對(duì)主要生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)、動(dòng)態(tài)分析。定性定量評(píng)價(jià)各單位設(shè)備的管理成效,提高了經(jīng)濟(jì)效益。

(三)控制設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn),增加經(jīng)濟(jì)效益

設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)控制的方法從企業(yè)角度來(lái)看有以下幾方面:

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是指為了免除風(fēng)險(xiǎn)的威脅,采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。

2.冗余儲(chǔ)備。冗余儲(chǔ)備是指?jìng)溆迷O(shè)備或備用計(jì)劃的準(zhǔn)備。當(dāng)原有設(shè)各等失效時(shí),這些備用措施就可立即起作用。

3.風(fēng)險(xiǎn)分散。風(fēng)險(xiǎn)分散的目的是降低設(shè)備對(duì)特定事物或人的依賴(lài)程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個(gè)部分。

房地產(chǎn)檔案論文范文第4篇

論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來(lái)自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)不強(qiáng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險(xiǎn)與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理者沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請(qǐng)律師擔(dān)任法律顧問(wèn)，但是很大程度上只是把顧問(wèn)律師當(dāng)作“花瓶”角色，重大決策及管理過(guò)程并不讓律師參與，沒(méi)有讓顧問(wèn)律師產(chǎn)生其管理和防控法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)麻煩；合同簽訂與管理不嚴(yán)格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒(méi)有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時(shí)無(wú)據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)；人力資源管理上不與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同、不依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)，還有用人不當(dāng)導(dǎo)致管理失誤的風(fēng)險(xiǎn)等。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風(fēng)險(xiǎn)較多。首先，合同簽訂中對(duì)方預(yù)埋對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同中的每一個(gè)字，每一個(gè)詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時(shí)雙方均會(huì)小心謹(jǐn)慎和深思熟慮。但是由誰(shuí)草擬合同誰(shuí)就占據(jù)主導(dǎo)地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬(wàn)不要為了節(jié)省律師費(fèi)而簡(jiǎn)單參照各類(lèi)格式文本或者簡(jiǎn)單按照對(duì)方的范本訂立合同，因?yàn)槿魏我环皆诓輸M合同時(shí)均盡可能寫(xiě)清楚自己有利的條款，而盡可能給對(duì)方增加不利的條款，有時(shí)為了在合同談判中對(duì)自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對(duì)方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時(shí)可以提出來(lái)修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認(rèn)為是小問(wèn)題而忽略；有的內(nèi)容因?yàn)榈K于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因?yàn)槭韬龆鴽](méi)有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，又是再精明的高手也很難將對(duì)方預(yù)埋的地雷完全排除，即使排除也無(wú)法掌握主動(dòng)。

其次，合同主體不適格的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對(duì)外能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目，如果項(xiàng)目不合法可能導(dǎo)致對(duì)外所簽訂的合同無(wú)效。另一方面，合同的相對(duì)方也應(yīng)當(dāng)具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨(dú)立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個(gè)人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動(dòng)，可能導(dǎo)致合同無(wú)效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真核實(shí)，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時(shí)無(wú)法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡(jiǎn)單使用有關(guān)部門(mén)制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認(rèn)真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。這些格式合同無(wú)法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題囊括進(jìn)去的，一般都過(guò)于籠統(tǒng)，很難切合實(shí)際，不易操作；還有對(duì)合同內(nèi)填寫(xiě)不完整，實(shí)踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫(xiě)內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對(duì)違約條款約定過(guò)于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計(jì)算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，沒(méi)有違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價(jià)格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來(lái)把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時(shí)有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)。比如對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門(mén)征為國(guó)有土地并已對(duì)土地上的附著物補(bǔ)償安置后才能出讓?zhuān)以摴P補(bǔ)償費(fèi)用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會(huì)在出讓土地時(shí)附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，附著物拆除補(bǔ)償問(wèn)題也往往由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險(xiǎn)，雖然法律法規(guī)規(guī)定國(guó)土部門(mén)出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓?zhuān)菍?shí)踐中所出讓的土地基本上都是無(wú)法干干凈凈的，總有這樣那樣的問(wèn)題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標(biāo)定位，實(shí)際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時(shí)有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險(xiǎn)較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)，政府出讓土地的時(shí)候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿(mǎn)足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級(jí)的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，你不知道政府下一步會(huì)出臺(tái)什么限制性政策，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有什么市場(chǎng)規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中的法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的商品房銷(xiāo)售管理制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷(xiāo)售商品房。近些年，國(guó)務(wù)院及建設(shè)主管部門(mén)連續(xù)出臺(tái)商品房銷(xiāo)售限制政策與措施，如果違規(guī)銷(xiāo)售，逾越紅線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷(xiāo)售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房廣告宣傳時(shí)，公告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購(gòu)房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買(mǎi)受人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，此時(shí)收取費(fèi)用法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟(jì)處罰甚至刑事處罰的危險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門(mén)可以依法進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險(xiǎn)，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險(xiǎn)，這需要必要的風(fēng)險(xiǎn)防范手段和措施。

（一） 加強(qiáng)內(nèi)部管理，自覺(jué)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

樹(shù)立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢?！鳖A(yù)防風(fēng)險(xiǎn)比處理風(fēng)險(xiǎn)所花代價(jià)要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹(shù)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控防火墻。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺(jué)學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)，樹(shù)立誠(chéng)信守法、依法經(jīng)營(yíng)的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強(qiáng)規(guī)范化開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷(xiāo)售、租賃、工程管理、客戶(hù)服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實(shí)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險(xiǎn)防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二） 高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時(shí)要學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)合同可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅?shū)，應(yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭(zhēng)議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中沒(méi)有嚴(yán)密的表達(dá)，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款，商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的商品房買(mǎi)賣(mài)合同直接關(guān)系到房屋買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行，有的開(kāi)發(fā)商不經(jīng)過(guò)律師審查隨意起草合同，或者簡(jiǎn)單使用主管部門(mén)提供的格式合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在合同履行過(guò)程中極為被動(dòng)，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對(duì)重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對(duì)方牽著走的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)檔案論文范文第5篇

內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，供有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)時(shí)做參考。

改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年以來(lái)，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)）的頒布實(shí)施，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也開(kāi)始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來(lái)說(shuō)，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國(guó)家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過(guò)探尋我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問(wèn)題，并對(duì)存在的問(wèn)題提出審計(jì)對(duì)策和建議。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種

國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，之后國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡(jiǎn)稱(chēng)為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動(dòng)產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書(shū)立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需向土地管理部門(mén)繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一般來(lái)自銷(xiāo)售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在每一次開(kāi)盤(pán)出售產(chǎn)品時(shí)，可對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷(xiāo)售金額卻非常巨大。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷(xiāo)售百分比折扣都會(huì)影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷(xiāo)售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算及總收入計(jì)算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷(xiāo)本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為名，對(duì)介紹消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對(duì)員工工作期間購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)正常推銷(xiāo)產(chǎn)品給予的銷(xiāo)售折扣（對(duì)于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過(guò)九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按照市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷(xiāo)售收入，調(diào)增營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒(méi)有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計(jì)

印花稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在問(wèn)題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購(gòu)銷(xiāo)合同的稅基。大部分購(gòu)銷(xiāo)合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書(shū)立合同或者書(shū)立書(shū)據(jù)時(shí)必須立即購(gòu)買(mǎi)印花稅票并劃銷(xiāo)以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計(jì)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計(jì)

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛構(gòu)合作開(kāi)發(fā)建房模式避稅，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開(kāi)發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì)

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)業(yè)部分商品房已銷(xiāo)售，但土地證上的面積沒(méi)有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身所繳的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購(gòu)房者的契稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納?？梢猿浞掷脟?guó)土部門(mén)和財(cái)政部門(mén)提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國(guó)土部門(mén)提供的土地出讓情況和財(cái)政部門(mén)提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對(duì)，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國(guó)土部門(mén)提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門(mén)征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

一是加強(qiáng)部門(mén)配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況。因此稅務(wù)人員只有通過(guò)實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。