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土地使用權(quán)的法律特征范文第1篇

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

土地抵押登記制度：

1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權(quán)登記程序。3、土地抵押權(quán)登記的效力。

土地抵押權(quán)的消滅：1、債務(wù)清償；2、抵押物消滅；3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)；4、抵押權(quán)無(wú)效。

土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題：

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)；

2、關(guān)于“四荒”土地抵押；

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回；

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

內(nèi)容提要：土地抵押權(quán)是附屬于土地使用權(quán)的一項(xiàng)土地他項(xiàng)權(quán)利，土地抵押制度也是人們?cè)诮?jīng)濟(jì)發(fā)展中一直探討的一個(gè)問(wèn)題。本文先從土地抵押權(quán)的概念和法律特征談起，對(duì)土地抵押權(quán)的客體范圍、登記制度及土地抵押權(quán)的消失進(jìn)行闡述，并對(duì)土地抵押權(quán)制度中幾個(gè)需要思考的問(wèn)題略作探討。

關(guān)鍵詞：土地抵押權(quán)

土地抵押權(quán)登記

土地使用權(quán)

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全局發(fā)展，土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中越來(lái)越顯示其重要性，人們已不再單獨(dú)將土地作為一種資源來(lái)對(duì)待，而是將其當(dāng)作一種資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理，以充分發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。為此，筆者通過(guò)對(duì)土地管理知識(shí)的一些學(xué)習(xí)和了解，感到這是一門非常廣泛和深?yuàn)W的學(xué)說(shuō)，其中有許多知識(shí)需要我們進(jìn)行學(xué)習(xí)，有許多問(wèn)題需要我們進(jìn)行思考和探討，在此本文就其中的土地抵押權(quán)進(jìn)行闡述，并對(duì)土地抵押權(quán)制度中幾個(gè)需要思考的問(wèn)題略作探討。

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說(shuō)，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)；同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（主權(quán)利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，作為主權(quán)利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí)，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此，它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分，土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開發(fā)利用，《擔(dān)保法》對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來(lái)抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第 二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種對(duì)世權(quán)。因此，對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，向社會(huì)公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動(dòng)情況，自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。因?yàn)楦鶕?jù)民法的意思自治原則，法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無(wú)權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)存有風(fēng)險(xiǎn)，但如果進(jìn)行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記（如一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機(jī)關(guān)審查，進(jìn)行登記注冊(cè)，核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說(shuō)，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說(shuō)，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無(wú)論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對(duì)抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。

五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)被國(guó)家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國(guó)家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)，并就處分抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無(wú)效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無(wú)效事由而被依法確認(rèn)無(wú)效。抵押權(quán)無(wú)效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國(guó)的土地抵押權(quán)實(shí)際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限，把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項(xiàng)權(quán)利，就應(yīng)允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國(guó)部分學(xué)者也贊成其他部分土地他項(xiàng)權(quán)利可以進(jìn)行抵押①。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán)，筆者認(rèn)為，該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購(gòu)買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對(duì)于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國(guó)法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對(duì)抗抵押人。因?yàn)榈盅菏俏餀?quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對(duì)抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠(chéng)信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時(shí)，該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對(duì)抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力?；谏鲜鲂Я?，當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時(shí)，抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

前面已論及劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無(wú)法履行其債務(wù)時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無(wú)權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對(duì)此沒(méi)有加以明確規(guī)定，筆者認(rèn)為是立法的一個(gè)缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對(duì)物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無(wú)效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無(wú)效的。從實(shí)踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來(lái)一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價(jià)格不好確定，其價(jià)值只減不增，從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估，而評(píng)估抵押物的價(jià)值是抵押的一個(gè)程序，不能準(zhǔn)確地評(píng)估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二，國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會(huì)轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國(guó)家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，應(yīng)有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實(shí)際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣開式，都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理，否則又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問(wèn)題就都可以解決。

參考文獻(xiàn)資料：

一、《國(guó)土資源管理實(shí)務(wù)全書》（中國(guó)物資出版社）謝經(jīng)榮 主編

第五章第八節(jié) 地產(chǎn)抵押

二、《中國(guó)土地資源全書》（四川人民出版社）車夫 主編

第五篇 土地他項(xiàng)權(quán)利

三、《房地產(chǎn)抵押貸款如何避風(fēng)險(xiǎn)》（《中國(guó)土地》2001年11期）

姬泓 夏軍 著

土地使用權(quán)的法律特征范文第2篇

【關(guān)鍵詞】土地使用權(quán)抵押；客體；效力

1 土地抵押權(quán)的概念

土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

2 土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，其效力經(jīng)登記而確定。第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

3 土地抵押權(quán)的客體范圍

（1）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)模酝恋厥褂脵?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。2）具有地上建筑物，其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明。3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

（2）出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。

（3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

（4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。

4 土地抵押權(quán)登記制度

4.1 土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)公示，向社會(huì)展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的狀況；并且登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。

（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。

4.2 土地抵押權(quán)登記程序

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，應(yīng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后，持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記。由土地管理機(jī)關(guān)審查，進(jìn)行注冊(cè)，核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》。

4.3 土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：

（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。

（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。

（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。

（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。

（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；

（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。

（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。

5 土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種：（1）債務(wù)清償（2）抵押物消滅。（3）土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。（4）抵押權(quán)無(wú)效。

6 土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題

（1）土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

土地抵押權(quán)實(shí)際是指土地使用權(quán)抵押權(quán)。隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限，把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利，例如，空中權(quán)和地下權(quán)。

（2）關(guān)于“四荒”土地抵押

集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán)，個(gè)人認(rèn)為，該限制目前還是不全面的。

（3）土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅?，F(xiàn)行法律的規(guī)定，限制了一定的土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。

（4）劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但是當(dāng)?shù)盅喝藷o(wú)法履行其債務(wù)時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無(wú)權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無(wú)效的。從實(shí)踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來(lái)不良的后果。其一，離開土地的房屋價(jià)格不好確定，從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二，國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。其三，影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣方式，都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理，又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問(wèn)題都可以解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡紅.土地使用權(quán)收回與土地使用權(quán)抵押效力研究[J].當(dāng)代法學(xué)，2002（08）.

土地使用權(quán)的法律特征范文第3篇

一、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的概念和法律特征

土地使用權(quán)是指按照法律對(duì)土地加以利用的權(quán)利。破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)是指破產(chǎn)企業(yè)依據(jù)法律規(guī)定業(yè)已取得并仍可以有償或無(wú)償?shù)乩猛恋禺a(chǎn)生效益的權(quán)利。根據(jù)土地管理法規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。國(guó)有土地和集體所有的土地雖不得侵占、買賣或非法轉(zhuǎn)讓，但土地的使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。結(jié)合以上企業(yè)土地使用權(quán)的概念和有關(guān)的法律規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)具有以下特征：

1、主體特定。即在清算組處分破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)以前，土地使用權(quán)只屬于破產(chǎn)企業(yè)。

2、來(lái)源合法。破產(chǎn)企業(yè)原來(lái)賴以生存發(fā)展的土地使用全不論是以何種方式取得，都應(yīng)是根據(jù)法律規(guī)定擁有土地使用權(quán)證。破產(chǎn)企業(yè)非法獲取的土地使用權(quán)，國(guó)家應(yīng)無(wú)條件地?zé)o償收回。

3、財(cái)產(chǎn)有償。土地使用權(quán)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)值在破產(chǎn)企業(yè)生存時(shí)和破產(chǎn)后均會(huì)以不同形式體現(xiàn)出來(lái)。

4、程序規(guī)范。企業(yè)取得土地使用權(quán)的程序是經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)、發(fā)證，而要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)，不僅要遵循企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定的程序，還必須經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估程序、審核確認(rèn)程序、成交價(jià)和議價(jià)程序、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記等一系列程序。

二、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的來(lái)源

國(guó)家供給土地使用者土地使用權(quán)的主要途徑有兩種，一種是出讓，另一種行政劃撥。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。劃撥是指出讓、轉(zhuǎn)讓以外的其他各種取得土地使用權(quán)形式的行為，除撥用原來(lái)就屬于國(guó)有的土地以外，主要是指由國(guó)家向農(nóng)民集體征用一定面積的土地，所有權(quán)歸國(guó)家，使用權(quán)劃撥給單位或個(gè)人，由用地者支付征地費(fèi)用，以后每年向國(guó)家繳納土地使用稅的土地使用形式。受讓的土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，而行政劃撥取得的土地使用權(quán)只有規(guī)定用途的使用權(quán)。綜觀近幾年所審理的企業(yè)破產(chǎn)案件，大量的全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)土地使用權(quán)的取得，主要來(lái)源于行政劃撥，小部分才通過(guò)出讓與支付出讓金的方式獲取。

三、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的處理原則和程序

企業(yè)破產(chǎn)法雖然規(guī)定了如何處理破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，但忽視了破產(chǎn)企業(yè)最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利──土地使用權(quán)的處理問(wèn)題，有關(guān)土地管理法規(guī)也未涉及，這對(duì)人民法院處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)帶來(lái)了相當(dāng)?shù)碾y度。對(duì)此，筆者認(rèn)為，要處理好破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)問(wèn)題，有必要遵循以下原則：

（一）合法取得原則

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)可以抵押。有的瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)，為了不喪失土地使用權(quán)，往往將土地使用權(quán)和地上建筑物或其他附著物作抵押，期望憑籍其土地使用權(quán)恢復(fù)生機(jī)。但如果該抵押合同違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)合同的規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，抵押權(quán)人就不能按抵押合同取得土地使用權(quán)。因此，要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)，不僅要按法律規(guī)定辦理，而且受讓的權(quán)利主體、轉(zhuǎn)讓的形式和轉(zhuǎn)讓手續(xù)都要合法。

（二）優(yōu)先取得原則

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。如果破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)以前，已依法將土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物抵押給抵押權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和企業(yè)破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)和優(yōu)先取得權(quán)。由于破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的組成部分，如果以轉(zhuǎn)讓等方式處理，首先也必須滿足全體債權(quán)人的需要。因此所有債權(quán)人也享有優(yōu)先于非債權(quán)人的優(yōu)先取得權(quán)。

（三）有償取得原則

由于我國(guó)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離。有些破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)，是過(guò)去無(wú)償或低價(jià)取得的。因此，在處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)時(shí)，要不要考慮其使用權(quán)的取得方式，要不要評(píng)估作價(jià)問(wèn)題，常常在審判實(shí)踐中引起爭(zhēng)論。有的主張無(wú)償或低價(jià)取得的土地使用權(quán)，就不必考慮它的價(jià)值，或?qū)ζ鋬r(jià)值忽略不記，處理破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)只要處分企業(yè)的物質(zhì)形式的貨幣和實(shí)物。尤其在有行政命令的情況下，清算組提交給人民法院的破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單，往往對(duì)土地使用權(quán)的價(jià)值未作評(píng)估，有的甚至不說(shuō)明土地使用權(quán)的起初情況。但筆者認(rèn)為，新的權(quán)利主體想要擁有破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)，必須有償取得。不論破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)是以何種形式取得，都應(yīng)當(dāng)交有評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行評(píng)估，然后以評(píng)估價(jià)為低價(jià)，通過(guò)公開拍賣的方式，對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)進(jìn)行公開競(jìng)買。

（四）國(guó)家干預(yù)原則

人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán)，這是人民法院的基本審判原則。但在審理企業(yè)破產(chǎn)案件時(shí)，尤其是在處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)時(shí)，由于目前規(guī)范這方面的法律、法規(guī)不夠明確，清算組為讓債權(quán)人和債務(wù)人均能從土地使用權(quán)的有償處分中得到更多的財(cái)產(chǎn)收益，往往會(huì)忽視國(guó)有資產(chǎn)的流失，把本應(yīng)由國(guó)家收取的土地使用權(quán)出讓金作為破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)用以清償，造成國(guó)家不必要的損失。這種現(xiàn)象在無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的全民企業(yè)的破產(chǎn)案件中時(shí)有發(fā)生。為防止在審理企業(yè)破產(chǎn)案件

（一）通過(guò)出讓和支付出讓金方式取得土地使用權(quán)的處理方式：

1、拍賣轉(zhuǎn)讓。這主要是指通過(guò)有關(guān)部門在社會(huì)上公開競(jìng)爭(zhēng)，有償轉(zhuǎn)讓破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的一種方式。人民法院可以出具委托書，委托法定機(jī)構(gòu)對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)根據(jù)其所處的周圍環(huán)境、條件、發(fā)展前途等諸多因素進(jìn)行綜合評(píng)估，報(bào)出評(píng)估價(jià)。同時(shí)結(jié)合政府部門對(duì)處理破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的有關(guān)要求，利用叫價(jià)方式，把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給出價(jià)最高、最符合政府部門規(guī)定要求的新的權(quán)利主體，拍賣結(jié)果經(jīng)人民法院裁定確認(rèn)后，新的權(quán)利主體憑人民法院的裁定向土地管理部門領(lǐng)取土地使用證，取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)。這種方式更能達(dá)到物盡其用，地進(jìn)其力的社會(huì)效果。

2、協(xié)議轉(zhuǎn)讓。這種方式適用于已對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的地上建筑物或其他附著物進(jìn)行了抵押的債權(quán)人。因?yàn)閭鶛?quán)人對(duì)地上建筑物或者其他附著物進(jìn)行抵押，在其享有優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)，賴以建設(shè)的土地使用權(quán)必然會(huì)隨之轉(zhuǎn)讓。因此可以讓抵押權(quán)人與清算組在已經(jīng)掌握的綜合評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上自由協(xié)商定價(jià)，雙方達(dá)成一致意見后簽訂協(xié)議書，協(xié)議書提交債權(quán)人會(huì)議通過(guò)后由人民法院作出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的裁定，這樣，讓抵押權(quán)人既實(shí)現(xiàn)自身的債權(quán)和土地使用權(quán)，又根據(jù)協(xié)議規(guī)定，將取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)交給清算組，用以清償破產(chǎn)債務(wù)和支付國(guó)家或集體應(yīng)收取的出讓金或土地使用權(quán)的部分增值，以達(dá)到審理企業(yè)破產(chǎn)案件的預(yù)期目的。

3、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓。這種方式主要適用于無(wú)抵押的土地使用權(quán)的處分，是在全體債權(quán)人中采用公平競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行。由于破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的組成部分，所以債權(quán)人就應(yīng)享有優(yōu)于非債權(quán)人的優(yōu)先取得權(quán)，因此必須首先滿足全體債權(quán)人的需求。人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后，清算組根據(jù)已經(jīng)掌握的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的綜合評(píng)估價(jià)，向全體債權(quán)人發(fā)出載有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的標(biāo)書，由債權(quán)人根據(jù)標(biāo)書發(fā)出投標(biāo)書，然后由清算組選定符合條件的債權(quán)人進(jìn)行決算。決算后的情況交債權(quán)人會(huì)議討論通過(guò)后，由人民法院裁定破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)由清算組按規(guī)定處理。

土地使用權(quán)的法律特征范文第4篇

    首先,土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念,應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn),因此,從物權(quán)法的意義是說(shuō),土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán);同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種,是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此,土地抵押關(guān)系的調(diào)整,不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定,而且要適用土地法的規(guī)定。

    其次,土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利,但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)(主權(quán)利)才能成立,并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利,因其標(biāo)的物為土地,地上物及某些土地權(quán)利,抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價(jià)而取得的,因此,土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前,我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押,故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

    第三,土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán),但兩者又有著密切的聯(lián)系,土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面,它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律,作為主權(quán)利的土地使用權(quán),因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí),在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面,它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

    第四,土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同,并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度,抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件,當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定,效力未定的書面抵押合同,其效力經(jīng)登記而確定。

    第五,土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力,它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障,而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此,它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分,土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利,而其他諸如地上權(quán),地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征。

土地使用權(quán)的法律特征范文第5篇

房地產(chǎn)抵押的法律特征

房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復(fù)雜。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的可以是房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也可以是單獨(dú)的土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)之分。因此，以房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押法律關(guān)系比一般財(cái)產(chǎn)抵押法律關(guān)系復(fù)雜。

房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押標(biāo)的可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)抵押與不動(dòng)產(chǎn)抵押的一個(gè)重要區(qū)別就在于，不動(dòng)產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)抵押屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押人不必轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有。抵押法律關(guān)系成立后，抵押人對(duì)已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)可以繼續(xù)開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，抵押人應(yīng)與抵押權(quán)人簽訂書面合同，但除了簽訂書面合同外，還要依法進(jìn)行抵押登記。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條規(guī)定“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。”《城市房地產(chǎn)管理法》第61條也明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！钡盅旱怯浭欠康禺a(chǎn)抵押的法定生效要件，這是房地產(chǎn)抵押重要特征之一。

房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)特征

房地產(chǎn)抵押主要是以土地及其地上建筑物，包括項(xiàng)目土地和非項(xiàng)目用土地及地上建筑物、在建工程、土地儲(chǔ)備抵押等。其主要風(fēng)險(xiǎn)有：

房地產(chǎn)抵押真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)。其主要表現(xiàn)為抵押物實(shí)物是否真實(shí)存在，是否齊全完整，異地抵押是否真實(shí)有效；抵押物實(shí)物與抵押合同、權(quán)證信息描述的位置、性狀、數(shù)量是否一致，是否存在變?cè)?、偽造他?xiàng)權(quán)利證書的情況。

房地產(chǎn)抵押合法性風(fēng)險(xiǎn)。其主要表現(xiàn)為抵押物是否為我國(guó)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以接受的抵押財(cái)產(chǎn)，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和四證（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）等能夠證明在建工程合法性的文件等情況；同時(shí)，在儲(chǔ)備土地抵押方面，目前，大部分省市對(duì)儲(chǔ)備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據(jù)是《土地儲(chǔ)備管理辦法》第十七條，即市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。但《物權(quán)法》又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權(quán)證。可見，這兩個(gè)規(guī)定存在法律沖突，儲(chǔ)備土地抵押存在一定法律效力風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)押品合規(guī)性、有效性風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為抵押物是否具有貸款評(píng)估價(jià)值，依法可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押人是否對(duì)抵押物具有處分權(quán)；是否按規(guī)定辦理抵押登記等。

抵押權(quán)被懸空和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如，開發(fā)商以無(wú)定著物的土地權(quán)抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空。2002年6月20日，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：“法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！庇纱丝梢姡ㄔ涸谒痉▽?shí)踐中，多從社會(huì)的安定、弱勢(shì)群體保護(hù)等方面考慮，將導(dǎo)致銀行的在建工程抵押登記效力不足。

抵押權(quán)滅失或喪失第一受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如，依照新的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地長(zhǎng)期閑置屆滿兩年，土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回，抵押物就不復(fù)存在。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！币虼?，在以非項(xiàng)目土地抵押（不含地上建筑）中，開發(fā)商如對(duì)非項(xiàng)目土地抵押物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而抵押物價(jià)值并未增值，如銀行保全措施未及時(shí)跟進(jìn)，借款人因項(xiàng)目建設(shè)或房產(chǎn)銷售與第三方，包括項(xiàng)目建筑商、個(gè)人購(gòu)房者等，發(fā)生法律糾紛，導(dǎo)致在建工程被查封時(shí)，將被動(dòng)卷入糾紛當(dāng)中，并喪失第一受償權(quán)利，影響第二還款來(lái)源的保障。

房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的檢查方法

根據(jù)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)應(yīng)采用由淺入深、由內(nèi)及外的檢查方式，在運(yùn)用傳統(tǒng)檢查技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，注重采用實(shí)地走訪客戶、察看項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)查證信息，及向當(dāng)?shù)貒?guó)土、房管等行政管理部門延伸調(diào)查的方式、方法，全面了解和掌握房地產(chǎn)抵押物及借款人經(jīng)營(yíng)管理情況，深入檢查房地產(chǎn)抵押的真實(shí)性、合規(guī)性和有效性。

資料審閱法。檢查人員應(yīng)仔細(xì)審閱房地產(chǎn)抵押物的所有權(quán)證明、建設(shè)規(guī)劃證明、抵押物評(píng)估和登記證明等相關(guān)資料，全面掌握和了解房地產(chǎn)抵押物的情況，審查房地產(chǎn)抵押的合法性和有效性，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)抵押證明資料是否完整，權(quán)屬證明是否清晰；擔(dān)保單位董事會(huì)或股東會(huì)出具的決議內(nèi)容或擔(dān)保意向書內(nèi)容是否真實(shí)合法；有權(quán)簽字人的簽字和企業(yè)公章是否真實(shí)有效；土地儲(chǔ)備是否符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城市總體規(guī)劃要求，具有政府部門審批要件以及項(xiàng)目實(shí)施方案，是否具有合法的土地使用證等。

資料核對(duì)法。根據(jù)房地產(chǎn)抵押物的所有權(quán)證明、建設(shè)規(guī)劃證明、抵押物評(píng)估和登記證明、貸后檢查等各環(huán)節(jié)相關(guān)材料，對(duì)各環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)的項(xiàng)目名稱、建設(shè)主體、樓號(hào)、界址、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目開工日期、竣工日期、發(fā)證日期、證件信息按編號(hào)、評(píng)估價(jià)值等事項(xiàng)的核查和對(duì)比，審查房地產(chǎn)信息的一致性。