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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第1篇

摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅

一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅

納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006 年，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過高，投資過熱，國(guó)家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó) 六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無(wú)型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來(lái)越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新 建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營(yíng)銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來(lái)，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些 費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

1．利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃。計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬(wàn)元為限。

4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對(duì)乙公司來(lái)說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營(yíng)業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬(wàn)元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額減少180萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬(wàn)元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬(wàn)元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第2篇

近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)已成了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而隨著房?jī)r(jià)持續(xù)走高，房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)過熱化的發(fā)展趨勢(shì)，政府也加大了宏觀調(diào)控力度，采用強(qiáng)化稅收的政策，針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)以差別化方式執(zhí)行信貸政策等方法對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。特別是2013年以后，隨著國(guó)五條的制定與出臺(tái)，在一定程度上縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。鑒于此，企業(yè)通過納稅籌劃來(lái)增加企業(yè)收益、規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)的重要性便逐漸顯露出來(lái)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題

中圖分類號(hào)：

D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672―3198（2015）21019101

1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性

1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設(shè)階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營(yíng)業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項(xiàng)，較多的稅種為企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了空間。

1.2納稅成本高，納稅籌劃主動(dòng)性強(qiáng)

國(guó)家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存，就必須增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如今越來(lái)越多的企業(yè)實(shí)行了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會(huì)以億元為單位，因而稅基相對(duì)較大。稅金做為最主要的成本來(lái)源，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和會(huì)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無(wú)疑成為了降低企業(yè)稅負(fù)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國(guó)法律法規(guī)的認(rèn)可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析

2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，更多的是關(guān)注短期的或者當(dāng)期的節(jié)稅收益，只是簡(jiǎn)單的從規(guī)避稅負(fù)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對(duì)不同的納稅方案所帶來(lái)的不同稅負(fù)進(jìn)行比較，并未從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)考慮，常常是為了減少眼前的稅負(fù)游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來(lái)爭(zhēng)取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。

2.2納稅籌劃人才資源匱乏

納稅籌劃是一項(xiàng)專業(yè)性和綜合性很強(qiáng)的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實(shí)的專業(yè)功底，還要熟練掌握當(dāng)前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財(cái)務(wù)人員，他們只會(huì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的帳務(wù)處理，要想讓他們達(dá)到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識(shí)水平還很困難，進(jìn)而所進(jìn)行的納稅籌劃方案也就難以達(dá)到預(yù)期的效果。

2.3缺乏納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃過程中經(jīng)常會(huì)遇到一些不確定因素，有些消極因素會(huì)帶來(lái)不利的影響。而且國(guó)家會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺(tái)的政策往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期納稅籌劃方案帶來(lái)或大或小的影響和風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮進(jìn)去，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，沒有對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的籌劃風(fēng)險(xiǎn)提前做好防御措施，就會(huì)對(duì)整個(gè)納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。

2.4房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃

近些年來(lái)，我國(guó)的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來(lái)看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價(jià)值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋價(jià)值往往包含土地的價(jià)值。然而在稅制設(shè)計(jì)上，按照現(xiàn)行稅收制度對(duì)土地要從量計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)房屋則要從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會(huì)出現(xiàn)土地的稅收進(jìn)入土地的價(jià)格，土地的價(jià)格構(gòu)成房屋價(jià)格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復(fù)征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。企業(yè)若要避免重復(fù)征稅就需要將房地產(chǎn)價(jià)值與土地價(jià)值人為分割裕然而實(shí)際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會(huì)出現(xiàn)對(duì)一棟房產(chǎn)既征收了包含地價(jià)的房產(chǎn)稅，又對(duì)房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。

3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對(duì)策建議

3.1注重納稅籌劃的整體性

企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃過程中應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險(xiǎn)因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個(gè)別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因?yàn)槟骋欢惙N稅基的減少可能會(huì)帶來(lái)其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負(fù)，而不是

單純降低個(gè)別稅種的稅負(fù)。其次，在進(jìn)行方案制定時(shí)，

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機(jī)制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國(guó)稅法針對(duì)打折銷售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買房送裝修則是依據(jù)購(gòu)房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。兩種銷售方式不同，計(jì)稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時(shí)就有可能做出不利于公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強(qiáng)溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。

3.2設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，一方面要配備熟悉業(yè)務(wù)、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營(yíng)造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設(shè)一個(gè)獨(dú)立的納稅籌劃組織機(jī)構(gòu)，讓其負(fù)責(zé)制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財(cái)務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)，以增強(qiáng)納稅籌劃工作的針對(duì)性和時(shí)效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)咨詢公司等中間機(jī)構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學(xué)性。

3.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)稅收法律政策呈一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當(dāng)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會(huì)有著較大的變動(dòng)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時(shí)更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎(chǔ)上還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時(shí)也符合國(guó)家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風(fēng)險(xiǎn)。

納稅籌劃的方案有時(shí)利用的是法律的邊界點(diǎn)和模糊點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法有時(shí)也會(huì)存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的，一不小心就會(huì)被認(rèn)定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，要加深對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免籌劃風(fēng)險(xiǎn)，取得應(yīng)有的收益。

3.4加大稅制改革力度

我國(guó)的稅制在不斷的完善但仍有重復(fù)征稅、稅制設(shè)置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負(fù)。一方面國(guó)家要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進(jìn)行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費(fèi)范圍、不斷從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正面干預(yù)，促進(jìn)其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及自身特點(diǎn)，積極主動(dòng)地在國(guó)家法律框架內(nèi)運(yùn)用合理的方法進(jìn)行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)資金價(jià)值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

參考文獻(xiàn)

[1]陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施[J].中國(guó)外資，2013，（2）：114116.

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 企業(yè)價(jià)值最大化

1 概述

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新的“國(guó)五條”，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，既打擊了那些投機(jī)行為，又規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作，隨著“營(yíng)改增”的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)如何更好地生存值得思考。一直以來(lái)，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃都是企業(yè)獲取更多利潤(rùn)的一種選擇，如何充分運(yùn)用稅收的各種政策以獲得稅收節(jié)約、提高企業(yè)利潤(rùn)需要房地產(chǎn)企業(yè)加以分析和研究。

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等方面分別入手，充分利用國(guó)家各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，這樣不僅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國(guó)家的“雙贏”。

2 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的納稅籌劃方法

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程主要涉及兩個(gè)方面：開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)中，涉及的稅種主要是企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃方法

①適當(dāng)調(diào)節(jié)營(yíng)業(yè)收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅申報(bào)前將預(yù)收賬款從營(yíng)業(yè)收入中扣除，因?yàn)轭A(yù)收款不管是否確認(rèn)都需納稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)有閑置資金還可以將其作為投資和購(gòu)買國(guó)債，獲得的投資收益和利息收入是免交企業(yè)所得稅的。

②將業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)化為其他的費(fèi)用。稅法規(guī)定“企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)可以按其全部的60%扣除，但是不能超過營(yíng)業(yè)收入的0.5%”，如果發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過限額，企業(yè)可以將超過的業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)為會(huì)議費(fèi)，無(wú)需支出了還得納稅。

③公益捐贈(zèng)籌劃。首先，從捐贈(zèng)對(duì)象上看，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇那些可以全額扣除的捐贈(zèng)對(duì)象；其次，如果無(wú)法選擇捐贈(zèng)對(duì)象，可以捐贈(zèng)到紅十字會(huì)等公益組織中，在后期做好資金流向監(jiān)督。最后，如果超過了稅法規(guī)定的扣除比例時(shí)，可以將捐贈(zèng)分跨到兩個(gè)會(huì)計(jì)年度。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

①“臨界點(diǎn)”籌劃法。稅法規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，否則應(yīng)將其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅”。在制定商品房的銷售價(jià)格時(shí)不僅要考慮到市場(chǎng)、成本等因素，還要考慮到企業(yè)的土地增值稅，這樣在20%以內(nèi)可以扣除，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

②代建房方式籌劃法。代建房方式是指房地產(chǎn)企業(yè)受客戶的委托進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完工后客戶給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的代建房屋報(bào)酬的行為。這樣的方式是不屬于繳納土地增值稅的情況的。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終用戶，可以采用代建房的方式進(jìn)行開發(fā)。

③合作建房方式籌劃法。稅法規(guī)定“對(duì)于一方出土地、一方出資金、雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅”。這樣在一定程度上減少了建房過程中企業(yè)投入資金而帶來(lái)的稅賦，同時(shí)延長(zhǎng)企業(yè)的現(xiàn)金流，降低企業(yè)為獲取資金而進(jìn)行借貸所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃方法

對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的廉租房、房地產(chǎn)企業(yè)自建自用的房屋、企業(yè)用自己的廠房等向其他企業(yè)投資入股的，不征收營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可實(shí)施以下措施：

①銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%營(yíng)業(yè)稅稅率，而房屋裝修適用3%的稅率。所以，如果客戶提出需要精裝修時(shí)，應(yīng)該與客戶分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，裝修部分收入僅使用3%的稅率，減少了房屋在裝修上資金投入，同時(shí)降低稅負(fù)。

②如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來(lái)進(jìn)行開發(fā)，這樣就會(huì)適用3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃方法

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，是對(duì)房產(chǎn)所有人征收的一種稅。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，適用1.2%的稅率；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，適用12%的稅率。如果企業(yè)出租房屋既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去或?qū)⑵鋵?duì)外投資，則會(huì)減少稅費(fèi)。

3 萬(wàn)科A納稅籌劃方案

3.1 公司基本情況及經(jīng)營(yíng)稅負(fù)情況

萬(wàn)科A股份有限公司目前是中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是被人們所熟知的具有代表性的地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，2012年公司完成新開工面積890.1萬(wàn)平方米，竣工面積1036.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額1934.2億元，營(yíng)業(yè)收入1031.162億元，凈利潤(rùn)156.63億元。

從下表可以看出，萬(wàn)科A在2011年至2012年稅負(fù)率增加了3.83%，而進(jìn)行合理的納稅籌劃，可以盡可能避免以上情況的出現(xiàn)。

表3.1 公司經(jīng)營(yíng)稅負(fù)情況

3.2 公司主要稅種納稅籌劃分析

3.2.1 萬(wàn)科A所得稅的籌劃分析

下面將著重通過萬(wàn)科A因?qū)ν饩栀?zèng)而享受的稅收優(yōu)惠政策來(lái)分析其所得稅的納稅籌劃情況：

2012年從1月到9月萬(wàn)科公司通過“愛佑童心萬(wàn)科專項(xiàng)基金”、“春天里行動(dòng)”、“社區(qū)故事：happy社區(qū)十年行”、“公益行動(dòng)”等項(xiàng)目對(duì)外捐贈(zèng)83588.02萬(wàn)元。

2012年萬(wàn)科A的年報(bào)顯示：概該年度的利潤(rùn)總額為632228.56萬(wàn)元。故公司捐贈(zèng)可享受的最大扣除額為75867.43萬(wàn)元（632228.56×12%）。而萬(wàn)科A在該年度的捐贈(zèng)總額為83588.02萬(wàn)元，高于可享受的扣除額，還剩7720.59萬(wàn)元不能扣除，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

經(jīng)過納稅籌劃，可以將捐贈(zèng)的金額分為兩個(gè)會(huì)計(jì)年度，即將7720.59萬(wàn)元作為下一年度的捐贈(zèng)金額，這樣不僅幫助到需要幫助的人，提高了企業(yè)形象，也降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.2.2 萬(wàn)科A土地增值稅的籌劃分析

表3.2 萬(wàn)科A土地增值稅的納稅情況

從上表可以看出萬(wàn)科A在2012年土地增值稅和預(yù)繳土地增值稅都有很大幅度的增加，加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的盈利。

目前萬(wàn)科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬(wàn)元，開發(fā)土地的費(fèi)用為200萬(wàn)元，新建房及配套設(shè)施的成本為980萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為100萬(wàn)元，最終該批住宅以2410萬(wàn)元的價(jià)格出售。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用，還可以加扣316萬(wàn)元[（400+200+980）×20%]，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20.7%[（2410-600-

980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30%的稅率繳納土地增值稅124萬(wàn)元[（2410-

400-200-980-100-316）×30%]，企業(yè)稅后利潤(rùn)為290萬(wàn)元（2410-400-200-980-100-316-124）。

經(jīng)過納稅籌劃，將該批住宅的價(jià)格定為2390萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20%，根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為394萬(wàn)元（2 390-400-200-980-100-316）。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出104萬(wàn)元。經(jīng)過納稅籌劃萬(wàn)科A減少稅收支出104萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)增加了104萬(wàn)元。

3.2.3 萬(wàn)科A營(yíng)業(yè)稅的籌劃分析

2012年萬(wàn)科A在深圳開發(fā)了一棟寫字樓，對(duì)外銷售其中的5萬(wàn)平方米，收取6000元/平方米，該價(jià)格包括裝修費(fèi)用，需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加1650萬(wàn)（30000×5.5%）。

經(jīng)過納稅籌劃后，將裝修費(fèi)從銷售收入中分解出來(lái)，由萬(wàn)科A與客戶簽訂房屋銷售合同，銷售收入為25000萬(wàn)，再由A下屬的裝修公司與客戶簽訂裝修合同，向客戶收取的裝修費(fèi)為5000萬(wàn)元。假設(shè)該裝修公司代收此款項(xiàng)的手續(xù)費(fèi)收入為10%。那么企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加1390萬(wàn)（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企業(yè)稅負(fù)。

3.2.4 萬(wàn)科A房產(chǎn)稅的籌劃分析

①萬(wàn)科A在深圳市中心擁有一幢廠房，賬面余值為300萬(wàn)。若出租，每月租金收入60萬(wàn)，每年租金總額720萬(wàn)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅86.4萬(wàn)（720×12%）。

經(jīng)過納稅籌劃將廠房承包出去，由承包人每月向其繳納60萬(wàn)元的承包費(fèi)?；I劃后，萬(wàn)科A每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅變?yōu)榘捶课萦嘀档?.2%繳納，即應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅2.52萬(wàn)（300×70%×1.2%），從中可以節(jié)稅83.88萬(wàn)元。

②對(duì)普通房產(chǎn)可以將房屋對(duì)外投資。萬(wàn)科A在深圳擁有一棟房產(chǎn)，其原值為2000萬(wàn)元，如按房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值的扣除比例為30%。萬(wàn)科A將它對(duì)外出租，應(yīng)交房產(chǎn)稅為48萬(wàn)元（400×12%）。

經(jīng)過納稅籌劃分析后，萬(wàn)科A將這一房產(chǎn)作價(jià)2000萬(wàn)投資入股到企業(yè)甲，萬(wàn)科A以房產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生變化，其應(yīng)交的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的甲繳納，并且投資獲得的利潤(rùn)不用交營(yíng)業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅，所以萬(wàn)科A在這一項(xiàng)目中的稅負(fù)為零。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對(duì)其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員來(lái)說，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實(shí)的稅法基本功知識(shí)基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān)，在市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，去實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化目標(biāo)，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個(gè)新的層次，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費(fèi)支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王湯.淺談企業(yè)納稅籌劃系統(tǒng)[J].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2007，10：20-23.

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅 征稅對(duì)象 增值收入 納稅籌劃

一、引言

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，非國(guó)有土地（如集體土地）的轉(zhuǎn)讓以及國(guó)有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，對(duì)于不產(chǎn)生增值收入的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為不征收土地增值稅。

二、土地增值稅概述

國(guó)家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，限制濫用耕地行為，同時(shí)調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進(jìn)稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進(jìn)稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關(guān)扣除項(xiàng)目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項(xiàng)目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項(xiàng)目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。

另外，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還頒布了一條特別規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)外出售，增值額不超過扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細(xì)計(jì)算扣除項(xiàng)目，找出項(xiàng)目增值臨界點(diǎn)，為企業(yè)的合理避稅做出相應(yīng)籌劃。稅務(wù)總局頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》有效的彌補(bǔ)了過去稅法中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收漏洞，但也為房地產(chǎn)稅收籌劃提供了新的利用空間。對(duì)于土地增值稅，我們認(rèn)為還有很大的避稅空間可以利用，其經(jīng)濟(jì)效益還是較為可觀的。

三、土地增值稅的核算與納稅籌劃

（一）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)《稅法》的相關(guān)規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅用于出售時(shí)，倘若房屋增值額在扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十以下，那么無(wú)需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用該稅收優(yōu)惠政策，在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，應(yīng)首先測(cè)定盈虧平衡點(diǎn)，以保證預(yù)期盈利為前提，以遵循市場(chǎng)規(guī)律為原則，合理設(shè)置房產(chǎn)的銷售價(jià)格，爭(zhēng)取將房屋增值額控制在扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠待遇。

（二）采取多元化房產(chǎn)處置方式進(jìn)行納稅籌劃

此處的“多元化”方式主要是指，對(duì)所開發(fā)的房產(chǎn)以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（自用自營(yíng)）等。

根據(jù)我國(guó)《稅法》規(guī)定，倘若房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的房產(chǎn)用于出租或自用，只要產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項(xiàng)和付出的支出在清算時(shí)不列入收入和成本。根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所附屬的物業(yè)開發(fā)商無(wú)需繳納土地增值稅。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實(shí)際情況，并在不違背未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的情況下適當(dāng)選擇自行管理物業(yè)。既可以降低企業(yè)所需承擔(dān)的稅務(wù)成本，也可延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。 而延遲土地增值稅的納稅時(shí)間需要與所獲得的資金時(shí)間價(jià)值和資金風(fēng)險(xiǎn)因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產(chǎn)隨市場(chǎng)而產(chǎn)生的增值。

由于將開發(fā)產(chǎn)品改為自用自營(yíng)所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移而無(wú)需繳納土地增值稅。因此，除物業(yè)之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)市場(chǎng)前景較佳時(shí)選擇適當(dāng)留取部分房產(chǎn)自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產(chǎn)升值。而此項(xiàng)選擇的前提，需要首先服從于企業(yè)的實(shí)際情況與未來(lái)發(fā)展要求；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)此進(jìn)行充分調(diào)研，研究此項(xiàng)舉措的實(shí)際可行性。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)《稅法》的目的和要求，為了充分調(diào)動(dòng)納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)從其收入中扣除部分項(xiàng)目和金額。從征稅對(duì)象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權(quán)的取得成本；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅金（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等）；舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格等。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時(shí)可以對(duì)此加以利用，以減輕稅負(fù)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)開發(fā)時(shí)適當(dāng)采取合理方式增加收入中的可扣除項(xiàng)目和金額。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中可以適當(dāng)增設(shè)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，通過增設(shè)扣除項(xiàng)目和相應(yīng)扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的房產(chǎn)可能不僅涉及普通住宅，還會(huì)有其他類型用房。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)可扣除成本進(jìn)行分?jǐn)?。通常的分?jǐn)偡椒ㄓ袃煞N，即“建筑面積分?jǐn)偡ā被颉皩痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā?。究竟選擇哪種方式，房地產(chǎn)企業(yè)還需根據(jù)自身實(shí)際狀況，進(jìn)行合理選擇。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國(guó)非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業(yè)稅負(fù)較重。對(duì)此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在分配可扣除項(xiàng)目和成本時(shí)，盡量使車庫(kù)、店面等非住宅部分（多分?jǐn)傄恍詼p少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。

（四）利用加計(jì)扣除政策進(jìn)行納稅籌劃

在我國(guó)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在允許扣除土地使用權(quán)的取得成本和房產(chǎn)開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加計(jì)百分之二十予以扣除。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時(shí)可以對(duì)此加以利用，以減輕稅負(fù)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，開發(fā)間接費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)重點(diǎn)。該費(fèi)用主要是指房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的一系列直接費(fèi)用支出，比如房屋修理費(fèi)、累計(jì)折舊、工資及福利費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。前文已述，房地產(chǎn)開發(fā)成本是土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)的可扣除項(xiàng)目之一，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以將其扣除。除此之外，根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》，該部分費(fèi)用還能再享受百分之二十的加計(jì)扣除。

對(duì)這部分房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)很容易將其與管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用相混淆。而根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》，只有當(dāng)管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用不超過土地使用權(quán)的取得成本與開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的百分之五，方可扣除。倘若房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)誤將房產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入了管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用，一旦超過百分之五的限額規(guī)定，就無(wú)法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用被正確歸集計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計(jì)扣除。因此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)此嚴(yán)加把握，爭(zhēng)取降低土地增值稅納稅成本。

（五）利用借款利息扣除進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息的扣除可以通過兩種方式來(lái)計(jì)算：

（1）第一種方式要求納稅人能夠?qū)⒔杩罾⒅С銮逦姆謹(jǐn)偟礁鞣慨a(chǎn)項(xiàng)目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，可以扣除的費(fèi)用為：

可扣除部分*=借款利息+（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×5%

（2）第二種方式是納稅人在無(wú)法滿足第一種方式所要求的條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以扣除的費(fèi)用為：

可扣除部分**=（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×10%

兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×5%-（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×10%=借款利息-（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×5%

所以，當(dāng)借款利息大于（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）×5%時(shí)，企業(yè)應(yīng)該采用第一種方式進(jìn)行扣除；反之則應(yīng)該采用第二種方式。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，關(guān)于土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種方式進(jìn)行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業(yè)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價(jià)于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國(guó)稅法要求的基礎(chǔ)上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，從而爭(zhēng)取盡可能多的經(jīng)濟(jì)利益，是我們堅(jiān)持不懈的方向和目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢(shì)

在2012年1月31日召開的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這說明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長(zhǎng)期的政策指向被固定下來(lái)，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會(huì)出臺(tái)更具市場(chǎng)引導(dǎo)性的長(zhǎng)期政策來(lái)取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會(huì)被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時(shí)代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢(shì)頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績(jī)可以看到，萬(wàn)科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤(rùn)僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場(chǎng)的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)258.20億元，同比增6.27%；凈利潤(rùn)率為13.2%，為近五年來(lái)的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場(chǎng)。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)家越來(lái)越重視稅收杠桿的利用。2010年新國(guó)十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見的將來(lái)，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會(huì)不降反升，這將會(huì)進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會(huì)長(zhǎng)期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤(rùn)十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國(guó)土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。

3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門

相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來(lái)越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

在長(zhǎng)達(dá)兩年甚至持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家宏觀調(diào)控中，國(guó)家明確要抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

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