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房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第1篇

1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀

1.1 賬務(wù)處理錯(cuò)誤進(jìn)而導(dǎo)致納稅籌劃存在錯(cuò)誤

會(huì)計(jì)人員在計(jì)算土地增值稅時(shí)，按著可扣除項(xiàng)目金額越多，企業(yè)所需繳納的稅款越少，生搬硬套規(guī)定，稀里糊涂的進(jìn)行賬務(wù)處理，錯(cuò)誤的將違約金納入土地增值稅的扣除項(xiàng)目，最終計(jì)算出來(lái)的可扣除項(xiàng)目金額是錯(cuò)的。比如某房地產(chǎn)公司利用相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行避稅，將項(xiàng)目銷售比例控制在85%之內(nèi)，這樣就可以逃避稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算管理，延遲納稅，但這是生搬硬套明文規(guī)定的納稅籌劃，是不科學(xué)的。

1.2 應(yīng)納稅額計(jì)算不準(zhǔn)確

在稅法中土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額中的利息費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的計(jì)算方法存在一些差異，對(duì)于已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除[6]。即利息費(fèi)用支出不能當(dāng)做開(kāi)發(fā)成本直接扣除，同時(shí)也不能加計(jì)扣除。

1.3 不能恰當(dāng)處理稅法和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的差異

開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以扣除，因此實(shí)際中有部分企業(yè)將開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用合并計(jì)算。這種做法雖然看似并沒(méi)有什么不妥，但利用公式計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，必須明確開(kāi)發(fā)成本。由于會(huì)計(jì)處理不準(zhǔn)確，在核算土地增值稅時(shí)就會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤。因此，應(yīng)該綜合考慮稅法和會(huì)計(jì)的差異，認(rèn)真分析不同計(jì)算方法的使用前提以及對(duì)納稅額的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃舉例

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃方法多樣，房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃人員應(yīng)該熟練掌握多種納稅籌劃的方法，同時(shí)與實(shí)際相結(jié)合，因地制宜、因時(shí)制宜。這樣才能真正做好企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作。下面通過(guò)某房地產(chǎn)公司的實(shí)例來(lái)具體分析土地增值稅納稅籌劃方法。

某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋總面積為10000平方米，售價(jià)平均為2800元/平方米，售價(jià)總額2800萬(wàn)元。支付土地出讓金300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1350萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用150萬(wàn)。

假設(shè)條件：當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為20%、印花稅稅率為0.5‰、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%、營(yíng)業(yè)稅稅率5%、教育費(fèi)附加征收率為3%。在計(jì)算土地增值稅收時(shí)，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息費(fèi)用均可列入扣除項(xiàng)目金額。

以下為不同籌劃方式下的土地增值稅及稅前利潤(rùn)分析：

（1）籌劃前：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2800萬(wàn)元

允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬(wàn)元

增值額=2800-2284=516萬(wàn)元

增值率=516/2284=22.59%

應(yīng)納土地增值稅額=516×30%=154.8萬(wàn)元

稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬(wàn)元

（2）籌劃辦法1：

假設(shè)將售價(jià)定位每平米2750元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2750萬(wàn)元

允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25萬(wàn)元

增值額=2750-2281.25=468.75萬(wàn)元

增值率=468.75/2281.25=20.55%

應(yīng)納土地增值稅=468.75×30%=140.63萬(wàn)元

稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12萬(wàn)元

稅前利潤(rùn)比籌劃前降低691.2-658.12=33.08萬(wàn)元

雖然每平方米的售價(jià)比原來(lái)降低50元，總的銷售收入比原來(lái)降低了50萬(wàn)元，但實(shí)際稅前利潤(rùn)比原來(lái)降低了33.08萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)降低額比總收入的降低額少，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。

（3）籌劃方法2：

假設(shè)售價(jià)為每平方米2735元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2735萬(wàn)元

允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43萬(wàn)元

增值額=2735-2280.43=454.57萬(wàn)元

增值率=454.57/2280.43=19.93%

應(yīng)納土地增值稅=0萬(wàn)元

稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58萬(wàn)元

稅前利潤(rùn)比籌劃前增加784.58-691.2=92.38萬(wàn)元

雖然每平方米的售價(jià)比原來(lái)降低了65元，總的銷售收入比原來(lái)降低了65萬(wàn)元，但實(shí)際稅前利潤(rùn)反而比原來(lái)增加了93.38萬(wàn)元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅154.8萬(wàn)元，這直接影響了稅前利潤(rùn)。

（4）籌劃方法 3：

假設(shè)售價(jià)為每平米2700元，其他資料不變。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=2700萬(wàn)元

允許扣除項(xiàng)目金額=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5萬(wàn)元

增值額=2700-2128.5=571.5萬(wàn)元

增值率=571.5/2128.5=26.85%

應(yīng)納土地增值稅=571.5×30%=171.45萬(wàn)元

稅前利潤(rùn)=收入-成本-費(fèi)用-稅金

=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05萬(wàn)元

稅前利潤(rùn)比籌劃前減少691.2-580.05=111.15萬(wàn)元

籌劃方法3并不像籌劃方法2似的由于降低售價(jià)使企業(yè)少交土地增值稅，籌劃方法3比籌劃前多繳土地增值稅171.45-154.8=16.65萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)減少額較銷售收入減少額多了111.15-100=11.15萬(wàn)元。

這一特殊的起征點(diǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃提供了空間和條件，我們?cè)诶迷撜哌M(jìn)行納稅籌劃時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

① 企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅的居住用住宅，明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)。

② 出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率在20%左右時(shí)計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納土地增值稅稅額變動(dòng)幅度很大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)非常關(guān)注稅收成本對(duì)稅后利潤(rùn)和現(xiàn)金流量的影響。

在符合國(guó)家的硬性規(guī)定后，我們要找好臨界點(diǎn)，就要從20%的增值率這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的來(lái)龍去脈來(lái)分析，在這里有兩個(gè)重要的概念需要明確，增值額=房地產(chǎn)銷售收入額-扣除項(xiàng)目金額，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%，根據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表選擇適用的稅率，這樣才能充分利用"免稅臨界點(diǎn)"稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃，實(shí)現(xiàn)銷售收入和土地增值稅的最佳利益均衡。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭璐.房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅[N].環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)理論， 2014.

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[3]呂凌飛.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅反避稅調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)的要點(diǎn)[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)， 2012（09）：56-57.

房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第2篇

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括:

(一)土地增值稅納稅人

凡是有償轉(zhuǎn)讓我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))產(chǎn)權(quán),并且取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅征稅對(duì)象和納稅范圍

土地增值稅的征稅對(duì)象是:有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部?jī)r(jià)款和經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅的納稅范圍是:轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán);地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(三)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)、納稅期限與納稅地點(diǎn)

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

(四)土地增值稅的計(jì)算

在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí),先以納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除各有關(guān)扣除項(xiàng)目的金額,計(jì)算得出增值額,再按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例計(jì)算得出增值額,最后按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例分別確定增值額中各部分的適用稅率,并依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和,即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率,其計(jì)算公式如下:

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納稅額=∑(增值額×適用稅率)

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)土地增殖稅的特殊性

我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率(30%、40%、50%、60%)。還規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈,土地使用權(quán)的取得成本日益飚升。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,是高成本高風(fēng)險(xiǎn);就消費(fèi)者而言,是高價(jià)位高負(fù)擔(dān)。長(zhǎng)此以往勢(shì)必不能形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何在保證基本利潤(rùn)率的前提下有效降低稅費(fèi)從而降低房?jī)r(jià),已成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增殖稅納稅籌劃方法

(一)控制增值額法

1、通過(guò)減少銷售收入降低增值額

稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分,納稅人需要特別注意的是:稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少,所以計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率就低,土地增值稅稅負(fù)就輕。

稅法規(guī)定,納稅人建造普通住宅出售,如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%的,免予征收土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?？梢?jiàn),納稅人建造住宅出售的,應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的效益與放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系,避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。

2、通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目降低增值額

如果納稅人能夠最大限度地?cái)U(kuò)大費(fèi)用列支比例,則肯定會(huì)節(jié)省很多稅款。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度,而且這種擴(kuò)大也并不是越大越好,在必要的時(shí)候適當(dāng)?shù)販p少費(fèi)用開(kāi)支可能效果會(huì)更好,這主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)在不同地方開(kāi)發(fā)成本比例因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同,這就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出來(lái)銷售房屋的價(jià)格有高有低,這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整,使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同,從而節(jié)省稅款。

(二)收入分解籌劃法

在累進(jìn)稅制下,收入的增加預(yù)示著相同條件下增值額的增加,從而使高的增值額適用較高的稅率,檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人稅負(fù)急劇上升。納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),往往涉及的工程范圍比較多,如建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購(gòu)置等。如果就整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽署合同,則整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用均屬于總投資的范疇,并就其整體計(jì)算繳納土地增值稅。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程,是分期進(jìn)行的,納稅人可以利用不同工程的性質(zhì),選擇不同稅種,進(jìn)行稅務(wù)籌劃?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營(yíng),既從事建筑業(yè),又從事加工業(yè),既有房屋銷售業(yè)務(wù),又有各種設(shè)施銷售和裝飾裝修業(yè)務(wù)及物業(yè)管理服務(wù),因此房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格部分分解至其附營(yíng)業(yè)務(wù)的收入上,就可以大幅度降低稅率。

(三)均衡申報(bào)各種房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第3篇

房地產(chǎn)企業(yè)作為近年來(lái)的熱門話題，其稅收更是備受關(guān)注，由于房地產(chǎn)稅收法律制度的不斷完善，其稅收涉及的范圍也隨之變得越來(lái)越廣。所謂的納稅籌劃就是各個(gè)企業(yè)通過(guò)采用稅收法律法規(guī)的方式，并根據(jù)企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況，為了效益對(duì)生產(chǎn)和銷售做適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，從而可以達(dá)到合理避稅的目的，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，目前，房地產(chǎn)涉及到的稅收常見(jiàn)的主要有土地增值稅、城建稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及所得稅，甚至還包括印花稅、教育費(fèi)附加等，要繳納如此多是稅，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)突出的減項(xiàng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重大的影響，尤其是土地增值稅已被認(rèn)定為房地產(chǎn)企業(yè)中最大的稅種，受到房地產(chǎn)企業(yè)人士重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。目前，我國(guó)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的控制，出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)，正在進(jìn)一步的進(jìn)行調(diào)控政策，盡管房地產(chǎn)企業(yè)在成如火如荼的發(fā)展著，占有重要的市場(chǎng)地位，但是我國(guó)依然對(duì)其進(jìn)保持始終不變的態(tài)度，那就是全面控制，由此可知，若是土地增值稅政策由于各個(gè)因素產(chǎn)生變化的話，必定會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，每一次變更都會(huì)對(duì)其造成壓力。

當(dāng)土地增值稅政策發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)變化的形勢(shì)進(jìn)行系統(tǒng)分析，分析過(guò)后得出結(jié)論，對(duì)土地增值稅納稅籌劃進(jìn)行重新設(shè)置，如不進(jìn)行重新的設(shè)置，則不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益，前提必須是進(jìn)行土地增值稅納稅的籌劃。我國(guó)稅收制度在不斷的完善當(dāng)中，已經(jīng)逐漸對(duì)各大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在這樣的情況之下，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)一系列的問(wèn)題，例如最突出的問(wèn)題就是納稅籌劃空間與之前相比，會(huì)有顯著的縮小，企業(yè)要使經(jīng)濟(jì)收益不變的話，必須要以土地增值稅為基礎(chǔ)，然后進(jìn)行土地增值稅納稅的籌劃，值得注意的是，在籌劃的過(guò)程中，還要進(jìn)行思路轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)的納稅籌劃方法已經(jīng)不適合現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以，在掌握好納稅籌劃的基本情況下，進(jìn)行適當(dāng)?shù)母?，從而采用最科學(xué)、最合理的納稅籌劃來(lái)面對(duì)挑戰(zhàn)，在政府增加稅收的情況之下，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，從而可以提高企業(yè)的收益。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅納稅籌劃問(wèn)題的對(duì)策

要解決房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅籌劃存在的問(wèn)題，要從三個(gè)角度出發(fā)，首先，要提高統(tǒng)籌意識(shí)，其次合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法，最后還要巧妙利用稅收政策，從這三個(gè)角度出發(fā)，解決企業(yè)在繳納土地增值稅的納稅籌劃方面存在的問(wèn)題，從而使企業(yè)健康發(fā)展，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（一）提高統(tǒng)籌意識(shí)

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，要想在如此競(jìng)爭(zhēng)才環(huán)境之中站穩(wěn)腳跟，企業(yè)務(wù)必要進(jìn)行土地增值稅納稅的籌劃工作，該項(xiàng)工作是房地產(chǎn)企業(yè)獲取效益的重要途徑之一，所以，各大房地產(chǎn)企業(yè)都在逐漸開(kāi)展著這項(xiàng)工作，國(guó)家對(duì)稅收有一定的法律法規(guī)，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，現(xiàn)在很多企業(yè)都不按照法律法規(guī)執(zhí)行工作，所以漏稅、偷稅的違法現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，這樣不但損害到企業(yè)辛辛苦苦建立起來(lái)的形象，還破壞社會(huì)的安定，國(guó)家對(duì)這一行為采取懲罰措施，對(duì)違法行為進(jìn)行罰款等。繳納土地增值稅在表面上雖然會(huì)使企業(yè)資金有所降低，但是只有合理納稅房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要有土地增值稅繳納意識(shí)，重視這項(xiàng)工作的實(shí)行情況，制定合理、科學(xué)的土地增值稅納稅籌劃方案，避免出現(xiàn)漏稅、偷稅等違法行為。此外，還要倍加留意政府出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)土地增值稅的動(dòng)態(tài)情況了如指掌，在第一時(shí)間里對(duì)納稅籌劃做合理的更改，以適應(yīng)當(dāng)下的環(huán)境，從事房地產(chǎn)工作的工作人員還要自我提高土地增值稅方面的知識(shí)，尤其是國(guó)家對(duì)其制定的一些法律法規(guī)，更是要透徹了解，并加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的宣傳力度，與此同時(shí)，還要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，制定合理、科學(xué)的土地增值稅籌劃方案，為企業(yè)開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)提供重要的信息。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員只有提高土地增值稅納稅統(tǒng)籌意識(shí)，并根據(jù)政府出臺(tái)的政策對(duì)土地增值稅納稅籌劃做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，提高全體員工的納稅意識(shí)和土地增值稅籌劃意識(shí)，企業(yè)才可在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中立于不敗之地。

（二）合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必要合理用房地產(chǎn)增值稅的納稅統(tǒng)籌方法，例如，“臨界點(diǎn)”籌劃法、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行納稅籌劃以及成本核算對(duì)象籌劃法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，若是所獲得的利潤(rùn)越大，那么相應(yīng)的所要繳納的稅費(fèi)就會(huì)越高，為了獲取利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)提高房?jī)r(jià)。國(guó)家稅法有先關(guān)的規(guī)定，當(dāng)納稅人出售住宅時(shí)，在增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%之內(nèi)，可以享受免繳土地增值稅，若是超過(guò)，則要進(jìn)行納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以從20%這個(gè)臨界點(diǎn)出發(fā)，控制房?jī)r(jià)在同行中大道最低價(jià)吸引客戶，降低所需繳納的稅費(fèi)，并獲取最高利潤(rùn)。

例如，現(xiàn)某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將售出一棟住宅樓，600萬(wàn)市場(chǎng)價(jià)格出售，住宅支出有：成本費(fèi)用120萬(wàn)元，土地使用權(quán)費(fèi)用240萬(wàn)元，其他費(fèi)用97萬(wàn)元；納稅籌劃計(jì)算：應(yīng)交城建稅和教育費(fèi)附加是3萬(wàn)元，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅30萬(wàn)元；應(yīng)交土地增值稅：增值額110元、允許扣除金額490萬(wàn)元、應(yīng)交土地增值稅33萬(wàn)元增值率22.45%，按照國(guó)家《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，該公司可將增值率控制在20%以內(nèi)，就可以免繳土地增值稅稅費(fèi)，這樣公司就可以獲取更大的利潤(rùn)，集體計(jì)算如下：設(shè)銷售價(jià)格為x，應(yīng)交城建稅和教育費(fèi)附加=x×5%×（7%+3%），應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=x×5%，增值率={x［-240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，通過(guò)計(jì)算，得出X=587.152，所以公司應(yīng)該降價(jià)12.848萬(wàn)元，這樣就可多獲取利潤(rùn)20.152萬(wàn)元。另外，靈活采用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行納稅籌劃也是常用的一種方法，根據(jù)征收土地稅的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)避免符合納稅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)免繳土地增值稅

。土地增值稅的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)為，第一，所轉(zhuǎn)讓的土地是否是屬于國(guó)有，第二，是否取得收入，第三，產(chǎn)權(quán)是否存在轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)只要避開(kāi)這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即可免繳土地增值稅。成本核算對(duì)象籌劃法，根據(jù)土地增值稅中所采用的適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果把具有不同的土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)，都放在一起進(jìn)行計(jì)算時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致高增值房產(chǎn)的使用稅率有所降低，這樣就可達(dá)到整體稅負(fù)降低的效果。進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，將低增值房產(chǎn)和高增值房產(chǎn)進(jìn)行同時(shí)開(kāi)發(fā)和出售，這樣就可將收入與扣除項(xiàng)目在一起同時(shí)核算、申報(bào)，達(dá)到節(jié)省稅費(fèi)的效果。巧妙利用各種土地增值稅的納稅籌劃方法，可使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理避稅，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）巧妙利用稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與我國(guó)所制定的土地增值稅政策息息相關(guān)，尤其是在近幾年，土地增值稅政策在不斷的更新，加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理制度，對(duì)一些政策做了適當(dāng)?shù)母膭?dòng)，像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)營(yíng)或是投資合營(yíng)方面的一些納稅政策、或是出租方面的政策都有一些改變。這樣的調(diào)整和更變是為了促使房地產(chǎn)企業(yè)科按照國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行工作，履行納稅義務(wù)，當(dāng)然，相關(guān)政策變更過(guò)后會(huì)使之前一些合法的納稅籌劃演變成為不合法，因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要及時(shí)對(duì)納稅籌劃做改變，找出正確的納稅籌劃方向，為了使企業(yè)能夠獲得更大的利益，在這樣的環(huán)境之下，務(wù)必要研究出新的合理避稅方法，并在納稅的過(guò)程中，巧妙運(yùn)營(yíng)各種方式，爭(zhēng)取將納稅金額降到最低。在進(jìn)行合理避稅的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要和會(huì)計(jì)部門進(jìn)行商討，處理好會(huì)計(jì)和稅收方面的問(wèn)題，這樣可解決稅務(wù)籌劃之間的問(wèn)題，避免不必要的矛盾發(fā)生。為了完善土地增值稅稅收政策，國(guó)家在不斷出臺(tái)新的土地增值稅稅收政策，還對(duì)已有的政策做補(bǔ)充，這必然會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要隨機(jī)應(yīng)變，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)納稅籌劃做調(diào)整，以適應(yīng)當(dāng)下的環(huán)境。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅 征稅對(duì)象 增值收入 納稅籌劃

一、引言

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，非國(guó)有土地（如集體土地）的轉(zhuǎn)讓以及國(guó)有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，對(duì)于不產(chǎn)生增值收入的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為不征收土地增值稅。

二、土地增值稅概述

國(guó)家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，限制濫用耕地行為，同時(shí)調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進(jìn)稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進(jìn)稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關(guān)扣除項(xiàng)目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項(xiàng)目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項(xiàng)目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。

另外，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還頒布了一條特別規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)外出售，增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細(xì)計(jì)算扣除項(xiàng)目，找出項(xiàng)目增值臨界點(diǎn)，為企業(yè)的合理避稅做出相應(yīng)籌劃。稅務(wù)總局頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》有效的彌補(bǔ)了過(guò)去稅法中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收漏洞，但也為房地產(chǎn)稅收籌劃提供了新的利用空間。對(duì)于土地增值稅，我們認(rèn)為還有很大的避稅空間可以利用，其經(jīng)濟(jì)效益還是較為可觀的。

三、土地增值稅的核算與納稅籌劃

（一）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)《稅法》的相關(guān)規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅用于出售時(shí)，倘若房屋增值額在扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十以下，那么無(wú)需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用該稅收優(yōu)惠政策，在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，應(yīng)首先測(cè)定盈虧平衡點(diǎn)，以保證預(yù)期盈利為前提，以遵循市場(chǎng)規(guī)律為原則，合理設(shè)置房產(chǎn)的銷售價(jià)格，爭(zhēng)取將房屋增值額控制在扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠待遇。

（二）采取多元化房產(chǎn)處置方式進(jìn)行納稅籌劃

此處的“多元化”方式主要是指，對(duì)所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（自用自營(yíng)）等。

根據(jù)我國(guó)《稅法》規(guī)定，倘若房地產(chǎn)企業(yè)將所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)用于出租或自用，只要產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項(xiàng)和付出的支出在清算時(shí)不列入收入和成本。根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所附屬的物業(yè)開(kāi)發(fā)商無(wú)需繳納土地增值稅。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實(shí)際情況，并在不違背未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的情況下適當(dāng)選擇自行管理物業(yè)。既可以降低企業(yè)所需承擔(dān)的稅務(wù)成本，也可延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。 而延遲土地增值稅的納稅時(shí)間需要與所獲得的資金時(shí)間價(jià)值和資金風(fēng)險(xiǎn)因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產(chǎn)隨市場(chǎng)而產(chǎn)生的增值。

由于將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品改為自用自營(yíng)所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移而無(wú)需繳納土地增值稅。因此，除物業(yè)之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)市場(chǎng)前景較佳時(shí)選擇適當(dāng)留取部分房產(chǎn)自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產(chǎn)升值。而此項(xiàng)選擇的前提，需要首先服從于企業(yè)的實(shí)際情況與未來(lái)發(fā)展要求；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)此進(jìn)行充分調(diào)研，研究此項(xiàng)舉措的實(shí)際可行性。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)《稅法》的目的和要求，為了充分調(diào)動(dòng)納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)從其收入中扣除部分項(xiàng)目和金額。從征稅對(duì)象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權(quán)的取得成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅金（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等）；舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格等。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時(shí)可以對(duì)此加以利用，以減輕稅負(fù)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)適當(dāng)采取合理方式增加收入中的可扣除項(xiàng)目和金額。比如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中可以適當(dāng)增設(shè)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，通過(guò)增設(shè)扣除項(xiàng)目和相應(yīng)扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)可能不僅涉及普通住宅，還會(huì)有其他類型用房。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)可扣除成本進(jìn)行分?jǐn)?。通常的分?jǐn)偡椒ㄓ袃煞N，即“建筑面積分?jǐn)偡ā被颉皩痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā薄＞烤惯x擇哪種方式，房地產(chǎn)企業(yè)還需根據(jù)自身實(shí)際狀況，進(jìn)行合理選擇。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國(guó)非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業(yè)稅負(fù)較重。對(duì)此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在分配可扣除項(xiàng)目和成本時(shí)，盡量使車庫(kù)、店面等非住宅部分（多分?jǐn)傄恍?，以減少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。

（四）利用加計(jì)扣除政策進(jìn)行納稅籌劃

在我國(guó)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在允許扣除土地使用權(quán)的取得成本和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上加計(jì)百分之二十予以扣除。對(duì)此，作為納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時(shí)可以對(duì)此加以利用，以減輕稅負(fù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)重點(diǎn)。該費(fèi)用主要是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的一系列直接費(fèi)用支出，比如房屋修理費(fèi)、累計(jì)折舊、工資及福利費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。前文已述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)的可扣除項(xiàng)目之一，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以將其扣除。除此之外，根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》，該部分費(fèi)用還能再享受百分之二十的加計(jì)扣除。

對(duì)這部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)很容易將其與管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用相混淆。而根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》，只有當(dāng)管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用不超過(guò)土地使用權(quán)的取得成本與開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的百分之五，方可扣除。倘若房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)誤將房產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入了管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用，一旦超過(guò)百分之五的限額規(guī)定，就無(wú)法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用被正確歸集計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計(jì)扣除。因此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)此嚴(yán)加把握，爭(zhēng)取降低土地增值稅納稅成本。

（五）利用借款利息扣除進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息的扣除可以通過(guò)兩種方式來(lái)計(jì)算：

（1）第一種方式要求納稅人能夠?qū)⒔杩罾⒅С銮逦姆謹(jǐn)偟礁鞣慨a(chǎn)項(xiàng)目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，可以扣除的費(fèi)用為：

可扣除部分*=借款利息+（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×5%

（2）第二種方式是納稅人在無(wú)法滿足第一種方式所要求的條件時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除的費(fèi)用為：

可扣除部分**=（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×10%

兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×5%-（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×10%=借款利息-（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×5%

所以，當(dāng)借款利息大于（土地使用權(quán)購(gòu)入金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）×5%時(shí)，企業(yè)應(yīng)該采用第一種方式進(jìn)行扣除；反之則應(yīng)該采用第二種方式。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，關(guān)于土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種方式進(jìn)行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業(yè)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價(jià)于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國(guó)稅法要求的基礎(chǔ)上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，從而爭(zhēng)取盡可能多的經(jīng)濟(jì)利益，是我們堅(jiān)持不懈的方向和目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)增值稅納稅籌劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：納稅籌劃 房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn) 主要稅種

近年來(lái)，國(guó)家連續(xù)推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)延著理性的方向發(fā)展。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)，在不斷擠出房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力劇增，利潤(rùn)空間也越來(lái)越少。如何通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，做好稅收籌劃，既要維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員都不得不思考的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入，高產(chǎn)出，高稅負(fù)，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的要求較高，屬于高投入，高產(chǎn)出的資本密集型行業(yè)，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進(jìn)行融資。資金支出的重點(diǎn)是地價(jià)款、建安成本和稅款，那么，針對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如何有效提高資金的利用率，何時(shí)開(kāi)盤預(yù)售，何時(shí)完工結(jié)轉(zhuǎn)，稅款怎樣交納，這些都要在項(xiàng)目開(kāi)工之前通過(guò)納稅籌劃作好整體預(yù)算。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、盈利風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等?，F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。盈利風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)只有在竣工結(jié)算完成時(shí)才能準(zhǔn)確確定，前期對(duì)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)可能存在較大誤差。銷售風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)可，或者根據(jù)房地產(chǎn)銷售對(duì)金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動(dòng)，則會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)銷售。

（三）稅種多，稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高，稅額大。涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，這些稅種分布在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程，從購(gòu)買土地，一直到后期的物業(yè)管理及持有經(jīng)營(yíng)，都涉及相關(guān)稅種。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中為了提前回籠資金，多采用預(yù)售制，同時(shí)稅法規(guī)定采用預(yù)繳制度，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)一部分資金用在預(yù)繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃：

納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行一系列策劃，制作一套完整的納稅實(shí)施方案，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種有三個(gè)，即營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，下面分別加以闡述：

（一）營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

1、改銷售為持有經(jīng)營(yíng)延遲納稅

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)業(yè)稅屬于銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅金，如果改銷售不動(dòng)產(chǎn)為持有不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)，則可以延遲營(yíng)業(yè)稅的流出。銷售行為是營(yíng)業(yè)稅在銷售時(shí)一次性繳納，而持有經(jīng)營(yíng)則是若干年對(duì)外租賃時(shí)分次繳納，延遲現(xiàn)金流出的時(shí)間。

2、代建房的納稅籌劃

例1：有A、B兩家企業(yè)，兩企業(yè)為同一出資人出資，屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。A公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，B公司主要經(jīng)營(yíng)商品流通、房產(chǎn)租賃、娛樂(lè)業(yè)等。為適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒(méi)有建房資質(zhì)，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉(zhuǎn)至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來(lái)”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。由于A公司自己沒(méi)有施工隊(duì)伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據(jù)建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)日止，A公司在建工程總金額達(dá)5億元。目前，A公司需要將在建工程轉(zhuǎn)至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，大廈的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于A公司，如果要轉(zhuǎn)移至B公司名下，需要按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納一道5%的營(yíng)業(yè)稅。按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤(rùn)率10%計(jì)算：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬(wàn)元

案例分析：根據(jù)現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定，房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他服務(wù)”的條件的，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其中所說(shuō)的“其他業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。如果A、B兩公司提前進(jìn)行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發(fā)票開(kāi)給B公司，由A公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交，B公司據(jù)此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）土地增值稅的納稅籌劃

1、臨界點(diǎn)籌劃法

按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點(diǎn)，根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。

例2：C 房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為4000萬(wàn)元，按當(dāng)?shù)赝愖≌袌?chǎng)價(jià)格銷售總價(jià)為5000萬(wàn)元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為300萬(wàn)元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬(wàn)元（即：5000-4000-300=700）。但經(jīng)過(guò)臨界點(diǎn)籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價(jià)，定價(jià)為4800萬(wàn)元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬(wàn)元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過(guò)改善住房環(huán)境，如提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境等增加扣除項(xiàng)目170萬(wàn)元，在增值率不超過(guò)20%的情況下，獲利為830萬(wàn)元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經(jīng)過(guò)臨界點(diǎn)籌劃，即節(jié)約了稅金，加大了利潤(rùn)，又增加了房屋賣點(diǎn)，提前回籠資金，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、收入分散籌劃法

按照稅法規(guī)定，土地增值稅是依據(jù)土地增值額多少來(lái)繳稅，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。但在實(shí)際操作中，土地增值稅實(shí)行依據(jù)銷售額預(yù)繳制。那么，轉(zhuǎn)讓收入越高，預(yù)繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個(gè)籌劃著眼點(diǎn)?，F(xiàn)以銷售精裝修住房為例：

例3.D房地產(chǎn)公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場(chǎng)售價(jià)為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場(chǎng)售價(jià)為5000元/平方米，另與購(gòu)買者簽訂房屋裝修合同，裝修價(jià)格為500元/平方米，并按此價(jià)格轉(zhuǎn)包給某裝修公司。

方案一：預(yù)繳土地增值稅，假設(shè)預(yù)繳比例2%，則預(yù)繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬(wàn)元。

方案二：預(yù)繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬(wàn)元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無(wú)需預(yù)繳土地增值稅。

兩方案對(duì)比，通過(guò)收入分散籌劃，減少了預(yù)繳稅金100萬(wàn)元，緩解了企業(yè)的資金壓力，降低了稅收成本。

（三）企業(yè)所得稅的納稅籌劃

1、項(xiàng)目期均衡納稅籌劃

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額（也即在預(yù)收時(shí)根據(jù)計(jì)稅毛利率調(diào)增，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)再予以調(diào)減）。從本條規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目未竣工前是以預(yù)售收入為基數(shù)，按預(yù)提毛利率來(lái)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，與通過(guò)項(xiàng)目總收入、總支出來(lái)測(cè)算的企業(yè)所得稅會(huì)產(chǎn)生很大差異。如果不從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)提前進(jìn)行納稅籌劃，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目前期繳納預(yù)提所得稅較多，后期企業(yè)發(fā)生虧損，造成虧損無(wú)法彌補(bǔ)，申請(qǐng)從稅務(wù)退稅比較困難的情況。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目期內(nèi)，如何選擇好預(yù)售時(shí)間，預(yù)售進(jìn)度，及完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)是非常重要的，做到在項(xiàng)目期內(nèi)均衡納稅，決不能出現(xiàn)前期大量預(yù)繳而后期大量虧損的情況。

2、根據(jù)預(yù)測(cè)的實(shí)際毛利率和預(yù)提毛利率，選擇合適的成本核算對(duì)象

利用稅法對(duì)“成本核算對(duì)象”未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn)，則擴(kuò)大“成本核算對(duì)象”，拖延匯算時(shí)間，如可以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象；若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率低于預(yù)征點(diǎn)，則盡量縮小“成本核算對(duì)象”，爭(zhēng)取盡早匯算，如以棟號(hào)為成本核算對(duì)象，實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目初期根據(jù)財(cái)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財(cái)務(wù)部門就能夠獨(dú)立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門如策劃部、工程部、開(kāi)發(fā)部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環(huán)境，如要能得到稅務(wù)等部門的認(rèn)可，所以，與稅務(wù)部門在專業(yè)上的及時(shí)溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。

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