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房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃范文第1篇

為引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，消除房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，中央政府出臺了一系列調(diào)控政策，由此構(gòu)成了一個較為全面的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系。這一政策體系運(yùn)行的有效性關(guān)系到調(diào)控政策目標(biāo)能夠順利實現(xiàn)，因此，對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行剖析，有助于更為準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)政策的執(zhí)行效果，以便為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的有效制定和實施提供一定的決策參考。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系的構(gòu)成

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系由行政政策、經(jīng)濟(jì)政策和引導(dǎo)政策三個部分所組成。

1. 行政政策。

（1）行政管理政策。行政管理是指行政組織和機(jī)構(gòu)運(yùn)用國家權(quán)力對社會公共事務(wù)進(jìn)行管理的活動，主要包括常規(guī)性和非常規(guī)性兩種政策。房地產(chǎn)行業(yè)常規(guī)性行政管理是指通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理來參與調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，保障房地產(chǎn)交易相關(guān)各方的合法權(quán)益。土地管理部門和房地產(chǎn)行政管理部門要認(rèn)真審查企業(yè)資質(zhì)、投資審批程序等，完善行政監(jiān)管制度。房地產(chǎn)非常規(guī)性行政主要是指在某些特定時刻對房地產(chǎn)市場的價格、主體行為或發(fā)展環(huán)境進(jìn)行直接干預(yù)，如限價政策就是對房地產(chǎn)價格要素的直接干預(yù)。

（2）總體規(guī)劃。從嚴(yán)格意義上說，宏觀管理部門所編制的行業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃并不屬于行政政策，但由于這些規(guī)劃往往體現(xiàn)了相關(guān)部門的發(fā)展意圖，具有政策導(dǎo)向的作用，因此具有行政政策的效果?？傮w規(guī)劃主要是通過中長期規(guī)劃和年度計劃兩種方式參與房地產(chǎn)調(diào)控。政府根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)、發(fā)展前景和重要性等特征制定房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，中期規(guī)劃是長期規(guī)劃的子規(guī)劃，屬于階段性規(guī)劃。年度計劃主要是政府根據(jù)上年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況和對本年度的預(yù)測制定年度信貸計劃和年度建設(shè)用地計劃，間接影響房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模。計劃手段缺乏靈活性，需要配合其他手段共同使用。

（3）專項規(guī)劃。專項規(guī)劃主要是指地方政府制定的國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃等用以解決特定問題的專門性規(guī)劃。這些規(guī)劃的出臺確定了城市健康發(fā)展的方向和總體框架，地方政府也會按照這些專項規(guī)劃的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求情況對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行審批。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的專項規(guī)劃對于政府確定房地產(chǎn)市場相關(guān)要素供給量具有非常重要的作用，因此也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系中的重要組成部分。

2. 經(jīng)濟(jì)政策。

（1）財政政策。財政政策是政府通過稅收和財政支出調(diào)節(jié)總需求。我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行稅種主要包括土地增值稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和附加稅。房地產(chǎn)稅收政策通過調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)和住房消費(fèi)者雙方收益水平，影響企業(yè)供給和消費(fèi)者需求的決策行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，進(jìn)而影響房價。房地產(chǎn)稅收政策主要在開發(fā)階段、持有階段和流通轉(zhuǎn)讓三個階段影響房價。在開發(fā)階段，當(dāng)稅負(fù)增加時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本增加，房屋供給降低。反之，當(dāng)稅負(fù)減少時，房屋供給增多。在持有階段，稅收政策通過調(diào)整稅負(fù)影響房地產(chǎn)收益，進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求。當(dāng)稅負(fù)增加時，房產(chǎn)收益率減少，抑制房地產(chǎn)投資熱情，居民購房需求降低。在流通轉(zhuǎn)讓階段，稅收政策主要是調(diào)節(jié)稅負(fù)抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動，通過打擊過度炒房和房地產(chǎn)投機(jī)活動影響房價。

（2）貨幣政策。貨幣政策是指政府或者中央銀行利用利率政策、信貸政策和外匯政策等政策工具來影響經(jīng)濟(jì)活動的各項措施。貨幣政策通過控制貨幣發(fā)行量、控制房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模和控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模來影響房地產(chǎn)市場。

貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行影響主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商和住房消費(fèi)者對銀行貸款的依賴程度。貨幣政策主要是通過利率、銀行信貸兩種渠道調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的經(jīng)營資金來源于銀行信貸，大多數(shù)消費(fèi)者的購房資金也主要來自于銀行的住房抵押貸款，所以房地產(chǎn)企業(yè)和居民對銀行貸款依賴程度比較高。當(dāng)銀行銀根松弛、利率較低時，企業(yè)資金成本降低，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度會加大，房地產(chǎn)供給會相對增加；另一方面，利率較低時也會刺激居民購房，房地產(chǎn)需求也會擴(kuò)大。相反，當(dāng)銀根緊縮、利率較高時，企業(yè)資金成本提高、所獲利潤降低，房地產(chǎn)企業(yè)的投資就會相應(yīng)減少；另一方面，居民會把資金存入銀行，獲得利息收入，并且利率高時購房會增加居民還貸壓力，因此，利率提高會抑制居民購房欲望，房地產(chǎn)需求下降。因此，貨幣政策主要通過調(diào)整房地產(chǎn)市場供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價格的。

（3）土地政策。土地政策主要包括如下三個方面的內(nèi)容：

①控制土地供應(yīng)數(shù)量。政府通過掌控土地一級市場和二級市場上土地增量和存量的供應(yīng)權(quán)，將土地投入市場，以此控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，即通過控制土地的總供給量參與調(diào)控。政府出讓城市土地按方式可以分為劃撥、協(xié)議、掛牌、招標(biāo)和拍賣，其中招拍掛方式是地方政府土地出讓的主要方式。

②確定土地價格。土地是房屋建設(shè)的基礎(chǔ)，土地成本在房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)總成本中占有極大比重。從成本角度看，建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)等費(fèi)用上漲會短期造成住宅價格上升，但隨著人們收入水平提高和其他生產(chǎn)要素供給增加，且材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)等費(fèi)用不會超出社會物價漲幅太多，因此土地價格的持續(xù)增長才是住宅價格上漲的關(guān)鍵因素。同時，土地的價格也會在很大程度上影響到地方政府的財政收入。

③優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。政府運(yùn)用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的途徑已經(jīng)從重點(diǎn)控制土地供應(yīng)數(shù)量、土地價格漸漸地轉(zhuǎn)到重點(diǎn)合理控制土地供給結(jié)構(gòu)。目前，我國部分地區(qū)普通住宅需求旺盛，甚至達(dá)到供不應(yīng)求的程度，但是別墅、高檔商品房和寫字樓的空置率卻非常高。針對這一情況，國家已經(jīng)出臺政策要求優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)用地的供給結(jié)構(gòu)，即在出讓土地時對于土地的使用用途進(jìn)行甄別，調(diào)整不同用途土地的供應(yīng)比例，對于用以解決群眾基本需求的土地開放項目予以鼓勵，優(yōu)先滿足普通商品住宅的用地供應(yīng)，限制別墅、高檔商品房和寫字樓的建設(shè)用地供給數(shù)量。

3. 引導(dǎo)政策。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的引導(dǎo)政策主要包括信息引導(dǎo)、輿論引導(dǎo)以及對相關(guān)主體的行為引導(dǎo)三種。

（1）信息引導(dǎo)。信息對房地產(chǎn)市場主體的決策具有前導(dǎo)性作用。信息引導(dǎo)主要是通過公開房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，如房地產(chǎn)成交價格，土地出讓的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價格、住房信息登記等。通過這些信息的公開，盡量縮小政府、企業(yè)和消費(fèi)者三者之間信息不對稱，從而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

（2）輿論引導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控中的輿論引導(dǎo)主要包括兩個方面。政府通過媒體，傳播房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方向的相關(guān)信息，通過形成輿論壓力，一方面影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動，另一方面也引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的需求者形成理性的住房消費(fèi)觀念。

（3）行為引導(dǎo)。政府通過對房地產(chǎn)市場主體（如房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者、材料供應(yīng)商和各級房地產(chǎn)主管部門等）的不規(guī)范行為進(jìn)行警告、教育，使房地產(chǎn)市場能夠健康、有序發(fā)展。

三、 房地產(chǎn)調(diào)控政策體系運(yùn)行的影響因素

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。政策是依托環(huán)境為載體運(yùn)行的，政策不能脫離環(huán)境而單獨(dú)作用，政策工具的執(zhí)行效果在很大程度上取決于政策應(yīng)用的具體環(huán)境。政策與環(huán)境之間相互作用、相互影響，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性離不開我國的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會環(huán)境。由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快但市場化程度較低，市場經(jīng)濟(jì)體制尚未完全健全，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)達(dá)國家相比具有很多獨(dú)特之處。宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行環(huán)境和制度環(huán)境能夠在很大程度上決定房地產(chǎn)調(diào)控政策體系運(yùn)行的有效性。當(dāng)調(diào)控政策不能適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時，政策有效性就會大大降低。因此，在設(shè)計房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策時，應(yīng)當(dāng)對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境予以考慮，以便降低由于外部環(huán)境的制約而對政策執(zhí)行造成的影響。

2. 調(diào)控目標(biāo)。調(diào)控目標(biāo)是調(diào)控主體通過運(yùn)用調(diào)控工具所要達(dá)到的效果。政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標(biāo)是多重的，根本目標(biāo)是滿足人們的“居者有其屋”的住房愿望，并且在引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時也要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、維持社會穩(wěn)定、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。近年來我國房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一直圍繞這四項內(nèi)容展開，但是對目標(biāo)的優(yōu)先排序和重視程度稍有不同。在多重調(diào)控目標(biāo)的指引下，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策具有階段性和目標(biāo)多元化的特點(diǎn)。也就是說，在不同階段，政府制定房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)不同、目標(biāo)多元化程度也不同。

我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的長期目標(biāo)是實現(xiàn)“居者有其屋”，即房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)；短期目標(biāo)則是維持房地產(chǎn)市場產(chǎn)品價格穩(wěn)定、控制房地產(chǎn)泡沫?，F(xiàn)實目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供求總量均衡和房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平衡。由于調(diào)控目標(biāo)所具有的的多元性，而不同目標(biāo)的實現(xiàn)有需要不同的政策工具的支持，因此房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系在運(yùn)行時就需要考慮多種目標(biāo)以及所需要的政策工具。由于調(diào)控工具不同、政策自身內(nèi)容各異，房地產(chǎn)調(diào)控政策實施的效果也不盡相同，因而就會對政策體系的有效運(yùn)行產(chǎn)生影響。

3. 政策設(shè)計。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策體系的運(yùn)行，還要受到體系內(nèi)政策的科學(xué)性與合理性以及不同政策之間協(xié)調(diào)程度的影響。

（1）政策設(shè)計的科學(xué)性與合理性。政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時，往往會對政策的科學(xué)性與合理性進(jìn)行考慮，避免一項政策過度頻繁、反復(fù)地使用，尤其是行政命令類型的政策工具。因為行政命令型政策工具雖然能快速、有效的達(dá)到政策預(yù)期效果，但是過度使用會帶來市場失靈的風(fēng)險。政策具有時效性和滯后性，從政策的制定、實施到發(fā)揮效用都需要一定的時間。如果各級政府在制定調(diào)控政策時沒有注意到政策執(zhí)行過程中的時滯性，就有可能影響到政策體系的運(yùn)行效果。

（2）調(diào)控政策之間的協(xié)調(diào)程度。調(diào)控政策之間的協(xié)調(diào)主要是指不同政策之間是否存在沖突、執(zhí)行過程中是否存在矛盾的地方。政府在制定調(diào)控政策時，需要考慮到政策工具之間的沖突性和摩擦性。當(dāng)選用的政策工具之間的沖突性和牽制性，不僅會增加政策運(yùn)行成本，也會削弱政策的實施效果。

政策的有效性與政策的科學(xué)性、合理性密切相關(guān)，與政策工具之間的協(xié)調(diào)性緊密相連，實行科學(xué)的、合理的、靈活的調(diào)控政策有助于提高政策有效性。政府部門應(yīng)該制定科學(xué)、合理并兼?zhèn)湟?guī)則和靈活性的調(diào)控政策，以解決政策可信性和滯后性問題。

4. 地方政府的政策執(zhí)行程度。在制定和實施房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中，中央政府和地方政府分別扮演不同角色。中央政府制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行整治、規(guī)劃。地方政府主要是執(zhí)行中央政府制定的各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，并負(fù)責(zé)本地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。地方政府是調(diào)控政策的執(zhí)行者，在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著重要作用。地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度和態(tài)度，直接影響政策實施的有效性。當(dāng)?shù)胤秸扇》e極的態(tài)度、高度執(zhí)行政策與采取回避、不積極的態(tài)度、消極的執(zhí)行調(diào)控政策時，會取得明顯不同的效果。另外，由于中央政府出臺的許多房地產(chǎn)調(diào)控政策是應(yīng)急性質(zhì)的，具有一定的時效性，需要地方政府及時、有效的落實這些政策，過度拖延的話會致使調(diào)控政策喪失效力，影響調(diào)控政策的運(yùn)行效率和有效性。地方政府作為本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)事業(yè)的管理者，如果其態(tài)度不正確，會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的效果甚至產(chǎn)生干擾作用。

四、 房地產(chǎn)調(diào)控政策實施路徑

1. 行政手段實施路徑。在我國房地產(chǎn)需求市場上主要把消費(fèi)者的住房需求分為投資需求和剛性需求。投資需求的消費(fèi)者所購買的房屋不是用來自住，而是炒房投資的一種方式。剛性需求的消費(fèi)者購房是用來自住的。我國政府在運(yùn)用行政手段時經(jīng)常以行政權(quán)力為依靠，通過限制房產(chǎn)價格影響，影響房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋供給量和購房者的房屋需求量，然后通過房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)行為和消費(fèi)者的購房行為，進(jìn)而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃范文第2篇

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以帶動基礎(chǔ)性市場需求

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，如果建設(shè)一定數(shù)量的基礎(chǔ)公共設(shè)施，就可以有效的轉(zhuǎn)變市場中立民眾的消費(fèi)需求與傾向，以提高基礎(chǔ)消費(fèi)需求水平，有效的提高基層民眾的生活質(zhì)量。此外，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，還能夠有效縮小城鄉(xiāng)差異，提高我國城市化發(fā)展速度。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠帶動基礎(chǔ)性市場需求。

1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以帶動周邊行業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，其具有一定的先導(dǎo)性特點(diǎn)，這一行業(yè)的涉及范圍較廣，并且業(yè)務(wù)內(nèi)容相對復(fù)雜，其發(fā)展?fàn)顟B(tài)與周邊的各個產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，這些周邊產(chǎn)業(yè)中包括建筑材料生產(chǎn)、化工生產(chǎn)、冶金材料生產(chǎn)、電力、運(yùn)輸以及水利行業(yè)等。在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的過程中，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)提高，就會在一定程度上帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能拉動現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，可刺激市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)事業(yè)目標(biāo)的順利實現(xiàn)，為我國宏觀性國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的健康推進(jìn)提供支持條件。如果發(fā)生金融危機(jī)，現(xiàn)實市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生劇烈的波動性變化，這時如果房地產(chǎn)行業(yè)能夠保持穩(wěn)定發(fā)展，能吸引家庭性資金要素，發(fā)揮對公開金融市場中通貨膨脹問題的抵御與緩解作用，保證國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)平穩(wěn)進(jìn)行。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題

2.1沒有確定與節(jié)能環(huán)保相關(guān)的長期發(fā)展方向

在目前的發(fā)展階段，在我國社會經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步的同時，人們的環(huán)保意識也正在不斷提高，以節(jié)能環(huán)保為基礎(chǔ)的長期發(fā)展，逐漸受到了各行各業(yè)進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃時的關(guān)注重點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的開展之間存在著一定的聯(lián)系，在進(jìn)行節(jié)能環(huán)保時所獲得的能源消耗水平，能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)工作的同時，需要消耗大量的林業(yè)資源、土地資源以及各種不同的能源，如果能夠在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)用環(huán)保性的建設(shè)材料與建筑結(jié)構(gòu)，就能夠有效的提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的環(huán)保性，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。但是，我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍未確定與節(jié)能環(huán)保相關(guān)的長期發(fā)展方向，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實現(xiàn)。

2.2商品房產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重不符

在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，商品的交易價格必須遵循在商品本身價值上下波動的狀態(tài)，這是市場中進(jìn)行商品交易的最基礎(chǔ)原則，只有確保交易過程中長期遵循這樣的原則，才可以建立健康的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所有商品的交易都處于最佳狀態(tài)。但是，由于會受到各種主觀因素的影響，在我國目前的商品房交易過程中，供需關(guān)系存在嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，直接造成商品房的交易價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自身價值，導(dǎo)致商品房交易市場無法遵循商品交易的最基本原則，對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了不良的影響。

3促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的的具體對策

通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，并且找出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題后，為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實現(xiàn)，我們需要采取以下幾方面對策：

3.1有效的提高實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的力度

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，我國政府及地方政府的相關(guān)部門必須采取積極有效的措施，大幅度提高對我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。在具體的工作中，必須要以我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)為基礎(chǔ)，實行適當(dāng)?shù)氖袌鼋灰滓?guī)范與激勵性政策，對我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)與施工企業(yè)進(jìn)行正確的引導(dǎo)，確保它們能夠向著綠色經(jīng)濟(jì)、低碳環(huán)保的方向持續(xù)發(fā)展，并且能夠為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供完善的政策與足夠的資金支持，有效的促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由傳統(tǒng)發(fā)展模式向著低碳環(huán)保的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。與此同時，我國政府及地方政府的相關(guān)部門還需要根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，實施有利于其發(fā)展的推動政策與相關(guān)規(guī)定，并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行全面的監(jiān)督與鼓勵，使其建立綠色經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，積極的引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的低碳技術(shù)與新能源技術(shù)，推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.2采取有效的措施加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，我國政府及地方政府的相關(guān)部門需要出臺專門的行業(yè)管理規(guī)范與監(jiān)控政策，提高政府對房地產(chǎn)建議市場的監(jiān)管與控制，站在宏觀的基礎(chǔ)上，有效的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，提高對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中所有細(xì)節(jié)問題的管理水平。與此同時，還要確定推動市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本目標(biāo)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)獲取貸款的基礎(chǔ)條件，房地產(chǎn)項目規(guī)模以及信貸模式等，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，從根本上防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

4結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，我們必須明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，并以此為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)二者共同發(fā)展過程中存在的相關(guān)問題。根據(jù)這些問題的具體特點(diǎn)與實際情況采取針對性的解決對策，制定正確的發(fā)展方向，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫玉明.探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015,(10).

[2]朱曉林.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展研究[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(27):18.

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃范文第3篇

隨著我國房產(chǎn)稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點(diǎn)情況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將迎來全新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。工商管理對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平衡行業(yè)內(nèi)部競爭具有極其重要的作用。文章對工商管理的特點(diǎn)進(jìn)行了簡單分析，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理之間的內(nèi)在聯(lián)系作了剖析，探究了工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，以期對相關(guān)工作起到一定參考作用。

關(guān)鍵詞：工商管理；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；內(nèi)在聯(lián)系；促進(jìn)作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞和國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有直接關(guān)聯(lián)，其既是國家宏觀政策的體現(xiàn)，也是市場環(huán)境的外在表征。工商管理是對各行各業(yè)的監(jiān)督約束，通過明文規(guī)定對行業(yè)內(nèi)的各種行為進(jìn)行檢查和規(guī)范。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，通過工商管理加強(qiáng)其行業(yè)行為的合理性與合法性，對維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和保證市場秩序具有極其重要的作用。

一、工商管理特點(diǎn)分析

工商管理從其性質(zhì)上看屬于政府職能部門，但是，其和常規(guī)的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關(guān)法律規(guī)定對各行各業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，以此確保各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展科學(xué)合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督和管理，并不具備直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動的權(quán)力。因此，可以說工商管理是市場經(jīng)濟(jì)的框架，市場經(jīng)濟(jì)只有在工商管理的范圍內(nèi)才能確保良性健康的發(fā)展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導(dǎo)致一些違背市場規(guī)律、法律法規(guī)的行為出現(xiàn)，最終對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響。從實際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對于不同經(jīng)濟(jì)體或是不同的行業(yè)，工商管理可以采取不同措施手段展開相關(guān)工作。但是，在這高度的靈活性當(dāng)中，又有一部分維護(hù)不變的核心內(nèi)容，比如我國經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)法律法規(guī)等。只有以我國的經(jīng)濟(jì)政策和法律法規(guī)作為不變的核心，以此構(gòu)建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業(yè)，在管理形式上也可以分為有形監(jiān)管和無形監(jiān)管兩種。有形監(jiān)管就是工商部門通過既定的準(zhǔn)則、確定的流程等展開相關(guān)工作。而無形的監(jiān)管主要是憑借市場準(zhǔn)入、市場競爭和市場交易等對各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)管，以此實現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理的內(nèi)在聯(lián)系

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是工商管理工作的重要組成

在市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)出了強(qiáng)力的增長。尤其是在我國經(jīng)濟(jì)水平整體提高之后，普通居民對住房的需求不斷增長，直接刺激我國房地產(chǎn)行業(yè)大幅進(jìn)步。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的背景下，也表現(xiàn)出了不少問題，尤其是在房地產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大之后，對應(yīng)的監(jiān)管制度和措施缺少，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對工商管理工作的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，也是工商管理工作不斷進(jìn)步的重要基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理可以實現(xiàn)互補(bǔ)互助

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，離不開工商管理的監(jiān)管約束。同理，工商管理工作的進(jìn)步發(fā)展也離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，其具有風(fēng)向標(biāo)的作用，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，就可以對其他行業(yè)的發(fā)展情況作出基本預(yù)測。而工商管理是保證市場經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的重要手段，即工商管理工作不斷發(fā)展進(jìn)步，就可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步又可以反向推動工商管理進(jìn)步。所以說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理具有互補(bǔ)互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。

（三）工商管理為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有許多關(guān)聯(lián)因素，比如市場需求、行業(yè)競爭、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場需求和行業(yè)競爭等都屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的直接關(guān)聯(lián)因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發(fā)揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到監(jiān)管作用，但是，其仍然可以通過現(xiàn)有的制度和政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮推動作用。尤其是在美國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫之后，我國更應(yīng)該加強(qiáng)工商管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的監(jiān)管作用，以便為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展助力。

三、工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用分析

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加規(guī)范合理

房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中表現(xiàn)出了不少不合理的行業(yè)現(xiàn)象，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成了不小的限制。基于此，通過加強(qiáng)工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，可以有效減少這些不合理現(xiàn)象。比如，拿地是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃布局的重要環(huán)節(jié)，也是競爭最為激烈的一個環(huán)節(jié)。但是，在某些地方，房地產(chǎn)企業(yè)拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當(dāng)?shù)母偁幮袨?，這給整個房地產(chǎn)市場帶來了一股不正之風(fēng)，擾亂了健康有序的房地產(chǎn)市場。因此，通過工商管理的強(qiáng)力作用，依據(jù)各項規(guī)章制度對房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)管，對其中存在的不合理操作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，以此逐步規(guī)范完善房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。

（二）維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序

在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，打破原本有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。加之金融危機(jī)對我國造成的沖擊，進(jìn)一步擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)發(fā)展有序局面被打破的問題，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)混亂。出現(xiàn)混亂會導(dǎo)致不正當(dāng)競爭加劇、消費(fèi)者利益受損、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑以及關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展前景走弱等問題。因此，基于國家的宏觀調(diào)控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中得以落實，對恢復(fù)并維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強(qiáng)力規(guī)范作用，還可以最大程度減少房地產(chǎn)行業(yè)中的一些風(fēng)險因素，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以實現(xiàn)有序發(fā)展。

（三）有效的風(fēng)險防控

風(fēng)險防控是企業(yè)乃至整個行業(yè)發(fā)展中所必須予以重點(diǎn)關(guān)注的問題，但是如何全面完善風(fēng)險防控，卻有待進(jìn)一步研究。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，風(fēng)險防控的對象因素眾多，各種規(guī)章制度都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響。風(fēng)險防控不僅僅是企業(yè)的事情，也是工商管理的重點(diǎn)工作，因為保證企業(yè)安全、良性的發(fā)展是工商管理的職責(zé)所在。于工商管理而言，其風(fēng)險防控相關(guān)工作主要是從監(jiān)督管理的層面入手，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中暴露出的風(fēng)險因子，并及時提出對應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，或是責(zé)令企業(yè)對存在風(fēng)險因素的方面進(jìn)行整改。

（四）保證消費(fèi)者利益

工商管理的意義不僅在于維護(hù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其還需對消費(fèi)者的利益進(jìn)行保證。就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，消費(fèi)者利益受損的事件出現(xiàn)頻率頗高，各類新聞中均報道過相關(guān)新聞。在房地產(chǎn)行業(yè)中，消費(fèi)者遭遇最多的問題就是房屋質(zhì)量問題。相對房地產(chǎn)企業(yè)而言，消費(fèi)者屬于弱勢群體，其在利益受到侵害時難以得到客觀公正的對待。因此，通過工商管理打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中侵犯消費(fèi)者利益的問題，可以較大程度保證消費(fèi)者利益。

（五）指引房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向

工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映，其可以體現(xiàn)出國家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的動向。不僅如此，工商管理是國家宏觀調(diào)控的一種具體手段，可以從外部對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場競爭日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發(fā)展方向，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步具有積極效用。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度越來越快，在房地產(chǎn)市場不斷擴(kuò)大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)工商管理的相關(guān)工作，可以對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，在市場秩序、風(fēng)險防控以及消費(fèi)者利益等方面都發(fā)揮出顯著效果。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃范文第4篇

根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奧（F.de leeuw）的研究，住宅需求收入彈性為0.6-0.9，小于1，說明住宅是一種缺乏彈性的必需品，一旦人們購置了住房后，短期內(nèi)一般不會有購房需求。由于房地產(chǎn)的耐久性，增量住房需求（住宅市場規(guī)模）規(guī)模主要取決于新增住房需求和改善性住房需求的大小。根據(jù)本文研究，由于人口結(jié)構(gòu)的變遷和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國增量房需求在未來十年可以維持基本穩(wěn)定。

一、“城市化進(jìn)程”的推進(jìn)對住宅市場規(guī)模的影響分析

近十幾年，城市農(nóng)民工、外來工、流動人口和學(xué)生是城市發(fā)展的重要群體，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展，大量畢業(yè)學(xué)生與外來務(wù)工人員在城市區(qū)域集中，帶來市場活動、商業(yè)經(jīng)營及服務(wù)業(yè)的發(fā)展。城市發(fā)展吸引了大量人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市，并帶來城市住宅市場的需求增長。

1. “城市化進(jìn)程”的持續(xù)推進(jìn)保證新增住房需求的穩(wěn)定

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)納瑟姆曲線理論，城市化率超過30%時，國家將進(jìn)入高速城市化階段，直至城市化水平達(dá)到70%左右。美國在1880~1960年，日本在1930~1970年間先后完成了納瑟姆曲線中的高速城市化過程。1952年至1978年間，我國城市化率年均提高0.21個百分點(diǎn)，1979年至1995年間，我國城市化率增長速度加快，年均提高0.65個百分點(diǎn)。1996年，我國城市化率達(dá)到30%，開始進(jìn)入納瑟姆曲線中高速城市化區(qū)間。1996年至2007年間，我國城市化率年均提高1.32個百分點(diǎn)。到2007年末時，我國城市化率已提高到44.94%。假設(shè)未來能夠保持年均提高1個百分點(diǎn)，我國城市化率將在2033年達(dá)到70%，即我國高速城市化進(jìn)程至少可以持續(xù)至2030年。

根據(jù)本文對人口波動的測算，至2033年，我國城鎮(zhèn)人口年均增加約1,400萬人。按國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2005年底，全國城市人均住宅建筑面積為26.1平方米。假設(shè)城市人均住宅建筑面積不變（實際上會逐年提高），保守估計，至2033年，全國累計需要新增住房建筑面積超過100億平方米，年均需新增住房建筑面積約3.64億平方米。

如圖2所示，假設(shè)2033年前我國城市化率年均提高1個百分點(diǎn)，由于人口總數(shù)的變化，我國每年新增城鎮(zhèn)人口呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的態(tài)勢。盡管如此，至2020年，我國每年新增城鎮(zhèn)人口仍然可以保持1,500萬人的增長速度。至2020年左右，預(yù)計我國人口總數(shù)將達(dá)到頂峰。之后，由于人口基數(shù)的下降，我國年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)將逐年下降至1,000萬左右。

新增城鎮(zhèn)人口數(shù)的波動與變化將影響“城市化”過程中的剛性住房需求，根據(jù)預(yù)測的數(shù)據(jù)，由基本居住需求決定的較為剛性的新增住房需求的減少。根據(jù)上述人口數(shù)量的變化，本文預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度將在2020年左右經(jīng)歷一個峰值后表現(xiàn)出明顯的下降。

從短期角度看，我國年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)從2008年可能出現(xiàn)一次短周期波動，這次波動預(yù)期在2009年達(dá)到短周期最低點(diǎn)，至2012年達(dá)到短周期最高峰，之后將進(jìn)入漫長的持續(xù)減少時期。

因此，由城市化進(jìn)程造成新增城鎮(zhèn)人口波動將影響住宅需求規(guī)模。

2. 相關(guān)假設(shè)變化對上述預(yù)測的影響分析

前文所做出的預(yù)測性分析基于以下幾個假設(shè)：

① 中國“城市化進(jìn)程”至2030年保持1%的增長速度。

② 人口出生率與死亡率保持穩(wěn)定。

③ 影響城市化進(jìn)程的政策因素保持穩(wěn)定，如戶口政策、移民政策、就業(yè)政策等。

④ 居民人均居住面積保持穩(wěn)定，維持在26平方米。

⑤ 經(jīng)濟(jì)增長保持穩(wěn)定。

本文所做出這些預(yù)測主要是基于我國城市化率年均提高1個百分點(diǎn)的假設(shè)前提。任何影響“城市化進(jìn)程”的因素以及影響居民住房需求的因素變化都將改變上述預(yù)測的結(jié)果。

影響中國“城市化”進(jìn)程對住宅市場規(guī)模變化的因素可以劃分為經(jīng)濟(jì)發(fā)展類因素、政策類因素和居住條件類因素等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展類因素主要指經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城市勞動力需求增加，城市住宅市場的需求規(guī)模也會出現(xiàn)相應(yīng)的增長；若經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，城市勞動力需求降低，大量城市務(wù)工人員返鄉(xiāng)，城市住宅市場需求將出來萎縮。政策性因素主要指人口政策、移民就業(yè)政策等，如若計劃生育政策出現(xiàn)松動、允許外來居民購買低價住房等，城市住宅需求將出來增長。居住條件類因素主要指人均建筑面積的變化，若居民負(fù)擔(dān)住房能力降低，將出現(xiàn)住宅市場需求總量的下降。表2列示了各類因素對房地產(chǎn)市場的影響方式。

3. 居住水平的改善促進(jìn)房地產(chǎn)市場的規(guī)模的擴(kuò)大

居住水平的不斷提高帶來了大量改善性住房需求。世界主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗表明，當(dāng)一國城市人均住宅建筑面積在達(dá)到30~35平方米之時，一國的城鎮(zhèn)居民將會保持持續(xù)旺盛的居住需求。根據(jù)原建設(shè)部政策研究中心《中國全面小康社會的居住目標(biāo)研究》報告，到2020年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達(dá)到35平方米。假定全國城市人均住宅建筑面積保持2005年26.1平方米，以及全國城鎮(zhèn)人口總數(shù)保持2007年末5.94億人不變，保守估計，至2020年，全國城鎮(zhèn)居民累計需要改善性住房建筑面積超過53億平方米，年均需改善性住房建筑面積約3.52億平方米。

2008年我國商品住宅需求約為4.8億平方米以上，本文基于中國城市化進(jìn)程的假設(shè)與原建設(shè)部政策研究中心的預(yù)測目標(biāo)，預(yù)測我國未來商品住宅的年均需求量，用以衡量我國房地產(chǎn)周期的長期趨勢。由于人口總數(shù)的變化，導(dǎo)致每年總需求量的出現(xiàn)波動。

本出預(yù)測的一個重要前提是假設(shè)全國商品房住宅生產(chǎn)能力保持穩(wěn)定增長速度，城鎮(zhèn)新增非商品住宅絕對數(shù)值保持穩(wěn)定，即年均2.27億平方米（此數(shù)值為2004~2007年城鎮(zhèn)新增非商品住宅均值）。2007年末，實際商品住宅竣工量為4.78億平方米，與本文的預(yù)測的商品住宅需求量4.49億平方米比較接近。

根據(jù)分析，在商品住宅的新增需求的改善性需求中，改善性需求在短期更易受到調(diào)控政策與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。因此，從短期看，對調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的心理預(yù)期將影響居民改善性住房需求的實現(xiàn)。

4.人口老齡化趨勢將降低未來居民購房支出能力

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展與人口政策關(guān)系密切。由于計劃生育政策的實行，我國人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢日益明顯。如果現(xiàn)行計劃生育政策及其他影響人口增長趨勢的政策不發(fā)生重大改變，我國將于2016年左右進(jìn)入老齡化社會，即60歲以上人口占全社會人口總數(shù)10%以上，并在2033年左右達(dá)到全社會總?cè)丝诘?0%以上。

人口老齡化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于其降低全社會購房支出的比例，即意味著全社會對商品住宅的需求將被老年養(yǎng)護(hù)支出所“擠出”。如果城市人均住宅建筑面積目標(biāo)由于人口老齡化而降低，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間因人口老齡化趨勢而提前縮減。

根據(jù)人口老齡化的發(fā)展趨勢，居民改善性住房需求將由于社會人口老齡化過程的加劇而降低。因此，前文所預(yù)測居民改善性住房需求可能高于實際住房需求。

二、“嬰兒潮”、人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)需求波動

1.中國歷史上兩次“嬰兒潮”保證了兩次置業(yè)高峰的存在

從歷史上看，“嬰兒潮”的出現(xiàn)都將在未來推動房地產(chǎn)市場的繁榮，如美國的“baby boom”（1946~1964年）和日本的“團(tuán)塊一代”（1947~1949年）。

1946~1964年間，美國共計出生人口約7,800萬人，是美國歷史上出生人數(shù)最多的時代，這部分人口稱為“baby boom”，占成年人的35%，占勞動人口的41%。隨著“baby boom”一代人的成長，美國在1976~1990年和1993~2005年出現(xiàn)了兩次置業(yè)高峰，前者以首次置業(yè)為主，后者以二次置業(yè)為主。

1947~1949年間，日本同樣迎來了空前的嬰兒出生高峰，3年內(nèi)出生嬰兒的總數(shù)超過800萬人。這一數(shù)字被稱為日本歷史上“空間絕后”的“嬰兒潮”，這一代人在日本也被稱為“團(tuán)塊一代”。從1975年開始，“團(tuán)塊一代”開始進(jìn)入置業(yè)高峰。1980~1990年間，京都府、東京都、大阪府等地土地價格上漲幅度均在4倍以上。

我國在1962~1975年間和1981~1997年間出現(xiàn)過兩次“嬰兒潮”，在這兩段期間，每年新出生嬰兒數(shù)至少在2,000萬人以上，這兩段“嬰兒潮”的存在保證了我國房地產(chǎn)至少存在兩次置業(yè)高峰。

2.購房者具有顯著的年齡結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

人口結(jié)構(gòu)也是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。根據(jù)中國指數(shù)研究院2007年的調(diào)查結(jié)果，在2007年，25~35歲的年青人是第一大購房群體，約占購房者總數(shù)的50%，這些人大多屬于首次置業(yè)；35~45歲之間的中年人是第二大購房群體，約占購房者總數(shù)的25%，而這些人大多屬于二次置業(yè)。這兩部分人的購房需求，占據(jù)我國房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位。

3.人口結(jié)構(gòu)特征決定房地產(chǎn)市場波動性質(zhì)

25~35歲人群是第一大購房群體，這類人群購房的目的是滿足居住需要，其需求彈性小，具備購房能力的人群不易受到收入價格等因素的影響。35~45歲人群是第二大購房群體，這類人群的購房目的是改善居住條件需要，其需求彈性大，即使具備購房能力，其需求易受到收入水平、住宅價格等因素的影響，具備投機(jī)性。通過預(yù)測分析不同年齡階段人口數(shù)量，可以分析每一階段房地產(chǎn)市場的需求特征。

根據(jù)對我國25~45歲人口數(shù)據(jù)的分析與預(yù)測，該年齡段人群在2006~2007年達(dá)到頂峰，約為4.5億，其中25~35歲人口為1.77億，35~45歲人口為2.72億。但25~35歲年齡段人口數(shù)量與35~45歲年齡段人口數(shù)量變化存在顯著差異。

具體而言，35~45歲人口在2007年達(dá)到峰值，約為2.72億人，之后開始以較快速度下降，大致在2019年達(dá)到谷底。而25~35歲人口從1996年即已開始下降，預(yù)計將在2009年達(dá)到谷底，屆時約為1.75億人，之后開始回升，在2017~2018年間到達(dá)峰值，屆時約為2.10億人。由此也可以看出，我國房地產(chǎn)市場在2000~2007年間的快速發(fā)展主要由二次置業(yè)需求（即改善性住房需求）推動。

2008~2010年間，25~35歲人口和35~45歲人口數(shù)量出現(xiàn)同時下降，意味主要購房需求將加速下降。我國房地產(chǎn)周期自2008年進(jìn)入調(diào)整階段符合人口波動特征。前瞻地看，25~35歲人口的下降狀況將在2010開始慢慢改變，隨著25~35歲人口數(shù)的增加，首次置業(yè)需求有望在2010年后開始逐步回升，屆時房地產(chǎn)市場亦將開始受益于第二波嬰兒潮的推動。

根據(jù)適齡人口數(shù)的變化趨勢，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持穩(wěn)定，在2010年，房地產(chǎn)市場將逐漸走向繁榮，房地產(chǎn)市場價格進(jìn)入新一輪上升周期。根據(jù)人口結(jié)構(gòu)特征，本文預(yù)測此輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整在2010年結(jié)束。若宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)市場回暖時間則相應(yīng)出現(xiàn)提前或延遲。

三、基于城市化進(jìn)程與人口年齡結(jié)構(gòu)特征對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的建議

1. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式將由不規(guī)范階段轉(zhuǎn)向有序競爭階段

根據(jù)城市化進(jìn)程與人口總量的變化，房地產(chǎn)市場規(guī)模步入逐步縮小的階段，意味著房地產(chǎn)行業(yè)將由規(guī)模擴(kuò)大階段轉(zhuǎn)向市場份額競爭階段，房地產(chǎn)市場將由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，房產(chǎn)的質(zhì)量、品味、品牌、資金實力等相關(guān)因素將成為決定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

在這一階段，企業(yè)規(guī)模重要性越來越大。企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢可以表現(xiàn)為以下兩個方面：一是市場份額的增長使公司能通過更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低成本；二是更大的公司規(guī)模能夠有助于防止公司被惡意收購。房地產(chǎn)行業(yè)通過擴(kuò)大規(guī)?？梢越档推髽I(yè)的經(jīng)營成本，也可通過技術(shù)革新、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、分工細(xì)化（即住宅產(chǎn)業(yè)化）大幅降低生產(chǎn)成本。譬如，美國Centex公司先后通過并購Fox&Jacob公司、Cavco Industries，引入工業(yè)化生產(chǎn)住房的新模式，縮短了住房建設(shè)工期，進(jìn)一步加強(qiáng)了在生產(chǎn)和運(yùn)營管理上的能力。由于需要巨大的資金購置用于開發(fā)的土地，具備規(guī)模優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資渠道一般更為廣泛，融資成本也低于其它企業(yè)。這在個階段，能夠獲得發(fā)展所需要的土地并收購其他企業(yè)以繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，具備規(guī)模優(yōu)勢及較強(qiáng)融資能力的房地產(chǎn)企業(yè)將最終勝出。

2.房地產(chǎn)市場需求由改善性（投機(jī)性）需求主導(dǎo)轉(zhuǎn)向居住性需求主導(dǎo)

根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化特征，25~35歲購房人群將逐漸開始成長為主力購房人群。住宅產(chǎn)品將由滿足改善性需求特征（如超過100平方米住房、市中心區(qū)域、別墅型住宅等）轉(zhuǎn)向居住性需求特征（如交通方便區(qū)域、小戶型、適合租用型住宅等）轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)利用空間效率、品味將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要競爭性因素。

3.政府應(yīng)根據(jù)實際情況，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化；房地產(chǎn)；開發(fā)；流程

進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅猛，涌現(xiàn)出了許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不再局限于某一個城市，形成了跨地域的大型集團(tuán)公司。為了實現(xiàn)跨區(qū)域的快速發(fā)展，許多大型企業(yè)沿用了汽車行業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)化”設(shè)計的邏輯，形成了房地產(chǎn)項目的“設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化”理念，實現(xiàn)一套標(biāo)準(zhǔn)的管理模式。

1設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的積極作用

基于市場的需求以及基本國情、民情，目前房地產(chǎn)運(yùn)營模式是屬于以“住宅”開發(fā)理念為基礎(chǔ)的，而真正的實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，必須要以“產(chǎn)品”的角度來看待房地產(chǎn)?，F(xiàn)階段，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營管理層面仍舊處于一種差異化的開發(fā)模式，一線企業(yè)往往卻秉持著標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式。對于房地產(chǎn)的經(jīng)營本質(zhì)而言，采用差異化開發(fā)的模式弊端已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，開發(fā)流程的差異性、產(chǎn)品的差異性使得開發(fā)商一直處于一個不熟悉產(chǎn)品的階段，那么將會為項目開發(fā)帶來未可知的風(fēng)險，無法獲得發(fā)展。而采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，對于地產(chǎn)項目開發(fā)、后期管理都有著重要的積極作用。1.1有效提升開發(fā)效率地產(chǎn)項目的標(biāo)準(zhǔn)化，對于項目開發(fā)前期而言，有助于縮短投資決策、規(guī)劃設(shè)計、項目定位等前期工作的時間，繼而提升效率。對于不同城市的相似項目而言，盡管在土地成本上各有差異，但從流程上來講，按照標(biāo)準(zhǔn)化流程來引導(dǎo)項目開發(fā)進(jìn)度，避免地區(qū)開發(fā)商因不熟悉產(chǎn)品、流程帶來的資金周轉(zhuǎn)率差、進(jìn)度慢的弊端1.2優(yōu)化流程，提升項目開發(fā)質(zhì)量對于不同的城市的房地產(chǎn)項目開發(fā)，基于各個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人文環(huán)境、政策環(huán)境的差異，往往在具體的流程開發(fā)上存在一定的差異。如果采取一次性的設(shè)計開發(fā)，那么在設(shè)計初期對于項目后階段的發(fā)展往往是無法預(yù)料的，而采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，經(jīng)過市場檢驗的地產(chǎn)項目，其優(yōu)勢、弊端已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在后續(xù)的開發(fā)過程中，會進(jìn)一步的優(yōu)化開發(fā)流程，改善標(biāo)準(zhǔn)水平，繼而提升項目開發(fā)的質(zhì)量，確保市場好評。1.3降低開發(fā)成本，規(guī)避風(fēng)險項目前期設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，部品的集中采購，嚴(yán)格的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，再加上可縮短左右的開發(fā)周期，因而開發(fā)成本和費(fèi)用將大幅降低?？墒蛊髽I(yè)快速準(zhǔn)確的判別價值，降低拿地風(fēng)險；通過實施標(biāo)準(zhǔn)合同，可降低法律風(fēng)險；推行開發(fā)實施標(biāo)準(zhǔn)，可降低管理風(fēng)險。1.4提升品牌文化，增加核心競爭力隨著房地產(chǎn)整體市場和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步調(diào)控，建造成本勢必都會產(chǎn)生不同的增加，房地產(chǎn)行業(yè)中的市場競爭也將會愈演愈烈，房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來“微利時代”。對于整個項目而言，資金周轉(zhuǎn)率以及開發(fā)效率將會成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，而采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計無疑會令企業(yè)的核心競爭力進(jìn)一步的提升。與此同時，市場的良好反饋有助于企業(yè)形成良好的口碑，繼而形成品牌文化，鞏固企業(yè)的良好形象，對企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展有著重要意義。

2房地產(chǎn)項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建

2.1標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建對于房地產(chǎn)項目而言，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計并不是從一而終的，項目產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)建必然經(jīng)過一系列的市場反饋、開發(fā)積累、戰(zhàn)略完善，不斷的微調(diào)和完善，繼而形成一種適應(yīng)企業(yè)開發(fā)模式與市場發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化模式。但這種微調(diào)往往是局部的，整體架構(gòu)設(shè)計往往是固定的，一般一個成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品均需經(jīng)歷下面幾個階段，才可以建立形成：制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略規(guī)劃，確定組成——對照戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行項目篩選——對符合戰(zhàn)略規(guī)劃的項目進(jìn)行細(xì)致的分析——確定產(chǎn)品線——技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、成本標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等——明確各種價格和風(fēng)格以及成本標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品線方式，主要有顧客和城市以及項目規(guī)模選。2.2房地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品操作無論是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的最初積累階段，還是現(xiàn)在的高速發(fā)展的復(fù)制階段，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品均需立足市場，細(xì)分客戶和土地，使土地屬性和客戶需求相對應(yīng)，構(gòu)建產(chǎn)品，建立土地屬性、客戶、產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系。在構(gòu)建產(chǎn)品的同時，制訂產(chǎn)品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品模塊庫，為企業(yè)在各地不同城市的開發(fā)提供快速發(fā)展所需的產(chǎn)品。（1）市場分析是所有房地產(chǎn)項目開發(fā)之前必須要進(jìn)行的流程之一。最主要的內(nèi)容是對客戶的定位和分類，實際工作內(nèi)容就是根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分類。在“大數(shù)據(jù)”時代，市場分析的準(zhǔn)確性較高，從而能夠幫助項目開發(fā)定位的精準(zhǔn)性。目前而言，根據(jù)相關(guān)的調(diào)研結(jié)果表示，房屋市場對于房屋需求主要分為三種類型：剛性需求（獲得基礎(chǔ)房屋功能）、改善性需求（改善居住環(huán)境）以及投資需求（租賃、增值、養(yǎng)老）。不同市場需求所對應(yīng)產(chǎn)品的價格也隨之改變、設(shè)計方案、開發(fā)流程標(biāo)準(zhǔn)也將產(chǎn)生較大的需求。（2）土地分析。對于標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)流程而言，土地分析主要包括對土地屬性的分析，如交通環(huán)境、周邊商圈配套、地塊區(qū)位。土地屬性細(xì)分就是對土地的區(qū)域位置和周邊配套等方面進(jìn)行細(xì)分。（3）產(chǎn)品分析。土地適合做哪類客戶，各類客戶分別看重土地的哪些價值，土地屬性需與客戶需求相對應(yīng)，完成產(chǎn)品線的框架，產(chǎn)品線的規(guī)劃需從客戶、土地和產(chǎn)品三者的統(tǒng)一出發(fā)，使之相互匹配。產(chǎn)品線實際上只是產(chǎn)品的一個基本方向與基本框架，想要形成一個標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，還需要從技術(shù)層面、成本管理、后期管理多個角度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的細(xì)化。土地、產(chǎn)品、客戶三者之間需相互協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，形成對應(yīng)，才能適應(yīng)市場的需求。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，因應(yīng)市場的需要，不斷篩選出適應(yīng)企業(yè)戰(zhàn)略和市場需求的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。（4）標(biāo)準(zhǔn)化主要包括成本管理標(biāo)準(zhǔn)化以及工程管理標(biāo)準(zhǔn)化。成本管理標(biāo)準(zhǔn)化主要包括：規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、合同標(biāo)準(zhǔn)化、成本標(biāo)準(zhǔn)化以及戰(zhàn)略采購的標(biāo)準(zhǔn)化；工程管理標(biāo)準(zhǔn)化包括：結(jié)構(gòu)施工標(biāo)準(zhǔn)化管理、裝修施工的標(biāo)準(zhǔn)化管理。

3結(jié)束語

標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)與設(shè)計是房地產(chǎn)項目發(fā)展的主要趨勢。構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品線之后，房地產(chǎn)企業(yè)想要跨區(qū)域開發(fā)新項目，僅僅需要組建一個開發(fā)團(tuán)隊，按照標(biāo)準(zhǔn)化的流程進(jìn)行操作和落實實踐以及管理，就能夠有效的保證項目開發(fā)各個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的工作高效率的完成，同時也能夠一定成都的保證產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，獲得市場的高度認(rèn)可。

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