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土地增值稅核算方法范文第1篇

關鍵詞：房地產土地增值稅 房地產企業(yè)所得稅 財務核算

引言

房地產開發(fā)項目的逐漸增加與發(fā)展，以及成為了我國經濟發(fā)展中不可忽視的一個部分。由于其開發(fā)的規(guī)模性，時間周期的特點，往往所涉及的金額相對于較為龐大，那么其稅收也是在國家往年稅收額度中占有較大的比例。其稅收也為我國的經濟發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻。為了對房地產的稅收進行整治管理，國家稅務總局針對其制定了一些相關的稅收政策，房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅及企業(yè)所得稅匯算清繳是其中較為重要的兩個政策。其中，雖然這兩個稅種都是按增值額的計算征稅，但是其中，房地產企業(yè)所得稅是采取年中預繳，年終匯算清繳的形式，企業(yè)土地增值稅是實行項目清算。兩者之間有著顯著的區(qū)別。

一、房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅與企業(yè)所得稅

（一）房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅

土地增值稅，是指將土地的使用權進行轉讓或者將其地上的建筑物及其附屬物品出售所獲得的利益增值量征收的稅種。主要對象是指土地以及其建筑物，主要是以增值額為計稅依據的，其計算方式較為復雜，特別是對于房地產企業(yè)，其計算尤其繁雜。房地產開發(fā)企業(yè)主要的經營業(yè)務就是對房地產進行開發(fā)，建設以及使用。所繳納的土地增值稅是其的稅負的重要一部分。土地增值稅的稅率是根據實際情況而定，較為靈活，其活動范圍在30%—60%。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅，即為在中國境內的企業(yè)，以及獲得收入的其他組織以其經營所獲得的利益為征收對象的一個稅種。包括其銷售產品，提供勞務，轉讓財產及各種途徑所得。房地產公司進行項目開發(fā)建設銷售所得稅的管理主要分為兩個部分，分別是房屋的銷售和開發(fā)建設工程部分。其繳納實行匯算清繳，每年繳納一次。

二、房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅與企業(yè)所得稅涉及財務核算的差異性

（一）相關匯算時間的差異

房地產的土地增值稅是按項目實施或銷售的項目進行清算，只有當項目符合清算條件的時候才能進行清算，按收入扣除其項目后的增值額度進行征稅。一般是在項目完成開發(fā)建設，而且其銷售程度達到一定程度后才進行清算，如果項目開發(fā)建設時間跨度較大，則清算時間就相對延長。如果項目開發(fā)建設時間跨度較短，則清算時間就相對縮短。

1、只有當納稅主體符合以下條件才能對其進行土地增值稅進行清算。

（1）房地產企業(yè)的開發(fā)建設項目已經全部完成，并且銷售的。

（2）將未完成建設開發(fā)未行決算的項目進行整體的轉讓。

（3）將土地使用權進行直接轉讓的。

2、稅務部門將對符合以下條件的納稅主體實行增值稅的清算。

（1）房地產項目開發(fā)建設已經完成，并且其進行轉讓銷售的建筑面積占整個房地產項目可售面積的比例達到85%，或以上?；蛘唠m然比例未達到85%，其剩余建筑面積可以進行銷售以外的或出租自用的。

（2）在國家允許其銷售期開始，已經達到三年，并且仍未完成其銷售的。

（3）納稅主體在沒有辦理土地增值稅繳納手續(xù)，兵器煽情注銷其稅務登記的。

（4）各個地方區(qū)域的有關國家稅務單位規(guī)定的其他情況。房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅是按年為單位進行匯算清繳，也就是每年只進行一次匯算，不管其銷售的產品是否完成，每年按照其銷售產品的收入減掉其項目后的應納稅的金額進行征稅。即為對其當期利潤的總額進行計提，中間環(huán)節(jié)不作處理。

（二）相關計算成本的方式

房地產企業(yè)土地增值稅與其企業(yè)所得稅的統(tǒng)計其成本的方式也有所差異。房地產項目的企業(yè)所得稅在對其開發(fā)項目進行成本計算時，有幾項基本原則細分其成本的核算。國家稅務總局頒發(fā)關于《房房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》中有明確的規(guī)定。其所屬房地產開發(fā)建設項目中的各類耗費的項目為其成本對象。計算房地產企業(yè)所得稅主要有以下幾個原則：1、是否可以對其進行銷售。2、將項目的各項內容進行歸類。3、將項目建設中的對象的功能進行區(qū)分。4、項目建設中的內容根據不同用途功能等進行價格的確定。而相對于房地產的土地增值稅在對其成本進行計算時，只需要按照其功能是普通標準住宅還是非普通標準住宅進行區(qū)分，從而進行分開清算。國家有關稅務部門規(guī)定，通過國家審批的房地產開發(fā)項目的單位才是房地產土地增值稅進行清算的對象。如果其中含有對項目進行分期開發(fā)，或者對其項目進行分期建設分別進行清算。在房地產開發(fā)項目的過程中，如果同時又普通標準住宅與非普通標準住宅同時存在，應該對其進行詳細分類，再分別進行計算其增值額。

（三）相關扣除項目不同

房地產企業(yè)土地增值稅與其企業(yè)所得稅的統(tǒng)計其扣除項目的方式也有所區(qū)別。房地產開發(fā)的企業(yè)所得稅是在其銷售總額口述其項目后，對其項目利潤進行計提的。其扣除項目主要是包括：其項目建設的成本投入，費用使用，稅金的繳納，意外損失，其它合理指出等幾個主要內容。而土地增值稅的扣除項目主要是包括企業(yè)支付的購買土地的款項，其項目開發(fā)建設的成本，稅金的繳納以及開發(fā)費用。雖然房地產企業(yè)所得稅與房地產企業(yè)土地增值稅的扣除項目的內容數量一樣，但是其實質還是有較大的區(qū)別。土地增值稅與企業(yè)所得稅的差異主要表現在：其項目的開發(fā)費用，包括管理，銷售，財務在內，其扣除的比例不同。但土地增值稅扣除項目中與企業(yè)所得土地增值稅是按其產生費用的按照低于10%，進行扣除。其加計扣除同樣也是不按照實際產生的費用進行扣除的，而是按土地的成本以及開發(fā)費用的總和的20%進行額外的扣除。其中開發(fā)成本是按照實際所產生的費用進行扣除的，比并且能夠取得有效憑證。在房地產的企業(yè)所得稅的扣除項目中，按照國家規(guī)定，除規(guī)定的的情況能夠進行預提外，其他都是按照實際成本的產生進行計稅。

（四）相關利息的計算

在房地產開發(fā)企業(yè)所繳納的企業(yè)所得稅中，對于利息的計算主要有兩種計算方式，分別是將其進行資本化與費用化處理。而土地增值稅利息的計算是單獨進行扣除的。利息費用是不能計入成本的，需要將其歸為財務費用進行扣除。其財務費中利息的成分，不能超過按銀行同種類同時期的貸款利率所核算的金額。其他費屬于房地產開發(fā)的費用所計算費用低于用5%進行扣除。如有不能按房地產項目計算分攤利息支出或者沒有金融機構證明的房地產開發(fā)費用所計算的總和的低于10%進行扣除。這些扣除的計算方式，都是由各地區(qū)政府有關稅務部門進行規(guī)定的。

三、結束語

伴隨著我國經濟的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)也在日益成長。稅收，作為國家宏觀調控經濟的重要手段，其對經濟對行業(yè)的調配的作用都是不可忽視的。其中房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅及企業(yè)所得稅在房地產向國家繳納的稅收中是兩個非常關鍵的稅種。要將這兩個稅種的計算方式，核算模式等進行詳細的了解與掌握，有利于提高企業(yè)按時按量對國家繳納稅費，不僅僅規(guī)范了我國房地產事業(yè)的發(fā)展，更加促進了我國稅收的發(fā)展，對我國的經濟發(fā)展和市場經濟的規(guī)范做出了貢獻，對于國家實行稅收政策進行宏觀調控的目標實現的在一定程度上做出了積極的貢獻。

參考文獻：

[1]王晗.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的財稅處理及匯算清繳問題探討[J].商業(yè)會計，2011（27）：125-126

土地增值稅核算方法范文第2篇

【關鍵詞】房地產企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強對

自2000年以來，我國房地產行業(yè)表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業(yè)土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業(yè)利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業(yè)的稅收負擔、改善其經營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產企業(yè)土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。

一、房地產企業(yè)的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業(yè)稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產企業(yè)具有如下經營特征：（1）開發(fā)產品的單件性及不可移動

性；（2）開發(fā)建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發(fā)經營業(yè)務的復雜性。經營業(yè)務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發(fā)經營必須具有計劃性。

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規(guī)定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用等。

近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺了對房地產業(yè)的宏觀調控政策，使房地產開發(fā)企業(yè)的經營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實現利潤最大化，對房地產開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業(yè)通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產企業(yè)土地增值稅籌劃現狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產企業(yè)角度看，隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

1．過去大多數房地產企業(yè)采用設立項目公司等方式經營，

以房地產進行投資或聯營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。

2．以前許多房地產企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為自用

或用于商業(yè)地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用，作為房地產開發(fā)費用扣除。

三、房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅?！狈康禺a開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產的代建行為是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進行納稅籌劃

1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產企業(yè)所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業(yè)務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。

例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規(guī)定，該房地產開發(fā)業(yè)務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。

如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。

例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規(guī)定允許扣除的房地產開發(fā)費用的比例為10％。

籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業(yè)欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業(yè)的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。

3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。

第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。

第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發(fā)公司將兩處房產安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1．利息費用籌劃法。房地產企業(yè)在開發(fā)業(yè)務中，一般都會發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發(fā)費用（房地產開發(fā)費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本金額的5％以內計算扣除。

第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發(fā)費用（房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這項規(guī)定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業(yè)在進行房地產開發(fā)時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業(yè)應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。

例如，某房地產公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設按房地產開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規(guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發(fā)項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產開發(fā)的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發(fā)企業(yè)欲進入房地產行業(yè)時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發(fā)和交易的關聯企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產開發(fā)業(yè)務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關聯關系實現其他稅收的籌劃。

四、進一步加強房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策

（一）加快完善對房地產企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業(yè)稅負。變“多稅調節(jié)”為“主稅調節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調節(jié)功能。

2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規(guī)程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統(tǒng)一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。

（三）房地產企業(yè)應樹立正確的納稅籌劃觀

1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規(guī)的前提下，結合房地產企業(yè)自身的實際情況進行籌劃。

2．應注重戰(zhàn)略籌劃。房地產企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導致開發(fā)或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業(yè)經營和戰(zhàn)略管理的各個方面。

參 考 文 獻

[1]江為鳳．房地產開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時代經貿．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產開發(fā)企業(yè)為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃[J]．經濟研究導刊．2010（2）：87～88

[4]張瑋．淺談房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174

土地增值稅核算方法范文第3篇

【關鍵詞】中小房地產企業(yè)；會計核算

對于中小房地產企業(yè)的核算會計，不能只做到對收入、費用、所有者權益、支出、成本以及利潤要素的處理、歸集，還要充分認識到中小房地產企業(yè)正處在一個什么樣的環(huán)境當中。在項目未開啟前，我們要對會計核算進行認真思考，合理規(guī)劃，使會計核算具有針對性，做到心中有數。

一、現階段我國中小房地產企業(yè)的生存環(huán)境

現階段，我國中小房地產企業(yè)正處在一個十分殘酷的環(huán)境當中。一方面是土地價格的不斷攀升；另一方面是我國金融和稅收帶給房地產行業(yè)的壓力以及不斷出臺的有關房地產行業(yè)的法律法規(guī)，致使我國中小房地產企業(yè)的生存環(huán)境越來越嚴峻。

1.1 中小房地產企業(yè)涉及繁多的稅收和規(guī)費

取得土地時，不僅要上繳地價款、國有土地出讓金，還要上繳產權交易手續(xù)費、契稅。取得之后，需要上繳土地使用稅，進行房地產開發(fā)的土地規(guī)定按上限計稅。還需要上繳印花稅，出讓商品房稅率按銷售合同總額的0.5‰計稅。中小房地產企業(yè)在存續(xù)期間需要交納車船稅和房產稅。在取得銷售許可證，開始銷售時，要上繳營業(yè)稅、地方教育費附加、教育費附加、城建稅、土地增值稅、價格調控基金、企業(yè)所得稅以及個人所得稅[1]。

中小房地產企業(yè)不僅要交納眾多稅金，還要交納各種地方規(guī)費。例如：新型墻體材料專項基金、異地綠化建設費、散裝水泥專項資金、報建費、異地建設費以及專項維修基金等。

1.2 有關中小房地產企業(yè)的稅收政策規(guī)定

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定了房地產企業(yè)轉讓土地使用權或者銷售不動產取得預售房款時，納稅義務發(fā)生的時間是收到款項的當天。有關房地產企業(yè)的法律法規(guī)眾多，例如：《土地增值稅實施細則》、國稅2006的187號條例《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》、財稅2006的21 號條例《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》、國稅2009的31號條例《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對中小房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅都作出了明確規(guī)定。

二、現階段我國中小房地產企業(yè)應該著重關注的問題

2.1 對資金的可控性的認識

房地產行業(yè)具有高投入、高風險的特點，大量資金涌入的同時需要承擔巨大的市場風險。就房地產開發(fā)商來說，地價和建安成本都是難以控制的。目前，有眾多項目樓盤地價要高出建安成本數倍，一旦出現市場波動，面臨的風險將難以預計。相比土地出讓方就不用承擔責任，并且規(guī)定在一定期限內不開工或者不銷售，有權無償的收回所出讓的土地。市場調節(jié)商品房的價格，如果土地買賣不能自由進入市場，那么商品房的價格就會失去控制，資本將獲取暴利。

2.2 企業(yè)流動資產不均衡，容易出現資金短缺，致使項目失敗

取得土地時要交納的土地出讓金、交易費和契稅金額取決于雙方的成交價格。隨著國家土地資源的減少和對土地的管理調控，其價格短期內還會呈上升趨勢。現今，開發(fā)商為了更好的銷售商品房會采取一些有效的營銷方法，根據開發(fā)商的實力以及對未來市場的預估會擴大廣告宣傳的力度，進而增加了費用[2]。

三、中小房地產企業(yè)會計核算的解決辦法

一個房地產開發(fā)項目會致使大量的資金流動，不僅要進行戰(zhàn)略上的整體規(guī)劃，還要加強對資金的管理與核算。

3.1 會計核算要將收入進行合理的延后，爭取多樣化的銷售形式

會計核算要盡量配合銷售部門，在確認收入的時間和金額上要將企業(yè)利潤最大化。在國稅發(fā)[2006]187號條例中規(guī)定：“房地產企業(yè)將產品（商品房）用于發(fā)放職工福利、對外進行投資、分配給投資人或者股東、抵償債務等轉移所有權的行為視同銷售，其確認的方法有兩種：一是按照企業(yè)在同一年度、同一地區(qū)銷售同類型商品房的均價進行確認；二是由主管稅務機關依據當年當地同類商品房的評估價格或者市場價格進行確認”可以對這一規(guī)定進行有效運用，將視同銷售的收入延后到工程項目清算時再確定，就可以有效的延遲企業(yè)預征土地增值稅、營業(yè)稅和預征所得稅的交納，有效延長中小房地產企業(yè)資金的使用時間，同時也減少了銷售收入的數額，有效的控制了應交稅費。

3.2 根據不同的物業(yè)形態(tài)可以分類進行收入核算，重視增值額

為了滿足市場和整體規(guī)劃的需求，每個項目都會有車庫、商業(yè)和住宅等不同形式的物業(yè)，那么在會計核算中對每一種物業(yè)形態(tài)的收入要分開進行核算。這樣可以控制土地增值額的上升，避免多交土地增值稅，還可以將不同質量的商品房區(qū)分開來，避免延遲交房或者難以交房。

3.3 根據收付實現制原則進行收入的確認，盡量不代墊稅費

中小房地產企業(yè)在未取得銷售許可證前采取的排號費、誠意金等向客戶收取費用的形式都屬于違規(guī)的。企業(yè)的財務人員不支持這種違規(guī)的營銷策略，若收取了此類收入可以在其他應付款中進行核算，但稅務部門會視為企業(yè)收取了房款，補交稅費。對于企業(yè)收取的各類收入，要根據收付實現制的原則進行確認，在會計核算當中，要結合企業(yè)的整體規(guī)劃和物業(yè)形態(tài)進行，還要遵守相關的會計制度和稅法等規(guī)定。

3.4 根據配比原則確認期間費用

銷售前會發(fā)生大量的運營費用和廣告宣傳費用，一般情況下，發(fā)生費用時，應計入當期的管理費用或者是銷售費用。國稅發(fā)[2006]31號文件的中規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的商業(yè)用房、住宅和其他建筑物、地上附著物、配套設施等產品，在未完工前采取預售方式銷售的，其收入要按預計計稅毛利率分月或分季計入當期毛利，允許扣除相關的期間費用、稅費后再計入當期的應納所得額，待產品結算計稅成本后再進行調整”[3]。

3.5 根據權責發(fā)生制核算企業(yè)的開發(fā)成本

一般情況下，開發(fā)企業(yè)對建安企業(yè)實行代扣代繳建安稅，稅務機關只針對開發(fā)企業(yè)進行征管，因此，會計上把開發(fā)成本的支出按“總包”和“分包”進行分類核算，按權責發(fā)生制核算企業(yè)成本，不低估企業(yè)費用，并做好工程項目的預算和決算。

會計核算是企業(yè)工作中一項十分重要的內容，也是中小房地產開發(fā)企業(yè)的工作重點，要根據中小房地產開發(fā)企業(yè)的自身情況進行核算，重視目前面臨的問題，在實踐中摸索出符合現階段中小房地產企業(yè)科學合理的會計核算方法。

參考文獻：

[1] 魏艷. 淺析房地產企業(yè)會計核算的問題及解決辦法[J]. 全國商情（理論研究）. 2010（16）.

土地增值稅核算方法范文第4篇

一、增值稅預交與應交應通過兩個明細賬戶核算

一般納稅人對當月預交的增值稅與上交上月的增值稅賬務處理是不同。實際工作中,企業(yè)當月預交增值稅時,通過“應交稅費――應交增值稅(已交稅金)”賬戶核算。而當月繳納上期增值稅則通過“應交稅費――未交增值稅”賬戶核算。

例1:2009年9月20日,甲公司預交增值稅200 000元,通過銀行付訖;月末,經計算甲公司當月增值稅進項稅額為520 000元,銷項稅額為980 000元;結轉當月未交增值稅。10月7日,甲公司通過銀行繳納上月未交增值稅。有關賬務處理如下:

9月20日,預交增值稅會計處理為:

借:應交稅費――應交增值稅(已交稅金) 200 000

貸:銀行存款200 000

9月30日,結轉未交增值稅:

結轉未交增值稅=(980 000-520 000)- 200 000=260 000 (元)

借:應交稅費――應交增值稅(轉出未交稅金)260 000

貸:應交稅費――未交增值稅260 000

10月7日,上交增值稅會計處理為:

借:應交稅費――未交增值稅260 000

貸:銀行存款 260 000

二、并非所有稅費都通過“應交稅費”賬戶核算

如前所述,企業(yè)繳納的稅費有很多,但是,這些稅費并非都通過“應交稅費”賬戶核算。其中,印花稅、耕地占用稅等均不通過“應交稅費”賬戶核算,而是直接繳納并計入相關費用或資產賬戶。

例2:2009年1月8日,甲公司購買印花稅票,支付稅款3 000元。以支票付訖。

借:管理費用――稅金3 000

貸:銀行存款 3 000

三、企業(yè)代扣代繳的稅費應通過“應交稅費”賬戶核算

企業(yè)應交未繳納稅費一般應通過“應交稅費”賬戶核算。但是,不屬于企業(yè)應交未繳而應由企業(yè)代扣代繳的稅費也應通過“應交稅費”賬戶核算。如,應從職工個人工資收入中代扣代繳的的個人所得稅、來料加工代受托單位繳納的增值稅、消費稅等。

代扣代繳是指按照稅法規(guī)定負有扣繳義務的單位或個人,在向個人支付應稅所得時,應計算應納稅額,從其所得中扣出并代為交入國庫。企業(yè)作為職工薪酬所得的支付者,是個人所得稅的扣繳義務人之一。按照規(guī)定在向職工支付薪酬時,應代扣代繳職工個人所得稅。

例3:1月3日,甲公司根據“工資結算匯總表”結轉上月代扣代繳本單位職工個人所得稅36 800元。8日,簽發(fā)支票一張,上繳代扣代繳個人所得稅。

1月3日,結轉個人所得稅:

借:應付職工薪酬――工資36 800

貸:應交稅費――應交個人所得稅36 800

8日,上繳時個人所得稅:

借:應交稅費――應交個人所得稅36 800

貸:銀行存款 36 800

四、應交所得稅不因核算方法變更而變化

目前,大中型企業(yè)按新會計準則體系要求,采用資產負債表債務法核算企業(yè)所得稅,執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》的小企業(yè)按應付稅款法核算所得稅。但是,無論企業(yè)所得稅核算方法如何變化,企業(yè)通過“應交稅費――應交所得稅”(或“應交稅金――應交所得稅”)賬戶核算企業(yè)應交未繳的所得稅都是一致的。即按照稅法確認的收支口徑計算應納稅所得額,按應稅所得與適用所得稅稅率計算繳納所得稅是一樣的。

例4:2008年12月2日,甲公司購買并交付使用設備一臺,價款500 000元,預計使用5年,預計凈殘值為零,稅法規(guī)定按10年計提折舊。甲公司按直線法計提折舊。2009年年末,經計算甲公司實現利潤100 000元,適用所得稅稅率為25%。試分別按資產負債表債務法和應付稅款法進行2009年甲公司有關所得稅的核算。

(一)資產負債表債務法

1.計算所得稅

資產計稅基礎=500 000-50 000=450 000(元)

資產賬面價值=500 000-100 000=400 000(元)

可抵扣暫時性差異=450 000-400 000=50 000(元)

遞延所得稅資產=50 000×25%=7 500(元)

應交所得稅=(100 000+100 000-50 000)×25%=37 500(元)

借:所得稅費用30 000

遞延所得稅資產 7 500

貸:應交稅費――應交所得稅 37 500

2.上繳所得稅

借:應交稅費――應交所得稅37 500

貸:銀行存款37 500

(二)應付稅款法

1.計算所得稅

企業(yè)應納稅所得額=100 000+100 000-50 000

=150 000(元)

應交所得稅=150 000×25%=37 500(元)

借:所得稅費用37 500

貸:應交稅費――應交所得稅37 500

2.上交所得稅

借:應交稅費――應交所得稅37 500

貸:銀行存款37 500

通過以上處理,可以看出,無論采用哪種所得稅核算方法,上繳給國家稅務機關的應交所得稅稅額都是相同的。

五、并非所有的價內稅都計入當期損益

與增值稅相比,消費稅、營業(yè)稅、資源稅及城市維護建設稅等均屬于價內稅,但是,企業(yè)發(fā)生的這些價內稅并非都計入當期損益。例如,企業(yè)自備原材料委托外單位加工的產品所支付的消費稅計入庫存商品的成本;企業(yè)計算出自產自用應稅產品應繳納的資源稅計入“生產成本”或“制造費用”等賬戶。

例5:本月5日,甲公司發(fā)出甲材料一批,委托外單位準備加工成庫存商品對外出售。支付加工費100 000元,增值稅17 000元,消費稅20 000元。均以支票付訖。

借:委托加工物資120 000

應交稅費――應交增值稅(進項稅額)17 000

貸:銀行存款137 000

自產自用應稅產品按規(guī)定應該在消費環(huán)節(jié)繳納資源稅,所繳納稅金計入產品成本。

例6:2008年12煤炭公司將自產的煤炭1 000噸用于產品生產,每噸應交資源稅5元。有關會計處理如下:

借:生產成本5 000

貸:應交稅費――應交資源稅 5 000

上交資源稅時:

土地增值稅核算方法范文第5篇

【關鍵詞】房地產企業(yè)；會計核算；問題與對策

自從上個世紀九十年代初執(zhí)行分行的會計制度以來，我國的房地產企業(yè)向著更為規(guī)范化的方向發(fā)展。但是，其高速發(fā)展的時代已使其逐步進入了調整時期，會計核算方面已經出現了不少問題，使得其會計業(yè)務的開展不夠順利，這是非常值得我們注意的問題。作為從事特殊商品開發(fā)和經營的房地產企業(yè)來說，其涉及的會計業(yè)務具有非常重要的意義，一旦處理不好，就會產生嚴重的后果。

一、房地產企業(yè)會計核算的現狀及存在的問題

房地產企業(yè)的經營活動和商品都比較特殊，不同于一般的企業(yè)，因而其會計核算也存在一定的特殊性，即房地產企業(yè)的會計核算產品的種類繁多，核算方法不同；產品成本的核算復雜以及經營收入及其相關稅金的核算也不同。目前的房地產企業(yè)會計核算現狀不容樂觀，因為房地產企業(yè)在近些年國家宏觀調控政策日益加強的背景之下，面臨的生存環(huán)境日益嚴峻。一方面，政府壟斷的土地價格不斷攀升；另一方面，金融、稅收也不斷向房地產業(yè)施壓，使得房地產企業(yè)的生存環(huán)境越來越嚴酷。而作為房地產企業(yè)的會計業(yè)務中的主要方面的會計核算工作，也存在著不少的問題。具體來說，問題如下：（1）房地產企業(yè)的開發(fā)產品單位價值高、建設周期長、負債經營程度高，我們在進行會計核算的時候，一定要注意會計核算方法的特殊性。目前影響房地產企業(yè)會計核算的具體會計準則都對房地產企業(yè)的各個會計方面進行了相關規(guī)定，而目前的房地產企業(yè)會計核算還沒有真正按照這些會計準則來執(zhí)行。（2）房地產企業(yè)的商品銷售主要包含了兩種，即自行開發(fā)后進行銷售，以及房地產開發(fā)企業(yè)受人委托并簽訂一定的合同進行開發(fā)。對于后一種情況的銷售來說，其收入確認比較簡單；而對于第一種銷售收入來說，就顯得較為復雜，甚至可以說具有很大的復雜性。這是因為房地產企業(yè)開發(fā)的商品耗資巨大，周期又長，從而就形成了房地產企業(yè)往往采取預售或者分期收款的方式進行銷售。此外，房地產企業(yè)要進行商品的銷售，還應該取得預售許可證或者銷售許可證，這些都會增加房地產企業(yè)會計核算中收入確認的復雜性。（3）由于房地產企業(yè)開發(fā)項目的特殊性，其巨大的資金投入使得房地產企業(yè)往往習慣于采取舉債的方式來籌集資金，但是，其債務資本的回收周期又較長，而且新的會計準則對于借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴大，而這正是房地產企業(yè)很難對其進行確定的原因所在，換句話說，就是房地產企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范。（4）房地產企業(yè)的開發(fā)項目建設周期較長，投資額度巨大，從而使得房地產企業(yè)的會計核算的配比原則不能有效的實行；另一方面房地產企業(yè)的初期成本費用支出過于龐大，而其銷售的時候不一定能夠順利回收到全部資金，這就造成了房地產企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性。此外，房地產企業(yè)的收益評價指標并不能真實的反映企業(yè)的業(yè)績。

二、加強房地產企業(yè)會計核算工作的具體措施

鑒于房地產企業(yè)的行業(yè)特殊性及其會計業(yè)務中的會計核算存在著不少的問題，那么，我們就要及時關注到這些會計核算問題的存在，比如說要關注其收入會計核算在稅收上的問題、成本費用的會計核算方式問題，預售方式下流轉稅費用核算不合理等現象的存在，認真分析目前房地產企業(yè)面臨的困境，在每一個項目正式啟動之前，我們要認真思考其會計核算問題，使得房地產企業(yè)的會計核算在項目開始之初就具有非常強的針對性和科學性以及可行性。具體來說，我們可以從以下一些方面重點關注，采取一定的措施：（1）對于房地產企業(yè)這樣一個資金密集型的產業(yè)來說，其巨大的資金投入除了意味著高回報率，但也面臨著更高的經營風險。因而，作為房地產企業(yè)來說，就應該認真分析市場形勢，并且正確評估自身的實力和地位，尤其要做好對資金的可控性工作，應該對這方面要有非常清楚的認識和了解。房地產企業(yè)要規(guī)劃好企業(yè)的各項財務費用，否則一旦出現資金問題，就容易產生嚴重的后果。（2）由于房地產企業(yè)的現金流非常不平衡，一不小心就會導致資金短缺問題，有時甚至是非常嚴重的資金缺口，嚴重的情況還會導致房地產企業(yè)的倒閉，致使整個房地產開發(fā)項目的失敗。因而，房地產企業(yè)要做好這些方面的會計核算工作，無論是爭取土地階段，還是房產銷售階段，這些都是必不可少的措施，一旦總體資金核算不到位，在當今日益激烈的市場競爭中，以及日益緊縮的貨幣政策下，房地產企業(yè)很容易產生資金困難。（3）房地產企業(yè)涉及的金額巨大，那么，其承擔的稅收費用也就較大。但是，由于房地產企業(yè)開發(fā)周期長，成本投入高，要非常容易的在短期內收回所有費用，那幾乎是不可能的事情。因而，房地產企業(yè)就要盡可能的降低稅負，當然是在合理合法的范圍之內，這就需要房地產企業(yè)在企業(yè)收入和成本支出方面下功夫。事實上，房地產企業(yè)可以把收入確認適時延后，爭取多種銷售形式。（4）房地產企業(yè)可以按照滿足市場發(fā)展的需求或者是規(guī)劃的要求，按不同物業(yè)形態(tài)分類核算房地產企業(yè)的收入，從而不僅能夠更好的滿足管理上的需要，還可以為土地增值稅的預交和清算打下基礎，從而有效增加增值額。當然，這些分開核算都要符合土地增值稅的相關規(guī)定。（5）房地產企業(yè)還應該按照政府的相關規(guī)定，在沒有取得相關預售許可證之前，盡可能的不要向客戶收取任何費用，而是應該按收付實現制原則確認收入，盡可能不代墊預交稅金，一定要注意使會計核算符合相關會計制度的規(guī)定和稅法的規(guī)定。針對房地產企業(yè)的開發(fā)項目的現金流不平衡，房地產企業(yè)應該按配比原則確定期間的費用。并且在沉重的稅負面前，房地產企業(yè)應該認真仔細的分析相關稅法，使房地產企業(yè)的會計核算具有科學可行的特征，按權責發(fā)生制核算開發(fā)成本。（6）房地產企業(yè)在進行商品銷售的時候，應該盡可能的遵守一定的標準，主要是正確確定和應用收入確認標準，即法律標準和專業(yè)標淮。一般來說，房地產企業(yè)應該遵循的法律標準是專業(yè)標準的前提條件。對于專業(yè)標準來說，雖然房地產企業(yè)按照規(guī)定理論上是行得通的，但是，在實際的操作過程中，往往由于其銷售方式的多樣化和復雜性，其收入確認工作有一定的困難。房地產企業(yè)還要引入計劃銷售價格的概念，將銷售收入與成本配比建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題，擴大信息披露內容，提高房地產開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

三、結語

總而言之，作為一個具有特殊性的行業(yè)來說，房地產企業(yè)應該基于自身的行業(yè)特點和項目特殊性，采取措施積極的完善其會計核算制度，明確銷售收入核算的范圍，確定合理的銷售標準，預售合同的簽訂并不能作為銷售實現的依據，從而努力完善對房地產企業(yè)收入的核算；繼續(xù)完善對房地產借款費用的核算，明確開發(fā)項目的成本核算對象；對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，從而進一步完善成本核算；增大房地產企業(yè)的信息披露程度；嚴格實行預收款項的預繳制度，確保稅款能夠按時繳納；改進房地產開發(fā)企業(yè)預售模式下流轉環(huán)節(jié)稅費的核算方法等，才能真正從多方面來加強當前新形勢下的房地產企業(yè)的會計核算工作。

參 考 文 獻

[1]劉琳．房地產業(yè)已經成為我國重要的支柱產業(yè)[J]．中國投資．2010（1）

[2]石善女．淺談房地產開發(fā)企業(yè)會計核算[J]．中國新技術新產品．2009（4）