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房地產公司稅務管理制度范文第1篇

關鍵詞：房地產業(yè)；納稅籌劃；方法

一、引言

在房地產市場日趨理性化的今天，財務管理已成為房地產企業(yè)控制運作成本、提高經濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產企業(yè)財務管理的重要部分，直接影響到其經營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產企業(yè)納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業(yè)加強財務管理的標志之一

短期內，企業(yè)進行納稅籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經濟效益；從長期來看，企業(yè)自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中，使得企業(yè)的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業(yè)進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現(xiàn)稅收零風險，很顯然，高質量的納稅籌劃是企業(yè)財務管理水平的重要標志。

（二）是市場經濟發(fā)展的標志之一

在企業(yè)的自主經營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業(yè)既得利益的流失。這就啟發(fā)和刺激了房地產企業(yè)作為納稅人在法律允許的范圍內，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經濟的發(fā)展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業(yè)的增加引發(fā)了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規(guī)則的差異和運用這些法律法規(guī)的利弊，也是刺激各企業(yè)納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發(fā)展。

（三）是企業(yè)減少或延緩經濟資源流出的手段之一

如前所述，企業(yè)稅負是企業(yè)經濟資源的重要流出項目，是企業(yè)的成本支出項目。納稅籌劃的現(xiàn)實意義就是可以有效降低房地產業(yè)的稅負率。目前，房地產業(yè)既是我國的國民經濟重要行業(yè)，也是國家重點調控的行業(yè)之一，因此，稅種眾多。當前地產企業(yè)應負的稅種主要有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產企業(yè)還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是地產企業(yè)降低成本的重要手段之一。

三、房地產企業(yè)納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運用稅收優(yōu)惠政策

我國房地產開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營業(yè)稅、房產稅和土地增值等3個方面的稅，這些優(yōu)惠政策在相關稅收法規(guī)中均以列示的方式體現(xiàn)。事實上，由于我國稅收法規(guī)體系龐雜、表現(xiàn)形式以法律、通知、批復等等形式體現(xiàn)，如果企業(yè)對于這些相關的規(guī)定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應該作為企業(yè)納稅籌劃的首要任務。如：對于企業(yè)以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅； 又如：房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產開發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產權并沒有發(fā)生直接的轉移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產開發(fā)公司應注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優(yōu)惠政策。

（二）臨界點法策劃方案

1.稅率、應稅所得額“臨界點”。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產開發(fā)企業(yè)有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業(yè)獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優(yōu)勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業(yè)應該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。

2．人員“臨界點”。經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《關于促進殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內統(tǒng)一實行調整后的促進殘疾人就業(yè)稅收政策。對享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數(shù)限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數(shù)不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛(wèi)生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優(yōu)惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產開發(fā)公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據(jù)有關稅法規(guī)定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業(yè)應納稅額計算如下:應納營業(yè)稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現(xiàn)利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關聯(lián)的物業(yè)公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應納稅額計算如下:應納營業(yè)稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現(xiàn)利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業(yè)公司將裝修工程轉包給他人實現(xiàn)零營業(yè)額，不用繳納營業(yè)稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。

（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉移行為

通過設立第三方具有稅收優(yōu)惠、稅收比較優(yōu)勢，方便資金轉化的企業(yè)，達到成本轉移，降低目標公司稅負的目的。一是資產轉移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，這部分優(yōu)良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉移法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司?；蛘撸轰N售、 服務、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策。

四、結論

在目前房地產市場競爭日益激烈，國家調控手段不斷強化的背景下，地產企業(yè)通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應該把策略重點放到“節(jié)流”，即公司內部財務成本的控制上。而對于地產企業(yè)來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業(yè)財務部門乃至企業(yè)高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產公司涉及的經營活動廣，其財務關系很復雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產企業(yè)加強財務管理的著力點。

參考文獻：

[1]徐陽光. 實質課稅原則適用中的財產權保護[J]河北法學， 2008， (12) .