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土地抵押權(quán)論文范文第1篇

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

土地抵押登記制度：

1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權(quán)登記程序。3、土地抵押權(quán)登記的效力。

土地抵押權(quán)的消滅：1、債務(wù)清償；2、抵押物消滅；3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)；4、抵押權(quán)無效。

土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問題：

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)；

2、關(guān)于“四荒”土地抵押；

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回；

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

內(nèi)容提要：土地抵押權(quán)是附屬于土地使用權(quán)的一項(xiàng)土地他項(xiàng)權(quán)利，土地抵押制度也是人們?cè)诮?jīng)濟(jì)發(fā)展中一直探討的一個(gè)問題。本文先從土地抵押權(quán)的概念和法律特征談起，對(duì)土地抵押權(quán)的客體范圍、登記制度及土地抵押權(quán)的消失進(jìn)行闡述，并對(duì)土地抵押權(quán)制度中幾個(gè)需要思考的問題略作探討。

關(guān)鍵詞：土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)登記土地使用權(quán)

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全局發(fā)展，土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中越來越顯示其重要性，人們已不再單獨(dú)將土地作為一種資源來對(duì)待，而是將其當(dāng)作一種資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理，以充分發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。為此，筆者通過對(duì)土地管理知識(shí)的一些學(xué)習(xí)和了解，感到這是一門非常廣泛和深?yuàn)W的學(xué)說，其中有許多知識(shí)需要我們進(jìn)行學(xué)習(xí)，有許多問題需要我們進(jìn)行思考和探討，在此本文就其中的土地抵押權(quán)進(jìn)行闡述，并對(duì)土地抵押權(quán)制度中幾個(gè)需要思考的問題略作探討。

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)；同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國(guó)尚無法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，作為利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí)，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過土地權(quán)益歸屬的變更來實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此，它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來分，土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過劃撥方式取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開發(fā)利用，《擔(dān)保法》對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種對(duì)世權(quán)。因此，對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，向社會(huì)公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動(dòng)情況，自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。因?yàn)楦鶕?jù)民法的意思自治原則，法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)存有風(fēng)險(xiǎn)，但如果進(jìn)行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記（如一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機(jī)關(guān)審查，進(jìn)行登記注冊(cè)，核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對(duì)抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。

五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)被國(guó)家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國(guó)家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)，并就處分抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認(rèn)無效。抵押權(quán)無效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國(guó)的土地抵押權(quán)實(shí)際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限，把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項(xiàng)權(quán)利，就應(yīng)允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國(guó)部分學(xué)者也贊成其他部分土地他項(xiàng)權(quán)利可以進(jìn)行抵押①。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán)，筆者認(rèn)為，該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購(gòu)買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對(duì)于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國(guó)法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對(duì)抗抵押人。因?yàn)榈盅菏俏餀?quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對(duì)抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠(chéng)信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時(shí)，該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對(duì)抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力?；谏鲜鲂ЯΓ?dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時(shí)，抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

前面已論及劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無法履行其債務(wù)時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對(duì)此沒有加以明確規(guī)定，筆者認(rèn)為是立法的一個(gè)缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對(duì)物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無效的。從實(shí)踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價(jià)格不好確定，其價(jià)值只減不增，從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估，而評(píng)估抵押物的價(jià)值是抵押的一個(gè)程序，不能準(zhǔn)確地評(píng)估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二，國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會(huì)轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國(guó)家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，應(yīng)有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實(shí)際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣開式，都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理，否則又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。

參考文獻(xiàn)資料：

一、《國(guó)土資源管理實(shí)務(wù)全書》（中國(guó)物資出版社）謝經(jīng)榮主編

第五章第八節(jié)地產(chǎn)抵押

二、《中國(guó)土地資源全書》（四川人民出版社）車夫主編

第五篇土地他項(xiàng)權(quán)利

三、《房地產(chǎn)抵押貸款如何避風(fēng)險(xiǎn)》（《中國(guó)土地》2001年11期）

姬泓夏軍著

土地抵押權(quán)論文范文第2篇

    

    關(guān)鍵詞：抵押權(quán)、優(yōu)先受償性、不可分性、次序升進(jìn)、所有人抵押

    

    

    我國(guó)正在制定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法》)，需要人人獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，以便未來的《物權(quán)法》成為優(yōu)秀的法典。本著這種想法，本文檢討我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，評(píng)論《中華人民共和國(guó)物權(quán)法征求意見稿》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法征求意見稿》)的若干條文，形成如下文字，既拋磚引玉，又接受批評(píng)。

    

    

    一、關(guān)于所謂抵押權(quán)的優(yōu)先受償

    

    性通說斷言抵押權(quán)等物權(quán)具有優(yōu)先受償性，或者說優(yōu)先受償?shù)男Я?，《?dān)保法》關(guān)于抵押的界定(第33條)似乎是接受了這種觀點(diǎn)，《物權(quán)法征求意見稿》完全承繼(第252條)。但稱抵押權(quán)具有優(yōu)先受償性，或者說優(yōu)先受償?shù)男Я?，?shí)際上不夠準(zhǔn)確。因?yàn)椤笆軆敗毕祩鶛?quán)的屬性和功能，物權(quán)則以物權(quán)人直接支配標(biāo)的物并實(shí)現(xiàn)其利益為特質(zhì)，無請(qǐng)求債務(wù)人清償?shù)膬?nèi)容，何談受償?實(shí)際上，是抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)在受償，而且是優(yōu)先受償，而非抵押權(quán)本身優(yōu)先受償。

    

    問題接踵而至，債權(quán)以具有平等性為特色，稱被抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先受償不是對(duì)債權(quán)以平等為原則的否定嗎?為什么不繼續(xù)堅(jiān)持債權(quán)平等性的原則，通過承認(rèn)抵押權(quán)具有優(yōu)先受償性來解決問題呢?只要我們檢索一下民法制度，就不難發(fā)現(xiàn)，在一些領(lǐng)域，法律基于若干特殊理由承認(rèn)一些債權(quán)平等的例外，達(dá)到它所追求的衡平。例如，在建設(shè)工程合同中的工程價(jià)款債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)(《中華人民共和國(guó)合同法》第286條)；消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，買受人對(duì)所購(gòu)商品房的債權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款債權(quán)受償(最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條)；職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)(《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第204條第1款第1項(xiàng))；破產(chǎn)費(fèi)用債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)(《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第204條第1款)；稅款債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)(《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第204條第1款第2項(xiàng))；等等。抵押權(quán)等擔(dān)保權(quán)附著在債權(quán)后，使此類債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)只是其中一例。

    

    被抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)具有優(yōu)先受償性的機(jī)理，可作如下描述：抵押權(quán)作為物權(quán)之一種仍然具有優(yōu)先性，該性質(zhì)不因抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)而消失。抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)實(shí)際上是抵押權(quán)和債權(quán)相結(jié)合，或者說是抵押權(quán)附著在債權(quán)上，因此種結(jié)合或曰附著，抵押權(quán)的優(yōu)先性傳染給債權(quán)，使債權(quán)發(fā)生性質(zhì)和效力的變化，由原來的平等性轉(zhuǎn)化為優(yōu)先性，這類似于兩種物質(zhì)結(jié)合發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，使物質(zhì)的性質(zhì)改變。優(yōu)先性體現(xiàn)在債權(quán)上，不是該債權(quán)的存在就排斥其他債權(quán)繼續(xù)存在，而是該債權(quán)在順位上名列前茅，順位在先者先實(shí)現(xiàn)，債權(quán)的實(shí)現(xiàn)就是獲得清償，于是，債權(quán)的優(yōu)先性就是優(yōu)先受償性。

    

    既然如此，對(duì)于抵押權(quán)等擔(dān)保權(quán)的效力表述，此次制定《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)稱之為具有優(yōu)先性，而不宜說抵押權(quán)具有優(yōu)先受償性。

    

    

    二、對(duì)抵押權(quán)的不可分性的態(tài)度

    

    對(duì)于抵押權(quán)的不可分性，《擔(dān)保法》的立法計(jì)劃中可能未加考慮，但其關(guān)于抵押權(quán)保全的規(guī)定中，卻有一句反映了抵押權(quán)不可分性的部分內(nèi)容，這就是第51條第2款后段規(guī)定的“抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保?！辈贿^，這只是抵押權(quán)的不可分性的部分內(nèi)容，屬于所謂“抵押物的各個(gè)部分擔(dān)保債權(quán)的全部”。抵押權(quán)的不可分性的內(nèi)容，還包括所謂“抵押物的全部擔(dān)保債權(quán)的各個(gè)部分”，這在《擔(dān)保法》上沒有蹤影?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為法釋[2000]44號(hào))第71條關(guān)于“主債權(quán)未受全部清償?shù)模盅簷?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)”(第1款)，“抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)”(第2款)的規(guī)定，以及第72條第2款前段關(guān)于“主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)”的規(guī)定，是就“抵押物的全部擔(dān)保債權(quán)的各個(gè)部分”的角度立論的，填補(bǔ)了《擔(dān)保法》的漏洞。

    

    其實(shí)，抵押權(quán)的不可分性，可有不同角度的表達(dá)。除了就抵押物與被擔(dān)保債權(quán)之間的關(guān)系立論的行文外，還可以就抵押權(quán)與被擔(dān)保債權(quán)之間的關(guān)系立論，抵押權(quán)的不可分性因之而表述為“被擔(dān)保的債權(quán)分，抵押權(quán)不分?！盵1]法釋[2000]44號(hào)第71條第1款關(guān)于“主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)”的規(guī)定，以及第72條第2款前段關(guān)于“主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)”的規(guī)定，屬于從“被擔(dān)保的債權(quán)分，抵押權(quán)不分”的角度所作的表述，只不過第72條第2款的規(guī)定是以債權(quán)的反面———債務(wù)———為基點(diǎn)的。

    

    必須指出，法釋[2000]44號(hào)第72條第2款后段關(guān)于“第三人提供抵押的，抵押權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”的規(guī)定，是對(duì)抵押權(quán)的不可分性的排除。對(duì)此，筆者表示贊同。其道理在于，債務(wù)承擔(dān)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)可能少于原債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，并由此導(dǎo)致債務(wù)承擔(dān)人不能全部或全部不能清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，抵押權(quán)人選擇行使抵押權(quán)的路徑來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，抵押人因此而喪失抵押物的所有權(quán)，至少受到抵押物的使用價(jià)值的損失，暫時(shí)的損害。尤其在原債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)不足以清償數(shù)個(gè)并存的債權(quán)時(shí)，抵押人的追償權(quán)也部分或全部地失去實(shí)際效用，遭受終局性的損失。在抵押人不同意債務(wù)承擔(dān)的情況下，令抵押人承受此類的損失，是不合理的，一部良法應(yīng)當(dāng)給這樣的抵押人必要的保護(hù)。法釋[2000]44號(hào)第72條第2款后段的規(guī)定，符合這個(gè)精神，值得肯定。

  總之，抵押權(quán)的不可分性有利于債權(quán)的保障殊多，對(duì)于抵押權(quán)制度的推展上具有決定性的作用[1]，因而，《擔(dān)保法》忽視抵押權(quán)的不可分性，需要反思。法釋[2000]44號(hào)第71條和第72條規(guī)定了抵押權(quán)的不可分性，值得肯定。《物權(quán)法征求意見稿》沒有注意到法釋[2000]44號(hào)第71條和第72條規(guī)定的積極價(jià)值，仍然帶著《擔(dān)保法》在這方面的缺陷，不明智，不適當(dāng)，應(yīng)當(dāng)立即糾正。未來的《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)全面而適當(dāng)?shù)匾?guī)定抵押權(quán)的不可分性。

    

    同時(shí)也要指出，抵押權(quán)的不可分性并非抵押權(quán)的本質(zhì)要求所必須具有的性質(zhì)，只是法律為加強(qiáng)抵押權(quán)的擔(dān)保作用而特別賦予的，其法律規(guī)范不是強(qiáng)行性規(guī)定，當(dāng)事人可以特約予以排除[1]。這在法國(guó)已經(jīng)著有判例[2]，在日本也有持贊同意見的學(xué)說[3]。既然法律確認(rèn)抵押權(quán)的不可分性系基于周到保護(hù)抵押權(quán)人的立法政策所致，對(duì)抵押人的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)?shù)恼疹?，就屬于立法政策的題中應(yīng)有之義。如此衡平的結(jié)果便是，在若干場(chǎng)合，需要有條件地排除抵押權(quán)的不可分性。法釋[2000]44號(hào)第72條第2款后段的排除雖然必要，但還不足夠。在這點(diǎn)上，物權(quán)法沒有必要否認(rèn)意思自治原則的作用，應(yīng)當(dāng)比較廣泛地承認(rèn)當(dāng)事人以約定排除抵押權(quán)的不可分性。就是說，未來的《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)規(guī)定：抵押合同可以約定，抵押權(quán)只存在于一個(gè)抵押物的一部分上①，可以約定一個(gè)抵押物只擔(dān)保著債權(quán)的一部分[4]。

    

    

    三、對(duì)抵押權(quán)物上代位采取何種法律構(gòu)成

    

    抵押權(quán)不以利用抵押物的實(shí)體為目的，而是以取得標(biāo)的物的交換價(jià)值為內(nèi)容，屬于價(jià)值權(quán)。正因如此，抵押物即使改變其原有形態(tài)或性質(zhì)，但只要還維持著交換價(jià)值，就不會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)行。換言之，抵押物的變形物或代表物在實(shí)質(zhì)上就仍是抵押權(quán)的客體，抵押權(quán)的效力就仍然及于此類變形物或代表物上，除非立法政策反其道而行之。我國(guó)現(xiàn)行法沒有逆行，而是承認(rèn)了抵押權(quán)的上述性質(zhì)和效力，即承認(rèn)了抵押權(quán)的物上代位性(《擔(dān)保法》第58條、法釋[2000]44號(hào)第80條第1款、第49條第3款)?！段餀?quán)法征求意見稿》予以承繼(第251條)，值得肯定。在這樣的背景下，未來的《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)規(guī)定抵押權(quán)的物上代位性，似乎沒有反對(duì)的理由，但仍有如下問題需要再斟酌。

    

    其一，關(guān)于代位物的范圍

    

    我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)抵押權(quán)的物上代位的規(guī)定，使用的表述為在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償(《擔(dān)保法》第58條、法釋[2000]44號(hào)第80條第1款)，遺漏了抵押物的另外的變形物類型，如抵押物為房屋，而該房屋被毀，變成一堆磚、瓦、門、窗、椽等。由于磚、瓦、門、窗、椽是各個(gè)動(dòng)產(chǎn)而非不動(dòng)產(chǎn)，亦非不動(dòng)產(chǎn)的一部分，所以，抵押權(quán)的效力及于它們的根據(jù)，不是抵押權(quán)對(duì)抵押物本身的作用力，也不是抵押權(quán)的效力及于抵押物的一部分，還不是抵押權(quán)對(duì)抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金的優(yōu)先效力，只能是抵押權(quán)物上代位效力及于抵押物的變形物的原理。有鑒于此，未來的《物權(quán)法》規(guī)定代位物的范圍，若采取列舉的方式，就要全面且清晰；若采取概括式，就直接使用代位物和變形物的術(shù)語(yǔ)。

    

    其二，關(guān)于物上代位的法律構(gòu)成

    

    同樣由于我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)抵押權(quán)的物上代位的規(guī)定，使用的表述為在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償(《擔(dān)保法》第58條、法釋[2000]44號(hào)第80條第1款)，可知采用了物上代位于變形物或代表物上的法律構(gòu)成論?！段餀?quán)法征求意見稿》予以承繼(第251條)。這同德國(guó)等國(guó)家的民法及其理論奉行的法定債權(quán)質(zhì)的法律構(gòu)成論不一致。未來的《物權(quán)法》究竟選擇哪種法律構(gòu)成論?是現(xiàn)在就必須決定的事項(xiàng)。為了使選擇建立在理性的基礎(chǔ)之上，下文對(duì)有代表性的立法例及其學(xué)說作一簡(jiǎn)要的考察，然后得出自己的結(jié)論。

    

    《德國(guó)民法典》規(guī)定，要求定期給付的權(quán)利與土地所有權(quán)相結(jié)合的，抵押權(quán)的效力擴(kuò)及于此項(xiàng)定期給付的請(qǐng)求權(quán)(第1126條前段)。為土地所有權(quán)人或者土地自主占有人的利益而將屬于抵押權(quán)的標(biāo)的物付諸保險(xiǎn)的，抵押權(quán)的效力擴(kuò)及于因保險(xiǎn)契約而發(fā)生的對(duì)保險(xiǎn)人的債權(quán)(第1127條第1項(xiàng))。將房屋付諸保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)人或者被保險(xiǎn)人如曾向抵押權(quán)人通知損害的發(fā)生，并且自收到通知之時(shí)起經(jīng)過一個(gè)月的期間，則保險(xiǎn)人向被保險(xiǎn)人所為保險(xiǎn)金額的支付，即可對(duì)抵押權(quán)人發(fā)生效力。抵押權(quán)人，在上述期間內(nèi)，得對(duì)保險(xiǎn)人的支付保險(xiǎn)金額，聲明異議(第1128條第1項(xiàng)前段)。其他情形，適用關(guān)于債權(quán)質(zhì)權(quán)之規(guī)定；但保險(xiǎn)人，就土地登記簿中所應(yīng)知道之抵押權(quán)，不得主張其不知(第1128條第2項(xiàng))。瑞士民法“關(guān)于抵押權(quán)，就租金請(qǐng)求權(quán)、保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、公用征收補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)上，承認(rèn)有物上代位?！盵5]采取法定債權(quán)質(zhì)的法律構(gòu)成。

    

    抵押權(quán)存在于抵押物的變形物———保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)———之上，若采取債權(quán)質(zhì)說，那么按照中國(guó)現(xiàn)行法的架構(gòu)，要么是抵押人和抵押權(quán)人雙方達(dá)成了在保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)設(shè)立質(zhì)權(quán)的協(xié)議，要么是法律直接規(guī)定在保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)上當(dāng)然產(chǎn)生質(zhì)權(quán)。但事實(shí)不是這樣，中國(guó)現(xiàn)行法直接規(guī)定抵押權(quán)的效力存在于保險(xiǎn)金、賠償金、補(bǔ)償金上，而不是質(zhì)權(quán)存在于它們之上，亦非質(zhì)權(quán)存在于保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)。由此可知，對(duì)于抵押權(quán)的物上代位，在其法律構(gòu)成上，中國(guó)現(xiàn)行法未采取法定債權(quán)質(zhì)說。

    

    此次制定《物權(quán)法》，有無必要采取法定債權(quán)質(zhì)說?筆者初步認(rèn)為，因以保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)為標(biāo)的物的擔(dān)保物權(quán)屬于債權(quán)質(zhì)，故債權(quán)質(zhì)說比較符合邏輯。但基于抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)，抵押權(quán)的效力當(dāng)然追及于抵押物的價(jià)值變形物上[6]，當(dāng)然追及于作為抵押物的變形物的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)上，更為簡(jiǎn)潔。所以，兩種方案均有其道理。

   

    至于是物上代位于賠償金、保險(xiǎn)金、補(bǔ)償金“現(xiàn)物本身”，還是物上代位于保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)上，筆者曾經(jīng)贊同前者[7]。但因?qū)τ谫r償金、保險(xiǎn)金等“現(xiàn)物本身”的效力，不是物上代位問題，而是擔(dān)保權(quán)的直接效力的問題，即，是擔(dān)保權(quán)的追及效力問題[6]，故現(xiàn)在修正以往的意見，改為抵押權(quán)物上代位于保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)上的觀點(diǎn)。

    

    既然是抵押權(quán)物上代位于保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)、賠償金請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金請(qǐng)求權(quán)上，那么，為了減少迂回曲折，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定抵押權(quán)人有通知義務(wù)，即，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)將抵押權(quán)存在的事實(shí)及時(shí)地通知給有關(guān)保險(xiǎn)公司、賠償義務(wù)人、補(bǔ)償義務(wù)人，以便這些義務(wù)人知曉并實(shí)際向抵押權(quán)人支付保險(xiǎn)金、賠償金、補(bǔ)償金；若怠于通知，這些義務(wù)人不負(fù)任何民事責(zé)任，抵押權(quán)人向抵押人主張抵押權(quán)的追及效力。

    

    

    四、土地使用權(quán)抵押與附合物、混合物、加工物

    

    (一)土地使用權(quán)抵押與附合物

    

    所謂附合物，日本民法及其學(xué)說稱為附屬物，是從屬于不動(dòng)產(chǎn)的附合之物(第242條)。附屬物是因?yàn)楦綄偈オ?dú)立的存在，而且被不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)吸收[6]。并認(rèn)為，附屬物被《日本民法典》第370條規(guī)定的附加物所包含，至于是否與附加物的外延相同，則存在兩種對(duì)立的學(xué)說。經(jīng)濟(jì)一體說認(rèn)為，《日本民法典》第370條所說的“附加后成為一體”具有經(jīng)濟(jì)一體性的意思，所以，附加物不只是《日本民法典》第242條規(guī)定的附屬物，也包含《日本民法典》第87條規(guī)定的從物的意思[8]。構(gòu)成部分說則主張，“附加后成一體的物”僅僅是指“附屬物”，作為物的具有獨(dú)立性的“從物”不包含在其中[9]。近江幸治教授贊同前者。從附加物和附屬物的中文文義來看，兩者似乎相同，尤其是附屬物系失去獨(dú)立存在之物，它已經(jīng)被不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)所吸收，而從物是獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)之物，所以，假如中國(guó)民法使用附屬物的概念，那么本文贊同附屬物和附加物的外延相同，都不包括從物的觀點(diǎn)。 

     

 

   中國(guó)民法采用了附合物的稱謂。雖然《擔(dān)保法》未規(guī)定抵押權(quán)的效力是否及于附合物，但法釋[2000]44號(hào)填補(bǔ)了這一漏洞，明確規(guī)定抵押物因附合使其所有權(quán)歸第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為附合物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物；第三人與抵押物所有人為附合物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額(第62條)。正值制定《物權(quán)法》，究竟是采納法釋[2000]4號(hào)第62條的方案，還是仍然如同《擔(dān)保法》那樣不規(guī)定抵押權(quán)的效力及于附合物，抑或其他方案?

    

    由于附合物與抵押物的所有權(quán)合而為一，抵押權(quán)不因?qū)Φ盅何锏母胶隙麥纾?，只有抵押?quán)的效力及于附合物，在附合物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。結(jié)論就是，《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)采納法釋[2000]4號(hào)第62條的方案，明確規(guī)定抵押權(quán)的效力及于附合物。

    

    在土地使用權(quán)作為抵押物的情況下，有無抵押權(quán)的效力是否及于附合物或曰附屬物的問題?如果附合物為樹苗、農(nóng)作物種子、花草等，它們被栽種于土地之中時(shí)，是與土地使用權(quán)附合嗎?筆者認(rèn)為，它們是與土地使用權(quán)所作用的土地附合，那么它們成為土地的組成部分，具有土地使用權(quán)的客體的地位。如果從價(jià)值的角度看，土地使用權(quán)客體的價(jià)值提高，土地使用權(quán)本身的價(jià)值很可能也隨之增加，似乎可以說抵押權(quán)的效力及于這些樹苗等附合物。但是，另一面，樹苗等與土地附合，成為土地使用權(quán)客體的組成部分，在民法的構(gòu)成上，畢竟不是成為土地使用權(quán)本身的成分，加之作為土地使用權(quán)客體的土地新添了附合物，士地使用權(quán)的交換價(jià)值未必因此而提高，所以，為慎重起見，不宜把土地使用權(quán)客體的附合物作為土地使用權(quán)抵押的效力所及的對(duì)象。

    

    具有獨(dú)立使用價(jià)值、可以作為獨(dú)立交易客體的房屋等建筑物，在我國(guó)法律上不是土地的成分，而是獨(dú)立于土地的不動(dòng)產(chǎn)。一種意見認(rèn)為，它們是與地上權(quán)(土地使用權(quán))“附合”[10]。不過，這只是形象的說法，有助于理解建筑物因地上權(quán)的存在而不屬于土地的成分。實(shí)際上，建筑物是獨(dú)立之物，既獨(dú)立于土地，也獨(dú)立于地上權(quán)(土地使用權(quán))，不是地上權(quán)(土地使用權(quán))的成分。這樣，土地使用權(quán)抵押的效力不當(dāng)然及于它。

    

    (二)土地使用權(quán)抵押與混合物

    

    《擔(dān)保法》未涉及抵押權(quán)的效力是否及于混合物，法釋[2000]44號(hào)填補(bǔ)了這一漏洞，明確規(guī)定抵押物因混合使其所有權(quán)歸第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為混合物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于混合物；第三人與抵押物所有人為混合物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額(第62條)。此次制定《物權(quán)法》，究竟是采納法釋[2000]44號(hào)第62條的方案，還是仍然如同《擔(dān)保法》那樣不規(guī)定抵押權(quán)的效力及于加工物，抑或其他方案?

    

    由于抵押物發(fā)生混合，抵押物的所有權(quán)覆蓋于混合物全部，抵押權(quán)不因抵押物有混合現(xiàn)象而消滅，所以，只有抵押權(quán)的效力及于混合物，在混合物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。就是說，《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，抵押權(quán)的效力及于混合物。

    

    抵押物系土地使用權(quán)時(shí)，存在著混合物的問題嗎?從混合發(fā)生于動(dòng)產(chǎn)之間的概念可知，無論是土地使用權(quán)本身，還是士地使用權(quán)客體———土地，都不發(fā)生混合現(xiàn)象，所以，土地使用權(quán)抵押場(chǎng)合，不存在抵押權(quán)的效力及于混合物的問題。

    

    (三)土地使用權(quán)抵押與加工物

《擔(dān)保法》欠缺抵押權(quán)的效力是否及于加工物的規(guī)定，法釋[2000]44號(hào)填補(bǔ)了這一漏洞，明確規(guī)定抵押物因加工使其所有權(quán)歸第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于加工物；第三人與抵押物所有人為加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額(第62條)。此次制定《物權(quán)法》，究竟是采納法釋[2000]4號(hào)第62條的方案，還是仍然如同《擔(dān)保法》那樣不規(guī)定抵押權(quán)的效力及于加工物，抑或其他方案?

    

    首先說明，第三人和抵押人對(duì)加工物共有，如果加工物與抵押物以外的物合而為一，抵押權(quán)的效力不及于加工物，除非法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定。只有加工物與抵押物合而為一時(shí)，抵押權(quán)的效力才及于抵押人對(duì)該共有物享有的份額。

    

    其次，由于加工物與抵押物的所有權(quán)合而為一，抵押權(quán)不因?qū)Φ盅何锏募庸ざ麥?，所以，只有抵押?quán)的效力及于加工物，在加工物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。

    

    抵押物系土地使用權(quán)時(shí)，存在著加工物的問題嗎?從加工的對(duì)象限于動(dòng)產(chǎn)的要求看，無論是對(duì)土地使用權(quán)本身，還是對(duì)土地使用權(quán)客體———土地，都不存在加工現(xiàn)象，所以，在土地使用權(quán)抵押的情況下，不存在抵押權(quán)的效力及于加工物的問題。

    

    

    五、土地使用權(quán)抵押與從物

    

    土地使用權(quán)的從物，比較少見，但不宜說沒有。如果有，土地使用權(quán)抵押的效力是否及于它們?《擔(dān)保法》未加規(guī)定，《物權(quán)法草案征求意見稿》亦然，法釋[2000]44號(hào)明確規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。”(第63條)制定《物權(quán)法》，究竟采取什么方案呢?在抵押權(quán)設(shè)定之前，抵押物的從物已經(jīng)存在，由于從物幫助抵押物發(fā)揮效用，兩物之間具有的依存關(guān)系決定，所以，抵押權(quán)的效力應(yīng)當(dāng)及于該從物。因此，制定《物權(quán)法》，應(yīng)當(dāng)采取法釋[2000]44號(hào)第63條的規(guī)定。奉行“經(jīng)濟(jì)一體說”的日本學(xué)者，把《日本民法典》第370條所說的“附加后成為一體”的物，解釋為包括從物，從而得出抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于從物的結(jié)論。日本的判例也承認(rèn)抵押權(quán)的效力及于從物②。

    

    抵押權(quán)設(shè)定后新產(chǎn)生從物，抵押權(quán)的效力是否也及于該從物呢?中國(guó)現(xiàn)行法沒有規(guī)定，有法律專家持否定觀點(diǎn)[11]。正值制定《物權(quán)法》，需要設(shè)計(jì)合理的方案，故有必要考察有關(guān)立法例及其理論，通過分析再得出結(jié)論。

    

    在法國(guó)，民法典把有交易能力的不動(dòng)產(chǎn)的附屬物視為不動(dòng)產(chǎn)(第2118條第2項(xiàng))，規(guī)定抵押權(quán)的效力及于對(duì)作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)的所有改良(第2133條)。在這種背景下，具有“根據(jù)性質(zhì)區(qū)分的不動(dòng)產(chǎn)”和“根據(jù)用途區(qū)分的不動(dòng)產(chǎn)”的嚴(yán)格區(qū)別的理論，從物屬于“根據(jù)用途區(qū)分的不動(dòng)產(chǎn)”范疇，被包含在“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有改良”之中，抵押權(quán)的效力及于作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)，也及于已被不動(dòng)產(chǎn)化了的從物(第2133條)[6]。

    

    在德國(guó)民法上，采用“構(gòu)成部分”(“附加于主物的物，已經(jīng)和主物一體化了”)和“從物”嚴(yán)格區(qū)別的理論，認(rèn)為從物保持著獨(dú)立性，故抵押權(quán)的效力不當(dāng)然及于從物。在這里，從抵押權(quán)的特殊性考慮，從物從屬于主物，是依照處分主物之人的意思，寫入了特別規(guī)定之中(第1120條)。這種規(guī)定也包括設(shè)定抵押權(quán)后的從物[6]。

    

    日本舊民法擔(dān)保篇模仿《法國(guó)民法典》，規(guī)定抵押權(quán)的效力及于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的增加或改良(第200條)。像法國(guó)民法典那樣，從物被包含在“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的增加或改良”中，抵押權(quán)的效力及于這樣的從物，即使此類從物產(chǎn)生于抵押權(quán)設(shè)定之后。但是，《日本民法典》在設(shè)置第370條時(shí)，對(duì)日本舊民法債權(quán)擔(dān)保篇第200條的規(guī)定作了文字修改。同時(shí)，其第87條又模仿德國(guó)民法典第一草案，接受了“構(gòu)成部分”和“從物”嚴(yán)格區(qū)分的理論，割裂了與日本舊民法債權(quán)擔(dān)保篇第200條的同一性，造成《日本民法典》內(nèi)部的矛盾。對(duì)此，我妻榮教授等主張按照《德國(guó)民法典》第1120條的處置方法，在不動(dòng)產(chǎn)存在分離物的情況下，遵循“經(jīng)濟(jì)一體說”，抵押權(quán)的效力及于從物，且不問從物產(chǎn)生于抵押權(quán)的前后[6]。但也有學(xué)者認(rèn)為，《日本民法典》第370條所說的附加物只有附屬物的意思，不包含作為獨(dú)立之物的從物，但是第87條第2項(xiàng)所謂“從物隨從主物的處分”，是指抵押權(quán)設(shè)定后到抵押權(quán)實(shí)行時(shí)止期間內(nèi)，抵押權(quán)的效力及于附加的從物[12]。有的判例也持這種立場(chǎng)③。

    

    但是，在現(xiàn)代社會(huì)，抵押權(quán)的效力全部及于作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)上，不一定產(chǎn)生適當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。與其為了動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值得到很大提高，倒不如提出割裂抵押權(quán)效力的一般性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的要求。況且，從當(dāng)事人的意思觀察，即使是抵押人也沒有預(yù)見到有關(guān)的從物當(dāng)然地成為抵押物的情形。不過，判例尚未認(rèn)可割裂抵押權(quán)的效力[6]。

    

    中國(guó)臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)定后出現(xiàn)的從物是否為抵押權(quán)的效力所及，涉及到抵押權(quán)人和一般債權(quán)人之間的利益平衡。在這種情況下，涉及兩個(gè)利益：一是抵押權(quán)人的利益。從經(jīng)濟(jì)目的看，從物輔助抵押這個(gè)主物發(fā)揮效能，抵押物與其從物之間具有依存關(guān)系，如果不讓抵押權(quán)的效力及于從物，就意味著抵押權(quán)實(shí)行時(shí)不得一并拍賣抵押物與其從物，勢(shì)必減損抵押物的價(jià)值，影響抵押權(quán)人的利益。二是一般債權(quán)人的利益。抵押權(quán)設(shè)定后增加的從物，若為抵押權(quán)的效力所及，抵押權(quán)人就從物的變價(jià)優(yōu)先受償，等于從抵押人的一般擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中劃出一部分，歸于抵押物中，共同擔(dān)保因而減少，一般債權(quán)人難免蒙受損失。為兼顧各方當(dāng)事人的利益，原則上應(yīng)認(rèn)為抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)設(shè)定后增加的從物，若因此而影響到一般債權(quán)人的共同擔(dān)保時(shí)，則抵押權(quán)人于實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，雖然可以把抵押物與從物一同拍賣，但就該從物無優(yōu)先受償權(quán)。一般債權(quán)人主張抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)的應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任[13]。

  六、土地使用權(quán)抵押與從權(quán)利

    

    土地利用權(quán)的從權(quán)利，包括相鄰?fù)ㄐ袡?quán)、相鄰排水權(quán)、地役權(quán)等。在中國(guó)臺(tái)灣的民法上，其學(xué)說認(rèn)為，為保全抵押物的經(jīng)濟(jì)效用，對(duì)抵押物的從權(quán)利從寬解釋，不僅本質(zhì)上的從權(quán)利，其本質(zhì)上雖非從權(quán)利，但抵押物存在上所必須的權(quán)利亦包括在內(nèi)，例如以建筑物抵押時(shí)，建筑物對(duì)基地的利用權(quán)，如地上權(quán)、租賃權(quán)、借貸權(quán)等，亦應(yīng)認(rèn)為系從權(quán)利。而為抵押權(quán)的效力所及[14]。至于該項(xiàng)權(quán)利是否具有讓與性亦非所問[14]。蓋土地與建筑物雖為各別獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，但建筑物的使用，既不能脫離土地而存在，則于建筑物就基地有利用權(quán)時(shí)，自應(yīng)予以維護(hù)，始無害于社會(huì)經(jīng)濟(jì)④。再如，以農(nóng)地抵押時(shí)，其灌溉用水之權(quán)，亦可解釋為農(nóng)地的從權(quán)利[9]。對(duì)抵押物的從權(quán)利從寬解釋，顯然使抵押物的經(jīng)濟(jì)效用達(dá)到最大化，抵押權(quán)的效力因而得到了強(qiáng)化，抵押權(quán)實(shí)行之后，抵押物的受讓人就不會(huì)因他人享有抵押物的從權(quán)利而受到種種牽制、妨害，從而順暢地利用抵押物，使效益最大化。在這種背景下，應(yīng)當(dāng)持有這種立場(chǎng)。所以，筆者認(rèn)為，中國(guó)大陸民法應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物的從權(quán)利從寬解釋，土地使用權(quán)作抵押物時(shí)亦應(yīng)如此。

    

    正因土地使用權(quán)的從權(quán)利能使土地使用權(quán)的效用彰顯和強(qiáng)化，所以，只要立法者堅(jiān)持權(quán)利本位的思想，擬使抵押權(quán)保持完整權(quán)利的狀態(tài)，那么，土地使用權(quán)抵押的效力及于土地使用權(quán)的從權(quán)利，就是當(dāng)然的結(jié)論。《擔(dān)保法》對(duì)此未作規(guī)定，《物權(quán)法草案征求意見稿》亦然，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確上述觀點(diǎn)。

    

    在中國(guó)臺(tái)灣的民法上，從權(quán)利在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)登記與否，不影響它們?yōu)榈盅簷?quán)的效力所及[14]。

    

    

    七、關(guān)于所有人抵押

    

    未來的《物權(quán)法》是否確立所有人抵押，在很大程度上與采取抵押權(quán)次序固定原則還是奉行次序升進(jìn)原則有關(guān)。如果采取抵押權(quán)次序升進(jìn)原則，抵押物所有權(quán)人無因清償債務(wù)而自己取得先次序抵押權(quán)的余地，犧牲了該抵押物的擔(dān)保價(jià)值，對(duì)抵押物的所有權(quán)人不利。如果承認(rèn)所有人抵押，則可以彌補(bǔ)這些不足。因?yàn)樵诘盅何锼腥饲鍍斚却涡虻盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)時(shí)，該抵押權(quán)即移轉(zhuǎn)給抵押物所有權(quán)人，或者抵押權(quán)人因購(gòu)買、繼承等原因而取得抵押物所有權(quán)時(shí)，則所有權(quán)人可以將該項(xiàng)先次序抵押權(quán)再用作其他債權(quán)的擔(dān)保，融通資金，實(shí)現(xiàn)更大的利益；同時(shí)也可以抵御后次序抵押權(quán)人實(shí)行其抵押權(quán)，保全住抵押物的所有權(quán)。有鑒于此，未來的《物權(quán)法》若確認(rèn)次序升進(jìn)原則，就應(yīng)當(dāng)同時(shí)承認(rèn)所有人抵押。

    

    所有人抵押可以通過當(dāng)事人的設(shè)定而產(chǎn)生，就是所有人為自己的利益在其所有物上設(shè)定抵押權(quán)。該抵押權(quán)自始即為歸抵押物的所有人享有，屬于原始的所有人抵押[14]。

    

    所有人抵押還可以基于法定原因而取得，如先次序抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)因抵押物所有權(quán)人的清償而消滅時(shí)，法律可規(guī)定抵押物所有權(quán)人取得該先次序抵押權(quán)；抵押權(quán)人取得抵押物的所有權(quán)時(shí)，法律可規(guī)定他取得抵押權(quán)；抵押權(quán)絕對(duì)拋棄的情況下，法律也可以規(guī)定在符合一定條件時(shí)抵押物所有權(quán)人取得抵押權(quán)[15]。

注釋：

    

    ①《擔(dān)保法》第35條的規(guī)定其實(shí)就包含著這層意思。

    

    ②例如，大連判1919.3.15，民錄25輯473。

    

    ③東京高判1978.12.26，案時(shí)383號(hào)第109號(hào)。

    

    ④中國(guó)臺(tái)灣“最高法院”1959年臺(tái)上字第1457號(hào)判決：1959年臺(tái)上字第227號(hào)判決。

    

    

    

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    [9]柚木馨.高木多喜男.擔(dān)保物權(quán)法[m].有斐閣，1982.248；高木多喜男.擔(dān)保物權(quán)法[m].有斐閣，1984.112.

    

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    [13]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究•第3冊(cè)[m].中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.366-369.

    

    [14]謝在全.民法物權(quán)論•中冊(cè)[m].三民書局，2003.436，436，435-436.

土地抵押權(quán)論文范文第3篇

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇，同時(shí)，又是土地的他項(xiàng)權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地的使用權(quán)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，其具有擔(dān)保物權(quán)和土地的他項(xiàng)權(quán)利的雙重性質(zhì)，故農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押關(guān)系不僅要適用擔(dān)保法的調(diào)整，還要適用《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)土地資源法律的調(diào)整。然而，現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度仍處于雛形發(fā)展階段，許多的規(guī)定散見于上述法律之中，存在許多不科學(xué)、不完善、矛盾之處，且可操作性差，影響了其功效的發(fā)揮。本論文試就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)保中的若干問題進(jìn)行探討，以期對(duì)將來完善農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押立法及實(shí)踐操作有所禆益。

二、家庭承包取得的的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可抵押性

中國(guó)對(duì)集體土地使用權(quán)抵押采取嚴(yán)格限制的態(tài)度，根據(jù)《擔(dān)保法》，僅允許“四荒”土地使用權(quán)可以抵押，對(duì)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)則不允許抵押[②]，同時(shí)中國(guó)實(shí)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度，并采取家庭承包的方式[③]，這樣就把家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)排除在可抵押的財(cái)產(chǎn)范圍之外。筆者認(rèn)為，應(yīng)允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，而不應(yīng)禁止。

1、家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)允許抵押的理論基礎(chǔ)

反對(duì)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的主要理由就是中國(guó)目前尚未建立農(nóng)民的社會(huì)保障體系，而土地實(shí)際上給農(nóng)民提供了一種特殊的社會(huì)保障，如果允許農(nóng)民用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，則有債權(quán)到期后，抵押人無力履行債務(wù)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，而有使農(nóng)民“失去”土地之虞，亦即使農(nóng)民失去基本的生存條件。其實(shí)，允許農(nóng)民將家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，這與保護(hù)耕地、保障農(nóng)民的基本生存條件并不矛盾，在實(shí)理抵押權(quán)時(shí)，并不必然導(dǎo)致耕地流失和農(nóng)民喪失基本生存條件的結(jié)果。因?yàn)橹袊?guó)對(duì)土地實(shí)行用途管制制度[④]，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓人不得改變土地的用途和屬性。同時(shí)也可以對(duì)抵押人及其所在集體農(nóng)民的利益予以適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，如立法時(shí)可以規(guī)定在抵押人喪失土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，享有耕地的優(yōu)先承租權(quán)[⑤]，并對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受讓人的主體資格進(jìn)行必要的限制，防止無能力及無心從事農(nóng)地經(jīng)營(yíng)的人浪費(fèi)土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達(dá)到保護(hù)耕地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。

同時(shí)我們應(yīng)該看到，中國(guó)加入WTO后，正在快速地向真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，加速了與世界普遍的經(jīng)濟(jì)規(guī)則接軌，而目前實(shí)行的家庭承包制度，將土地按人口均分，好壞遠(yuǎn)近搭配，造成承包經(jīng)營(yíng)的土地過于零散，阻礙了土地利用效率的提高，易造成土地資源的浪費(fèi)，難以形成規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，農(nóng)產(chǎn)品成本居高不下，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。另一方面，《土地承包法》的頒布后，穩(wěn)定了土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系，刺激了農(nóng)民對(duì)土地投資的熱情，但在農(nóng)村，承包經(jīng)營(yíng)的土地在農(nóng)民所擁有的財(cái)產(chǎn)里，占有相當(dāng)大的比例，如果不允許其抵押，其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值得不到充分的發(fā)揮，又無法找到其他合適的財(cái)產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)抵押獲得融資，難以籌措足夠的資金投入承包經(jīng)營(yíng)的土地用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期在低水平和簡(jiǎn)單的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中徘徊，資源沒能得到很好的利用。如果允許農(nóng)民家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押融資，則使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)加速，有助于土地向種田能手集中，促進(jìn)農(nóng)村土地和勞動(dòng)力兩大生產(chǎn)要素得到更為合理的配置，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)力水平，也有利于農(nóng)業(yè)在世界的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)。

另外，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加速，在今后的幾十年時(shí)間里，農(nóng)村人口將因此離開土地、離開農(nóng)村。在沿海商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，農(nóng)民另有謀生的途徑的，往往沒有足夠的精力從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但還要承擔(dān)土地的稅費(fèi)，并要保證土地不能荒廢，雇請(qǐng)他人維持土地的生產(chǎn)能力，實(shí)際上土地已成為一種負(fù)擔(dān)，如果允許家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，可以促使部分農(nóng)民擺脫土地的束縛，增加了轉(zhuǎn)營(yíng)其他行業(yè)的機(jī)會(huì)，使這部分人口徹底的離鄉(xiāng)棄土，間接上也使農(nóng)民的土地保障轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的保障。

可見允許家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，這是中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程現(xiàn)實(shí)的需要。

2、家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)允許抵押的法律依據(jù)

依《土地管理法》第2條3款規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。這就在法律上確認(rèn)了含集體土地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)可以依法流通轉(zhuǎn)讓。這里所指的集體土地使用權(quán)，同時(shí)也自然包含通過家庭承包經(jīng)營(yíng)而取得的土地使用權(quán)[⑥]，該法雖沒有明確家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地使用權(quán)可以抵押，但“可以依法轉(zhuǎn)讓”則蘊(yùn)含有對(duì)承包經(jīng)營(yíng)土地的處分權(quán)，而抵押同轉(zhuǎn)讓、出租一樣均屬于處分的范疇。賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地的處分權(quán)，則是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化的必然結(jié)果[⑦].

首部規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的是《農(nóng)村土地承包法》。但該法明確規(guī)定可以抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的[⑧]，至于通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，該法第32條規(guī)定：“可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)”。流轉(zhuǎn)方式里并沒有明確規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押，那么是否意味著禁止家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押呢？其實(shí)不然。首先從民法理論層面考慮，既然法律沒有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，應(yīng)是允許的；其次從實(shí)踐操作上看，法律既然允許通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式也就是通過拍賣、變賣等方式，將土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，并就處分的價(jià)款優(yōu)先受償，因此，允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，并不違背立法的本意，也沒有超過法律規(guī)定的允許流轉(zhuǎn)方式的范圍。當(dāng)然，因轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)要經(jīng)發(fā)包方同意，而抵押則蘊(yùn)含轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意方可進(jìn)行。

如前所述，家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地零散，銀行允許這部分土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，勢(shì)必造成農(nóng)民承擔(dān)的抵押成本的提高及銀行本身金融風(fēng)險(xiǎn)的增大，而且通過家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地多為耕地，其種植的作物，都有一定的周期性，而抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)往往耗時(shí)過長(zhǎng)，這樣容易造成耕地拋荒的后果，立法時(shí)應(yīng)對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)耗時(shí)的技術(shù)問題做出規(guī)定。同時(shí)，銀行可以通過建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)允許抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)行一定的限制，如規(guī)定接受抵押的連片土地的最小面積，最低剩余年限等措施防范金融風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)在立法上予以禁止。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅與抵押的沖突

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅，是指出現(xiàn)某種法律事實(shí)時(shí)，土地的承包經(jīng)營(yíng)者失去對(duì)承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，在此情形下，若土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)已設(shè)定抵押，就會(huì)產(chǎn)生承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的沖突。因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅的原因各異，其對(duì)抵押權(quán)的影響亦有所不同。

1、國(guó)家因公益目的征收承包經(jīng)營(yíng)的土地

在因公共利益的目的，建設(shè)需要占用農(nóng)地的，經(jīng)國(guó)家土地行政管理部門批準(zhǔn)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的情況下，原集體土地使用權(quán)歸于消滅，因此，設(shè)定于該權(quán)利之上的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)亦隨之消滅。抵押權(quán)作為物權(quán)的追及力在此不能發(fā)揮效力，因國(guó)家不能成為抵押人，這與一般抵押中抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)的物上追及力是不同的。同時(shí)，這種情況下，抵押人并無過錯(cuò)，故作為抵押人的土地承包人不承擔(dān)賠償責(zé)任。顯然，這對(duì)抵押權(quán)人而言是顯失公平的?！稉?dān)保法》并沒有規(guī)定這種情況下抵押權(quán)人權(quán)利救濟(jì)的方式，僅最高人民法院的司法解釋對(duì)此作出了規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或被征用的情況下，抵押權(quán)人可就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金優(yōu)先受償[⑨].此即為抵押權(quán)的物上代位性。法律構(gòu)成上，抵押權(quán)的物上代位性并非直接存在于金錢等賠償物上，而是存于抵押人所具有的請(qǐng)求權(quán)上[⑩].故抵押權(quán)人有權(quán)在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)，就土地征收的補(bǔ)償金優(yōu)先受償，這種物上代位具有法定債權(quán)的性質(zhì)，因抵押權(quán)之登記而具有公信力，征地機(jī)關(guān)非經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得將屬于抵押人所有的補(bǔ)償金交付與抵押人，或應(yīng)為抵押人提存，并通知抵押權(quán)人。如果被擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期，抵押權(quán)人可以直接向征地機(jī)關(guān)請(qǐng)求給付，未屆清償期，可以向法院請(qǐng)求將補(bǔ)償金予以保全。

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，國(guó)家因建設(shè)需要征收農(nóng)地的情形下，按土地的原用途給予補(bǔ)償，其補(bǔ)償費(fèi)含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)。由于土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而安置補(bǔ)助費(fèi)作為安置人員的專項(xiàng)費(fèi)用支出[11]，是提供給失地之后農(nóng)民的生活保障，對(duì)這兩部分補(bǔ)償金，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。只有地上附著物及青苗補(bǔ)助費(fèi)歸土地的原承包經(jīng)營(yíng)者所有，也就是說抵押權(quán)人僅能就歸抵押人所有的青苗、地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)優(yōu)先受償，行使物上代位權(quán)。在國(guó)家提高征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)情況下，歸屬于土地承包經(jīng)營(yíng)者所有的補(bǔ)償金，抵押權(quán)人亦有權(quán)在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)，獲得優(yōu)先受償。

2、發(fā)包方收回承包經(jīng)營(yíng)的土地

依中國(guó)現(xiàn)行的法律，發(fā)包方有權(quán)在下列兩種情況下依法收回承包經(jīng)營(yíng)的土地：承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或個(gè)人連續(xù)2年棄耕拋荒[12]和承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的[13].此時(shí)，若承包經(jīng)營(yíng)的土地上已設(shè)定了抵押權(quán)，因抵押權(quán)依附于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，作為主權(quán)利的權(quán)利消滅時(shí)，設(shè)置于其上的抵押權(quán)是否隨之消滅？土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的收回？筆者認(rèn)為，現(xiàn)行的法律規(guī)定，限制了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押擔(dān)保的功能降低，交易安全難以保障。若土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被收回而導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅，抵押權(quán)人得不到任何的救濟(jì)，明顯有違誠(chéng)信之原則，不利于抵押權(quán)的保護(hù)，故不應(yīng)認(rèn)為抵押權(quán)消滅。首先在土地的承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)收回承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種民事行為，是土地的所有人或法定的使用權(quán)人解除承包合同的合同行為，而抵押權(quán)是物權(quán)行為，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償，故其收回行為不能對(duì)抗抵押權(quán)人。其次，土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立抵押并登記后，該抵押即具有公信力，其公信力旨在維護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)抵押權(quán)人的交易安全，可對(duì)抗任何的第三人，一旦發(fā)生違反公信力的行為時(shí)，該行為的效力不能對(duì)抗具有公信力的抵押行為的效力?；谏鲜龅男Я?，發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的情形時(shí)，抵押權(quán)人可以主張經(jīng)登記的效力，排斥未登記權(quán)利的主張和其他債權(quán)，并優(yōu)于其他的權(quán)利受償。

在出現(xiàn)上述土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)因懲罰性收回或者承包方因身份的轉(zhuǎn)變，不再具備承包資格而收回的情形下，此時(shí)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已被收回，而附于其上的抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)呢？筆者認(rèn)為，有以下途徑可供選擇：一是土地所有權(quán)人或者法定的使用權(quán)人（即原發(fā)包方）可對(duì)該土地再次進(jìn)行發(fā)包，其所得的承包費(fèi)應(yīng)優(yōu)先償還抵押權(quán)人的債權(quán)，如果發(fā)包的年限長(zhǎng)于原剩余的年限，抵押權(quán)人可按剩余年限的比例受償。這樣處理并不損害發(fā)包方的利益，因其已從前一次的發(fā)包中獲得相應(yīng)的承包費(fèi)；二是抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院對(duì)土地剩余年限內(nèi)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行拍賣或變賣，從拍賣或變賣所得的價(jià)金中優(yōu)先受償；三是抵押權(quán)人可以放棄行使抵押權(quán)而直接要求原抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押與其附著物抵押關(guān)系

由于中國(guó)未建立地上權(quán)制度，土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)押與地上附著物抵押關(guān)系只能借鑒參考房地產(chǎn)抵押制度。《擔(dān)保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，經(jīng)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押?！蹦敲匆猿邪?jīng)營(yíng)取得的土地使用權(quán)抵押時(shí)，是否意味著應(yīng)當(dāng)將地上附著物（如林木）同時(shí)抵押？另地上附著物抵押時(shí)，其土地的使用權(quán)是否必須同時(shí)抵押[14]？地上附著物的所有權(quán)人和土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人為充分發(fā)揮其不動(dòng)產(chǎn)抵押的擔(dān)保效益和融資功能，在與抵押權(quán)人協(xié)商合意將附著物所有權(quán)、土地的使用權(quán)分別設(shè)立抵押，對(duì)此情形，法律上是否有不可逾越的障礙？

筆者認(rèn)為，只要符合法律規(guī)定抵押的形式要件，以承包經(jīng)營(yíng)獲得的土地使用權(quán)與地上附著物所有權(quán)分別抵押，為當(dāng)事人真實(shí)意思表示的，均應(yīng)為有效。理由如下：

首先，在房地產(chǎn)法律關(guān)系中，為了維持既存的房屋價(jià)值的完整與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，房屋與其所占用的土地在物理上不能分離，但在土地的承包經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合，附著物并非一定要依附于土地才具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，承包經(jīng)營(yíng)土地的目的是為了在土地上添置林木等附著物，而獲得這些林木等附著物的所有權(quán)，而林木等附著物的價(jià)值恰恰在于其脫離土地之后成為商品之后才具有的。退而言之，即使土地的使用權(quán)與未脫離土地的附著物的所有權(quán)的歸屬主體應(yīng)保持一致，只是意味著土地的使用權(quán)與地上附著物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，在邏輯上并不能說明土地的使用權(quán)抵押或附著物的所有權(quán)抵押時(shí)，也要適用同樣的原則，只是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，為了更好的發(fā)揮總體之價(jià)值，將土地的使用權(quán)與附著物的所有權(quán)一并向同一主體轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人無權(quán)就另一部分抵押變現(xiàn)的價(jià)值優(yōu)先受償。

其次，中國(guó)現(xiàn)行法律并林木等附著物視為土地的附合物或從物，視為土地使用權(quán)的一部分（如《森林法》及《森林法實(shí)施條例》就將林地使用權(quán)與林木的所有權(quán)規(guī)定為兩種獨(dú)立的林權(quán)），而是將兩者作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，他們構(gòu)成相互獨(dú)立的物權(quán)客體。所以用土地的使用權(quán)抵押時(shí)并不必然導(dǎo)致林木等附著物同時(shí)抵押，反之亦然。

再次，承包經(jīng)營(yíng)所獲得的土地使用權(quán)，含有對(duì)土地的開發(fā)利用的權(quán)利，具有資源使用權(quán)的特征，承包經(jīng)營(yíng)的目的，并不完全是通過在土地上種植林木而獲得林木的所有權(quán)，有時(shí)是通過對(duì)土地的資源開發(fā)利用而收益，這種情況下，土地的使用權(quán)通常并不含有其上已附著的林木等附著物的所有權(quán)。另外，土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人并不當(dāng)然取得經(jīng)營(yíng)的土地的附著物的所有權(quán)，土地的承包經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利義務(wù)是按承包合同設(shè)立的，如果合同對(duì)承包經(jīng)營(yíng)土地上生長(zhǎng)的附著物歸屬作出特別約定的情況下，附著物的所有權(quán)的歸屬應(yīng)從合同的約定。可見在此兩種情形下，土地的使用權(quán)與附著物的所有權(quán)均歸屬于不同的主體。

第四，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的年限一般長(zhǎng)于附著林木的生長(zhǎng)年限，在承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，一般能輪作二至三次，附著的林木砍伐后，其土地的使用權(quán)仍存在，仍可進(jìn)行下一輪的種植，可見土地的使用權(quán)的存在年限與附著物所有權(quán)在土地上的存在年限并不一致。

綜上所述，中國(guó)現(xiàn)行的法律實(shí)行土地的所有權(quán)與其上所種植的林木附著物所有權(quán)相分離、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，一定條件下，土地的使用權(quán)與其上附著物所有權(quán)也可分離的制度，這與房地產(chǎn)法律規(guī)定土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則是有區(qū)別的。法律應(yīng)允許承包經(jīng)營(yíng)的土地使用權(quán)與其上附著物所有權(quán)分別設(shè)抵，由此土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立抵押后，亦允許地上新增附著物進(jìn)行抵押。

由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主要價(jià)值就是于承包經(jīng)營(yíng)土地上耕作或種植的收益，若在已設(shè)抵押承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地上新增林木等附著物設(shè)定抵押的情況下，可能會(huì)降低了承包經(jīng)營(yíng)土地的價(jià)值，則會(huì)給土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)人的利益造成損害。在此情形下，為避免給抵押權(quán)人的利益造成損失，在能證明原抵押的土地因新增附著物抵押而使土地的價(jià)值降低的情況下，原抵押權(quán)的效力可及于新增附著物變價(jià)的一部分，其與降低額相等。

五、設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押期限制度

中國(guó)的《擔(dān)保法》多次提到抵押期間，但并未對(duì)“抵押期間”作出規(guī)定，這并非是立法的疏漏，而是有意為之的，該法第52條規(guī)定“抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”，可見，中國(guó)的物權(quán)擔(dān)保是無抵押期限的。

筆者認(rèn)為，應(yīng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同的當(dāng)事人約定抵押期限。首先，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值在于在承包的土地上耕作、種植并獲得收益，隨著承包經(jīng)營(yíng)剩余年限的減少，其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值可能亦會(huì)隨之減少，另一方面，土地作為一種資源，其上林木、青苗都具有一定的生長(zhǎng)期或收益期，如果抵押權(quán)人不及時(shí)行使抵押權(quán)，使抵押物長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，無法對(duì)林木或青苗進(jìn)行及時(shí)的更新，則會(huì)對(duì)抵押人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益造成損害。其次，《擔(dān)保法》雖沒有明確規(guī)定抵押期限，但也沒有明文禁止當(dāng)事人約定抵押期限，同時(shí)該法第39條規(guī)定，抵押合同允許當(dāng)事人約定“當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)”，這種表述實(shí)際上是允許當(dāng)事人自由設(shè)定抵押期限的，根據(jù)合同意思自治原則，只要當(dāng)事人認(rèn)為這種約定符合其利益，那么只要沒有損害社會(huì)、他人的權(quán)益，應(yīng)予認(rèn)可。再次，土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種用益物權(quán)，其本身就有期限性，其權(quán)利僅能在一定的期限內(nèi)存續(xù)，而抵押權(quán)作為設(shè)立于其上的擔(dān)保物權(quán)，同樣具有一定的期限性，當(dāng)事人自行約定抵押期限，只是對(duì)抵押期限作出限制，這種約定，符合抵押權(quán)的本質(zhì)屬性。第四，設(shè)立抵押權(quán)的期限制度，抵押人可以很清楚地預(yù)見到自己承包經(jīng)營(yíng)的土地上抵押權(quán)的存續(xù)期限，使抵押人可以有預(yù)期地對(duì)抵押的土地合理地安排使用，同時(shí)也可以促使抵押權(quán)人及進(jìn)行使抵押權(quán)，迅速了結(jié)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，有利于抵押的土地的效能的發(fā)揮。

由于現(xiàn)行法律并沒有建立抵押權(quán)的除斥期間制度，抵押期限屆滿，抵押權(quán)人怠于行使權(quán)利的，其性質(zhì)該如何認(rèn)定？根據(jù)合同的意思自治原則，債權(quán)人有設(shè)定抵押權(quán)的自由，亦有拋棄的自由，設(shè)定抵押期限，完全可視為一種附期限拋棄抵押權(quán)的行為，期限屆滿，抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，將產(chǎn)生抵押權(quán)消滅的法律后果。但是法律應(yīng)規(guī)定當(dāng)事人約定抵押期限的最短期限和最長(zhǎng)期限，即不得短于債務(wù)的清償期，亦不得超過承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的最長(zhǎng)年限，否則約定無效，應(yīng)按法律規(guī)定的最長(zhǎng)期限計(jì)算。

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人設(shè)定抵押期限除應(yīng)在合同中予以約定外，還應(yīng)明確記載于抵押權(quán)的登記文件上。抵押期限的約定必須經(jīng)過登記對(duì)外公示，才能對(duì)外產(chǎn)生效力，如果沒有登記，則不能對(duì)第三人產(chǎn)生法律效力，僅在當(dāng)事人之間發(fā)生效力。因?yàn)榈盅簷?quán)的期限限制與設(shè)立抵押權(quán)本身一樣，都屬物權(quán)變動(dòng)的范疇，應(yīng)以法定的方式對(duì)外公示才能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力[15].

六、結(jié) 論

中國(guó)的《農(nóng)村土地承包法》賦予了土地的承包經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)享有流轉(zhuǎn)的權(quán)利，而抵押則是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式之一。在現(xiàn)階段，承包經(jīng)營(yíng)的土地在農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)里，占有相當(dāng)大的比重，應(yīng)允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，以充分發(fā)揮土地的效能，調(diào)整農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但應(yīng)對(duì)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押設(shè)置必要的限制。

土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在國(guó)家征收和發(fā)包方依法收的情形下導(dǎo)致消滅。土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立抵押時(shí)，前者的抵押權(quán)隨之消滅，根據(jù)抵押權(quán)之物上代位性，其效力將及于國(guó)家征收的補(bǔ)償金上，但并非直接存在于金錢上，而是存于抵押人所具有的請(qǐng)求權(quán)上，當(dāng)然非專屬于抵押人所有的補(bǔ)償金，抵押權(quán)人無權(quán)受償；發(fā)生后者情形下，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，抵押權(quán)慶當(dāng)優(yōu)先受償，收回行為不能對(duì)抗抵押權(quán)人。

土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種特殊的物權(quán)，在一定條件下，其與地上附著物的所有權(quán)是可相分離的，兩者為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，分別設(shè)立的抵押均應(yīng)為有效，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，為發(fā)揮總體之價(jià)值，可將兩權(quán)向同一主體轉(zhuǎn)讓。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為附期限的物權(quán)，其設(shè)立的抵押權(quán)同樣具有存在的期限。由于法律未建立抵押期限制度，如果抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，則使土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，造成資源的浪費(fèi)，應(yīng)允許當(dāng)事人自由設(shè)定抵押期限，抵押期限屆滿，將視為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，產(chǎn)生抵押權(quán)消滅的法律后果。

總之，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的不完善，已影響了農(nóng)村土地總體效能的發(fā)揮，亟待日后的立法對(duì)上述問題作出明確的規(guī)定，以利于實(shí)踐操作。

參考文獻(xiàn)

[①]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第2條、第16條

[②]見1995年6月30日頒布的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)、37條第2項(xiàng)

[③]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第3條

[④]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第4條

[⑤]劉凱湘、張勁松：《抵押擔(dān)保若干問題研究》，載《中國(guó)民商法律網(wǎng)》，2004年8月27日瀏覽

[⑥]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第1條，該條明確賦予承包經(jīng)營(yíng)土地農(nóng)民的土地使用權(quán)

[⑦]劉凱湘、張勁松：《抵押擔(dān)保若干問題研究》，載《中國(guó)民商法律網(wǎng)》，2004年8月27日瀏覽

[⑧]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第49條

[⑨]見最高人民法院2000年12月8日頒布的《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第80條

[⑩]劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年版，P404

[11]見1998年12月27日頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第26條

[12]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第37條

[13]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第26條第4款

土地抵押權(quán)論文范文第4篇

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。關(guān)鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當(dāng)事人設(shè)定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國(guó)的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對(duì)土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權(quán)是為了確保國(guó)家稅收等權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關(guān)系的法定抵押權(quán)。比如法國(guó)《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對(duì)另一方的財(cái)產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對(duì)監(jiān)護(hù)人或者法定管理人的財(cái)產(chǎn)，國(guó)家、省、市鎮(zhèn)行政公共機(jī)構(gòu)對(duì)稅收人員和會(huì)計(jì)人員的財(cái)產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類法定抵押權(quán)的目的是為了保護(hù)夫妻一方，未成年人或者國(guó)家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對(duì)夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、特殊的國(guó)家工作人員的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樵谏鲜鲋黧w關(guān)系中，夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、稅收人員或者會(huì)計(jì)人員在很大程度上掌握著另一方的財(cái)產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢(shì)侵吞另一方利益從而增加自己財(cái)產(chǎn)的極大風(fēng)險(xiǎn)與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護(hù)。

法定抵押權(quán)的目的在于對(duì)特殊債權(quán)給予特別保護(hù)，除特別的公法上的債權(quán)外，其原因大多在于，該債權(quán)的產(chǎn)生是抵押物保值、增值的重要前提。如果沒有該債權(quán)，就不會(huì)有抵押物的現(xiàn)存價(jià)值，所以，如果不規(guī)定法定抵押權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致特定債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)充當(dāng)了其他債權(quán)人的擔(dān)保，從而破壞了債權(quán)人之間的利益平衡；而且，也不利于激發(fā)債權(quán)人對(duì)抵押物保值、增值的積極性。所以，法律規(guī)定了法定抵押權(quán)，允許該債權(quán)人不經(jīng)合意、不需登記，就可以獲得抵押權(quán)。但是，我國(guó)土地和房屋一并抵押的規(guī)定，卻顯然與上述兩種情況無關(guān)，它解決的不是債權(quán)和抵押物的價(jià)值的關(guān)系問題，而是土地和土地之上建筑物的關(guān)系問題。

二、房地合并抵押絕對(duì)化會(huì)造成嚴(yán)重的后果

1、土地和地上建筑關(guān)系的民法模式

關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系，近代民法大致有兩種模式：以德國(guó)為代表的立法模式認(rèn)為，土地與建筑物是一個(gè)物，建筑物是土地的重要成分。德國(guó)《民法典》第94條規(guī)定，附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉(zhuǎn)，以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認(rèn)為，建筑物和土地是兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物，但事實(shí)上二者又無法分離，建筑物必須依附于一定的土地，當(dāng)土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時(shí)，就只能通過地上權(quán)的關(guān)系來處理，也就是通過土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問題。在當(dāng)事人沒有達(dá)成約定的情況下，視為已有法定地上權(quán)的設(shè)定。如我國(guó)臺(tái)灣民法典第876條規(guī)定，土地及其土地上之建筑物，同屬于一人所有，而僅以土地或僅以建筑物為抵押者，于抵押物拍賣時(shí)，視為已有地上權(quán)之設(shè)定，其地租由當(dāng)事人協(xié)議定之，協(xié)議不諧時(shí)，須申請(qǐng)法院定之。

2、我國(guó)采取的民法模式

我國(guó)大陸和日本及我國(guó)臺(tái)灣相同，堅(jiān)持認(rèn)為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于我國(guó)堅(jiān)持土地公有制，而房屋卻一直是私有財(cái)產(chǎn)，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動(dòng)搖的前提下，堅(jiān)持房屋與土地的分離，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn)，維護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。并且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強(qiáng)化。但是，事實(shí)上二者又無法分離，如果土地使用權(quán)和房屋不能歸屬于一人時(shí)，就需要像臺(tái)灣那樣通過法定的土地權(quán)利來解決房屋所有人和土地使用權(quán)人之間的利益沖突。但是，我國(guó)不但沒有規(guī)定法定地上權(quán)，反而為了回避權(quán)利沖突，規(guī)定了房、地一起抵押的做漢。1990年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。1994年《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。1995年的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3、我國(guó)采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法，而不是法定地上權(quán)的做法來解決土地和房屋權(quán)利的沖突，不得而知。我認(rèn)為主是為了方便司法。因?yàn)樵谝话闱闆r下，土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時(shí)，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押，這對(duì)司法者來說操作最為簡(jiǎn)便易行。但是，這種簡(jiǎn)單的做法恐怕還有以下幾個(gè)原因：

1）、當(dāng)時(shí)立法者乃至整個(gè)學(xué)界對(duì)法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實(shí)施的時(shí)候，我國(guó)的土地使用權(quán)剛剛開始有限度的流轉(zhuǎn)，民法研究非常膚淺，法定地上權(quán)的精湛設(shè)計(jì)對(duì)大多人來說聞所未聞。

2）、我國(guó)實(shí)行土地公有制，私人不擁有土地所有權(quán)，私有的房屋是建立在土地使用權(quán)（類似傳統(tǒng)的地上權(quán)）基礎(chǔ)之上的，而土地使用權(quán)年限相比來說較短，如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán)，恐怕成本過高，而且，理論上也存在很多難點(diǎn)。

3）、當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)制度主要是解決土地的有償使用問題，對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更多的是限制。使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體的情況基本上還沒有進(jìn)入立法者的視野。所以，從管理的角度來說，房地合并抵押的簡(jiǎn)單劃一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)沒有改變；另一方面，法律不是為此現(xiàn)實(shí)提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實(shí)，采取將土地和房屋強(qiáng)行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴(yán)重，尤其是在我國(guó)房地分別登記的情況下，再盲目地絕對(duì)堅(jiān)持房地合并抵押的做法就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

1）、無法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間和順位，對(duì)交易安全造成危害。房地合并抵押并沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個(gè)要優(yōu)先進(jìn)行，導(dǎo)致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押；其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機(jī)關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實(shí)際上又是重復(fù)的。根據(jù)一般的登記法理，登記順位是由納入登記簿的先后決定的，由于這兩個(gè)抵押權(quán)是分別登記在不同的登記簿上，所以，在它們之間也就不存在誰(shuí)是第一順位的問題。兩次登記的當(dāng)事人都有主張自己是第一順位的理由。所以，確定誰(shuí)是第一順位的，都對(duì)另一方不公平。

2）、給債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進(jìn)行欺詐提供了可乘之機(jī)?，F(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)開發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門辦理抵押貸款。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，房屋抵押時(shí)，其價(jià)值的計(jì)算并沒有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價(jià)值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復(fù)抵押的，這很顯然違反了《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定。即使我們從學(xué)理出發(fā)允許重復(fù)抵押，但是，重復(fù)抵押的進(jìn)行，后順位的抵押權(quán)人只有在前抵押順位的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先受償后才能就其余額優(yōu)先受償。所以，一般來說，考慮到后順位的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前順位的抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，后順位的抵押權(quán)人會(huì)提高對(duì)債務(wù)人的貸款利率，這就要求其能夠明確的知曉自己作為后順位的地位，從而注意自己的風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)提高貸款的利率。但是，在我國(guó)現(xiàn)有分別登記的情形下，后順位的抵押權(quán)人卻無從知曉自己的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)人沒有支付重復(fù)抵押的代價(jià)，卻獲得了重復(fù)抵押的收益，這對(duì)后順位抵押權(quán)人是不公平的。債務(wù)人的做法也違背了權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。

3）、在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強(qiáng)行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動(dòng)中的作用，不利于當(dāng)事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，抵押的范圍是和債務(wù)人的代價(jià)緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來?yè)?dān)保債務(wù)，和債務(wù)的內(nèi)容，尤其和債務(wù)人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔(dān)保物的價(jià)值越高，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越小，主債務(wù)人承擔(dān)的代價(jià)相應(yīng)越小。反之，擔(dān)保物的價(jià)值越低，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越大，主債務(wù)人的代價(jià)相應(yīng)增加。所以，抵押物的范圍和價(jià)值是和債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)人的代價(jià)成正比的。在債務(wù)人的代價(jià)未變的情況下，片面擴(kuò)張抵押物的范圍，增加抵押物的價(jià)值，減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)人是非常不公平的。所以，從權(quán)利義務(wù)相一致的公平角度來講，對(duì)當(dāng)事人未設(shè)定抵押的部分，如果承認(rèn)其也屬于抵押范圍，是不合適的。

三、片面要求房地合并抵押，是對(duì)抵押和轉(zhuǎn)讓的混淆

上文已經(jīng)提到，我國(guó)關(guān)于房地合并抵押的規(guī)定，是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體導(dǎo)致的矛盾。但是，只有在土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，包括當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓以及債務(wù)人無法清償債務(wù)，法院為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，才會(huì)出現(xiàn)這種情況。但是，轉(zhuǎn)讓和抵押畢竟不同。轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)讓，而抵押只是以抵押物充當(dāng)債權(quán)的擔(dān)保，如果到期債務(wù)人無法清償債務(wù)，就對(duì)抵押物實(shí)行拍賣，以拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果到期債務(wù)人履行了債務(wù)，抵押權(quán)作為從屬性權(quán)利，也就歸于消滅，抵押物所有人可以要求注銷抵押權(quán)登記。也就是說，抵押權(quán)的設(shè)定只是意味著在債務(wù)人無法清償債務(wù)時(shí)變賣抵押物以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可能性，并不一定會(huì)發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在沒有轉(zhuǎn)移的情況下，所謂房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)易其主體的問題就不會(huì)發(fā)生。所以，即使我們承認(rèn)房地合并轉(zhuǎn)移的必要性，也并不能以此作為合并抵押的理由。更何況，房地合并轉(zhuǎn)移的合理性還有待于商榷呢？

四、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)效力擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或房屋，是對(duì)抵押權(quán)性質(zhì)的誤解

抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)利，它所支配的是抵押物的價(jià)值。即使我們承認(rèn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)將土地和房屋一并拍賣，也并不能得出抵押權(quán)人可以就全部的變賣價(jià)值優(yōu)先受償。抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和抵押物的價(jià)值絕對(duì)不是一回事，不能因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值的變現(xiàn)需要同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違背當(dāng)事人的約定，任意擴(kuò)張抵押權(quán)可以支配的抵押物價(jià)值的范圍。在這方面，土地上已經(jīng)建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權(quán)的，和土地使用權(quán)抵押后又建有房屋的處理方法應(yīng)該是一致的。因?yàn)槎咴O(shè)定抵押權(quán)的合意都只是針對(duì)土地使用權(quán)或者地上的房屋所有權(quán)，二者都牽涉抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)如何避免土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)異其主體的問題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三是五條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。單獨(dú)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，也應(yīng)參照此規(guī)定辦理。也就是說抵押權(quán)的范圍仍然是單獨(dú)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)，但是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需要拍賣土地使用權(quán)時(shí)，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一起拍賣，但對(duì)未設(shè)定抵押權(quán)的部分，抵押權(quán)人沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

例如：當(dāng)事人甲用自己建有房屋的土地使用權(quán)，以擔(dān)保丙的債務(wù)為目的為債權(quán)人乙設(shè)定抵押權(quán)，甲乙二人約定僅就土地使用權(quán)部分設(shè)定抵押，并且在土地管理部門辦理了登記?，F(xiàn)在債務(wù)人丙到期無法清償債務(wù)，抵押權(quán)人乙主張。盡管房屋所有權(quán)部分沒有約定，也沒有辦理登記，但根據(jù)法律規(guī)定，土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償。而抵押人則認(rèn)為，抵押權(quán)的范圍只是針對(duì)約定抵押并辦理登記的土地使用權(quán)部分，對(duì)房屋所有權(quán)，雖然可以一同拍賣，但是債權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

上述案例中，法院最終判決原告乙“土地上原有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該一并抵押，抵押權(quán)人應(yīng)該就拍賣所得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值總和優(yōu)先受償”的訴訟請(qǐng)求不予支持，這既符合法理，也符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定。

五、當(dāng)事人僅僅約定就房屋或土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)行規(guī)定抵押權(quán)擴(kuò)張到未約定抵押的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，是對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》有關(guān)房地合并轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)范性質(zhì)的誤解

1、我國(guó)對(duì)于房地抵押的法律規(guī)定

檢諸《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第31條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定（前文已述），《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒有涉及抵押?jiǎn)栴}，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，適用這一條并沒有法律依據(jù)；而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對(duì)抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因?yàn)榉课荼仨毥⒃谝欢ǖ耐恋刂?，必須有一定的土地?quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。但是，法律并沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時(shí)候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。

2、我國(guó)房地抵押、轉(zhuǎn)讓的法律分析

1）、按照法理來說，抵押、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)都有一個(gè)單獨(dú)抵押、轉(zhuǎn)讓還是房地一起抵押、轉(zhuǎn)讓的問題，為什么《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，立法者當(dāng)時(shí)的立法意圖到底是什么，我們很難猜得到。不過《擔(dān)保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說，條文都不是孤立存在的，一個(gè)規(guī)范總要有一個(gè)規(guī)范群，立法者不會(huì)無緣無故的組成一個(gè)規(guī)范群，規(guī)范群內(nèi)部的邏輯聯(lián)系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學(xué)上，體系解釋是一個(gè)非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨(dú)設(shè)定房屋或者土地使用權(quán)的抵押，土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)也隨之抵押的話，就是抵押權(quán)效力的擴(kuò)張。本條應(yīng)該規(guī)定在《擔(dān)保法》第三章第三條抵押的效力一節(jié)，方才合乎邏輯。但是，本條并沒放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節(jié)，在這一節(jié)所要解決的問題不是抵押權(quán)擴(kuò)張的問題，而是什么情況下，哪些財(cái)產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何锏膯栴}?！稉?dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。本條第二款規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。衡量這兩款，第二款僅僅規(guī)定出讓土地使用權(quán)的抵押，言外之意，對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)并不允許抵押。但是，再回來參考第一款，如果劃撥土地使用權(quán)的房屋抵押的，那么，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)也就應(yīng)該同時(shí)抵押。這在第三款的印證下更加鮮明。第三款針對(duì)集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的體積土地使用權(quán)問題做出了特別規(guī)定，不允許單獨(dú)抵押，但是，如果以企業(yè)建筑物抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時(shí)抵押。所以，我認(rèn)為，主張《擔(dān)保法》的本條規(guī)定擴(kuò)張了抵押權(quán)的效力，可能是一個(gè)誤讀，本條的目的或許更多的是為了解決劃撥國(guó)有土地地用權(quán)或者集體土地使用權(quán)的抵押或者流轉(zhuǎn)問題，而不是在于擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。

2）、房屋土地的同時(shí)抵押是不是《擔(dān)保法》的強(qiáng)制性規(guī)定，大可懷疑?！稉?dān)保法》第五十五條規(guī)定，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。根據(jù)本條的規(guī)定，首先，房屋和土地的合并轉(zhuǎn)讓并不是強(qiáng)制性的，而是引導(dǎo)性的。當(dāng)事人可以通過特約改變這一規(guī)定。改變的方法就是為房屋所有人設(shè)定土地的承租權(quán)，使他人的房屋所有權(quán)建立在對(duì)土地使用權(quán)人的承租權(quán)基礎(chǔ)之上，從而利用承租權(quán)機(jī)制解決房屋的土地權(quán)屬問題。其次，本條明確規(guī)定了，即使為了避免房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分屬于不同主體所導(dǎo)致的矛盾，要求土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)拍賣，也并不因此就導(dǎo)致抵押權(quán)效力的擴(kuò)張，抵押權(quán)效力仍然局限于抵押權(quán)設(shè)定的范圍，對(duì)未約定抵押的部分，抵押權(quán)人并沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

因此，房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。參考文獻(xiàn)資料：

1、新編《房地產(chǎn)法》法律出版社2006年

土地抵押權(quán)論文范文第5篇

    論文摘要:為了探究抵押權(quán)追及效力制度之設(shè)計(jì),運(yùn)用比較分析法、文獻(xiàn)分析法等方法,對(duì)大陸法系與我國(guó)抵押權(quán)追及效力制度進(jìn)行比較分析,并對(duì)與該制度設(shè)計(jì)有關(guān)的幾個(gè)問題——抵押人能否轉(zhuǎn)讓抵押物、動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}、代價(jià)清償和滌除權(quán)、物上代位權(quán)等進(jìn)行剖析。研究表明:我國(guó)抵押權(quán)追及效力制度,應(yīng)在承認(rèn)抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物前提下,將抵押物分為已登記的不動(dòng)產(chǎn)、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)和未登記的其他動(dòng)產(chǎn),合理運(yùn)用善意取得制度,在賦予抵押權(quán)人追及權(quán)和買受人一定限度取得所有權(quán)的同時(shí),以最大限度求得各方利益平衡。

    抵押權(quán)的物上追及力,是指抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人得跟蹤抵押財(cái)產(chǎn)而行使抵押權(quán)的法律效力。抵押權(quán)的追及效力涉及抵押物的轉(zhuǎn)讓和出租兩個(gè)問題,其本旨乃在于對(duì)抵押權(quán)人利益的保護(hù)。本文限于篇幅只討論抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)的追及效力。在抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)過程中,涉及到三種權(quán)利(抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)人追及權(quán)、買受人所有權(quán))和三方當(dāng)事人的利益(抵押人、抵押權(quán)人、買受人),可以說是一個(gè)三難選擇。如果一味地選擇只保護(hù)抵押權(quán)人的追及權(quán),則這種制度難謂合理。抵押權(quán)追及效力制度的立法價(jià)值應(yīng)定位在最大限度地平衡三方利益上。2007年3月16日通過的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第191條并沒有很好地解決抵押人、抵押權(quán)人和受讓人三者之間的利益平衡。學(xué)界提出了很多解決辦法,諸如抵押登記、代價(jià)清償、滌除權(quán)、擴(kuò)大物上代位性適用范圍等措施。筆者通過對(duì)抵押權(quán)追及效力的比較研究,在澄清與抵押權(quán)追及效力相關(guān)的幾個(gè)問題的基礎(chǔ)上,指出《物權(quán)法》第191條的缺陷,并提出相應(yīng)對(duì)策。

    一、抵押權(quán)追及效力制度的比較研究

    在抵押權(quán)追及效力制度的構(gòu)建上,大陸法系各國(guó)的做法略有不同。日本民法仿意大利民法設(shè)有代價(jià)清償制度,仿法國(guó)民法設(shè)有滌除制度。代價(jià)清償制度是一項(xiàng)以抵押權(quán)人為主動(dòng)方的制度,第三買受人不能依據(jù)自己的需要來除去抵押權(quán),這是代價(jià)清償制度行之極少的根本原因所在。滌除制度是以買受人為主動(dòng)方的,抵押權(quán)人追及到買受人時(shí),買受人可以要求行使滌除權(quán)。如果抵押權(quán)人拒絕接受滌除金額時(shí),就必須申請(qǐng)?jiān)鰞r(jià)拍賣,當(dāng)無人應(yīng)買時(shí),則須以該價(jià)格自行買下抵押物。由于滌除制度被惡意濫用,2003年7月25日,日本國(guó)會(huì)通過了擔(dān)保物權(quán)法修正案,其中對(duì)日本民法上的滌除制度作了較大的修改,修正的核心是廢除增價(jià)拍賣制度。此外,為保護(hù)抵押權(quán)人的期限利益,規(guī)定滌除請(qǐng)求必須于抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)到期后方能提出,而抵押權(quán)人準(zhǔn)備實(shí)行抵押權(quán)時(shí),亦無須通知滌除權(quán)人。同時(shí),取得抵押不動(dòng)產(chǎn)的地上權(quán)、永佃權(quán)者被排斥于滌除權(quán)人范圍之外。動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后,在日本法上,一方面無登記亦得對(duì)抗惡意第三人,另一方面雖為登記,不妨害第三人善意取得。然為預(yù)防第三人善意取得,所有人為抵押動(dòng)產(chǎn)之讓與或供其他債務(wù)之擔(dān)保時(shí),并有告知其抵押權(quán)標(biāo)的于相對(duì)人的義務(wù),否則應(yīng)受處罰。瑞士民法在其第828~830條規(guī)定了滌除權(quán)制度。德國(guó)民法未采用滌除制度,它有完善的登記制度,第三人在購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)時(shí),自然可以發(fā)現(xiàn)物上存在的抵押權(quán)負(fù)擔(dān),作為理性人,他會(huì)要求出讓人先清除抵押權(quán),然后購(gòu)買無負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)。如果購(gòu)買了有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn),第三人有替代清償?shù)臋?quán)利,即替代抵押債務(wù)人向抵押權(quán)人清償,由此取得抵押權(quán)及其相應(yīng)債權(quán),表現(xiàn)為憑清償可以要求交付抵押權(quán)證書和其他證書,然后憑證書可以要求更正土地登記簿或者注銷抵押權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)民法則規(guī)定:第三取得人可以依權(quán)利瑕疵擔(dān)保規(guī)定,請(qǐng)求出賣人除去抵押權(quán),或者清償債務(wù)以使抵押權(quán)消滅而代位行使其債權(quán),或于拍賣時(shí)為應(yīng)買人,以保持其所有權(quán)。在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后,抵押人轉(zhuǎn)讓該動(dòng)產(chǎn),按照臺(tái)灣《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》第5條的規(guī)定,抵押權(quán)如未經(jīng)登記,則不得對(duì)抗善意第三人,抵押權(quán)已經(jīng)登記的,則可以對(duì)抗善意第三人。

    我國(guó)關(guān)于抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)有四次:第一次是1988年《民通意見》第115條,該條要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意。第二次是《擔(dān)保法》第49條,該條規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。第三次是《擔(dān)保法解釋》第67條,該條規(guī)定:“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的,抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人,因此給抵押權(quán)人造成損失的,由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！钡谒拇问恰段餀?quán)法》第191條,該條規(guī)定:“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

    以上國(guó)外各大陸法系主要國(guó)家和地區(qū)關(guān)于抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)和我國(guó)《物權(quán)法》第191條規(guī)定相比較可見,國(guó)外幾乎均承認(rèn)有限制的抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán),并將抵押物分為登記和未登記區(qū)別對(duì)待,我國(guó)在1988年《民通意見》第115條規(guī)定經(jīng)債權(quán)人“同意”才可轉(zhuǎn)讓,在《擔(dān)保法解釋》67條亦有限制地承認(rèn)抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán),但在《物權(quán)法》191條幾乎不承認(rèn)抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán),該條也未見將抵押物分為動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)或登記未登記而區(qū)別對(duì)待。另外,國(guó)外在平衡各方利益時(shí),設(shè)定了有限追及權(quán)、代價(jià)清償權(quán),追及不到有請(qǐng)求抵押人賠償權(quán),還有善意取得保護(hù)、滌除權(quán)。學(xué)界還有擴(kuò)大了的物上代位權(quán)等。相比而言,我國(guó)《物權(quán)法》第191條仍存在以下問題:(1)沒有明確抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物,仍以抵押權(quán)人同意與否作為抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的前提。(2)在設(shè)定抵押權(quán)人的追及效力時(shí),對(duì)抵押物未區(qū)別對(duì)待。(3)無視善意取得制度的存在。針對(duì)上述問題,筆者認(rèn)為:我國(guó)在設(shè)計(jì)抵押權(quán)追及效力制度時(shí),應(yīng)澄清和解決好以下幾個(gè)問題。

    二、抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物不需要征得抵押權(quán)人的同意

    抵押物由抵押人占有,抵押權(quán)設(shè)定后,抵押人作為所有人仍“有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物”。但抵押人的轉(zhuǎn)讓權(quán)應(yīng)當(dāng)受到限制,否則會(huì)使抵押權(quán)形同虛設(shè)。在限制的策略上,我國(guó)是采取抵押權(quán)人是否“同意”的辦法,抵押權(quán)人同意,則在附條件的情況下該轉(zhuǎn)讓有效,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,除非受讓人代價(jià)清償,抵押人不得轉(zhuǎn)讓。那么,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物究竟是否需要征得抵押權(quán)人同意?

    以抵押權(quán)人同意與否作為抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的前提,其目的是保證抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),但這樣做就等于不要抵押人的轉(zhuǎn)讓權(quán),實(shí)踐中抵押權(quán)人一般是不會(huì)同意的,這種規(guī)定又回到了1988年《民通意見》第115條,未關(guān)注到抵押人的利益。具體可分為兩種情況討論:

    (1)當(dāng)?shù)盅何锸遣粍?dòng)產(chǎn)時(shí),分兩種情形:第一種,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物事先征得抵押權(quán)人同意的,根據(jù)意思自治,各方當(dāng)事人利益如何平衡就不是法律關(guān)注的問題,抵押權(quán)人甚至可以主動(dòng)放棄抵押權(quán);第二種,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未經(jīng)抵押權(quán)人同意已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的,該轉(zhuǎn)讓行為效力待定。由于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)要登記,抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押物給買受人時(shí),應(yīng)推知買受人已知該物上有抵押權(quán)負(fù)擔(dān),此時(shí)可推斷買受人具有惡意。抵押權(quán)人既可在債務(wù)清償期屆滿后隨時(shí)行使追及權(quán),也可以放棄追及權(quán)從而放棄抵押權(quán),也可以在要求抵押人提前清償債務(wù)或要求買受人代價(jià)清償或提存或重新提供新?lián)５惹闆r下,追認(rèn)該轉(zhuǎn)讓行為有效。還有一種情形,抵押人私自轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)抵押物于買受人后,在債務(wù)清償期屆滿,抵押權(quán)人未行使追及權(quán),也未追認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為,但債務(wù)人還清債務(wù)消除抵押權(quán),從而使轉(zhuǎn)讓行為有效?？梢?已登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押物的轉(zhuǎn)讓,與抵押權(quán)人是否同意無關(guān),但該轉(zhuǎn)讓行為屬效力待定,抵押權(quán)人追認(rèn),則如何轉(zhuǎn)讓都行,甚至不用附任何條件。在私法自治的理念下,《物權(quán)法》第191條的規(guī)定,要么純屬多余,要么就不周延。抵押權(quán)人不追認(rèn),則該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效,抵押權(quán)人有絕對(duì)追及權(quán),而且此時(shí)買受人不可主動(dòng)代價(jià)清償或行使滌除權(quán)。抵押權(quán)人有決定權(quán)。這種絕對(duì)追及權(quán)來源于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的公示性以及不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)買受人無可能善意取得。

    (2)當(dāng)?shù)盅何锸莿?dòng)產(chǎn)時(shí),同樣,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物事先征得抵押權(quán)人同意的,不是法律關(guān)注的問題。抵押權(quán)人不同意,由于抵押物由抵押人占有,抵押人私自轉(zhuǎn)讓抵押物給善意買受人時(shí),善意買受人就依據(jù)善意取得了該抵押物的所有權(quán),抵押權(quán)人仍可以向惡意買受人行使追及權(quán),其結(jié)果與抵押權(quán)人的同意與否毫無關(guān)系。

    上述分析可見,不論是動(dòng)產(chǎn)抵押還是不動(dòng)產(chǎn)抵押,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物事先征得抵押權(quán)人同意,則抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn),各方利益如何分配就不是抵押權(quán)追及效力制度所要關(guān)注的問題。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物事先未征得抵押權(quán)人同意但已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了抵押物的,該轉(zhuǎn)讓行為屬效力待定行為?！八?無論是《擔(dān)保法》還是《物權(quán)法》,規(guī)定抵押人通知或告知的義務(wù),還是要求抵押權(quán)人必須同意,均無必要。”

    三、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)

    在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給買受人,買受人只需查閱登記簿便知。如買受人堅(jiān)持購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn),則抵押權(quán)人行使追及權(quán)至少對(duì)買受人是公平合理的。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示形式是登記,這與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的普遍公示形式一致,沒有沖突。

    但在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán),為保證抵押權(quán)人行使追及權(quán)而規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)公示形式也要求登記,這與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的普遍占有公示形式不一致。動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán),抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給買受人,抵押人沒有主動(dòng)告知義務(wù),事實(shí)上抵押人一般不會(huì)告知,則買受人只能根據(jù)占有人是抵押人而推定抵押人為所有人(事實(shí)上抵押人就是所有人),買受人是善意的。此時(shí)出現(xiàn)前文提到的第二次沖突,立法究竟是保護(hù)抵押權(quán)人的追及權(quán)還是保護(hù)善意買受人取得所有權(quán)?根據(jù)善意取得原理,立法者應(yīng)選擇保護(hù)善意買受人利益。因?yàn)楸Ｗo(hù)善意買受人的利益就是保護(hù)交易安全和秩序,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。抵押權(quán)人利益就是小利益,犧牲小利保護(hù)大利是明智抉擇。如此,則抵押權(quán)人的追及權(quán)被切斷,抵押權(quán)受到重創(chuàng)。沒有動(dòng)產(chǎn)抵押,抵押權(quán)的保護(hù)是通暢的,有動(dòng)產(chǎn)抵押,則抵押權(quán)制度有所混亂。動(dòng)產(chǎn)抵押是否需要?雖然動(dòng)產(chǎn)抵押存在“先天”公示不足之缺陷,以致羅馬法和前期的大陸法幾未規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押,但現(xiàn)代社會(huì)中動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值界線逐漸模糊,重要的生產(chǎn)設(shè)備、大型交通工具、原材料等動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值反而成為企業(yè)資產(chǎn)的主體,應(yīng)該對(duì)這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行融資。而且,利用動(dòng)產(chǎn)抵押既是社會(huì)需要,又是立法發(fā)展趨勢(shì),立法者不能熟視無睹。所以,動(dòng)產(chǎn)抵押不可廢。我國(guó)《物權(quán)法》也規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押。動(dòng)產(chǎn)抵押是雙刃劍,合理應(yīng)用,則會(huì)增強(qiáng)抵押權(quán)的功能,否則就會(huì)削弱抵押權(quán)的功能,并導(dǎo)致抵押權(quán)追及效力制度一片混亂。解決動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)栴},其重點(diǎn)在解決好動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示和追及力問題。

    動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示形式有三種立法例:(1)登記成立主義要求用動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)一定要登記。但動(dòng)產(chǎn)品種繁多,易于移動(dòng),價(jià)值大小不一,交易頻繁,而登記之公示機(jī)能無法隨同物權(quán)變動(dòng)立刻顯現(xiàn)并為第三人知曉,采行登記成立主義顯然并不恰當(dāng)。如“要求每一項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)都進(jìn)行登記,登記機(jī)關(guān)將不堪重負(fù),當(dāng)事人也不勝其煩”。而且即使登記了,在交易中又有哪個(gè)買受人愿意為一個(gè)價(jià)值不大的物品而費(fèi)時(shí)費(fèi)力去查閱登記簿,一定要查閱則會(huì)減少交易的次數(shù)。縱使動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記成立,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)于善意買受人,此時(shí)只能保護(hù)善意買受人利益,則動(dòng)產(chǎn)抵押登記公示的效力就不復(fù)存在。由此看來,成立要件主義既不切實(shí)際,也有悖于民法相關(guān)原理。為了增加登記的公示性,日本和我國(guó)的臺(tái)灣省有人主張對(duì)于適合打刻、烙印、粘貼標(biāo)簽等的補(bǔ)強(qiáng)公示方法的動(dòng)產(chǎn)抵押,只有經(jīng)過補(bǔ)強(qiáng)其標(biāo)的物的特定性后,才能被視為具有了登記公示的手段。筆者認(rèn)為,這些方法都不可取。因?yàn)槔佑∈窃跇?biāo)的物上烙一個(gè)讓任何人一看皆知的痕跡,這有可能在物理上破壞標(biāo)的物價(jià)值,部分動(dòng)產(chǎn)如玉器、珍貴郵票、衣服、球類、電器等的使用價(jià)值會(huì)因烙印的存在而下降甚至喪失;標(biāo)簽是在標(biāo)的物上貼上紙張或類似質(zhì)地的東西,雖對(duì)標(biāo)的物本身價(jià)值影響不大,但由于抵押物被抵押人占有,很容易被惡意的抵押人撕去,從而使其提示效果蕩然無存。可見,登記成立要件主義不可取。

    (2)登記對(duì)抗主義要求動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)在抵押合同生效時(shí)成立,當(dāng)事人自由選擇是否登記,但未登記不得對(duì)抗善意第三人。我國(guó)是登記對(duì)抗主義。未登記就不得對(duì)抗善意第三人,但已登記的就可以對(duì)抗善意第三人了嗎?從上文分析可知,動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)即使登記了,因其欠缺公示性,最終還是要保護(hù)善意第三人的利益。所以,登記對(duì)抗主義也沒有其存在的合理性。

    (3)混合主義一般是在價(jià)值較大的飛機(jī)、汽車、輪船等動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)采登記成立主義,其他動(dòng)產(chǎn)采登記對(duì)抗主義。混合主義在飛機(jī)、汽車、輪船等動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)采登記成立主義的做法筆者是贊同的,因這些動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大,為交易安全所有人也愿意去登記(可見188條也存在問題),買受人也愿意去查閱。但在其他動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)采登記對(duì)抗主義,筆者是反對(duì)的,理由如上所述,動(dòng)產(chǎn)繁多,價(jià)值小,抵押人不愿登記,即使登記,買受人也不愿查閱或者因?yàn)椴殚喍艞壗灰?這是不切實(shí)際的?？梢?混合主義也存在缺陷。

    為了解決動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示問題,孫鵬、楊會(huì)在《論動(dòng)產(chǎn)抵押物的轉(zhuǎn)讓》一文中提出一個(gè)觀點(diǎn):“將抵押動(dòng)產(chǎn)上的其他物權(quán)公示方法統(tǒng)一為登記。同時(shí),為了增強(qiáng)登記的公示效果特別是凸現(xiàn)其公信力,應(yīng)當(dāng)消除當(dāng)事人在登記決策方面的自主性和任意性,推行物權(quán)變動(dòng)(包括抵押權(quán)設(shè)定)的強(qiáng)制登記主義”。但作者同樣考慮到對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)統(tǒng)一強(qiáng)制登記不切實(shí)際,又提出可以借鑒日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),擴(kuò)大動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記范圍至“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”。“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”一般是指價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn)。此法可堪適用,但除擴(kuò)大的“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”須強(qiáng)制登記外,其余動(dòng)產(chǎn)抵押,仍存在公示不足,這部分動(dòng)產(chǎn)不能強(qiáng)制登記。根據(jù)社會(huì)需要這部分動(dòng)產(chǎn)也不能不允許抵押,如此只能留下缺憾。但我們可以借鑒日本做法,從制度層面減少其缺憾(前文)。一方面,其余動(dòng)產(chǎn)的抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)負(fù)有告知買受人抵押負(fù)擔(dān)之義務(wù),否則,抵押人既要賠償?shù)盅簷?quán)人,同時(shí)也要受到懲罰;另一方面,債權(quán)人此時(shí)也須謹(jǐn)慎選擇,一旦選擇用其余動(dòng)產(chǎn)抵押,則意味著債權(quán)人也同時(shí)選擇了風(fēng)險(xiǎn)。

    至于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的追及權(quán),按上述分析,可把動(dòng)產(chǎn)分為“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”和其余動(dòng)產(chǎn),對(duì)“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”上抵押權(quán)人的追及權(quán),可以直接適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及權(quán)規(guī)則——賦予抵押權(quán)人絕對(duì)追及權(quán)。對(duì)其余動(dòng)產(chǎn),在要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)負(fù)有告知義務(wù)的前提下,可將買受人分為善意和惡意,對(duì)惡意的買受人抵押權(quán)人有絕對(duì)追及權(quán),對(duì)善意的買受人,抵押權(quán)人不能再行使追及權(quán),抵押權(quán)人只能要求抵押人賠償,再給抵押人以懲罰性民事制裁。

    四、可保留代價(jià)清償而舍棄滌除權(quán)

    在代價(jià)清償時(shí),由抵押權(quán)人向買受人出價(jià),買受人按抵押權(quán)人的要求支付代價(jià)后,抵押權(quán)消滅;在滌除權(quán)時(shí),則由買受人向抵押權(quán)人出價(jià),抵押權(quán)人同意,抵押權(quán)消滅,抵押權(quán)人不接受買受人提出的滌除代價(jià)時(shí),抵押權(quán)人須提出增價(jià)拍賣。代價(jià)清償是以抵押權(quán)人為主動(dòng)方的,而滌除權(quán)則以買受人為主動(dòng)方的。在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給買受人后,若抵押物為已登記的不動(dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn),則在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物后,抵押權(quán)人的追及權(quán)具有優(yōu)先性。在抵押權(quán)人享有絕對(duì)追及權(quán)的前提下,抵押權(quán)人也可以同意買受人代價(jià)清償消滅抵押權(quán),或以其他方式(新?lián)?、提存、放棄抵押?quán)等)解決問題。在買受人不能代價(jià)清償或不能滿足抵押權(quán)人要求時(shí),抵押權(quán)人可繼續(xù)行使追及權(quán)。此時(shí)即使買受人存在二次出價(jià)可能,也不會(huì)對(duì)買受人不公,因買受人被推定有惡意。所以,代價(jià)清償?shù)拇嬖谑呛侠淼?但并非抵押權(quán)人行使追及權(quán)時(shí)的首選或惟一選擇。至于滌除權(quán),筆者認(rèn)為,當(dāng)?shù)盅何餅橐训怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)時(shí),買受人沒有行使滌除權(quán)的道理,因?yàn)橘I受人已知抵押物上已有抵押權(quán),則在抵押權(quán)人行使追及權(quán)時(shí),買受人無權(quán)向抵押權(quán)人主動(dòng)出價(jià)。若抵押物為未登記的其他動(dòng)產(chǎn),買受人為惡意時(shí),抵押權(quán)人同樣享有絕對(duì)追及權(quán)。同理,抵押權(quán)人也可以要求買受人代價(jià)清償?shù)?但買受人無權(quán)行使滌除權(quán);買受人為善意時(shí),前述抵押權(quán)人的追及權(quán)喪失,不存在代價(jià)清償和滌除。

    據(jù)上分析,代價(jià)清償有其存在的合理性。而滌除權(quán),因其不合理,加之有可能被濫用,我國(guó)設(shè)計(jì)抵押權(quán)追及制度時(shí),可廢棄不用。

    五、物上代位性不適用于抵押權(quán)追及效力制度

    為了很好的解決抵押權(quán)追及力,平衡各方利益,有人提出擴(kuò)大抵押權(quán)物上代位性的適用范圍。傳統(tǒng)民法物上代位僅適用于抵押物毀損或滅失,但《日本民法典》卻擴(kuò)大了其適用范圍,承認(rèn)了對(duì)轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款的物上代位。這樣既可以使抵押權(quán)人的利益不致受損,同時(shí)善意受讓人又能取得無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán),對(duì)轉(zhuǎn)讓抵押物的抵押人來說既可防止其逃避擔(dān)保責(zé)任,又能保障他以抵押物進(jìn)入交易,就社會(huì)公共利益而言有利于增加社會(huì)財(cái)富且符合鼓勵(lì)交易之政策取向。筆者認(rèn)為,這種設(shè)計(jì)較為理想化,不切實(shí)際。首先,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款和自己其他貨幣作為種類物難以區(qū)分;其次,抵押人一旦揮霍了轉(zhuǎn)讓價(jià)款,抵押權(quán)人代位權(quán)就難以實(shí)現(xiàn)。即使價(jià)款還在,提前清償或提存都是較好的選擇。

    六、結(jié)語(yǔ)

    綜上所述,筆者認(rèn)為,我國(guó)《物權(quán)法》抵押權(quán)追及效力制度可作如下設(shè)計(jì):

    (1)動(dòng)產(chǎn)可分為準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)和其他動(dòng)產(chǎn)。準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)是指價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn),包括飛機(jī)、汽車、輪船、發(fā)動(dòng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、原動(dòng)力機(jī)、載貨機(jī)動(dòng)車、原料、半制品、農(nóng)林魚牧產(chǎn)品、牲畜等。

    (2)當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)和準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)抵押的,應(yīng)辦理抵押登記,抵押權(quán)自登記時(shí)成立。

    (3)抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)于買受人未取得抵押權(quán)人追認(rèn),則抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有追及權(quán)。抵押權(quán)人也可以允許買受人代價(jià)清償,從而消除抵押權(quán)。