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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；項(xiàng)目管理；實(shí)踐；思想

項(xiàng)目管理是對(duì)一些與成功地達(dá)成一系列目標(biāo)相關(guān)的活動(dòng)的整體。這包括策劃、進(jìn)度計(jì)劃和維護(hù)組成項(xiàng)目的活動(dòng)的進(jìn)展。項(xiàng)目管理水平的高低直接關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目成功與否。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在國(guó)有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，企業(yè)除了要有足夠的資質(zhì)、強(qiáng)大的實(shí)力外，還須要在施工的管理方面具有優(yōu)勢(shì)，以使企業(yè)達(dá)到技術(shù)、材料、施工等生產(chǎn)諸要素合理科學(xué)的配置。運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步才能為企業(yè)創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益。

1 合理配置人力資源

首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該配備一個(gè)具備良好素質(zhì)的項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了他能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。只有具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目中的各項(xiàng)工作在健康而有序的環(huán)境下開(kāi)展起來(lái)。其次，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工部門(mén)內(nèi)部推行項(xiàng)目承包制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)集房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和施工于一體的企業(yè)，施工是項(xiàng)目的基礎(chǔ)。在對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工推行承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制后，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，這是是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素。

2 堅(jiān)持保證質(zhì)量、降低消耗的原則

在制定施工計(jì)劃之前，先要做好市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)所投資的項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，避免盲目決策。施工計(jì)劃的決策由管理者以及執(zhí)行者親自參與，且在各項(xiàng)工作進(jìn)行的過(guò)程中，實(shí)行自我控制，施工計(jì)劃應(yīng)該分解下達(dá)到旗下的各職能部門(mén)。企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行的目的和任務(wù)必須明確，應(yīng)該要有目標(biāo)，運(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理中，要堅(jiān)持保證質(zhì)量、降低消耗的原則。不能簡(jiǎn)單地應(yīng)用數(shù)字模式對(duì)產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者的依存關(guān)系作簡(jiǎn)單的分析，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理的需要，進(jìn)一步完善和健全成本管理制度，建立健全的目標(biāo)成本管理制度。可以對(duì)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，通過(guò)目標(biāo)分解，跟蹤并通過(guò)信息反饋各子系統(tǒng)運(yùn)行情況，及時(shí)進(jìn)行總結(jié)和完善，不斷推進(jìn)成本管理，從而確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

3 挖掘內(nèi)部潛力

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平還普遍不高，經(jīng)濟(jì)效益還普遍低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)勢(shì)必將隨之降低。所以，只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓新創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)企業(yè)得以生存和發(fā)展。在運(yùn)行過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要依據(jù)自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而達(dá)到提高項(xiàng)目管理水平以及工作效率的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程項(xiàng)目管理策劃體系可以將學(xué)習(xí)型組織的概念引入由相關(guān)者組成的團(tuán)隊(duì)，在充分進(jìn)行相互交流、學(xué)習(xí)的過(guò)程中不斷提升企業(yè)自身的創(chuàng)新能力，建立一支綜合實(shí)力強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，能夠在價(jià)值鏈上的進(jìn)行增值和創(chuàng)新，以充分滿(mǎn)足廣大客戶(hù)的需求。

項(xiàng)目管理過(guò)程，是項(xiàng)目管理企業(yè)從宏觀、戰(zhàn)略角度的管理到項(xiàng)目微觀管理的實(shí)施過(guò)程，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、定位特點(diǎn)，建立項(xiàng)目全過(guò)程管理體系，實(shí)現(xiàn)投資、進(jìn)度、資源、成本、質(zhì)量等方面的綜合管理。形象一點(diǎn)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理其實(shí)就是各種價(jià)值目標(biāo)的搏弈過(guò)程，當(dāng)各個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)達(dá)到平衡時(shí)，價(jià)值增值就達(dá)到最大化。項(xiàng)目管理工作的實(shí)施思路更主要的是體現(xiàn)價(jià)值鏈上客戶(hù)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)性平衡、資源整合及縱向一體化構(gòu)建、動(dòng)態(tài)信息技術(shù)運(yùn)用等先進(jìn)的管理創(chuàng)新思想。認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)管理層面，達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)的平衡發(fā)展，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在，才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值的增值。以下將就項(xiàng)目的實(shí)施及控制管理、結(jié)束階段的實(shí)踐過(guò)程來(lái)具體分析項(xiàng)目管理過(guò)程。

3.1 項(xiàng)目實(shí)施及控制管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含前期規(guī)劃，工程建設(shè)以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理四個(gè)階段。在前期進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化、市場(chǎng)客觀因素的影響、項(xiàng)目存在著計(jì)劃頻繁變化、成本難以控制等問(wèn)題。為此，應(yīng)該探討通過(guò)采用項(xiàng)目管理的方法和手段對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行輔助決策,加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目的范圍變更、進(jìn)度和費(fèi)用控制等方面的管理,以期實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效控制。項(xiàng)目的工程建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)的方式。在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制后，應(yīng)該在施工之前決定項(xiàng)目之間的邏輯關(guān)系，并確定各個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的先后順序，通過(guò)進(jìn)度控制，保證項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間有效性。在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題后漏洞后，可在適當(dāng)條件下，進(jìn)行工序，工時(shí)以及資源的調(diào)整，協(xié)調(diào)好各部門(mén)之間的關(guān)系?？刂崎_(kāi)發(fā)的質(zhì)量，施工部門(mén)的質(zhì)量保障體系，進(jìn)行設(shè)備質(zhì)量控制，監(jiān)理規(guī)劃，并制定相應(yīng)的控制計(jì)劃，使各部門(mén)有條不紊，有章可循的運(yùn)作。在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)迅速發(fā)展，銷(xiāo)售異?；鸨男滦蝿?shì)下，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)打造銷(xiāo)售品牌，以及克服短期行為，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，仍然具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題有：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)重視品牌質(zhì)量2、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)彰顯企業(yè)和所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的亮點(diǎn)特色，宣傳推介、吸引顧客的眼球的。房地產(chǎn)企業(yè)和所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，應(yīng)該在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，有意無(wú)意地把最能打動(dòng)別人的優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)展示出來(lái) 3、在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)中，必須要講究誠(chéng)信，堅(jiān)守誠(chéng)信，實(shí)事求是地進(jìn)行推介活動(dòng)，使消費(fèi)者產(chǎn)生信賴(lài)感。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視和加強(qiáng)銷(xiāo)售員隊(duì)伍建設(shè)，要通過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，不斷提高他們的專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)和技能。在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的重要意義，才能認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，把握市場(chǎng)，駕馭市場(chǎng)，最終在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。最后在物業(yè)管理方面，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理模式通常是“父子型的物業(yè)管理模式”，管理體系還不夠完善。因此，需要建立完備的管理體系，嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)市場(chǎng)機(jī)制以及相關(guān)法律、法規(guī)，加強(qiáng)物業(yè)管理公司的合作，督促物業(yè)管理公司給顧客提供完善的物業(yè)管理。

3.2 項(xiàng)目結(jié)束階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)范文第2篇

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)；市場(chǎng)機(jī)會(huì)；風(fēng)險(xiǎn)管理

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險(xiǎn)就比較多，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)發(fā)展迅速，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的進(jìn)步著實(shí)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不存在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)中，營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。

回避營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)可以節(jié)約企業(yè)成本。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備，運(yùn)用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)工具，及有關(guān)的安全計(jì)劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，使其在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)的形成和成因

從實(shí)質(zhì)上分析，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場(chǎng)環(huán)境的客觀因素形成的。

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素成因

（1）企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)觀念奉行的是以產(chǎn)定銷(xiāo)原則?，F(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷(xiāo)定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場(chǎng)需求組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩，消費(fèi)是一種屬于消費(fèi)者的行為。企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)觀念錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為錯(cuò)誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

（2）企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營(yíng)銷(xiāo)決策。最終將會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷(xiāo)，資金擱淺。

（3）企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理者和營(yíng)銷(xiāo)人員不了解市場(chǎng)規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，長(zhǎng)期以來(lái)形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)（如國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等），如果某一企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)違反了市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范，重者則受到國(guó)家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的抵制、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。

（4）企業(yè)缺乏處理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)后，由于缺乏處理營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就不能被及時(shí)控制并化險(xiǎn)為夷。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)的客觀成因

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此類(lèi)原因，企業(yè)必須加以研究。

（1）市場(chǎng)需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的首要因素。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)愈來(lái)愈受制于市場(chǎng)需求。而市場(chǎng)需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國(guó)企業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個(gè)性化需求演進(jìn)。

（2）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以說(shuō)發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面，無(wú)一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，各國(guó)經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)系度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，也導(dǎo)致其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)管理的種類(lèi)

3.1 內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理

企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、運(yùn)行機(jī)制、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)政策、營(yíng)銷(xiāo)體系、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系內(nèi)部環(huán)境又是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，沒(méi)有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對(duì)提高公司內(nèi)部營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：

（1）風(fēng)險(xiǎn)管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理理念淡薄，遇到問(wèn)題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險(xiǎn)管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)等一系列問(wèn)題的思想理念的強(qiáng)化。

（2）部門(mén)權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。

（3）制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的準(zhǔn)則，統(tǒng)一評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行精細(xì)化管理。

3.2 市場(chǎng)監(jiān)控的風(fēng)險(xiǎn)管理

市場(chǎng)唯一不變的法則，就是市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場(chǎng)的當(dāng)前情況的同時(shí)，關(guān)注市場(chǎng)的變化，這包括對(duì)國(guó)家市場(chǎng)政策和競(jìng)爭(zhēng)者的情況的監(jiān)控。把握好市場(chǎng)變化的法則，預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化所帶來(lái)的影響，對(duì)市場(chǎng)供求平衡的準(zhǔn)確分析。

（1）信息傳遞，有效的溝通。建立信息系統(tǒng)，對(duì)市場(chǎng)及時(shí)監(jiān)控與數(shù)據(jù)獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。

（2）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)需要利用眾多數(shù)據(jù)來(lái)比對(duì)，要重視搜集關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的歷史數(shù)據(jù)，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史數(shù)據(jù)，作為以后的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。

（3）有效的監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)管理是隨著時(shí)間而變化的，原來(lái)有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)可能對(duì)現(xiàn)在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對(duì)市場(chǎng)政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析。

3.3 產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理

產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)是指產(chǎn)品在市場(chǎng)上處于不適銷(xiāo)對(duì)路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品品牌風(fēng)險(xiǎn)等。產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。

4 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)管理的控制

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，不論哪種風(fēng)險(xiǎn)都必須有針對(duì)性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門(mén)的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，系統(tǒng)性、全局性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定期的復(fù)核和評(píng)估：

（1）提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理之中。將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營(yíng)管理工作中去，尤其是對(duì)于那些不可控因素如體制、政策、市場(chǎng)等造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識(shí)和管理措施。

（2）建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專(zhuān)人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢(xún)公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

（3）創(chuàng)建高效的風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)。運(yùn)用這一系統(tǒng)可以在合適的時(shí)間把合適的信息傳送到需要此信息的人員那里。這樣的信息既包括風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法的管理支持信息，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理政策的信息，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供支持的信息，是一種全方位立體性的信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)來(lái)建立風(fēng)險(xiǎn)信息管理系統(tǒng)。

（4）建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。事先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度，并對(duì)可能發(fā)生的損失有足夠的估計(jì)，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險(xiǎn)，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而作出處理風(fēng)險(xiǎn)的正確決策。充分認(rèn)識(shí)和掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的特點(diǎn)和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，合理安排項(xiàng)目管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過(guò)各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，或降低風(fēng)險(xiǎn)程度，以較少的耗費(fèi)得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評(píng)估。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)范文第3篇

至于在何種情況下采用何種定價(jià)方法，以及在銷(xiāo)售過(guò)程中如何調(diào)整價(jià)格，直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)結(jié)果與投資效益。因此，定價(jià)策略，作為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要策略，已成為諸多開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的問(wèn)題之一。

一、不同競(jìng)爭(zhēng)條件下的定價(jià)策略

經(jīng)濟(jì)學(xué)上通常把市場(chǎng)類(lèi)型按其不同的競(jìng)爭(zhēng)程度分為四類(lèi)：安全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷性競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷和完全壟斷。

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)從1990年開(kāi)始形成至今，已經(jīng)歷了兩個(gè)階段，以1994年為界，以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不多，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也不多（原有的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目并未完全推向市場(chǎng)，故未考慮在內(nèi)），目標(biāo)市場(chǎng)尚未形成，近似于寡頭壟斷市場(chǎng)，由少數(shù)幾家大企業(yè)生產(chǎn)、銷(xiāo)售了整個(gè)行業(yè)的極大部分產(chǎn)品，這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)采用成本加利潤(rùn)法定價(jià)商品房，就可獲取最大程度的利潤(rùn)，例如羅馬花園、城市廣場(chǎng)、萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)等項(xiàng)目基本上是采用這種定價(jià)方法，其銷(xiāo)售取得了巨大成功，發(fā)展商獲得了可觀的利潤(rùn)。1994年以后，隨著大量外資涌入和政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的放開(kāi)，企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)相對(duì)較為容易，各種形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量出現(xiàn)，有國(guó)有獨(dú)資的、外商“獨(dú)資”、中外合資、中外合作，還有國(guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)的，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有別墅、公寓、普通住宅等，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1997年底，北京不同形式的開(kāi)發(fā)企業(yè)約1000多家，總建筑面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，而市場(chǎng)的需求量隨著前期不斷消化，已經(jīng)形成，競(jìng)爭(zhēng)變得非常激烈。此時(shí)，如果還采用成本加利潤(rùn)法來(lái)定價(jià)就會(huì)高于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，自然不會(huì)為市場(chǎng)接受。為在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，除了在產(chǎn)品質(zhì)量、促銷(xiāo)手段等方面具有競(jìng)爭(zhēng)力之外，還必須在價(jià)格上具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這時(shí)的定價(jià)就應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)法。為保證旺盛的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和一定比例的利潤(rùn)率，大多數(shù)情況采取的策略是略低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，究竟低多少主要取決于開(kāi)發(fā)成本、投資回收期等因素。這方面最成功的銷(xiāo)售案例為北京亞運(yùn)花園，在1995年上半年亞運(yùn)花園以888美元起價(jià)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)后來(lái)居上，一舉“擊敗”附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，創(chuàng)下當(dāng)年京城銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最好紀(jì)錄。

二、商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的價(jià)格調(diào)整策略

與普通商品相比，商品房除了具有使用（居?。┕δ芡?，還有保值與增值的功能，因此在一段時(shí)間內(nèi)無(wú)特殊情況下，商品房的價(jià)格一般具有剛性性質(zhì)，即只能升不能降。對(duì)某個(gè)具體項(xiàng)目來(lái)講，一旦對(duì)外公開(kāi)其售價(jià)，那么在銷(xiāo)售中就只能上漲不能下調(diào)。一旦下調(diào)，一方面打擊了已購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)，該商品房沒(méi)有起到保值與增值的作用。另一方面減少了顧客即期購(gòu)買(mǎi)的欲望，都希望等價(jià)格更低時(shí)購(gòu)買(mǎi)。某個(gè)商品房項(xiàng)目上市后，面臨著兩種銷(xiāo)售結(jié)果：旺銷(xiāo)和滯銷(xiāo)，對(duì)這兩種銷(xiāo)售結(jié)果采取的價(jià)格調(diào)整策略也不一樣。

1.旺銷(xiāo)狀況下的價(jià)格調(diào)整。旺銷(xiāo)是指商品房推出后，客戶(hù)踴躍購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)反映很好，在很短的時(shí)間內(nèi)售出推出單位的大部分，且潛在購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)很多。在旺銷(xiāo)狀況下，發(fā)展商可較大幅度提高售價(jià)，但幅度不宜太高，一般為5％左右，太高則減少客戶(hù)群，具體比例多少，主要根據(jù)初始定價(jià)和潛在客戶(hù)群而定，但有一個(gè)原則：既要賺取更多的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商利潤(rùn)最大化，又要保持旺銷(xiāo)的銷(xiāo)售局面。當(dāng)然在旺銷(xiāo)狀況下，也可在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持售價(jià)不變，吸引更多的客戶(hù)及時(shí)購(gòu)買(mǎi)，在最短的時(shí)間內(nèi)將所有商品房全部售完，北京國(guó)際友誼花園的銷(xiāo)售就是成功的一例，在該公寓剛推出時(shí)，一周即售出50多套，且客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)勢(shì)頭不減，于是該項(xiàng)目發(fā)展商隨即全面提價(jià)6％，取得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與收入同步增長(zhǎng)的良好局面。

2.滯銷(xiāo)狀況下的價(jià)格調(diào)整。滯銷(xiāo)主要指商品房推出銷(xiāo)售以后，市場(chǎng)反映一般，顧客購(gòu)買(mǎi)并不積極，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)，這時(shí)，發(fā)展商不能簡(jiǎn)單地降低售價(jià)，在分析滯銷(xiāo)的原因后，可保持售價(jià)不變或價(jià)格略微上調(diào)，但同時(shí)采取一些促銷(xiāo)手段，如在保持售價(jià)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予客戶(hù)一些折扣，或贈(zèng)送車(chē)位（包括優(yōu)惠售車(chē)位），或其他方式?？傊o予客戶(hù)其他方面的補(bǔ)償，增加“人氣”以擴(kuò)大自己的客戶(hù)群。

三、差別定價(jià)法的運(yùn)用與調(diào)整

實(shí)行差別定價(jià)法的前提是影響每個(gè)單元銷(xiāo)售的因素都存在差異，如朝向、樓層、視野、景觀、戶(hù)型等。對(duì)別墅來(lái)說(shuō)，不存在朝向、樓層的差異，對(duì)板型樓來(lái)說(shuō)也不存在朝向的差異，因此，在對(duì)其定價(jià)時(shí)不能考慮這些因素。實(shí)行差別定價(jià)的關(guān)鍵是要綜合考查影響房屋銷(xiāo)售的因素，找出最受客戶(hù)歡迎的單元或戶(hù)型，即在同等價(jià)格下客戶(hù)會(huì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)這些單元，因而可將這些單元售價(jià)定得高一些，而不影響其銷(xiāo)售旺勢(shì)。這樣，在房屋成本固定的前提下，實(shí)行差別定價(jià)法就能利用現(xiàn)有的產(chǎn)品獲得最大的收入。相對(duì)地，將另外一些單元或戶(hù)型的售價(jià)就適當(dāng)降低，利用價(jià)差來(lái)爭(zhēng)取另外的客戶(hù)。

實(shí)行差別定價(jià)并不意味著一旦確定就不能變更，它也可根據(jù)銷(xiāo)售的反映狀況，改變?cè)械亩▋r(jià)差別，原有的定價(jià)需要接受銷(xiāo)售實(shí)踐的檢驗(yàn)，一旦實(shí)踐后，發(fā)現(xiàn)原有定價(jià)差別與市場(chǎng)反映不符，就應(yīng)人加以調(diào)整，不斷修正，確定最佳的定價(jià)差別。

在商品房推出旺銷(xiāo)的情況下，可分析差別定價(jià)對(duì)旺銷(xiāo)的作用，一旦發(fā)現(xiàn)最旺銷(xiāo)部分，差別定價(jià)后反響不大，則可考慮繼續(xù)提高這部分售價(jià)，擴(kuò)大定價(jià)差別，賺取這部分額外利潤(rùn)。

在商品房推出滯銷(xiāo)的情況下，要重新利用差別定價(jià)的“調(diào)節(jié)器”作用，擴(kuò)大定價(jià)差別，利用價(jià)格因素引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)范文第4篇

國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司是一家地處青島，產(chǎn)品線(xiàn)較廣、質(zhì)量過(guò)硬、售后服務(wù)做得較好、價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。但經(jīng)歷成長(zhǎng)期漸漸步入發(fā)展期的國(guó)盛集團(tuán)公司,在壯大中遇到了一系列問(wèn)題,如產(chǎn)品品牌知名度不高,市場(chǎng)有限,加之幾家大型公司的競(jìng)爭(zhēng),增長(zhǎng)速度緩慢。面對(duì)這一形勢(shì),公司決心下大力氣狠抓營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)。

對(duì)此，國(guó)盛公司的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)趙恩勝受命拿出了這套營(yíng)銷(xiāo)方案并最終獲得通過(guò)，付諸實(shí)踐。從而為在激烈競(jìng)爭(zhēng)的中央空調(diào)市場(chǎng)上,國(guó)盛能不能爭(zhēng)得一席之地打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

目前，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)中央空調(diào)及配套管道、風(fēng)口的企業(yè)發(fā)展迅速,較具規(guī)模的企業(yè)有十余家,其中青島就有四家,分別是海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司、天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司、華威空調(diào)設(shè)備開(kāi)發(fā)公司以及國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司。

海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司,屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者；而天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司,雖然市場(chǎng)增長(zhǎng)較快,但市場(chǎng)份額相對(duì)較小,屬行業(yè)中的挑戰(zhàn)者,面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)無(wú)法把握其反應(yīng)模式,屬于隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者；華威空調(diào)設(shè)備開(kāi)發(fā)公司,在行業(yè)中屬于市場(chǎng)利基者,面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)屬于選擇型,對(duì)大部分競(jìng)爭(zhēng)多采用降價(jià)手段回應(yīng),但受生產(chǎn)規(guī)模限制，降價(jià)幅度有限。

各家公司均有其優(yōu)劣勢(shì)及市場(chǎng)份額,整體評(píng)價(jià)。

為了更好地把握目前市場(chǎng)的實(shí)際情況,國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司委托青島圣地市場(chǎng)研究公司進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)。本次調(diào)研的對(duì)象是青島七大房產(chǎn)建筑商的設(shè)備采購(gòu)部門(mén),最終發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比較看中的前三項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)中央空調(diào)的因素分別是:使用安全性、價(jià)格高低、產(chǎn)品維修及售后服務(wù)。

這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看中的是實(shí)用的、價(jià)格合理的、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的產(chǎn)品,而非一味追求產(chǎn)品的技術(shù)含量或企業(yè)規(guī)模的大小,而且有的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)高檔高價(jià)的中央空調(diào)表現(xiàn)出較為冷漠的態(tài)度,表示不太會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi),以免增加成本.這就給國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)一步發(fā)展吃了一顆定心丸。

在對(duì)企業(yè)和產(chǎn)品的了解度一項(xiàng)調(diào)查中,最后統(tǒng)計(jì)得分為:海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司:8分；天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司:7分；國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司:6.5分；華威空調(diào)設(shè)備開(kāi)發(fā)公司:4分。

這說(shuō)明大型企業(yè)的認(rèn)知度仍然較高,國(guó)盛的得分和天信十分接近,天信無(wú)疑是國(guó)盛最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,雙方各有不同特點(diǎn)和優(yōu)劣勢(shì),能否從它手里搶得更多的市場(chǎng)份額是擺在國(guó)盛面前最緊迫也最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果結(jié)合公司實(shí)際情況,國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)分,認(rèn)為目前產(chǎn)品最主要的分銷(xiāo)渠道是面向廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,尤其是中檔房地產(chǎn)樓盤(pán)應(yīng)為主要銷(xiāo)售對(duì)象,與天信空調(diào)設(shè)備有限公司展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng),爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額。

營(yíng)銷(xiāo)策略設(shè)計(jì)

1．產(chǎn)品策略

國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司的空調(diào)設(shè)備有兩大系十幾個(gè)型號(hào)，并分別根據(jù)配置的不同，分為柜式及組合式，可以滿(mǎn)足不同層次的消費(fèi)者的需求及不同場(chǎng)所的需求。對(duì)外大力宣傳其質(zhì)量過(guò)硬的特點(diǎn),開(kāi)通了24小時(shí)維修服務(wù)電話(huà),建立了完善的售后服務(wù)體系,同時(shí)在價(jià)格上大做文章,提出了“她,高貴不俗,與大眾面對(duì)面,24小時(shí)聆聽(tīng)您的意見(jiàn)”,加深了企業(yè)及產(chǎn)品的印象,獲得了良好的評(píng)價(jià)及宣傳效果。

2．價(jià)格策略

目前，海之爾、天信、國(guó)盛和華威牌每平方米的市場(chǎng)售價(jià)平均分別為35元、31元、29元和22元。而根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商普遍認(rèn)為價(jià)格20元/平方米時(shí)，做一次性投資終生受益可以接受，但還要考慮空調(diào)的質(zhì)量、耗能、噪音、安裝售后等綜合指數(shù)，而現(xiàn)在青島幾大廠(chǎng)家的售價(jià)均高于理想價(jià)格。

由于國(guó)盛與天信的價(jià)格非常接近，為了與天信競(jìng)爭(zhēng),國(guó)盛公司決定在價(jià)格上做相應(yīng)調(diào)整,整體平均下調(diào)到27元/平方米,這樣在質(zhì)量不變的情況下,用價(jià)格武器說(shuō)服房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的把握加大了。但價(jià)格是把雙刃劍, 國(guó)盛公司要考慮如何應(yīng)用價(jià)格武器,既保證贏利,又能夠打擊競(jìng)爭(zhēng)者，需要結(jié)合一定的具體策略和促銷(xiāo)活動(dòng)。

2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽將在青島舉行，青島加大了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)也更是如火如荼。國(guó)盛公司將價(jià)格定在27元/平方米較具競(jìng)爭(zhēng)力。另外，國(guó)盛公司的總部位于青島，公共關(guān)系較好，和當(dāng)?shù)孛襟w有過(guò)合作,宣傳廣告費(fèi)用較低。很多的房地產(chǎn)商以前都有過(guò)與該產(chǎn)品的合作，再次合作的成功率較高且成本低。

3．渠道策略

分銷(xiāo)渠道就是供應(yīng)鏈組織中的網(wǎng)絡(luò),將服務(wù)與產(chǎn)品與最終顧客緊密聯(lián)系起來(lái)，有效的分銷(xiāo)渠道能為企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),一個(gè)好的分銷(xiāo)渠道戰(zhàn)略需要深入分析顧客、競(jìng)爭(zhēng)者,目標(biāo)是選擇并建立最有效的網(wǎng)絡(luò)。在這方面，青島國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的個(gè)人消費(fèi)都不愿意再重新購(gòu)買(mǎi)安裝中央空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備。第一，麻煩，浪費(fèi)消者的時(shí)間,第二，不愿意再次高價(jià)投資。而愿意購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)安裝好空調(diào)設(shè)備的現(xiàn)房。因此可以和房地產(chǎn)公司合作，在施工過(guò)程中設(shè)計(jì)安裝青島國(guó)盛空調(diào)設(shè)備有限公司生產(chǎn)的空調(diào)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)公司和國(guó)盛公司的雙贏。

在面向全國(guó)市場(chǎng)方面，首先從北京、上海兩地入手推廣，對(duì)于其他地區(qū)，則通過(guò)相關(guān)報(bào)刊進(jìn)行宣傳，實(shí)行、招商。國(guó)盛公司還專(zhuān)門(mén)成立了一支精通專(zhuān)業(yè)知識(shí)并且有銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售工程師隊(duì)伍，分派到各地配合當(dāng)?shù)氐霓k事機(jī)構(gòu)及分公司做銷(xiāo)售及售后服務(wù)工作，并進(jìn)一步在各地集中投入一定的廣告宣傳,加強(qiáng)企業(yè)和產(chǎn)品影響力,樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的形象.

4．促銷(xiāo)策略

中央空調(diào)和通風(fēng)管材屬于工業(yè)產(chǎn)品，因此必須采用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息溝通方式或廣告推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系。國(guó)盛公司根據(jù)自己的實(shí)際情況，制定了相應(yīng)的促銷(xiāo)策略。

在宣傳上，因?yàn)橹醒肟照{(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)是工業(yè)品，且消費(fèi)者都是新買(mǎi)房屋的用戶(hù)，不宜做大量的電視或戶(hù)外廣告，只在專(zhuān)業(yè)的雜志及報(bào)紙上刊登軟文；在專(zhuān)業(yè)的設(shè)備與建筑材料雜志上做專(zhuān)題廣告宣傳；在青島的幾家發(fā)行量較大的都市報(bào)上刊登軟文，激發(fā)消費(fèi)者的欲望與興趣，提升企業(yè)的形象。

在終端推廣上，采取以人員推銷(xiāo)和營(yíng)業(yè)推廣為主，附以廣告和公共關(guān)系來(lái)推動(dòng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提高。促銷(xiāo)活動(dòng)采取“推動(dòng)”和“拉動(dòng)”相結(jié)合的策略，“推動(dòng)”就是以中間商為主要促銷(xiāo)對(duì)象，把產(chǎn)品推進(jìn)分銷(xiāo)渠道，推上最終市場(chǎng)；“拉引”策略則是以最終消費(fèi)者為主要促銷(xiāo)對(duì)象，首先設(shè)法使?jié)撛谫?gòu)買(mǎi)者對(duì)產(chǎn)品的需求和興趣增大，從而促使中間商向制造商進(jìn)貨。

實(shí)際運(yùn)作方法

1．重點(diǎn)突破：寧肯少賺也要抓住大客戶(hù)

全部前期工作準(zhǔn)備就緒后，篩選出青島七大房地產(chǎn)公司作為公司的重點(diǎn)推銷(xiāo)對(duì)象：麗都、海波、亞泰、呈信地產(chǎn)、王者、名人、溫信地產(chǎn)，年開(kāi)發(fā)量都在30萬(wàn)平方米以上，從中選擇出一個(gè)作為重點(diǎn)突破口，并幫助他們進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的策劃與運(yùn)作。建立關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)中的合作伙伴關(guān)系。

公司組織了一批精干的銷(xiāo)售隊(duì)伍對(duì)選定的呈信房產(chǎn)開(kāi)展深入的工作,結(jié)合優(yōu)惠的價(jià)格和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),展開(kāi)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的任務(wù)是把企業(yè)的關(guān)系推進(jìn)到擁護(hù)者的地位，擁護(hù)者深深地融入企業(yè)之中,不僅非常忠誠(chéng)地購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品,而且通過(guò)正面?zhèn)鞑ビ绊懰恕?/p>

同時(shí)關(guān)注組織間營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展的趨勢(shì)和特點(diǎn)。近年來(lái)組織營(yíng)銷(xiāo)出現(xiàn)了一些重要的變化,包括:

1.采購(gòu)績(jī)效評(píng)估機(jī)制的建立。

2.長(zhǎng)期合作關(guān)系的建立。

3.集中采購(gòu)的趨勢(shì)。

而第二條要格外引起注意，越來(lái)越多的組織采購(gòu)者與供應(yīng)商建立穩(wěn)定緊密的合作關(guān)系以期獲得長(zhǎng)期利益，買(mǎi)賣(mài)雙方長(zhǎng)期合作關(guān)系的建立使彼此依賴(lài)程度非常高,只要組織采購(gòu)和供應(yīng)商合作令人滿(mǎn)意,那么合作關(guān)系即可得以延續(xù)，對(duì)于其他非供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，要打破這種關(guān)系非常困難。國(guó)盛公司抓住這一特征,決定在前期合作上寧可多投入一些,利潤(rùn)少掙一些,先抓住幾個(gè)大客戶(hù),從各方面給其優(yōu)惠和合作,一旦建立了伙伴關(guān)系并將這種關(guān)系穩(wěn)固,那么從長(zhǎng)期來(lái)看,利潤(rùn)不是下降而是持續(xù)性地增長(zhǎng)。

從這個(gè)基本點(diǎn)出發(fā),國(guó)盛公司聯(lián)合呈信地產(chǎn)連續(xù)幾期在報(bào)紙上宣傳“入住呈信山莊，免費(fèi)贈(zèng)送和安裝中央空調(diào)”，并詳細(xì)地介紹中央空調(diào)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓消費(fèi)者感到物超所值，踴躍地咨詢(xún)并參觀樣板房。

在呈信山莊的墻體及大門(mén)入口處張貼大幅招貼畫(huà)并制作宣傳單頁(yè)；免費(fèi)培訓(xùn)呈信山莊售樓處售樓小姐，交代售樓人員重點(diǎn)宣傳免費(fèi)使用優(yōu)質(zhì)中央空調(diào)；通過(guò)召開(kāi)新聞會(huì)、樓宇開(kāi)盤(pán)剪彩、邀請(qǐng)各大媒體參加典禮等制造轟動(dòng)效應(yīng)。在不到三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，呈信山莊的350套住房銷(xiāo)售一空。

2．示范效應(yīng)：一石激起千層浪

看到呈信地產(chǎn)的樓市如此的火爆，其他幾家地產(chǎn)的老總也坐不住了，紛紛到呈信地產(chǎn)來(lái)參觀取經(jīng)。主動(dòng)與國(guó)盛公司聯(lián)系，要求與國(guó)盛公司建立合作伙伴關(guān)系，聯(lián)手打造島城的房地產(chǎn)品牌。

精明的房地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)核算，僅在配套的中央空調(diào)和通風(fēng)設(shè)施上選擇國(guó)盛每平方米可以節(jié)省成本4～8元,而且提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和24小時(shí)服務(wù),公司規(guī)模也較大,技術(shù)含量與其他大型企業(yè)比實(shí)力相當(dāng),而每10萬(wàn)平方米就可以節(jié)省40萬(wàn)～80萬(wàn),當(dāng)然對(duì)這幾家房地產(chǎn)公司也有利可圖.國(guó)盛公司也加大了力度,總結(jié)成功的經(jīng)驗(yàn),進(jìn)行策劃,繼續(xù)與呈信房產(chǎn)保持合作關(guān)系,使合作的默契加深。

之后的半年內(nèi)國(guó)盛公司先后與島城的四大房地產(chǎn)公司建立起合作關(guān)系,在國(guó)盛公司參與策劃銷(xiāo)售的五個(gè)樓盤(pán)中,均在四個(gè)月之內(nèi)銷(xiāo)售一空,實(shí)現(xiàn)空調(diào)銷(xiāo)售金額1.5個(gè)億,單價(jià)雖然下降,可是最后的總利潤(rùn)卻是上了幾個(gè)臺(tái)階。

國(guó)盛公司于2003年國(guó)慶期間召開(kāi)了全國(guó)分公司及辦事處人員的半年總結(jié)大會(huì),充分地肯定了青島市場(chǎng)的銷(xiāo)售模式及市場(chǎng)拓展的成績(jī),并開(kāi)始分享青島成功的經(jīng)驗(yàn),推廣到全國(guó)的幾大辦事處，進(jìn)一步將產(chǎn)品推向全國(guó)。公司決定10月15日在青島香格里拉大酒店召開(kāi)新的一次產(chǎn)品會(huì),組織邀請(qǐng)全國(guó)的知名房地產(chǎn)商到青島參加產(chǎn)品推薦會(huì),推薦會(huì)開(kāi)完不久,國(guó)盛公司就不斷收到全國(guó)各地、辦事處及分公司簽訂的協(xié)議及訂單。國(guó)盛公司的業(yè)務(wù)不繼發(fā)展，銷(xiāo)售額不斷上升。

北京、上海雖然已有相同的產(chǎn)品與國(guó)盛公司競(jìng)爭(zhēng),但是銷(xiāo)售模式不同，國(guó)盛公司使用一種全新的銷(xiāo)售模式,迅速地占領(lǐng)了北京、上海的制高點(diǎn)。做到人無(wú)我有,人有我新,在不斷地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的過(guò)程中,樹(shù)立起了自己的品牌。

3．抓住關(guān)鍵因素，開(kāi)展關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)

報(bào)紙上報(bào)道了這樣一件事情:使用國(guó)盛公司生產(chǎn)的中央空調(diào)的某高層商住兩用大樓,深夜3點(diǎn)多鐘有用戶(hù)反映大樓空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)故障,隨即撥打了國(guó)盛的維修電話(huà)，半小時(shí)后,兩個(gè)國(guó)盛空調(diào)設(shè)備公司的服務(wù)維修人員趕到了現(xiàn)場(chǎng),為大樓修好了設(shè)備。這則報(bào)道驗(yàn)證了國(guó)盛承諾24小時(shí)維修服務(wù)的真實(shí)性和滿(mǎn)意度。通過(guò)報(bào)紙上大篇文章渲染,公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)被廣大消費(fèi)者知曉,樹(shù)立了誠(chéng)信的企業(yè)形象。

在銷(xiāo)售過(guò)程中，國(guó)盛發(fā)現(xiàn)，用戶(hù)購(gòu)買(mǎi)之前總是詢(xún)問(wèn)哪個(gè)樓盤(pán)安裝設(shè)備，目的是降低購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。為此國(guó)盛公司采取了信件證明法，即請(qǐng)大客戶(hù)對(duì)設(shè)備和服務(wù)做出評(píng)價(jià)，并請(qǐng)用戶(hù)蓋上公章并編成手冊(cè)。

另外，一些因素影響市場(chǎng)，如行業(yè)協(xié)會(huì)、相關(guān)政府官員、媒體和記者、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和權(quán)威人士等，這些人職業(yè)不同，身份地位不同，所關(guān)心的東西也不同。由于設(shè)備采購(gòu)與影響者的利益并不直接相關(guān)，因此對(duì)他們采取不同策略。

①業(yè)內(nèi)專(zhuān)家

針對(duì)不同專(zhuān)家地位不同，設(shè)立不同的顧問(wèn)。

②行業(yè)協(xié)會(huì)

好的行業(yè)協(xié)會(huì)幾乎所有的優(yōu)秀企業(yè)都在其中，定期召開(kāi)的行業(yè)會(huì)議上有公司的老用戶(hù)和潛在用戶(hù)，在與行業(yè)協(xié)會(huì)合作過(guò)程中，國(guó)盛公司避免那種付錢(qián)作宣傳的交易行為，而是采取深度參與行業(yè)會(huì)議的方式。

③政府相關(guān)部門(mén)

企業(yè)必須和相關(guān)的政府部門(mén)搞好關(guān)系，以便及時(shí)了解行業(yè)政策情況。國(guó)盛公司發(fā)現(xiàn)政府部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)在與企業(yè)交往別注意影響，與他們合作必須有一個(gè)能表明他們光明正大的理由，企業(yè)可以在召開(kāi)學(xué)術(shù)會(huì)議時(shí)邀請(qǐng)他們，可以請(qǐng)他們參觀公司，適當(dāng)準(zhǔn)備禮品，和政府部門(mén)搞好關(guān)系，使公司容易得到關(guān)注。

④媒體記者

大眾媒體、行業(yè)媒體記者活躍于企業(yè)之間，通過(guò)他們可以傳播企業(yè)信息，又可以得到有用信息。宏義公司注意和行業(yè)記者互通信息，幫助記者尋找新聞線(xiàn)索，企業(yè)聯(lián)誼和慶祝活動(dòng)邀請(qǐng)他們參加。

⑤權(quán)威機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)范文第5篇

一、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，*區(qū)強(qiáng)力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)名區(qū)、物流活區(qū)、人才興區(qū)”四大戰(zhàn)略，推動(dòng)了工業(yè)和商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，拉動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。20*年，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5.5億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的27%。全年完成稅收4960萬(wàn)元，占全區(qū)稅收收入的28.8%。全區(qū)物流行業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.5億元，實(shí)現(xiàn)稅收1100萬(wàn)元。物流吞吐量為460萬(wàn)噸，倉(cāng)儲(chǔ)面積13萬(wàn)平方米。全區(qū)物流企業(yè)17家，其中自開(kāi)票企業(yè)11家。20*年稅收在100萬(wàn)元以上的企業(yè)有4家（*市運(yùn)輸一公司、192萬(wàn)元，*市運(yùn)輸十分公司、160萬(wàn)元，*市運(yùn)輸十一分公司、164.8萬(wàn)元，宏剛運(yùn)輸公司、1*萬(wàn)元）。大華商貿(mào)城一期已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)，目前，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1.16億元，實(shí)現(xiàn)稅收1150萬(wàn)元。大型商貿(mào)物流市場(chǎng)達(dá)到5個(gè)（豫北家俱中心、商貿(mào)城食品中心、豫北金屬材料市場(chǎng)、三家莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、寺溝廢舊家俱市場(chǎng)），總占地面積228畝，建筑面積4.9萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額達(dá)4.4億元，形成稅收2500萬(wàn)元。汽車(chē)市場(chǎng)7家（*汽貿(mào)、*汽貿(mào)、*汽貿(mào)、萬(wàn)通汽貿(mào)、大橋汽貿(mào)、福爾福汽車(chē)廣場(chǎng)、吉星照汽車(chē)銷(xiāo)售公司），總占地面積2*萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額達(dá)8600萬(wàn)元。全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到6.3億元。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)37918萬(wàn)元，住宿餐飲業(yè)零售總額25280萬(wàn)元，餐飲服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)148個(gè)，營(yíng)業(yè)收入17696多萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅收708萬(wàn)元。房地產(chǎn)業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.4億元，其中住宅投資1.8億元。商品房屋施工面積57萬(wàn)平方米，竣工面積14.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積17.9萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額31039萬(wàn)元。

二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

1、三產(chǎn)比重小、增速慢、貢獻(xiàn)少。20*年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)14.8%，比二產(chǎn)增速低12.7個(gè)百分點(diǎn)，比三次產(chǎn)業(yè)平均增速低7.8個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)比重為6：67：27，三產(chǎn)占GDP的比重僅為27%，作為城區(qū)僅高于全市1.5個(gè)百分點(diǎn)。三產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率僅為24.77%。

2、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重偏大，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足。商貿(mào)餐飲、運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)比重大，旅游、文化等新興的、高附加值的產(chǎn)業(yè)尚處在起步階段，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用未能得到充分發(fā)揮。

3、物流倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展還處于低層發(fā)展階段。物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)投入高、回報(bào)低，特別是土地成本高。如全區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)占地面積18萬(wàn)平方米（267畝），實(shí)現(xiàn)稅收570余萬(wàn)元，畝均稅收僅為2.13萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前*區(qū)要求的畝均全額稅收不小于8萬(wàn)元最低標(biāo)準(zhǔn)。

4、市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)展緩慢。目前全區(qū)新建市場(chǎng)不多，除東風(fēng)金屬材料市場(chǎng)為區(qū)劃調(diào)整后新建外，其它市場(chǎng)均為原有市場(chǎng)。圍繞1*國(guó)道的諸多門(mén)面房沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃且檔次低。

5、三產(chǎn)大項(xiàng)目少，進(jìn)展不快。目前正在建設(shè)的三產(chǎn)大項(xiàng)目?jī)H有大華商貿(mào)城二期，華強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目尚在前期運(yùn)作階段。

三、對(duì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考

1、*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的不利因素。一是城市人口只有6萬(wàn)人；城市建成區(qū)面積僅僅7平方公里。人口少、面積小，同時(shí)城市建成區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施落后且不完善，商業(yè)不發(fā)達(dá)，不利于城市三產(chǎn)發(fā)展。二是*區(qū)農(nóng)村地域面積廣闊，農(nóng)村人口相對(duì)較多，有16萬(wàn)人。但是人口不集中，小城鎮(zhèn)建設(shè)落后，基礎(chǔ)條件差，農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于起步階段。

2、*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的有利因素。一是轄區(qū)內(nèi)有安煙、安彩、安化集團(tuán)等省屬大型企業(yè)以及豫北金鉛、岷山公司、中原異型鋼等重點(diǎn)企業(yè)，為發(fā)展交通物流提供了有利條件。二是1*國(guó)道、安林高速、省道303等公里穿境而過(guò)，梅東路、鋼花路等道路正在建設(shè)，縣鄉(xiāng)公路日趨完善，基本形成了發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)*區(qū)地處市郊，發(fā)展交通物流和倉(cāng)儲(chǔ)有著較大優(yōu)勢(shì)。三是*區(qū)山水地貌風(fēng)景獨(dú)特，花木種植歷史悠久，林果資源豐富，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)巨大的潛力和明顯的優(yōu)勢(shì)。

3、*區(qū)第三產(chǎn)業(yè)有著很大的發(fā)展?jié)摿?。?區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重來(lái)看：一是*區(qū)三產(chǎn)比重較低。20*年*區(qū)三次產(chǎn)業(yè)中三產(chǎn)比重為27％，比全國(guó)三產(chǎn)比重低12.1百分點(diǎn)。而發(fā)達(dá)國(guó)家的三產(chǎn)比重達(dá)到了60％以上，我國(guó)先進(jìn)地區(qū)如廣東、上海等地，三產(chǎn)比重也都達(dá)到了45％以上。二是*區(qū)三產(chǎn)總量小。20*年三產(chǎn)總量為5.5億元，貢獻(xiàn)率僅為24.77%。就我市而言，*區(qū)三產(chǎn)比重和總量都明顯低于其它三個(gè)區(qū)。通過(guò)比較，*區(qū)三產(chǎn)總量小、發(fā)展差距較大，但也表明了*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展有著較大的幅度空間。

4、*區(qū)加快三產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。從*區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況來(lái)看：20*年*區(qū)二產(chǎn)比重達(dá)到了67％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，比重高，節(jié)能減排壓力很大，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)繁重，要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必須加快三產(chǎn)發(fā)展。工業(yè)強(qiáng)區(qū)是*區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略，工業(yè)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，要加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，必須圍繞工業(yè)強(qiáng)區(qū)主導(dǎo)戰(zhàn)略，把生產(chǎn)業(yè)作為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要延伸鏈條，大力發(fā)展生產(chǎn)業(yè)，才能盡快有效地緩解工業(yè)發(fā)展的壓力和加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化步伐，*區(qū)三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該突出加快生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

四、加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路和措施

結(jié)合當(dāng)前三產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)，針對(duì)*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題，應(yīng)該拓展空間，突出重點(diǎn)，抓住優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，挖掘潛力，加快三產(chǎn)發(fā)展，促進(jìn)*區(qū)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

1、拓展空間，完善三產(chǎn)要素。針對(duì)*區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境現(xiàn)狀，加快三產(chǎn)發(fā)展，必須加快“三化”（城市化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化）建設(shè)進(jìn)程，拓展三產(chǎn)發(fā)展空間，豐富三產(chǎn)發(fā)展要素。結(jié)合*區(qū)實(shí)際，要做好“三化”建設(shè)和三產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)“三化”和三產(chǎn)融合、協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前重點(diǎn)要加快“一區(qū)”、“一口”、“一道”建設(shè)，以城市化促進(jìn)三產(chǎn)快速發(fā)展?！耙粎^(qū)”即建設(shè)*政治、經(jīng)濟(jì)、文化新區(qū)（區(qū)域總面積約5100畝）。要以黨政綜合辦公樓建設(shè)為龍頭，以梅東路建設(shè)和區(qū)域內(nèi)商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)為兩翼，采取市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，以開(kāi)發(fā)促建設(shè)。“一口”即安林高速西出口工程。要積極配合市交通和規(guī)劃部門(mén)搞好前期各項(xiàng)工作，加快項(xiàng)目工程進(jìn)度。結(jié)合實(shí)際搞好沿線(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，總體上圍繞生態(tài)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)、住宅、倉(cāng)儲(chǔ)等區(qū)域，大力發(fā)展物流服務(wù)業(yè)?！耙坏馈奔?*國(guó)道（華祥路）改造。在1*國(guó)道兩側(cè)150米區(qū)域內(nèi)，和市城市總體規(guī)劃搞好對(duì)接，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)物流、倉(cāng)儲(chǔ)、各類(lèi)市場(chǎng)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)。

2、突出重點(diǎn)，抓好交通物流。突出物流活區(qū)，堅(jiān)持配套大工業(yè)、服務(wù)大工業(yè)的戰(zhàn)略定位，以倉(cāng)儲(chǔ)、交通運(yùn)輸為重點(diǎn)，促進(jìn)物流業(yè)規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、集約化發(fā)展，建設(shè)生產(chǎn)業(yè)區(qū)域中心。根據(jù)物流經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，加大物流企業(yè)引進(jìn)力度，整合運(yùn)輸散戶(hù)，改造和組建自開(kāi)票公司；重點(diǎn)圍繞安彩、安煙和岷山集團(tuán)、中原異型鋼等企業(yè)，以市運(yùn)輸一公司、十公司和玻殼運(yùn)輸公司為龍頭，改造傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)基地，發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流型園區(qū)。圍繞安化集團(tuán)，以安化集團(tuán)運(yùn)輸公司為龍頭，發(fā)展化工產(chǎn)品物流配送中心。圍繞馬投澗賀駝煤礦和四個(gè)洗煤廠(chǎng)、以賀祥運(yùn)輸公司為龍頭，發(fā)展煤炭物流配送中心。圍繞在建新王家?guī)X煤礦、鑫盛機(jī)床鑄造廠(chǎng)、紅巖鐵合金廠(chǎng)，整合龍泉運(yùn)輸企業(yè)，發(fā)展龍泉物流經(jīng)濟(jì)。圍繞豫北金鉛、在建三豐銅帶等項(xiàng)目，發(fā)展田村有色金屬物流配送中心。鞏固改造文昌汽貿(mào)市場(chǎng)，提高檔次，引進(jìn)大型汽貿(mào)經(jīng)營(yíng)聯(lián)鎖，形成西部汽車(chē)商貿(mào)中心。加強(qiáng)1*國(guó)道有色金屬市場(chǎng)和大坡附近各類(lèi)市場(chǎng)建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，逐步形成建材市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。注重應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，加快建立全區(qū)物流信息網(wǎng)絡(luò)，形成內(nèi)部統(tǒng)一的物流市場(chǎng)，提升物流經(jīng)濟(jì)水平。

3、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓好生態(tài)旅游。*區(qū)生態(tài)旅游發(fā)展可以歸納為“突出抓好點(diǎn)、建設(shè)兩條線(xiàn)、形成一個(gè)面”的總體格局，加快建設(shè)*城市后花園。突出抓好點(diǎn)即抓好精品景觀點(diǎn)建設(shè)。依托豐富的文物古跡和山水、生態(tài)等資源優(yōu)勢(shì)，采取政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的方式，加大對(duì)中國(guó)*臘梅園、龍泉冬棗雪棗基地、彰武水庫(kù)旅游區(qū)、龍泉花卉苗木基地和*門(mén)寺、白龍?zhí)稄R等旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。建設(shè)兩條線(xiàn)即抓好龍泉“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”旅游線(xiàn)路和南水北調(diào)綠化景觀帶建設(shè)。積極整合旅游資源，高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，緊緊抓住龍泉花卉生態(tài)園、蠟梅園、彰武風(fēng)景區(qū)等，搞好南水北調(diào)工程綠化配套景觀點(diǎn)建設(shè)，連點(diǎn)成線(xiàn)，形成自然景觀與人文景觀相互輝映、優(yōu)美宜人的景觀線(xiàn)路。形成一個(gè)面即全面加快花卉游園建設(shè)。按照生產(chǎn)與觀光相結(jié)合，以旅游促產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)促生產(chǎn)的思路，以中國(guó)*蠟梅園為核心區(qū)域，充分利用龍泉花卉傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，依托龍泉水庫(kù)、森林公園、花卉苗木種植區(qū)、冬棗雪棗采摘區(qū)和彰武水庫(kù)，加大開(kāi)發(fā)力度，逐步形成以旅游、觀賞為主，科普、科研為輔，融生態(tài)旅游和經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)為一體的綜合性觀光旅游區(qū)，打造*市后花園。進(jìn)一步整合旅游資源，加快發(fā)展交通、住宿、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)體系。加大推介力度，提高知名度，擴(kuò)大輻射面，逐步創(chuàng)建旅游品牌，發(fā)揮旅游綜合效益。

4、轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，抓好城市三產(chǎn)。針對(duì)城市三產(chǎn)發(fā)展人口少、面積小的不利因素，不能僅僅依靠自身消費(fèi)發(fā)展服務(wù)業(yè)，要發(fā)展外向型商貿(mào)，重點(diǎn)是帶動(dòng)性強(qiáng)、輻射性強(qiáng)、吸引力強(qiáng)的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)發(fā)展一個(gè)項(xiàng)目帶動(dòng)一批商戶(hù)，影響和調(diào)動(dòng)周邊地區(qū)，吸引外來(lái)投資，形成貿(mào)易集散地。當(dāng)前要突出以下三個(gè)重點(diǎn)。一是加快大華商貿(mào)城建設(shè)，與*商貿(mào)城相聯(lián)，逐步形成新的日用品、家俱商貿(mào)物流商業(yè)發(fā)展中心。二是改造提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)。大力發(fā)展大型購(gòu)物中心，逐步形成骨干，發(fā)展連鎖超市、專(zhuān)賣(mài)店、便民店為基礎(chǔ)的多元化、多層次的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。三是支持專(zhuān)業(yè)配送、倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)、信息服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等新型業(yè)態(tài)發(fā)展，帶動(dòng)城市三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

5、立足發(fā)展，抓好農(nóng)村三產(chǎn)。發(fā)展農(nóng)村三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收的一個(gè)重要長(zhǎng)效途徑。針對(duì)農(nóng)村特點(diǎn)，一是圍繞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，加強(qiáng)主產(chǎn)、主銷(xiāo)和集散地大型批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，完善貫通城鄉(xiāng)的農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、日用消費(fèi)品流通體系。二是大力發(fā)展各類(lèi)農(nóng)村專(zhuān)業(yè)合作組織和農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，支持開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品加工儲(chǔ)藏、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、技術(shù)和信息咨詢(xún)等服務(wù)。三是結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村規(guī)劃，推進(jìn)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村人口集中居住，加快發(fā)展面向農(nóng)村的生活服務(wù)業(yè)，提高農(nóng)民生活質(zhì)量。

6、打造亮點(diǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。結(jié)合城市化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化和城中村改造，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。以商住房為主體，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)一批特色園區(qū)、街區(qū)和商務(wù)樓宇。把西南片區(qū)開(kāi)發(fā)作為城市建設(shè)的重點(diǎn)來(lái)抓，以*行政新區(qū)、城區(qū)主干道路開(kāi)發(fā)建設(shè)為著力點(diǎn)，按照市場(chǎng)化和公司化運(yùn)作模式，推動(dòng)行政辦公大樓、城市主干道和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)齊頭并進(jìn)，逐步建成*區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、娛樂(lè)休閑中心，打造*市西南新型城區(qū)。加快龍泉、彰武、馬投澗、田村等四個(gè)小城鎮(zhèn)建設(shè)，逐步完善區(qū)域配套設(shè)施和綜合服務(wù)功能，聚集發(fā)展要素，為加快三產(chǎn)發(fā)展提供載體和平臺(tái)。城中村改造突出一村一品特色，與周邊規(guī)劃銜接好，融合到整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，突出三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，力爭(zhēng)改造一個(gè)城中村，建成一個(gè)商住一體的經(jīng)濟(jì)街區(qū)，形成一個(gè)特色經(jīng)濟(jì)園區(qū)。