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鄉(xiāng)村物業(yè)管理方案范文第1篇

為認(rèn)真貫徹執(zhí)行《*市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》（以下簡稱《辦法》），確保房屋拆遷程序合法，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民和被拆遷人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)提出以下實(shí)施意見。

一、認(rèn)真落實(shí)征地告知程序。土地征用方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要按照《辦法》第四條的規(guī)定對(duì)土地征用方案進(jìn)行公告，公告日期為7日以上。

征地告知后，征地拆遷機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)擬拆遷的建（構(gòu)）筑物、附著物面積、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查。對(duì)*市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)拆遷建（構(gòu)）筑物面積、數(shù)量等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)由征地拆遷機(jī)構(gòu)、拆遷人、被拆遷人，鄉(xiāng)村組負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)、測(cè)繪隊(duì)六方在場(chǎng)，開展調(diào)查、拍照、攝像工作，并現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)。調(diào)查結(jié)果經(jīng)三榜公示后確定。

自征地告知之日起，在擬征地上搶栽、搶種、搶建或突擊裝修的，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償，但因正常的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需栽種的除外。《辦法》所稱“正常的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)”是指農(nóng)事季節(jié)正常的栽種項(xiàng)目。

二、切實(shí)做好被拆遷房屋的合法性認(rèn)定工作。房屋及地上建（構(gòu)）筑物的合法性由同級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門確定，土地性質(zhì)的合法性由同級(jí)國土資源部門確定。

《辦法》第五條所稱“歷史性建房”按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定：農(nóng)村村民在19*年6月25日前居住和建設(shè)的房屋宅基地按合法用地認(rèn)定；19*年6月至19*年經(jīng)兩次非農(nóng)業(yè)用地清查有可以補(bǔ)辦手續(xù)清查結(jié)論而未補(bǔ)辦用地手續(xù)的宅基地，可作合法用地認(rèn)定。

三、要按照《辦法》第十三條的規(guī)定做好安置工作，嚴(yán)格區(qū)分安置區(qū)的土地性質(zhì)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)采取統(tǒng)規(guī)新建的安置區(qū)土地為國有出讓土地，城市規(guī)劃區(qū)外的村民安置區(qū)和村民自行安置的土地為集體建設(shè)用地。

四、要認(rèn)真執(zhí)行《辦法》第十四條關(guān)于統(tǒng)規(guī)新建安置和被拆遷戶自行居住安置的有關(guān)規(guī)定。統(tǒng)規(guī)新建安置區(qū)土地的征地、拆遷、“三通一平”、物業(yè)補(bǔ)貼等費(fèi)用，由拆遷人負(fù)責(zé)或從項(xiàng)目用地出讓收入中以成本列支。安置工作實(shí)施主體為鶴城區(qū)人民政府或*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，拆遷人與鶴城區(qū)人民政府或*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂安置工作協(xié)議。被拆遷安置人按每畝10萬元購買安置地。

被拆遷戶自行居住安置房的，享受三年的物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼，物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼按人平30m2，每月按0.4元/m2標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

五、《辦法》第十五條所稱“異地新建”只能在城市規(guī)劃區(qū)外執(zhí)行。

拆遷人負(fù)責(zé)的重建用地、“三通一平”、基礎(chǔ)費(fèi)用，按被拆遷人人平5000元承擔(dān)。被拆遷人報(bào)建、辦證費(fèi)用享受拆遷安置優(yōu)惠政策。

六、認(rèn)真落實(shí)《辦法》第十八條規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)措施。被拆遷戶在國土資源主管部門或征地拆遷補(bǔ)償公告規(guī)定的期限內(nèi)，提前10天主動(dòng)騰地的，按被拆遷房屋主房（居住房屋）合法建筑面積給予每平方米100元的獎(jiǎng)勵(lì)；提前5天主動(dòng)騰地的，給予每平方米50元的獎(jiǎng)勵(lì)；提前2天主動(dòng)騰地的，給予每平方米20元的獎(jiǎng)勵(lì)。

鄉(xiāng)村物業(yè)管理方案范文第2篇

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“努力提升城市品味，在城市規(guī)劃建設(shè)管理上集中突破”的戰(zhàn)略部署，圍繞高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、精細(xì)化管理的要求，以爭(zhēng)創(chuàng)省級(jí)園林縣城、省級(jí)衛(wèi)生縣城和省級(jí)文明縣城為目標(biāo)，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力和輻射帶動(dòng)功能，推動(dòng)全縣城鄉(xiāng)建設(shè)又好又快發(fā)展。

二、總體目標(biāo)

圍繞“山水園林”縣城的基本定位，健全規(guī)劃體系，完善基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)建優(yōu)美環(huán)境，城鄉(xiāng)建設(shè)完成投資5億元，城鎮(zhèn)化水平提高1－2個(gè)百分點(diǎn)。創(chuàng)建省級(jí)園林縣城、省級(jí)衛(wèi)生縣城和省級(jí)文明縣城。

三、工作重點(diǎn)

進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃“龍頭”作用，全力實(shí)施好“十大項(xiàng)目”，繼續(xù)加強(qiáng)“四項(xiàng)管理”，積極開展“三項(xiàng)爭(zhēng)創(chuàng)”，全力打造“山水園林”縣城新形象。加快南湖、朱店、韓店等重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，不斷提升城鎮(zhèn)化水平。

（一）以規(guī)劃為龍頭，力爭(zhēng)在城鎮(zhèn)規(guī)劃管理上取得新突破

1、抓好規(guī)劃的編制。按照“山青水秀、市容整潔、布局優(yōu)化、適度超前”的要求，高標(biāo)準(zhǔn)修編縣城總規(guī)，完成紫荊中學(xué)周邊和車站路三角地帶的控制性詳規(guī)，編制城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)消防通道左右50米范圍的修建性規(guī)劃，同時(shí)搞好東城區(qū)住宅區(qū)地下管網(wǎng)、寺坪塬供熱、南北濱河公園改擴(kuò)建、二郎山生態(tài)公園二期工程、南城區(qū)供排水管網(wǎng)等專項(xiàng)工程規(guī)劃，修編完善城區(qū)已建成的3家供熱站供熱管網(wǎng)規(guī)劃。同時(shí)，完成*、*、*、*、*、*、*、*等8個(gè)集鎮(zhèn)規(guī)劃修編，完成水洛鎮(zhèn)*、*，**、*等20個(gè)村莊的規(guī)劃編制。

2、抓好規(guī)劃的落實(shí)。建設(shè)局和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要樹立牢固的法制意識(shí)，把好規(guī)劃關(guān)，做好規(guī)劃事，著力提高城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的社會(huì)性、科學(xué)性、先進(jìn)性和可操作性，切實(shí)把規(guī)劃做深、做細(xì)、做到位，為城鄉(xiāng)有序建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)。要抓好城市建筑設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮規(guī)劃對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和縣城風(fēng)格特色建設(shè)的引導(dǎo)調(diào)控作用。要進(jìn)一步規(guī)范“兩證一書”等審批程序，加大規(guī)劃三級(jí)審查、公示和審批制度，加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施管理。要逐步建立城市建設(shè)評(píng)議機(jī)制，堅(jiān)決避免邊拆邊建、邊建邊拆的問題。要加大規(guī)劃執(zhí)法和宣傳力度，加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督檢查，下決心整治亂圈亂建行為，對(duì)違法建設(shè)要一查到底，對(duì)嚴(yán)重影響規(guī)劃的違法違章建筑要堅(jiān)決拆除，維護(hù)城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性；以新農(nóng)村建設(shè)為載體，認(rèn)真落實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃工作，積極服務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。

（二）以爭(zhēng)投資、上項(xiàng)目為支撐，力爭(zhēng)在城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上取得新突破

積極開展“城市規(guī)劃建設(shè)管理年”活動(dòng)，抓重點(diǎn)、攻弱點(diǎn)、破難點(diǎn)、求突破，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量實(shí)施“十大項(xiàng)目”建設(shè)。

1、二郎山生態(tài)公園二期項(xiàng)目。突出生態(tài)建設(shè)要求，建成兩個(gè)主山門、停車場(chǎng)、核心景區(qū)和一批建筑小品，完善水電配套工程，綠化補(bǔ)植風(fēng)景區(qū)30萬平方米。

2、東城區(qū)綠地公園建設(shè)項(xiàng)目。完成建設(shè)用地范圍內(nèi)15戶居民及1個(gè)單位3160平方米的房屋拆遷，建成占地52畝的綠地公園。

3、北洛河風(fēng)情線項(xiàng)目。新建2座橡膠壩，對(duì)南北濱河公園進(jìn)行改擴(kuò)建，移植北濱河公園東段檜柏綠籬墻和補(bǔ)植景觀樹及草坪，硬化鋪砌園內(nèi)道路，完成景觀燈裝飾和涼亭建設(shè)，全面建成2.5公里洛河風(fēng)情線工程。

4、城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。一要全面完成新徐路道路改造及職中巷、中北巷、新昌路、郵政巷、電信巷、三中巷的道路鋪油工程，配套完成排污、排洪、供熱、綠化、亮化及人行道硬化。同時(shí)完成北洛河橡膠壩剩余排污管道、車站路和中天商貿(mào)城處的排污管道鋪設(shè)。二要完成城區(qū)水源地改擴(kuò)建工程，建成一水廠和二水廠4座大口井及二水廠250米河道滲渠建設(shè)。三要建成總庫容72萬立方米、日處理垃圾135噸的城區(qū)生活垃圾處理工程。

5、住房保障項(xiàng)目。建成寺坪小區(qū)48套廉租住房，發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼1009戶，在北城區(qū)新建1.98萬平方米的廉租住房，開建東城區(qū)1萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。

6、房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。全面竣工南舒苑、安泰莊苑、安順小區(qū)、文苑等住宅小區(qū)，并交付使用。開建東城區(qū)住宅樓7.8萬平方米，年內(nèi)竣工5萬平方米。

7、公園賓館建設(shè)項(xiàng)目。通過招商引資，在水上公園東側(cè)新建8000平方米的公園賓館。

8、農(nóng)村危舊房改造項(xiàng)目。對(duì)全縣5126戶農(nóng)村危舊房進(jìn)行改造，每戶改造45平方米，每戶補(bǔ)助4000元，采取整村建設(shè)和分散建設(shè)、國家投資和農(nóng)戶自籌相結(jié)合的辦法實(shí)施。農(nóng)村危舊房改造要與新農(nóng)村建設(shè)、扶貧開發(fā)、村莊整治、城中村改造結(jié)合起來，重點(diǎn)抓好50戶以上的集中連片改造區(qū)。

9、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目。堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，大力推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)。按照“科學(xué)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)支撐、基礎(chǔ)先行、特色興鎮(zhèn)”的原則，以南湖、朱店、韓店等小城鎮(zhèn)建設(shè)為重點(diǎn)，加快道路、供水、排水、綠化、亮化、市場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步完善集鎮(zhèn)綜合功能。積極開展示范城鎮(zhèn)創(chuàng)建工作，加快生態(tài)優(yōu)美小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。認(rèn)真落實(shí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，打造設(shè)施齊全，功能完善，環(huán)境優(yōu)美，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的文明生態(tài)小城鎮(zhèn)，力爭(zhēng)我縣小城鎮(zhèn)建設(shè)步入全市先進(jìn)行列。

10、全力以赴爭(zhēng)取項(xiàng)目。搶抓國家擴(kuò)大內(nèi)需的政策機(jī)遇，圍繞城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改善人居環(huán)境的目標(biāo)任務(wù)，精心論證儲(chǔ)備一批大項(xiàng)目，積極做好與國家、省、市的銜接匯報(bào)，千方百計(jì)抓好爭(zhēng)資列項(xiàng)工作，年內(nèi)爭(zhēng)取到國家項(xiàng)目資金1000萬元以上。同時(shí)年內(nèi)爭(zhēng)取城區(qū)污水處理項(xiàng)目進(jìn)入國家計(jì)劃。

（三）以規(guī)范整治為關(guān)鍵，力爭(zhēng)在縣城管理和公共服務(wù)行業(yè)管理上取得新突破

1、加強(qiáng)市政管理。一是由建設(shè)局負(fù)責(zé)，整治城區(qū)攤點(diǎn)亂擺亂放、占道經(jīng)營、以路為市和越門經(jīng)營的行為，嚴(yán)格實(shí)行垃圾定時(shí)定點(diǎn)集中清運(yùn)制度，加大城區(qū)供排水、道路、橋涵、照明等公用設(shè)施的管護(hù)力度，嚴(yán)格審查各種商業(yè)廣告行為，督促南、北濱河公園各責(zé)任單位清除垃圾、雜草等日常管理工作。二是由縣愛衛(wèi)會(huì)負(fù)責(zé)，嚴(yán)格落實(shí)城區(qū)門前“三包”責(zé)任制，督促城區(qū)各單位、門店、居民和農(nóng)戶清理亂貼亂畫等各類城市“牛皮癬”，加強(qiáng)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生整治工作的監(jiān)督監(jiān)管。三是由環(huán)保局負(fù)責(zé)，集中清運(yùn)城區(qū)各餐飲、理發(fā)等無排污設(shè)施門店產(chǎn)生的污水、餐廚垃圾，整治畜禽及水產(chǎn)品經(jīng)營門店占道加工、亂潑污水的行為，加強(qiáng)城區(qū)環(huán)境噪聲監(jiān)督管理。由水務(wù)局負(fù)責(zé)全面清理河道內(nèi)的垃圾。四是由教育局負(fù)責(zé)督促城區(qū)各學(xué)校做好周邊環(huán)境整治工作，在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)整齊擺放自行車，組織學(xué)生經(jīng)常開展學(xué)校周邊環(huán)境衛(wèi)生大掃除。五是由水洛鎮(zhèn)政府和街道辦負(fù)責(zé)整治城區(qū)五村（東關(guān)、西關(guān)、李莊、賀莊、何馬村）及各社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。六是由交通局、公路段負(fù)責(zé)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府配合，全面整修省、縣道及鄉(xiāng)村道路，全面清理各級(jí)各類道路占道經(jīng)營、亂堆亂放等侵犯路產(chǎn)路權(quán)的行為。七是由公安局負(fù)責(zé)，農(nóng)機(jī)局、運(yùn)管所、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府配合，檢修更換破損的各級(jí)各類道路路標(biāo)等公用設(shè)施，確定車輛過境路線；城區(qū)要圍繞紅綠燈設(shè)立固定崗哨，加強(qiáng)流動(dòng)巡回檢查，整治亂停亂放、逆向行駛、無證駕駛、亂闖紅燈等違章違規(guī)行為，特別是要整治自行車、摩托車等亂停亂放的問題，全面落實(shí)預(yù)防道路交通事故“五整頓、三加強(qiáng)”工作措施，規(guī)范交通秩序。八是由商務(wù)局負(fù)責(zé)，按照“誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)、誰管理”的原則，對(duì)縣城十大專業(yè)市場(chǎng)由各管理責(zé)任單位合理規(guī)劃市場(chǎng)攤位，整治市場(chǎng)門口攤點(diǎn)亂擺亂放、占道經(jīng)營的問題，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營秩序。九是由工商局負(fù)責(zé)，規(guī)范城區(qū)經(jīng)營門店、戶外建筑物、櫥窗、各類桿線等廣告牌匾規(guī)格，查處亂貼亂畫、隨意懸掛廣告牌匾的行為，加強(qiáng)對(duì)各種商業(yè)活動(dòng)宣傳內(nèi)容的審查。十是建立健全部門聯(lián)動(dòng)、綜合執(zhí)法的城鎮(zhèn)管理長效機(jī)制，由建設(shè)局牽頭，公安、衛(wèi)生、工商、國土、交通、商務(wù)、環(huán)保、水洛鎮(zhèn)等部門配合，堅(jiān)持日常管理與集中整治相結(jié)合，加強(qiáng)城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治。

2、加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理。一要認(rèn)真貫徹落實(shí)“兩法兩條例”，認(rèn)真落實(shí)安全生產(chǎn)許可證制度，健全“層級(jí)管理”體系，加大對(duì)建筑市場(chǎng)各方行為主體的監(jiān)管力度，嚴(yán)格工程質(zhì)量安全檢查和巡查制度，狠抓安全生產(chǎn)專項(xiàng)治理和隱患排查，防范重大事故發(fā)生，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)安全生產(chǎn)。二要加強(qiáng)有形建筑市場(chǎng)和工程項(xiàng)目招投標(biāo)監(jiān)管，重點(diǎn)加強(qiáng)資格認(rèn)定、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)管，建立規(guī)范化的招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)模式以及招投標(biāo)后跟蹤管理和評(píng)估制度。三要規(guī)范勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)，提高建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量和水平，加強(qiáng)抗震設(shè)防管理，確保新建工程抗震設(shè)防安全。四要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)詳規(guī)方面和住宅工程方面的強(qiáng)制性指標(biāo)，嚴(yán)格實(shí)行房屋預(yù)售許可證制度和房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度，嚴(yán)禁非法集資，依法查處房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、中介、銷售過程中的違法違規(guī)行為，確保開發(fā)項(xiàng)目的人居環(huán)境質(zhì)量和開發(fā)工程質(zhì)量。五要在設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，嚴(yán)格實(shí)施閉合式監(jiān)管，新建建筑全面執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》，扶持新型墻材示范項(xiàng)目，增強(qiáng)示范帶動(dòng)和輻射作用，積極推動(dòng)低能耗、綠色建筑示范試點(diǎn)，推進(jìn)既有建筑節(jié)能改造，支持發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑。六要加強(qiáng)建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查，嚴(yán)禁隨意變更已審查的設(shè)計(jì)文件及已批復(fù)的工程建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行“兩證一書”制度，加強(qiáng)工程安全和質(zhì)量監(jiān)管力度。

3、加強(qiáng)物業(yè)管理。對(duì)已實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理委托

合同對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)和公有設(shè)施設(shè)備、治安、環(huán)境衛(wèi)生、交通、容貌等進(jìn)行管理、維護(hù)、修繕、整治和進(jìn)行其它與之相關(guān)的服務(wù)。對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)和住宅樓，由建設(shè)局指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)通過公開招標(biāo)或競(jìng)標(biāo)的方式，選擇具有物業(yè)管理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)實(shí)行管理。從今后起凡城區(qū)內(nèi)新建商品房銷（預(yù)）售前，建設(shè)局督促建設(shè)單位通過公開招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，直至該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定及時(shí)續(xù)聘或重新選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理，從而規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障社會(huì)公共利益。

4、加強(qiáng)公共服務(wù)行業(yè)管理。加快一水廠和二水廠4座大口井及二水廠250米河道滲渠工程建設(shè)進(jìn)度，提高供水覆蓋率，同時(shí)要加強(qiáng)供水監(jiān)測(cè)，保障供水水質(zhì)，保障城區(qū)居民早日用上優(yōu)質(zhì)干凈、安全放心的飲用水。對(duì)供熱、城市公交等與群眾生產(chǎn)生活密切相關(guān)的服務(wù)性行業(yè)，要建立健全相關(guān)管理制度，規(guī)范化運(yùn)營，以質(zhì)量求生存，以服務(wù)求發(fā)展，廣泛聽取社會(huì)各界建議，努力提高服務(wù)質(zhì)量和水平，切實(shí)維護(hù)群眾的切身利益。

四、保障措施

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，確保城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處。各責(zé)任單位要充分認(rèn)識(shí)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理的重要意義，按照縣委、縣政府的要求，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，狠抓落實(shí)，盡快將工作中心轉(zhuǎn)移到集中突破的各項(xiàng)工作任務(wù)上來。各責(zé)任單位主要領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理工作負(fù)總責(zé)，按照《實(shí)施方案》的要求，進(jìn)一步細(xì)化分解各項(xiàng)任務(wù)，研究制訂具體方案。通過多級(jí)分解落實(shí)，形成“一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)”的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)，做到既統(tǒng)一管理、綜合協(xié)調(diào)，又分工負(fù)責(zé)，各司其職。

（二）深入宣傳，層層動(dòng)員，營造城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理的輿論氛圍。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門要深入傳達(dá)學(xué)習(xí)全市重點(diǎn)工作集中突破動(dòng)員大會(huì)精神，學(xué)習(xí)有關(guān)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理政策法規(guī)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)。采取編印簡報(bào)、舉辦培訓(xùn)班、張貼標(biāo)語、印發(fā)公開信、在新聞媒體創(chuàng)辦專欄，組織開展城鎮(zhèn)建設(shè)管理法規(guī)“五進(jìn)”（進(jìn)機(jī)關(guān)、進(jìn)學(xué)校、進(jìn)商場(chǎng)、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)家庭）活動(dòng)等多種形式，廣泛宣傳加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理、整頓市容市貌的重大意義，宣傳加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大市民真正成為城鎮(zhèn)建設(shè)管理的宣傳者、參與者、實(shí)踐者。

鄉(xiāng)村物業(yè)管理方案范文第3篇

一、目標(biāo)任務(wù)

根據(jù)省和市的工作部署，以省城市環(huán)境綜合整治“931”行動(dòng)為抓手，以創(chuàng)建全國文明城市為契機(jī)，加快完善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，著力改善市容市貌，建立健全長效管理機(jī)制，確保到2013年底，城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套、安全、完好；城區(qū)主次干道整潔、有序、優(yōu)美，大道、人民路、南北大街達(dá)到省級(jí)市容管理示范路標(biāo)準(zhǔn)；社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、整潔、安全，物業(yè)管理健全、規(guī)范、常態(tài)，60%以上的社區(qū)基本達(dá)到省級(jí)市容管理示范社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；城中村、城郊結(jié)合部、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊干凈整潔、道路通暢、環(huán)境優(yōu)美，打造宜居、宜商、宜游城市，建設(shè)和諧、文明、美麗。

二、整治重點(diǎn)

此次城市環(huán)境綜合整治從8月下旬開始，為期三個(gè)月。重點(diǎn)整治市容環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、交通秩序、物業(yè)管理、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及周邊環(huán)境、建筑場(chǎng)地、公共設(shè)施、城中村城郊結(jié)合部、戶外廣告、違法建設(shè)攤點(diǎn)棚亭等十項(xiàng)工作。

（一）市容環(huán)境整治

1.整治內(nèi)容

（1）取締主干道兩側(cè)馬路市場(chǎng)、占道經(jīng)營和出室經(jīng)營；規(guī)范道路兩側(cè)車輛停放秩序；清除亂堆亂放的雜物，嚴(yán)禁沿街亂掛曬、棚亭亂占道和亂搭亂建；

（2）對(duì)照市容管理示范路標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)整治大道、人民路、南北大街、招商街、古田西路等5條道路；

（3）與主干道兩側(cè)沿街商（店）家簽訂市容環(huán)境衛(wèi)生目標(biāo)責(zé)任書，并督促、指導(dǎo)、檢查商家履約；

（4）提高城區(qū)污染河道的水環(huán)境質(zhì)量，清除水面漂浮物、岸邊垃圾，實(shí)施重點(diǎn)河道的生態(tài)整治；

（5）對(duì)“12345”政風(fēng)行風(fēng)熱線上反復(fù)投訴舉報(bào)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題和群眾反映強(qiáng)烈的市容環(huán)境問題進(jìn)行整治。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

（1）城市主干道容貌整潔，道路平整；臨街建筑物及圍墻（欄）整潔美觀，無亂貼亂畫；道路兩側(cè)無吊掛、晾曬物品，無破舊、脫落、空白廣告，無占道經(jīng)營、亂堆亂放、亂搭亂建；車輛停放有序；

（2）示范路的建筑物立面整潔，門窗防護(hù)設(shè)置不超出墻面，各類管線設(shè)置整齊并作美化處理，無破損、無油污、無亂張貼、無亂拉掛；沿街市政公共設(shè)施維護(hù)良好，路面秩序井然；

（3）主干道兩側(cè)市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任制簽約率和履約率≥95%；

（4）河道水質(zhì)清澈，岸坡和水面無垃圾，河道綠化補(bǔ)植、修剪到位，建成區(qū)河道有效治理率達(dá)到90%；完成一支河、四支河等重點(diǎn)河道清理疏浚和生態(tài)修復(fù)工作；

（5）市容環(huán)境衛(wèi)生熱點(diǎn)難點(diǎn)問題的投訴件辦復(fù)率達(dá)100%，辦結(jié)率≥95%。

3.牽頭部門：城管局

責(zé)任部門：住建局、水利局、食藥監(jiān)局、環(huán)保局、工商局、鎮(zhèn)、市容包保路段責(zé)任部門

4.完成時(shí)間：10月31日前

（二）社區(qū)環(huán)境整治

1.整治內(nèi)容

（1）取締扒翻種植，拆除亂搭亂建，取締亂堆亂放，糾正亂停亂靠；

（2）清理衛(wèi)生死角、積存垃圾，保持正常保潔、垃圾收運(yùn)；

（3）清理散養(yǎng)家禽，規(guī)范寵物管理；

（4）保持高壓態(tài)勢(shì)，及時(shí)制止和拆除違法建設(shè)；

（5）整治油煙油污，取締違章廣告；

（6）對(duì)小區(qū)內(nèi)道路進(jìn)行維修或翻新；新增（擴(kuò)）建公用車庫和停車場(chǎng)；調(diào)整和維修全部路燈；實(shí)施樓道亮化改造；落水管全面更換；改造疏通下水；增補(bǔ)亮化、監(jiān)控設(shè)施。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

（1）綠化完好，環(huán)境整潔，廣告設(shè)置規(guī)范，車輛停放有序；

（2）22個(gè)社區(qū)環(huán)境達(dá)到省級(jí)市容管理示范社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)；

（3）違建防控人員安排到位，巡防機(jī)制健全；

（4）小區(qū)內(nèi)道路平整，無破損，無明顯坑洼積水，排水設(shè)施完善，無露天排水溝渠；路燈和樓道燈安裝到位。改造提升1～2個(gè)小區(qū)。

3.牽頭部門：鎮(zhèn)

責(zé)任部門：公安局、住建局、城管局、規(guī)劃分局、電信公司、供電公司、移動(dòng)公司、掛鉤聯(lián)系社區(qū)責(zé)任部門

4.完成時(shí)間：10月31日前

（三）交通秩序整治

1.整治內(nèi)容

規(guī)范交通秩序，重點(diǎn)整治機(jī)動(dòng)車亂停亂放；查處違規(guī)占道、逆向停車、占用盲道等現(xiàn)象；整治非機(jī)動(dòng)車亂停亂放；整治電動(dòng)三輪車和人力客三輪車營運(yùn)秩序；新增停車設(shè)施，規(guī)范停車管理。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

（1）合理劃定路內(nèi)停車泊位，新增地下停車場(chǎng)，強(qiáng)化停車管理，保障道路通行順暢；

（2）出租車上下客在設(shè)有臨時(shí)?？繕?biāo)志的停靠點(diǎn)即停即走，不得亂停亂靠；公交車輛按規(guī)定時(shí)間、線路運(yùn)營；

（3）嚴(yán)禁電動(dòng)三輪車上路行駛、非法載客；規(guī)范人力客三輪車營運(yùn)秩序，嚴(yán)禁無證營運(yùn)、車容不整，嚴(yán)禁非法拼裝動(dòng)力裝置。

3.牽頭部門：公安局

責(zé)任部門：住建局、城管局、交通運(yùn)輸局、鎮(zhèn)

4.完成時(shí)間：11月30日前

（四）物業(yè)管理整治

1.整治內(nèi)容

（1）加強(qiáng)物業(yè)管理規(guī)范化建設(shè)，抓好9個(gè)試點(diǎn)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，制定業(yè)主委員會(huì)考核辦法，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開展工作，并全面推廣；

（2）做好道路、排水、排污、路燈、監(jiān)控、電梯、綠化、游園、泵房及消防設(shè)施的維護(hù)；維修更新小區(qū)內(nèi)體育健身器材；

（3）整治老舊小區(qū)，推行物業(yè)化管理；

（4）整治小區(qū)內(nèi)車輛停放亂停亂放；

（5）加大物業(yè)費(fèi)收繳力度。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

（1）對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行公示，物業(yè)管理人員統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、掛牌上崗；

（2）符合條件的小區(qū)全部組建業(yè)主委員會(huì)，對(duì)已有的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行改選；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施及健身器材符合安全條件，滿足使用功能；

（4）小區(qū)封閉、外墻出新、管線入地、雨污分流、照明亮化、綠化提升；

（5）小區(qū)內(nèi)車輛按指定位置停放，大型車輛進(jìn)停車場(chǎng)；

（6）物業(yè)費(fèi)收繳率90%以上。

3.牽頭部門：住建局

責(zé)任部門：公安局、城管局、體育局、鎮(zhèn)

4.完成時(shí)間：11月30日前

（五）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及周邊環(huán)境整治

1.整治內(nèi)容

整治農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)及其出租房屋的衛(wèi)生死角、暴露垃圾、污水橫溢等環(huán)境衛(wèi)生問題，以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊200米范圍內(nèi)的占道經(jīng)營、亂搭建、亂停放、亂拉掛、亂堆放、亂貼畫等環(huán)境秩序問題。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

（1）規(guī)劃定點(diǎn)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)達(dá)到“一落實(shí)、三提升”，即落實(shí)市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任區(qū)制度；提升設(shè)施配套養(yǎng)護(hù)水平、環(huán)境衛(wèi)生管理水平、市容秩序管理水平；

（2）非規(guī)劃定點(diǎn)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)達(dá)到“三有、四無、五統(tǒng)一”，即有環(huán)衛(wèi)設(shè)施、有保潔人員、有管理人員；無衛(wèi)生死角、無流動(dòng)攤點(diǎn)、無占道坐吃、無違章搭建；統(tǒng)一經(jīng)營時(shí)間、統(tǒng)一經(jīng)營區(qū)域、統(tǒng)一經(jīng)營設(shè)施、統(tǒng)一經(jīng)營標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一經(jīng)營管理；

（3）未經(jīng)批準(zhǔn)的馬路市場(chǎng)達(dá)到一疏一堵，即疏堵結(jié)合、合理疏導(dǎo)、依法取締。

3.牽頭部門：發(fā)改委

責(zé)任部門：城管局、食藥監(jiān)局、供銷總社、工商局、鎮(zhèn)

4.完成時(shí)間：11月30日前

（六）建筑場(chǎng)地整治

1.整治內(nèi)容

（1）完善建筑工地周邊圍檔和出入口硬化設(shè)施；

（2）完善出入口車輛沖洗、施工現(xiàn)場(chǎng)排水設(shè)施；

（3）規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)物料堆放和揚(yáng)塵控制；

（4）規(guī)范建筑垃圾處置；

（5）規(guī)范建筑施工圍欄廣告設(shè)置。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

（1）施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置封閉圍擋，城區(qū)主要路段、沿街建筑圍擋高度不得低于2.5m，其他路段的圍擋高度不得低于1.8m，使用的材料應(yīng)保證圍擋穩(wěn)固、整潔；

（2）施工現(xiàn)場(chǎng)出入口應(yīng)當(dāng)設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，沖洗平臺(tái)，禁止車輛帶泥上路。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置通暢的排水設(shè)施，出水口應(yīng)設(shè)置沉淀池。泥漿、污水必須經(jīng)沉淀處理后方可排出，未經(jīng)處理不得排入城市管網(wǎng)和河流；

（3）對(duì)的場(chǎng)地和集中堆放的土方和易揚(yáng)塵材料應(yīng)采取網(wǎng)膜覆蓋、固化、定期灑水或臨時(shí)綠化等防塵降塵措施；

（4）施工產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)集中分類堆放并及時(shí)清運(yùn)，確保日產(chǎn)日清。不得在施工現(xiàn)場(chǎng)焚燒垃圾等有毒有害物質(zhì)。

3.牽頭部門：建工局

責(zé)任部門：公安局、城管局、交通運(yùn)輸局

4.完成時(shí)間：10月31日前

（七）公共設(shè)施整治

1.整治內(nèi)容

對(duì)廣場(chǎng)、公園、游園、河濱走廊、體育設(shè)施、文化設(shè)施、亮化設(shè)施、下水管網(wǎng)、道路綠化以及公交站臺(tái)等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行整治。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

路面、護(hù)欄、窨井蓋無破損；行道樹、綠化無缺損，無雜草，無明顯病蟲害，修剪整齊美觀；濱河綠化、廣場(chǎng)、游園和亮化設(shè)施完好、便民，文化設(shè)施設(shè)置規(guī)范，衛(wèi)生整潔，各類公益宣傳、安全標(biāo)識(shí)醒目，實(shí)施定人定崗定責(zé)管理，設(shè)施維護(hù)、安全管理到位。

3.牽頭部門：住建局

責(zé)任部門：交通運(yùn)輸局、水利局、文廣新局、體育局、鎮(zhèn)

4.完成時(shí)間：9月30日前

（八）城中村、城郊結(jié)合部整治

1.整治內(nèi)容

清理生活垃圾、亂堆亂放、農(nóng)業(yè)廢棄物；疏浚河道溝塘；拆除亂搭亂建，修補(bǔ)破損路面，維修健身器材；提升公共設(shè)施配套水平、綠化美化水平、道路通達(dá)水平和村莊環(huán)境管理水平。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

一般村居達(dá)到一星級(jí)康居鄉(xiāng)村標(biāo)準(zhǔn)；選擇1-2個(gè)試點(diǎn)進(jìn)行城中村改造，打造特色村居；基礎(chǔ)設(shè)施與城區(qū)一體化。

3.牽頭部門：鎮(zhèn)

責(zé)任部門：住建局、國土分局、規(guī)劃分局

4.完成時(shí)間：10月31日前

（九）戶外廣告整治

1.整治內(nèi)容

（1）拆除主干道兩側(cè)（含綠島、人行道）、重要街區(qū)違規(guī)設(shè)置的店招、燈箱廣告、指示牌；

（2）限期要求沿街、沿路業(yè)主更新改造破舊、脫落、空白店招廣告牌；

（3）全面清除主干道兩側(cè)建筑物、構(gòu)筑物上違章設(shè)置的各類小廣告（牛皮癬）、圖文廣告；

（4）對(duì)建筑圍欄廣告牌、重要節(jié)點(diǎn)顯示屏、大型三面翻廣告等戶外廣告進(jìn)行亮化美化，分解落實(shí)公益宣傳任務(wù)，確保公益宣傳內(nèi)容占版面20%以上；

（5）對(duì)各類廣告的內(nèi)容、用字進(jìn)行規(guī)范管理。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

戶外廣告設(shè)置規(guī)范；無亂張貼、亂涂寫；主干道兩側(cè)（綠島內(nèi)）及沿街商家門前無違章設(shè)置廣告燈箱；廣告內(nèi)容符合要求，無不規(guī)范的廣告用字。

3.牽頭部門：城管局

責(zé)任部門：文明辦、規(guī)劃分局、工商局

4.完成時(shí)間：10月15日前

（十）違法建設(shè)、攤點(diǎn)棚亭整治

1.整治內(nèi)容

（1）未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，或未按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；

（2）未按規(guī)定限期拆除的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；

（3）清理道路兩側(cè)、攤點(diǎn)疏導(dǎo)區(qū)周邊亂堆放的雜物，規(guī)范疏導(dǎo)區(qū)攤點(diǎn)經(jīng)營；

（4）清除空置、占用盲道的郵亭及其他各類棚亭；

（5）對(duì)各類燒烤、鹵菜攤點(diǎn)棚亭按照統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一外型式樣、統(tǒng)一大小尺寸、統(tǒng)一衛(wèi)生保潔的要求進(jìn)行整治。

2.整治標(biāo)準(zhǔn)

（1）2012年10月1日以前群眾反映強(qiáng)烈、嚴(yán)重影響市容的違法建設(shè)全部拆除到位；

（2）2012年10月1日以后的違法建設(shè)查處率100%，罰款到位率100%，拆除率95%以上；

（3）主次干道無流動(dòng)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營和出攤經(jīng)營；攤點(diǎn)疏導(dǎo)區(qū)管理有序，環(huán)境衛(wèi)生整潔；

（4）郵亭及其他棚亭設(shè)置規(guī)范，外形美觀，經(jīng)營有序。

3.牽頭部門：城管局

責(zé)任部門：住建局、食藥監(jiān)局、工商局、郵政局、鎮(zhèn)

4.完成時(shí)間：11月30日前

三、實(shí)施步驟

（一）宣傳發(fā)動(dòng)階段（8月30日前）

1.召開動(dòng)員大會(huì)，廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)開展城市環(huán)境綜合整治行動(dòng)的重要性和必要性。

2.牽頭部門對(duì)照省優(yōu)秀管理城市創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)及省市相關(guān)要求，認(rèn)真排查存在問題和不足，制定專項(xiàng)工作計(jì)劃，細(xì)化分解目標(biāo)任務(wù)。

（二）組織實(shí)施階段（11月30日前）

1.全面整治市容突出問題，尤其是老百姓反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。

2.各主次干道、重點(diǎn)部位（學(xué)校、公園、廣場(chǎng)）及各社區(qū)環(huán)境整治基本達(dá)到省優(yōu)秀管理城市及全國文明城市創(chuàng)建的相關(guān)要求。

3.認(rèn)真研究落實(shí)長效管理措施，確保整一項(xiàng)、成一項(xiàng)。

4.全面鞏固提升，打造特色亮點(diǎn)。

（三）考核驗(yàn)收階段（12月31日前）

1.按照考核驗(yàn)收各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，市、區(qū)考核小組分別進(jìn)行初驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)照市級(jí)考核驗(yàn)收提出的意見，進(jìn)行整改和完善，高標(biāo)準(zhǔn)完成“三創(chuàng)一整治”任務(wù)。

2.迎接省和市考核驗(yàn)收。

四、工作要求

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任分工。成立區(qū)城市環(huán)境綜合整治指揮部，區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人任總指揮，相關(guān)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)任副總指揮，區(qū)各相關(guān)部門、鎮(zhèn)區(qū)主要負(fù)責(zé)人或分管負(fù)責(zé)人為成員。指揮部下設(shè)辦公室、宣傳組、保障組和督查組。各整治牽頭部門要進(jìn)一步細(xì)化整治方案，主要負(fù)責(zé)人親自過問，分管負(fù)責(zé)人專職其事，其他相關(guān)責(zé)任單位和配合部門要緊密協(xié)助牽頭部門，齊抓共管，形成合力，做到人員到位、責(zé)任到位、長效管理到位。有掛鉤聯(lián)系社區(qū)和市容包保路段任務(wù)的部門，要主動(dòng)融入十大整治，做好掛鉤社區(qū)、包保路段職責(zé)范圍內(nèi)的工作。開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境綜合整治工作。

（二）強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)，營造輿論氛圍。要把宣傳發(fā)動(dòng)貫穿于整個(gè)整治活動(dòng)的始終，做到報(bào)紙有文字、廣播有聲音、電視有畫面，營造濃烈的輿論氛圍，廣泛調(diào)動(dòng)社會(huì)力量及廣大市民支持整治、參與整治的主動(dòng)性和積極性，加強(qiáng)市民素質(zhì)教育和道德建設(shè)，不斷提高市民的文明衛(wèi)生素質(zhì)。各整治組要及時(shí)報(bào)送整治信息，整治指揮部辦公室要及時(shí)編印簡報(bào)，對(duì)正反兩方面的典型進(jìn)行宣傳和曝光。

（三）堅(jiān)持依法行政，實(shí)施嚴(yán)管重罰。城市環(huán)境綜合整治活動(dòng)的各項(xiàng)整治在法律、法規(guī)的框架下嚴(yán)格按程序進(jìn)行。對(duì)在整治活動(dòng)中不服從、不配合，甚至暴力阻礙行政執(zhí)法的，堅(jiān)決予以打擊，為整治活動(dòng)的有序開展提供強(qiáng)有力的執(zhí)法保障。

鄉(xiāng)村物業(yè)管理方案范文第4篇

1.1自動(dòng)抄表系統(tǒng)研究的目的及意義

水、電和燃?xì)馐巧钪斜夭豢缮俚模鼈兊陌l(fā)展一直倍受人們的關(guān)注。在人們關(guān)注的同時(shí)，三表抄送系統(tǒng)產(chǎn)生了，并且，隨著科技的不斷發(fā)展，三表抄送系統(tǒng)也越來越智能化。

同時(shí)，隨著人們的生活水平不斷提高，老百姓對(duì)生活環(huán)境提出了更高的要求。在政府政策的鼓舞下，家居智能化得到了高速的發(fā)展。隨著科技的發(fā)展，小區(qū)住宅除了滿足人們最基本的居住要求，還要將方便、省時(shí)的物業(yè)管理帶給住戶。實(shí)現(xiàn)住宅的三表（水、電、煤氣）自動(dòng)抄表、自動(dòng)計(jì)費(fèi)，已成為新型智能小區(qū)的必備條件。

作為智能化產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)——智能抄表系統(tǒng)也同時(shí)得到了蓬勃發(fā)展。從沿海的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)深圳、廣州、上海到政治文化中心北京，以及中國西部城市成都、重慶、貴州、昆明等地均不同程度地建設(shè)了智能化示范小區(qū)。這些智能化住宅小區(qū)的建設(shè)，提高了住戶的生活質(zhì)量，擴(kuò)大了住戶的居住空間，為當(dāng)?shù)刂悄芑ㄔO(shè)起到了示范作用。

讓我們回頭看看，幾年前甚至是在現(xiàn)在，很多落后的地區(qū)對(duì)三表抄送這一塊還是用最原始的方法，“親自登門拜訪”這就是傳統(tǒng)的抄表方式。傳統(tǒng)的三表需要抄表人員定期挨家挨戶抄取數(shù)據(jù)，結(jié)算出費(fèi)用后，再到各家索取，誤差大、統(tǒng)計(jì)工作量大，人為的錯(cuò)誤給物業(yè)管理和用戶帶來極大不便?，F(xiàn)在有許多地區(qū)改為插卡式買電裝置，這雖然減少了人為因素，但是買電時(shí)要到銀行，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且水、電、氣表分別交費(fèi)，也有許多不便之處。小區(qū)智能抄表系統(tǒng)節(jié)省時(shí)間、人力、物力、提高工作效率，降低物業(yè)成本，準(zhǔn)確及時(shí)地將住戶所使用的三表數(shù)據(jù)顯示出來，為實(shí)現(xiàn)小區(qū)科學(xué)、系統(tǒng)的物業(yè)管理提供了有效的解決方法。

小區(qū)智能抄表系統(tǒng)的出現(xiàn)，方便了住戶，可設(shè)置多級(jí)加密功能，定義訪問權(quán)限，更可增加系統(tǒng)的保密性。防泄漏報(bào)警可以使住戶放心，不必因家中只有老人、孩子而擔(dān)心煤氣的泄漏與觸電現(xiàn)象的發(fā)生。一方面杜絕了抄表擾民的問題；另一方面可以簡化管理手段，減輕制物業(yè)管理負(fù)擔(dān)。因此三表出戶系統(tǒng)是新一代的具有城市性自動(dòng)化計(jì)量收費(fèi)管理系統(tǒng)，是提高住宅發(fā)展的必然，合乎人們高品質(zhì)生活的追求，符合國家小康型住宅產(chǎn)業(yè)的精神。

1.2自動(dòng)抄表系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀

自從1986年我國自行研制抄表微機(jī)以來，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，國產(chǎn)高性能的抄表微機(jī)已形成大批量的生產(chǎn)，成為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。中科院計(jì)算所是最早從事這方面的技術(shù)研發(fā)工作的單位，并圍繞此項(xiàng)目專門成立集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的振中公司，并于1987年推出ZZ型號(hào)產(chǎn)品，開始了我國抄表機(jī)應(yīng)用的潮流。隨著抄表機(jī)在國內(nèi)的普及，很多廠家也開始進(jìn)入這個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，由此推動(dòng)了抄表機(jī)產(chǎn)品向著產(chǎn)業(yè)化方向的大步伐邁進(jìn)。在眾多的廠家中，發(fā)展到今天基本上形成了南北兩大成熟產(chǎn)品制造廠商：北京振中和廣州智敏（原名蘭德）。這個(gè)時(shí)候已經(jīng)很難在市場(chǎng)上看到國外品牌的抄表機(jī)產(chǎn)品，這也是民族產(chǎn)業(yè)在特定領(lǐng)域的一個(gè)勝利。

市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)著廠家在產(chǎn)品上推陳出新，不斷給用戶提供更方便、適用、經(jīng)濟(jì)、耐用的產(chǎn)品。18年中，僅振中公司就開發(fā)出了五大系列15個(gè)型號(hào)的產(chǎn)品?，F(xiàn)在，國內(nèi)主流抄表機(jī)產(chǎn)品型號(hào)有振中公司生產(chǎn)的TP800和ZZ18兩個(gè)系列、智敏公司生產(chǎn)的HT3200系列，以及近幾年新興起的捷寶公司生產(chǎn)的JB9800產(chǎn)品。

這幾類機(jī)器各有特色，首先在數(shù)據(jù)的采集方面，TP800產(chǎn)品提供可選的紅外、激光條碼掃描接口，可以根據(jù)客戶的不同需求來選擇；HT3200將紅外和激光集成到一體，以滿足同時(shí)采用紅外和激光應(yīng)用的這部分用戶需要；JB9800產(chǎn)品則在外觀上進(jìn)行了改進(jìn)，仍然以鍵盤式、紅外抄表為主。

其次，在數(shù)據(jù)的傳輸方面，TP800在國內(nèi)首次采用高速USB通訊方式，在數(shù)據(jù)由掌上機(jī)傳輸?shù)絇C機(jī)上的速度上全面提高，比串口通訊速度高幾倍；隨后，其它廠商也在新產(chǎn)品中引用了USB通訊方式，進(jìn)一步滿足了用戶應(yīng)用中的速度上的要求。振中2005年新推出的ZZ18結(jié)合了多種抄表機(jī)的特點(diǎn)，配合紅外抄表功能提供了激光指示定位器，便于用戶能夠準(zhǔn)確、高效率的采集電表信息。

1.3自動(dòng)抄表系統(tǒng)相關(guān)技術(shù)

1.3.1表計(jì)的相關(guān)指標(biāo)

表計(jì)，包括電表、水表、煤氣表、熱量表、冷氣表、其中電表應(yīng)用最廣也最早，迄今為止，抄表系統(tǒng)最大成果就是電表的抄表已經(jīng)比較成熟穩(wěn)定，這個(gè)成果非常來之不易。從最早的用戶加光電管、霍爾元件改裝機(jī)械表，到表廠生產(chǎn)帶脈沖的機(jī)械表，再到全電子式電子表的廣泛應(yīng)用，甚至電子式電表還經(jīng)歷了不準(zhǔn)確的AD7755芯片到有準(zhǔn)確脈沖的ADE7755芯片兩個(gè)過程，抄表系統(tǒng)終于能夠比較準(zhǔn)確的抄電表了。其中，最為關(guān)鍵的是有準(zhǔn)確脈沖輸出的電子式電表的應(yīng)用，它統(tǒng)一了表計(jì)脈沖輸出方式，使各個(gè)廠家的抄表系統(tǒng)都可采用，而且簡單，穩(wěn)定?？梢姵硐到y(tǒng)中表計(jì)性能是非常關(guān)鍵的。

（1）電能表相關(guān)技術(shù)

電能計(jì)量和管理的需要以及電子技術(shù)的發(fā)展，使電子式電度表在20世紀(jì)70年代就已出現(xiàn)。隨著數(shù)字電子技術(shù)的飛速進(jìn)步，電子式電度表的功能逐漸增多并日益完善。

電子式電度表一般由電能測(cè)量機(jī)構(gòu)和數(shù)據(jù)處理機(jī)構(gòu)兩部分組成，根據(jù)電能測(cè)量機(jī)構(gòu)的不同，又分為機(jī)電脈沖式電度表和全電子式電度表兩大類。 機(jī)電脈沖式電度表沿用感應(yīng)系電度表的測(cè)量機(jī)構(gòu)，其數(shù)據(jù)處理機(jī)構(gòu)則由電子電路和計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，因而，機(jī)電脈沖式電度表是一種電子線路與機(jī)電轉(zhuǎn)換單元相結(jié)合的半電子式電度表。

機(jī)電脈沖式電度表技術(shù)開發(fā)的重點(diǎn)放在有關(guān)電能管理的數(shù)據(jù)處理方面，使之能夠進(jìn)行本地和遠(yuǎn)地的數(shù)據(jù)傳輸以及遙測(cè)和遙控。機(jī)電脈沖式電度表以感應(yīng)系電度表為基礎(chǔ)，繼承了感應(yīng)系電度表結(jié)構(gòu)牢固、長期運(yùn)行可靠和價(jià)格低廉的優(yōu)點(diǎn)，因而在民用電能計(jì)量領(lǐng)域被廣泛采用。

全電子式電度表不再使用感應(yīng)系測(cè)量機(jī)構(gòu)，而是由乘法器完成對(duì)電功率的測(cè)量。由于它沒有傳統(tǒng)電度表上的旋轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，因而又被稱為“靜止式電度表”或“固態(tài)電度表”。 近年來，各種新型電子式電度表不斷推出，型號(hào)各異，功能眾多，但其基本原理相同，主要功能可歸為三個(gè)方面：計(jì)量、計(jì)費(fèi)功能，包括分時(shí)計(jì)量、最大需量計(jì)量和預(yù)付費(fèi)等；保護(hù)功能，包括過電流、過電壓保護(hù)與防竊電等；通訊功能，可以是紅外通訊、無線電通訊或載波通訊等。

（2）水表的相關(guān)技術(shù)

電池使用壽命指標(biāo)。這是一個(gè)重要指標(biāo)。煤氣表在這方面解決的不好。有些煤氣表要求用戶幾個(gè)月?lián)Q一次電池，這就不科學(xué)?，F(xiàn)在的低功耗設(shè)計(jì)方案已經(jīng)能使一只智能IC卡水表的不換電池工作時(shí)間提高到8年甚至10年。如果達(dá)到這樣的水平，對(duì)用戶和供水部門都會(huì)是很方便的。當(dāng)然，水表的機(jī)械計(jì)量部分和電器控制部分的使用壽命應(yīng)當(dāng)更高一些，更換電池后，應(yīng)當(dāng)可以繼續(xù)使用一個(gè)較長的時(shí)間。

整表使用壽命。整表的使用壽命是一個(gè)值得探討的問題。因?yàn)檎淼氖褂脡勖鼜睦碚撋险f，是由壽命最短的器件決定的。那么，使用壽命最短的器件是那個(gè)呢？按照國家標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)器件是水表，但實(shí)際上，水表的使用期限都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的年限，可見，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)定的并不合理。從現(xiàn)在的實(shí)際制造情況來看，要制造商承諾的壽命指標(biāo)達(dá)到6年是合理的。但實(shí)際上，智能IC卡水表的使用壽命超過10年是完全可能的。

防潮濕及密封性能指標(biāo)。密封問題上面已經(jīng)提到過。只要對(duì)電器部分采用密封處理方案，加上一些防潮濕處理手段，達(dá)到85%以上的技術(shù)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)是沒有問題的。防振動(dòng)性能指標(biāo)。水表在運(yùn)輸和安裝過成中會(huì)遇到振動(dòng)問題。所以要考慮這個(gè)指標(biāo)。一般說來達(dá)到1g的水平是足夠了。

物理性破壞指標(biāo)。一般說來，只要采用良好的整體性殼體保護(hù)措施，一般都能滿足保護(hù)性要求。當(dāng)然，使用IC卡的水表，其卡座是容易受攻擊的部位，這是一個(gè)無法解決的問題。所以要考慮進(jìn)行軟件保護(hù)處理，使對(duì)卡座的攻擊意義不大，即便卡座壞了，并不影響IC卡水表其它部分的正常工作。但從實(shí)際使用情況來看，這個(gè)問題并不嚴(yán)重。因?yàn)镮C卡水表一般是安裝在用戶家里，使用對(duì)象明確，并且水表是用戶的財(cái)產(chǎn)，沒有特殊的理由，用戶并不會(huì)攻擊儀表。不能考慮無限制的加強(qiáng)儀表的抗攻擊性，而是要對(duì)故意施加的破壞行為能夠進(jìn)行認(rèn)定并進(jìn)行相應(yīng)處罰。

防電磁干擾指標(biāo)。電磁干擾并不是一個(gè)重要指標(biāo)。居家環(huán)境很少遇到高于2000伏靜電場(chǎng)這樣的狀況。一般正常使用的電磁波強(qiáng)度也不可能達(dá)到會(huì)傷害人和其它電子產(chǎn)品的強(qiáng)度，所以這個(gè)指標(biāo)定在2000伏足夠了。

防冷凍技術(shù)指標(biāo)。防冷凍問題主要是一個(gè)保管和使用方法問題，比如說，在結(jié)冰的溫度區(qū)，要做排水處理，防止冰漲，這顯然是個(gè)管理問題。溫度低零度不必考慮水表的使用，因?yàn)樗呀?jīng)結(jié)冰，無法計(jì)量。但是在運(yùn)輸和保管過程中，可能會(huì)遇到遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于零度的溫度，這就需要考慮。這個(gè)合理指標(biāo)的數(shù)值應(yīng)當(dāng)是-25度至+50度范圍內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)水表應(yīng)當(dāng)不會(huì)被凍壞，當(dāng)溫度恢復(fù)到正常溫度后，水表應(yīng)能正常工作。

（3）燃?xì)獗淼募夹g(shù)指標(biāo)

報(bào)警功能：在氣量不足，非法操作，電池電量不足時(shí)，均報(bào)警提示。

竊氣功能：如果有竊氣行為，燃?xì)獗頃?huì)自動(dòng)關(guān)閥。

關(guān)閥功能：電源斷電、氣量用完、過流量等能自動(dòng)關(guān)閥。

累計(jì)氣量計(jì)數(shù)功能：數(shù)據(jù)運(yùn)算保持和恢復(fù)；累計(jì)氣量顯示總和回送。

自動(dòng)校表功能：公司開發(fā)的IC卡燃?xì)獗碛?jì)算機(jī)自動(dòng)校表系統(tǒng)，突然傳統(tǒng)校表原理和模式。

異域碼識(shí)別：IC卡管理軟件系統(tǒng)中設(shè)置異域，方便燃?xì)夤竟芾怼?/p>

內(nèi)部隔離取樣，計(jì)量精確，三重動(dòng)態(tài)密碼，防止復(fù)制。

1.3.2自動(dòng)抄表通訊方式

（1）按信道介質(zhì)分，常見的自動(dòng)抄表通訊有光纖通訊、電話線通訊和無線通訊三種方式：

光纖通訊具有頻帶寬、傳輸速率高、傳輸距離遠(yuǎn)和抗干擾能力強(qiáng)等特點(diǎn)，非常適合上層通訊網(wǎng)的要求。隨著光纖技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用，自動(dòng)抄表系統(tǒng)中有可能更多地使用光纖。

由于電話在城鎮(zhèn)的迅速普及，利用現(xiàn)有電話網(wǎng)進(jìn)行數(shù)據(jù)通訊是一個(gè)經(jīng)濟(jì)方案。利用電話網(wǎng)通訊，只需在數(shù)據(jù)集中器和工作主站處加裝調(diào)制解調(diào)器即可，其傳輸速率可達(dá)56Kbps。但電話線通訊的線路接通時(shí)間較長，一般要幾秒到十幾秒。還有，我國的廣大鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)還沒普及電話。對(duì)于分布分散的集中器，利用無線方式進(jìn)行數(shù)據(jù)通訊是一種較好的選擇。目前我國已有車載無線通訊自動(dòng)抄表系統(tǒng)投入運(yùn)行。但無線通訊方式需要慎重選擇頻點(diǎn)，并需申請(qǐng)頻點(diǎn)使用權(quán)。

（2）若按連接方式分，則自動(dòng)抄表系統(tǒng)的通訊方式主要有星型和總線型連接方式：

1星型連接通訊是以工作主站為中心，以星型發(fā)散的形式分別通過通訊信道，與分散于各地的集中器連接，形成1對(duì)N的連接形式。這種方式下信道通訊數(shù)據(jù)量大，要求有一定的傳輸速率和頻寬。

2總線型通訊以一條串行總線連接各分散的采集器或電度表，實(shí)行各節(jié)點(diǎn)的互連。這種方式下，信道上節(jié)點(diǎn)多，傳輸速率也不會(huì)很高，一般用于底層的電能數(shù)據(jù)的采集。常見的有RS-485總線網(wǎng)和低壓電力線載波通訊網(wǎng)。由于電力線完全由電力部門控制，如果用電力線實(shí)施載波通訊，不需要再投資鋪設(shè)通訊線路，不僅可大大節(jié)約資金投入，且還具有維護(hù)量小的特點(diǎn)；否則，用低壓電力線作通訊信道可以實(shí)現(xiàn)靈活的“即插即用”。尤其是近年來擴(kuò)頻通訊技術(shù)的較成功應(yīng)用，使得低壓電力線載波通訊越來越多地用于自動(dòng)抄表系統(tǒng)。利用低壓電力線作為自動(dòng)抄表系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)通道，成本低、方便準(zhǔn)確。

通訊方式的選擇是設(shè)計(jì)自動(dòng)抄表系統(tǒng)的首要任務(wù)，它直接關(guān)系到系統(tǒng)的性能。具體確定通訊方式時(shí)需要綜合考慮系統(tǒng)面對(duì)的對(duì)象、用戶的分布、用戶的數(shù)量、地理?xiàng)l件、期望達(dá)到以的目標(biāo)以及系統(tǒng)的擴(kuò)展升級(jí)和與其他網(wǎng)絡(luò)的兼容等等。因此，上述的各種通訊方式不應(yīng)該是孤立的，而且任何一種通訊方式在不同的系統(tǒng)中的應(yīng)用效果也不盡相同。

第二章

方案論證

2.1無人抄表系統(tǒng)的功能說明及論文要求

隨著人們生活水平的提高，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代城市居民居住區(qū)智能化樓宇管理系統(tǒng)成為了一個(gè)熱門的話題，在目前的技術(shù)下，可以相對(duì)較好地實(shí)現(xiàn)智能化樓宇管理，無人抄表系統(tǒng)是智能化樓宇管理系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)。

根據(jù)智能化樓宇管理系統(tǒng)的要求，無人抄表系統(tǒng)需要具備以下功能。

（1） 實(shí)時(shí)查詢。用戶可實(shí)時(shí)查詢起冷熱水表、電表和煤氣表的讀數(shù)，應(yīng)交納各項(xiàng)費(fèi)用今額和上次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及各種條目的實(shí)時(shí)查詢、打印。

（2） 歷史查詢?？商峁┟繎舾鞣N不同條目下歷史數(shù)據(jù)的查詢和打印，包括自動(dòng)收費(fèi)信息、人事信息的查詢和打印。

（3） 自動(dòng)收費(fèi)。包括各項(xiàng)財(cái)務(wù)參數(shù)，收費(fèi)方式，收費(fèi)周期等的設(shè)置，水。電，燃?xì)饬拷y(tǒng)計(jì)，按廠商設(shè)置周期自動(dòng)統(tǒng)計(jì)客戶不同表使用量，并按起設(shè)置的財(cái)務(wù)參數(shù)，收費(fèi)方式及不同表的讀數(shù)，自動(dòng)計(jì)算客戶應(yīng)交納的費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)收費(fèi)單的打印。

（4） 人事管理。實(shí)現(xiàn)居民區(qū)住戶信息的增、減幾瀏覽。

本論文采用PLC作為控制核心，根據(jù)智能化樓宇管理系統(tǒng)的要求，無人抄表系統(tǒng)需要具備以下功能。

1.實(shí)時(shí)查詢。用戶可實(shí)時(shí)查詢其冷熱表、電表和煤氣表的讀數(shù)，應(yīng)繳納各項(xiàng)費(fèi)用金額和上次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及各種條目的實(shí)時(shí)查詢、打印。

2.歷史查詢?？商峁┟繎舾鞣N不同條目下歷史數(shù)據(jù)的查詢和打印，包括自動(dòng)收費(fèi)信息、人事信息的查詢和打印。

電能測(cè)量可以采用集成電能測(cè)量芯片加一小型單片機(jī)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。

小區(qū)采集系統(tǒng)采用S7-200的CPU226來實(shí)現(xiàn)。

遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)采用組態(tài)軟件WinCC來完成。

2.2抄表系統(tǒng)的主流解決方案

鄉(xiāng)村物業(yè)管理方案范文第5篇

【關(guān)鍵詞】城郊住宅;看法與思考

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,居民生活水平不斷改善,人們對(duì)住宅的選擇開始從解決住房基本需要轉(zhuǎn)向追求舒適的居住環(huán)境,親近大自然、追求清潔安靜的住宅環(huán)境是這一時(shí)期住宅選擇的方向,這是城郊住宅大量出現(xiàn)的根本原因。不同類型的城郊住宅以都市不同階層居民作為主要客源,都比較好地利用了郊區(qū)土地成本低、環(huán)境優(yōu)美的優(yōu)勢(shì)。但在具體發(fā)展過程中,這些郊區(qū)化住宅也還存在著一系列問題。尤其我國城郊住宅的發(fā)展與發(fā)達(dá)國家相比還有很大區(qū)別,因此需要在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,研究中國特色的城郊住宅發(fā)展規(guī)律,為城郊住宅的科學(xué)規(guī)劃、建設(shè)和管理服務(wù)。

一、城郊住宅的市場(chǎng)價(jià)值趨勢(shì)與規(guī)劃布局原則

(一)城郊住宅市場(chǎng)價(jià)值的一般分析

首先,城郊住宅一般布局在郊區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越的地方,密度較低,各種污染較少,容易親近自然,這是其主要優(yōu)勢(shì)。同時(shí),由于市區(qū)地價(jià)較高,城郊住宅具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。住宅面積和停車泊位相對(duì)寬敞。從劣勢(shì)來看,城郊住宅一般是鄉(xiāng)村社區(qū),社會(huì)文化環(huán)境與氛圍較差,社會(huì)治安情況復(fù)雜。住戶在商務(wù)、就業(yè)、教育、醫(yī)療保健、娛樂、文化體育等方面不如市區(qū)方便,往往需要借助交通工具往返市區(qū),從而增加了在交通方面的經(jīng)濟(jì)、時(shí)間和精力花費(fèi)。

其次,城郊住宅的發(fā)展規(guī)模和潛力取決于其市場(chǎng)需求的發(fā)育。市場(chǎng)對(duì)城郊住宅的價(jià)值評(píng)判和接受認(rèn)可程度是動(dòng)態(tài)的,主要影響因素包括消費(fèi)者的居住習(xí)慣和觀念、家庭收入和居住消費(fèi)水平、居住圈的相對(duì)距離和區(qū)位概念、城郊住宅的綜合居住成本等。

最后,居民居住習(xí)慣和觀念是決定購房需求偏好的重要因素。綜合來看,隨著基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)體系的完善,加上人們居住習(xí)慣和居住需求偏好的轉(zhuǎn)變,城郊住宅的相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值會(huì)提高,市場(chǎng)需求潛力巨大。特別是高收入家庭會(huì)率先成為城郊住宅的消費(fèi)主體,這在近幾年城郊別墅和高檔住宅發(fā)展中表現(xiàn)十分突出。因此當(dāng)前迫切需要通過合理的規(guī)劃布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)和政策扶持,引導(dǎo)和促進(jìn)城郊普通住宅的發(fā)展,提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,保證住宅市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

(二)城郊住宅科學(xué)規(guī)劃布局就遵循的原則

就前國內(nèi)城郊住宅的發(fā)展現(xiàn)狀來看,多數(shù)處于自發(fā)和無序狀態(tài),往往存在“先蓋房、后修路、再規(guī)劃”的現(xiàn)象,造成很大浪費(fèi)、甚至破壞。借鑒國外城市新區(qū)開發(fā)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn),我國城郊住宅的健康發(fā)展迫切需要落實(shí)“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的基本方針,提高城郊住宅在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)等方面的綜合效益。具體說來,城郊住宅的規(guī)劃布局應(yīng)該體現(xiàn)以下幾個(gè)原則。

一是城市居住圈統(tǒng)一規(guī)劃原則。城郊住宅規(guī)劃和布局的視野必須超越市區(qū)行政區(qū)劃界限,主要體現(xiàn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形成的居住圈范圍,充分考慮城鎮(zhèn)體系發(fā)展和城市功能結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和趨勢(shì)。有必要在城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃基礎(chǔ)上,編制城郊住宅專項(xiàng)規(guī)劃,并把它與新區(qū)開發(fā)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合起來。

二是組團(tuán)式集中布局原則。根據(jù)現(xiàn)代城市規(guī)劃理論與實(shí)踐發(fā)展趨勢(shì),城市功能結(jié)構(gòu)必須改變從建成區(qū)四周簡面外推的辦法,市區(qū)應(yīng)該成為點(diǎn)、線、面結(jié)合網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),形成開放的城鎮(zhèn)體系,把城市融入自然之中。作為城郊住宅更應(yīng)根據(jù)自然環(huán)境、地理因素、交通條件、歷史文化習(xí)慣等組團(tuán)式布局,以便體現(xiàn)其親近自然的特色和魅力。另一方面,城郊住宅布局又不能過于分散,以免規(guī)模不足、配套困難、資源和環(huán)境嚴(yán)重浪費(fèi)。因此,在選址時(shí)不宜盲目,要充分考慮市區(qū)現(xiàn)有城鎮(zhèn)的開發(fā)利用和改造升級(jí)。

三是產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)原則。城郊住宅規(guī)劃布局應(yīng)注意產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和綜合發(fā)展,增強(qiáng)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的整體城市功能。例如,可以把城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、開發(fā)區(qū)建設(shè)、“優(yōu)二興三”、旅游資源開發(fā)等戰(zhàn)略與城郊住宅規(guī)劃布局結(jié)合起來,提高其整體功能和可持續(xù)綜合效益。

四是節(jié)約土地、保護(hù)環(huán)境原則。人多地少是我們的基本國情。相對(duì)市區(qū)住宅而言,城郊住宅在面積和環(huán)境方面具有優(yōu)勢(shì),特別需要強(qiáng)調(diào)節(jié)約土地和保護(hù)環(huán)境。

二、城郊住宅開發(fā)建設(shè)和管理過程中應(yīng)注重的環(huán)節(jié)

在開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目策劃、營銷推廣和物業(yè)管理等方面,城郊住宅與市區(qū)住宅也有很大區(qū)別,政府、開發(fā)商和物業(yè)管理公司都面臨新的挑戰(zhàn),應(yīng)該著重解決好下列問題

一是組織大規(guī)模集中開發(fā)。政府在城郊住宅發(fā)展中起著引導(dǎo)和推動(dòng)作用。在作好整體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上,考慮到規(guī)模效益和基礎(chǔ)設(shè)施配套要求,城郊住宅的開發(fā)建設(shè)應(yīng)相對(duì)集中,有計(jì)劃推進(jìn),不能遍地開發(fā)。

二是完善現(xiàn)代化交通系統(tǒng)。城郊住宅區(qū)到市區(qū)的交通系統(tǒng)必須完善、便捷,方便住戶往返市區(qū)。城郊別墅區(qū)主要依靠家庭轎車解決交通問題,而城郊普通住宅區(qū)主要依靠公共交通,交通系統(tǒng)的配置應(yīng)該有所區(qū)別。目前,交通不便是制約我國城郊住宅發(fā)展的首要因素。

三是實(shí)行基礎(chǔ)設(shè)施超前配套。在統(tǒng)一規(guī)劃布局和集中開發(fā)土地的基礎(chǔ)上,城郊住宅的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要適當(dāng)超前,消除購房戶對(duì)城郊住宅便利性的顧慮。在這方面,開發(fā)區(qū)建設(shè)中“筑巢引鳳”的思路值得借鑒。

四是通過競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)培育市場(chǎng)。要通過政府在規(guī)劃布局、開發(fā)配套、土地出讓、立項(xiàng)審批等方面的主導(dǎo)作用,使一定時(shí)期內(nèi)城郊住宅項(xiàng)目集中在少數(shù)區(qū)塊,形成集聚效益。這樣做可以把開發(fā)商和住宅供應(yīng)項(xiàng)目集中在一起,通過大家的營銷推廣和競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)熱點(diǎn)形成和擴(kuò)散聚集市場(chǎng)人氣,提高城郊住宅市場(chǎng)的整體運(yùn)行效果。對(duì)此開發(fā)商也要在經(jīng)營策略中高度重視,不能只看到彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,也要加強(qiáng)協(xié)調(diào),相互促進(jìn)。

五是合理進(jìn)行市場(chǎng)定位。從現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)發(fā)育情況、居住習(xí)慣、購房心理等方面考慮,中低收入家庭仍然首選市區(qū)居住。因此,高品質(zhì)城郊住宅的市場(chǎng)需求較大。但從政府角度看,為節(jié)約土地資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境,應(yīng)重點(diǎn)鼓勵(lì)低價(jià)位城郊普通住宅的發(fā)展。如果有效解決配套和交通問題,其市場(chǎng)潛力巨大。不同的城郊住宅區(qū)和住宅項(xiàng)目應(yīng)該有所側(cè)重。

六是強(qiáng)化物業(yè)管理和服務(wù)。由于城郊住宅離市中心較遠(yuǎn),物業(yè)管理的內(nèi)容更多,難度更大。特別是在安全保衛(wèi)、住戶日常服務(wù)、社區(qū)文化和交通管理等方面,物業(yè)管理公司面臨的任務(wù)十分艱巨。為此,政府應(yīng)該通過集中規(guī)劃布局和開發(fā)建設(shè)強(qiáng)化社區(qū)功能和城市綜合管理,開發(fā)商也要在設(shè)計(jì)和開發(fā)階段提前計(jì)劃和啟動(dòng)物業(yè)管理,為物業(yè)管理公司創(chuàng)造有利條件。

三、城郊住宅建筑發(fā)展走向的特點(diǎn)分析

(一)人性化。在所有的建筑設(shè)計(jì)過程中,首先要了解人的需求,然后從中反推出功能的需求,這樣才能研究出如何去改進(jìn)現(xiàn)有的建筑設(shè)計(jì)形式去更好地滿足使用者的生活態(tài)度。在設(shè)計(jì)與建造乃至后期的服務(wù)過程中,仍須注重人的感受,為人服務(wù)。因此城郊居住建筑需要注重人在生活的過程中所需要的各方面的要求和意愿。

(二)可持續(xù)發(fā)展與綠色化。居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的主要任務(wù)是解決人類不斷增長的消費(fèi)需要與資源環(huán)境提供的有限發(fā)展能力之間的矛盾,是一種互動(dòng)過程。居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展包括:1.可持續(xù)生存的自然生態(tài)環(huán)境和資源;2.可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,充分發(fā)展的經(jīng)濟(jì)能為居住區(qū)、國家乃至全人類的發(fā)展提供永續(xù)的支持;3.可持續(xù)社會(huì)發(fā)展,培育和引導(dǎo)建立為所有人們提供認(rèn)識(shí)社會(huì)、交流文化以及滿足人們精神需求的機(jī)會(huì);4.公平的社區(qū)管理體系,確保所有的居民在社區(qū)服務(wù)以及對(duì)政策的發(fā)言權(quán)方面享有平等權(quán)利。

(三)公共交通便捷化。城市近郊居住建筑的發(fā)展最大的阻力在于交通。畢竟城市近郊居住建筑最大的服務(wù)對(duì)象是在城市中心區(qū)域工作的人口。而此類人對(duì)近郊居住建筑最大的不滿在于每天往返于居住地和工作地點(diǎn)的交通時(shí)間及交通費(fèi)用的投入。對(duì)于城市近郊而言,市政道路體系已經(jīng)是非常完善,畢竟對(duì)一個(gè)城市的開發(fā)而言,城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總是走在城市開發(fā)的最前列,因?yàn)闊o論在什么樣的情況下,對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)建或改建,都比在城市初期對(duì)其的基礎(chǔ)投入,要困難許多。

(四)居住區(qū)規(guī)?；Ｗ詮某霈F(xiàn)了近城郊住宅,近郊住宅的規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)日趨明顯。為了保證自己提供的居住建筑產(chǎn)品在服務(wù)配套設(shè)施上的完備,為了保證自己的住宅建筑產(chǎn)品在日常生活中的便利,各個(gè)開發(fā)商都愿意在同一片區(qū)域內(nèi)盡可能大的進(jìn)行規(guī)劃和統(tǒng)一開發(fā),只有成規(guī)模的開發(fā)和建設(shè),才能保證其建筑產(chǎn)品的配套及服務(wù)設(shè)施的完備。

(五)居住片區(qū)城鎮(zhèn)化。很簡單的去解釋城鎮(zhèn)化,當(dāng)一個(gè)地塊成規(guī)?；l(fā)展之后,必然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)消費(fèi)中心,也就是為了大規(guī)模的居住建筑群體而產(chǎn)生的配套服務(wù)設(shè)施的聚居地。大型居住片區(qū)的生活消費(fèi)的主要中心。而居住區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展也是最好的解決居住區(qū)規(guī)?；瘞淼谋锥说慕鉀Q方案。規(guī)模化居住區(qū)(區(qū)域人居)暴露了不少的問題。為順應(yīng)潮流并積極引導(dǎo)規(guī)范住區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,滿足優(yōu)良人居環(huán)境和新城(鎮(zhèn))建設(shè)快速發(fā)展的需求,最終人人享有美好家園。

四、住宅郊區(qū)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的幾點(diǎn)影響

首先,交通條件是影響郊區(qū)化區(qū)位發(fā)展方向的最為重要的因素。交通條件影響著房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇和延伸方向。例如,美國土地充裕,交通以私人汽車為主,高速公路發(fā)達(dá),加之城市中心區(qū)問題較多,因此郊區(qū)化就比較充分、比較遠(yuǎn)。而日本的城市交通以公共交通為主,土地貧乏,加上日本人有向往城市生活的傳統(tǒng),因此郊區(qū)化的程度遠(yuǎn)不及美國。在我國,各大城市的住宅郊區(qū)化發(fā)展方向和伸展距離同樣主要受交通條件改變的影響,住宅郊區(qū)化基本上隨著交通線路的發(fā)展而改變延伸方向和距離。

其次,郊區(qū)化人口的住房需求偏好及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的影響。隨著家庭收人和消費(fèi)水平的提高,人們對(duì)住宅的自然和人文環(huán)境質(zhì)量、面積大小、戶型結(jié)構(gòu)等方面日益給予了更高的價(jià)值評(píng)判。城市居民的這種居住消費(fèi)傾向會(huì)導(dǎo)致居住區(qū)位偏好外移,從而導(dǎo)致城市居住圈擴(kuò)大。尤其是隨著郊區(qū)交通條件的發(fā)展進(jìn)步,從而使工作地到居住地的相對(duì)距離縮短,以往難以接受的城郊地段也變成十分便捷的居住區(qū)域。同時(shí),城市居民是否選擇在郊區(qū)購買住房,不僅要考慮購房成本,而且更需要考慮到居住消費(fèi)成本,包括交通費(fèi)用、往返市區(qū)的時(shí)間和精力、子女就學(xué)差距、水電和煤氣供應(yīng)等方面與市區(qū)住宅居住消費(fèi)成本的差別。這種由購房成本和居住消費(fèi)成本共同構(gòu)成的綜合居住消費(fèi)成本的高低,除了受房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用以及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤影響以外,在很大程度上取決于城市各種基礎(chǔ)設(shè)施的完善和管理體制的狀況。

再次,選購城郊住宅的人口結(jié)構(gòu)對(duì)城市購房規(guī)律的影響。郊區(qū)化人口的結(jié)構(gòu)往往與人們的收入水平、種族差異、年齡周期(或家庭周期)、社會(huì)地位、居住偏好等有直接關(guān)系。由于居住文化和經(jīng)濟(jì)條件等方面的差異,我國的購房規(guī)律與國外有所區(qū)別。在我國,郊區(qū)化人口的年齡結(jié)構(gòu)是年紀(jì)較輕的以市區(qū)和近郊為主,并且對(duì)軌道交通、小區(qū)品質(zhì)等有著更高的要求,更關(guān)心價(jià)位,總價(jià)低、面積小但布局合理的房屋最受歡迎。而選擇在遠(yuǎn)郊居住的主要有兩種人:有錢的中青年族和退休族。分析郊區(qū)化人口的結(jié)構(gòu),有助于在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)準(zhǔn)確確定城郊住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和合理的市場(chǎng)定位。

最后,郊區(qū)化人口的數(shù)量影響郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。從國外經(jīng)驗(yàn)來看,郊區(qū)化人口的數(shù)量往往與城市中心區(qū)的居住環(huán)境、郊區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)狀況、居民的收入、郊區(qū)的就業(yè)機(jī)會(huì)等有直接關(guān)系。中心城區(qū)的居住環(huán)境越差,郊區(qū)化人口就越多;交通網(wǎng)絡(luò)越健全,快速干道和私人小汽車越多,郊區(qū)化人口也會(huì)越多;郊區(qū)的就業(yè)機(jī)會(huì)增多,同樣也有利于增加郊區(qū)化的人口。而郊區(qū)化人口數(shù)量的大小,則直接影響著郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的規(guī)模。

參考文獻(xiàn)

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