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房地產(chǎn)項目建議書范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；質(zhì)量管理；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)事業(yè)空前繁榮，大量房地產(chǎn)開發(fā)項目涌現(xiàn)。然而房地產(chǎn)項目的質(zhì)量受諸多因素的影響，項目設(shè)計、人員素質(zhì)、材料質(zhì)量、施工管理、施工工藝、施工環(huán)境等均會對項目質(zhì)量造成不同程度的影響，另一方面，房地產(chǎn)項目的投資具有不可逆轉(zhuǎn)性，項目質(zhì)量若達不到預(yù)期要求會造成不可挽回的經(jīng)濟損失，直接影響了施工項目的經(jīng)濟效益和社會效益?？梢姺康禺a(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理是一項復(fù)雜性、專業(yè)性、系統(tǒng)性極強的工作。因而研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效管理模式、管理對策，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)極為關(guān)鍵。本文從全過程管理的角度對如何進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理與控制進行了探討，分別從決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工驗收階提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理與控制對策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段的質(zhì)量管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段主要是編制房地產(chǎn)項目建議書、編制項目可行性研究報告以及項目策劃書等，決策階段的質(zhì)量控制與管理是否到位，對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目是成功有著重要的影響。為了做好決策階段的質(zhì)量管理與控制，應(yīng)就房地產(chǎn)開發(fā)項目建立前期工作成果質(zhì)量評審制度，以便對項目建議書、可行性研究報告、項目策劃等進行嚴格的審核，并在審核過程中吸取相關(guān)部門及專家的建設(shè)性意見，從而對決策階段的工作成果進行優(yōu)化和完善。前期工作成果質(zhì)量評審應(yīng)包括自我評審、內(nèi)部評審和專家評審三個環(huán)節(jié)：首先，編制前期報告的工作人員首先對自身工作成果進行評價和總結(jié)；其次，負責編制前期報告的組織應(yīng)對工作成果進行審核評價；最后，再由開發(fā)企業(yè)組織相關(guān)專家對前期工作成果進行評審，提出完善建議并做好相關(guān)記錄。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的質(zhì)量管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量對房地產(chǎn)工程的質(zhì)量有著決定性的影響，強化設(shè)計質(zhì)量控制對于避免工程病害、減少變更、控制工期均有重要的意義。對此，應(yīng)強化對項目設(shè)計質(zhì)量的跟蹤和審核，首先，設(shè)計人員應(yīng)對招標文件、設(shè)計合同、相關(guān)批文、施工技術(shù)規(guī)范、地質(zhì)勘探資料等進行深入研究和審核；其次，施工設(shè)計完成后開發(fā)商及相關(guān)部門應(yīng)對設(shè)計方案進行審核，一方面要分析設(shè)計方案的經(jīng)濟性、可行性和功能性，另一方面也要注意設(shè)計方案中是否存在過分設(shè)計和設(shè)計不足的問題，并就如何進一步修正和完善設(shè)計方案提出意見和建議以彌補設(shè)計方案的不足，提升項目設(shè)計方案的科學性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的質(zhì)量管理與控制

施工階段是決定工程質(zhì)量的關(guān)鍵階段，該階段的質(zhì)量控制應(yīng)注意以下幾個問題：一）強化過程控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較,找出偏差;運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差;運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

二）推行技術(shù)責任制。為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的質(zhì)量控制成效，應(yīng)在施工過程中推行施工現(xiàn)場技術(shù)責任制，將施工質(zhì)量目標合理細分，將細化的技術(shù)控制目標和施工質(zhì)量目標落實到每個施工班組乃至每個施工人員，使施工現(xiàn)場人人各司其職。技術(shù)人員與施工管理人員應(yīng)及時與各班組管理人員進行協(xié)調(diào)和溝通，掌握施工過程中出現(xiàn)的問題并及時解決，同時每道工序完成后要進行嚴格的驗收檢查，對不符合要求的部分進行及時補救并對相應(yīng)施工人員和班組進行懲罰，對施工質(zhì)量控制情況良好的班組和個人予以適當?shù)莫剟睢Ｈ娀┕すに嚳刂?。房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工工藝（施工工序）是經(jīng)過科學的研究和設(shè)計的，要使工程施工質(zhì)量符合設(shè)計要求應(yīng)嚴格按照工藝要求進行施工。首先，對于影響項目整體質(zhì)量的關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)，應(yīng)安排專人管理和控制，強化全過程控制，嚴格按照施工規(guī)范和設(shè)計要求進行操作；其次，現(xiàn)場技術(shù)質(zhì)檢人員要及時提取施工產(chǎn)品相關(guān)數(shù)據(jù)，判斷施工質(zhì)量是否達標，并就下一步的質(zhì)量控制對策工作進行計劃和研究。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收階段的質(zhì)量管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收階段的質(zhì)量管理應(yīng)做到以下幾點：一）分項竣工驗收。對整個項目中較為關(guān)鍵的分項工程，應(yīng)按照施工合同和設(shè)計要求對施工成果進行驗收和評定，嚴格按規(guī)范要求選擇檢查點數(shù),然后計算出檢驗項目和實測項目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項工程的質(zhì)量等級,從而確定能否驗收；二）分部工程驗收。分項工程驗收后，通過分項工程驗收結(jié)果按照工程質(zhì)量評價標準可得出分部工程是否符合質(zhì)量等級要求，從而判斷是否可以驗收；三）竣工驗收。分項工程驗收和分部工程驗收后，對分項工程和分部工程驗收所得質(zhì)量等級進行統(tǒng)計和分析，在依據(jù)工程設(shè)計要求、工程外觀質(zhì)量等判斷項目的外觀、結(jié)構(gòu)功能、安全性是否合設(shè)計質(zhì)量等級的要求，并判斷是否可以驗收。

五、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量是決定其投資收益和社會效益的關(guān)鍵因素，因而強化房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理與控制有著很強的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量受房地產(chǎn)項目從決策到竣工各個環(huán)節(jié)的影響，因而實施全過程控制不失為提升項目質(zhì)量管理成效的有效途徑，本文將房地產(chǎn)項目劃分為決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工驗收階四個環(huán)節(jié)，并分別提出了相應(yīng)的控制對策，期望為房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程質(zhì)量控制提供可行的參考。

參考文獻：

[1]章贊順、劉慶鋒.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理和質(zhì)量控制.[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2012（4）：11

[2]喬景文.論房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量控制.[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2011(11):15

房地產(chǎn)項目建議書范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)管理；重要性；特點；要點

法。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性

經(jīng)過幾年我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就，經(jīng)濟全球化趨勢的加快，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著與世界接軌的趨勢。任何行業(yè)中，管理都在發(fā)揮著總攬大局的作用，無論是一個企業(yè)還是一個工程，如果沒有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會出現(xiàn)混亂及無法控制的局面，無法形成井井有條的工作環(huán)境。

社會經(jīng)濟的發(fā)展促進了人民生活水平的逐漸提高，也逐漸提高了人們對于住房水平的要求，當前住房不僅是休息的地方，還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放松和休閑時的最佳場所。房地產(chǎn)開發(fā)管理在這樣的趨勢下，地位日漸重要起來。

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作受到工程施工進度、工程施工質(zhì)量以及對工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著深遠的影響，優(yōu)秀的管理在保證施工順利進行的同時還起到了增強企業(yè)綜合競爭力的作用。隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產(chǎn)的開發(fā)商需要充分地意識到開發(fā)管理的在房地產(chǎn)項目過程中所起到的重要作用。房地產(chǎn)質(zhì)量是人們不斷追求的一項指標，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實需要，以科學的方法管理房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行嚴格和規(guī)范的質(zhì)量管理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點

房地產(chǎn)開發(fā)管理具有以下基本特點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復(fù)雜且系統(tǒng)的工作。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗較少，執(zhí)行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術(shù)、進度等相對嚴格條件下實現(xiàn)開發(fā)項目的目標等。這些復(fù)雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復(fù)雜的工作，并且其復(fù)雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。

2、房地產(chǎn)開發(fā)管理有其壽命周期。房地產(chǎn)項目管理的本質(zhì)是對一次性的房地產(chǎn)工作的計劃和控制，保證預(yù)定目標在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。

3、壽命周期中的房地產(chǎn)開發(fā)管理有明確的階段順序。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務(wù)的類型來劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個階段項目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務(wù)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)管理具有創(chuàng)造性。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一次性特點，因此在承擔風險的同時必須積極發(fā)揮創(chuàng)造性。這是房地產(chǎn)開發(fā)管理與一般的具有重復(fù)性的管理工作的重要區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)管理的創(chuàng)造性依賴于科學技術(shù)的不斷發(fā)展和進步要解決復(fù)雜多變的項目問題，必須依靠和綜合利用多種學科的研究成果，多種技術(shù)相結(jié)合，借以實現(xiàn)問題的解決和項目的順利進行。

三、各個階段房地產(chǎn)開發(fā)管理的要點

房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，房屋質(zhì)量優(yōu)劣，直接決定著廣大消費者切身利益以及社會主義經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者要在牢固樹立起質(zhì)量第一的觀念的同時，還要以具有長遠戰(zhàn)略的目光去研究和探尋技術(shù)管理領(lǐng)域中的措施及策略。房地產(chǎn)項目的開發(fā)一般分為幾個階段，下面就房地產(chǎn)開發(fā)管理項目中的重要階段進行簡要分析。

1、房地產(chǎn)開發(fā)建議書階段。建議書是指建設(shè)中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產(chǎn)工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設(shè)的必要性?？错椖康慕ㄔO(shè)是否符合國家的長遠規(guī)劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設(shè)的條件進行分析，對投入人力以及物力的價值作進一步地深入研究，以供相關(guān)的部門進行選擇并最后確定是否有必要進入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

2、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟、技術(shù)等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認可行后，最終進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經(jīng)批準后，可以作為投資項目的確定以及設(shè)計文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項目的啟動工作。

3、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計工作是在技術(shù)及經(jīng)濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計工作的展開，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實狀況來進行。不了解客觀實際情況就開展設(shè)計工作會導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問題 ，且提高了施工建設(shè)的成本。

4、房地產(chǎn)項目建設(shè)實施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標。曾出現(xiàn)過的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進行工程建設(shè)的公開招標。應(yīng)避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來完成建設(shè)項目，最終對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

5、房地產(chǎn)項目竣工驗收階段。作為房地產(chǎn)建設(shè)項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設(shè)工作的全面考核，也是對工程項目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計要求的檢查以及對工程質(zhì)量的重要檢驗環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡?？⒐さ尿炇针A段對項目發(fā)揮投資效果，促進工程建設(shè)的及時投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗起著不可替代的作用。

結(jié)束語

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了極好的發(fā)展機遇，同時也必然面臨著日益嚴峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進行項目的開發(fā)和管理過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對國家的法定法規(guī)嚴格遵守和實行，從而得到廣大人民群眾的認可，才能夠使企業(yè)得到長遠的發(fā)展。

參考文獻：

[1] 趙瑞云，楊輝.淺析房地產(chǎn)開發(fā)管理[J].山西建筑，2013，（36）.

房地產(chǎn)項目建議書范文第3篇

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段:從項目構(gòu)思到批準立項定義為項目構(gòu)思目標設(shè)計、可行性研究階段;從批準立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標、施工準備階段,從開始施工到交付使用定義為實施階段(預(yù)售活動)。從交付使用到責任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段(物業(yè)管理),各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。

(一)工程項目構(gòu)思目標設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題。

這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中,項目構(gòu)思目標設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標準往往沒有符合業(yè)主的意圖,并與投資目標相背離,直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等,沒有嚴格按照國家規(guī)定標準,方針、政策進行編制,而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告,支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準,使得現(xiàn)在相當數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務(wù)分析),分析后沒有結(jié)論,往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

(二)工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題。

現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象,導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象。施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標準的進一步細化,是具體施工過程的指導(dǎo)文件,施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標準強制性條文,而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu),變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計規(guī)劃階段,目前,我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理,設(shè)計監(jiān)理做的較少,這一問題已嚴重影響了項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

(三)工程實施階段存在的主要問題。

該階段主要包括施工招標及施工建設(shè),我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程,主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題,其一,招標投標活動沒有嚴格按國家有關(guān)規(guī)定進行,有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴格,暗箱操作,甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二,建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件,把關(guān)檢驗不嚴格,不合格品投入使用,另外施工的機械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進行選擇,管理使用和保養(yǎng)。其三,監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴格審查,導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理,監(jiān)理人員素質(zhì)低,監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范,因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題,留下隱患。其四,竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段,質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前,沒有進行項目的預(yù)驗收,在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求,使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲,影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會,對項且質(zhì)量管理過程進行分析、找出差距,判明原因,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),編寫后評價報告,而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性,客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景,客戶服務(wù)流于形式,客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度,客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認真對待,服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議和對策

(一)工程項目構(gòu)思目標設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制。

提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進行可行性研究報告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負責,對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

(二)工程設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制。

在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進行適當?shù)恼{(diào)查研究和面試。負責向業(yè)主推薦設(shè)計單位,在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

(三)建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責任制

嚴格按照工程建設(shè)標準進行設(shè)計,樹立“嚴格沒計質(zhì)量管理”的思想。負責設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作,對施工圖設(shè)計進行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標準強制性條文進行設(shè)計,滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。效仿國外加強對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督,建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。

(四)工程實施階段的質(zhì)量控制。

招標投標活動必須嚴格按國家有美規(guī)定進行,聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標文件,明確設(shè)計項目的技術(shù)標準和詳細要求,并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。嚴格控制投入品的質(zhì)量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進行全面控制,從組織貨源,優(yōu)選供貨廠家,直到使用認證,做到層層把關(guān)。

在落實人員崗位質(zhì)量責任制的基礎(chǔ)上,加強對施工人員的動態(tài)管理,把握人員進場的考核,監(jiān)督與評定等,施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認識,嚴格執(zhí)行IS09000體系標準?？⒐を炇蘸徒桓妒褂秒A段的質(zhì)量控制。項目收尾階段是項目生命周期的最后階段,其主要確認項目實施的結(jié)果是否達到了預(yù)期的要求,實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收,依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求,遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質(zhì)量進行質(zhì)量認可評定和辦理驗收交接手續(xù),并對不合格項目提出處理辦法,以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標的信息追蹤和信息反饋,是實現(xiàn)項目運行管理科學化的手段,建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。

房地產(chǎn)項目建議書范文第4篇

投資控制

問題 對策中圖分類號：F293

文獻標識碼： A 引言

房地產(chǎn)與老百姓的生活息息相關(guān)，是構(gòu)成我國國民經(jīng)濟體系的重要支柱產(chǎn)業(yè)，歷來受到多方關(guān)注，是學者和專家研究和討論的熱點話題。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何從決策階段到最后施工階段做好全過程投資控制，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項目最大利潤空間的根本保障。本文即分析目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資控制現(xiàn)狀中存在的問題，并提出相應(yīng)對策。一、房地產(chǎn)建設(shè)項目投資特點房地產(chǎn)建設(shè)項目由于建設(shè)周期較長，需要耗費大量的人力、物力和財力，項目投資少則數(shù)千萬，多則數(shù)十億，投資額度相當巨大，任何房地產(chǎn)項目不僅關(guān)系到國計民生，而且對當?shù)睾捅拘袠I(yè)的經(jīng)濟發(fā)展也具有重大的推動作用。每個房地產(chǎn)項目因其用途、功能和所處環(huán)境的不同，其對設(shè)備配置、空間布局以及內(nèi)外裝飾的要求也不盡相同。因此，各個項目在人工以及材料、機械消耗上會有很大區(qū)別，每個房地產(chǎn)建設(shè)項目在投資控制方面也存在明顯差異。二、房地產(chǎn)建設(shè)項目在全過程投資控制中存在的問題分析房地產(chǎn)建設(shè)項目屬于一種商業(yè)行為，其最終目的是為了追求利潤，因此控制好投資成本，對于房地產(chǎn)建設(shè)項目來說意義重大。但是從目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來看，無論是投資決策階段，還是設(shè)計施工階段，在項目成本控制方面都存在各種各樣的問題，具體闡述如下：2.1投資決策階段通常先由建設(shè)單位在項目建議書階段，向公司投資計劃部提出投資估算，再由建設(shè)單位委托設(shè)計單位和勘察設(shè)計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算。但是從目前來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司直接將這個步驟省略了，全憑感覺和個人經(jīng)驗作出投資計劃，有的即使按步驟提出了投資計劃，但是內(nèi)容相當簡單，往往容易造成漏項。而在可行性研究階段，主要以經(jīng)濟分析和方案為主，設(shè)計院在此階段的投資估算本身的準確性就較差，而建設(shè)單位一般都不是投資估算和造價控制的行家，有時為了所報項目能獲批，特意要求設(shè)計單位低估投資估算，由此增加了投資估算的不準確性。2.2項目設(shè)計階段該階段理應(yīng)加強對設(shè)計單位設(shè)計圖紙的質(zhì)量進行審查，規(guī)范設(shè)計概算辦法，制定限額設(shè)計標準等。但是在實際工作中，一般都由設(shè)計人員根據(jù)設(shè)計委托書進行現(xiàn)場調(diào)查，選擇相應(yīng)的方案進行設(shè)計，根據(jù)不同的階段向造價人員提供造價依據(jù)，進行預(yù)算。設(shè)計人員在設(shè)計中一般都比較注重設(shè)計產(chǎn)品安全實用，技術(shù)先進，強調(diào)設(shè)計的產(chǎn)值，而對設(shè)計產(chǎn)品的經(jīng)濟性不夠重視，不抓設(shè)計中的經(jīng)濟指標和成本控制工作，造價人員對工程概況、現(xiàn)場情況又了解甚少，無法將各種影響因素考慮全面，這樣使得投資預(yù)算與投資估算一樣，缺乏準確性，經(jīng)濟性不強。2.3施工招投標階段當前在招投標過程中存在著嚴重的惡性競爭現(xiàn)象，沒有嚴格按照行業(yè)規(guī)范堅持公開、公正、公平的原則，而是利用不正當手段進行交易，大搞人情和關(guān)系工程，工程造價很難控制在合理范圍內(nèi)。比如在招標工程中，建設(shè)單位為了減少建設(shè)資金，利用僧多粥少的市場現(xiàn)象，進行暗箱操作，讓個別施工單位通過低價中標。而中標后的施工單位為了爭取利潤最大化，獲得額外收入，想方設(shè)法增加現(xiàn)場簽證及技術(shù)變更，甚至以次充好、偷工減料企圖蒙混過關(guān)，使得工程造價偏離市場價的同時，工程質(zhì)量也留下隱患。。2.4施工階段施工單位在施工過程中，制定的工程造價控制目標往往缺乏科學性、合理性。在材料價格方面的管理相當落后，材料采購和儲存量計算方法不科學，采購時機把握不準確，并且現(xiàn)在建材市場的材料價格很容易失真，使得施工單位的材料成本很難控制。另外在施工組織方面，很多施工單位在人力、財力和機械設(shè)備方面沒有達到最優(yōu)配置，利用率不高，資源閑置現(xiàn)象嚴重，這在很大程度上增加了工程成本。三、房地產(chǎn)建設(shè)項目應(yīng)對投資控制問題的對策探討 3.1 決策階段的投資控制正確決策是合理投資的前提，也是控制項目投資的基礎(chǔ)。要達到項目投資的合理性，首先，要對建設(shè)項目進行可行性研究，由公司總設(shè)計師室配合土地投標的主控部門對地塊進行實地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件進行內(nèi)部評審，然后根據(jù)市場預(yù)測、調(diào)研、計算和論證，形成項目建議書，為最高決策者提供決策依據(jù)。

其次，對規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)部評審。根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標，認真比較項目開發(fā)規(guī)模（總建筑形式和面積、公建配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項經(jīng)濟技術(shù)指標）和開發(fā)建設(shè)周期，并確認其可行性。在確保決策正確后，需要對項目資金來源和籌集方法進行控制，因為資金來源不同其籌資成本也不同，因此必須保證房產(chǎn)項目的資金籌集不僅可行，而且經(jīng)濟。3.2 設(shè)計階段的投資控制在設(shè)計階段，應(yīng)做好設(shè)計方案的經(jīng)濟分析與對比，合理確定設(shè)計概算和材料設(shè)備價格分析與選型等工作，優(yōu)先選擇技術(shù)可行、經(jīng)濟合理的設(shè)計參數(shù)。對房地產(chǎn)建設(shè)項目的設(shè)計方案經(jīng)濟評審，主要考慮的因素有： 功能適應(yīng)性對比。對比業(yè)主的功能需求，選擇能滿足功能要求的方案； （1）結(jié)構(gòu)類型優(yōu)選。根據(jù)地質(zhì)條件及建筑造型等，在滿足使用要求的前提下，通過對比和分析房地產(chǎn)建設(shè)項目項目投資，優(yōu)先選擇較經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)類型； （2）材料設(shè)備比選。在滿足各項技術(shù)指標要求的前提下，通過市場調(diào)研、詢價，推薦選用經(jīng)濟合理、性能穩(wěn)定、符合環(huán)保要求的材料和設(shè)備； （3）建筑外立面優(yōu)選 。通過建筑外立面?zhèn)溥x方案的經(jīng)濟分析和對比，選用經(jīng)濟合理的建筑外立面，并在滿足外觀要求的情況下，盡量減少建筑物的線條，避免過于追求標新立異，以節(jié)省項目投資。3.3 施工招投標階段的投資控制在招投標階段，應(yīng)考慮將項目作為整體進行招標，由工程總承包進行分包，這樣不僅便于管理，而且可以降低管理和設(shè)備等費用。如果由業(yè)主直接發(fā)包給多個獨立承包商，這些獨立承包商之間必然會產(chǎn)生很多糾紛，相互之間的協(xié)調(diào)工作既耗時、耽誤工期，而且增加了投資成本。因此為更好地控制項目成本，應(yīng)盡可能地將項目作為一個整體發(fā)包，當然對于項目各項工作專業(yè)性較強、相互之間交叉較少、銜接性和配合度較好，則可以考慮劃分標段發(fā)包。如果采用分標段進行招標，應(yīng)合理劃分各標段的招標范圍，明確各標段合同包的工作界限和責任，確定總承包單位，制定總承包單位與分包單位的管理流程，達到控制投資和保證工期的目的。3.4 施工階段的投資控制

房地產(chǎn)項目建議書范文第5篇

本著打造本地區(qū)最高品質(zhì)住宅與商業(yè)金融區(qū)的理念，我們花了大量的精力認真做好市場調(diào)查研究工作，對未來房地產(chǎn)市場趨勢進行預(yù)測，充分考慮周邊生活環(huán)境、交通便利等因素科學選址，分析時，既考慮一次性投資費用，又考慮經(jīng)營費用。通過對房產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測研究后，在對技術(shù)方案和項目建設(shè)條件研究的基礎(chǔ)上，運用科學實用的分析、評價方法對擬建項目的經(jīng)濟效益分析和評價，落實擬建項目建設(shè)的必要性、可行性和合理性，從而提出具有一定深度的項目建議書。在項目建議書批準后，高薪委托國外設(shè)計單位及工程咨詢公司進行項目可行性研究報告編制，在廣泛調(diào)查研究基礎(chǔ)上，及時準確全面的向可行性研究單位提供擬建項目的各項建設(shè)條件，以便可行性研究單位按照約定的內(nèi)容、深度和進度完成可行性研究報告編制。可行性研究報告提交后，及時組織有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟專家對可行性研究單位完成的可行性研究報告進行審查，以保證可行性研究的嚴肅性、客觀性、真實性、科學性和可靠性，確?？尚行匝芯砍晒馁|(zhì)量達到或接近國際通行的可行性研究成果的標準。在注意本地區(qū)、不同時間差價的調(diào)整，注意在項目投資總額的綜合平衡的基礎(chǔ)上認真編制和審查工程建設(shè)投資估算，既不有意高估冒算，以免積壓和浪費資金，也不故意壓價少估，而后進行投資追加，打亂基建投資計劃。

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點，所以在設(shè)計階段建設(shè)單位要克服重施工、輕設(shè)計的傳統(tǒng)觀念。項目設(shè)計階段這一階段的設(shè)計費支出只占建設(shè)工程全壽命費用的1％以下，但對工程造價的影響卻占75％以上，且往往容易被忽視。因此，建設(shè)單位應(yīng)將設(shè)計階段的造價管理作為全過程造價管理中的重點來抓。抓住設(shè)計這個關(guān)鍵，對工程造價的控制可以取得事半功倍的效果。設(shè)計階段的造價控制，是造價的源頭控制，也是最根本、最重要的控制。

項目招投標階段是造價管理的重要組成部分，工程招投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。這里我僅就建設(shè)方在施工招投標階段的的工程造價管理上應(yīng)注意的問題加以說明。首先應(yīng)當嚴格施工單位資質(zhì)審查，必要時應(yīng)進行實地考察。其次建設(shè)方應(yīng)當加強工程招投標管理，合理確定工程造價，對項目的“合理低價”做到心中有數(shù)，避免投標單位以低于成本價惡意競標。加強工程招投標管理工作，科學合理地確定工程造價。要進一步健全和完善招投標制度，通過合法有序的市場競爭達到合理確定工程造價的目的。在行業(yè)主管部門的有效監(jiān)督和招投標各方的嚴格自律下，通過公平、公開、公正的原則，依法進行招投標工作。

在項目實施階段，造價管理不容忽視。工程實施階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段，對建設(shè)項目全過程造價管理來說也是最難、最復(fù)雜的階段。由于工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價格，市場供求波動大等，要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價，發(fā)揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，從而加強了對工程項目建設(shè)的全方位、全過程的造價控制。

綜上所述，建設(shè)單位對工程造價的管理始終應(yīng)貫穿于項目的全過程，要制定既能控制工程造價，又便于操作的造價管理制度。在工程建設(shè)的各個階段，時時要有控制投資的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。（本文作者：蔣睿 單位：悅達地產(chǎn)有限公司）