前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇國有土地的征收與補償辦法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

國有土地的征收與補償辦法范文第1篇

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展、城市人口規(guī)模的不斷擴張，城市可利用的建設(shè)用地日益匱乏。而日新月異的現(xiàn)代化城市建設(shè)對土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及國家相關(guān)政策，均對城市新增建設(shè)用地設(shè)定了嚴(yán)格的條件、程序和責(zé)任。因而，無論是通過拓展城市規(guī)模增加建設(shè)用地，還是改變土地類型增加建設(shè)用地，在操作層面都存在一定的困難。在這種情況下，有效利用城市原有的建設(shè)用地，不失為理性的選擇。然而，在城市的發(fā)展進(jìn)程中，特別是1984年國務(wù)院《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施以來，城市原有的建設(shè)用地已經(jīng)有了合法的用地單位(或個人)，重新進(jìn)行開發(fā)建設(shè)存在障礙。實踐中，行政機關(guān)往往采取國有土地上房屋征收和提前收回國有土地使用權(quán)(本文特指為了公共利益的需要提前收回土地的情況)的方法，解決用地緊迫的難題。這一做法固然加快了城市現(xiàn)代化建設(shè)的步伐，但同時也引發(fā)了一系列社會矛盾。本文擬從兩者的概念、實施主體、程序、補償標(biāo)準(zhǔn)等方面展開分析，以期探求規(guī)范該項工作、化解風(fēng)險的有效路徑。

從法律上講，政府為了公共利益的需要，有兩種方式可以達(dá)到收回國有土地的目的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》在制定之初，就設(shè)立了兩種方式：

一種方式是依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。這里的具體辦法就是剛剛頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。該條例第十三條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

另一種方式是依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！绷硗馓崆笆栈貒型恋卦凇吨腥A人民共和國土地管理法》也有類似規(guī)定，其第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。”但在實踐過程中，各級政府多是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，收回國有土地。

提前收回國有土地使用權(quán)必然涉及到土地上的房屋，征收國有土地上的房屋，必然涉及到國有土地的收回。那么提前收回國有土地使用權(quán)和國有土地上的房屋征收是一個什么樣的法律關(guān)系呢?

一、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在概念上的異同

國有土地上房屋征收是指為了公共利益需要，由市、縣級人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，征收國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償?shù)男袨椤型恋厣戏课菡魇盏目腕w是房屋的所有權(quán)。

《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定，“能夠成為征收對象的只限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。根據(jù)該條，能夠成為征收對象的一定是被征收人擁有所有權(quán)的財產(chǎn)，被征收人擁有所有權(quán)以外的權(quán)利的財產(chǎn)不能成為征收的對象。

國有土地使用權(quán)的收回是指當(dāng)出現(xiàn)某種法定事由時，土地行政主管部門經(jīng)原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)依法收回用地單位和個人使用的國有土地使用權(quán)的行政行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。提前收回國有土地的客體是土地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。

二、設(shè)立兩種收回國有土地方式的原因

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》在設(shè)立之初，為何都是公共利益，其目的都是為了取得土地，而設(shè)立兩種不同的方式呢?

筆者認(rèn)為首先國有土地上房屋征收主要是針對的房屋，而提前收回國有土地主要的是針對未開發(fā)的國有土地、工廠或其他用途的土地等，在上述國有土地上建設(shè)不是為了單純的居住的建筑物和附屬設(shè)施。其次在數(shù)量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多數(shù)人或者大量的房屋。提前收回國有土地涉及到少數(shù)或者個體的單位和個人的國有土地的收回。

三、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在實施主體的異同

《中華人民共和國土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。因此提前收回土地使用權(quán)實施主體是原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定：市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。因此國有土地上房屋征收的實施主體是縣、市人民政府。

四、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在程序上的異同

(一)國有土地上房屋征收的程序

1、房屋征收部門擬定征收補償方案。

2、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

3、征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到戶、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

4、市、縣級人民政府作出房屋征收決定，并予以征收公告。

5、對被征收房屋價值評估。

6、簽訂補償協(xié)議。

7、政府作出補償決定。

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或被征收人房屋所有權(quán)人不明確的，市、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定。

8、申請法院強制執(zhí)行。

(二)提前收回國有土地的程序

1、立案；

2、調(diào)查取證，認(rèn)定事實；

3、擬訂收回方案。土地行政主管部門擬訂收回國有土地使用權(quán)方案，并將擬收回國有土地使用權(quán)事宜通知原土地使用權(quán)人，并告之聽證的權(quán)利。

4、聽證。土地使用權(quán)人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)在接到收回國有土地使用權(quán)通知后的一定期限內(nèi)向市或者縣級人民政府土地行政主管部門提出。土地行政主管部門接到聽證申請后，應(yīng)該按照《國土資源聽證規(guī)定》中規(guī)定的期限內(nèi)組織聽證。

5、報批。土地行政主管部門在組織聽證后規(guī)定的一定期限內(nèi)，將所擬訂的收回國有土地使用權(quán)方案連同聽證結(jié)果報市或者縣級人民政府審批。

6、下達(dá)收回決定書。根據(jù)市或縣級人民政府批準(zhǔn)的收回國有土地使用權(quán)方案，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)之

日起一定期限內(nèi)，向原土地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，同時告知原土地使用權(quán)人申請復(fù)議和提訟權(quán)利。對收回國有土地使用權(quán)決定不服的，可以在接到提前收回國有土地使用權(quán)決定后若干期限內(nèi)(按照《行政復(fù)議法》規(guī)定，一般是60天)，依法向上級行政機關(guān)或者人民法院申請行政復(fù)議或者。

7、注銷登記。土地行政主管部門在下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》后，由原登記發(fā)證機關(guān)辦理注銷土地登記，收回國有土地使用證，并收回國有土地使用權(quán)公告。對于出讓的土地，還應(yīng)當(dāng)依法終止國有土地使用權(quán)出讓合同。

8、補償。

五、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標(biāo)準(zhǔn)上的異同

(一)、提前收回國有土地的補償標(biāo)準(zhǔn)。

從理論上講，目前有兩種補償標(biāo)準(zhǔn)：

1、相應(yīng)的補償

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！?/p>

2、適當(dāng)補償

《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地法》)第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；(五)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償?！?/p>

正是由于我國Ⅸ土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》在補償標(biāo)準(zhǔn)問題上規(guī)定不一致，導(dǎo)致了我國土地補償秩序的嚴(yán)重混亂。因此，在現(xiàn)實中某些地方政府濫用《土地管理法》第58條，收回國有土地，不給補償或者給被拆遷人很少補償。市、縣人民政府往往打著公共利益等旗號，收回國有土地，既不履行相關(guān)的審批手續(xù)，國土部門發(fā)個通知就把正在使用的土地收回了，導(dǎo)致一些單位或者居民的房屋被強拆，沒有得到合理的補償。實踐表明，地方政府濫用收回國有土地方式、規(guī)避征地拆遷程序和補償、引發(fā)激烈矛盾和沖突已經(jīng)成較普遍的現(xiàn)象，造成很惡劣的社會影響。

(二)國有土地上房屋征收的補償標(biāo)準(zhǔn)――公平補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。

僅從法律的字面上來看，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，有相應(yīng)的補償、適當(dāng)補償、公平補償?shù)扔泻芏嗟膶W(xué)者也進(jìn)行了大量的篇幅進(jìn)行分析，試著找出其中的不同點。

但筆者認(rèn)為，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)上是一致的，政府部門都是為了公共利益，其目的都是為了取得使用權(quán)人的土地。從最終的效果來講，政府最終都是獲取了使用權(quán)人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不論是征收還是收回，政府最終獲得的財產(chǎn)是相同的，按照公平、等價的原則，政府應(yīng)該支付的是相同的對價。因此國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該是一致的。

這一點，在物權(quán)法上得到了充分體現(xiàn)：

1、房屋征收的補償標(biāo)準(zhǔn)

《物權(quán)法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

《國有土地上房屋征收與補償條例》在制定時，嚴(yán)格依據(jù)物權(quán)法第42條規(guī)定的原則，對房屋和土地的補償做出了規(guī)定。

2、提前收回國有土地的補償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第42條的規(guī)定對該土地上房屋及其他不動產(chǎn)給與補償，并退還相應(yīng)的出讓金”。

國有土地的征收與補償辦法范文第2篇

《國有土地上房屋征收與補償條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。實踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，但目前很多地方進(jìn)行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進(jìn)行規(guī)范也不太適合。

關(guān)鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補償;價值確認(rèn)

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中圖分類號：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

正文：

《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日公布并實施，進(jìn)一步規(guī)范了行政機關(guān)的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權(quán)益的保護，對基層房屋征收管理工作更有指導(dǎo)意義。但是《條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。目前，國家還沒有統(tǒng)一的集體土地上房屋拆遷補償條例或辦法，國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的。

現(xiàn)行的《土地管理法》對征收農(nóng)村耕地或其他土地所引發(fā)的各種補償費等做了較為詳細(xì)的規(guī)定，但對于征收集體土地所涉及的農(nóng)村房屋如何拆遷和補償問題沒有作出明確規(guī)定。實踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，而目前很多地方進(jìn)行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們在思考如下的問題：

集體土地上房屋的征收如何實施、管理和規(guī)范？

一、國有土地上房屋征收主體

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條有如下規(guī)定：

市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

可以看出市、縣級房屋征收部門具體組織實施國有土地上房屋的征收與補償工作，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

二、集體土地的征收主體

《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

第五條：國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。

第四十六條：國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

《國土資源部關(guān)于加強征地管理工作的通知》(國土資發(fā)［1999］480號):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級土地行政主管部門根據(jù)職責(zé)及法定的征地批準(zhǔn)權(quán)限和程序，代表政府負(fù)責(zé)組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權(quán)審查報批和組織實施征用土地。

對集體土地的征收，是由縣級以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實施。而對于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。

三、集體土地上房屋的征收主體

《條例》第四條：市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

本條并沒有特別強調(diào)國有土地上的房屋征收與補償工作，我們似乎可以理解為：

市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。

四、集體土地上房屋征收補償

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條：征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償?shù)摹?/p>

《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

但是，上述法律法規(guī)均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。

《土地法》未規(guī)定集體土地上房屋的征收，只規(guī)定涉及被征收土地上的房屋時，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償。

《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡珜τ谡魇昭a償也沒有給出明確的程序。

五、集體土地上房屋的價值確認(rèn)

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

最高人民法院在司法實踐的指導(dǎo)---《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適用對宅基地作如下規(guī)定：

宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效：

（1）城鎮(zhèn)居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；

（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，即沒有市場。

《條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

國有土地的征收與補償辦法范文第3篇

第一條為進(jìn)一步加強和規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理，提高資金使用效益，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（〔2006〕100號）、《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）、《財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)〈土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法〉的通知》（財綜〔2007〕17號）等有關(guān)文件精神和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款。具體包括：

（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價款；

（二）轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；

（三）處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；

（四）轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；

（五）改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；

（六）國土資源行政主管部門（以下簡稱國土部門）依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；

（七）出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；

（八）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（市）縣政府繳納的土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費）；

（九）其他與國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

第三條財政部門、國土部門、地方國庫按照職責(zé)分工，切實做好土地出讓收支管理相關(guān)工作。

財政部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收支管理和征收管理；國土部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收入的征收；地方國庫負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業(yè)務(wù)，及時向財政部門、國土部門提供相關(guān)報表和資料。具體操作為：土地出讓收入入庫當(dāng)日，地方國庫向財政部門提供入庫款項信息資料，次日，財政部門向國土部門提供入庫款項信息資料。

第四條土地出讓收支全額納入政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中安排，嚴(yán)格實行“收支兩條線”管理。在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。

第二章預(yù)決算管理

第五條國土部門和財政部門應(yīng)在每年第三季度按規(guī)定編制下一年度的國有土地使用權(quán)出讓收支預(yù)算（以下簡稱預(yù)算），納入基金收支預(yù)算，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況，可按預(yù)算法相關(guān)規(guī)定程序?qū)︻A(yù)算進(jìn)行調(diào)整。

第六條編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃、拆遷計劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。

第七條在預(yù)算未經(jīng)規(guī)定程序完成審批前，為保證土地出讓工作的順利推進(jìn)，可由財政部門根據(jù)土地出讓收入的繳庫情況，采取預(yù)撥的方式，在國土部門提交撥款申請表后三個工作日內(nèi)及時將土地成本撥付到國土部門，預(yù)撥款不低于入庫土地價款的70%。

第八條考慮到土地出讓項目的不確定性，未在預(yù)算中填列的土地出讓項目，財政部門可根據(jù)該項目的土地收入繳庫情況，采取預(yù)撥的方式，在國土部門提交撥款申請表后三個工作日內(nèi)將不低于入庫土地價款的70%撥付到國土部門，并按規(guī)定程序做好預(yù)算調(diào)整及相關(guān)賬務(wù)處理。

第九條財政部門、國土部門和地方國庫要建立土地出讓收入每月定期對帳制度，對應(yīng)繳、已繳和欠繳國庫的土地出讓收入數(shù)額進(jìn)行定期核對，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤。

第十條每年年度終了，財政部門和國土部門應(yīng)按規(guī)定編制土地出讓收支決算，納入相應(yīng)的政府性基金收支決算。

第三章征收管理

第十一條土地出讓收入由財政部門負(fù)責(zé)征收管理，由國土部門負(fù)責(zé)具體征收。

第十二條國土部門與國有土地使用權(quán)受讓人在簽訂土地出讓合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定該國有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓收入具體數(shù)額、繳交時限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

第十三條國土部門和財政部門應(yīng)當(dāng)督促國有土地使用權(quán)受讓人（以下簡稱受讓人）嚴(yán)格履行國有土地出讓合同，確保將應(yīng)繳的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。對未按照繳款通知書規(guī)定及時足額繳納土地出讓收入并提供有效繳款憑證的，國土部門不予核發(fā)國有土地使用證。

第十四條采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式出讓土地使用權(quán)，競買者交納的定金、保證金和預(yù)付款（包括劃撥土地預(yù)付款和出讓用地預(yù)申請資金），由國土部門收取，預(yù)付款可用于土地征收補償支出。公開出讓土地使用權(quán)成交后，中標(biāo)者交納的定金、保證金和預(yù)付款抵作土地成交價款，除用于土地征收工作的預(yù)付款外，定金、保證金由國土部門填制非稅收入繳款書繳入國庫，中標(biāo)者將土地成交價款與定金、保證金和預(yù)付款的差額部分直接繳入國庫。未中標(biāo)者交納的定金、保證金和預(yù)付款由國土部門不計利息直接退還于競買人。

經(jīng)批準(zhǔn)墊資進(jìn)行儲備土地一級開發(fā)的單位參與后期土地出讓并取得土地使用權(quán)的，可只繳納超過所墊成本資金部分的土地價款。

第十五條轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)，處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟適用住房，改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件，應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條若發(fā)生退庫事項，財政部門依據(jù)國土部門提供的相關(guān)材料和有關(guān)規(guī)定到地方國庫辦理退庫，退庫資金應(yīng)退付給國土部門，再由國土部門退還給繳款人。

第十七條任何部門都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負(fù)地價”，或者以土地?fù)Q項目、先征后返、以獎、補貼等形式變相減免土地出讓收入。

第四章使用管理

第十八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出、廉租房保障支出以及其他支出。

第十九條土地出讓收入的使用按照經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行。其中，征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、土地出讓業(yè)務(wù)支出、國有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出以及其他屬于國土部門的支出，由財政部門依據(jù)預(yù)算（或采用預(yù)撥方式）撥付給國土部門。

第二十條征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及其他征地補償安置相關(guān)的費用。

第二十一條土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及財政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等，主要包括：因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出；新增建設(shè)用地應(yīng)繳納的耕地占用稅、征地管理費、耕地開墾費等稅費；銀行貸款利息；土地儲備管理費，以實現(xiàn)土地供應(yīng)的出讓價為基數(shù)，按2%比例確認(rèn)列支，撥付到土地儲備機構(gòu)，可用于彌補儲備交易機構(gòu)日常經(jīng)費不足。

第二十二條支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（一）保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出。從土地出讓收入中安排用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平的補貼支出。

（二）補助被征地農(nóng)民社會保障支出。從土地出讓收入中安排用于補助被征地農(nóng)民社會保障的支出，根據(jù)《**市人民政府關(guān)于進(jìn)一步明確征地工作有關(guān)問題的通知》（昆政發(fā)〔2006〕50號）規(guī)定的按3萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)建立被征地農(nóng)民的社會保障基金，實行專戶管理，全市統(tǒng)籌，專門用于被征地農(nóng)民的社會保障。

（三）農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。從土地出讓收入中安排的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出，根據(jù)財政部、國土資源部《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法》（財建〔2004〕174號）和云南省財政廳、云南省國土資源廳、中國人民銀行**中心支行《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（云財綜〔2007〕151號）的規(guī)定，按照土地出讓純收益的21%計提，主要用于土地整理復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件等。

（四）農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。從土地出讓收入中安排用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目支出。

在具體工作中，可將農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出進(jìn)行統(tǒng)籌安排使用，全額用于對“三農(nóng)”的投入。

第二十三條城市建設(shè)支出。含完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市公共設(shè)施建設(shè)支出。

第二十四條其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用等。

（一）土地出讓業(yè)務(wù)費。包括出讓土地需要支付的土地勘測費、評估費、公告費、場地租金、招拍掛費和評標(biāo)費用、其他與土地出讓相關(guān)的費用，按土地出讓純收益的2%計提。

（二）繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費。按照《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》（財綜〔2006〕48號）規(guī)定執(zhí)行。

（三）國有土地收益基金支出。根據(jù)云南省人民政府辦公廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（云政辦發(fā)〔2007〕193號）的規(guī)定，按照土地出讓純收益的10%計提國有土地收益基金，專項用于土地收購儲備支出。

（四）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。按照《財政部、建設(shè)部、國土資源部關(guān)于切實落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財綜〔2006〕25號）和云南省財政廳、云南省國土資源廳、中國人民銀行**中心支行《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（云財綜〔2007〕151號）的規(guī)定，按照土地出讓純收益的10%計提廉租住房保障支出，專項用于購建城鎮(zhèn)廉租住房、向廉租住房保障對象發(fā)放租賃住房補貼等。

（五）保障公交優(yōu)先資金支出。按照土地出讓純收益的5%計提保障公交優(yōu)先資金支出，專項用于保障城市公共交通的優(yōu)先發(fā)展和建設(shè)。

（六）支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用支出。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，從破產(chǎn)或改制國有企業(yè)國有土地使用權(quán)出讓收入中，安排用于支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用支出。

（七）上繳省級土地出讓純收益。根據(jù)云政辦發(fā)〔2007〕193號文的規(guī)定，按照土地出讓純收益的9%計提上繳省級土地出讓純收益，用于全省農(nóng)業(yè)土地開發(fā)。

第二十五條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會保障費用納入征地補償安置費用，切實保障被征地農(nóng)民的合法利益。在出讓城市國有土地使用權(quán)過程中，涉及的拆遷補償費要嚴(yán)格按照《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定支付，有效保障被拆遷權(quán)利人或當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第二十六條建立對被征地農(nóng)民發(fā)放征地補償費的公示制度，改革發(fā)放方式，減少中間環(huán)節(jié)，防止被截留、擠占和挪用，切實保障被征地農(nóng)民利益。

第五章監(jiān)督檢查

第二十七條財政部門、國土部門、地方國庫和審計部門要建立健全對土地出讓收支情況的監(jiān)督檢查制度，強化對土地出讓收支的監(jiān)督管理，確保土地出讓收入及時足額上繳國庫，支出嚴(yán)格按照財政預(yù)算管理規(guī)定執(zhí)行。

第二十八條對國有土地使用權(quán)人不按土地出讓合同、劃撥用地批準(zhǔn)文件等規(guī)定及時足額繳納土地出讓收入的，按日加收1‰的違約金，在繳清前取消其參與土地招拍掛的資格。

第二十九條對違反規(guī)定，擅自減免、截留、擠占、挪用應(yīng)繳國庫的土地出讓收入，不執(zhí)行國家統(tǒng)一規(guī)定的會計、政府采購等制度的，要嚴(yán)格按照《土地管理法》、《會計法》、《審計法》、《政府采購法》和《財政違法行為處罰處分條例》（國務(wù)院令第427號）和《金融違法行為處罰辦法》（國務(wù)院令第260號）等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；涉嫌刑事犯罪的，由有關(guān)部門依法追究有關(guān)人員的刑事責(zé)任。

國有土地的征收與補償辦法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】國有土地；制度；房屋征收；保證

中圖分類號：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

自《房屋征收條例》出臺和實施以來，我國在國有土地上房屋征收補償方案方面存在的不足正在不斷的體現(xiàn)出來，并因此而導(dǎo)致了大量征收糾紛的出現(xiàn)，在一定時間內(nèi)已成為社會矛盾的熱點，對于和諧社會的構(gòu)建帶來了極大的影響。因而為了確保《房屋征收條例》得到有效的實施，筆者結(jié)合自身工作實踐，提出以下幾點探究性的分析。

1.國有土地上房屋征收制度保證的根本前提

為了確保國有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必須始終堅持民主決策的基本原則，切實加強對社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，才能實現(xiàn)合法征收，也是房屋征收的根本前提。

1.1始終堅持民主決策的基本原則

民主決策是《房屋征收條例》中提出的國有土地上房屋征收原則。即在廣泛聽取民意的同時，還應(yīng)征詢房屋被征收人所提出的意見，盡可能地確保房屋征收行為的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收決策的民主性、透明性、科學(xué)性。

1.2切實加強對社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

任何工作的開展都具有一定的風(fēng)險，而為了工作成效的提升，就必須加強對風(fēng)險的評估，才能更好地采取有效的措施，盡可能地降低因風(fēng)險而帶來的損失。因此對于房屋征收工作的開展更應(yīng)如此。所以為了確保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必須加強對其風(fēng)險的評估。否則就會引發(fā)諸多導(dǎo)致社會和諧被破壞的現(xiàn)象發(fā)生。所以在做出征收決定，作為政府職能部門，必須組織專家加強對房屋證書開展而可能的導(dǎo)致社會穩(wěn)定風(fēng)險的評估，對存在的風(fēng)險因素進(jìn)行分析的同時提出相應(yīng)的措施予以解決，當(dāng)發(fā)現(xiàn)由于征收可能對社會穩(wěn)定帶來重大影響時，就必須否決征收決定，最大化的確保政府征收決定的科學(xué)合理性。與此同時，還應(yīng)加強與人民群眾的溝通，對民情民意有一個全面的掌握或了解，著力實現(xiàn)政府工作的社會化，廣納諫言，以最大化的確保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。

2.國有土地上房屋征收制度保證的主要措施

2.1人性化的征收國有土地上的房屋

目前，人性化已成為政府部門為人民群眾服務(wù)水平高低的重要指標(biāo)，因此在國有土地上征收房屋時，除了要嚴(yán)格按照《房屋征收條例》第十七條之相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，還應(yīng)確保征收過程的人性化，基于此，筆者提出以下幾點人性化的征收措施。一是從提高征收補償靈活性入手，既能選擇采取貨幣的方式對被征收人進(jìn)行補償，同時也能采用房屋產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行補償，所以作為政府部門，還應(yīng)為此提供置換產(chǎn)權(quán)的房屋，同時還應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)置換過程中，新舊房屋之間的差價，若征收房屋的價值低于所置換房屋的價值，則應(yīng)要求被征收人向政府補差價，反之，則應(yīng)由政府向被征收人補差價，并盡可能確保所提供的房屋與被征收房屋的地段相同或相近，總之，必須征得被征收人的同意。二是結(jié)合實際采取針對性的補償方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬遷時所產(chǎn)生的搬遷費應(yīng)有征收部門進(jìn)行支付，對于置換房屋產(chǎn)權(quán)的被征收人，在置換之前，被征收人由于房屋被征收而臨時安置時所產(chǎn)生的搬遷費應(yīng)有征收部門進(jìn)行支付，或為其提供周轉(zhuǎn)房，以此最大化的確保被征收人因為房屋征收導(dǎo)致的利益損失降低最低甚至不損失，體現(xiàn)補償方式的多元化；三是對于生活條件上存在困難的被征收人而言，若其與住房保障條件相符，在享受上述個性化服務(wù)的同時，還應(yīng)將其優(yōu)先享受住房保障，在促進(jìn)其居住條件改善的同時進(jìn)一步彰顯房屋征收的人性化[2]。

2.2市場杠桿下評估和確定補償價值

隨著市場經(jīng)濟時代的到來和不斷的發(fā)展，我國很多行業(yè)的發(fā)展得益于市場的杠桿作用和調(diào)節(jié)作用。因而在對國有土地上的房屋進(jìn)行征收時，必須嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中的第十九條之規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容對被征收房屋的補償價值進(jìn)行確定，最大化的避免出現(xiàn)只補房而不補地的傳統(tǒng)貨幣補償中的不足，通過市場的杠桿作用對房屋的價值完全體現(xiàn)出來。與此同時，在通過市場確定房屋的補償價值時，還應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中有關(guān)被征收房屋價值評估之相關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)的評估，若被征收人對評估價值不認(rèn)可，則可向評估機構(gòu)申請進(jìn)行復(fù)核評估，若對復(fù)核結(jié)果仍不認(rèn)可，則可以向評估專業(yè)委員會對其進(jìn)行鑒定，并由所在地的縣一級的住建部門制定相應(yīng)的評估辦法，同時還應(yīng)向社會廣泛的公開征求意見，最大化的確保房屋的補償價值得到科學(xué)的確定，確保房屋被征收人能在同等區(qū)位中以市場價夠得類似住房，保證房屋被征收人的合法權(quán)益。

2.3實行補償決定與強制搬遷相分離

政府作為征收房屋的主體，因此在嚴(yán)格按照《房屋征收條例》的相關(guān)規(guī)定下，有權(quán)作出被征收房屋的補償決定，若房屋被征收人沒有在規(guī)定期限內(nèi)提請復(fù)議或行政訴訟時，那么該補償決定的法律效率就會生效，但是房屋被征收對象拒絕執(zhí)行時，人民政府可以向人民法院申請對不成決定強制性的執(zhí)行。但為了保護房屋被征收人合法的權(quán)益，應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中提出的實行補償決定與強制搬遷相分離的規(guī)定，人民政府在向法院申請強制執(zhí)行時應(yīng)接受司法的審查，若審查后發(fā)現(xiàn)補償決定的程序違法和法律缺乏適用性以及根據(jù)錯誤等，即使房屋被征收人沒有提請復(fù)議和行政訴訟時，同樣應(yīng)補償決定撤銷，利用司法審查對錯誤的補償決定進(jìn)行完善和改進(jìn)。

2.4被征收人行政訴訟權(quán)利得到保障

《房屋征收條例》對征收決定法定條件、作出決定的程序等均作了詳細(xì)的規(guī)定，如果對不符合規(guī)定條件的項目，政府作出征收決定，或者作出的征收決定程序違法，或者征收決定損害了被征收人的合法利益，作為被征收人可以依法提起行政訴訟，要求法院對征收決議予以撤銷。如果政府不能提供充足的證據(jù)和法律依據(jù)來支持作出的征收決定，法院就會作出撤銷征收決定的判決。此外被征收人最關(guān)心的就是補償安置結(jié)果，征收決定作出之后，就需要與被征收人就補償安置問題進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)過協(xié)商達(dá)成一致意見時，應(yīng)及時簽訂補償安置協(xié)議，并全面履行。若無法達(dá)成協(xié)議，在征收決定規(guī)定期限后由政府作出補償決定[3]。

3.結(jié)語

綜上所述，《房屋征收條例》為國有土地上房屋征收提供了良好的制度保證。因而為確保房屋被征收人的合法權(quán)益得到有效的保護，就應(yīng)以合法征收為前提，在堅持民主決策的基本原則的基礎(chǔ)上，切實加強對社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，人性化的征收國有土地上的房屋，利用市場杠桿下評估和確定補償價值，實行補償決定與強制搬遷相分離，保障被征收人行政訴訟權(quán)利，最大化的實現(xiàn)房屋征部門收與被征收人的雙贏。

【參考文獻(xiàn)】

[1]吳海洋.淺析國有土地上房屋征收與補償工作[J].現(xiàn)代交際，2013，12:16.

國有土地的征收與補償辦法范文第5篇

原告征收服務(wù)中心認(rèn)為：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收辦公室（以下簡稱征收辦）已于2012年3月20日發(fā)出暫停辦理相關(guān)區(qū)域范圍內(nèi)房屋析產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押和租賃手續(xù)的通知，卻在通知有效期內(nèi)為訟爭房屋辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，且未在房屋權(quán)屬證書注明抵押事項；原告在2013年2月征收該房屋后，既向原所有權(quán)人張某支付了補償款，又因法院判決連帶承擔(dān)了應(yīng)由抵押人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，故該抵押登記行為應(yīng)為違法，應(yīng)予以撤銷。

法院審理認(rèn)為：原告非抵押當(dāng)事人，與抵押登記行為不具有法律上的關(guān)聯(lián)性；原告在物權(quán)保護案件中的過錯是為民事侵權(quán)責(zé)任而非基于物權(quán)登記行為產(chǎn)生的民事責(zé)任；原告權(quán)益受損與抵押登記行為無法律上的利害關(guān)系，法院依法駁回原告訴訟請求。二審法院維持一審判決。

一、原告的損失與登記機構(gòu)抵押登記行為有無法律上的利害關(guān)系

《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。本案中，抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)未消滅且在訴訟時效期間，應(yīng)受法律保護。鑒于抵押僅有基于抵押物產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)而不是對抵押物所有權(quán)的干涉，故抵押權(quán)人不得干涉征收主體、拆遷實施單位、拆遷對象商談補償方式及簽訂相關(guān)協(xié)議。

那么，征收主體與實施單位是否可以無視抵押權(quán)存在而直接實施補償呢？《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十五條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。故《條例》所指的“權(quán)屬調(diào)查”應(yīng)當(dāng)是以房屋登記簿為基礎(chǔ)的全面調(diào)查，其內(nèi)容涉及房屋權(quán)利歸屬與內(nèi)容，既要核查權(quán)利人信息，也應(yīng)對房屋自然狀況是否與現(xiàn)狀一致、是否設(shè)立有抵押權(quán)、有無查封等權(quán)利限制情形、有無異議登記等進(jìn)行調(diào)查。這是法律對登記的權(quán)利人及利害關(guān)系人權(quán)益保護的具體措施。本案中，征收實施單位（原告）未按照《條例》的規(guī)定向登記機構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，未查閱征收房屋登記簿信息，其調(diào)查方式為查閱房屋所有權(quán)證書及詢問所有權(quán)人，與法規(guī)規(guī)定不符；其與征收對象簽訂安置補償協(xié)議并將補償款全部發(fā)放的行為，致使抵押權(quán)人行使抵押權(quán)受到障礙。抵押權(quán)未得到保護的，抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴（引自《設(shè)定抵押房屋的征收補償》，刊登于《中國房地產(chǎn)》2012年第9期，王達(dá)）。本案的抵押人選擇以征收服務(wù)中心損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)之訴并勝訴，而抵押登記存在與否，對征收服務(wù)中心如何給付補償款有關(guān)聯(lián)性，故登記機構(gòu)的抵押登記行為與征收服務(wù)中心具有法律上的利害關(guān)系，也就是說，征收服務(wù)中心有訴權(quán)。

二、登記機構(gòu)是否有錯

筆者認(rèn)為有錯。錯有兩點：

一是沒有正確執(zhí)行政府規(guī)范性文件。房屋登記機構(gòu)是地方政府工作部門（亦有部分為組成部門），應(yīng)當(dāng)執(zhí)行上級及本級國家行政機關(guān)的決定和命令，這是其性質(zhì)決定的。本案中，登記機構(gòu)未能在規(guī)范性文件制定之初說服文件起草部門舍棄與上位法沖突的條款，亦未在工作中向政府法制部門提出對相關(guān)條文的審查建議，顯然存在工作失誤。

二是在《物權(quán)法》實施、《房屋登記辦法》取代《城市房屋權(quán)屬登記辦法》的節(jié)點上，沒有做好宣傳工作。也許有人說這個要求過了。但本案中，所有權(quán)人持有的房屋所有權(quán)證書是舊版房產(chǎn)證，其中記載有前次抵押權(quán)設(shè)立及注銷的信息，而此后的抵押權(quán)設(shè)立情況則未在證書上記載，容易誤導(dǎo)他人。

三、列入征收、擬征收范圍的房屋可否設(shè)立抵押權(quán)登記

既然原告有訴權(quán)，登記機構(gòu)又有錯，那么登記機構(gòu)一定會敗訴嗎？《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施“房屋析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃”等行為。同時規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知規(guī)劃、國土、住建、工商、公安等部門和公證機關(guān)暫停辦理相關(guān)手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

本案中，Z市征收辦發(fā)出Z政征暫停字〔2012〕第1號通知，要求對城際鐵路北側(cè)A地塊項目范圍內(nèi)的房屋暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限為一年。2012年12月7日，Z市人民政府國有土地上房屋征收決定公告，房屋征收實施單位為Z市某征收服務(wù)中心。

按照以上規(guī)定，無論列入征收、擬征收范圍的房屋均不得辦理抵押權(quán)設(shè)立登記。如果說《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》只是規(guī)范性文件，不可作為登記機構(gòu)作出相關(guān)行為的依據(jù)的話，那么并未被宣告作廢的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條的禁止性規(guī)定也是一條跨不過去的坎兒。

那么，果真如此嗎？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。對比國務(wù)院條例與Z市的規(guī)范性文件，可以看出兩點：（1） Z市的禁止性規(guī)定超出了上位法的規(guī)定，有限制權(quán)利人依法行使物權(quán)的嫌疑；（2）即便違法實施了新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，其后果并不導(dǎo)致不予補償，而是對不當(dāng)增加補償費用部分不予補償。也就是說，本條是禁止權(quán)利人在征收范圍確定后作出導(dǎo)致補償款增加的行為，而以房屋設(shè)立抵押并不導(dǎo)致補償款增加。因此，Z市的規(guī)范性文件不能作為登記機構(gòu)是否作出行政行為的依據(jù)，也不能作為人民法院審理行政案件的依據(jù)，因為人民法院審理行政案件的原則是“依據(jù)法律法規(guī)，參照規(guī)章”。

那么問題來了，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的禁止性規(guī)定怎么解釋？《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益。這意味著“拆遷”的程序是先征收后補償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》頒布之前實施，其所謂的“公告”應(yīng)當(dāng)理解為《物權(quán)法》意思上的征收決定（公告）。如果僅僅因為列入擬征收范圍便限制權(quán)利人行使物權(quán)，則便是減損權(quán)利人的合法權(quán)利，與所有權(quán)“占有、使用、收益、處分”的權(quán)能相沖突，違反上位法規(guī)定。在征收決定（公告）之前，哪怕就是列入擬征收范圍，也不發(fā)生物權(quán)變動的效力，權(quán)屬依然為原權(quán)利人所有。

再看與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》效力相等、時序在后的《房屋登記辦法》第二十二條的規(guī)定：對房屋已被依法征收、沒收，或存在法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形的登記申請，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。作為與《物權(quán)法》配套的房屋登記特別規(guī)章，《房屋登記辦法》明確了房屋登記依據(jù)的應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)和辦法本身。因此，按照后法優(yōu)于先法的原則，設(shè)立抵押登記，不宜再適用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。