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房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案范文第1篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅收政策；相關(guān)問題；稅種

[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230

1 稅務(wù)籌劃的特征

第一，合法性特征。在稅務(wù)籌劃方面，企業(yè)所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務(wù)，且納稅方法多樣化的條件下完成。

第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務(wù)的滯后性十分明顯，并且是在企業(yè)發(fā)生經(jīng)營行為以后產(chǎn)生。在開展稅務(wù)籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當(dāng)前政策與稅法，并與企業(yè)經(jīng)濟活動相互結(jié)合，進而合理地制定出承擔(dān)最輕稅負的具體方案內(nèi)容。而這種超前性的行為也使稅務(wù)籌劃工作的籌劃性特征較強。

第三，目的性特征。積極開展稅務(wù)籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負，并且涉稅零風(fēng)險，有效地規(guī)避名譽與經(jīng)濟的損失。

第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務(wù)籌劃工作不應(yīng)當(dāng)局限在企業(yè)本身，同時也需要聯(lián)合其他具有業(yè)務(wù)聯(lián)系的單位，共同努力找到節(jié)省稅收的有效方式。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要問題及應(yīng)對措施

（1）對稅務(wù)籌劃概念認(rèn)知不全面。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，對于此工作的本質(zhì)并不了解，一味追求稅負而忽視其他要素，具體表現(xiàn)在兩個方面：第一，將企業(yè)稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅站在經(jīng)濟利益的角度設(shè)置相關(guān)方案內(nèi)容，嚴(yán)重影響了預(yù)期的效果。

針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎(chǔ)就是要依法籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的時候，一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規(guī)，對企業(yè)的經(jīng)營特點予以深入分析，實現(xiàn)兩者的完美融合，最終選擇契合企業(yè)經(jīng)濟利益且符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案；其次，企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備完整思維以及方案，注重企業(yè)長遠利益，對內(nèi)部稅務(wù)與財務(wù)等相關(guān)內(nèi)容予以實時關(guān)注。在稅務(wù)籌劃過程中，應(yīng)重視戰(zhàn)術(shù)籌劃，同樣要給予戰(zhàn)略籌劃一定的關(guān)注，堅決不允許出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象。在對稅務(wù)籌劃項目決策的初期，需要針對項目整體予以合理性的規(guī)劃，對于企業(yè)自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業(yè)稅收的負擔(dān)。

（2）稅務(wù)籌劃工作人員專業(yè)水平不一致。房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面，往往缺少專業(yè)人才，如果難以正確把握稅收政策，就會嚴(yán)重影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)若針對稅收優(yōu)化的限制條件把握不合理，就會使企業(yè)錯過最佳籌劃的時機，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，稅務(wù)籌劃工作人員自身職業(yè)素質(zhì)不高，違法與功利性動機十分明顯，所以，很容易導(dǎo)致稅務(wù)籌劃與正確的發(fā)展方向嚴(yán)重偏離，制約了企業(yè)的進一步發(fā)展。

所以，要加強稅務(wù)籌劃，就要全面提高稅務(wù)籌劃工作人員自身素質(zhì)。第一，稅務(wù)籌劃工作人員需要實現(xiàn)個人道德修養(yǎng)的全面提升。在處理企業(yè)與國家利益的時候，稅務(wù)籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業(yè)道德；第二，稅務(wù)籌劃工作人員要實現(xiàn)個人專業(yè)素養(yǎng)的全面提升。相關(guān)工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經(jīng)驗。在理論知識方面，必須要不斷學(xué)習(xí)并理解法律，對于稅法的變動予以時刻關(guān)注。在實踐操作經(jīng)驗方面，必須要針對企業(yè)涉稅的種類以及業(yè)務(wù)和數(shù)額進行合理的分析，能夠針對企業(yè)的具體狀況合理地找到切入點，進而制定出與企業(yè)相吻合的稅務(wù)籌劃方案。[1]

（3）行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃落實效果。稅收法律在制定時，很容易存在規(guī)定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務(wù)籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業(yè)的方向，但是，對于稅務(wù)機關(guān)而言，在執(zhí)行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)并不明確，必須要在可以商榷范圍內(nèi)落實。由此可見，稅務(wù)籌劃實際執(zhí)行程度都與稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可程度存在緊密的聯(lián)系，而這也是導(dǎo)致大部分稅務(wù)籌劃方案實際執(zhí)行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會越來越少，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，要深入地解讀稅收法規(guī)，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點稅種解析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，在針對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時，要分清主次。在實際工作中，土地增值稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。

（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要應(yīng)該圍繞著土地增值稅的減免優(yōu)惠政策進行。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策包含五個方面：①納稅人出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項20%的，免征；②因國家建設(shè)需要依法征用和收回的房產(chǎn)，免征；③以房地產(chǎn)入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業(yè)兼并房地產(chǎn)從被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)入兼并企業(yè)的，免征。上述五種減免條款中，2～5項的內(nèi)容屬于一種特殊事項，在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件，是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃重點。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃中要注重以下兩點：第一，分別核算不同類型的開發(fā)產(chǎn)品。對于納稅人既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額，對不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定；第二，在稅務(wù)籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題。控制增值額，可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮，首先要對可扣除金額進行合理分?jǐn)?，在這個過程中，更要合理預(yù)計開發(fā)費用支出，綜合考慮開發(fā)費用、利息費用的占比問題，選擇適合企業(yè)的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業(yè)進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下，還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負，但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定，必要時還要跟企業(yè)所得稅進行合并綜合考慮。

（2）企業(yè)所得稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅減免政策大多針對外商投資企業(yè)。對于一般房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進行所得稅籌劃時，要著重從收入和成本費用支出稅務(wù)風(fēng)險防范上加強稅務(wù)籌劃。①大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅的方式。但是一旦開發(fā)產(chǎn)品滿足完工條件，則要按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，調(diào)整毛利，并對前期以銷產(chǎn)品在完工年度進行調(diào)整。但是在實際工作中，會出現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付使用，但是出包工程尚未結(jié)算，公共配套尚未建造和完工，應(yīng)向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對于后兩項成本，企業(yè)要提供和保留充分的證據(jù)，可以進行預(yù)提，但是對于第一項，即出包工程未最終結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票金額最高也只能按10%預(yù)提。第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再進入計稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發(fā)票，不能計入前期成本，會降低完工年度單位開發(fā)產(chǎn)品的成本，造成年度內(nèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損，這樣就可能造成企業(yè)多交稅金的情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時辦理結(jié)算并取得合法發(fā)票，對不能及時入賬的成本，要提供有效的預(yù)提證明材料；②在實際工作中，對于集團企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)貸的利息費用的扣除，在稅務(wù)稽查時，經(jīng)常會因為企業(yè)提供的證明文件不全面、不合規(guī)被稅務(wù)機關(guān)否支。所以，在日常業(yè)務(wù)管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。

4 結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達到企業(yè)財務(wù)目標(biāo)要求，并且獲取稅后最大利潤。最重要的是，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策，充分發(fā)揮國家稅收的經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能，實現(xiàn)資源配置的合理性。

參考文獻：

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營、投資等活動來改變企業(yè)各項要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進行納稅方案的優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)減輕稅負、擴大經(jīng)濟效益、發(fā)揮經(jīng)濟戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現(xiàn)企業(yè)稅負最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實際經(jīng)濟價值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負成本的降低也會相應(yīng)降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現(xiàn)刺激消費者購買需求，拉動經(jīng)濟增長的經(jīng)濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點

提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點。此外，企業(yè)在進行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時，還要學(xué)會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。

首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業(yè)經(jīng)營活動的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉(zhuǎn)讓、成本（費用）調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負，增強行業(yè)口碑及核心競爭力。

本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進行了如下分析。

1、初始出租時稅務(wù)籌劃

企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務(wù)籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進行經(jīng)營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計算應(yīng)繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進行初始出租時，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進而實現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時通過出租合同分立的方式進行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟效益的現(xiàn)實意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務(wù)籌劃

我國制定的有關(guān)營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計劃出租時不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負擔(dān)。針對如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟性要求，以便實現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負的效用。

3、持有期間稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險

在金融危機中，房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)重的沖擊，同時伴隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的延伸，相繼出臺了一些政策和措施，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說可謂雪上加霜。以至于現(xiàn)在出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國家相關(guān)政策下，提升企業(yè)利潤、增強企業(yè)的競爭能力等是所有房地產(chǎn)公司必須得面臨和解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下，以提高利潤為目的的稅收謀劃手段，它是整個房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的最重要的部分之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險

稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產(chǎn)生的偏差。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險中存在以下幾種風(fēng)險：

（一）法律風(fēng)險

由于我國房地產(chǎn)的起步比較晚，企業(yè)的稅收籌劃還不成熟，因此經(jīng)常會出現(xiàn)打法律球的現(xiàn)象，于是在不經(jīng)意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)抓住，輕則罰款，重則會對項目相關(guān)人員進行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔(dān)著較大的法律風(fēng)險，其稅收籌劃不清的情況對房地產(chǎn)企業(yè)來說可以說是一顆“定時炸彈”，是極其危險的。

（二）經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)項目投資一般范圍比較廣，包括前期設(shè)計費用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務(wù)費用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業(yè)務(wù)，其所產(chǎn)生的土地稅、企業(yè)稅等稅務(wù)資金都比較大。再加上，受經(jīng)濟全球化一體化的影響，市場經(jīng)濟的運轉(zhuǎn)速度加快，可謂是瞬息萬變，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃就變得更難把握，公司面臨的經(jīng)營風(fēng)險也更高。很多房地產(chǎn)公司往往就是因為一時的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經(jīng)濟損失，加大了公司稅務(wù)負擔(dān)。

（三）執(zhí)行風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國政府一般會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況、市場調(diào)查結(jié)果、人民生活水平狀況等來做出對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范與控制，如調(diào)整稅收政策等。雖然只是一小面，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說卻是足以影響公司整個項目的正常運營，使得稅收籌劃執(zhí)行困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因

（一）稅收籌劃人員風(fēng)險意識差

稅收籌劃人員的工作是根據(jù)項目建設(shè)情況和國家相關(guān)政策來預(yù)估公司項目所要交的稅收資金，將它控制在一個合理的范圍內(nèi)。由于沒有人能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展情況，因為它受太多不確定因素的影響，所以投資風(fēng)險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點，以市場信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對稅收籌劃的風(fēng)險認(rèn)識，他們認(rèn)為，即使稅收籌劃出錯了，也怪不到他們身上。

（二）稅收籌劃機制不完善

要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設(shè)成本、管理銷售費用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執(zhí)行，但因為他們的工作進度也不一樣，而公司也沒有嚴(yán)格的條例規(guī)定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預(yù)算、執(zhí)行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態(tài)做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準(zhǔn)確無誤的數(shù)據(jù)幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個大概的數(shù)據(jù)。

（三）稅收籌劃作用被夸大

很多的房地產(chǎn)公司認(rèn)為稅收籌劃是無所不能的，因而習(xí)慣性的去依賴它。其實，這種做法是錯誤的，稅收籌劃只是房地產(chǎn)公司財務(wù)管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個行之有效的依據(jù)去進行企業(yè)的生產(chǎn)管理。但事實情況卻是，有些房地產(chǎn)公司并沒有認(rèn)清到這一點，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場經(jīng)濟的變動，忽略國家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的措施

（一）增強風(fēng)險意識，提高稅收籌劃人員自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的工作是一項具有高度科學(xué)、技術(shù)性的經(jīng)濟活動，相應(yīng)的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文，了解財務(wù)會計以及房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的各項知識等都是每一位稅務(wù)籌劃人員必須具備的基本素質(zhì)。除此之外，稅收籌劃人員還應(yīng)該具備項目籌劃能力、對市場經(jīng)濟前景的預(yù)測能力，并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強烈的風(fēng)險意識、責(zé)任意識，不要過分的去依賴已有數(shù)據(jù)，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點就是從企業(yè)出發(fā)，做好企業(yè)文化宣傳，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)，這樣才能更好的做好企業(yè)稅收籌劃。

（二）健全稅收籌劃機制，加強與稅務(wù)部門的聯(lián)系

房地產(chǎn)公司應(yīng)建立一套完整的管理制度，很好的把各個部門聯(lián)系起來，促進部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時間內(nèi)開展項目合作與執(zhí)行。要想做到這些，首先就得設(shè)置監(jiān)管部門，同時明確劃分責(zé)任范圍，使之相互監(jiān)督，認(rèn)真工作。其次，要改變公司領(lǐng)導(dǎo)層的管理方式。應(yīng)該摒棄一直以來只注重大項目，而不過問小項目的工作方法，在公司內(nèi)部起好帶頭作用，重視每一項工作，事無巨細。還應(yīng)時不時地去各部門了解情況，要讓員工知道領(lǐng)導(dǎo)對他們的器重。這樣可以激發(fā)員工的工作熱情，使之全身心

（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性

稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據(jù)眼前的情況，分析未來項目發(fā)展的可能性做出的納稅資金預(yù)算，并不是完全的與事實情況相符的。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該充分認(rèn)識到稅收籌劃的作用，準(zhǔn)確把握稅法政策，密切注視稅法的變動，時刻更新稅收籌劃計劃。但是，光這一點還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀(jì)、偷稅、漏稅等事情。

參考文獻：

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案范文第4篇

關(guān)鍵詞：稅收策劃；房地產(chǎn)企業(yè)；綜合競爭力；盈利能力；資本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃是指企業(yè)納稅人通過分析自身所處行業(yè)的特點，在嚴(yán)格遵循稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，從多個納稅方案中擇優(yōu)選擇符合企業(yè)發(fā)展特點的方案，從而實現(xiàn)降低稅負，提高企業(yè)的獲利水平的行為。

房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的高低主要取決于營業(yè)收入和營業(yè)成本，當(dāng)營業(yè)收入>營業(yè)成本時，企業(yè)是盈利的，當(dāng)營業(yè)收入

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收策劃的必要性分析

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力

房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收策劃的根本目的在于，在確保稅收方案合理、合法的條件下，實現(xiàn)企業(yè)稅后凈利潤的最大化。稅收策劃的實施和執(zhí)行貫穿了整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售和存量保有環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)稅收工作的核算和審核都要以稅收策劃標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，因此，房地產(chǎn)稅收策劃是一項小型的系統(tǒng)工程，其不僅對企業(yè)整個工程稅務(wù)工作有條不紊的開展進行了全面化、具體化的安排，還有效降低、減輕了工程各個階段的稅負額，從而為提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和綜合競爭能力打下了堅實的基礎(chǔ)。

（二）強化了企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理手段

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的制定是建立在企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上的，其運行本質(zhì)在于，通過解析稅法中的優(yōu)惠政策，不斷進行資金鏈的調(diào)整和優(yōu)化，從而依據(jù)資金的流向進行營銷策略的完善。稅收策劃是企業(yè)財務(wù)管理科學(xué)化的重要手段，隨著稅收策劃水平的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理體系將更加規(guī)范化和系統(tǒng)化。

（三）增強了企業(yè)依法納稅意識

稅收策劃，顧名思義即對房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅情況進行有效的規(guī)劃，但不等同于房地產(chǎn)企業(yè)可以借此進行漏稅。稅收策劃是建立在依法納稅基礎(chǔ)上的，主觀上強調(diào)了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)，因此，稅收策劃的制定和實施，一方面通過合理合法的手段降低了企業(yè)的稅負，進而縮減了企業(yè)的營業(yè)成本，另一方面強調(diào)了企業(yè)的納稅的責(zé)任和意識，因此，稅收策劃是值得被鼓勵和肯定的。

（四）加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的實施，不僅有效的驗證了稅法的執(zhí)行力度，而且加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，從而使整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加有序化和規(guī)范化。另外，稅收策劃提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，從而有利于更好的發(fā)揮資金的流通價值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃中存在的主要問題

（一）轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，規(guī)避土地增值稅

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變，如投資或聯(lián)營，來進行土地增值稅的削減或規(guī)避。這種行為的出現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)借助稅法的政策規(guī)定變相減輕稅負的表現(xiàn)。由于我國稅法中明確規(guī)定，依據(jù)房地產(chǎn)來進行投資或聯(lián)營的，需要以土地作價入股的方式來進行投資，才可以免征土地增值稅，如果在房地產(chǎn)經(jīng)營期間出現(xiàn)了再度轉(zhuǎn)讓的情況，則需要征收土地增值稅，所以房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅方面的籌劃問題尤為突出。

（二）借助資本化條件，降低土地增值稅

我國稅法中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的借款費用，滿足資本化條件要求的，可以進行資本化處理，從而將這部分資本化后的成本，納入資產(chǎn)成本會計科目。很多房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的規(guī)定進行了片面化的操作，在稅收策劃中，將滿足資本化要求的借款費用計入到了開發(fā)成本科目中，但是在對企業(yè)的土地增值稅進行核算時，又將這部分借款費用進行了加計扣除處理，從而致使土地增值稅的金額大幅降低，違反了合法性規(guī)定。

（三）預(yù)售購房款不計入營業(yè)收入，漏稅嚴(yán)重

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了降低納稅金額，在房屋預(yù)售階段，將預(yù)售房屋所得的款項計入到往來賬目之中，而不計入到企業(yè)的營業(yè)收入科目，這種不按實際發(fā)生業(yè)務(wù)所進行的業(yè)務(wù)操作，是企業(yè)進行變相漏稅的手段。

三、加強稅收策劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的有效策略和建議

（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的稅收策劃

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的啟動資金出現(xiàn)不足時，房地產(chǎn)企業(yè)和合作進行開發(fā)和建房。此時，有兩種情況可供房地產(chǎn)企業(yè)進行選擇：

其一，多個利益主體之間可以提供自身所具備的的資源，并共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，待開發(fā)建設(shè)完成后，利益主體之間共享收益。這種情況下，在進行房屋出售時要繳納相應(yīng)的增值稅，到利潤分配階段則可不用二次繳納稅款；

其二是建立控股制合作，在共同開發(fā)建設(shè)完房屋后，按照約定好的利潤比例進行房屋分配。這種情況下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，需要按無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式進行稅款繳納，在房屋分配階段，還要根據(jù)各自的銷售情況繳納相應(yīng)的增值稅。

通過對比兩種稅款繳納方式，不難發(fā)現(xiàn)，第一種方式繳納的稅款要低于第二種，所以在房地產(chǎn)開發(fā)階段，可以采用第一種方式來進行稅收策劃。

2.房地產(chǎn)企業(yè)印花稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)開發(fā)階段，企業(yè)印花稅=簽訂施工合同的金額*固定稅率。在進行印花稅策劃的過程中，需要注意到：第一，同一張憑證可以適用兩種不同固定稅率的情況下，要按兩個稅率進行分別計算和申報；第二，由印花稅計算公式可知，簽訂施工合同的金額是影響印花稅的重要因素，因此，每簽訂一份合同就要繳納相應(yīng)的印花稅，所以，在印花稅策劃階段，要盡可能降低合同簽訂的次數(shù)。

（二）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)企業(yè)營改增制度下的稅收策劃

隨著房地產(chǎn)企業(yè)營改增實施細則的推行，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后的適用稅率由5%改為了11%。在房地產(chǎn)銷售的過程中，營改增法規(guī)中列明了一些過渡性的政策，銷售自行開發(fā)的、開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以按5%的稅率或11%的稅率進行納稅，而于5月1日后取得施工許可證、開發(fā)的房地產(chǎn)項目需要按11%的稅率繳納增值稅。在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，若收取預(yù)收款后，即使未開具增值稅發(fā)票，但收到的預(yù)收款需要預(yù)繳3%增值稅；在達到交房條件，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時，可根據(jù)（結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入-相應(yīng)的土地款）*11%―進項稅額交納應(yīng)交增值稅。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)進行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售時，增值額扣除金額*20%，全額征收土地增值稅。土地增值稅=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入-扣除數(shù)，其中扣除部分包括配套設(shè)施費、土地開發(fā)成本等，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增大可控配套設(shè)施成本，來減輕土地增值稅稅負。

（三）存量房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房屋出租期間，還需要進行企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅以及城建稅等，為了降低相關(guān)稅金的繳納，企業(yè)可以將承租業(yè)務(wù)向承包業(yè)務(wù)過渡和轉(zhuǎn)化，并以自身名義進行稅務(wù)登記，這樣可以向承包人收取部分管理費，從而能夠降低從租計征、增值稅等稅負。

第二，加強出租業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，通過投資的形式來專門做承租業(yè)務(wù)的企業(yè)入股，從而使自身角色變?yōu)槌凶馄髽I(yè)的股東，進而能夠參與承租企業(yè)的利潤分配。

參考文獻：

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房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：財務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，對促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

（一）對財務(wù)管理對象的影響

財務(wù)管理對象主要是指企業(yè)的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產(chǎn)財務(wù)管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分?jǐn)偰晗?，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收入。

（二）對財務(wù)管理目標(biāo)的影響

財務(wù)管理目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應(yīng)的財務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)能否實現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理時，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財務(wù)管理目標(biāo)的納稅籌劃方案，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

（三）對財務(wù)管理內(nèi)容的影響

財務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系。現(xiàn)階段我國財務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規(guī)模，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理投資目標(biāo)。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應(yīng)詳細地計算每一個環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。

二、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進行不動產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。

（三）利用稅率臨界點

現(xiàn)階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點，當(dāng)其稅率明顯低于該臨界點時，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟效益。當(dāng)稅率明顯高于臨界點時，企業(yè)將負擔(dān)高額稅負，極大地增加了企業(yè)稅負壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅。

三、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

我們以某發(fā)展集團為例，結(jié)合該發(fā)展集團實際情況，闡述現(xiàn)階段基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。

（一）企業(yè)承包項目性質(zhì)并未明確

不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質(zhì)致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。

（二）安置房項目增值稅繳納存在問題

深入分析該集團現(xiàn)階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負擔(dān)。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題

目前，該發(fā)展集團在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進一步對發(fā)票進行了認(rèn)證。同時，也并未區(qū)分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團增值稅負擔(dān)。

（四）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識有待加強

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門負責(zé)人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風(fēng)險意識。但在稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風(fēng)險事件等方面關(guān)注度仍有待加強。同時，企業(yè)內(nèi)部各級員工并沒有意識到稅務(wù)風(fēng)險與自身的關(guān)聯(lián)，往往認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險與其無關(guān)，并未意識到稅務(wù)風(fēng)險的危害性。此外，該發(fā)展集團內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價機制，無法對稅務(wù)風(fēng)險做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴(yán)重增加了集團內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險負擔(dān)。此外，該集團在稅務(wù)籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務(wù)籌劃部門，稅務(wù)籌劃工作通常由財務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財務(wù)人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現(xiàn)紕漏。同時，集團內(nèi)部負責(zé)納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強，專業(yè)人才隊伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進行。最后，集團內(nèi)部對納稅籌劃的培訓(xùn)工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現(xiàn)錯誤，影響了集團信譽等級。

四、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，加快處理增值稅進項稅額

首先應(yīng)明確該發(fā)展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質(zhì)。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時符合四個條件：一是該發(fā)展集團作為受委托方，其在開展立項等相關(guān)手續(xù)時應(yīng)以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團在項目建設(shè)時不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團在工程結(jié)算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進一步明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，該發(fā)展集團應(yīng)展開相應(yīng)工作。該發(fā)展集團應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質(zhì)，并以項目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進一步開展納稅工作。若稅務(wù)機關(guān)明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質(zhì)，此時集團應(yīng)將已認(rèn)定的進項稅額進行區(qū)分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應(yīng)對其進行進項稅額轉(zhuǎn)出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應(yīng)按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項目認(rèn)定為“自營項目”，則會出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負責(zé)納稅的財務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應(yīng)遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。

（二）安置房項目采用政府回購模式

為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務(wù)風(fēng)險問題，集團應(yīng)進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。因此，該發(fā)展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負壓力。

（三）加強對納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動的開具和收取，是我國稅務(wù)部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進行調(diào)整。針對該集團納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團應(yīng)進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認(rèn)證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應(yīng)使用一般計稅，即企業(yè)在成本支出時應(yīng)盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負擔(dān)。同時，集團內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專人進行保管，且每個月末均應(yīng)對發(fā)票進行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識

增強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強化稅務(wù)風(fēng)險意識，定期組織各級各類人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險知識，使稅務(wù)風(fēng)險意識深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險，明確稅務(wù)風(fēng)險意識的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級員工認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險的危害性。其次，集團中負責(zé)稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機關(guān)溝通，了解稅務(wù)機關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃做充足準(zhǔn)備。最后，集團應(yīng)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標(biāo)，制定符合企業(yè)實際的稅務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)。通過多媒體、計算機技術(shù)對稅務(wù)風(fēng)險進行評估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對辦法。同時，應(yīng)將稅務(wù)管理落實到集團內(nèi)部的各個方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴(yán)格監(jiān)督納稅籌劃方案的實施情況，預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實施經(jīng)驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況建立稅務(wù)管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專業(yè)性。同時，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強、稅收管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士。針對集團內(nèi)現(xiàn)有的財務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關(guān)法律知識，實現(xiàn)納稅籌劃工作與集團實際經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴(yán)厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認(rèn)為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟負擔(dān)。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，進而減輕企業(yè)稅負壓力。五是涉稅零風(fēng)險。主要是指納稅主體在進行申報稅務(wù)時，不會出現(xiàn)任何違法行為及納稅風(fēng)險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風(fēng)險事件發(fā)生，進而減輕企業(yè)經(jīng)濟壓力。

五、結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟負擔(dān)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

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