前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇不動產(chǎn)的登記制度范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

不動產(chǎn)的登記制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；風(fēng)險管控；統(tǒng)一立法；賠償責(zé)任

一、不動產(chǎn)登記制度概述

（一）不動產(chǎn)登記的概念

所謂不動產(chǎn)，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財產(chǎn)類法律中對其進行重點規(guī)范。而對不動產(chǎn)進行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認為，所謂不動產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。從不動產(chǎn)登記的概念即可得知，不動產(chǎn)登記是國家確定的相關(guān)機構(gòu)（通常是行政或司法機構(gòu)），對不動產(chǎn)及不動產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國家對不動產(chǎn)進行管理的一種重要手段。

（二）不動產(chǎn)登記的意義

首先，不動產(chǎn)登記制度能夠確認物權(quán)歸屬，定紛止爭。當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過具有國家公信力的登記機關(guān)予以登記后，經(jīng)過必要的公示程序，才會產(chǎn)生相應(yīng)的公信力，當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟迅猛發(fā)展，不動產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過國家確定的登記機關(guān)的登記，進行一定的公示，使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權(quán)情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產(chǎn)登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標的物進行權(quán)利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。

二、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的不足

（一）欠缺統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律

建國以后，我國的不動產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機關(guān)之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國盡快制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律。

（二）不動產(chǎn)登記范圍不明確

眾所周知，我在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進行規(guī)定，個人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定。《不動產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。

（三）法律責(zé)任風(fēng)險控制機制缺失

不動產(chǎn)登記是國家為了保持不動產(chǎn)流通的順暢以及保護不動產(chǎn)權(quán)利人而進行的一種以國家公權(quán)力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產(chǎn)登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風(fēng)險予以分擔(dān)了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔(dān)此項風(fēng)險不太現(xiàn)實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風(fēng)險的分擔(dān)機制。

（四）不動產(chǎn)登記錯誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明

我國《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財產(chǎn)類法律要么對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任毫無規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務(wù)院2014年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個條文對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見，我國不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)想

（一）制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

建國以來，我國對于不動產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對于不動產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關(guān)不動產(chǎn)的行政部分負責(zé)對相關(guān)不動產(chǎn)進行登記。

我國政府、法學(xué)界顯然已經(jīng)認識到了此問題的重要性。2014年國務(wù)院頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規(guī)就解決不動產(chǎn)登記的全部問題是不現(xiàn)實的。不動產(chǎn)登記決定的是物權(quán)法這一基礎(chǔ)民事法律的運行效果，其規(guī)則理應(yīng)由制定法律的方式來予以明確，行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應(yīng)當(dāng)作為補充和具化存在。

（二）完善不動產(chǎn)登記范圍

不動產(chǎn)登記范圍是指可以或應(yīng)當(dāng)進行登記的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)權(quán)利的種類。然而我國《物權(quán)法》、《民法通則》對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡略。《不動產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)，對不動產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動產(chǎn)登記范圍限定于：集體土地所有權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木、草地、林地所有權(quán)，建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、海域使用權(quán)，地役權(quán)、抵押權(quán)等其他可以登記的不動產(chǎn)權(quán)利。然而，《不動產(chǎn)登記暫行條例》對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產(chǎn)權(quán)利。一些新興的不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區(qū)里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產(chǎn)權(quán)利，但是車位是否可以、是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認為，我國不動產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要，應(yīng)當(dāng)將新興不動產(chǎn)物權(quán)也囊括進去。

（三）建立科學(xué)的風(fēng)險管控機制

所謂不動產(chǎn)登記錯誤是指不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真實的權(quán)利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風(fēng)險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關(guān)在每件不動產(chǎn)登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預(yù)算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責(zé)任保險，由登記機關(guān)購買商業(yè)保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產(chǎn)登記，登記機構(gòu)只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權(quán)利人的登記成本。當(dāng)下住房類不動產(chǎn)在我國還具有相當(dāng)?shù)纳鐣矊傩裕怯涃M用的增加勢必影響我國社會穩(wěn)定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償?shù)怯涘e誤造成的損失也不太現(xiàn)實。因此，筆者認為我國目前宜采取由登記機關(guān)購買登記錯誤責(zé)任險的方式，將登記錯誤賠償風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險公司之上。

（四）明確不動產(chǎn)登記錯誤賠償相關(guān)問題

筆者認為，我國在接下來的不動產(chǎn)登記立法之中，要著重對不動產(chǎn)登記錯誤的賠償性質(zhì)、法律構(gòu)成要件、歸責(zé)原則予以明確。首先，關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償性質(zhì)，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權(quán)法律制度，是一項民事制度。登記機關(guān)因過錯造成的損失自然應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任的范疇，如此也更有利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護。其次，所謂法律責(zé)任構(gòu)成要件，是指要對登記機關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔(dān)賠償責(zé)任的主體、責(zé)任、過錯的種類、免責(zé)條件等相關(guān)的要件。此點可以結(jié)合我國《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定進行設(shè)計。最后，登記機關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用何種歸責(zé)原則也是必須要予以明確的。筆者認為，法律正義原則要求成本與收益、權(quán)利與義務(wù)具有一致性。目前我國登記機關(guān)處于只收取廉價的工本費，卻承擔(dān)高額經(jīng)濟賠償?shù)木薮箫L(fēng)險的現(xiàn)狀。因此不宜適用無過錯歸責(zé)原則，而應(yīng)當(dāng)適用過錯責(zé)任原則，從而使登記機關(guān)的權(quán)力與責(zé)任統(tǒng)一起來。

四、結(jié)語

筆者考察建國以來我國不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)我國對不動產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹斏髦匾?。從《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認為，結(jié)合上述我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)著重解決不動產(chǎn)登記范圍、登記錯誤賠償風(fēng)險化解機制以及賠償責(zé)任等問題。

參考文獻：

[1]常鵬翱.不動產(chǎn)登記法的立法定位與展望.法學(xué).2010.

不動產(chǎn)的登記制度范文第2篇

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 抵押登記 不動產(chǎn) 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營有限公司和抵押權(quán)人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進行處置。

1、認為抵押登記有效的理由

一方認為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國家工商行政管理總局《動產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動產(chǎn)抵押登記。同時，《物權(quán)法》對動產(chǎn)抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。

本案中，動產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認為抵押登記無效的理由

另一方認為，按照民法的劃分，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”之規(guī)定，對不動產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關(guān)于我國現(xiàn)有不動產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動產(chǎn)、不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。”另外，民法對動產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分也有說明，即不動產(chǎn)是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時不應(yīng)辦理《動產(chǎn)抵押登記書》，而應(yīng)辦理《不動產(chǎn)抵押登記書》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！币虼耍凑铡段餀?quán)法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產(chǎn)抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產(chǎn)登記實際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對特定的不動產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動產(chǎn)，如本案

中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時對《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動產(chǎn)登記的法律效力，保證不動產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對不動產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。同時，應(yīng)盡快對“不動產(chǎn)的范圍”、“不能進行抵押的不動產(chǎn)范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)不能進行抵押”；“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動產(chǎn)抵押登記機關(guān)辦理登記?！?/p>

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散，各種不動產(chǎn)的登記所屬的機關(guān)不同，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關(guān)或設(shè)立新的機關(guān)）擔(dān)任不動產(chǎn)登記機關(guān)，并強化其服務(wù)社會主義市場經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機關(guān)外，原有的不動產(chǎn)登記機關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記辦法

以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機關(guān)的職務(wù)活動。其中，對登記和抵押等的不動產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動產(chǎn)抵押登記的效力、不動產(chǎn)抵押合同變更和《不動產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

當(dāng)前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟負擔(dān)、加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。故我國應(yīng)當(dāng)實行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國物權(quán)法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//省略.

[2] 中華人民共和國擔(dān)保法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//省略.

不動產(chǎn)的登記制度范文第3篇

一、不動產(chǎn)抵押登記制度存在的問題

（一）不動產(chǎn)登記部門不統(tǒng)一

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記工作處于較為混亂的局面，表現(xiàn)為多元管理、分散登記。依據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定，我國涉及不動產(chǎn)記的類型達到了六個:土地登記、房屋產(chǎn)權(quán)登記、林權(quán)登記、草原所有和使用權(quán)登記、水面養(yǎng)殖使用權(quán)登記和土地承包經(jīng)營權(quán)登記。因此，負這些登記的主管機關(guān)、部門也遍地開花，比如有土地管理部門、房地產(chǎn)理機關(guān)、農(nóng)牧業(yè)部門、森林管理部門、縣級以上人民政府規(guī)定的部門等等而且由于這些部門之間的行政劃界不明晰，導(dǎo)致在受理范圍和內(nèi)容上經(jīng)出現(xiàn)交叉重疊現(xiàn)象，引發(fā)不必要的權(quán)利爭議。不動產(chǎn)登記部門不統(tǒng)一造成的一個最為直接而重要的后果便是權(quán)屬證書的不統(tǒng)一。權(quán)屬證書是指由責(zé)登記的機關(guān)、部門頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)利憑證，是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。由于在現(xiàn)行不動產(chǎn)登記體系中有多個登記管理部門并存，每個部門對其管理范圍內(nèi)的的事項都有權(quán)發(fā)權(quán)屬證書，因此權(quán)屬證書的種類繁也是顯而易見的。

（二）不動產(chǎn)登記責(zé)任不明晰

由于我國對于房地產(chǎn)的登記工作仍然采取一種行政管理的思維，各登記部門在實施不動產(chǎn)物權(quán)登記事項時自認為在行使一項行政管理職能，登記在申請人心目中成了一種強制性法律義務(wù)。這些反映到我國的相關(guān)法律法規(guī)的具體內(nèi)容上就是規(guī)范申請人的法律條文較多、較具體，如我國《土地登記規(guī)則》第六十九條規(guī)定:“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書?！薄凇冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》中還專設(shè)“法律責(zé)任”一章，對登記當(dāng)事人的法律責(zé)任進行了一些簡單的規(guī)定。而對于登記機關(guān)及其工作人員的法律責(zé)任規(guī)定則較少、較模糊。這些規(guī)定多數(shù)也集中在行政責(zé)任、刑事責(zé)任上，對于賠償責(zé)任很少具體提及。登記實踐中，權(quán)利人基本上認為自己在履行一項強制義務(wù)，進行登記似乎是一件不得不去做的很無奈的事情。而登記機關(guān)一般也都覺得自己只有權(quán)力而無須承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)，發(fā)生了登記錯誤更改過來即是。

以上分析在一定程度上反映出了我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已嚴重落后于時代的發(fā)展，尤其是阻礙到不動產(chǎn)抵押權(quán)證券化制度的發(fā)展。對該法律制度進優(yōu)化調(diào)整、更新完善已到了迫在眉睫的地步。

二、不動產(chǎn)抵押登記制度的完善

（一）統(tǒng)一登記部門

登記是維護現(xiàn)代財產(chǎn)秩序的重要環(huán)節(jié)，具有較強的技術(shù)性。只有由專職機關(guān)負責(zé)其事，才能收到事半功倍的效果。登記機關(guān)應(yīng)是國家行政機關(guān)，而且將抵押權(quán)登記的國家行政機關(guān)統(tǒng)一為一個部門為宜。而且設(shè)立統(tǒng)一的抵押登記機關(guān)，有利于建立統(tǒng)一的物權(quán)登記制度，便利抵押權(quán)人節(jié)約登記成本。相反，登記機關(guān)分散，登記對于抵押權(quán)效力及抵押擔(dān)保交易的安全的保障作用會大大降低，尤其是在抵押權(quán)證券化過程中。抵押物所有人依登記公證的抵押權(quán)向特殊的金融機構(gòu)申請發(fā)行抵押證券，若抵押權(quán)登記機構(gòu)不統(tǒng)一，抵押物所有人就同一財產(chǎn)在不同的登記機關(guān)獲得抵押權(quán)登記，于此情形就可能會產(chǎn)生重復(fù)抵押、登記不實之后果，嚴重影響不動產(chǎn)抵押權(quán)證券化過程的順利進行。

（二）規(guī)范登記責(zé)任

登記制度涉及雙方當(dāng)事人，雙方都應(yīng)有具體的法律責(zé)任來規(guī)范。偏向其中哪一方的責(zé)任規(guī)范都是不公平的。抵押物的所有人申請時應(yīng)按規(guī)定向抵押登記機關(guān)提交登記所需的文件和資料，不得出具虛假登記證明文件。抵押登記機關(guān)如果因其過錯而為錯誤的登記，致使相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利受損，依照行政賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，受損人可以請求登記機關(guān)進行賠償。抵押物所有人在為抵押權(quán)登記申請時應(yīng)如實申請，不得有欺詐行為，若發(fā)現(xiàn)有類似的行為則抵押物的所有人將受到相應(yīng)的制裁。此外，若抵押登記機關(guān)與申請人串通進行虛假登記或出具虛假登記證明文件而給善意第三人造成損害，登記機關(guān)和當(dāng)事人均應(yīng)依其過錯的嚴重程度而承擔(dān)刑事、行政或民事責(zé)任。

（三）實行登記的實質(zhì)審查

不動產(chǎn)的登記制度范文第4篇

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記 管理制度

一、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理概況

我國對于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的需求由來已久，早在2007年《物權(quán)法》中就明確了要建立起一套完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這也標志著制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度被正式提上了政府工作日程。經(jīng)過前期的大量準備工作，政府于2013年明確整合各登記部門職責(zé)后由國土資源部承擔(dān)。緊隨其后的，2014年不動產(chǎn)登記局成立，負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督不動產(chǎn)登記工作。2014年7月，《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》公布，開始向社會征集意見。最終于2014年12月22日，經(jīng)由國務(wù)院簽署并公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》。此條例，自2015年3月1日起正式在全國范圍內(nèi)施行。

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是推進簡政放權(quán)、減少多頭管理、逐步實現(xiàn)一個窗口對外的有效舉措。對于保護權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。同時，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理還有助于摸清全國房地產(chǎn)市場的基本情況，為宏觀調(diào)控提供精確的事實依據(jù)，為房地產(chǎn)稅的征管提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，有助于確定有關(guān)稅收制度的走向，以健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。

二、現(xiàn)階段不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要面臨的問題

（一）登記機構(gòu)需要進一步整合，提升執(zhí)行效率

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第六條規(guī)定：“國務(wù)院國土資源主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督?！边@樣的規(guī)定雖然明確了責(zé)任機構(gòu)，但現(xiàn)階段在組織架構(gòu)上卻難以統(tǒng)一。一些市、縣級政府在設(shè)置登記部門時遇到了很多困難，由于不動產(chǎn)登記涉及多個部門，而現(xiàn)階段在各相關(guān)部門責(zé)任劃分不明確的情況下，對著些部門進行協(xié)調(diào)和整合難度較大。同時，一些市、縣級政府部門對此項工作積極性不高，執(zhí)行效率低下，相關(guān)工作的開展與落實工作進度緩慢。再加之國土資源管理工作本身業(yè)務(wù)繁雜，如此大規(guī)模的機構(gòu)整合也為工作的開展帶來了困難。

（二）操作規(guī)范不統(tǒng)一，信息平臺不完善

《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布實施后，根據(jù)國務(wù)院要求，為了保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理工作的順利開展，應(yīng)建立統(tǒng)一的操作執(zhí)行規(guī)范以及統(tǒng)一的信息管理平臺。而信息管理平臺應(yīng)該與登記機構(gòu)銜接，并承載登記簿冊、登記依據(jù)等不動產(chǎn)相關(guān)信息，但是由于一些地區(qū)還沒有完善統(tǒng)一信息管理平臺的建設(shè)，一些工作無法按照有關(guān)要求進行，更多的是根據(jù)自身實際情況開展登記工作。這樣就直接導(dǎo)致相關(guān)操作和規(guī)范無法全面得到執(zhí)行，登記數(shù)據(jù)也無法與信息平臺兼容。在后續(xù)工作完成后，還要對數(shù)據(jù)做進一步的整理，既增加了工作量，又影響了工作效率。

三、對于完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的建議

（一）健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的法制體系

首先，國家應(yīng)逐步推進和制定不動產(chǎn)登記法，把行政法規(guī)規(guī)定不了的內(nèi)容直接納入并進一步完善，形成一個國家確認和公示不動產(chǎn)物權(quán)的基本制度體系。其次，通過編纂民法典和修改物權(quán)法來完善不動產(chǎn)權(quán)利體系。尤其是現(xiàn)在處于全面深化改革階段，想要把一些權(quán)利固定下來，就需要通過立法來及時作出相應(yīng)調(diào)整。最后，通過法律來進一步完善國家權(quán)力和民事權(quán)利之間的關(guān)系，對政府和市場的關(guān)系進行界定，包括登記、糾紛調(diào)處、稅費規(guī)制等。

（二）積極借鑒其他發(fā)達國家在不動產(chǎn)登記制度上的先進經(jīng)驗

從目前我國已有的涉及不動登記的相關(guān)制度而言，許多細節(jié)仍然需要進一步的完善。所以，我們應(yīng)該結(jié)合實際，參考和借鑒一些發(fā)達國家在不動產(chǎn)登記制度方面的先進做法。歐美一些國家，因其市場經(jīng)濟十分發(fā)達，并且經(jīng)歷了完整的市場經(jīng)濟歷史的發(fā)展過程，在施行不動產(chǎn)登記制度的歷史進程中所遇到的許多問題，在現(xiàn)階段已經(jīng)有了相對有效的解決辦法。而現(xiàn)階段，我國正處于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的起步階段，也同樣會遇到許多類似的問題。因此，通過這樣的借鑒，從一定程度上可以為我國有關(guān)制度的完善提供有價值的解決方案或處理問題的方向，從而加速完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的進程，提高有關(guān)工作的管理能力。

（三）構(gòu)建完善的不動產(chǎn)信息管理平臺

對不動產(chǎn)登記信息的查詢與管理，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度發(fā)揮作用的主要表現(xiàn)之一。因此，應(yīng)該加大對不動產(chǎn)登記信息化管理的力度。結(jié)合現(xiàn)階段實施過程中的具體情況，政府通過構(gòu)建完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一信息管理平臺，能夠有效地加強對不動產(chǎn)信息的監(jiān)管力度，提高對不動產(chǎn)信息管理的效率，促進和細化不動產(chǎn)管理的相P內(nèi)容及規(guī)范。另外，通過先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，信息管理平臺可以實現(xiàn)對登記管理機構(gòu)的全覆蓋，有效地滿足了監(jiān)管部門對數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)管控以及信息化辦公的管理需求。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)在財產(chǎn)中起到基礎(chǔ)作用，進一步推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的完善是推進依法治國、實現(xiàn)不動產(chǎn)領(lǐng)域國家治理能力和治理體系現(xiàn)代化的重要環(huán)節(jié)，也是加強生態(tài)文明建設(shè)、切實貫徹綠色發(fā)展理念的核心環(huán)節(jié)。隨著相關(guān)制度及法規(guī)的逐步完善，不動產(chǎn)登記在我國市場經(jīng)濟基礎(chǔ)、國家治理能力以及建立國有自然資源的產(chǎn)權(quán)管理等方面，都將發(fā)揮重大的作用。

（作者單位為響水縣不動產(chǎn)登記中心）

參考文獻

不動產(chǎn)的登記制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記　登記機構(gòu) 登記審查

制定物權(quán)法是為了實現(xiàn)財產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，是落實新憲法關(guān)于“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”精神的具體措施。物權(quán)法如果沒有就不動產(chǎn)登記制度的基本原則做出規(guī)定，或者規(guī)定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權(quán)法，公民、法人及其他合法組織的物權(quán)就不能得到妥善保護。盡管專家學(xué)者對于不動產(chǎn)登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權(quán)法起草當(dāng)中涉及的不動產(chǎn)登記制度，談?wù)勛约旱囊娊狻?/p>

一、關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)

專家學(xué)者對于設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)沒有異議，全國主管房地產(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)權(quán)屬的建設(shè)部和國土資源部對于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的必要性也不能否認。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個登記機關(guān)進行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由不同的登記機關(guān)進行登記。房屋和土地分別由不同的登記機構(gòu)進行登記，其弊端主要有：

1.房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門的權(quán)責(zé)不清、效率低下，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、雙重抵押、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴重影響我國經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產(chǎn)權(quán)。

2.基層金融機構(gòu)對改變目前的不動產(chǎn)登記制度的呼聲強烈，因為目前的房地產(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)帶來巨大的隱患，甚至在局部地區(qū)影響了金融的安全。

3.分離的登記制度給人民法院的執(zhí)行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導(dǎo)致土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設(shè)部以法發(fā)[2004]5號文聯(lián)合頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第六條規(guī)定：“土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋?！笨梢?，人民法院對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復(fù)雜，執(zhí)行工作的效果堪憂，債權(quán)人受償?shù)目赡苄詷O低。對于出現(xiàn)這種情況，最高人民法院的有關(guān)負責(zé)人指出：“這種不正常的現(xiàn)象是國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決?！?/p>

物權(quán)法立法的目的，不外乎通過保護物權(quán)來保護市場經(jīng)濟主體的合法財產(chǎn)權(quán)，保護交易安全和降低交易成本，從而激發(fā)人民創(chuàng)業(yè)的激情，讓我們社會創(chuàng)造的財富如江水一般涌流。經(jīng)濟分析法學(xué)的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護權(quán)利的方法，“無論如何選擇，都應(yīng)當(dāng)以降低交易成本和促進效益最大化為準則。”〔1〕十年前在《房地產(chǎn)管理法》的立法當(dāng)中，對于城市房地產(chǎn)權(quán)屬的統(tǒng)一登記問題，學(xué)者普遍贊成統(tǒng)一登記，但礙于行政機關(guān)的職能調(diào)整等問題，而最終有所妥協(xié)。《房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?？h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?nbsp;《房地產(chǎn)管理法》同時規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。但歷經(jīng)十年，全國多數(shù)地方均采納房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分離式管理模式，實踐表明，其弊端顯現(xiàn)無疑，亟待改革。

立法機關(guān)創(chuàng)制物權(quán)法這樣一部基本民事法律，就是要改革國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行的現(xiàn)狀，改變目前房地產(chǎn)管理部門和國土資源管理部門的行政權(quán)力格局。建設(shè)行政、國土資源行政主管部門出于行政權(quán)力擴張的天然行政權(quán)力本性，很難就統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)問題達成共識。對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)，法學(xué)家梁慧星指出：“有專家說，現(xiàn)在的登記機關(guān)，都是贊成統(tǒng)一登記機關(guān)的，他們所反對的就是統(tǒng)一到其他機關(guān)去。再說我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機關(guān)，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機關(guān)。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權(quán)的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。”〔2〕因此，國家立法機關(guān)不僅要聽取建設(shè)行政、國土資源行政主管部門對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)的意見，更要聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機構(gòu)的意見。

完全實現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前確有相當(dāng)難度。但是，將房屋和土地的權(quán)屬登記加以統(tǒng)一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)是切實可行的。因此，對于房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記機構(gòu)，國家立法機關(guān)聽取建設(shè)行政、國土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統(tǒng)一登記機構(gòu)的具體操作思路和辦法。物權(quán)法對于不動產(chǎn)當(dāng)中的房地產(chǎn)登記制度，有這樣幾種選擇模式：

一是將在市、縣設(shè)立的房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，這是上海、重慶模式。

二是將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農(nóng)地征收時的不同政府部門之間的有效權(quán)力制約，避免了國土資源管理部門在經(jīng)營城市與耕地保護上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。同時，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，由政府兩個不同部門分別進行管理，有競爭有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職能。

三是將房地產(chǎn)的管理職能與登記機構(gòu)的職能分離，在市、縣級政府部門當(dāng)中設(shè)立獨立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門牽頭國土資源行政主管部門等有關(guān)部門，聯(lián)合房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的具體問題，條件成熟時實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。單獨設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，國家統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為將來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記進行準備。

二、關(guān)于登記機構(gòu)的登記審查

對于登記機構(gòu)的登記審查，究竟屬形式審查還是實質(zhì)審查，在物權(quán)法起草當(dāng)中亦有不同看法。目前世界上的不動產(chǎn)登記制度，大體上分為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制，我國目前的房地產(chǎn)登記制度介于權(quán)利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權(quán)利登記制。我國目前的國情與德國產(chǎn)生權(quán)利登記制的不動產(chǎn)登記制度時的歷史背景相似，就是社會信用缺失，個人和市場經(jīng)濟其他主體的財產(chǎn)不夠穩(wěn)定，急需保護交易安全，強化不動產(chǎn)登記的公信力，增強市場主體和國家的信用。因此，我國的不動產(chǎn)登記制度，應(yīng)采登記要件主義的權(quán)利登記制。

登記機構(gòu)的登記審查的性質(zhì)與不動產(chǎn)登記制度緊密相關(guān)，契據(jù)登記制對應(yīng)形式審查，而權(quán)利登記制對應(yīng)實質(zhì)審查。因此，我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)對于不動產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)屬于實質(zhì)審查。當(dāng)然，類似于“以事實為依據(jù)，以法律為準繩”當(dāng)中的事實，不應(yīng)當(dāng)是客觀事實，而應(yīng)為“法律事實”，是一種經(jīng)過質(zhì)證被法官采信的證據(jù)所表達的“事實”。登記機構(gòu)的實質(zhì)審查，絕不意味著登記機構(gòu)對于所有的登記錯誤都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，這種實質(zhì)審查，只能是盡到作為專家的登記官應(yīng)當(dāng)盡到的審慎、全面、盡職的審查義務(wù)。因此，物權(quán)法出臺之后，急需制定規(guī)定不動產(chǎn)登記官職責(zé)、申請登記人權(quán)利義務(wù)的不動產(chǎn)登記法，以規(guī)范申請登記人和登記機構(gòu)的法律責(zé)任。

三、關(guān)于登記機構(gòu)的過錯賠償

關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記過錯，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當(dāng)事人故意所為，與登記機關(guān)無關(guān)，那登記機關(guān)不承擔(dān)責(zé)任；二是登記機關(guān)的過錯，造成了損害，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。”〔3〕以除此以外，還包括申請當(dāng)事人并非故意但有過錯，登記機構(gòu)盡到了審查的職責(zé)，仍然出現(xiàn)的登記錯誤。

追究登記機構(gòu)的不動產(chǎn)登記錯誤的責(zé)任，有這樣幾個前提：一是登記機構(gòu)有過錯，即并不是所有登記錯誤都要追究登記機構(gòu)的責(zé)任；二是這種過錯給有關(guān)當(dāng)事人造成了損失；三是對于當(dāng)事人因登記過錯帶來的損失，登記機構(gòu)僅按照其過錯的程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因為可能遭受損失的人自身也有過錯，或者第三人有過錯，共同導(dǎo)致登記錯誤并造成損失。

登記機構(gòu)因為過錯而需要賠償，賠償機制的建立有幾種選擇：一是國家賠償，不動產(chǎn)登記機構(gòu)造成的損害一般都較大，往往達幾十萬、幾百萬甚至更多，全部讓登記機構(gòu)賠償不盡合理，根據(jù)國家賠償法的有關(guān)規(guī)定，這個賠償就有限制。二是登記機構(gòu)賠償，但登記機構(gòu)不可能有這個賠付能力，否則就要向申請登記人收取較高的登記費用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機構(gòu)收取的登記費當(dāng)中固定劃撥一定比例納入財政專戶管理。同時，建立登記官的職業(yè)責(zé)任保險制度，借助保險機構(gòu)的保險賠償金來彌補賠償基金的不足。登記官從事不動產(chǎn)登記工作雖然屬于公務(wù)員性質(zhì)，但其工作確屬于專家工作，與醫(yī)師、律師、注冊會計師、評估師等專業(yè)人士的工作有相似之處，只不過前者為國家機關(guān)工作，其工作是為了賦予不動產(chǎn)登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業(yè)者。專家的侵權(quán)責(zé)任不同于普通侵權(quán)責(zé)任，普通侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是故意或重大過失才需承擔(dān)賠償責(zé)任，且其賠償決不應(yīng)當(dāng)是損害多少賠付多少，而應(yīng)當(dāng)有一個限度，比如其收費的多數(shù)倍來確定賠付限額，不足部分借助于執(zhí)業(yè)（職業(yè)）責(zé)任保險來彌補。

    參考文獻：

〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國人民大學(xué)出版社，2004年9月第一版；