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征收土地評(píng)估方法范文第1篇

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評(píng)估

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時(shí)，肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，其專(zhuān)業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專(zhuān)業(yè)化和中立化。《評(píng)估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)(以下稱(chēng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)可能或多或少會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評(píng)估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評(píng)估范圍。如果存在影響中立評(píng)估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正?，F(xiàn)象。

二、被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正評(píng)估產(chǎn)生影響，改變過(guò)去拆遷管理部門(mén)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，《評(píng)估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)和三級(jí)資質(zhì)大約5家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為備選評(píng)估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門(mén)通過(guò)公告公布備選的評(píng)估公司及基本情況，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評(píng)估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評(píng)估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱(chēng)、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容?！对u(píng)估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)?！对u(píng)估辦法》第8條規(guī)定，評(píng)估的目的為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)?！对u(píng)估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果。分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。

四、確保評(píng)估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽(yáng)光征收的重要內(nèi)容，通過(guò)公布接受監(jiān)督，通過(guò)監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營(yíng)年限、納稅情況、經(jīng)營(yíng)狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營(yíng)性用房?jī)r(jià)格等因素，綜合分析作出評(píng)估報(bào)告?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級(jí)人民政府責(zé)令國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門(mén)調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評(píng)估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評(píng)估中難以回避的問(wèn)題，筆者建議采用容積率或者四至來(lái)衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以?xún)?nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”。《物權(quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金?？梢?jiàn)，對(duì)于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，也會(huì)隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時(shí)，將會(huì)造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無(wú)論建在哪里，其建筑成本不會(huì)有太大的區(qū)別，而且，使用的時(shí)間越長(zhǎng)其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對(duì)于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣(mài)中無(wú)法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對(duì)被征收人有利的評(píng)估方法

房地產(chǎn)評(píng)估包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。選用不同的評(píng)估方法會(huì)有不同評(píng)估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對(duì)被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

七、評(píng)估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門(mén)將分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正?！对u(píng)估辦法》第17條規(guī)定，分戶(hù)初步評(píng)估結(jié)果公示期滿(mǎn)后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。送達(dá)評(píng)估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)?！对u(píng)估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明?！对u(píng)估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題?！对u(píng)估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。《評(píng)估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！对u(píng)估辦法》第25條規(guī)定，評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告?！对u(píng)估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無(wú)法回避對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過(guò)于依賴(lài)評(píng)估報(bào)告，缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告能動(dòng)的審查，這既是理論的迷茫，也是被動(dòng)司法的表現(xiàn)。評(píng)估報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動(dòng)的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢(xún)被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評(píng)估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶(hù)勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評(píng)估程序視為征收的行政程序，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供對(duì)其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時(shí)舉證，在將來(lái)的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評(píng)估師工作的過(guò)程中，個(gè)別人對(duì)評(píng)估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

征收土地評(píng)估方法范文第2篇

房產(chǎn)稅在國(guó)外發(fā)展歷史較久。從目前的情況來(lái)看，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅是這些國(guó)家的主要稅收來(lái)源。在美國(guó)部分州，房產(chǎn)稅收入約占地方政府稅收收入的50%以上。由于房產(chǎn)稅征收歷史較久，這些國(guó)家在房產(chǎn)稅評(píng)估方面也形成了較為完善的體系。但是，由于國(guó)情、歷史文化、風(fēng)俗等方面的差異，不同國(guó)家在房地產(chǎn)稅評(píng)估上所采取的做法存在較大差異。 

T.William Lester（2013）對(duì)美國(guó)的房產(chǎn)稅及房產(chǎn)稅評(píng)估進(jìn)行研究和總結(jié)后，指出美國(guó)房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，評(píng)估主體為地方稅務(wù)部門(mén)。具體流程為：申請(qǐng)人申報(bào)，稅務(wù)部門(mén)接受申報(bào)，然后派出估價(jià)員進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)所涉及的房產(chǎn)采取市場(chǎng)比較法、人息收益法和成本法。其中：市場(chǎng)比較法是常用的方法，主要適用于住宅類(lèi)商品房。入息收益法又稱(chēng)為收益還原法，主要用于有出租收益的房地產(chǎn)。成本法則適用于具有公益性質(zhì)或公共性質(zhì)的房地產(chǎn)，比如醫(yī)院等。 

Catalina Cozmei，Muler Onofrei（2012）對(duì)英國(guó)房產(chǎn)稅評(píng)估進(jìn)行了總結(jié)。在英國(guó)，房產(chǎn)稅包括住宅稅和差餉稅。其中：住宅稅針對(duì)住宅征收，采取的評(píng)估方法為市場(chǎng)比較法。在評(píng)估中考慮的主要因素包括面積、服務(wù)設(shè)施、建筑年限、地段等。差餉稅針對(duì)商業(yè)用途的房屋征收，比如辦公樓、廠房等。從英國(guó)差餉稅的設(shè)計(jì)來(lái)看，其實(shí)質(zhì)是對(duì)合理市場(chǎng)租金的征稅。其評(píng)估方法主要為租金比較法。此外對(duì)于特殊房屋也可以采用利潤(rùn)法、標(biāo)準(zhǔn)公式法、合同法等。 

G.Wood，R.Ong（2012）則重點(diǎn)研究了中央政府和地方政府在房產(chǎn)稅評(píng)估的利益立場(chǎng)。他們認(rèn)為對(duì)于嚴(yán)重依賴(lài)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的國(guó)家和地區(qū)而言，地方政府在房產(chǎn)稅改革方面更傾向于消極，對(duì)于房產(chǎn)稅評(píng)估的支持力度也較弱。 

Marcus T.Allen，Wllham H.Dare，Carl Riegel（2010）重點(diǎn)討論了房地產(chǎn)稅評(píng)估中的公平與正義問(wèn)題。他們認(rèn)為如果對(duì)不同房屋采取相同的標(biāo)準(zhǔn)，雖然從技術(shù)層面簡(jiǎn)化了操作，但是也容易帶來(lái)評(píng)估的不公平，如何保障評(píng)估的公平是房產(chǎn)稅批量評(píng)估中面臨的主要問(wèn)題。 

William J.McCluskey，Hong-Loan Trinh（2013）對(duì)同為社會(huì)主義國(guó)家的越南房產(chǎn)稅改革進(jìn)行了研究，指出正處于開(kāi)放階段的越南，有必要在房產(chǎn)稅改革中積極吸取歐美經(jīng)驗(yàn)。考慮到越南國(guó)家較小，房屋的“同質(zhì)性”較高，在越南可以考慮采取全國(guó)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)快速、批量評(píng)估。 

Teemu Lyytikainen（2012）則就芬蘭的房產(chǎn)稅改革和評(píng)估進(jìn)行了研究，指出芬蘭的房產(chǎn)稅評(píng)估可以取得較好的效果，與歐洲大陸在房產(chǎn)稅評(píng)估建設(shè)上較為成熟，芬蘭可以有效的利用歐洲的資源開(kāi)展房產(chǎn)稅評(píng)估。 

整體來(lái)看，英美乃至整個(gè)西方發(fā)達(dá)國(guó)家，由于房產(chǎn)稅征收歷史較長(zhǎng)，對(duì)房產(chǎn)稅的評(píng)估基本成熟。 

國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)回顧 

隨著我國(guó)房產(chǎn)稅改革的不斷推進(jìn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅的評(píng)估研究成果不斷豐富，從各個(gè)地方的實(shí)踐來(lái)看，關(guān)于房產(chǎn)稅評(píng)估也取得了較好的效果。從現(xiàn)有的研究來(lái)看，國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究主要集中在如下幾個(gè)方面： 

（1）房產(chǎn)稅評(píng)估模型與方法研究 

目前關(guān)于房產(chǎn)稅評(píng)估方法已經(jīng)形成了統(tǒng)一意見(jiàn)，即根據(jù)不同房屋類(lèi)型，采取市場(chǎng)法、收益法、成本法。關(guān)于各種方法的基礎(chǔ)模型，也形成了統(tǒng)一的看法。 

成本法的模型：房地產(chǎn)價(jià)值一土地評(píng)估價(jià)值+建筑物評(píng)估價(jià)值 

就成本法評(píng)估而言，其實(shí)質(zhì)是一種靜態(tài)的評(píng)估，忽略了土地價(jià)值的上升。因此，成本法評(píng)估使用具有一定的限制。 

收益法的計(jì)算公式為：征稅基數(shù)=a/r-a/r（1+r）n 

n為預(yù)期收益年限，a為預(yù)期收益率（假設(shè)固定不變），r為資本化率。收益法評(píng)估房產(chǎn)稅，由于a是固定的，與現(xiàn)實(shí)不相符；另外資本化率的獲得也是一個(gè)難題。 

由于成本法和收益法在使用中都面臨一定的局限，因此市場(chǎng)法在評(píng)估中較為常用。其核心思想就是通過(guò)確定特征房?jī)r(jià)格，然后根據(jù)區(qū)位、交通、建筑年代等多種因子，確定修正系數(shù)。市場(chǎng)法的計(jì)算公式為：房屋評(píng)估價(jià)值=特征房?jī)r(jià)格×修正系數(shù) 

（2）房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制或體系研究 

石光乾（2011）從評(píng)稅主導(dǎo)權(quán)的角度，對(duì)房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制進(jìn)行了研究。他認(rèn)為考慮到土地價(jià)值始終存在不斷上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)稅計(jì)征依據(jù)不宜以原值為依據(jù)，而應(yīng)以現(xiàn)值為依據(jù)。駱永民、伍文中（2012）則認(rèn)為要明確評(píng)估主體。他們認(rèn)為評(píng)估主體宜堅(jiān)持行政評(píng)估主體與市場(chǎng)評(píng)估主體相結(jié)合的原則，從而形成競(jìng)爭(zhēng)，即維護(hù)被評(píng)估者利益，又可以有效保證國(guó)家稅基。唐春勝（2011）認(rèn)為評(píng)估方法應(yīng)堅(jiān)持“市場(chǎng)法為主，多種方法相結(jié)合”，對(duì)于住宅類(lèi)用房宜堅(jiān)持市場(chǎng)比較法，對(duì)于具有公共屬性的房地產(chǎn)，則宜采取成本法進(jìn)行評(píng)估。耿繼進(jìn)、何素芳（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)稅的評(píng)估要實(shí)現(xiàn)批量評(píng)估，提升工作效率。 

（3）房地產(chǎn)稅評(píng)估的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒 

王凌云（2012）認(rèn)為要開(kāi)征房產(chǎn)稅，如何解決評(píng)估問(wèn)題是最關(guān)鍵的問(wèn)題。根據(jù)她的意見(jiàn)，目前國(guó)際有較為成熟的做法，有必要積極借鑒。呂正輝（2009）在分析了主要西方發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅評(píng)估現(xiàn)狀后，指出西方國(guó)家在房產(chǎn)稅評(píng)估方面并沒(méi)有一套完全相同的做法。比如英國(guó)將房產(chǎn)稅分為住宅稅和差餉稅，美國(guó)則通過(guò)房地產(chǎn)保有稅征收房產(chǎn)稅。周勇、吳寶喜（2012）認(rèn)為有必要根據(jù)當(dāng)前世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)稅批量評(píng)估的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行批量評(píng)估。 

（4）我國(guó)房地產(chǎn)稅評(píng)估的優(yōu)化建議 

奚衛(wèi)華（2013）指出我國(guó)在20世紀(jì)80年代所提出的房地產(chǎn)稅征收依據(jù)與現(xiàn)實(shí)和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)存在較大差距。在當(dāng)時(shí)的立法中，規(guī)定以原值為評(píng)估依據(jù)。他認(rèn)為要改善立法，明確以現(xiàn)值為評(píng)估依據(jù)。事實(shí)上，付新民（2010）就指出以原值為計(jì)稅依據(jù)，忽略了土地價(jià)值的潛在升值可能，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并沒(méi)有突出價(jià)值。但是以現(xiàn)值為評(píng)估依據(jù)，則可以有效的反映市場(chǎng)發(fā)展，符合世界趨勢(shì)。王全明（2013）則認(rèn)為在當(dāng)前評(píng)估方法以及較為成熟的情況下，房地產(chǎn)稅評(píng)估關(guān)鍵是要完善制度體系，比如評(píng)估主體、申訴處理、評(píng)估周期確定等。在當(dāng)前信息化處理廣泛運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估的情況下，蘇穎（2012）則認(rèn)為要推動(dòng)房地產(chǎn)稅評(píng)估的電腦化和信息化建設(shè)。 

整體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)稅評(píng)估雖然發(fā)展歷史較短，但是在短時(shí)期內(nèi)取得了較好成效。曲衛(wèi)東（2012）認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)稅評(píng)估改革歷史是即立足于國(guó)情，又充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程，雖然目前還存在一些不足，但是在探索中不斷發(fā)展。劉升、（2012）、宋春蘭（2012）等則認(rèn)為我國(guó)房產(chǎn)稅評(píng)估有必要積極吸取國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。史新（2011）、米旭明（2011）等則關(guān)注于我國(guó)房產(chǎn)稅評(píng)估面臨的主要挑戰(zhàn)，指出如何實(shí)現(xiàn)評(píng)估的命中率、公平性和房產(chǎn)稅評(píng)估的關(guān)鍵。 

事實(shí)上，隨著房產(chǎn)稅改革逐步的推動(dòng)，我國(guó)從中央到地方政府，從學(xué)界到政界，都認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)稅評(píng)估的重要意義，在深圳、南京、太原等地都開(kāi)展了房產(chǎn)稅改革以及評(píng)估的前期探索工作，并取得了一定成效。從我國(guó)當(dāng)前各地房地產(chǎn)稅評(píng)估的實(shí)踐來(lái)看，基本遵循了“國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒國(guó)內(nèi)本土化消化—探索與創(chuàng)新一總結(jié)”這樣一個(gè)過(guò)程，評(píng)估方法主要采用了市場(chǎng)比較法，以批量評(píng)估為主要手段，并在評(píng)估指標(biāo)等方面予以了中國(guó)化創(chuàng)新. 

征收土地評(píng)估方法范文第3篇

［關(guān)鍵詞］物業(yè)稅；差餉；評(píng)估

［中圖分類(lèi)號(hào)］F812 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）9-0099-02

1 我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

在目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅收體系下,大部分稅負(fù)都處在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)很輕?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅政策已不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求,主要表現(xiàn)如下：

(1)出租房屋的房產(chǎn)稅仍以房屋所有人為納稅人,稅收征管難度較大。

(2)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自用房產(chǎn)而言,以房產(chǎn)購(gòu)置原值一次扣除殘值30%的計(jì)征辦法不合理。同一地段、同樣結(jié)構(gòu)、相同面積的房產(chǎn),因購(gòu)置時(shí)間不同,房產(chǎn)價(jià)值相差甚大,而計(jì)稅依據(jù)仍按原值扣除30%計(jì)算,使稅負(fù)相差甚大,稅收負(fù)擔(dān)不合理。

(3)出租房屋以租金為計(jì)稅依據(jù),租金難以確定,致使稅收流失嚴(yán)重。一方面房屋的所有人以逃避稅收為目的；另一方面房屋承租方以減少租金為目的,雙方將達(dá)成協(xié)議簽訂兩份租賃契約,一份為實(shí)際租賃合同,另一份則是為逃避或減少納稅義務(wù)而對(duì)付稅務(wù)部門(mén)的假合同。最終因納稅人申報(bào)情況不實(shí)而導(dǎo)致稅收流失。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2008年12月底,全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米。預(yù)計(jì)2011年可能將達(dá)到3億～4億平方米。如此大量的閑置商品房,其中有很大一個(gè)比例是掌握在房產(chǎn)投資者手中。

我國(guó)地方政府稅收收入主要還是來(lái)源于營(yíng)業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅收入。從2005年統(tǒng)計(jì)年鑒中可以看到,具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合計(jì)占地方政府財(cái)政收入的比例約為4.2%。物業(yè)稅是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在其保有環(huán)節(jié)征收的稅種,物業(yè)稅的課稅對(duì)象是土地及其附著于其上的建筑物等不動(dòng)產(chǎn),稅基一般為不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值。物業(yè)稅既不像所得稅那樣容易受企業(yè)、人口流動(dòng)的影響,也不像營(yíng)業(yè)稅、增值稅等流轉(zhuǎn)稅那樣與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高度相關(guān),對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的扭曲也較少,能給地方政府提供穩(wěn)定的收入來(lái)源。

2 香港差餉制度

香港的差餉稅是一種向擁有土地及樓宇等不動(dòng)產(chǎn)者課征的一種間接稅。它的納稅義務(wù)人是指擁有土地及樓宇等不動(dòng)產(chǎn)的所有者，但在該不動(dòng)產(chǎn)出租的時(shí)候，則對(duì)使用者征稅,如果享有者繳納，可以由使用者償還。差餉稅的計(jì)稅依據(jù)乃按照樓宇(物業(yè)）全年的合理市面租值而估定，它的稅率幾乎每年都有所變動(dòng)，可獲豁免差餉的樓宇為數(shù)極少，它分四季按期繳納。

2.1 差餉的稅率和稅額計(jì)算

1999年以前,香港政府每三年對(duì)差餉的應(yīng)課租值評(píng)估一次。1999年開(kāi)始,香港政府每年都評(píng)估差餉的應(yīng)課租值,以反映物業(yè)市場(chǎng)租金的變化,并隨物業(yè)升值增加財(cái)政收入。以2007―2008年財(cái)政年度而言,差餉征收率為5%,估價(jià)依據(jù)日期則為2006年10月1日。

應(yīng)繳納差餉的數(shù)額是根據(jù)估定應(yīng)課稅差餉租值按規(guī)定的稅率計(jì)算的,其公式為：應(yīng)納差餉=應(yīng)納差餉租值×稅率。

應(yīng)課差餉租值由香港物業(yè)估價(jià)署按照樓宇或物業(yè)全年的租金合理估定,每年估算1次。樓宇或物業(yè)的估價(jià)按差餉評(píng)價(jià)法的規(guī)定辦理。一般來(lái)說(shuō),應(yīng)課差餉租值基本上是樓宇或物業(yè)現(xiàn)行租值的反映。如果納稅人對(duì)評(píng)出的價(jià)額有異議時(shí),可在公布后21日內(nèi),向地方法院以書(shū)面申請(qǐng)復(fù)議。

2.2 應(yīng)課稅物業(yè)的估價(jià)

在計(jì)算應(yīng)收差餉物業(yè)的租金價(jià)值時(shí),物業(yè)的租售限制、空置狀況,以及差餉繳納人的財(cái)政狀況,都不予特殊考慮。應(yīng)用租金價(jià)值計(jì)時(shí),必須參考同區(qū)類(lèi)似物業(yè)于估價(jià)日期或接近該日期,在公開(kāi)市場(chǎng)上議定的租金,并按面積大小、位置、設(shè)施、工程質(zhì)量及管理水平的不同加以調(diào)整。所有類(lèi)別的房產(chǎn)物業(yè),包括私人及公營(yíng)房屋,都是按此相同標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估租金價(jià)值,并向政府繳納差餉。一般來(lái)說(shuō),全港的所有房產(chǎn)物業(yè)均須根據(jù)《差餉條例》進(jìn)行評(píng)估。

在估價(jià)方法方面，香港常用的是“ 比較法”，即以附近地區(qū)類(lèi)似物業(yè)最近期的成交記錄作為對(duì)照，再加上估價(jià)師對(duì)這些記錄做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和分析判斷，作出一個(gè)較為準(zhǔn)確的評(píng)估值。當(dāng)然，根據(jù)物業(yè)的種類(lèi)、估價(jià)需要和目的的決定，還可以采用其他估價(jià)方法，如“ 投資法”、“ 贏利法”、“ 剩余法” 等。

另外值得一提的是香港政府的土地注冊(cè)處。香港政府的土地注冊(cè)處是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的政府部門(mén)，相當(dāng)于我國(guó)的事業(yè)單位，采用商業(yè)服務(wù)形式。提供按照土地注冊(cè)條例，為一切與土地有關(guān)文件辦理注冊(cè)的土地記錄服務(wù)，任何人均可查閱。到目前為止,該處已存在香港、九龍地區(qū)新界除外注冊(cè)登記物業(yè)593余萬(wàn)宗。這樣，任何物業(yè)成交記錄、情況均可在土地注冊(cè)處交付一定的費(fèi)用查閱并獲取資料。這是物業(yè)估價(jià)推行采用“ 比較法” 的基礎(chǔ)，只有掌握大量可比數(shù)據(jù)，才能使用比較法。香港在這一點(diǎn)上，政府部門(mén)提供了良好的條件。

2.3 差餉的征收管理

香港差餉及物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)全港物業(yè)差餉的征收。差餉按季征收,一年分4次在季初第一個(gè)月的月底前繳納。不按期繳納的,在差餉額上加征罰款5%。如果6個(gè)月內(nèi)仍未繳清的,在總數(shù)上再加征10%的罰款。

2.4 政府稅收優(yōu)惠調(diào)控

對(duì)于新開(kāi)征差餉的地區(qū),物業(yè)估價(jià)署采用了逐步達(dá)到稅率標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)渡性政策,即開(kāi)征第一年收取應(yīng)收差餉的50%,第二年為60%,第三年為70%，依此類(lèi)推直至第六年達(dá)到100%。香港特別行政區(qū)政府在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期及特殊困難環(huán)境下,為了減輕差餉繳納人的負(fù)擔(dān),在1998―2003年期間推出多項(xiàng)減免政策：1998年退還當(dāng)年第二季度的差餉、1999年免除所有繳納人第三季度的差餉、2002年免收5000港元以下低額差餉(該政策使得230萬(wàn)左右的約85%的繳納人在該年內(nèi)不需繳納差餉)、2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉,并延長(zhǎng)3個(gè)月的交款日期。

3 香港差餉制度對(duì)物業(yè)稅的啟發(fā)

3.1 物業(yè)稅收制度有利于解決房屋資源的空置問(wèn)題

香港的差餉對(duì)于有效控制房屋空置數(shù)量起到了積極作用。在政府差餉以及物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用的壓力下,業(yè)主們寧愿將空置的物業(yè)低價(jià)出租(由租戶(hù)繳納各項(xiàng)稅費(fèi))。征收物業(yè)稅可以減少房屋空置，提高社會(huì)物質(zhì)財(cái)富利用率。

3.2 物業(yè)稅需逐步建立成熟起來(lái)

香港的差餉稅從“官差的餉銀”開(kāi)始,經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期逐步建立起來(lái)。我國(guó)物業(yè)稅也不可能是一步到位,必然要經(jīng)歷逐漸成熟的過(guò)程。我國(guó)內(nèi)地物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)持有人的性質(zhì)、物業(yè)獲取的方式等方面存在多種情況,在推行物業(yè)稅收時(shí),需要考慮多方面的利益?？梢韵葟牟糠纸?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、房產(chǎn)信息充分的地區(qū)試推行。稅率標(biāo)準(zhǔn)上可借鑒香港在新區(qū)域開(kāi)征物業(yè)稅的方法,即分幾年達(dá)到預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)要廢除其他相關(guān)稅收項(xiàng)目避免重復(fù)征稅。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看,對(duì)土地和房產(chǎn)實(shí)行不同的稅率,土地高稅率,房地產(chǎn)低稅率,從而達(dá)到激勵(lì)土地利用和增加地方政府財(cái)政收入的目標(biāo)。但在當(dāng)前,要對(duì)土地和房產(chǎn)分別評(píng)估還存在一定的操作困難,因?yàn)樾畔⑦€不足,而且征收成本也高。所以,可以先統(tǒng)一評(píng)估,統(tǒng)一稅率征收,待發(fā)展成熟再試行慢慢改變模式。

3.3 稅基的確定依據(jù)

從物業(yè)稅的價(jià)值評(píng)估方法看,物業(yè)稅的模式可以分為三種基本類(lèi)型：①基于面積的評(píng)估；②基于市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估；③基于租金的評(píng)估。

基于市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估方法具體來(lái)說(shuō)就是各省以某一基準(zhǔn)年度的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。對(duì)于一些不經(jīng)常交易的物業(yè),可以考慮其所處位置和用途進(jìn)行具體的估算。一般每五年重估一次。

而香港的差餉是以物業(yè)每年租金收入的最新估值為計(jì)稅依據(jù),每年評(píng)估一次。使用租金作為評(píng)估方法,相當(dāng)于認(rèn)定財(cái)產(chǎn)稅的稅基是當(dāng)期收入,而非財(cái)產(chǎn),這與物業(yè)稅的征稅對(duì)象本質(zhì)有所沖突。

從未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景看,基于市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估法應(yīng)該是最佳選擇。因?yàn)槿绻滦愀鄄铕A的做法,以租金收入來(lái)評(píng)估,對(duì)于自主性房屋,納稅人會(huì)普遍認(rèn)為租金估值過(guò)高,從而引發(fā)征管矛盾；房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏不定,開(kāi)征物業(yè)稅后,評(píng)估部門(mén)也不可能隨房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整,但可以以三年或五年為限,對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,從而充分獲得房地產(chǎn)價(jià)格升值所帶來(lái)的收益,保持稅收的公平與公正性。

而目前關(guān)鍵是征納雙方信息不對(duì)稱(chēng)太嚴(yán)重,可以考慮建立類(lèi)似香港土地注冊(cè)處的事業(yè)單位,注冊(cè)登記物業(yè),定期更新評(píng)估,積累充分的信息。

3.4 征收物業(yè)稅作為宏觀調(diào)控的手段

稅收是政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)整的手段之一。在亞洲金融危機(jī)過(guò)后,香港經(jīng)濟(jì)低迷,作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)受到了沉重的打擊。據(jù)香港政府2003年年報(bào)資料,2003年第四季與1997年峰值比較,樓宇價(jià)格平均下跌62% 、私人住宅租金平均銳減8%。在1998―2003年期間,香港特別行政區(qū)政府根據(jù)法律對(duì)差餉進(jìn)行了多次減免或延緩繳納的靈活調(diào)整。這些政策使各階層人士普遍受益,對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)和復(fù)蘇起到了積極作用。征收物業(yè)稅,增加了政府進(jìn)行行業(yè)調(diào)控的手段。而究竟通過(guò)物業(yè)稅調(diào)整為手段的宏觀調(diào)控方向如何、力度多大,還需要政府根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀態(tài)來(lái)確定。

參考文獻(xiàn)：

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征收土地評(píng)估方法范文第4篇

關(guān)鍵詞：財(cái)產(chǎn)稅；稅收結(jié)構(gòu)；實(shí)踐啟示；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制；組織收入

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.424 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2015）09-0108-02

一、關(guān)于國(guó)際財(cái)產(chǎn)課稅發(fā)展情況的分析

（一）綜合財(cái)產(chǎn)稅與特種財(cái)產(chǎn)稅的差異

所謂的財(cái)產(chǎn)稅就是將納稅人的可支配財(cái)產(chǎn)作為課稅對(duì)象征收的稅種，財(cái)產(chǎn)課稅的歷史是非常長(zhǎng)的，最早的財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)土地課征，這種模式取決于商品經(jīng)濟(jì)征稅模式。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的種類(lèi)及其形式不斷得到優(yōu)化，這極大的開(kāi)拓了財(cái)產(chǎn)課稅的應(yīng)用范圍。目前來(lái)說(shuō)，國(guó)家稅收結(jié)構(gòu)中的財(cái)產(chǎn)稅并不占據(jù)主體地位，其能夠起到稅種的調(diào)節(jié)作用，在世界各國(guó)廣泛進(jìn)行征稅。

總的來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)課稅的歷史是非常悠久的，其是政府的重要財(cái)政收入來(lái)源。隨著時(shí)代的發(fā)展，各國(guó)都進(jìn)行了一整套的符合本國(guó)實(shí)際情況的財(cái)產(chǎn)課稅制度。通過(guò)對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的形態(tài)，可以將財(cái)產(chǎn)稅具體分為動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅及其靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅。前者是針對(duì)轉(zhuǎn)移及其變動(dòng)過(guò)程中的財(cái)產(chǎn)課征進(jìn)行的征稅，涉及到遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、繼承稅等。靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅是納稅人在某段時(shí)間進(jìn)行的財(cái)產(chǎn)課征，其與財(cái)產(chǎn)的來(lái)源及其變化情況無(wú)關(guān)，我們也稱(chēng)之為財(cái)產(chǎn)占用稅。靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅的征收方式是存在差異的，可以將其分為綜合財(cái)產(chǎn)稅及其特種財(cái)產(chǎn)稅。

綜合財(cái)產(chǎn)稅就是我們所說(shuō)的一般財(cái)產(chǎn)稅，針對(duì)納稅人的全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的綜合課征，總的來(lái)說(shuō)，該財(cái)產(chǎn)稅的應(yīng)稅范圍非常廣泛，涉及到納稅人的所有及其支配財(cái)產(chǎn)。我們把特種財(cái)產(chǎn)稅稱(chēng)之為個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，顧名思義就是針對(duì)特定類(lèi)型財(cái)產(chǎn)進(jìn)行課征的財(cái)產(chǎn)稅，涉及到土地稅、房屋稅、車(chē)輛稅等，綜合財(cái)產(chǎn)稅及其特種財(cái)產(chǎn)稅具備共性，在稅制設(shè)計(jì)、征管方式、課稅對(duì)象等方面存在著差異。

綜合財(cái)產(chǎn)稅是比較普遍的稅種，其針對(duì)的事納稅人的全部財(cái)產(chǎn)，相對(duì)于特種財(cái)產(chǎn)稅，其應(yīng)用范圍更加的廣泛，在某些情況下，我們需要應(yīng)用綜合財(cái)產(chǎn)稅，也就可以解釋為什么綜合財(cái)產(chǎn)稅的高收入，也就可以延伸出綜合財(cái)產(chǎn)稅的廣泛征收范圍，在這個(gè)層面上，也就可以推測(cè)出與它某些性質(zhì)相反的特種財(cái)產(chǎn)稅系，這兩者雖然存在一定的共性，但是在征管方式、稅制設(shè)計(jì)、課稅對(duì)象等許多方面存在著較大差異性。

綜合財(cái)產(chǎn)稅的課稅范圍比較廣泛，其具備良好的公平性，其收入比較多，其計(jì)征方法是比較復(fù)雜的，存在較大的偷逃稅問(wèn)題。特種財(cái)產(chǎn)稅主要以房屋、土地、特定財(cái)產(chǎn)作為課稅對(duì)象，其課稅的范圍比較狹窄，不容易進(jìn)行隱匿，其計(jì)征方法是比較方便的，發(fā)達(dá)國(guó)家的居民納稅意識(shí)強(qiáng)，其征管的方式比較先進(jìn)，也具備比較嚴(yán)格的征管制度，多進(jìn)行綜合財(cái)產(chǎn)稅制比如贈(zèng)予稅、遺產(chǎn)稅等的開(kāi)征，發(fā)展中國(guó)家在這些方面存在著明顯的欠缺，一般進(jìn)行特種財(cái)產(chǎn)稅制度的應(yīng)用。

（二）財(cái)產(chǎn)課稅的歷史流行趨勢(shì)

財(cái)產(chǎn)課稅的應(yīng)用歷史悠久，是各國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，財(cái)產(chǎn)課稅的主流地位逐漸被商品稅及其所得稅所取代，在國(guó)家的財(cái)政收入中的比例是比較小的，發(fā)達(dá)國(guó)家的財(cái)政課稅收入占據(jù)其整體財(cái)政收入的十分之一左右，發(fā)展中國(guó)家則是百分之五左右。從整體上來(lái)看，財(cái)政課稅具備商品稅及其所得稅所不具備的優(yōu)勢(shì)，能夠查缺補(bǔ)漏這兩個(gè)稅種的不足。

財(cái)產(chǎn)課稅的曾是各國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源，時(shí)代的變遷，財(cái)產(chǎn)課稅的歷史地位也在發(fā)生著改變，但是無(wú)論怎么變化，財(cái)產(chǎn)課稅的重要作用依舊沒(méi)有改變，其對(duì)于調(diào)節(jié)地方財(cái)政收入，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富公平分配，調(diào)節(jié)人們收入水平上依然具備重大的作用，這是需要引起我們重視的問(wèn)題，更好的進(jìn)行財(cái)產(chǎn)課稅的分析，滿(mǎn)足我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)用要求。

（三）財(cái)產(chǎn)課稅與市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅方式

財(cái)產(chǎn)課稅需要進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值的判斷，并以此為計(jì)稅依據(jù)，進(jìn)行相關(guān)方面的評(píng)估，進(jìn)行財(cái)政登記制度的建立，進(jìn)行稅收的征收管理強(qiáng)化，保證其稅負(fù)的公平性，保證稅款的充分征收，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅方式是比較流行的方法。這種方法具備良好的優(yōu)勢(shì)，首先稅基具備良好的彈性，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上漲，稅基擴(kuò)大，也就促進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅的收入增加。市場(chǎng)價(jià)值是對(duì)納稅人納稅能力的反映，有利于實(shí)現(xiàn)稅收的公平性，以市場(chǎng)價(jià)值為稅基，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的評(píng)估，其稅收征管的成本是比較高的，所以很多國(guó)家都進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)稅方式，進(jìn)行房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建立，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記制度的實(shí)行，保證征收管理的強(qiáng)化，進(jìn)行稅收漏洞的控制。

二、我國(guó)財(cái)產(chǎn)課稅制度的應(yīng)用不足

（一）財(cái)產(chǎn)課稅的經(jīng)濟(jì)制約因素

目前來(lái)說(shuō)，制約我國(guó)財(cái)產(chǎn)課稅作用發(fā)揮的因素是非常多的，其稅種少、稅基狹窄，有些稅種，比如房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、土地使用稅等嚴(yán)格制約了財(cái)產(chǎn)課稅稅種的發(fā)展。1994年的稅制改革將贈(zèng)予稅及其遺產(chǎn)稅作為征收范圍，實(shí)際上，并沒(méi)有進(jìn)行有些的開(kāi)征，其稅基面狹窄，征收面不寬，比如居民自住房屋不進(jìn)行房產(chǎn)稅的繳納，私人財(cái)產(chǎn)繼承及其贈(zèng)予都不需要進(jìn)行國(guó)家的納稅，其財(cái)產(chǎn)稅的稅負(fù)是比較低的，不能進(jìn)行其良好作用的發(fā)揮。

財(cái)產(chǎn)課稅的集中收入是比較少的，難以確立其有效地位，類(lèi)似于地方稅種，由地方政府進(jìn)行征收及其支配，其稅種比較少、稅基狹窄、稅負(fù)比較低，稅源具備零散性，征管起來(lái)比較麻煩，從而導(dǎo)致其較低的財(cái)產(chǎn)課稅收入，這是財(cái)產(chǎn)課稅的一項(xiàng)重要性質(zhì)，需要我們進(jìn)行辯證分析，并且財(cái)產(chǎn)課稅的立法方式?jīng)Q定其受制于中央，其稅種的設(shè)計(jì)過(guò)于統(tǒng)一性，不具備因地制宜性，地方政府不具備良好的稅收自，從而不利于地方政府征收管理的積極性提升，不利于財(cái)產(chǎn)稅的有效發(fā)展。

（二）國(guó)際計(jì)稅方法的流行方式

其計(jì)稅依據(jù)不具備合理性，具備良好的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度體系，也不能與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有些的協(xié)調(diào)，其征管的漏洞是比較大的，目前來(lái)說(shuō)，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的方法是比較科學(xué)的，這是目前國(guó)際比較流行的計(jì)稅方法。在我國(guó)，其以土地面積其房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，不能進(jìn)行土地的級(jí)差收益，房產(chǎn)時(shí)間價(jià)值等的有些反應(yīng)，不能進(jìn)行土地的級(jí)差收益的有效調(diào)節(jié)，不同城市、地段進(jìn)行不同稅率的設(shè)置，不利于稅率檔次設(shè)置的合理性，其隨意性比較大。

如果稅率一經(jīng)確定長(zhǎng)期不變，就容易導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)收入及其房地產(chǎn)增值的脫節(jié)，目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度是不健全的，私人財(cái)產(chǎn)登記制度并沒(méi)有有些的法律制約，有些房產(chǎn)、土地等管理部門(mén)難以進(jìn)行與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合，不利于稅收征管的良好開(kāi)展。

三、我國(guó)財(cái)產(chǎn)課稅制度完善的具體方案

（一）財(cái)產(chǎn)課稅制度改革的前沿

針對(duì)我國(guó)的財(cái)產(chǎn)課稅制度的各種問(wèn)題，我們需要對(duì)癥下藥，重視財(cái)產(chǎn)稅制的改革，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)課稅收入的提高，完善財(cái)政收入。隨著社會(huì)的發(fā)展，人民的收入水平不斷提高，這也導(dǎo)致其社會(huì)分配出現(xiàn)懸殊問(wèn)題，從而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)稅的稅源增加，其稅基不斷擴(kuò)大，這就說(shuō)明財(cái)產(chǎn)稅征收的必要性。

在這種應(yīng)用條件下，我們必須進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅稅種的規(guī)范及其增加，滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)需要，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)課稅稅種的合理增加，進(jìn)行相關(guān)稅種的征收范圍的有效調(diào)整，保證稅目稅率的調(diào)整，但是我國(guó)公民的納稅意識(shí)是比較單薄的，其征管水平比較低，因此我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅種需要按照不同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅制的課征，而并非一般財(cái)產(chǎn)稅。

（二）稅法立法與查缺補(bǔ)漏

這就需要我們進(jìn)行稅收立法的健全，進(jìn)行稅收征管漏洞的堵塞，進(jìn)行相關(guān)財(cái)產(chǎn)課稅制度的建立及其健全，保證稅收法規(guī)的健全性及其規(guī)范性，落實(shí)好不同稅種的征收管理，進(jìn)行稅收征收管理的強(qiáng)化，保證稅務(wù)稽核及其征管方式的優(yōu)化，保證稅收征管人員自身業(yè)務(wù)能力的提升，保證稅收漏洞的填補(bǔ)，進(jìn)行嚴(yán)密性的財(cái)產(chǎn)登記制度及其財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度的建立。

在具體財(cái)產(chǎn)課稅制度設(shè)置上，我們需要進(jìn)行房產(chǎn)稅的完善，進(jìn)行內(nèi)外有別的房產(chǎn)稅制度的改革，針對(duì)外資征收房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榕c內(nèi)資統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。我們也要進(jìn)行稅基的擴(kuò)大，房產(chǎn)稅是我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的主要稅種，隨著住宅商品化及其人民生活水平的提高，私人擁有房產(chǎn)不斷增加，我們需要進(jìn)行房產(chǎn)稅稅基的擴(kuò)大，進(jìn)行稅率的控制。

在這個(gè)方面，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)行了一系列房產(chǎn)稅制度的應(yīng)用，比如第二套住房的房產(chǎn)稅的開(kāi)征，除了上述幾個(gè)方面，我們也要進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)制度的建立及其完善，這需要處理好相關(guān)的麻煩問(wèn)題，目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房產(chǎn)估價(jià)制度是不完善的，我們需要制定一整套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的估價(jià)機(jī)構(gòu)，保證具備良好專(zhuān)業(yè)技能的專(zhuān)職估價(jià)人員進(jìn)行操作，保證其專(zhuān)門(mén)估價(jià)人員的業(yè)務(wù)能力的提升，更好的進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估方法的研究，保證符合我國(guó)國(guó)情的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)評(píng)估方法體系的建立，保證房產(chǎn)稅的良好計(jì)征，為其提供良好的依據(jù)，在房產(chǎn)稅應(yīng)用上，我們需要進(jìn)行地區(qū)差別比例稅率的采用，從而滿(mǎn)足實(shí)際工作的要求。

（三）財(cái)產(chǎn)課稅改革步驟的循序漸進(jìn)

這也需要我們進(jìn)行土地稅的完善，做好土地的占用、取得、轉(zhuǎn)讓等各個(gè)方面的工作，進(jìn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的改革，針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的土地資源進(jìn)行一般土地稅的征收，將征收的范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，介于農(nóng)村普遍的低收益水平，較高的負(fù)擔(dān)，我們可以進(jìn)行攤派費(fèi)用的減少，進(jìn)行相關(guān)收費(fèi)的清理，進(jìn)行農(nóng)業(yè)稅制的改革，保證一般土地稅的征收，進(jìn)行較低稅率的應(yīng)用，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地制度的統(tǒng)一性，保證農(nóng)村收益分配關(guān)系的規(guī)范性。

在稅率設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，我們可以參考現(xiàn)行的土地位置標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行土地用途標(biāo)準(zhǔn)的參照，保證級(jí)差收入的調(diào)節(jié)，保證土地使用結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，進(jìn)行土地閑置稅及其土地荒蕪稅等的開(kāi)征，保證遺產(chǎn)稅及其贈(zèng)予稅的開(kāi)征，保證高收入的調(diào)節(jié)，進(jìn)行遺產(chǎn)稅及其贈(zèng)予稅的開(kāi)征，從而保證稅制的完善，保證財(cái)政收入的增加，保證社會(huì)財(cái)產(chǎn)的公平分配，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)權(quán)益的保證。

稅制模式的應(yīng)用需要辯證分析，接來(lái)下進(jìn)行總遺產(chǎn)稅及其贈(zèng)予稅的分析，這是兩種性質(zhì)存在差異的稅種，針對(duì)繼承人的遺產(chǎn)總額進(jìn)行遺產(chǎn)稅的征收，針對(duì)受贈(zèng)人的財(cái)產(chǎn)總額進(jìn)行贈(zèng)予稅的征收，保證稅源的可靠性，保證稅收收入的及時(shí)性，保證其簡(jiǎn)便性，從而符合我國(guó)的稅收征管水平。其課稅對(duì)象需要包括動(dòng)產(chǎn)及其不動(dòng)產(chǎn)，需要進(jìn)行超額累進(jìn)稅率的征收，這需要實(shí)現(xiàn)與相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)，一旦發(fā)現(xiàn)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)管理相關(guān)的部門(mén)，缺乏稅務(wù)機(jī)關(guān)所開(kāi)列的遺產(chǎn)稅及其贈(zèng)予稅完稅憑證，將禁止辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)讓遺產(chǎn)及其財(cái)產(chǎn)的手續(xù)，各個(gè)部門(mén)需要積極的配合稅務(wù)部門(mén)，進(jìn)行遺產(chǎn)資料及其相關(guān)情況的查證，從而滿(mǎn)足實(shí)際工作的要求。

參考文獻(xiàn)：

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征收土地評(píng)估方法范文第5篇

關(guān)鍵詞：石油土地；土地評(píng)估；土地使用權(quán)

中圖分類(lèi)號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲(chǔ)存、開(kāi)采、利用的全過(guò)程都離不開(kāi)土地，為保證石油天然氣能源供應(yīng)，石油企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中取得大量土地。我國(guó)石油企業(yè)獲得土地使用權(quán)的方式由無(wú)償、無(wú)限期使用過(guò)渡到現(xiàn)在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導(dǎo)致了之前沿用的評(píng)估方法已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀。因此，有必要對(duì)石油企業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估現(xiàn)狀進(jìn)行研究，對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行改進(jìn)，方便企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行整理、處置，提高生產(chǎn)水平。

一、石油企業(yè)用地使用權(quán)的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。石油天然氣行業(yè)油（氣、水）井場(chǎng)及作業(yè)配套設(shè)施和油（氣、汽、水）計(jì)量站、轉(zhuǎn)接站、原油（氣）庫(kù)等設(shè)施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

（二）有償出讓。按照國(guó)家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車(chē)庫(kù)、食堂、辦公樓及生產(chǎn)指揮中心等設(shè)施用地，以有償出讓方式取得土地使用權(quán)。

（三）土地租賃。石油企業(yè)上市公司通過(guò)租賃母公司授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地或第三方土地來(lái)獲得土地使用權(quán)及油氣企業(yè)母公司租賃第三方土地來(lái)獲取土地使用權(quán)。國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權(quán)經(jīng)營(yíng)。國(guó)家為支持國(guó)有企業(yè)改制，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，解決石油天然氣企業(yè)改制過(guò)程中遇到的土地問(wèn)題。

二、石油企業(yè)用地目前的評(píng)估模式

（一）劃撥方式下的評(píng)估模式。法律上，劃撥不被認(rèn)為是有償使用，但實(shí)際上石油天然氣開(kāi)發(fā)企業(yè)也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補(bǔ)償費(fèi)與土地使用者的土地收益補(bǔ)償，只是不像市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)一樣付出全部的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際上在一些地方，比如珠海，早已出現(xiàn)了“有償劃撥”的概念。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國(guó)有土地使用權(quán)終止補(bǔ)償費(fèi)，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上青苗附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評(píng)估模式。石油天然氣設(shè)施用地中，通過(guò)出讓方式或得使用權(quán)的數(shù)量較少，尤其是生產(chǎn)性用地，更是少見(jiàn)。這主要是沿襲過(guò)去的國(guó)企工業(yè)用地供地方式，即使是改制的國(guó)有企業(yè)，進(jìn)入股份的土地資產(chǎn)也絕大多數(shù)以作價(jià)出資、入股或者是授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置，只有幾少數(shù)部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)人的可選擇性小、位置變動(dòng)困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協(xié)議定價(jià)為主，其價(jià)格由企業(yè)與政府協(xié)商確定。

（三）租賃方式下的評(píng)估模式。比起出讓來(lái)，石油天然氣設(shè)施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國(guó)家租用，二是向農(nóng)民集體租用。向國(guó)家租用的主要是臨時(shí)用地，比如倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地等，一般按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。向農(nóng)民集體租用的土地一般是用來(lái)勘測(cè)、油井、管線，以及臨時(shí)堆放的場(chǎng)地等，發(fā)生的情況相對(duì)較多。向農(nóng)民集體租用土地成本較低，而且風(fēng)險(xiǎn)小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，租用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)使用是違法的行為，這是一個(gè)較大的矛盾。

（四）作價(jià)出資、入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)情況下的評(píng)估模式。根據(jù)國(guó)家《劃撥用地目錄》規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業(yè)用地則以作價(jià)出資、入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式使用。在改制過(guò)程中，先承認(rèn)企業(yè)具有劃撥土地使用權(quán)價(jià)值，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值與劃撥權(quán)價(jià)值的相差部分作為國(guó)家資本或股份。這些價(jià)值由中立的估價(jià)結(jié)構(gòu)評(píng)估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時(shí)確定國(guó)家資本金的比例及價(jià)值。這里，意識(shí)企業(yè)雖然只是付出了國(guó)家資本金部分，但實(shí)際上獲得了完全的市場(chǎng)價(jià)值；二是企業(yè)所獲得的劃撥土地權(quán)益部分的價(jià)值，被直接認(rèn)定為企業(yè)所有；三是價(jià)格基本上依靠評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，政府和企業(yè)之間沒(méi)有協(xié)商及談判的過(guò)程。

三、石油企業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估過(guò)程存在著的問(wèn)題

（一）有違市場(chǎng)價(jià)值。由于我國(guó)對(duì)石油天然氣行業(yè)實(shí)行一定的壟斷，國(guó)內(nèi)從事油氣勘探開(kāi)采業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權(quán)獲取方面沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性；其次，在獲取土地使用權(quán)時(shí)有一大部分是根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定作價(jià)或者與農(nóng)民協(xié)商作價(jià)，這兩種情況都不能真實(shí)反映土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)值，違背了土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。

（二）評(píng)估模式單一。原有的評(píng)估模式基本是從費(fèi)用和成本的角度評(píng)估土地使用權(quán)，沒(méi)有從預(yù)期收益的角度來(lái)評(píng)估。由于石油企業(yè)土地使用權(quán)的價(jià)值主要體現(xiàn)在其地下蘊(yùn)藏的油氣資源上，通過(guò)預(yù)期收益的形式來(lái)表現(xiàn)，所以本文認(rèn)為應(yīng)該從預(yù)期收益的角度評(píng)估石油企業(yè)土地使用權(quán)。

（三）沒(méi)有體現(xiàn)價(jià)格杠桿作用。由于現(xiàn)在的評(píng)估機(jī)制不是建立在土地收益與成本關(guān)系的基礎(chǔ)之上，不同的土地供應(yīng)方式之間也缺乏較為精準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，土地使用和價(jià)格之間缺乏緊密的關(guān)聯(lián)性，所以?xún)r(jià)格不能發(fā)揮應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能。

（四）單向定價(jià)，缺乏對(duì)稱(chēng)性。目前所有的評(píng)價(jià)基本上都是單向定價(jià)方式，缺乏協(xié)商和互動(dòng)機(jī)制。團(tuán)隊(duì)是由企業(yè)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該有一個(gè)互動(dòng)的環(huán)節(jié)，否則會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱(chēng)，沒(méi)有充分的溝通和均衡，最終導(dǎo)致定價(jià)的不合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對(duì)土地增值的影響[J].大眾商務(wù)，2009（08）.