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地產(chǎn)營銷方案策劃范文第1篇

一、當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題

通過對于當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關(guān)系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。

2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團隊策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。

3.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調(diào)研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的解決策略

1.樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現(xiàn)其與實際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。

2.打造專業(yè)的營銷策劃團隊專業(yè)化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現(xiàn)營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業(yè)績之間的融合，實現(xiàn)對于具體營銷方案的考核，由此實現(xiàn)對于對應(yīng)營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。

3.實現(xiàn)科學(xué)的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作，是保證營銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù)，全面了解消費主力和能力的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對于建筑前景的預(yù)測；其二，在預(yù)測報告的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術(shù)，實現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標消費群體，對于其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)對于消費目標的界定。

三、結(jié)束語

地產(chǎn)營銷方案策劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷策劃；問題；對策

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，在推動經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進一步提高企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場營銷策劃問題。通過科學(xué)有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)整體效益。然而不可否認的是，當前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。

二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵認知

房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營銷策劃的成效。

三、房地產(chǎn)市場營銷策劃中存在的現(xiàn)實性問題分析

當前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調(diào)查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動中，多缺乏對調(diào)查活動的關(guān)注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實現(xiàn)其預(yù)期效益。

四、房地產(chǎn)市場營銷策劃的發(fā)展性路徑思考

（一）準確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢

在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調(diào)查為前提?？紤]到房地產(chǎn)商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產(chǎn)品的價值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實際與未來經(jīng)濟預(yù)測為條件，對產(chǎn)品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應(yīng)過于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實現(xiàn)營銷策劃效果。

（二）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營銷

在開展房地產(chǎn)營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關(guān)注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營銷領(lǐng)域。

（三）營銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價值

在營銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標志。在房地產(chǎn)營銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。

（四）關(guān)注營銷策劃人才地培養(yǎng)

在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機制，通過相互交流及學(xué)習(xí)，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業(yè)效益實現(xiàn)提供人才支撐。

五、結(jié)語

在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實問題，如缺乏準確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個方面提出了發(fā)展路徑。實踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價值與品牌價值，方可實現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應(yīng)的營銷效益。（作者單位：承德石油高等?？茖W(xué)校）

作者：高麗君

參考文獻： 

[1]惠葉婷.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場營銷的理論與實踐[J].科學(xué)與財富，2014，（2）：99-99. 

[2]趙工浩.淺析新形勢下房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新營銷[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，（1）：23-23. 

地產(chǎn)營銷方案策劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)營與估價專業(yè)

人才培養(yǎng)方案比較研究

前言：

全國高職院校有百余家院校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)。這和日益興盛的房地產(chǎn)行業(yè)有密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)興起需要大量的房地產(chǎn)專業(yè)人才，房地產(chǎn)估價與經(jīng)營專業(yè)從誕生之日就成為熱門專業(yè)，畢業(yè)生供不應(yīng)求。作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)最重要的環(huán)節(jié)――人才培養(yǎng)方案對于本專業(yè)建設(shè)起到一個綱領(lǐng)性的作用。

學(xué)制、學(xué)分方面

五所院校在學(xué)制上基本一致。如浙江某高職院校、廣東

某高職院校、湖北某高職院校都選擇了三年大專學(xué)制，這是最常見的情況。而我校和遼寧某高職院校都不約而同的選擇了彈性特殊學(xué)制。我?；緦W(xué)制為三年，彈性學(xué)制為二年至五年。而遼寧某高職院校規(guī)定實行三學(xué)年的基本學(xué)制，并實行彈性學(xué)制。修業(yè)期滿，經(jīng)考試合格準予畢業(yè)；在符合有關(guān)規(guī)定的條件下，可延長在校學(xué)習(xí)期限，但不得超過兩年延長期。這意味著我校最早可以兩年畢業(yè)，最晚可以到五年。再看課程門數(shù)，大多數(shù)學(xué)校選擇了30門左右的課程，基本符合高職學(xué)生的實際，除去實習(xí)外，這些課程要在2年左右時間完成，而且這些課程覆蓋了從事房地產(chǎn)業(yè)的基本課程。如房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程技術(shù)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)財務(wù)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)法規(guī)等。課時一般在2000左右，體現(xiàn)了設(shè)置的科學(xué)性，而且保證了重要學(xué)科的課時。

(二)就業(yè)方向

只有適合社會相關(guān)崗位需要的人才，才是我們培養(yǎng)的合格人才。通過對五所院校人才培養(yǎng)方案的比較，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價與經(jīng)營專業(yè)的畢業(yè)生大體可以從事以下崗位：1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷部的營銷策劃、組織和商品房的銷售及交易手續(xù)業(yè)務(wù)等崗位；2)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司商品房和二手房居間服務(wù)等崗位；3)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的綜合評估崗位。4)物業(yè)管理企業(yè)工程部的房屋建筑和附屬設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護與維修管理、安全部、環(huán)境部和客服部等相關(guān)業(yè)務(wù)管理崗位。其中前三個是本專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)的基本崗位。物業(yè)管理行業(yè)屬于拓展的崗位。還有些原來不是本專業(yè)的就業(yè)崗位，近年來比較熱門的職業(yè)。這些職業(yè)接受本專業(yè)的畢業(yè)生，擴展了本專業(yè)學(xué)生的就業(yè)范圍。在人才培養(yǎng)方案中也有所體現(xiàn)，如政府房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)權(quán)屬登記、行業(yè)管理等業(yè)務(wù)工作；拍賣、典當?shù)刃袠I(yè)的不動產(chǎn)拍賣、典當?shù)葮I(yè)務(wù)崗位、工程概預(yù)算、裝飾裝修崗位、房地產(chǎn)測量員。有的高職院校把就業(yè)崗位分為核心崗位：房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀；邊緣崗位：房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)檔案管理、物業(yè)管理。這種劃分更具有科學(xué)性，本專業(yè)的學(xué)生日后會從事什么主要崗位和輔助崗位一目了然。

(三)職業(yè)崗位能力要求

對于學(xué)生的崗位能力要求，五所院校的人才培養(yǎng)方案都規(guī)定的很細，符合房地產(chǎn)相關(guān)崗位的要求。如廣東某高職院校的培養(yǎng)學(xué)生具備進行房地產(chǎn)簡單測繪的能力；能比較熟練地識讀中小型建筑物的土建、水電、裝飾施工圖能力；具有對簡單建筑工程及房地產(chǎn)項目進行工程估價、編制概預(yù)算初級能力；具有一定的計算機操作和應(yīng)用能力，運用計算機進行房地產(chǎn)估價及經(jīng)營、開發(fā)、管理工作；具有基本房地產(chǎn)財務(wù)管理能力；有基本溝通、協(xié)調(diào)、合作能力；具有房地產(chǎn)項目策劃、開發(fā)、營銷能力；具備房地產(chǎn)經(jīng)紀的基本素質(zhì)和基本能力；具備房地產(chǎn)、土地評估的基本素質(zhì)和基本能力；具有物業(yè)管理方面的基本能力。

遼寧某高職院校要求學(xué)生具備：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能力：具有開發(fā)項目可行性論證；開發(fā)流程設(shè)計；房地產(chǎn)投資收益及風(fēng)險分析；項目招投標；施工組織設(shè)計；進度、安全、質(zhì)量控制；工程造價管理、工程預(yù)算編制技術(shù)；建筑識圖、建筑構(gòu)造識別、房屋建筑材料識別、房屋裝飾材料和工藝識別等技能。

(2)房地產(chǎn)營銷能力：具有房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)營銷策劃及推廣、商品房銷售、交割、接待禮儀等技能。

(3)物業(yè)管理能力：具有物業(yè)管理項目接管驗收、物業(yè)初期管理、物業(yè)部門規(guī)范管理、基本與專項業(yè)務(wù)管理、冬季供暖管理、物業(yè)管理糾紛處理等技能。

(4)房地產(chǎn)中介服務(wù)能力：具有房地產(chǎn)估價技能；房地產(chǎn)經(jīng)紀(居問)、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)法律政策咨詢、房地產(chǎn)信息(收集、處理)咨詢等技能。

湖北某高職院校要求學(xué)生具有：(1)具有較強的市場調(diào)查研究、市場分析、組織管理能力；(2)具有房地產(chǎn)開發(fā)前期、營銷、物業(yè)管理策劃能力；(3)具有房地產(chǎn)銷售、簽約等能力；(4)具有現(xiàn)場勘察、業(yè)務(wù)洽談等處理事務(wù)的能力；(5)具有撰寫土地估價報告、房地產(chǎn)估價報告、可行性研究報告的能力；(6)具有初步的中小企業(yè)管理能力。

浙江某高職院校將職業(yè)能力分為專業(yè)基本能力和分方向?qū)I(yè)能力。前者包括：

(1)建筑制圖與識圖能力；

(2)房地產(chǎn)市場調(diào)研能力；

(3)土地的評價與獲取能力；

(4)開發(fā)項目策劃能力；(5)開發(fā)項目概念設(shè)計能力；(6)建筑工程技術(shù)基本能力；(7)安裝工程技術(shù)基本能力；(8)房地產(chǎn)工程管理能力；(9)樓盤銷售服務(wù)能力；

(10)物業(yè)管理能力。

后者包括：(1)房地產(chǎn)開發(fā)策劃專業(yè)能力

1)房地產(chǎn)市場分析能力；

2)房地產(chǎn)形象策劃能力；

3)房地產(chǎn)銷售策劃能力。

(2)房地產(chǎn)估價經(jīng)紀專業(yè)能力

1)房產(chǎn)銷售能力；

2)房產(chǎn)居間業(yè)務(wù)能力；

3)房產(chǎn)權(quán)屬登記能力；

我校培養(yǎng)學(xué)生：專業(yè)技術(shù)能力

(1)具有房地產(chǎn)投資開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理等方面的知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作及管理等方面的知識；

(2)掌握房地產(chǎn)估價、土地評估的知識和方法；

(3)掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)咨詢等知識；

(4)掌握房地產(chǎn)營銷及策劃、房屋銷售的相關(guān)知識。

3、社會能力與方法能力

(1)創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的能力

(2)敬業(yè)與團隊合作能力

(3)競爭與組織能力

(4)社會適應(yīng)能力

(5)工作組織能力和協(xié)調(diào)能力

(6)制定工作計劃、獨立完成工作任務(wù)的能力

地產(chǎn)營銷方案策劃范文第4篇

房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。

1、概念策劃模式

2、賣點群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵

（1）土地價值研判

（2）概念設(shè)計

（3）視覺設(shè)計

（4）營銷策劃

（5）市場推廣、媒體組合

（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制

（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)

（8）品牌培植與運用

房地產(chǎn)項目的選擇與論證

──房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法

一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認識的誤區(qū)

誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化

誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化

誤區(qū)三：房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化

以上認識的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺?，令項目草率上馬，以致項目市場目標不表，定位不明，設(shè)計脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。

二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認識項目選擇與論證的重要性

1、房地產(chǎn)是一項高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風(fēng)險；

(2)由于開發(fā)周期長，開發(fā)者需要預(yù)計市場變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險程度；

(3)開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險的能力與限度。

一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項目選擇與論證不當而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。

(2)項目選址不當，前期市場定位與建筑設(shè)計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性和產(chǎn)品差異性。

(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)；

(2)同一地塊不同時期，不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。

因此，缺乏前期對項目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對發(fā)展項目有勝的把握。

4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的系統(tǒng)性和時序性。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟活動，從實務(wù)上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟

1、概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。

2、項目選擇的步驟：

a、廣泛尋找投資項目

b、精心篩選投資項目

c、對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究）

d、項目投資談判

e、詳細可行性研究（發(fā)展策劃）

f、公司的決策與實施

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）

1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。

2、項目論證的階段性

(1)項目投資開發(fā)的機會性論證

指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提下，以經(jīng)驗為主，按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標、開發(fā)成果指標和項目的特點，就其開發(fā)的市場機會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟問題進行研究論證。

(2)項目投資開發(fā)的詳細論證

指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對項目所進行的全面、深入、細致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟指標問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。

3、項目論證要解決的問題

(1)立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的

主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌，當?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。

(2)立項時的微觀環(huán)境是怎樣的

了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設(shè)條件、項目規(guī)劃建設(shè)要求，項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。

(3)項目的市場定位分析

包括市場細分，選擇目標市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關(guān)鍵是要找到項目的發(fā)展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。

(4)初步確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案

投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項目開發(fā)提建議。

(5)項目開發(fā)分期與樓價的初步設(shè)定，項目投資與效益測定

(6)項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。

五、項目選擇與論證要注意的問題

1、營銷與規(guī)劃設(shè)計必須前期介入，強調(diào)市場為先導(dǎo)的同時又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。

2、項目定位以市場調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升。

3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎(chǔ)。

4、開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。

5、既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓(xùn)。

六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介

房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念

1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策

2、對客戶的適應(yīng)性：滿足需求引導(dǎo)需求發(fā)掘需求

3、服務(wù)的目標：

(1)建立能夠達致利潤最大化的發(fā)展模式

(2)建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案

七、最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究過程參與營銷培訓(xùn)與監(jiān)測）

八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：

1、項目的區(qū)位價值評估；

2、項目地塊的開發(fā)價值評估；

3、重要宏觀經(jīng)濟指標的監(jiān)控與分析；

4、微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細分市場和區(qū)域市場）；

5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開發(fā)模式的選取（細分市場的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟指標對比）；

7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；

8、物業(yè)管理的要求；

9、規(guī)劃建筑設(shè)計方案的要求與評估；

10、成本效益分析；

11、風(fēng)險分析。

地產(chǎn)營銷方案策劃范文第5篇

高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。

下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與商的當務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細分；

2）精準短信營銷平臺；

3）精準郵件營銷平臺；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。

房產(chǎn)專項規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介機構(gòu)，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。