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房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文第1篇

首先是房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調(diào)研活動；第四個“W”When－－調(diào)研活動中各項事務(wù)的執(zhí)行時間段或者結(jié)束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調(diào)研項目。

其次，各個小組按照“實體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計劃，并討論制作相應主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計以及調(diào)研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進行再次的修改，結(jié)合教學團隊教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴格按照自己的調(diào)查計劃進行實際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負責組織小組成員實際調(diào)查，教師團隊進行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實性，把好實際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。

再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場調(diào)查也不例外。對各小組搜集回來的調(diào)查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標調(diào)研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現(xiàn)矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調(diào)，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計學》系統(tǒng)的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調(diào)查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統(tǒng)計軟件的操作和學習，對還未進行《統(tǒng)計學》系統(tǒng)學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數(shù)據(jù)分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調(diào)研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調(diào)研報告。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文第2篇

【關(guān)鍵詞】基于工作過程 高職 人居環(huán)境 教學設(shè)計

【基金項目】廣東省教育科學“十一五”規(guī)劃2010年度研究項目《低碳經(jīng)濟背景下資源環(huán)境與城市管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的研究與實踐》（課題編號：2010tjk220）。

【中圖分類號】G42 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2013）06-0253-02

進入21世紀，城市空氣污染和噪音越來越成為城市的常見病，嚴重危害著人們的身體和精神健康。國家通過各種政策號召各級政府，企業(yè)和個人參與到低碳社會的建設(shè)中來，因此，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為適應社會和市場的需要，積極開發(fā)綠色低碳住宅。作為為房地產(chǎn)企業(yè)輸送智力資源的高職院校，應該與市場需求保持同步。我院通過對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研和畢業(yè)生的反饋，對人才培養(yǎng)方案進行了修訂，近兩年將《人居環(huán)境》課程作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的專業(yè)課開設(shè)。通過兩年的探索，我們教學團隊對該課程的建設(shè)積累了一些心得體會。本文試圖從高職房地產(chǎn)類專業(yè)的《人居環(huán)境》課程的設(shè)置背景，課程總體定位，課程內(nèi)容選取，課外實訓環(huán)節(jié)設(shè)計等方面對該課程的教學進行一些探討。

1.課程設(shè)置背景

1.1政府對綠色低碳住宅的倡導

2009年12月在丹麥首都哥本哈根召開的世界氣候大會，標志著世界經(jīng)濟將進入一個以“低碳”為顯著特點的新時代。中國通過政府制定中期減排目標，決心將粗放型的經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈吞?、環(huán)保、節(jié)能的經(jīng)濟發(fā)展模式。積極進行節(jié)能減排的改造，建立綠色低碳住宅將是中國房地產(chǎn)走上健康發(fā)展的必由之路。政府通過制定有關(guān)政策引導來推動建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能意識和參與。各級政府出臺建設(shè)低碳城市的行動綱領(lǐng)和實施意見，明確建設(shè)低碳建筑有關(guān)規(guī)定，從規(guī)劃設(shè)計、施工、裝修、驗收、物業(yè)等各環(huán)節(jié)，對新、舊建筑提出綠色低碳化建設(shè)規(guī)定。同時，各級政府實施相關(guān)扶持激勵政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大對新材料的開發(fā)應用扶持力度。

1.2房地產(chǎn)市場對綠色低碳住宅的需求

低碳新材料的應用從表面上看的確是增加了建材成本，但從長遠的綜合效益上來講，總成本是下降的，使資源浪費的現(xiàn)象得到緩解。以一套100平方米的房子為例，購買節(jié)能住宅增加成本約20000至30000元，按每平方米每年可節(jié)電40千瓦時計算，一年就可以節(jié)約數(shù)千元左右，這樣購房增加成本大約幾年就可收回。根據(jù)權(quán)威調(diào)查機構(gòu)所做的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示，80%左右的受訪者表示會選擇購買低碳住宅，由此可見低碳建筑的市場很廣闊，普通居民對低碳的接受能力比較強。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也會順應市場需求，逐漸提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保水平。

1.3低碳住宅技術(shù)的使用和普及

“綠色低碳住宅”是一種低碳，環(huán)保，節(jié)能的居住空間。這類住宅實質(zhì)是以可持續(xù)發(fā)展為指導，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，在以人為本的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。近年來，低碳住宅技術(shù)的使用和普及越來越廣泛，一方面政府通過合理發(fā)展城市規(guī)模，集約高效利用土地，合理布局城市居住用地，創(chuàng)造良好的居住小氣候條件，從根本上減少對能源的依賴。另一方面，企業(yè)通過住宅設(shè)計創(chuàng)新，包括建筑設(shè)計如戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計創(chuàng)新、遮陽通風技術(shù)，中水利用技術(shù)，利用太陽能等綠色可再生能源技術(shù)，來補充能源消耗，實現(xiàn)節(jié)能減排。這些節(jié)能技術(shù)的應用為低碳住宅的實現(xiàn)奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。

所以，作為未來從事房地產(chǎn)行業(yè)的學生們，應該將這類知識作為專業(yè)課進行學習和灌輸，使他們具備基本的規(guī)劃和設(shè)計節(jié)能低碳環(huán)保住宅的能力。

2.課程總體定位

國家教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學質(zhì)量的若干意見》（教高[2006]16號文件）指出：高等職業(yè)院校要積極與行業(yè)企業(yè)合作開發(fā)課程，根據(jù)技術(shù)領(lǐng)域和職業(yè)崗位（群）的任職要求，參照相關(guān)的職業(yè)資格標準，改革課程體系和教學內(nèi)容。

我院的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)將培養(yǎng)具備房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本理論、基本知識和基本技能，熟練掌握房地產(chǎn)資源開發(fā)利用和經(jīng)營管理的技能，能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)營銷與經(jīng)紀為主要能力，兼具房地產(chǎn)項目開發(fā)前期報建與策劃、后期物業(yè)管理服務(wù)方面工作的一專多能的高素質(zhì)技能型人才。學生通過三年的學習，考取助理房地產(chǎn)策劃師、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員或物業(yè)管理員（三選一）資格證，可勝任房地產(chǎn)開發(fā)報建員、樓盤營銷策劃專員、地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理員等崗位。通過廣泛的調(diào)研，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對照表如表一。

表1：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對照表

根據(jù)表一對照中各種職業(yè)資格對應的工作任務(wù)和技能要求，我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)確定了專業(yè)技能課的構(gòu)成，具體課程進程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業(yè)人居環(huán)境規(guī)劃和維護的知識和技能，所以將《人居環(huán)境》課程定位于我院該專業(yè)的專業(yè)課，用于學生拓展能力的培養(yǎng)。我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線如圖一。

圖1：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線

3.課程內(nèi)容選取

根據(jù)國家對高職院校課程改革的要求，在《人居環(huán)境》課程中，我們課程團隊通過對接房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程與行業(yè)（企業(yè)）崗位（群），以房地產(chǎn)開發(fā)工作過程為主線、典型工作任務(wù)為節(jié)點，整合、序化和重構(gòu)《人居環(huán)境》課程內(nèi)容；引入企業(yè)真實項目，以典型產(chǎn)品為載體設(shè)計學習情境，探索任務(wù)驅(qū)動教學法在課程中的運用，改進學生考核與評價指標與方式，促進學生核心職業(yè)能力和綜合職業(yè)技能的形成。課程計劃總學時為36學時，主要教學內(nèi)容、重點和學時數(shù)分配如下表。在表二中，我們根據(jù)人居環(huán)境工作的具體內(nèi)容，將課程整合為三項基礎(chǔ)理論知識和十項工作任務(wù)，通過教學中基于工作過程的十個項目的訓練，使學生掌握人居環(huán)境打造和規(guī)劃的基本技能。

表2：《人居環(huán)境》課程教學進度表

4.課外實訓環(huán)節(jié)設(shè)計

對《人居環(huán)境》課程的學習不但需要課內(nèi)分散工作任務(wù)的操作實習，還需要課外綜合實訓的實際運用，課外實訓內(nèi)容主要通過以下綜合實訓環(huán)節(jié)來完成。

4.1實訓環(huán)節(jié)一：樓盤人居環(huán)境實地調(diào)研

4.1.1實訓目的

現(xiàn)場指導學生認識居住區(qū)的人居系統(tǒng)構(gòu)成，培養(yǎng)真實工作環(huán)境的適應能力。

4.1.2實訓要求

利用課下時間讓同學們實地調(diào)研樓盤，分析具體樓盤的人居環(huán)境構(gòu)成。參觀樓盤的各項人居系統(tǒng)設(shè)計的情況。

4.1.3實訓步驟

教師選定調(diào)研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調(diào)研企業(yè)，參觀樓盤的各項人居系統(tǒng)設(shè)計的情況。最后提交一份某樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)情況的調(diào)研報告。

4.2實訓環(huán)節(jié)二：樓盤人居環(huán)境比較

4.2.1實訓目的

使學生通過調(diào)查了解不同樓盤在打造人居環(huán)境時的具體方法和策略，進一步培養(yǎng)學生如何將所學知識應用到真實工作環(huán)境中。

4.2.2實訓要求

利用課下時間讓同學們調(diào)研不同樓盤的大氣、水、聲環(huán)境，固體廢物的處理和利用熱環(huán)境、光環(huán)境、電磁輻射環(huán)境、放射性環(huán)境，居住區(qū)綠化，居住區(qū)氣候的改善等的情況，并比較各個樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。

4.2.3實訓步驟

教師選定幾個調(diào)研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調(diào)研企業(yè)，然后按照人居環(huán)境的評價標準，讓學生分析各個樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。最后提交一份各樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)比較的調(diào)研報告。

4.3實訓環(huán)節(jié)三：樓盤營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）方案寫作

4.3.1實訓目的

培養(yǎng)營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）文案寫作的能力，培養(yǎng)對樓盤的整體策劃和推廣的能力。

4.3.2實訓要求

根據(jù)所學知識，學生在課下對老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）方案，并在課堂上演講。

4.3.3實訓步驟

學生先在課下進行指定樓盤營銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計部分）方案寫作的準備工作，以組為單位在教師指導下進行樓盤營銷策劃方案的講解和評比，最后提交一份XX樓盤營銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計部分）方案。

5.結(jié)語

高職房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置《人居環(huán)境》課程是適應社會發(fā)展低碳經(jīng)濟的需要，也是高職房地產(chǎn)類專業(yè)適應房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一線房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營人才的需要。作為高職院校教師，我們還應不斷關(guān)注低碳節(jié)能技術(shù)的發(fā)展，強化實踐教學環(huán)節(jié)，培養(yǎng)適應社會經(jīng)濟發(fā)展的高素質(zhì)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。

參考文獻：

[1]楊雨華，宗建偉 人居環(huán)境科學課程教學改革研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學，2013（1）。

[2]李帥，李春郁 運用綠色建筑材料營造健康的人居環(huán)境[J].改革與開放，2010（11）。

[3]張斌 房地產(chǎn)估價課程設(shè)計及其教學探討[J].高等建筑教育，2007（4）。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文第3篇

當企業(yè)被問及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時，生產(chǎn)一線的工人首當其沖，位列其次的是工作經(jīng)驗較少的普通員工和專業(yè)人員。

金融危機的全球性蔓延，正在逐步影響著實體經(jīng)濟。與此同時，企業(yè)人力資源相關(guān)政策也受到不同程度的沖擊和挑戰(zhàn)。亞洲金融風暴之后，中國經(jīng)濟經(jīng)歷了長達十年的高速增長，習慣于增長模式下的人力資源決策，將采取何種應對措施？而這些應對措施的采用，又將給每個員工的切身利益帶來怎樣的影響？美世近期完成的“面對金融危機，人力資源管理如何應對挑戰(zhàn)”的調(diào)研，生動地描繪出了一幅冬天里的企業(yè)“眾生相”，也在一定程度上預示著2009 年職場人的生存狀態(tài)。

三大行業(yè)受經(jīng)濟衰退影響最大

從調(diào)研結(jié)果看，50％以上的內(nèi)向型企業(yè)對2008 年能否完成業(yè)績指標持樂觀態(tài)度，而僅有10％左右的企業(yè)認為很可能不能完成預先設(shè)定的業(yè)績指標。展望2009 年，25％的以出口為導向的企業(yè)認為經(jīng)濟放緩將對其經(jīng)營產(chǎn)生嚴重影響。從不同行業(yè)來看，房地產(chǎn)、汽車、半導體行業(yè)受經(jīng)濟衰退影響最大，主要是其對資金需求量大，屬于資金密集型行業(yè)。對于未來2~3 年企業(yè)中短期經(jīng)營目標，多數(shù)企業(yè)表示可能會考慮重新調(diào)整，尤其是汽車、半導體、電子和制造行業(yè)的企業(yè)。

近四成企業(yè)將削減人力資本投入

有關(guān)企業(yè)又將通過何種手段提升競爭力及生存能力呢？ 82％的企業(yè)首先選擇了控制運營成本。運營成本不但要在經(jīng)濟環(huán)境好的時候?qū)嵤┯行Э刂?，更是企業(yè)擺脫危機的關(guān)鍵。為了安全度過經(jīng)濟環(huán)境低迷的經(jīng)濟周期，保證利潤不下滑，89％的企業(yè)采用的最直接有效的手段就是在成本控制上尋找壓縮空間。其次，在全球采購的時代背景下，追逐質(zhì)優(yōu)價低的生產(chǎn)資料或者非生產(chǎn)性物資，是企業(yè)全球化發(fā)展中至關(guān)重要的步驟。調(diào)研中70％的企業(yè)選擇降低采購成本來實現(xiàn)運營成本控制，這樣不但可以提高自身利潤水平，也可以讓利于消費者，從而保持競爭優(yōu)勢。減少固定資產(chǎn)投資規(guī)模是近半數(shù)（47％）企業(yè)降低運營成本最直接的手段之一。同時，鞏固和加強企業(yè)市場地位、提高客戶滿意度、通過鼓勵創(chuàng)新提高企業(yè)勞動生產(chǎn)率等措施，也是近一半以上企業(yè)最關(guān)注的領(lǐng)域。

關(guān)于生產(chǎn)力要素中的人力資本投資，雖然沒有入選企業(yè)最迫切需要加強的管理領(lǐng)域，但也有38％的企業(yè)明確提出打算削減人力資本投入，其中半導體以及電子行業(yè)表現(xiàn)最為突出，分別有69％和49％的企業(yè)表達此種意向；另有25％的企業(yè)表示, 有意向通過關(guān)閉工廠、削減工作崗位、提供彈性工作方式等手段，縮減企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，應對危機。

調(diào)整、壓縮成為主旋律

薪酬預算――2009 年加薪預算平均下降1~2 個百分點

對于2009 年薪酬增長預算，絕大多數(shù)參與本次調(diào)研的企業(yè)表示會對之前已經(jīng)完成的2009 年薪酬增長預算進行一定的調(diào)整，調(diào)整后的加薪預算平均下降1~2 個百分點。根據(jù)美世在2008 年9 月的2008 年中國地區(qū)薪酬調(diào)研結(jié)果，2009 年中國一線城市的平均加薪率為9.4%。各行業(yè)調(diào)整前后的平均水平略有差異，加薪下調(diào)幅度最大的為半導體行業(yè)，降幅達到3 個百分點（調(diào)整前為平均9.3％，調(diào)整后為平均6.3％）。其次為房地產(chǎn)行業(yè)，降幅達到2.7 個百分點（調(diào)整前為平均9％，調(diào)整后為平均6.3％）。電子行業(yè)平均降幅為2.2 個百分點（調(diào)整前為平均10.1％，調(diào)整后為平均7.9％），位列降幅較大的第三位。而醫(yī)藥行業(yè)幾乎沒有變化，調(diào)整前后均為9.5％。

短期激勵――13％的企業(yè)會設(shè)計和實行更能體現(xiàn)以績效為導向的獎

金分配方法

盡管有52％的調(diào)研企業(yè)表示暫時不會針對危機調(diào)整公司薪酬結(jié)構(gòu)方案，但也有13％的企業(yè)表示會采取行動，設(shè)計和實行更能體現(xiàn)以績效為導向的獎金分配方法，即通過增加變動獎金收入的比例，調(diào)整固定現(xiàn)金的比例，從而有效控制企業(yè)的運營成本，把企業(yè)經(jīng)營業(yè)績受危機影響的程度降至最低點。同時，有16％的企業(yè)削減獎金總額規(guī)模。有些企業(yè)通過增加績效考核周期的頻度，全面加強業(yè)績監(jiān)控，做到及時發(fā)現(xiàn)問題、及時解決。

人才招聘――專業(yè)人士及高級專業(yè)人士需求仍然較高

近半數(shù)調(diào)研企業(yè)表示將會把人才招聘的重點轉(zhuǎn)向市場短缺、供不應求的稀缺人才，而39％的企業(yè)表示其招聘計劃未受影響。很多企業(yè)在市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境好的情況下，由于各種原因沒有機會吸引到優(yōu)秀人才。當市場表現(xiàn)低迷、部分企業(yè)選擇裁員方式削減勞動力規(guī)模時，恰好是一些企業(yè)在市場上尋找人才的最佳時機。因此，有5％的參與調(diào)研企業(yè)表示會在2009 年加大招聘力度。調(diào)研發(fā)現(xiàn)企業(yè)對專業(yè)人士及高級專業(yè)人士的需求仍然較高。當企業(yè)被問及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時，生產(chǎn)一線的工人首當其沖，位列其次的是工作經(jīng)驗較少的普通員工和專業(yè)人員。而擁有豐富經(jīng)驗的資深員工則是最安全的群體，他們擔負著保持企業(yè)高效運轉(zhuǎn)、走出困境的重任。從不同行業(yè)看，地產(chǎn)、電信、汽車行業(yè)對有經(jīng)驗的高級人才需求旺盛，尤其是此次受金融危機影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商迫切需要高級銷售人才應對這場危機。另外，調(diào)研顯示消費品行業(yè)和高科技行業(yè)對應屆畢業(yè)生有較高需求，將為大學畢業(yè)生提供廣泛就業(yè)空間。

培訓管理――重點從委托外部培訓機構(gòu)提供服務(wù)轉(zhuǎn)向挖掘內(nèi)部培訓力量

近半數(shù)企業(yè)把培訓支出列入要削減的人力資源管理領(lǐng)域的支出費用之一。同時，76% 的企業(yè)把“外部培訓”作為需要重新考慮的領(lǐng)域（美世2008 年《公司基準調(diào)研報告》顯示，企業(yè)培訓支出的70% 為外部培訓），不少企業(yè)表示將在未來把重點從委托外部培訓機構(gòu)提供服務(wù)，轉(zhuǎn)向挖掘公司內(nèi)部培訓力量，使公司的培訓更有針對性、目的性。值得一提的是，對跨國公司而言，海外培訓一直被認為是企業(yè)為員工提供福利或者獎勵與認可的手段之一，但由于較高的成本以及海外經(jīng)濟也面臨挑戰(zhàn)等因素的影響，有23％的企業(yè)決定嚴格控制這方面的支出。

長期激勵――以股票期權(quán)為代表的長期激勵方案將被修改或暫停執(zhí)行

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文第4篇

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 私募股權(quán)投資案例分析

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，我國房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚，對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來了不利影響。近年來，國家先后出臺一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應對融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)開始探求多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當中。私募股權(quán)投資(Private Equity Investment)是投資方對非上市公司進行股權(quán)投資并通過將被投資企業(yè)上市、并購或管理層回購等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開上市(包括買殼上市后的再融資)之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來在國內(nèi)取得了一定的發(fā)展。

一、近年來中國私募股權(quán)投資的發(fā)展情況

國際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發(fā)展當中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場。

2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè);2007年1-11月，中國大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源:清科研究中心

二、私募股權(quán)投資者的分類

根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強的協(xié)同效應;財務(wù)投資者一般指不專門針對某個行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財務(wù)收益的基金。

目前，活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團等。

三、如何使用私募股權(quán)形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進私募股權(quán)投資基金的基本流程如下:

在引進私募股權(quán)的過程中，企業(yè)需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題，這些問題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例

近年來，中國房地產(chǎn)市場得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構(gòu)紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況:

2.典型案例分析——鑫苑中國

(1)公司簡介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，專注大型復合社區(qū)開發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時開發(fā)小型住宅項目。現(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團。2007年12月13日，鑫苑(中國)置業(yè)有限公司(NYSE:XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

(2)私募前發(fā)展狀況

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺各項調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負債率處于較高水平，企業(yè)的財務(wù)風險較高，不利于企業(yè)上市融資。

(3)私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產(chǎn)達到196236萬元，增長超過1倍，資產(chǎn)負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣;2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣;2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)(成都)有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個在建和擬建項目，規(guī)劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲備(擬建項目規(guī)劃建筑面積)上升至1，282，498平方米(2006年末為65萬平方米)。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍山中國獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進一步擴大，財務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻

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房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；需求彈性；供給彈性；體制改革；政府調(diào)控

一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因

（一）房地產(chǎn)泡沫的含義

“房地產(chǎn)泡沫”是資產(chǎn)泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟。它一般是指由房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)價格的持續(xù)上漲現(xiàn)象。通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟繁榮期，地價飛漲形成形成泡沫景氣，但到達頂峰狀態(tài)后，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。

（二）鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范

目前，我國的房地產(chǎn)市場秩序還存在著很多問題，投訴事件也不少。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多、情況復雜，房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范局面還難以扭轉(zhuǎn)，導致了房地產(chǎn)市場的不規(guī)范化的管理。鄂爾多斯市房地產(chǎn)亦如此。房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范化又加劇了房地產(chǎn)市場信息的不對稱狀態(tài)投機炒作之風，這是導致鄂爾多斯市產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個重要因素。

2.金融體制的不健全

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融密不可分。金融體制的迅速發(fā)展往往與社會生產(chǎn)不同步。以金融為代表的虛擬經(jīng)濟與實物經(jīng)濟相背離的趨勢明顯，我國的抵押制度、抵押保險機制和個人信用制度目前還不夠完善，銀行自身也存在著資金不足、資產(chǎn)負債、管理水平低、不良資產(chǎn)過高等許多不足之處，這些都會增加房地產(chǎn)信貸的風險。在中國城市戰(zhàn)略發(fā)展研究會副會長易鵬看來，政府救市不是解決民間借貸問題的良方。對于目前鄂爾多斯的高利貸現(xiàn)象，要順勢而為地對民間金融予以陽光化、規(guī)范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必須進行金融體制的改革。

好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒有膨脹到面對全世界，好在其城市化的進程還要走相當長的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發(fā)展的新路徑。

二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫對策分析

（一）要健全房地產(chǎn)機制

要健全房地產(chǎn)的競爭機制、信息披露機制，加強法規(guī)法制建設(shè)，建立有效的對政府本身的制約和監(jiān)督機制。確立本地政府在房地產(chǎn)市場中的地位和作用。地方調(diào)控是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行微觀的直接的控制。調(diào)控的主要對象是房屋的供給。

1.密切關(guān)注房價收入比

20世紀90年代世界銀行中國局的首席經(jīng)濟師黑馬?恩德在進行中國住房制度改革研究時，曾經(jīng)提出了一個比較理想的經(jīng)驗比例，認為房價應該為居民家庭年收入的3～4倍。當房價收入比過大時，有關(guān)政府部門應該注意房價，并適時采用相應的措施。

2.整頓住房金融市場秩序

整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風險。首先，要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理.住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）.其次，強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款.商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%.商業(yè)銀行應認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風險.最后，規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理.借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房.

（二）要改善房地產(chǎn)的供應結(jié)構(gòu)

政府應調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，適度控制別墅和高檔住宅項目的開發(fā)建設(shè)，增加普通商品房和經(jīng)濟適用房等建設(shè)的投放量。加強住房需求管理，培養(yǎng)住房梯度消費。

1.關(guān)注住宅空置率

一般認為，房地產(chǎn)空置的國際公認警戒線為10%，空置率10%～20%為空置危險區(qū)，空置率超過20%以上則是商品房嚴重積壓區(qū)。由住建部聯(lián)合高和投資的《民間資本投資調(diào)研報告》稱，鄂爾多斯住宅空置率已經(jīng)達到30%～40%。

2.充分運用稅收杠桿調(diào)節(jié)供應

全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設(shè)和消費.近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；二是進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費。

還要不斷提供各種就業(yè)機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力.同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。

（三）要優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)

要想加強對土地市場的調(diào)控管理加大土地供應的調(diào)控力度，優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)。應從以下幾點入手：

1.抓好閑置土地的清理和利用

在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，2001年增長38.5%，2002年1～11月份就增長45.3%，2003～2004年增長也不很大，遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，個別地區(qū)還出現(xiàn)了圈地熱，更是助長了土地交易中的投機行為，從而引發(fā)土地價格上升，也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。

2.規(guī)范土地市場秩序

為了保護土地資源，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，國土資源部最近就清理各種類園區(qū)用地，加強土地調(diào)控的有關(guān)問題發(fā)出了緊急通知，要求清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準設(shè)立的園區(qū)，都必須進行認真清理，嚴禁違法下發(fā)土地審批權(quán)。

綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫是非常復雜的，樓市風險僅僅是其中一個環(huán)節(jié)。投機型資金推高的房價、大宗商品暴跌導致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊、難以統(tǒng)計的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入，以及信托公司背負著如此多不確定因素前行，風險實在難料。因此，市政府要健全金融體制、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、抑制投機行為已迫在眉睫。

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