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綜合體商業(yè)運營與管理范文第1篇

【關(guān)鍵字】城市綜合體；商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)模式

從20世紀50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經(jīng)在國外形成了較為成熟的開發(fā)和運作模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購政策的實施和人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發(fā)在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項目，其中的李家村萬達廣場、騾馬市商業(yè)步行街已經(jīng)成為該所在區(qū)域的地標和行業(yè)開發(fā)的典范，然而，西安另有一些開發(fā)商卻打著“城市綜合體”的口號，經(jīng)營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發(fā)提供參考，并促進城市綜合體發(fā)展的進一步完善。

一、西安城市綜合體的概念及作用

（一）城市綜合體的界定

城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區(qū)、休閑廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計，智能化的配套設(shè)施等典型特征。

（二）西安城市綜合體的發(fā)展概況

根據(jù)西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進行區(qū)分。

1.城市中心綜合體

處于西安城市各個中心的綜合體項目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區(qū)域消費的增長。同時，這些項目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項目有李家村萬達廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業(yè)步行街等。

2.交通樞紐城市綜合體

處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設(shè)在一定程度上拉動了這些項目的經(jīng)濟效益。其中有代表性的項目有：天地時代廣場、賽高國際街區(qū)等。

3.新興區(qū)域城市綜合體

處于西安新興區(qū)域的綜合體項目，整體項目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發(fā)模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進行商業(yè)規(guī)劃。其中代表項目是首創(chuàng)國際城、融僑城、綠地世紀城等。

（三）西安城市綜合體發(fā)展的作用

西安城市綜合體是伴隨著我國經(jīng)濟的整體進步和西部居民消費水平的提高而逐步發(fā)展起來的，這種商業(yè)模式一經(jīng)出現(xiàn)，便極大地刺激著西安區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，為土地集約化利用和拉動內(nèi)需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費者的生活提供了方便，同時使開發(fā)商獲得了穩(wěn)定的收益。促進城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現(xiàn)，直接帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)高地。

二、西安城市綜合體開發(fā)存在的問題

雖然目前在西安有一些比如李家村萬達廣場等，運營比較好的城市綜合體項目，但西安仍有一些項目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項目更關(guān)心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業(yè)規(guī)劃對項目的影響。

1.盲目立項，導(dǎo)致前期策劃倉促

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市綜合體項目的穩(wěn)定收益，同時加上政府對這一業(yè)態(tài)的重視，諸多開發(fā)商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點，然而一些開發(fā)商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項，使得絕大多數(shù)項目論證都不充分，前期策劃倉促，建設(shè)開發(fā)盲目無序。

2.同質(zhì)化、模塊化開發(fā)嚴重

城市綜合體地產(chǎn)類型應(yīng)該是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多種功能相協(xié)調(diào)的。但是，西安一些項目受到開發(fā)商自身實力和地塊的制約，開發(fā)的綜合體大都集中在二環(huán)周邊，產(chǎn)品規(guī)劃基本雷同，必將造成日后招商和運營的困難，嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。

3.運營管理失控

與國外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，我國大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上存有急功近利的想法，希望“開發(fā)、出售、再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發(fā)商不夠重視售出項目的后期商業(yè)運營，即使有的開發(fā)商考慮了后續(xù)經(jīng)營問題，但是往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經(jīng)營商戶的檔次和品位，從而造成運行管理失控。

4.資金鏈緊張

建設(shè)大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實力的開發(fā)商，城市綜合體的開發(fā)不僅在前期需要資金的支持，在后續(xù)經(jīng)營期間也需要強大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發(fā)商往往融資渠道單一，全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導(dǎo)致后續(xù)運營中出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。

三、西安城市綜合體發(fā)展對策

針對目前西安市城市綜合體開發(fā)過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應(yīng)對。

（一）遵循合理的開發(fā)程序

在需要更加注重資本運作和運營管理的城市綜合體開發(fā)中，要求開發(fā)商應(yīng)按照這樣的程序進行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計（按零售商等商家的要求）——建設(shè)（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）——長線經(jīng)營——開發(fā)新項目。只有這樣才能避免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問題。

（二）加強政府宏觀規(guī)劃

政府城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴把此類城市綜合體項目的審批關(guān)，努力推動產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，充分利用西安高等院校、科研機構(gòu)的研究實力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)評價體系，并認真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測評工作，保證項目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競爭的問題。同時，城市綜合體項目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng)，避免同質(zhì)化的情況發(fā)生，使城市綜合體的發(fā)展真正與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

（三）科學(xué)地確定開發(fā)模式

目前，隨著市場的發(fā)展以及開發(fā)商的成熟，越來越多有實力的地產(chǎn)商開始自持運營商業(yè)地產(chǎn)項目。其中萬達集團首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，該模式具有顯著的優(yōu)點是更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是這種模式的缺點是建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產(chǎn)開發(fā)的后期風(fēng)險完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營不當，開發(fā)商的損失將更大。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內(nèi)外具有知名度的、并愿意長期合作的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在經(jīng)營風(fēng)險。

（四）拓展多個融資渠道

城市綜合體的開發(fā)過程中資金鏈最為關(guān)鍵，一旦某個環(huán)節(jié)資金鏈出了問題，后果將不堪設(shè)想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應(yīng)用是權(quán)益型REIT，權(quán)益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發(fā)行受益憑證，募集投資者的資金投人商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)中，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員對該商業(yè)地產(chǎn)實施具體的經(jīng)營管理。但是這種商業(yè)地產(chǎn)融資模式順利運作的關(guān)鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業(yè)機構(gòu)和人員對商業(yè)地產(chǎn)實施具體的經(jīng)營管理等。

四、結(jié)語

城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，在我國目前還是處于發(fā)展時期，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和關(guān)天經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩(wěn)定收益的物業(yè)類型。

參考文獻：

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[2]何艷、吳豐.中心城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會分析.資源與人居環(huán)境，2004（5）

[3]胡昕.零售業(yè)開放與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展.商業(yè)時代，2005（23）

綜合體商業(yè)運營與管理范文第2篇

一、城市綜合體項目的特點

1.城市綜合體的特征。近年來城市綜合體在我國一些主要城市中得以快速發(fā)展起來，其屬于城市一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式，其主要由高檔酒店、寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪和街區(qū)、市民言為心聲和大型高檔居民社會組成。

2.城市綜合體的核心內(nèi)容即“訂單地產(chǎn)”模式。城市綜合體建設(shè)需要與招商引資有效的結(jié)合起來，一旦脫節(jié)則會給地產(chǎn)項目帶來較大的風(fēng)險，而“訂單地產(chǎn)”模式的引入，有效的規(guī)避了這一問題，通過其可以實現(xiàn)主力店等商家的商務(wù)對接，做好開業(yè)前的各項準備工作，通過“訂單地產(chǎn)”模式可以使商業(yè)項目的建設(shè)按著一定的要求來進行，所以其可以稱之為城市綜合體開發(fā)的核心內(nèi)容。

二、“訂單地產(chǎn)”模式城市綜合體項目成本控制方法

1.在城市綜合體建設(shè)過程中，由于“訂單地產(chǎn)”模式的引用，使共商業(yè)項目在模式上實現(xiàn)了創(chuàng)新，這也導(dǎo)致了建造主體呈現(xiàn)多元性。由于主體的多元性特點，從而導(dǎo)致成本控制工作的難度增加，這就需要在實際工作中需要采取各種不同的控制方法來實現(xiàn)對“訂單地產(chǎn)”模式的城市綜合體商業(yè)項目的成本控制。

2.綜合考慮全生命周期中的運營成本建設(shè)項目。城市綜合體建設(shè)過程中的全生命周期并不僅僅指項目的生命周期，同時還包括建筑項目產(chǎn)品的生命周期，所以從項目開始建造直至最終清理的整個過程中稱為綜合體的全生命周期。城市綜合體與其他的建設(shè)有明顯的不同，其不僅僅是一個產(chǎn)品，而是包括產(chǎn)品建設(shè)、招商、商業(yè)管理等多方面的內(nèi)容，需要配套進行，從而才能將城市綜合體的價值和生命力得以有效的體現(xiàn)出來。這就導(dǎo)致在城市綜合體的全生命周期中只對其建造成本進行控制是遠遠不夠的，還需要對其運營成本進行控制，只有這兩方面同時進行，才能實現(xiàn)城市綜合體的成本控制。但在很多情況下，這兩個方面還存在著矛盾性，在選擇不同的方案時，可能存在著建造成本低、運營成本高的問題，同時也可能存在著建造成本高，而運營成本低的問題，所以在這種情況下，就需要綜合較長時期內(nèi)的綜合成本進行評估，從而決定選擇最為合理的方案。因此對于城市綜合體成本的控制，對后期商業(yè)的運營成本必須進行周全的考慮。

3.運用全要素集成計劃管理方法。任何一個建筑項目，其在進行成本管理時都需要對范圍、工期、質(zhì)量和成本四個要素進行控制，因為任何一個要素都會對其他要素造成一定的影響，所以控制好各要素直接關(guān)系到地產(chǎn)項目的成敗。因此，在對“訂單地產(chǎn)”模式的商業(yè)地產(chǎn)成本進行控制時運用全要素集成計劃管理方法，其不僅具有非常好的效果，而且具有一定的優(yōu)勢。利用全要素集成計劃管理方法可以根據(jù)制訂的計劃制度來對編制計劃進行平衡，然后實現(xiàn)對集成計劃的綜合平衡調(diào)整。

4.運用價值工程管理方法。（1）價值工程管理在優(yōu)化設(shè)計方案、限額設(shè)計中的應(yīng)用。價值工程管理的方法較多，所以可以在城市綜合地產(chǎn)項目開始前期對設(shè)計方案的技術(shù)性和經(jīng)濟性進行優(yōu)化，實現(xiàn)對方案的定量和定性分析相結(jié)合的綜合評價，從而實現(xiàn)對成本費用的有效控制。別外利用價值工程管理還可以實現(xiàn)對限額設(shè)計，從而使成本得以分解，以便能更好的實現(xiàn)對工程量的控制。

（2）價值工程管理在材料、設(shè)備的選擇中的應(yīng)用。任何一項建筑項目，其在實施過程中材料和設(shè)備都占建筑成本的較大比例，所以在進行材料和設(shè)備選擇時，則需要利用價值工程管理方法來進行選擇，確保材料和設(shè)備的性價比，這對于降低采購成本，確保材料的質(zhì)量具有極其重要的作用。但城市綜合體地產(chǎn)項目開發(fā)具有其特殊性，所以在先進材料和設(shè)備時盡可能選擇品牌產(chǎn)品或是運用成熟的產(chǎn)品，這樣可以有效的降低項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。

三、運用全團隊造價管理方式

1.相互信任關(guān)系的建立。城市綜合體建設(shè)過程中有較多的合作主體，而這些合作主體在項目實施過程中需要相互信任，這樣才能有效的避免由于各方固執(zhí)已見，在爭議和沖突中所帶來的不必要的消耗。

2.加強溝通協(xié)調(diào)工作?！坝唵蔚禺a(chǎn)”模式的城市綜合體項目中存在的問題較為復(fù)雜，而這些問題解決的好壞，則會直接影響到工程的成本及工期。而且在“訂單地產(chǎn)”模式中，還存在著較多的主力店，其在商務(wù)和對接條件上都存在著很多的不同，所以業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，這就導(dǎo)致各工作界面在劃分上存在著不一致性，所以需要進行大量的溝通協(xié)調(diào)工作，因此需要加強內(nèi)部信息的管理，從而確保建設(shè)工作都能按照即定的目標進行。

3.全員參與，建立內(nèi)部快速反應(yīng)機制?！坝唵蔚禺a(chǎn)”模式的城市綜合體地產(chǎn)項目由于結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，而且在施工過程中存在著交叉施工的情況，一旦在施工過程中出現(xiàn)變更，則會帶來較大的影響。由于變更可能由于不同的主體的提出來，所以需要建立快速反應(yīng)機制，這就需要成本人員需要參與到現(xiàn)場的管理工作中來，對于出現(xiàn)的每一個變更要進行及時的應(yīng)對，進行全方位的評估，從而做出正確的反應(yīng)，有效的實現(xiàn)成本的控制，避免發(fā)生不必要的損失。

綜合體商業(yè)運營與管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：城市綜合體；問題；發(fā)展趨勢

中圖分類號： F291 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著時代的發(fā)展，城市已經(jīng)由簡單的集聚、功能分散的簡單模式發(fā)展為有序互補的綜合模式。城市綜合體可以說是城市發(fā)展的產(chǎn)物。但是在城市綜合體建設(shè)中存在著不少的問題，本文對我國城市綜合體建設(shè)存在的問題進行剖析，以期能改善綜合體建設(shè)現(xiàn)狀，促進城市綜合體健康發(fā)展。

一、城市綜合體的概念

城市綜合體，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、會展、餐飲、娛樂和交通等各個功能復(fù)合、互相作用、形成價值鏈的高度集合化的建筑群體城市綜合體不等同于建筑綜合體和中心商務(wù)區(qū)，它包含了中心商務(wù)區(qū)和建筑綜合體的部分內(nèi)容卻又不盡相同，其含義和內(nèi)容更為廣泛。城市綜合體是城市經(jīng)濟高度發(fā)展的必然產(chǎn)物。它已經(jīng)不單單局限于一個建筑或者幾個功能，而是多個建筑和多種功能相結(jié)合的產(chǎn)物。

二、我國城市綜合體開發(fā)存在的問題

1、過剩問題和競爭問題

在國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的背景下，商品住宅市場出現(xiàn)了成交量低迷、價格松動下滑的態(tài)勢，很多房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)而進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇了各地城市綜合體開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的市場競爭。由于城市綜合體的這些優(yōu)勢，開發(fā)商從中嗅到商機，于是城市中開始出現(xiàn)大量城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致城市綜合體開始隱隱有了過剩的危機。優(yōu)越的區(qū)位又是開發(fā)商們爭搶的寶地，而這些城市綜合體的“扎堆”出現(xiàn)，也給商家?guī)砹烁偁巻栴}。從居民購買力和消費習(xí)慣來看，居民更習(xí)慣于大眾型消費，對高端商品的需求較少，這也制約著城市綜合體的市場吸納能力。這些盲目的開發(fā)不僅不利于人們的生活，也給城市綜合體的發(fā)展帶來了危機。

2、管理體制不規(guī)范

由于城市綜合體具有功能復(fù)雜性這個特征，因此其開發(fā)涉及的層面也相當廣闊。由于缺乏對城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)的監(jiān)管，城市綜合體的開發(fā)規(guī)模、準入資質(zhì)并沒有明確限制，所以單純從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商大多可輕易轉(zhuǎn)向綜合體的開發(fā)，真正有實力的開發(fā)商屈指可數(shù)，也就導(dǎo)致城市綜合體的開發(fā)運營情況出現(xiàn)良莠不齊的局面。同時商業(yè)地產(chǎn)商缺乏開發(fā)經(jīng)驗和專業(yè)操盤能力，相關(guān)商業(yè)經(jīng)營管理人才奇缺，從而出現(xiàn)前期選址失誤、項目定位不清、消費能力及市場供求關(guān)系判斷不準、物業(yè)類型開發(fā)比例不合適等問題。許多開發(fā)商由于看到商機卻缺乏相關(guān)的人才，沒有進行科學(xué)的評估、開發(fā)和管理，導(dǎo)致建成后城市綜合體很難繼續(xù)發(fā)展和吸引人們?nèi)胱　?/p>

3、缺乏合理規(guī)劃

按照商業(yè)發(fā)展常規(guī)思路，新城區(qū)應(yīng)先有人入住，后有產(chǎn)業(yè)，再有商業(yè)，再有寫字樓。二一些新城區(qū)在規(guī)劃城市綜合體時恰恰是反其道而行之，先建綜合體，先招商業(yè)，再培養(yǎng)人氣。究竟哪些地區(qū)和環(huán)境適合開發(fā)城市綜合體，一定規(guī)模的綜合體能輻射多大范圍，幾個綜合體在一定范圍內(nèi)的集聚帶來的到底是聚集經(jīng)濟還是聚集不經(jīng)濟，多個綜合體在整個城市內(nèi)部應(yīng)如何規(guī)劃分配才能實現(xiàn)區(qū)域價值最大化，這些問題都是亟待論證解決的，否則便會盲目建設(shè)，浪費資源。

與此同時，城市綜合體的用地年限一般都長達幾十年，而在這幾十年中，城市的中心可能會隨著城市的發(fā)展產(chǎn)生變化，城市綜合體的地位和業(yè)態(tài)需求也可能會隨之而改變，如何處理好這些動態(tài)的問題，也是城市綜合體發(fā)展所面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。

4、城市特點認識不足

由于對不同城市的定位認識不清，我國城市綜合體開發(fā)存在千城一面、同質(zhì)化嚴重、創(chuàng)新不足的問題。城市綜合體雖然具有一定的普適性，在一定程度上可以加以移植、模仿、連鎖，但任何城市都有其自身的成長模式、發(fā)展歷程、個性特征和文化特質(zhì)，忽視綜合體的文化特征必將影響項目的產(chǎn)品質(zhì)量，甚至導(dǎo)致項目運行風(fēng)險，在企業(yè)經(jīng)營管理上和城市規(guī)劃建設(shè)上就有可能出現(xiàn)敗筆。

三、城市綜合體開發(fā)的建議

1、城市綜合體開發(fā)前的合理規(guī)劃

無論是政府層面的城市綜合體規(guī)劃方案，還是開發(fā)商層面的城市綜合體投資項目，在具體實施前，均應(yīng)主動邀請和爭取當?shù)厣虅?wù)主管部門和商業(yè)專家的參與介入，實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計、項目投資和專業(yè)人才的有機結(jié)合，確保城市綜合體從規(guī)劃設(shè)計到總量配置、空間布局的最優(yōu)決策，為項目的成功運作保駕護航。開發(fā)商應(yīng)該在進行多功能開發(fā)的同時著重發(fā)揚自身優(yōu)勢，對自身進行明確定位，加強自身特點建設(shè)。政府可以給予那些符合城市規(guī)劃的綜合體項目財政上的補貼，對于一些不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域，拒絕出讓綜合用地及提高容積率，在審批環(huán)節(jié)予以限制，引導(dǎo)其在符合城市規(guī)劃的區(qū)域建設(shè)

2、制定合理的管理方針

我們建設(shè)城市的目的不在于建設(shè)，而在于生活和使用。因此后期的管理在城市建設(shè)中也尤為重要。由于城市綜合體功能的多樣性，其管理也是復(fù)雜的。既有整體系統(tǒng)的管理，又有各個部分的管理如酒店管理、居住區(qū)物業(yè)管理等等。若管理不當，城市綜合體就很難良性發(fā)展下去。因此城市綜合體的開發(fā)建設(shè)中要制定合理的管理方針，可以由開發(fā)商管理也可以招聘專業(yè)的管理公司進行管理。

3、對城市綜合體建設(shè)進行合理規(guī)劃

由于城市綜合體發(fā)展過程可能會進行地位和需求的變化，需要對其業(yè)態(tài)和定位進行調(diào)整才能繼續(xù)發(fā)展，因此我們在初期規(guī)劃建設(shè)的時候要用發(fā)展的、動態(tài)的、有前瞻性的眼光來進行規(guī)劃，充分考慮長遠城市的發(fā)展情況和城市綜合體可能出現(xiàn)的變化和問題，預(yù)留一定的變化和發(fā)展調(diào)整的空間，而不是只看到眼前的利益。

4、根據(jù)城市特點進行開發(fā)

在進行項目定位時，要準確評估城市獨特的發(fā)展路徑、發(fā)展階段、成長方式，以及潛在的條件和資源，并以此為基礎(chǔ)和依據(jù)來判斷城市綜合體適宜的開發(fā)模式，而不是照抄照搬其他城市的做法。例如在二三線城市進行開發(fā)時，不能模仿一線城市繁華市區(qū)成熟商圈來規(guī)劃五星級寫字樓。物業(yè)組合也要注意其靈活性，美食街、主題公園、電影院等都是較好的選擇，并不一定要完全復(fù)制一線城市住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店的開發(fā)模式。每個城市應(yīng)根據(jù)自己的實際情況因地制宜，在各種商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)模式上有更多的研發(fā)和創(chuàng)新。

5、堅持以人為本，加強綜合設(shè)計

城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務(wù)的，建筑體的公共空間和內(nèi)部空間都要體現(xiàn)高度人性化服務(wù)的要求。在建筑規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、空間設(shè)計、景觀設(shè)計、園林綠化、區(qū)間布局、配套設(shè)施及安全等方面都要有硬性指標，這些硬性的指標是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。景觀設(shè)計要為所在地區(qū)增添一道亮麗的風(fēng)景線；在區(qū)位選擇上應(yīng)選擇交通便捷的區(qū)域，車位設(shè)計合理充足；水電氣暖系統(tǒng)設(shè)計要既節(jié)能又減少城市運營壓力，等等。

四、城市綜合體發(fā)展趨勢

首先，通過建設(shè)城市綜合體，使城市經(jīng)濟、文化在區(qū)域中具有特殊性、標志性和代表性，充分顯示出不同城市的個性化色彩。市場上將會出現(xiàn)有別于目前主流的商業(yè)綜合體模式的城市綜合體模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體、養(yǎng)老社區(qū)綜合體等。其次，城市綜合體的投資建設(shè)模式將會有所創(chuàng)新。日益激烈的市場競爭對于城市綜合體開發(fā)建設(shè)項目近期、遠期的資金流規(guī)劃提出了更高要求?？梢越柚椖块L期融資、房地產(chǎn)信托基金以及其他金融模式，為城市綜合體建設(shè)提供更穩(wěn)定的資金支持，從而推動城市綜合體的建設(shè)和發(fā)展。最后，城市化的迅速發(fā)展催生出城市綜合體這種復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式，城市綜合體的開發(fā)也在一定程度上加快了城市經(jīng)濟社會的進一步發(fā)展。隨著我國城市化進程不斷深入，城市綜合體建設(shè)也將迎來蓬勃發(fā)展的局面。

結(jié)束語

隨著我國城市化進程不斷深入，城市綜合體建設(shè)也將迎來蓬勃發(fā)展的局面，它既是城市發(fā)展與運營的核心內(nèi)容，又將成為城市建設(shè)的標志性成果。然而我們在看到城市綜合體的諸多優(yōu)勢的同時，也要分析其產(chǎn)生的原因和面臨的挑戰(zhàn)，而不是盲目的開發(fā)建設(shè)。我們只有理性的對待城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展，認識到其優(yōu)勢的同時看到其發(fā)展中的問題，用長遠的、發(fā)展的、科學(xué)的眼光來對待城市綜合體的建設(shè)，才能讓其真正為我們的生活服務(wù)。

參考文獻

[1]羅健中．打造成功的中國城市綜合體[J]．北京規(guī)劃建設(shè)，2010．

綜合體商業(yè)運營與管理范文第4篇

近年來，隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城市綜合體項目開發(fā)遍布各大城市，占據(jù)城市發(fā)展的重要地位。本文首先介紹了城市綜合體的起源與特點，對城市綜合體的開發(fā)理念、經(jīng)營模式、項目定位進行了剖析，最后提出了具體到城市綜合體項目開發(fā)需要思考的幾大問題以及解決措施，這對于目前正在進行的城市綜合體項目開發(fā)具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：城市綜合體， 操作理念 ，開發(fā)模式

Abstract:

In recent years, with the rapid development of our country's economy and society, and the city complex project development in all the big cities, occupy an important position in the development of cities. This paper first introduces the origin and characteristics of urban complex, to the city of complex development concept, management model, project positioning is discussed, finally puts forward some specific to urban complex project development need to think of a few big problems and solving measures, this to the ongoing city complex project development has a certain significance.

Key words: the city complex, operation idea, development mode

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

城市綜合體的起源與特點

1、城市綜合體的定義

根據(jù)《中國大百科全書》的定義，建筑綜合體是指“多個功能不同的空間組合而成的建筑”，據(jù)此，從不嚴格意義上講，可以把綜合體定義為，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

2、城市綜合體的起源

總體來說，城市綜合體是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它是城市經(jīng)濟快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度迅速提高、人口急劇膨脹、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推動下，綜合體便應(yīng)運而生了。

根據(jù)國外對于城市綜合體的研究，城市人均GDP（這不僅反映城市總體的經(jīng)濟發(fā)展水平，同時也揭示了當?shù)氐南M能力）和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例這兩個指標是與城市綜合體發(fā)展息息相關(guān)的。

3、城市綜合體的特點

城市綜合體是通過多種功能的綜合互補，建立起相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同階段的城市多樣化生活，并能夠進行自我更新與調(diào)整，而這些都是與城市綜合體的特點密切相關(guān)的。

高可達性

首先，需要聲明的是，這里的高可達性既包括交通也包括信息的高度可達性。一般來說，城市綜合體都是位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域。此外，綜合體完善的信息通訊系統(tǒng)也為信息的高度可達性提供堅強的保障。

功能的復(fù)合性（綜合性）

正如綜合體的定義所言，功能的復(fù)合性是其存在的必備條件，并且由于這些功能的組合，完成了整個綜合體的良性循環(huán)，實現(xiàn)了相互補充、相互助益的能動關(guān)系，這亦是它有別于一般組合體的主要之處。

整體統(tǒng)一性和空間的連續(xù)性

為了保證整個綜合體的完整統(tǒng)一，必須要求各個單體建筑風(fēng)格相同、檔次相當，這不單純是指外立面，更重要的是整個項目的定位。它必須要保證各個業(yè)態(tài)之間檔次的統(tǒng)一性，這也是所有城市綜合體開發(fā)在對各業(yè)態(tài)定位時重點考慮的因素之一。而為了實現(xiàn)各功能、各區(qū)域的良性互動，還必須保證空間的連續(xù)性，以達到建筑物內(nèi)部本身，建筑和外部環(huán)境之間均達到連續(xù)統(tǒng)一。

城市綜合體開發(fā)的操作理念

城市綜合體作為一種復(fù)合型物業(yè)，它的開發(fā)理念和經(jīng)營模式與一般物業(yè)有著顯著的區(qū)別。而這也決定了城市綜合體的操作理念有著顯著的特點。

需要充分明確開發(fā)經(jīng)營目標

對于綜合體物業(yè)的開發(fā)來講，它有兩個截然不同的開發(fā)策略。一是以長期目標為核心，此種開發(fā)策略看重的是項目價值的持續(xù)提升和整體利潤的最大化。因此，需要充分的準備和預(yù)熱，開發(fā)周期往往較長。該種開發(fā)策略必須具備兩個前提條件，首先是具有強大的資金實力做后盾，因為綜合體開發(fā)本身耗資巨大，再加上后期物業(yè)的持有將沉淀大量資金。其次是具有超強的運營管理能力，綜合體的操作與其說重開發(fā)建設(shè)，還不如說重運營管理，良好的運營管理將使整個綜合體物業(yè)各功能間相互銜接、相互協(xié)調(diào)、相互助益、相互補充，共同發(fā)揮綜合體價值的最大化。二是以短期目標為核心，此種開發(fā)策略看重的是現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)定，如何實現(xiàn)資金的快速回籠是該種策略的關(guān)鍵，但由于前期鋪墊的不足，會影響到一定的利潤空間，以及未來利潤的持續(xù)增長性。

綜合體的開發(fā)建設(shè)須明確開發(fā)模式

在項目整體定位清楚以后，就需要明確綜合體開發(fā)建設(shè)的模式。目前來看，一般有四種模式。

模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等功能均衡發(fā)展的模式。采取此種模式發(fā)展的項目有香港的太古廣場，北京的華貿(mào)中心。

模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式，如北京的銀泰中心，廣州的中信廣場。

模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式，例如上海的上海商城。

模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式，例如深圳的華潤萬象城，日本的福岡博多運河城。

這里的核心功能是指代表項目的核心驅(qū)動力，所謂核心驅(qū)動力，是指最能夠代表綜合體屬性，對其他物業(yè)有推動作用，并對項目的收益狀況有較大影響的物業(yè)類型。

當然，不管以哪個業(yè)態(tài)作為項目的核心驅(qū)動力，都并不是獨立在起作用，而是以該業(yè)態(tài)為龍頭，帶動其他業(yè)態(tài)共同發(fā)展，最終達到相互助益、相互推動的目的。例如酒店可以通過國際管理品牌的導(dǎo)入，商業(yè)可以通過特色的主題定位來作為價值標簽推動整個綜合體價值共同提升。

明確綜合體的項目定位

定位是以市場為依據(jù)、以客戶為中心、以宗地特性為基礎(chǔ)綜合得出的結(jié)果，定位的好壞直接關(guān)系到項目的興衰成敗。因此，定位是地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

以市場為依據(jù)

在綜合體的起源中我們已然清楚，它是城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。因此，在定位之前，我們必須對該物業(yè)所在的區(qū)域市場有一個完整的調(diào)研和分析。這包括城市經(jīng)濟發(fā)展總體特征，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)形態(tài)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征及發(fā)展?jié)摿?，城市特征及城市發(fā)展階段界定，城市人口特征及消費力研究等。

綜合體商業(yè)運營與管理范文第5篇

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是自2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因：一方面是經(jīng)過幾輪的調(diào)控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，提高了對商業(yè)地產(chǎn)的持有比例，商業(yè)地產(chǎn)成為市場熱切的關(guān)注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費對經(jīng)濟增長的貢獻率，加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展

隨著消費能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進，傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，能夠?qū)㈨椖康慕ㄖδ芘c商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中，對該區(qū)域起到一個引導(dǎo)的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源，集約化開發(fā)，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。

根據(jù)國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發(fā)展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現(xiàn)今國內(nèi)大多數(shù)的重點城市都已迎來城市綜合體的大發(fā)展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數(shù)目都在處于增長的趨勢，并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展，部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國50個熱門開發(fā)城市中，其中有11個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來看，這50個城市的綜合體個數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升，預(yù)計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發(fā)展期，新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新，為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動力。

2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，區(qū)域性過剩已成必然

從城市發(fā)展的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)并不能無限發(fā)展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民消費水平的能力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多，規(guī)模較大，相應(yīng)的對零售商品的需求量也較大，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量也較大;城市的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，經(jīng)濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務(wù)的需求量，擴大商業(yè)地產(chǎn)的市場容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系，人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大?。ㄒ姳?）。根據(jù)資料顯示，世界中等經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)或國家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發(fā)達國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業(yè)地產(chǎn)是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經(jīng)濟人口承載力為基礎(chǔ)，通過模型預(yù)測了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場容量，結(jié)果表明2003―2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量增長速度與商業(yè)網(wǎng)點面積基本協(xié)調(diào)，2009年以來上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業(yè)面積已達到飽和。而在國內(nèi)的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個數(shù)字，上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近，區(qū)域性過剩明顯。

2.3電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，消費者的購買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統(tǒng)消費習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網(wǎng)購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國的電子商務(wù)市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進入快速發(fā)展階段，對傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊，影響著商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，在一定程度上促進了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

3商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂需求。從國際經(jīng)驗來看，隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展與提高，社區(qū)商業(yè)將會是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，社區(qū)消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發(fā)達國家這一比例達到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國內(nèi)尚處于起步階段，形態(tài)比較單一，基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來發(fā)展的趨勢，國內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、保利及金地等開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)，并加大了對其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進一批先進的零售業(yè)態(tài)，基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項目，增設(shè)休閑娛樂項目，滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經(jīng)驗，促進現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民集購物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業(yè)

隨著消費者收入的提高，消費心態(tài)的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經(jīng)將單純的購物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓(xùn)等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現(xiàn)代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內(nèi)一些房企也開始注重體驗式商業(yè)，萬科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來新開業(yè)的萬達廣場增加了體驗式業(yè)態(tài)的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內(nèi)該比例將達到60%。

3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售，該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合，通過銷售和自持商鋪實現(xiàn);階段三進入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段，表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。

從國內(nèi)的情況來看，對于商業(yè)項目盈利模式的選擇，較多的開發(fā)商會選擇銷售或租售結(jié)合，這樣

可以減小企業(yè)的資金壓力，而選擇自持則需要開發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來的發(fā)展要求。像國外的商業(yè)地產(chǎn)市場，REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè)，一方面可以分散投資風(fēng)險，通過估值盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)價值增值，另一方面可以穩(wěn)定項目的現(xiàn)金流。

3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運營

商業(yè)地產(chǎn)的運營是指在招商完成后，基于商業(yè)項目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位，對商業(yè)項目進行一個有序、有效的經(jīng)營管理。一個商業(yè)項目能否健康可持續(xù)的運營，除了正確的市場定位與招商外，關(guān)鍵還要看運營管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展，運營的作用會顯得越來越重要，開發(fā)商逐漸會從重招商轉(zhuǎn)向重運營。但就我國目前來看，商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營的核心就是將松散的經(jīng)營單位、不同的消費形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個相同的經(jīng)營主題對其進行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營者與管理者三者直接聯(lián)系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業(yè)項目的核心競爭力。

參考文獻：

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