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房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文第1篇

關(guān)鍵詞：建筑工程 房地產(chǎn) 建安企業(yè) 稅收征管

我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展我為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。由于建筑安裝企業(yè)存在施工時間長、投資大的特點(diǎn)，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來，我國的稅收法律法規(guī)日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場經(jīng)濟(jì)的競爭環(huán)境中，如何通過稅務(wù)籌劃，達(dá)到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業(yè)面前的一道難題。部分企業(yè)使用違法違規(guī)的手段進(jìn)行稅務(wù)籌劃，因此，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管。

一、我國建安企業(yè)稅收征管存在的問題

受到金融危機(jī)的沖擊，我國的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來強(qiáng)勢發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)的企業(yè)所得稅征收卻十分困難，在各行業(yè)稅收管理中，基本處于末項的位置。如何在金融危機(jī)的形勢下引導(dǎo)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，依法進(jìn)行納稅，是亟待解決的重大難題。我國房地產(chǎn)與建安企業(yè)在稅收征管中存在的問題如下：

（一）隱瞞預(yù)售收入

部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將預(yù)售購房的金額掛名在其他金額往來上，或者記錄在短期借貸項目中，在賬面上沒有真是的反應(yīng)。不僅如此，部分企業(yè)私下制作憑證，預(yù)售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預(yù)售收入，企圖逃脫所得稅。

（二）隱瞞銷售收入

由于 目前的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢處于低迷狀態(tài)，各地的房地產(chǎn)銷售量大幅下降，銷售價格也降低，導(dǎo)致銷售收入的減少。在經(jīng)濟(jì)勢頭較差的情況下，部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。

（三）混淆應(yīng)稅收入

部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應(yīng)稅收入，不主動向稅務(wù)部門申報。如果被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，再確認(rèn)聯(lián)系。

（四）屬地納稅意識低

建安企業(yè)的流動性較強(qiáng)，由于部分注冊的企業(yè)實(shí)際施工地址與注冊地址并不一致，多數(shù)企業(yè)的屬地納稅意識薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊地納稅的事件屢見不鮮。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)及建安企業(yè)實(shí)施稅收征管的意義

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國的房地產(chǎn)以及建安行業(yè)得到了快速的發(fā)展，與此同時，房地產(chǎn)的行業(yè)稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)的稅收已經(jīng)成為我國的財政稅收的一個重要的來源部分。

自從新的《營業(yè)稅條例》、《增值稅條例》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實(shí)施以來，關(guān)于預(yù)收款項、甲供材等政策的變化較大，確定我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)中關(guān)于預(yù)收款項以及自產(chǎn)貨物的納稅義務(wù)，以及其稅款的計算成為了重點(diǎn)和難點(diǎn)所在，在相關(guān)業(yè)務(wù)處理中，應(yīng)該保持高度的重視。在此基礎(chǔ)上，深入研究探析我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問題，提出進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管的政策與措施，有著至關(guān)重要的意義。

（一）深入探析房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題，有利于分析影響稅收收入的因素

房地產(chǎn)業(yè)和建安企業(yè)歷來是稅收管理的重點(diǎn)，同時也是十分棘手的難點(diǎn)。由于影響稅收的主要因素是經(jīng)濟(jì)因素、政治因素以及稅收征管因素。通過對于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征收問題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實(shí)例分析稅收征管因素的影響力。

（二）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于完善稅收政策

隨著我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產(chǎn)行業(yè)在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的突出位置日益顯現(xiàn)。通過對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題的深入研究，尤其歸納整理是針對開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)等稅款征收管理方面的建議，對于完善我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收政策有著重要的意義。

（三）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于開展同業(yè)稅負(fù)分析

稅收負(fù)擔(dān)作為納稅人繳納的稅款占營業(yè)收入的比重，在同同一行業(yè)中，數(shù)值相差不大。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過開展同行業(yè)的稅負(fù)分析研究，根據(jù)各個地區(qū)的不同情況，確定出房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)，根據(jù)稅負(fù)企業(yè)進(jìn)行納稅評估，開展監(jiān)督活動，有利于提高稅收的征管水平。

（四）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于考核稅收征管力度

通過對于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問題的研究分析，在考核評價稅收征管力度、測算地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)之后，可以從稅務(wù)機(jī)關(guān)的另一個角度去分析研究各類稅種的稅收負(fù)擔(dān)情況，考核稅收征管力度，不斷改進(jìn)稅收征管的措施方法，進(jìn)一步提高稅收征管的水平。

（五）加強(qiáng)稅收征管問題的研究探析，有利于建立稅收預(yù)警機(jī)制

由于近年來國家實(shí)行住房制度和用地制度的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用日益體現(xiàn)出來。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，加強(qiáng)研究探討房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的問題，對房地產(chǎn)及建安企業(yè)與稅收有關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，有利于稅收機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收收入的變化情況，對于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)控、避免稅收漏洞、建立稅收預(yù)警機(jī)制、促進(jìn)稅收征管水平有著積極的意義。

強(qiáng)化房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業(yè)稅負(fù)分析，考核評價稅收征管力度，建立相應(yīng)的稅收預(yù)警機(jī)制，對于促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文第2篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 財務(wù)信息化

目前，隨著房地產(chǎn)市場競爭程度的日益加強(qiáng)，我國房地產(chǎn)市場總體上已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的狀況，企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)也在不斷加大。因此，要充分把握市場商機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的高效管理。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)正確認(rèn)識并全面實(shí)行財務(wù)信息化管理是十分必要的。

一、財務(wù)信息化對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要意義

（一）財務(wù)信息化有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

由于房地產(chǎn)企業(yè)一般都有投資規(guī)模大、資金需求量大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度關(guān)聯(lián)度高等自身的特點(diǎn)，所以為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，增強(qiáng)其盈利能力，就必須加強(qiáng)對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過引入財務(wù)信息化管理，對實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程控制、資金鏈控制和成本控制，對提高企業(yè)核心競爭力，都將起到積極的作用。

（二）財務(wù)信息化有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)管理效率

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，財務(wù)管理難度也在不斷增加，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金的體量越來越大，也體現(xiàn)在母子公司之間的管理層級越來越復(fù)雜，這就需要更加高效的財務(wù)管理模式來適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。通過房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化管理，可以有效地壓縮企業(yè)管理信息傳送的時間與空間的距離，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動帶來的誤差，也提高了企業(yè)財務(wù)管理的效率，進(jìn)一步體現(xiàn)出其提高企業(yè)集團(tuán)財務(wù)管控能力的積極價值。

（三）財務(wù)信息化有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律還決定了房地產(chǎn)企業(yè)容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用財務(wù)信息化手段，可以對投資項目進(jìn)行更加科學(xué)的綜合分析，進(jìn)而降低項目的投資風(fēng)險。同時，通過運(yùn)用財務(wù)信息化手段，還可以對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用、融資規(guī)劃等設(shè)定警戒線，減少人為的干預(yù)因素，切實(shí)實(shí)現(xiàn)防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目標(biāo)。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化管理中存在的問題

（一）企業(yè)管理人員對財務(wù)信息化的認(rèn)識不到位

房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的近30多年以來，雖然也建立了與自己行業(yè)相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過去的時間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及市場對房地產(chǎn)多樣化的需求，過去的一些企業(yè)的管理理念、管理模式、資金運(yùn)作方式、生產(chǎn)組織方式等都出現(xiàn)了與市場發(fā)展不適應(yīng)的狀況。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對財務(wù)信息化的認(rèn)識還不到位，還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為實(shí)現(xiàn)財務(wù)信息化的目的只是單純地讓財務(wù)會計人員從繁雜的手工勞動中解放出來，減輕他們的工作量，而沒有認(rèn)識到財務(wù)管理信息化是企業(yè)管理信息化的核心，是實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的技術(shù)保障。還有一部分企業(yè)甚至認(rèn)為以前的傳統(tǒng)管理方法也挺好，即使不加強(qiáng)信息化建設(shè)，企業(yè)也能很好地發(fā)展，沒有認(rèn)識到財務(wù)信息化的重要性。這些錯誤的認(rèn)識都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化的進(jìn)程。

（二）企業(yè)財務(wù)會計信息失真

一方面，現(xiàn)代企業(yè)管理最根本的是信息的管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時掌握真實(shí)準(zhǔn)確的信息來控制物流、資金流。但是，目前我國不少房地產(chǎn)企業(yè)由于部門或個人利益等因素，導(dǎo)致存在有意或無意的信息傳遞不對稱、不真實(shí)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計信息失真，使企業(yè)的決策者難以獲得準(zhǔn)確的財務(wù)信息，難以對瞬息萬變的市場做出有效的科學(xué)決策。

另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在集團(tuán)公司和各個子公司之間要進(jìn)行會計信息的處理，需要向財務(wù)信息總系統(tǒng)提供更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是各個子公司之間具有不同的業(yè)務(wù)性質(zhì)，財務(wù)處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實(shí)現(xiàn)了表面的信息共享，卻沒有實(shí)際的指導(dǎo)作用，反而在財務(wù)信息化管理中制造了障礙。

（三）財務(wù)信息化管理專業(yè)人才不足

要搞好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化建設(shè)，高素質(zhì)的財務(wù)人員是重要的人力資本基礎(chǔ)。但是，由于長期以來的粗放型經(jīng)營，目前的財會人員隊伍中吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計制度和財務(wù)制度不太熟悉的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財會工作人員在專業(yè)知識和專業(yè)技能方面與實(shí)際需要都存在一定差距。這種財務(wù)人員的組織結(jié)構(gòu)和知識結(jié)構(gòu)狀況，難以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求。同時，不少財會人員由于學(xué)歷不高、專業(yè)知識不強(qiáng)、學(xué)習(xí)勁頭不足等原因，就產(chǎn)生了缺乏財務(wù)信息化管理的能力和意識，其財務(wù)管理能力和理念已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的需求。為了房地產(chǎn)企業(yè)的健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展，迫切需要培育一批具有財務(wù)信息化管理能力的專業(yè)人才。

（四）財務(wù)管理應(yīng)用軟件比較滯后

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)測的基礎(chǔ)上，獨(dú)立自主的進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營決策，在決策執(zhí)行過程中還要加強(qiáng)控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開發(fā)出融入企業(yè)文化和管理理念的統(tǒng)一財務(wù)管理軟件。但是，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏開發(fā)自己企業(yè)財務(wù)管理軟件的專門技術(shù)人才，而一些國外大公司的財務(wù)管理軟件不但價格貴，而且也存在“水土不服”的現(xiàn)象。所以，我國目前實(shí)施財務(wù)信息化管理的房地產(chǎn)企業(yè)大多選擇一些通用的財務(wù)管理軟件。這些財務(wù)管理軟件雖然也能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業(yè)的個性化需求，難以按照企業(yè)的經(jīng)營思路設(shè)計出不同的功能，不能很好地滿足財務(wù)管理工作的實(shí)際需要。

三、針對財務(wù)管理信息化面臨問題的解決對策

（一）提高企業(yè)管理層對財務(wù)信息化的認(rèn)識水平

要想進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理信息化建設(shè)，就必須提高企業(yè)管理層對財務(wù)信息化的認(rèn)識水平，要讓他們認(rèn)識到實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進(jìn)，更是對財務(wù)管理工作的一次大變革，不僅能夠?qū)⒇攧?wù)管理人員從繁雜的基礎(chǔ)財務(wù)會計工作中解脫出來，提高他們的工作效率，更能使財務(wù)管理人員將更多的時間和精力用于研究公司資金運(yùn)作、統(tǒng)籌策劃，既為企業(yè)的決策層提供更加可靠的分析數(shù)據(jù)，更能當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者和財務(wù)會計工作人員，特別是企業(yè)管理層，一定要對財務(wù)信息化管理有正確的認(rèn)識和足夠的重視，這樣才能為企業(yè)實(shí)行財務(wù)信息化管理提供組織保障。

（二）優(yōu)化財務(wù)信息化體系建設(shè)

要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化，就必須建立與完善財務(wù)信息化體系，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化管理提供制度保障。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，建立健全本企業(yè)的財務(wù)信息化管理的相關(guān)制度，譬如財務(wù)信息化系統(tǒng)操作管理制度、財務(wù)信息化軟、硬件管理制度、財務(wù)信息化管理崗位責(zé)任制度、財務(wù)信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理制度對財務(wù)管理信息化建設(shè)的要求，不斷進(jìn)行優(yōu)化和完善，要根據(jù)工作中發(fā)現(xiàn)的新情況、新問題，不斷完善財務(wù)管理信息系統(tǒng)的功能，使其能夠更好地適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展要求，最終達(dá)到持續(xù)優(yōu)化、提升管理水平，全面實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理的目標(biāo)。

（三）開發(fā)與企業(yè)管理中實(shí)際需要的相適應(yīng)的財務(wù)軟件

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，總結(jié)自身特點(diǎn)，組織專業(yè)技術(shù)人員，研究開發(fā)出適合自己的財務(wù)信息化管理平臺，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)各個生產(chǎn)過程中財務(wù)、資金、流程等信息的集成和數(shù)據(jù)共享，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)、高效的財務(wù)信息化管理提供技術(shù)支持。信息化財務(wù)軟件可以參照新一代ERP系統(tǒng)中所具有的功能模塊，將事前財務(wù)管理信息處理，到事后財務(wù)信息的反映，不僅在財務(wù)系統(tǒng)的內(nèi)部各模塊充分集成，而且與采購、生產(chǎn)等系統(tǒng)也達(dá)到無縫對接，使企業(yè)各項經(jīng)營業(yè)務(wù)的財務(wù)信息能及時準(zhǔn)確的得到反饋，從而加強(qiáng)對企業(yè)資金流的全局管理和控制。強(qiáng)調(diào)面向業(yè)務(wù)流程的財務(wù)信息的收集、分析和控制，使財務(wù)系統(tǒng)能支持重組后的業(yè)務(wù)流程，并做到對業(yè)務(wù)活動的成本控制，更全面地提供財務(wù)管理信息，為企業(yè)戰(zhàn)略決策和業(yè)務(wù)操作等各層次的管理需要服務(wù)。

（四）培養(yǎng)滿足財務(wù)信息化需求的復(fù)合型人才

目前，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財務(wù)管理信息化的關(guān)鍵就是培養(yǎng)滿足財務(wù)信息化需求的復(fù)合型人才。首先，企業(yè)管理層要認(rèn)識到人才對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財務(wù)管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業(yè)引進(jìn)既懂信息技術(shù)又懂財務(wù)管理的復(fù)合型人才，同時，也重視內(nèi)部挖潛。其次，企業(yè)的財務(wù)工作人員也要認(rèn)識到學(xué)習(xí)的迫切性，要主動靠前一步，根據(jù)財務(wù)信息化管理的要求積極進(jìn)修，力爭早日成為符合企業(yè)財務(wù)信息化管理要求的復(fù)合型人才。

（作者單位為上海淀山湖新城發(fā)展有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 周波.對信息化財務(wù)管理的若干探討[J].會計師，2014（11）.

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文第3篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)內(nèi)部；財務(wù)控制；現(xiàn)狀；措施

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，并且具有較高的風(fēng)險性，在當(dāng)前社會競爭日益激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得以發(fā)展長遠(yuǎn)，就必須從管理上入手，提高企業(yè)管理水平，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制。

一、企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的概述

（一）內(nèi)部財務(wù)控制的定義及目標(biāo)

內(nèi)部財務(wù)控制是利用控制論的基本原理和方法，對財務(wù)活動進(jìn)行科學(xué)的規(guī)范、約束、評價等一系列方法、技術(shù)、程序及理念的總稱，以期達(dá)到財務(wù)活動預(yù)定目標(biāo)的活動。

就企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制而言，其最終目標(biāo)是企業(yè)戰(zhàn)略計劃的快速實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。因此，需要在進(jìn)行財務(wù)控制的過程中有針對性的對戰(zhàn)略的制定、實(shí)施及控制階段采取對應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)控制措施，同時還要整合并優(yōu)化企業(yè)資源，使之得以有效的應(yīng)用。

（二）財務(wù)控制的方式

財務(wù)控制包括了兩個方面：一個是內(nèi)部財務(wù)控制；另一個是外部財務(wù)控制，這里我們主要對前者進(jìn)行了解，其涉及的對象主要有董事會、經(jīng)理層，還有相關(guān)負(fù)責(zé)人及他們所建立的財務(wù)控制體系。財務(wù)控制的方式通常有兩部分組成，即激勵措施和約束手段。

二、企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的現(xiàn)狀分析

（一）內(nèi)部控制制度不夠健全

在現(xiàn)代企業(yè)管理制度中最為重要的一個組成部分就是內(nèi)部控制制度，其作用非常之大，不僅能對企業(yè)財產(chǎn)的安全與完整起到保護(hù)作用，還能確保會計信息資料真實(shí)且正確，同時還能實(shí)現(xiàn)有效、協(xié)調(diào)的運(yùn)轉(zhuǎn)各部門的經(jīng)營活動。在現(xiàn)階段看來，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度上缺乏合理的組織制度，對于權(quán)責(zé)的劃分還不夠清晰，缺乏崗位責(zé)任，這就使得企業(yè)在購、產(chǎn)、銷、賬、錢、物等方面的分管原則得不到徹底貫徹；另外，由于在檢查稽核方面沒有完善的制度進(jìn)行規(guī)范，缺乏考核制度，因此就會導(dǎo)致較多差錯舞弊的相關(guān)行為出現(xiàn)。

（二）財務(wù)預(yù)算編制執(zhí)行不規(guī)范

目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)之中，一些企業(yè)并沒有真正有效的法人治理結(jié)構(gòu)，在企業(yè)財務(wù)預(yù)算編制過程中董事會和董事長較少參與，再加上大部分企業(yè)還沒有真正了解財務(wù)預(yù)算管理的重要性，對于其有無必要開展還存在一些爭議，因此，這塊的工作都由財會部門或者預(yù)算小組一起完成，這樣就使得財務(wù)預(yù)算管理沒有了權(quán)威性和前瞻性，以致于財務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制作用很難得到發(fā)揮。

另外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)以歷史指標(biāo)和過去的活動為基礎(chǔ)，對于未來的財務(wù)預(yù)算指標(biāo)指主要依據(jù)資金、技術(shù)以及管理水平來確定，這樣進(jìn)行財務(wù)預(yù)算編制工作，通常都會忽視外部環(huán)境，不會對其進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和預(yù)測，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算指標(biāo)與外部環(huán)境很難互相適應(yīng)，預(yù)算差異大，不斷的根據(jù)實(shí)際情況對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算缺乏嚴(yán)肅性，也失去了考核標(biāo)準(zhǔn)化的意義。

（三）信息化建設(shè)水平低

房地產(chǎn)公司信息化主要集中在財務(wù)處理、流程審批、房源管理三大方面。由于房地產(chǎn)業(yè)賬務(wù)處理繁瑣、復(fù)雜，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了會計電算化，但受企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會環(huán)境影響，信息處理僅維持在局部的范圍。若干信息無法披露，導(dǎo)致財務(wù)信息不暢，資源無法共享。

在流程審批及房源管理方面，企業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)信息化，仍采用以往的紙質(zhì)單據(jù)審批及專人管理的方法。即使個別有前瞻性的企業(yè)已經(jīng)逐步嘗試明源、OA等軟件，部分解決了企業(yè)在相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的一些問題。但各業(yè)務(wù)模塊相對獨(dú)立，信息資源屬于自閉狀態(tài)，分散在各部門，難以及時更新，也難以實(shí)現(xiàn)對財務(wù)數(shù)據(jù)的共享。這就對企業(yè)的財務(wù)管理造成了極大的障礙，難以實(shí)時監(jiān)控財務(wù)動態(tài)。出現(xiàn)市場反應(yīng)遲鈍等諸多問題。由于信息傳遞不及時，甚至出現(xiàn)一房多賣等重大管理漏洞。

三、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的措施

（一）建立健全財務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部控制制度的建立和完善應(yīng)該重點(diǎn)把握下面兩個關(guān)鍵點(diǎn)：（1）企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況，在相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)下設(shè)立股東會及經(jīng)理層；（2）對于各部門的工作崗位要分工明確，而崗位的職責(zé)權(quán)限也應(yīng)該有相應(yīng)的崗位說明書及業(yè)務(wù)流程，企業(yè)員工在授權(quán)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。（3）對財務(wù)工作的相關(guān)業(yè)務(wù)程序和人員職責(zé)權(quán)限需要清晰明確，在機(jī)制上、制度上達(dá)到規(guī)范行為、控制風(fēng)險、防范舞弊、糾正差錯的效果，從而使財務(wù)工作能規(guī)范有序地進(jìn)行得到切實(shí)保證。

（二）完善全面預(yù)算管理模式

企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理的目的是使企業(yè)既定的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，對企業(yè)經(jīng)營活動進(jìn)行編制預(yù)案，并且還要在工作中讓其貫徹執(zhí)行得到保證。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，全面完善的預(yù)算管理體系包括了企業(yè)的所有業(yè)務(wù)及所有員工，對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行全方位、貫穿式的管理與控制，對企業(yè)的預(yù)算分析工作進(jìn)行分期處理。為了使財務(wù)流向的管理工作能夠切實(shí)做好，有必要讓全員及全部門參與到預(yù)算編制的過程中去，要做到“精打細(xì)算”每一筆經(jīng)費(fèi)。為了能夠?qū)﹂_發(fā)項目的各階段，包括：可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等的推進(jìn)程度進(jìn)行科學(xué)、合理的掌握，企業(yè)應(yīng)該建立并完善動態(tài)調(diào)整型的財務(wù)預(yù)算，促進(jìn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)與回籠，從而使公司更好的預(yù)見資金風(fēng)險，并提高其承受風(fēng)險的能力。就財務(wù)部門而言，要想實(shí)現(xiàn)精確、真實(shí)、合理合法的財務(wù)流動，就必須要做好對財務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，及時跟蹤與財務(wù)相關(guān)的管理程序、環(huán)節(jié)以及最終結(jié)果等。

（三）加快財務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)

在企業(yè)經(jīng)營活動中，作為企業(yè)戰(zhàn)略決策依據(jù)的財務(wù)信息是其集中反映。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信息化建設(shè)對于企業(yè)快速、方便的獲得財務(wù)信息起到很好幫助作用，從而也讓企業(yè)在做決策時更加快速和準(zhǔn)確。同時，公司應(yīng)當(dāng)建立有效的溝通和信息機(jī)制，確保信息溝通交流具有時效性，實(shí)現(xiàn)合理推進(jìn)財務(wù)內(nèi)部控制，進(jìn)一步規(guī)范有效信息的收集及傳達(dá)程序，并且科學(xué)合理的考查、整理與選擇各項內(nèi)外信息。與此同時，企業(yè)還需要通過計算機(jī)信息技術(shù)的利用創(chuàng)建集團(tuán)式財務(wù)共享平臺，為了實(shí)現(xiàn)這個目的，使信息傳遞的速度加快，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其自身狀況對ERP系統(tǒng)進(jìn)行合理的選擇，然后全面管理信息流、資金流及物流等方面，這樣不但能夠使企業(yè)信息溝通的水平得到提高，還能對企業(yè)財務(wù)管理工作甚至整個企業(yè)的經(jīng)營狀況起到非常大的幫助作用。

四、結(jié)束語

總而言之，在當(dāng)前的企業(yè)經(jīng)濟(jì)控制系統(tǒng)中內(nèi)部財務(wù)控制有著非常重要的作用，企業(yè)自身的生存與發(fā)展對于財務(wù)內(nèi)部控制的依賴度越來越高，要想使企業(yè)管理水平得以提高，讓企業(yè)內(nèi)部擁有的資源能夠有效地運(yùn)用，達(dá)到企業(yè)快速發(fā)展的目的，就必須加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的控制。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文第4篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；物業(yè)管理；會計核算；財務(wù)管理；人才管理制度

引言

物業(yè)公司隸屬房地產(chǎn)行業(yè)旗下的企業(yè)，其發(fā)展具有明顯的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征，屬于時下新興的朝陽企業(yè)。服務(wù)是該行業(yè)的最基本又是最重要的發(fā)展特征。我國物業(yè)公司介于我國城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)和我國城市住房制度改革背景下，通過實(shí)行住宅商品化發(fā)展管理應(yīng)運(yùn)而生的。我國物業(yè)公司的發(fā)展具有新時期社會主義發(fā)展的時代氣息。隨著物業(yè)管理行業(yè)在我國不斷新興和發(fā)展起來，物業(yè)公司也在中華大地上如雨后春筍般建立起來，并得到不斷發(fā)展壯大。

物業(yè)公司的運(yùn)行與發(fā)展，會計在其經(jīng)濟(jì)管理中扮演著十分重要的角色。物業(yè)公司的會計核算和財務(wù)管理，直接關(guān)系到物業(yè)公司的發(fā)展大計，因為物業(yè)公司的會計等方面的財務(wù)管理直接影響到物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益。在公司財務(wù)管理中如果能夠做到科學(xué)化管理，會計核算工作將會得到更大的發(fā)展空間，這不僅能夠簡化會計核算工作，而且還能夠更大程度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司各部門工作效率的提高。文章將針對物業(yè)公司的會計核算及財務(wù)處理方式進(jìn)行剖析，旨在提高物業(yè)公司的財務(wù)管理活動。

一、現(xiàn)階段我國物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

新時期發(fā)展視域下，我國物業(yè)公司會計核算及財務(wù)管理當(dāng)下發(fā)展不明顯。物業(yè)管理作為新時期社會發(fā)展中不可或缺的服務(wù)性經(jīng)濟(jì)發(fā)展行業(yè)，其發(fā)展時間雖然短暫，但是它不等同于其它服務(wù)行業(yè)，它具有其獨(dú)特的發(fā)展特征。對于物業(yè)公司本身的發(fā)展特點(diǎn)來說，其發(fā)展要求必須加強(qiáng)該公司的會計核算管理和財務(wù)管理，確保物業(yè)公司在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具備高效性、安全性和準(zhǔn)確性。會計核算和財務(wù)管理是物業(yè)公司財務(wù)管理的重要組成部分。同時，二者又是企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的重要組成部分。

物業(yè)公司會計人員和財務(wù)人員在工作中綜合素質(zhì)能力有待提高。當(dāng)前，不少物業(yè)公司員工主要是直接從原企業(yè)的一些行政總務(wù)部門以及內(nèi)退返聘人員，加之還有不少員工還是一些企業(yè)競爭上崗失敗的富余人員通過關(guān)系走后門手段而成為物業(yè)公司的管理骨干員工。介于歷史發(fā)展的原因，大多數(shù)會計人員和財務(wù)管理人員管理理念落后，平均年齡偏大和文化水平偏低的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在工作綜合能力評定方面，有待提高。然而，就算是財務(wù)人員的組成隊伍，大多是原來公司的一些老財務(wù)管理人員，沒有專業(yè)的高素質(zhì)的文化水平。對企業(yè)財務(wù)管理認(rèn)知程度不得而知，即便是財務(wù)人員也多是沒有經(jīng)過財會理論和專業(yè)知識系統(tǒng)學(xué)習(xí)的“半路出家”人員，僅能應(yīng)付日常的會計核算工作，要求他們做好財務(wù)管理的確勉為其難。

財務(wù)管理基礎(chǔ)工作需要規(guī)范。物業(yè)公司加強(qiáng)財務(wù)規(guī)范化管理基礎(chǔ)工作的主體是企業(yè)的客戶和職工。由于物業(yè)公司的客戶大多是個體私營者，與公司發(fā)生的業(yè)務(wù)，不愿簽署合同或協(xié)議、提供合規(guī)票據(jù)。這既不符合財務(wù)規(guī)范化管理要求，又從反面耳濡目染地影響到職工，使他們對不規(guī)范的做法習(xí)以為常，而對正常的財務(wù)管理反而感到不適，認(rèn)為是財務(wù)人員有意制造麻煩。這既不利于財務(wù)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，也阻礙和影響財務(wù)管理水平的提高。

二、當(dāng)前我國物業(yè)公司會計核算和財務(wù)管理存在的問題

（一）會計人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德素質(zhì)偏低導(dǎo)致會計核算失真

就如上面一節(jié)所述，現(xiàn)階段不少物業(yè)公司員工質(zhì)量以次充好以假充真的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，沒有嚴(yán)格的員工準(zhǔn)入制度和員工績效考核制度的制約，給物業(yè)公司員工濫竽充數(shù)式的經(jīng)驗工作以發(fā)展契機(jī)。會計核算是一項系統(tǒng)的艱巨而復(fù)雜的審計方面的工作，沒有具備堅實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)和過硬的職業(yè)道德素質(zhì)，是很難勝任的。然而，現(xiàn)階段我國不少物業(yè)公司的會計人員和財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)偏低，職業(yè)道德素質(zhì)能力有待加強(qiáng)。例如，某物業(yè)公司在一年度核算中因會計做賬不謹(jǐn)慎，出現(xiàn)死賬和漏賬情況，導(dǎo)致整個會計核算過程無法正常進(jìn)行，給會計核算工作帶來不可估量的損失。

在財務(wù)管理方面，由于財務(wù)管理的相關(guān)工作人員職業(yè)道德偏差，導(dǎo)致財務(wù)管理不嚴(yán)，拉幫結(jié)伙貪污現(xiàn)象嚴(yán)重，給公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來極大的影響。

（二）財務(wù)管理的松散性導(dǎo)致公司財務(wù)混亂

松散的財務(wù)管理促使公司財務(wù)混亂。受到傳統(tǒng)的財務(wù)管理的影響和公司傳統(tǒng)人事管理方式的制約，當(dāng)前我國物業(yè)公司財務(wù)管理方面存在諸多問題，尤其是當(dāng)下松散的財務(wù)管理方式，給物業(yè)公司一些一直覬覦公司資金的不法人員更多進(jìn)行違法行經(jīng)的機(jī)會。比如財務(wù)人員在財務(wù)管理中與會計人員相互串通，故意弄虛作假，虛報瞞報賬目等等，致使公司財務(wù)出現(xiàn)混亂。

不嚴(yán)格的財務(wù)管理方式，給財務(wù)管理帶來不同程度的影響。財務(wù)管理與會計管理糾結(jié)不清，制度界限和權(quán)責(zé)不明導(dǎo)致公司財務(wù)管理一片混亂，相關(guān)部門和相關(guān)管理成為財務(wù)管理混亂的主要替罪羊。

（三）物業(yè)公司人才管理和人才引進(jìn)方面存在問題

物業(yè)公司人才方面的管理一直是該類公司進(jìn)一步發(fā)展的一塊絆腳石，如何解決好物業(yè)公司人才引進(jìn)成為物業(yè)公司高層們共同關(guān)注又很難解決的問題。物業(yè)公司是現(xiàn)行企業(yè)中的朝陽企業(yè)，誰不想往里頭鉆。眾人的覬覦和公司在人才引進(jìn)的松散性成為物業(yè)公司優(yōu)秀人才引進(jìn)的障礙。而作為物業(yè)公司肥肉部門的財務(wù)管理部門，更是大家眼紅的關(guān)鍵部門。由此，財務(wù)管理部門的人才引進(jìn)方式往往是關(guān)系式引進(jìn)方式，或者是一些老員工拉關(guān)系直接進(jìn)入財務(wù)管理部門，這為企業(yè)人才的發(fā)展埋下了隱患，從而導(dǎo)致人事管理和企業(yè)發(fā)展根基不牢。

三、加強(qiáng)物業(yè)公司會計核算和財務(wù)管理的優(yōu)化管理措施

（一）嚴(yán)格會計從業(yè)人員和財務(wù)管理人員的準(zhǔn)入制度

物業(yè)公司會計從業(yè)人員和財務(wù)管理人員的準(zhǔn)入制度無小事，會計人員和財務(wù)管理人員引進(jìn)不當(dāng)，很可能導(dǎo)致整個公司的發(fā)展受到影響。所以必須嚴(yán)格會計人員和財務(wù)管理人員的準(zhǔn)入制度。從根本上杜絕公司員工聘任的關(guān)系化發(fā)展毒瘤，澄清公司發(fā)展的污垢，凈化公司發(fā)展的環(huán)境，為公司經(jīng)濟(jì)和核心發(fā)展方向奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)物業(yè)公司會計核算和財務(wù)方面的優(yōu)化管理

物業(yè)公司的會計核算直接關(guān)系到物業(yè)公司的發(fā)展，它是物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，有效反映公司經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，從而為公司管理層和決策者提供可靠的研究數(shù)據(jù)和進(jìn)一步調(diào)控物業(yè)公司的發(fā)展方向。會計核算以后的數(shù)據(jù)的真實(shí)度與公司經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向息息相關(guān)，會計核算的真實(shí)度越高，就越有利于公司的發(fā)展，并為公司高層對企業(yè)在市場競爭中發(fā)展方向的有效調(diào)整提供堅實(shí)可靠的資料。會計核算何其重要，不可能在只言片語中說得清楚的，故而，優(yōu)化會計核算的管理，提高會計核算的質(zhì)量是物業(yè)公司應(yīng)該關(guān)注的課題之一。

財務(wù)方面應(yīng)優(yōu)化管理部門結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制財務(wù)人員的數(shù)量和質(zhì)量，從嚴(yán)處理財務(wù)方面存在的問題，杜絕無制度無責(zé)任下的私人財務(wù)關(guān)系，做到權(quán)責(zé)分明，同時并劃清各部門的權(quán)責(zé)界限，做到責(zé)任到人，責(zé)任到財務(wù)管理中的每一細(xì)節(jié)。

（三）革新人才管理制度，加強(qiáng)公司員工績效管理

人才是公司發(fā)展的根據(jù)，尤其是管理方面的人才，直接關(guān)系到公司發(fā)展的根本大計。革新公司人才管理制度，實(shí)現(xiàn)任人唯賢，杜絕任人唯親的人才引進(jìn)歪風(fēng)。可以通過公平公正的人才引進(jìn)方式，真正做到提高公司財務(wù)管理方面人才的優(yōu)化發(fā)展。同時，在長期的發(fā)展中，公司應(yīng)通過高效率的員工績效管理方式，鼓勵優(yōu)秀人才發(fā)展，提高公司的綜合競爭力。

結(jié)語

綜上所述，物業(yè)公司的會計核算和財務(wù)管理，在發(fā)展中相互依承、共同促進(jìn)。辯證地處理好兩者的關(guān)系，優(yōu)化物業(yè)公司人才管理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司全新的變革式的發(fā)展管理。只有從人才引進(jìn)和員工素質(zhì)方面優(yōu)化管理，從根本上杜絕財務(wù)蛀蟲的出現(xiàn)，凈化物業(yè)公司發(fā)展環(huán)境，才能更有機(jī)會提高物業(yè)公司的綜合競爭力，促使物業(yè)公司在當(dāng)今激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中立于不敗之地。（作者單位：湖南省國立投資（控股）有限公司）

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房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)處理范文第5篇

2015年，11家上市銀行不良貸款合計9388億元，環(huán)比增加3076億元，增幅為49%。從各家銀行來看，增幅最大的是農(nóng)行，同比增加70%，其次是招行、平安、浦發(fā)，分別增加70%、68%、62%；增幅最小的是中信，同比增加27%，其他銀行增幅都在40%以上。上市銀行的不良貸款在2015年增幅較大。相比而言，招行、平安在加快不良貸款的暴露，而中信銀行前期不良貸款暴露充分，新增幅度小于同業(yè)。

事實(shí)上，“不良貸款/逾期90天以上貸款 ”這個指標(biāo)已經(jīng)越來越受重視，這個比值低于1意味著銀行在某種程度上隱藏或延遲了“不良”的生成。測算的結(jié)果顯示：逾期90天以上的貸款合計8907億元，不良貸款/逾期90天以上的貸款的比例為1.05，且四大行該比值均大于1.1，建行達(dá)到1.62，這表明國有銀行在主動真實(shí)暴露資產(chǎn)質(zhì)量方面，具備嚴(yán)格的資產(chǎn)質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)。而股份制銀行中，招行將所有逾期90天以上的貸款列入不良，中信銀行接近全部列入不良，其余股份制銀行該比值普遍低于0.8，其中平安銀行僅為0.52。

在銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量下降期間，隨著監(jiān)管的趨嚴(yán)和銀行的主動調(diào)整，銀行真實(shí)暴露“不良”和嚴(yán)格執(zhí)行貸款分類后，會在一定程度上加速不良數(shù)據(jù)的增長。

潛在不良貸款風(fēng)險較大

根據(jù)已公布的年報數(shù)據(jù)，除了農(nóng)行外，招行的不良率是業(yè)內(nèi)最高的，除了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)外，招行也在加快風(fēng)險的提前暴露。

不良率+關(guān)注類貸款占比可以視為潛在的不良貸款，這一指標(biāo)的行業(yè)區(qū)間在4%-6.6%之間。其中農(nóng)行最高，為6.6%；光大為6%；平安、民生、中信分別為5%左右，潛在信用風(fēng)險高；浦發(fā)和招行只有4.3%-4.4%，行業(yè)內(nèi)偏低。

按照不良率來看，招行的不良率在行業(yè)內(nèi)偏高，資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險相對較高；按照不良貸款同比增速看，招行增幅也是行業(yè)內(nèi)最高，這說明其不良率認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相對較高，其不良率暴露較為充分。但是，如果按照不良+關(guān)注類貸款占比來看，招行潛在的不良在行業(yè)內(nèi)最低，潛在信用風(fēng)險低于同業(yè)。

2015年，11家上市銀行合計核銷不良貸款2985億元，加上不良貸款余額9388億元，總共毛生成的不良貸款余額為12373億元，加回核銷的不良率達(dá)到2.2%，比實(shí)際的不良率（1.7%）高0.5%。

分上市銀行來看，股份制銀行加大核銷力度，加回核銷的毛不良率較高，在2%-3.4%之間。平安最高，接近3.4%，相對于不良率高出1倍以上，資產(chǎn)質(zhì)量問題相對較高；而招行、中信、民生、浦發(fā)都在2%-3%之間，光大最小為2%；除了農(nóng)行，大行加回核銷以后的不良率都為1.9%，核銷力度同樣也在加大，但是相對其較為龐大的不良貸款規(guī)模，加回核銷后的不良率提高幅度不大。

數(shù)據(jù)顯示，公司貸款中各個行業(yè)的占比都在下降，如建行；但是一些銀行在金融業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)、交運(yùn)、電力行業(yè)的貸款增幅比較明顯，如工行、農(nóng)行、招行；值得一提的是，招行、平安銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的貸款占比在回升，招行從12%提高到14%，平安從10%提高到11%。

從不良的行業(yè)分布來看，制造業(yè)、批發(fā)零售的不良率已經(jīng)加速暴露，而產(chǎn)能過剩行業(yè)在 2015年得到一定程度的釋放，下一個信用風(fēng)險的暴露口可能是房地產(chǎn)行業(yè)貸款。不良貸款依然集中在制造業(yè)、批發(fā)和零售，其中，建行這兩個行業(yè)的占比超過60%，農(nóng)行超過77%，招行超過73%，中信超過80%。

采礦業(yè)、建筑業(yè)的不良率回升最大，其中，建行采礦業(yè)、建筑業(yè)的不良貸款余額占比排在第三和第四位，農(nóng)行這兩個行業(yè)的不良貸款占比排在第四和第五位；采礦業(yè)的不良率從2015年的0.8%提高到3.1%。而招行采礦業(yè)不良率則從2.5%提高到6.7%。房地產(chǎn)行業(yè)的不良率則在回升，不良率僅次于以上四個行業(yè)。建行和農(nóng)行的數(shù)據(jù)也是如此。

不過，有三個行業(yè)不良率在下降。一是交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)；二是信息傳輸、軟件和技術(shù)服務(wù)業(yè)；三是金融行業(yè)。這同穩(wěn)增長、穩(wěn)基建、金融加快發(fā)展相關(guān)，建行和農(nóng)行的情況與此相符。相比而言，招行和中信所有行業(yè)的不良率都在回升，沒有不良率下降的行業(yè)。

從不良的區(qū)域分布來看，各個區(qū)域的不良貸款率都在提高，只有海外分行在下降。這表明經(jīng)濟(jì)下行周期中，系統(tǒng)性風(fēng)險在增加，區(qū)域不良的提高是必然，而在海外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，海外分行的資產(chǎn)質(zhì)量在改善過程中。海外分行的不良率變化不一，建行在下降，而工行和農(nóng)行的不良率在回升。

此外，不良貸款區(qū)域分布也在轉(zhuǎn)變中，同一般認(rèn)為的行業(yè)不良向中西部地區(qū)蔓延有差別。建行在珠三角、環(huán)渤海地區(qū)和西部的不良問題相對比較嚴(yán)重，而農(nóng)行和工行在西部地區(qū)比較嚴(yán)重，而招行在中西部地區(qū)相對嚴(yán)重。這些區(qū)域成為不良多發(fā)區(qū)域，如果銀行債轉(zhuǎn)股逐步實(shí)施的話，這些不良高發(fā)區(qū)域都將成為重點(diǎn)地區(qū)。

建行2015年不良貸款正在從長三角地區(qū)向珠三角、環(huán)渤海和西部區(qū)域蔓延。因為長三角的占比在下降，而珠三角、環(huán)渤海地區(qū)、西部的占比出現(xiàn)明顯回升。農(nóng)行2015年的不良貸款正在從長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)向西部蔓延。工行只有珠三角地區(qū)占比在下降，而西部的不良率在回升。工行只有珠三角地區(qū)占比在下降，而西部的不良率則在回升。招行不良的確在從長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)，向中西部蔓延。中信不良相對嚴(yán)重的區(qū)域是珠江流域、中部和西部地區(qū)。

信用風(fēng)險潛在壓力未減輕

2015年，商業(yè)銀行信用風(fēng)險暴露壓力繼續(xù)上升，商業(yè)銀行口徑不良余額增加51%，不良率升至1.67%的高位。“關(guān)注+不良、逾期貸款、核銷前不良貸款”三項指標(biāo)可以作為“潛在問題資產(chǎn)”的參考，11家上市銀行已披露的數(shù)據(jù)顯示，潛在信用風(fēng)險壓力超過了名義不良數(shù)據(jù)：“關(guān)注+不良”增加37%，占比達(dá)到5.17%；“逾期貸款”增加45%，占比達(dá)到2.64%；“核銷前不良貸款”增加5851億元，同比上升75%，相當(dāng)于年初賬面不良余額的96%。

最新的數(shù)據(jù)顯示，銀行業(yè)名義不良余額升幅超過50%，不良率則升至1.67%。我們一般用三個層級的數(shù)據(jù)觀察銀行不良貸款的情況，結(jié)果顯示，2015年名義不良余額增長幅度超過40%，商業(yè)銀行口徑增幅達(dá)到51%。全口徑不良率接近2%，商業(yè)銀行不良率為1.67%。

如果從最大口徑來看，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)口徑包括商業(yè)銀行、政策性銀行、信用合作社等吸收公眾存款的機(jī)構(gòu)。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量數(shù)據(jù)一般由銀監(jiān)會披露，但至今尚無定期披露機(jī)制。根據(jù)媒體披露的數(shù)據(jù)，截至2014年年末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良貸款余額接近1.48萬億元，不良率為1.60%，2015年末的不良貸款余額接近2萬億元，不良率接近2%，整體不良余額增幅約為35%-40%。

如果從一般口徑來看，商業(yè)銀行口徑包括五大國有銀行、股份制銀行、城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行，以資產(chǎn)規(guī)模計大致相當(dāng)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的77%。商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量數(shù)據(jù)由銀監(jiān)會按季度定期披露。根據(jù)銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)，2015年商業(yè)銀行名義不良水平繼續(xù)雙升，不良率、不良余額均達(dá)到2010年以來的最高水平。

商業(yè)銀行名義不良呈現(xiàn)三個特征：首先，2015年不良余額增幅繼續(xù)加速；不良余額同比增幅在2015年內(nèi)持續(xù)保持在50%以上，這是本輪經(jīng)濟(jì)周期下行以來增速最高的年度。其次，不良率連續(xù)10個季度上升：自2013四季度以來，商業(yè)銀行不良率連續(xù)10個季度上升，2015四季度升至1.67%。最后，在財務(wù)處理之后不良結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定：在經(jīng)過核銷、轉(zhuǎn)售等財務(wù)處理之后，商業(yè)銀行報表不良結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定。

如果從最小口徑看，根據(jù)已披露2015年年報的11家上市銀行的數(shù)據(jù)（以資產(chǎn)規(guī)模計，這11家銀行大致相當(dāng)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的52%），其不良余額在2015年內(nèi)的增幅為48%。

市場認(rèn)為不良余額和不良率指標(biāo)相對靜態(tài)，不能完全反映資產(chǎn)質(zhì)量的潛在趨勢，中信建投提出三個替代指標(biāo)作為“潛在問題資產(chǎn)”的度量方法。

一是關(guān)注+不良貸款，該指標(biāo)可以修正銀行在不良暴露層面的顧慮。11家上市銀行2015年關(guān)注類貸款增長33%，年末關(guān)注類貸款占比為3.50%，較年初提高0.6個百分點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，關(guān)注+不良貸款累計規(guī)模2015年增長37%，占比升至5.17%。

二是逾期貸款，該指標(biāo)可以修正五級分類過程中的主觀因素。11家上市銀行逾期貸款增幅為45%，年末逾期率為2.64%，較年初提高64BP。

三是核銷前不良貸款，該指標(biāo)可以修正財務(wù)處理的影響。11家上市銀行2015年大幅提高核銷規(guī)模，總計核銷為2910億元，同比增加了72%。據(jù)此推算，銷前不良貸款在2015年增長了5851億元，較2014年增加了75%，相當(dāng)于2014年年末賬面不良貸款的96%。

從上述三項替代指標(biāo)的情況看，2015年以來，銀行潛在信用風(fēng)險壓力并未減輕，多項指標(biāo)增量和增幅處于多年高位，新增風(fēng)險暴露的壓力仍然存在。

不良仍有小幅蔓延趨勢

分析商業(yè)銀行不良貸款細(xì)分結(jié)構(gòu)的結(jié)果表明：1.整體而言，存在從中小微向?qū)块T蔓延的趨勢；2.從期限結(jié)構(gòu)看，短期貸款不良升幅偏高，原因可能在于風(fēng)險較高的中小企業(yè)和民營企業(yè)更多使用短期貸款；3.行業(yè)分布方面，制造業(yè)和貿(mào)易行業(yè)仍是主要發(fā)生領(lǐng)域，商業(yè)服務(wù)業(yè)和個人按揭升幅較大但基數(shù)較低；4.區(qū)域分布方面，環(huán)渤海和中西部不良增幅偏高。

2015年，代表性銀行對公不良貸款增幅提升至46%，四年來首次超過零售貸款不良增幅。中信建投對可獲得數(shù)據(jù)的銀行（工商銀行、中信銀行、招商銀行）的歷史表現(xiàn)進(jìn)行了分析，結(jié)果顯示，不良貸款在對公和零售兩大類別上的分布主要體現(xiàn)為兩個階段。第一階段在2012-2014年，風(fēng)險集中在小微貸款領(lǐng)域。上市銀行零售貸款不良余額增幅較高，原因可能在于零售貸款余額增速較高（年化18%），以及零售項目下的小微企業(yè)、個人經(jīng)營性貸款風(fēng)險持續(xù)暴露；第二階段在2015年，風(fēng)險蔓延至對公領(lǐng)域。對公貸款不良升幅躍升至46%超過零售部門，表明風(fēng)險向公司業(yè)務(wù)條線蔓延。

從期限結(jié)構(gòu)看，中小企業(yè)和民營企業(yè)短期貸款壓力較大。2015年，代表性銀行短期貸款不良增幅達(dá)到67%，明顯超過中長期貸款不良的增幅。以建行和農(nóng)行為例，事實(shí)上，2013年以來一直是短期貸款的不良上升較快，原因可能包括：短期貸款里，中小企業(yè)、民營企業(yè)占比較高，而這兩者是本輪不良上升的重災(zāi)區(qū)；與之相比，中長期貸款中國家項目較多，質(zhì)量問題暫未集中爆發(fā)。

2015年，代表性銀行不良貸款在行業(yè)分布上繼承了前期特征，制造業(yè)和貿(mào)易行業(yè)仍是主要的發(fā)生領(lǐng)域。從已披露年報的上市銀行（農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行、招商銀行、民生銀行、光大銀行）的不良貸款行業(yè)分布來看，主要體現(xiàn)出以下三方面的特征：第一，存量風(fēng)險集中在制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)，5家銀行合計分別為1090億元和888億元，這兩類不良在2015年增速相對較低，但仍然達(dá)到42%和63%；第二，增速最高的行業(yè)是商業(yè)服務(wù)業(yè)，達(dá)到246%，但該類貸款不良余額較??；第三，市場關(guān)注度較高的房地產(chǎn)行業(yè)和公共事業(yè)類貸款，余額規(guī)模中等，分別為126億元和128億元，增速均為74%。

而在個人貸款方面，上市銀行（農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行）主要體現(xiàn)出下述特征：一是個人按揭貸款不良余額低基數(shù)高增長，在2015年的增幅達(dá)到80%，但余額仍然溫和，僅為105億元，不良率仍遠(yuǎn)低于其他貸款品種；二是信用卡和個人經(jīng)營貸款不良升幅在70%左右，推測這兩類貸款在經(jīng)濟(jì)形勢低迷和前期擴(kuò)張較快的背景下，將逐漸暴露相關(guān)風(fēng)險；三是個人消費(fèi)貸款不良增幅相對溫和。

數(shù)據(jù)顯示，代表性銀行2015年不良貸款在區(qū)域分布上出現(xiàn)了一定程度的分化。

中信建投分析了上市銀行（工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行）不良貸款區(qū)域分布的變化情況，主要呈現(xiàn)兩個特征：一是上升較快的區(qū)域首先是較低基數(shù)上的環(huán)渤海（增速分別為49%、110%、50%），其次是較高基數(shù)上的中西部（增速分別為48%、60%、88%）；二是不同銀行區(qū)域不良率的分化較大，其中工商銀行較為平均，建設(shè)銀行發(fā)達(dá)地區(qū)不良率較高，農(nóng)業(yè)銀行發(fā)達(dá)地區(qū)不良率較低，可能與各行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)。

總體來看，由于風(fēng)險層次向下遷徙，銀行不良更需以時間換空間。這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1. 占總貸款3.5%的關(guān)注類貸款向下遷徙壓力明顯上升；2. 逾期貸款年度45%的增幅與不良貸款接近，逾期/不良指標(biāo)在2015年基本保持了穩(wěn)定，但逾期未減值貸款同比增幅在50%-80%之間，可能意味著下階段資產(chǎn)風(fēng)險暴露壓力仍未減輕；3. 考察“潛在問題資產(chǎn)”增量相對于撥備前利潤的比值，2014年后明顯上升，2015年升至30%附近，這意味著利潤表的穩(wěn)定性預(yù)期在逐漸下降；4. 從企業(yè)償債能力的角度看，傳統(tǒng)行業(yè)存在融資性現(xiàn)金流的壓力。

從五級分類的角度來看：關(guān)注類貸款向下遷徙的壓力仍然較大。遷徙率描述報告期內(nèi)，銀行各級貸款質(zhì)量向下遷徙的比率在一定程度上可以反映銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化的速度。上市銀行遷徙率的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前資產(chǎn)質(zhì)量壓力主要體現(xiàn)為前期關(guān)注類貸款資產(chǎn)風(fēng)險暴露的壓力。

正常類貸款向下遷徙平均比率從2014年的3.3%升至2015年的4.3%，升幅相對溫和，但考慮到正常類貸款基數(shù)龐大，這種上升趨勢仍然值得警惕；關(guān)注類貸款向下遷徙平均比率從2014年的14.8%升至2015年的24.6%，升幅較大，意味著此前關(guān)注類的資產(chǎn)問題有1/4在1年內(nèi)暴露，這是新增不良的主要貢獻(xiàn)力量；次級和可疑類貸款向下遷徙的比率亦有小幅提高，但這兩項比率長期處于高位，年度變化參考意義有限。

從逾期貸款來看，商業(yè)銀行未下沉到不良的部分亟待化解。逾期貸款在一定程度上可以視作不良貸款的先行指標(biāo)，一般而言，多數(shù)貸款逾期3-6個月后將被分類為不良貸款。

2015年上市銀行逾期貸款顯示出兩個特征。一是逾期貸款增幅與不良貸款接近，年度增幅在45%左右，表明（經(jīng)過處置后的）不良貸款余額基本真實(shí)反映了逾期發(fā)生的規(guī)模；二是逾期/不良比率大致保持了穩(wěn)定（約為1.6倍），但由于兩者規(guī)模同步增長，逾期和不良貸款差值的規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，將會在下階段形成新增不良的壓力。

中信建投分析了上市銀行逾期但未減值類貸款的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，總體形勢不容樂觀。雖然各家銀行的數(shù)據(jù)分化較大，但逾期未減值貸款占總貸款的規(guī)模約在1%-2%之間，逾期未減值貸款總規(guī)模年度增幅在50%-80%之間，略高于逾期貸款規(guī)模。這表明銀行業(yè)全行業(yè)積累未暴露的不良壓力仍在上升，盡管逾期未減值貸款一般具有較為足額的擔(dān)保品，擔(dān)保品公允價值覆蓋率在80%-120%之間，但總體來看，下階段新發(fā)生不良貸款的壓力仍然較大。

利潤表穩(wěn)定性預(yù)期下降

參考前文提出的三個替代“潛在問題資產(chǎn)”的度量指標(biāo)，考察一個年度內(nèi)“潛在問題資產(chǎn)”增量相對于當(dāng)期撥備前利潤的比值，能夠在一定程度上幫助評估利潤表的穩(wěn)定性。結(jié)果顯示，2014-2015年的比值上升較快，2015年逾期貸款增量已經(jīng)占撥備前利潤的22%，表明在極端假設(shè)下（所有逾期的貸款都形成損失），10家上市銀行撥備前的利潤需要折損22%。

從企業(yè)的償債能力看，傳統(tǒng)制造業(yè)債務(wù)壓力更高。銀行信貸的主體是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量最終反映的是企業(yè)部門的真實(shí)盈利能力。自2010年以來，一些傳統(tǒng)行業(yè)的整體盈利能力出現(xiàn)明顯下滑，但相關(guān)債務(wù)并未及時收縮（甚至還有進(jìn)一步擴(kuò)大），部分行業(yè)領(lǐng)域的債務(wù)開始呈現(xiàn)龐氏特征。

如果以上市公司分行業(yè)數(shù)據(jù)作為對象，可以對實(shí)體企業(yè)總債務(wù)水平和償債能力的變化趨勢獲得更直觀的了解。由于2015年的年報披露尚未完畢，中信證券使用2015年上半年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)果顯示：首先，傳統(tǒng)行業(yè)總債務(wù)水平持續(xù)升高，2015年中期有息負(fù)債/所有者權(quán)益比值已經(jīng)接近100%（相對于2000年的50%左右）；其次，2015年中期，傳統(tǒng)行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流對流動負(fù)債的覆蓋能力、EBIT對總負(fù)債的覆蓋能力均已經(jīng)降至10%左右；最后， 解決企業(yè)現(xiàn)金流成為現(xiàn)實(shí)問題，因此，存在改善融資性現(xiàn)金流的必要。

從當(dāng)前的金融環(huán)境來看，信用風(fēng)險的邊界主要源于債券市場的隱憂，從而導(dǎo)致民間金融承壓。未來一段時間，最有可能跨界對商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量形成傳染的風(fēng)險有兩類：一是債券市場，若剛兌打破的進(jìn)程超出預(yù)期，可能形成債權(quán)型市場公允價值的較大波動；二是互聯(lián)網(wǎng)金融市場，包括龐氏和高杠桿機(jī)構(gòu)都面臨風(fēng)險暴露的可能，商業(yè)銀行已經(jīng)開始主動進(jìn)行風(fēng)險隔離，但仍可能在行業(yè)出清過程中受到牽連。

中國債券市場主流券種一直以來具有較強(qiáng)的剛性兌付預(yù)期，商業(yè)銀行債券類資產(chǎn)配置風(fēng)險權(quán)重較低，配置規(guī)模較大，特別是一些機(jī)構(gòu)投資者通過回購等工具進(jìn)行債券資產(chǎn)杠桿投資。但是，在當(dāng)前傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營形勢惡化、金融市場化推進(jìn)、政企關(guān)系逐漸改革的背景下，一些債券開始出現(xiàn)違約跡象。2016年以來，違約現(xiàn)象從民企向國企蔓延，特別是4月央企中國鐵路物資宣布相關(guān)債務(wù)融資工具暫停交易事件對市場心理沖擊較大。

當(dāng)前，互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的核心風(fēng)險包括市場存在龐氏融資但難以及時識別；部分企業(yè)杠桿較高、流動性穩(wěn)定性差、存在信用風(fēng)險向流動性風(fēng)險演變的趨勢。由于監(jiān)管的持續(xù)強(qiáng)化，互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險的蔓延值得關(guān)注。

對商業(yè)銀行而言，盡管此前已經(jīng)陸續(xù)開始隔離民間金融風(fēng)險（包括關(guān)閉P2P接口、排查資金挪用等），但在互聯(lián)網(wǎng)金融嚴(yán)厲監(jiān)管、相關(guān)風(fēng)險集中暴露的階段，可能仍將受到一定程度的風(fēng)險牽連。