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土地管理政策范文第1篇

關(guān)鍵詞：金融政策；促進(jìn)；土地管理；健康發(fā)展

推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要突破口是深化土地管理制度改革，而土地管理制度改革的突破口是讓農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場。深化改革既要做好頂層設(shè)計(jì)，又要允許地方摸著石頭過河，進(jìn)行探索試點(diǎn)，成熟后再制定成法律。

我國現(xiàn)行的土地管理制度存在四方面問題：

1.耕地不能得到保護(hù)，同時(shí)城市的存量土地也不能集約利用。因?yàn)榧s用地成本高，舊城改造、拆遷安置不如征農(nóng)民的地來得快。

2.農(nóng)民利益受到損害。不僅被征地農(nóng)民受損害，低價(jià)補(bǔ)償、高價(jià)出讓，農(nóng)民不能分享土地增值收益。未被征地農(nóng)民也受損害，因?yàn)楝F(xiàn)行制度限制農(nóng)民集體建設(shè)用地進(jìn)入市場。

3.土地財(cái)政、土地金融孕育政府信用風(fēng)險(xiǎn)和社會金融風(fēng)險(xiǎn)。土地財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)，主要由社會分散承擔(dān)，而土地金融的風(fēng)險(xiǎn)則集中在政府身上?，F(xiàn)在土地金融的負(fù)債規(guī)模太大，陷入了“借新還舊”的惡性循環(huán)。萬一兜不住，就可能誘發(fā)金融危機(jī)。

4.政府既是裁判員，又是運(yùn)動員，造成市場不規(guī)范，正常市場經(jīng)濟(jì)秩序難以建立。

盡管有關(guān)方面的改革一直在推進(jìn)，但是在中國土地勘測規(guī)劃院院長鄭凌志看來，改革進(jìn)行到這個(gè)階段，已經(jīng)觸及一些地方政府的既得利益。自下而上的在現(xiàn)行法律框架內(nèi)的制度變遷已經(jīng)陷入改不動的艱難困境，根本無法破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的深層次矛盾。因此，針對改革面臨的瓶頸，急需在明確目標(biāo)的前提下加速推進(jìn)，超越既得利益。

集體建設(shè)用地入市是突破口，農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場是征地制度改革題中應(yīng)有之義。征地制度改革包括四個(gè)方面，一是縮小征地范圍，二是提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，三是拓寬安置途徑，四是完善征地程序。其中，縮小征地范圍的含義就是讓農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場。他認(rèn)為，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場，農(nóng)民就可以憑借土地財(cái)產(chǎn)自主參與工業(yè)化、城市化進(jìn)程，增加財(cái)產(chǎn)性收入。而且只要符合規(guī)劃，允許集體建設(shè)用地開發(fā)商品房，可以增加土地供應(yīng)，可以打破開發(fā)商的自然壟斷，對解決城市老百姓住房問題，也有好處。

因此，土地制度改革一定要與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相適應(yīng)，征地過程中要維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。城鎮(zhèn)化過程中要解決轉(zhuǎn)移人口變市民的問題，就要允許宅基地和房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高他們在城市中購買和租賃房屋的能力。他認(rèn)為，土地管理新機(jī)制應(yīng)該包括增量土地的征地制度改革、宅基地的流轉(zhuǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地的增減掛鉤、城市存量土地的盤活等，這些是跟城鎮(zhèn)化中的建設(shè)有關(guān)的。

對于宅基地制度改革，他建議，宅基地買賣不要限制買賣者的身份，合法宅基地應(yīng)先辦理登記，發(fā)生交易要辦變更登記，同時(shí)對購買人開征財(cái)產(chǎn)稅。農(nóng)民自用部分可以免征，超出規(guī)定面積的則不能免。合規(guī)登記和納稅的，受法律保護(hù)，將來即使拆遷也可以得到補(bǔ)償?！斑@樣對存量土地征稅，不僅對宅基地，包括經(jīng)營性用地也要交財(cái)產(chǎn)稅，可在一定程度上解決錢從哪里來的問題。同時(shí)，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場，對政府經(jīng)營土地制度構(gòu)成沖擊，依靠增量土地的土地財(cái)政和土地金融沒有了，城市建設(shè)怎么發(fā)展？建設(shè)資金怎么解決？這些問題接踵而至。其實(shí)，一些地方的改革探索已經(jīng)回答了這個(gè)問題。廣東的“三舊”改造，事實(shí)上允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場，調(diào)動了農(nóng)民和其他投資主體的積極性，人和地的問題解決了，錢的問題也解決了。政府職能也根本轉(zhuǎn)變，主要是規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管、服務(wù)。

集體建設(shè)用地入市以后，在土地增值收益的誘惑下，一部分農(nóng)民會有沖動把農(nóng)地變?yōu)榉寝r(nóng)地，給耕地保護(hù)帶來新情況?！暗F(xiàn)在政府抓住不放，耕地保護(hù)住了嗎？外延擴(kuò)張，是政府經(jīng)營土地制度的必然邏輯。政府退出經(jīng)營，專心做裁判員，農(nóng)民的違規(guī)行為還愁管不?。俊?/p>

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，征地制度改革、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等，單靠地方政府推動是不能完成的，需要中央進(jìn)行頂層的系統(tǒng)設(shè)計(jì)?？s小征地范圍、允許集體建設(shè)用地直接入市，讓農(nóng)民獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等，涉及土地收益分配格局的調(diào)整。因此，未來的土地政策應(yīng)加強(qiáng)改革的頂層設(shè)計(jì)，同時(shí)，應(yīng)從基層吸取好的成功做法上升為政策法律。

土地管理政策范文第2篇

你司地法發(fā)〔1991〕8號《關(guān)于請求對地質(zhì)勘探交納用地費(fèi)用中有關(guān)問題予以解釋的函》收悉。經(jīng)研究，提出如下意見，供你們參考：

一、根據(jù)《土地管理法》第三十三條規(guī)定，進(jìn)行地質(zhì)勘探需要臨時(shí)使用土地，由當(dāng)?shù)乜h級人民政府批準(zhǔn)，使用單位應(yīng)與農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按照該土地前三年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。鑒于地質(zhì)勘探臨時(shí)用地的特點(diǎn)，在實(shí)踐中，可視給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成的實(shí)際損失情況，確定補(bǔ)償費(fèi)用，損失一季農(nóng)作物產(chǎn)值的，補(bǔ)償一季；損失二季農(nóng)作物產(chǎn)值的，補(bǔ)償二季；損失全年農(nóng)作物產(chǎn)值的，補(bǔ)償全年產(chǎn)值。臨時(shí)用地使用期滿，使用單位應(yīng)及時(shí)歸還，并負(fù)責(zé)恢復(fù)土地的生產(chǎn)條件，或付給一定費(fèi)用由當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)實(shí)施。

二、進(jìn)行地質(zhì)勘探臨時(shí)使用土地給地上附著物（如青苗、樹木等）造成損失，應(yīng)酌情給予補(bǔ)償。該補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)支付給地上附著物產(chǎn)權(quán)所有人。

三、在國有土地上進(jìn)行地質(zhì)勘探，如給原國有土地使用者造成損失的，應(yīng)酌情給予補(bǔ)償。

四、來函第五條所反映問題，實(shí)質(zhì)是荒山、荒地的概念如何界定問題。按照1984年9月全國農(nóng)業(yè)區(qū)劃委員會印發(fā)的《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》對土地的分類，荒山、荒地一般指未利用的土地，包括荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖、石碟地以及其他未利用土地，其具體含義，該規(guī)程都有明確規(guī)定。

五、關(guān)于地質(zhì)勘探計(jì)劃是否提前報(bào)送當(dāng)?shù)卣畣栴}。我們認(rèn)為，地質(zhì)部門與地方政府應(yīng)密切配合，加強(qiáng)聯(lián)系。地方政府應(yīng)積極支持地質(zhì)部門工作，依法保證地質(zhì)勘探用地需要，同時(shí)，地質(zhì)部門也需要與當(dāng)?shù)卣疁贤ㄇ闆r，保持必要的工作聯(lián)系，在不違反地質(zhì)勘探要求情況下，盡可能向當(dāng)?shù)卣畧?bào)告有關(guān)勘探計(jì)劃和需要臨時(shí)用地的情況，以便為勘探單位作好服務(wù)工作。

六、地質(zhì)勘測需要永久用地的，需按《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》有關(guān)規(guī)定辦理征用或者劃撥土地手續(xù)，支付征地費(fèi)用。

附：地質(zhì)礦產(chǎn)部政策法規(guī)司關(guān)于請求對地質(zhì)勘探等交納用地費(fèi)用中有關(guān)問題予以解釋的函

（1991年1月31日）

地質(zhì)勘探工作的特點(diǎn)是分散流動、并具有探索性，地質(zhì)勘探的手段主要是鉆探、坑探、槽探、井探等，施工用地均屬臨時(shí)用地。具體施工是根據(jù)以往探求的或前一施工工作了解的具體情況而布置的。因此，施工計(jì)劃是針對某一區(qū)域，某一工作區(qū)的，不可能在年初就確定全部施工的場地。

我國的地質(zhì)勘探工作，基本上都是由中央或地方財(cái)政投資，由于國家財(cái)政困難，地勘費(fèi)相當(dāng)緊，物價(jià)及原、材料又不斷地上漲，地質(zhì)勘探工作已步履維艱，再交納大量的施工占地費(fèi)用，地質(zhì)勘探工作就更難于維持。對于《土地管理法》規(guī)定“給予適當(dāng)補(bǔ)償”這個(gè)尺度難于掌握，與地方的分歧也很大，因此，請國家土地管理局理解地質(zhì)勘探的困難，并給予支持。同時(shí)我們有幾個(gè)具體問題，請你局予以答復(fù)。

一、根據(jù)《土地管理法》第三十三條第二款的規(guī)定，我們理解地質(zhì)勘探需要臨時(shí)使用土地的，只要由當(dāng)?shù)乜h級人民政府批準(zhǔn)，并按照前款規(guī)定給予補(bǔ)償即可，而不需要辦理臨時(shí)征地手續(xù)。這種理解對不對？

二、鉆探施工周期長短不一，長的一兩個(gè)月，短的三五天就施工完畢，類似情況是否也要交納土地補(bǔ)償費(fèi)？如交怎樣計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)？按實(shí)際使用日期計(jì)算，還是按月或年計(jì)算？

三、青苗、樹木賠償費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)是何關(guān)系？地質(zhì)勘探單位施工臨時(shí)用地，按規(guī)定或協(xié)議如實(shí)交納青苗、樹木賠償費(fèi)后，是否還需要交納土地征用費(fèi)？

四、青苗、樹木賠償費(fèi)交予土地占有或使用者，征地費(fèi)用向誰交納？對于在國有土地上進(jìn)行地質(zhì)勘探，土地是國家所有，地勘費(fèi)是國家撥給地質(zhì)勘探單位從事地質(zhì)勘探工作的費(fèi)用，是否還需要交納征地費(fèi)用？交給誰？

土地管理政策范文第3篇

歷經(jīng)數(shù)年調(diào)控,一個(gè)較為完整的政策體系已經(jīng)形成

國家正式提出運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控是2003年,而且首先是從土地政策參與房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定住房價(jià)格作為重點(diǎn)而展開的。數(shù)年調(diào)控歷程中的各種措施,逐步形成了一個(gè)完整的土地政策調(diào)控體系。

2003年6月5日,中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,收緊了地產(chǎn)信貸。被認(rèn)為是土地政策參與宏觀調(diào)控的肇端,拉開了宏觀調(diào)控的序幕。該文至今仍有深遠(yuǎn)影響。

同年7月18日,國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》,提出“一律暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建各類開發(fā)區(qū)”。土地調(diào)控全面啟動。

當(dāng)月,國務(wù)院辦公廳又發(fā)出《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》,全面清查和整頓規(guī)范各類開發(fā)區(qū),并加強(qiáng)開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理。自此,宏觀調(diào)控開始加速。

11月,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》,加大治理整頓力度,糾正地方政府等待觀望的態(tài)度。調(diào)控由開發(fā)區(qū)建設(shè)用地向整個(gè)土地市場延伸。

如果說,2003年的土地政策還停留在策動意義上,那么,2004年的土地政策則出現(xiàn)了歷史性的轉(zhuǎn)折。

2004年3月18日,國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,全面推行經(jīng)營性用地招拍掛出讓制度,嚴(yán)肅查處違法違規(guī)批地用地行為。要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢,即影響深遠(yuǎn)的“8?31大限”。

同年4月,國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》,實(shí)施“三個(gè)暫?！?。5月,國土資源部發(fā)出《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理的通知》。這兩個(gè)政策實(shí)質(zhì)上暫停半年農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批。

最有影響的,當(dāng)數(shù)2004年10月國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。該文件系統(tǒng)提出了嚴(yán)格執(zhí)法,加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理;完善征地補(bǔ)償和安置制度;健全土地節(jié)約利用和收益分配機(jī)制;建立完善耕地保護(hù)和土地管理的責(zé)任制度,明確土地管理的權(quán)力和責(zé)任等深化改革嚴(yán)格土地管理的各項(xiàng)措施。該文件被認(rèn)為是土地參與新一輪宏觀調(diào)控的標(biāo)志性文件。

2005年,土地政策以總體調(diào)控為基礎(chǔ),在“穩(wěn)定房價(jià)”、從嚴(yán)控制建設(shè)用地等方面發(fā)揮了重要作用,備受各界關(guān)注的“國八條”、“新國八條”、“七部委意見”等文件中,土地政策都是重頭戲。

2006年,是調(diào)控政策從總量到結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和深化的一年。5月,總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,提出住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等六項(xiàng)措施,稱為“國六條”,開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控大幕。當(dāng)月,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,出臺了涉及稅收、信貸、土地等政策、對“國六條”作了細(xì)化,即“九部委意見”。

7月,國務(wù)院辦公廳《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》,國家土地督察制度正式建立,全國省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市的土地審批利用全部納入嚴(yán)格監(jiān)管。

8月,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》,這是繼2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》出臺后,中央政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)整。

11月,財(cái)政部、國土資源部和中國人民銀行等部委了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》,規(guī)定從2007年1月1日起,新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍,同時(shí)調(diào)整地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)管理方式。地方分成的70%部分,一律全額繳入省級國庫。

12月,國土資源部出臺《關(guān)于實(shí)施的通知》,正式向低地價(jià)、零地價(jià)出讓工業(yè)用地說“不”。

有資料顯示,2003年以來,國家的涉及土地宏觀調(diào)控政策的文件有50多個(gè),形成了由宏觀到微觀、由原則到具體操作層面較為完整的政策體系。

調(diào)控影響顯著

調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)過熱,遏制固定資產(chǎn)投資規(guī)模過快增長

2003年以來,土地政策堅(jiān)持“有保有壓、區(qū)別對待”的原則,對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予供地。2004年土地供應(yīng)219670.32公頃,比2003年減少23.3%,2005年土地供應(yīng)180326.54公頃,比2004年下降17.9%。

與土地供應(yīng)明顯回落相比,我國經(jīng)濟(jì)仍保持較快增長,建設(shè)用地供應(yīng)的單位面積所創(chuàng)造的GDP明顯提高,2004年為0.73億元/公頃,2005年達(dá)到1.01億元/公頃,提高39%。表明土地供應(yīng)的適時(shí)調(diào)整既保證了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求,同時(shí)也對國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展起到先行調(diào)節(jié)作用。

從土地供應(yīng)與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系來看。2004年一季度固定資產(chǎn)投資增速高達(dá)47.8%,在4月實(shí)行“三個(gè)暫?！焙?上半年迅速回落到31%,全年為25.8%,比2003年的28.4%回落2.6個(gè)百分點(diǎn),比2004年一季度回落22個(gè)百分點(diǎn)。2005年以來,固定資產(chǎn)投資增速雖呈逐月加快態(tài)勢,但仍低于2003年、2004年同期水平。表明通過土地市場治理整頓和嚴(yán)格控制土地供應(yīng),較有效地遏制了固定資產(chǎn)投資規(guī)模的過快增長,對制止部分行業(yè)盲目投資和低水平擴(kuò)張產(chǎn)生了釜底抽薪的效應(yīng)。

促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

通過“控制增量、盤活存量、市場配置”,提高了節(jié)約集約用地水平,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。2004年、2005年的土地供應(yīng)中,存量土地得到有效利用,改變了過去建設(shè)用地供應(yīng)主要以新增建設(shè)用地為主的狀況,各季度存量用地所占比例始終保持在50%以上的較高水平。2005年存量用地供應(yīng)量占供地總量的55.9%。

同時(shí),招拍掛制度在全國得到了全面推行。2005年全國招拍掛出讓土地面積占出讓總面積比例達(dá)到歷年最高水平。存量土地利用的提高和市場配置土地資源的推進(jìn),控制了城市建設(shè)規(guī)模任意擴(kuò)張的趨勢,發(fā)揮了價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)作用,推動了經(jīng)濟(jì)增長方式由過去占用大量土地資源為代價(jià)的粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。

其次,在供地的區(qū)域結(jié)構(gòu)上,2005年東部地區(qū)的土地供應(yīng)比重略有下降,中西部地區(qū)有所上升,特別是工礦倉儲用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地,東部地區(qū)所占比例分別下降6.0個(gè)和6.3個(gè)百分點(diǎn),中部地區(qū)分別增加5.7個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn),西部地區(qū)分別增加0.3個(gè)和4.4個(gè)百分點(diǎn)。

圈地和亂占耕地的勢頭得到遏制,耕地得到有效保護(hù),農(nóng)民利益得到維護(hù)

通過開發(fā)區(qū)清理整頓和土地違法案件的查處,基本剎住了盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)大量“圈地”之風(fēng),遏制了亂占濫用耕地的勢頭。2004年、2005年共核減開發(fā)區(qū)面積301萬公頃,查處違法案件16.55萬件,建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量大幅度減少,分別比上年減少37.0%和4.1%。2004年全國農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)壓減了20.3%,其中耕地轉(zhuǎn)用指標(biāo)壓減了23.4%。同時(shí)2004年清理償還1999年以來拖欠農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)用175.46億元。2005年增加給農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)2.3億元。

調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量,房地產(chǎn)投資增速過快勢頭得到遏制

土地購置面積持續(xù)回落,開發(fā)面積比例逐步增大。2000年～2002年全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積每年增長30%以上。經(jīng)過幾年的調(diào)控,增幅明顯回落。2003年房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長13.8%,2004年同比增長11.5%,2005年同比減少3.96%。2006年一季度,同比減少9.3%。與房地產(chǎn)購置面積同比增幅逐步減小相對應(yīng),自2004年開始,土地開發(fā)面積同比增幅呈現(xiàn)反向變動。2005年在全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比降低3.96%的情況下,土地開發(fā)面積20762.2萬平方米,同比增加5.18%,2006年一季度開發(fā)面積5284.13萬平方米,同比增加53.3%。作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件,土地購置面積增幅的持續(xù)下降,表明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地過快增長的勢頭受到有效約束。

與固定資產(chǎn)投資一致,2004年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速從一季度的41.1%迅速下降為28.7%。此后,同比增速逐季穩(wěn)步下降,2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資11538.3億元,同比增長28.1%,增幅比2003年減少1.6個(gè)百分點(diǎn)。2005年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759.3億元,同比增長19.8%,增幅比2004年減少8.3個(gè)百分點(diǎn),比固定資產(chǎn)投資增速減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。2006年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資2793億元,同比增長20.2%,增幅比2005年一季度減少6.5個(gè)百分點(diǎn),比固定資產(chǎn)投資增速減少9.6個(gè)百分點(diǎn)。2005年上半年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速持續(xù)低于固定資產(chǎn)投資增速,二者增速差額有進(jìn)一步擴(kuò)大的跡象。這表明緊縮性土地政策和金融政策,使過快的房地產(chǎn)投資增速得到顯著控制。

優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善和房價(jià)的穩(wěn)定

土地政策參與房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個(gè)明顯成效是有力地改變住房的類型結(jié)構(gòu)。從商品房的供地結(jié)構(gòu)來看,2004年1季度～2006年3季度,普通住房供地所占比例基本保持在50%的平均水平,上下浮動大約5個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟(jì)適用房供地比例也保持穩(wěn)定。當(dāng)然,從調(diào)研情況看,各地對經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識和做法不盡一致。如濟(jì)南市至今沒有建廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房的比例也很小,并多數(shù)供應(yīng)給公務(wù)員。2004年經(jīng)濟(jì)適用房供地僅58公頃,2005年更少,2006年干脆沒有供地。青島市的經(jīng)濟(jì)適用房比例及供地比例也很低,2006年前三個(gè)季度經(jīng)濟(jì)適用房供地分別為23.11公頃、6.73公頃和18.65公頃。相反,有的地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)適用房供地和建房比例都比較高。

對穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)揮了積極作用。2005年上半年以來,各季度房屋銷售價(jià)格指數(shù)、住宅價(jià)格指數(shù)、普通住宅價(jià)格指數(shù)漲幅都低于前年同期漲幅。2006年一季度,房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%,漲幅比上季度回落1個(gè)百分點(diǎn),同比減少4.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅價(jià)格同比上漲6.3%,漲幅比上季度回落1.2個(gè)百分點(diǎn),比2005年同期少4.2個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)格執(zhí)行“招拍掛”制度,規(guī)范了市場秩序。2003年以來,經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地“招拍掛”制度得到全面實(shí)施,在顯化土地價(jià)格、理順地價(jià)與房價(jià)關(guān)系的同時(shí),規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序,創(chuàng)造了一個(gè)公平競爭的市場環(huán)境。2003年以來住宅價(jià)格指數(shù)與住宅用地價(jià)格指數(shù)的變化趨勢和變化幅度存在一定差異,房價(jià)的漲落幅度不僅高于地價(jià),而且有些時(shí)段背離地價(jià),而地價(jià)的漲落幅度相對平穩(wěn),這說明進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)用地“招拍掛”制度后,地價(jià)更趨合理。

一定程度上遏制了囤積土地行為。2005年,針對開發(fā)商囤積土地行為,國土資源部加大了閑置土地清理力度,取得了初步成效。在土地供應(yīng)相對緊縮和強(qiáng)有力的監(jiān)管約束下,開發(fā)企業(yè)加快了土地開發(fā)進(jìn)度。2005年完成土地開發(fā)面積占同期土地購置面積的比重由2004年的49.6%上升為54.3%,2006年一季度繼續(xù)上升到79%。2006年4月國土資源部聯(lián)合工商總局出臺《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》,對未能按期竣工的開發(fā)商要求支付違約金,這將進(jìn)一步有效地遏制開發(fā)商囤積土地行為,使得土地供應(yīng)能盡快轉(zhuǎn)為商品房供應(yīng)。

土地調(diào)控雖有收效但并沒達(dá)到預(yù)期效果

宏觀上固定資產(chǎn)投資增長過快,部分工業(yè)行業(yè)產(chǎn)能過剩依然嚴(yán)重

從2006年的情況看,固定資產(chǎn)投資并沒有出現(xiàn)理想的回落趨勢。2006年前11個(gè)月累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高達(dá)26.6%,不僅是在四年持續(xù)高增長基礎(chǔ)上的加速擴(kuò)張,而且也超過了2003年、2004年過熱時(shí)期的增長水平。按照中長期趨勢衡量,則更是大大超過了1990年～2005年(中期)，投資平均增長20.8%和1981年～2005年長期投資平均增長20.1%的水平。2006年在建項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)到30萬億,投資在建規(guī)模偏大問題依然突出。

同時(shí),過度投資導(dǎo)致部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的問題仍然沒有得到根本解決。鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車等行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)出現(xiàn)明顯過剩;水泥、煤炭、電力、紡織等行業(yè)目前雖然產(chǎn)需基本平衡,但在建規(guī)模很大,上新的項(xiàng)目較多,潛在過剩問題明顯。而且,這些行業(yè)在行業(yè)技術(shù)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的不合理問題也很嚴(yán)重。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,部分地區(qū)價(jià)格上漲過快

一方面,占城市人群絕大多數(shù)的普通居民的住房需求并沒有得到滿足,政策所要求的小戶型普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)未見顯著增長,后者反而出現(xiàn)下降趨勢。2005年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資同比下降6.8%,2006年一季度同比僅增長2.6%。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比例由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%,2006年一季度進(jìn)一步下降到2.2%。另一方面,部分地區(qū)房價(jià)漲幅仍較大,北京、深圳等城市,新房價(jià)格同比上漲仍在兩位數(shù)徘徊。其中北京以10.7%的漲幅名列首位。

同時(shí),開發(fā)商囤積土地量仍然較大。1998年～2006年一季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)商土地購置面積累計(jì)21.41萬公頃,土地開發(fā)面積累計(jì)13.14萬公頃,這表明尚有8.27萬公頃已購置土地等待開發(fā)或者正在開發(fā)中。到2005年底,全國大型房地產(chǎn)開發(fā)公司都有大量囤積土地,個(gè)別開發(fā)商的土地囤積量高達(dá)1000公頃以上,且所囤積土地主要位于長三角、環(huán)渤海、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以及一些直轄市和省會城市。大量土地囤積,加大了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度,直接影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果。

土地調(diào)控仍面臨諸多問題

雖然開始重視多種政策工具的配合,但缺乏綜合運(yùn)用的協(xié)調(diào)性

應(yīng)當(dāng)說,2003年下半年以來的一系列調(diào)控措施,與以往的宏觀調(diào)控相比,開始注重綜合運(yùn)用信貸、土地、財(cái)稅多個(gè)政策,的確取得了一定的成效。但是在運(yùn)用中,主次不分明甚至各部門之間對調(diào)控目標(biāo),重點(diǎn)、對象、手段等理解不一致,口徑不統(tǒng)一,溝通協(xié)調(diào)不夠,造成執(zhí)行上的困難,甚至出現(xiàn)某種混亂。例如,對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的調(diào)控,從七部委增加到九部委,幾乎用盡了所有調(diào)控工具,但是很難辨別每次調(diào)控的主要工具是什么?哪一個(gè)部門負(fù)主要責(zé)任?調(diào)控的主要目標(biāo)和重點(diǎn)又是什么?幾年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期目的,不能說與缺乏協(xié)調(diào)性不無關(guān)系。

土地調(diào)控仍然處于被動地位

由于認(rèn)識上的局限,重大的經(jīng)濟(jì)決策中和項(xiàng)目決定中,土地仍然處于“保障”、“服務(wù)”和“配合”的地位,重大項(xiàng)目往往是“先計(jì)劃、再資金、再土地”。仍然是有了錢,就有地。同時(shí),土地參與宏觀調(diào)控并未建立起一套相應(yīng)的理論體系。沒有理論的支撐,科學(xué)的政策體系和制度機(jī)制就建立不起來。從這個(gè)意義上說,土地政策參與宏觀調(diào)控是被動的。

經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控作用有所加強(qiáng),但仍以行政手段為主

盡管在宏觀調(diào)控中一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)手段的作用,但大量的行政手段依然是主導(dǎo)且仍具有明顯的計(jì)劃色彩,“重管制、輕引導(dǎo)”也是本輪宏觀調(diào)控的一大特點(diǎn)。例如,2004年對“鐵本事件”的處理,以及2006年對“鄭州大學(xué)城事件”的處理,都是典型的行政手段。2003年清理整頓各類開發(fā)區(qū)的“一律暫停審批”,以及2004年“集中半年左右的時(shí)間”實(shí)施“三個(gè)暫?！钡?都是帶有明顯的計(jì)劃色彩的土地政策。

土地管理政策范文第4篇

    [摘  要] 闡述小冊子的定義、特征，屬地方文獻(xiàn)的小冊子在公共圖書館收藏的重要性及各種整理方法等。

1  小冊子的定義

在國際上，小冊子沒有統(tǒng)一的定義?！吨袊蟀倏迫珪鴪D書館學(xué)  情報(bào)學(xué)  檔案學(xué)》指出：“篇幅較小，簡單裝訂成冊的非定期紙質(zhì)出版物?！?964年聯(lián)合國教科文組織為了統(tǒng)計(jì)的目的，規(guī)定除封面以外至少5頁，至多48頁的非定期出版物為‘小冊子’，超過48頁的為‘圖書’?！?/p>

在我國，小冊子也沒有明確的定義。

石渤主編1996年出版的《英漢—漢英文獻(xiàn)信息詞典》說：“48頁以下并構(gòu)成一個(gè)書目單元的文獻(xiàn)。”

來新夏主編的《圖書館學(xué)情報(bào)學(xué)檔案學(xué)簡明辭典》中說：“篇幅小，頁碼小、裝訂簡單的書。聯(lián)合國教科文的規(guī)定，  49頁以下的書稱為小冊子?！?/p>

為了適應(yīng)文獻(xiàn)工作現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化的需要，應(yīng)對小冊子的定義規(guī)范化。我認(rèn)為，依據(jù)1964年聯(lián)合國教科文組織的規(guī)定，小冊子是正文有5-48頁非連續(xù)刊行的紙質(zhì)印刷文獻(xiàn)。

2  小冊子的特征

從以上的各種定義，我們可以了解到小冊子具有如下特征：

（1）文獻(xiàn)的載體是普通紙張。

（2）它的出版形式是印刷型而且裝幀簡單。

（3）它自成一體，不準(zhǔn)備定期或不定期地出版下去。

（4）頁碼少。

（5）從內(nèi)容形式可劃分為兩種：一種是數(shù)冊小冊子的內(nèi)容或主題相對接近。如《廣州名城保護(hù)與現(xiàn)代化國際大都市建設(shè)》研討會的論文，共34篇。另一種是每一冊均有獨(dú)立的內(nèi)容或主題。如《廣州伊斯蘭教四十周年特刊》，《廣州市東升兒童服裝廠簡介》，《90’羊城圖書傅覽會》等。

小冊子的特征還有：出版及時(shí)、時(shí)效性強(qiáng)、形式大小不一、繁雜且數(shù)量龐大；有的甚至沒有著錄依據(jù)，如出版者、出版地、出版時(shí)間等。

3  小冊子是公共圖書館地方文獻(xiàn)的重要組成部分，應(yīng)有相應(yīng)的整理方法

正是由于小冊子的這些固有特點(diǎn)，給加工和管理帶來許多麻煩。一般的無法也沒有必要收藏。而我國在圖書館文獻(xiàn)管理中，屬地方文獻(xiàn)的小冊子卻又沒有獨(dú)立的整理方法。如我館在建館初期，對有一定頁數(shù)者，作普通圖書整理；頁數(shù)少者，則作廢紙?zhí)幚?。我認(rèn)為這種做法不妥。

首先，小冊子有別于普通圖書，不能作為普通圖書處理。狹義的普通圖書是“用文字、圖畫或其它符號手寫或印刷于紙張等形式的載體上并具有相當(dāng)篇幅的文獻(xiàn)?！爆F(xiàn)代普通圖書有封面、書名頁和正文。它的內(nèi)容與其它文獻(xiàn)相比，較為全面系統(tǒng)，成熟可靠，但一般出版周期較長，傳遞信息的速度較慢。如果把小冊子作為普通圖書處理，設(shè)想把只有5頁的小冊子看作1個(gè)獨(dú)立的單位，給它一張條形碼，一條款目、一個(gè)索書號、一個(gè)排架空間、……這樣如何管理？如何支付人力？再則，由于許多小冊子沒有著錄依據(jù)，過細(xì)的整理會白浪費(fèi)力氣。在另一方面，我認(rèn)為，不少小冊子具有收藏價(jià)值，是公共圖書館地方文獻(xiàn)的重要組成部份，不重視小冊子的整理是錯(cuò)誤的。

4  小冊子的各種整理方法

我曾對國內(nèi)14所公共圖書館進(jìn)行調(diào)查，獲息小冊子沒有統(tǒng)一的整理方法。一般方法有：單冊整理法、分組整理法等。

（1）單冊整理法。這是把每種小冊子均看作1種圖書的整理方法。使用這種方法的有首都圖書館、金陵圖書館、甘肅省圖書館、遼寧省圖書館、沈陽市圖書館等。這種方法實(shí)際上是把每種小冊子作為普通圖書處理。這種方法的最大優(yōu)點(diǎn)是能全面揭示每種小冊子；最大缺點(diǎn)是需用大量的人力物力（其缺點(diǎn)上面已陳述）。

（2）分組整理法。這是把數(shù)種小冊子按照某一共性集中起來，裝訂成1冊，給予一個(gè)題名，看作1種圖書的整理方法。使用這種方法的有廣東省中山圖書館、福建省圖書館。這種方法有利于某一共性相近的小冊子集中和排架，還較節(jié)省整理小冊子的人力，這種方法適合于整理某一共性相近或概念范圍較小的數(shù)種小冊子，如上述《廣州名城保護(hù)與現(xiàn)代化國際大都市建設(shè)》研討會的34篇論文；不適合于組合數(shù)種內(nèi)容或主題不相近的小冊子。如一份東方賓館簡介，由于在主觀上和客觀上都無法預(yù)計(jì)其共性下小冊子的數(shù)量，因此在合訂時(shí)，選用題名的概念范圍往往較大，早早就歸入了“服務(wù)業(yè)”的題名內(nèi)，分類為F19，并被裝訂成冊。而后到的東方賓館簡介也被分別裝訂在不同的合訂本中，無法細(xì)分為“旅館業(yè)”或更貼切的“東方賓館”題名了。截止2000年5月1日，我館普通圖書中屬F19的已有341種。未來檢索“東方賓館”時(shí)，需在數(shù)百成千組的F19中搜索。因此，這種做法不但不利于集中內(nèi)容或主題相近的小冊子，也不利于檢索。我館在手工整理的條件下，曾采用分組法整理小冊子。在整理時(shí)，只對前者采用裝訂，對后者只用袋子集中存放，以便日后重新組合。這種方法緩解了上述的矛盾，但帶來了新的問題。例如，工作量大，不適宜人力少的條件；此外，每組只有一個(gè)題名，難以對組內(nèi)各冊實(shí)行逐一揭示，不利于檢索。

其中分組整理法又可分為分類分組法、主題分組法、種次號分組法等。

①分類分組法。這是把數(shù)冊學(xué)科內(nèi)容相近的小冊子集中裝訂成1組，看作1冊圖書的整理方法。因?yàn)閳D書館一般采用分類的管理方法，分類分組法保持了與全局的一致性。這種方法組合的時(shí)候空間較少，另一缺點(diǎn)是不利于檢索等待組合的小冊子。

②主題分組法。這是把數(shù)冊主題內(nèi)容相近的小冊子集中裝訂成1組，看作1冊圖書的整理方法。這種方法給組合的時(shí)候提供稍大的空間，符合讀者的檢索習(xí)慣。但這種方法也不利于檢索等待組合的小冊子。

③種次號分組法。這是把數(shù)冊小冊子按整理時(shí)的先后順序集中裝訂成1組，看作1冊圖書的整理方法。這種方法無需等待組合，能及時(shí)整理小冊子。但整組難以實(shí)行分類，與圖書館一般采用分類的管理方法不一致。

計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，為小冊子的整理提供了各種手段。人們可根據(jù)實(shí)際情況選用一種或多種方法結(jié)合的整理方法，以便于整理和檢索。

5 我館準(zhǔn)備使用的整理方法

未來，我館準(zhǔn)備使用ILASII系統(tǒng)管理地方文獻(xiàn)的小冊子并選用主題分組法。整理程序大體如下：

（1）篩選。淘汰非地方文獻(xiàn)和挑選出有保存價(jià)值者。

（2）按主題分別集中小冊子。選出主題同屬某一較小范圍，又有一定數(shù)量的組成一組，經(jīng)后裝訂成冊。

（3）自定題名。

（4）分類。分類標(biāo)準(zhǔn)按《中國圖書館分類法》。原則上每組只給一個(gè)分類號。

（5）編目。主要字段：

200   題名

300           一般附

517   其它題名

6--   主題詞分析塊

690   中國圖書館分類法分類號

905   館藏信息

101   作品語種

例：一組《吳子復(fù)藝術(shù)展》、《詹天佑》、《洗星海生平簡介》、《革命先驅(qū)楊殷》的小冊子。數(shù)據(jù)輸入如下：

200       10  ＠a廣州地區(qū)人物

300       b`b` ＠a題名自定

300       b`b` ＠a本書由多種小冊子合訂組成。它們是：《吳子復(fù)藝術(shù)展》、《詹天佑》、《洗星海生平簡介》、《革命先驅(qū)楊殷》。

517       1b`  ＠a吳子復(fù)藝術(shù)展

517       16`  @a詹天佑

517       1b`  ＠a冼星海生平簡介

517       1b`  ＠a革命先驅(qū)楊殷

600       b`b`  ＠a吳子復(fù)

600       b`b` ＠a詹天佑

600       b`b` ＠a冼星海

600       b`b` ＠楊殷

606       b`b` ＠a地方文獻(xiàn)

690       b`b` ＠aK825

905       b`b` ＠aGT＠fG825／（自動生成）＠KA

101  o`b` ＠achi

（6）排架。參與普通圖書排架。

上述MARK數(shù)據(jù)字段的設(shè)置，可根據(jù)整理的人力物力及每組小冊子的具體情況，靈活選用517字段、6--主題詞分析塊和609字段。使用517字段可全面揭示組內(nèi)各種小冊子的題名，以滿足主題檢索需要；使用6--主題詞分析塊可從所需角度揭示組內(nèi)各種小冊子的主題，以滿足主題檢索需要；使用609字段可作各種分類參見，以滿足分類檢索需要。

在公共圖書館，人們越來越重視地方文獻(xiàn)工作。地方文獻(xiàn)的小冊子的加工整理正朝著計(jì)算機(jī)管理、深層次整理和開發(fā)的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1  方同生，非書資料管理（第三版）［M］．臺灣：（出版社不詳）

2  張愛蕓，圖書館館長手冊［M］．北京：專利出版社，1998

土地管理政策范文第5篇

關(guān)鍵詞: 城市土地，土地整合，規(guī)劃對策

1土地事例的意義

土地整合，就是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)城市規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，采取行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的手段，對擬出讓和建設(shè)的土地的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整、改造、結(jié)合，提高土地利用率，使其發(fā)揮最大的價(jià)值，改善生產(chǎn)、生活條件和城市景觀的過程。

土地整合的重要意義，重點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾方面：

1.1土地整合是實(shí)行城市建設(shè)“成片開發(fā)”的保障。在我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快的今天，城市建設(shè)局部的、零星插建的現(xiàn)象，已不能解決城市更新改造中存在的影響城市功能的一系列弊端，只有成片的、整體的考慮才是解決我縣舊城改造、城中村轉(zhuǎn)化等建設(shè)中存在問題的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一整治、交通條件的改善、功能的合理分區(qū)等只有通過成片改造才能使整體環(huán)境得到提升，使功能布局更具“合理性”。而就目前我縣城市土地的使用狀況，要實(shí)現(xiàn)“成片開發(fā)”，土地整合是一條必須的保障手段。

1.2土地整合是實(shí)行各項(xiàng)用地合理布局、統(tǒng)一規(guī)劃的有效手段。從具體規(guī)劃來看，以土地所有使用權(quán)為格局的孤立化開發(fā)建設(shè)，存在著許多弊端。一是不利于統(tǒng)一規(guī)劃，很難協(xié)調(diào)一致，統(tǒng)籌安排建設(shè)項(xiàng)目；二是區(qū)域內(nèi)許多占地較大的公益性設(shè)施無法統(tǒng)籌安排；三是配套設(shè)施無法共享，造成浪費(fèi)。以土地所有權(quán)為單位的開發(fā)，各自建立交通系統(tǒng)，侵占并浪費(fèi)大量土地，擠占了綠化和建筑用地。不僅造成鋪張浪費(fèi)，還會出現(xiàn)布局不合理、缺乏實(shí)用性的弊端，導(dǎo)致開發(fā)成本提高。

1.3土地整合是美化城市景觀，提升城市形象的需要。尤其是舊城區(qū)由于歷史原因，存在著許多面積較小、形狀不規(guī)則、不同用地性質(zhì)互相交叉的地塊。這些零星、插花地塊的存在，如不加以整合，就象一塊塊永遠(yuǎn)抹不去“疤痕”，遭受著路人的嘲笑，影響城市在外來人心目中的形象。同時(shí)，由于大量零星用地占用城市主要地段，受用地規(guī)模限制其不可能建設(shè)體量宏偉、造型新穎氣派的建筑物，使城市現(xiàn)代化和城市形象提高的目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。

1.5土地整合是增加土地收益、節(jié)約城市建設(shè)資金、減少政府財(cái)政投入的一種有效方式。目前，我縣城建任務(wù)繁重，財(cái)政緊張，通過土地整合一方面由開發(fā)單位承擔(dān)了應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的城市道路、公共綠地等拆遷任務(wù)，節(jié)約了城建開支；另一方面由于整合后地塊方整，開發(fā)商無后顧之憂，也大大提高了土地的整體出讓收益。

2土地整合中遇到的問題

經(jīng)過近幾年來的實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)在整合過程中遇到問題可公為以下幾種情況：

2.1土地權(quán)屬不一致，思想不統(tǒng)一。我國建國以來一直施行的是土地國有政策，20世紀(jì)90年代為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而采取了土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的政策。多年來的土地劃撥制度在實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的今天留下了許多問題。往往在一個(gè)成區(qū)片的小地塊內(nèi)，就存在多戶產(chǎn)權(quán)單位，他們對土地出讓或改造工作認(rèn)識不統(tǒng)一，想法不一致，有的傾向于開發(fā)改造，有的樂于滿足現(xiàn)狀，還有的在等待觀望，使整合改造工作難以進(jìn)行。

2.2土地整合缺乏支持政策，土地出讓操作難。土地整合是實(shí)施者與被整合單位、居民之間一個(gè)艱難漫長的博弈過程，在博弈過程中，開發(fā)商是名譽(yù)上的強(qiáng)者，但往往需要付出昂貴的代價(jià)；而普通百姓處于信息不對稱的弱勢群體，容易受到傷害但也存在阻礙整合的一面。因此，這就需要政府介入來掌握博弈的平衡點(diǎn)，即對公共價(jià)值的堅(jiān)持和對弱勢群體的保護(hù)。但是，目前我縣尚無一個(gè)保護(hù)雙方利益的規(guī)范性文件，使整合雙方的合理利益得到有效保障。

2.3拆遷融合成本高、難度大，工作難。整合工作大都涉及到居民或村民拆遷，我縣屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，城鄉(xiāng)居民收入在全省屬落后水平，被融合的村民屬低收入的弱勢群體，由于受經(jīng)濟(jì)收入影響和利益驅(qū)動，對拆遷安置期望值高，甚至個(gè)別被拆遷戶要價(jià)高出評估價(jià)格的二、三倍以上，使整合單位望而生畏，再加上大量聲音建筑的存在，造成高額的融合成本，使投資的開發(fā)商不得不放棄整合。再加上目前我國已頒布實(shí)施《物權(quán)法》中對個(gè)人財(cái)產(chǎn)確定了明確的保護(hù)政策，也大大增加了融合工作的難度。

2.4個(gè)人利益和城市利益的矛盾影響著土地的整體出讓。由于受傳統(tǒng)經(jīng)營思想的影響，多年來，我縣在新征土地時(shí)，大多數(shù)是一個(gè)人名義，征用沿街較小地塊建設(shè)商業(yè)門市。大部分村委會還會留出沿街“預(yù)留地”分給失去土地的村民，以至于在城市多條道路兩側(cè)形成許多一、二層的沿街商業(yè)嚴(yán)重影響著用地統(tǒng)一規(guī)劃和城市形象。

3解決問題思路和對策

3.1加強(qiáng)土地整合意義的宣傳力度，形成社會各方對土地整合工作的共識。土地整合是近幾年來提出解決土地開發(fā)利用，提高土地利用率，改善城市景觀的一條新途徑。土地整合不僅是各級政府和規(guī)劃、國土部門的一項(xiàng)主要工作，也是我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略性措施。當(dāng)前應(yīng)主要抓好二個(gè)方面的工作：一是對社會的宣傳。不但規(guī)劃、土地等管理部門要大力宣傳，各鎮(zhèn)、辦事處（鄉(xiāng)）、居（村）委會以及新聞宣傳單位，也應(yīng)加強(qiáng)這方面的宣傳。使之造就一種社會輿論氛圍，形成全社會的一種共識。二是對領(lǐng)導(dǎo)的宣傳，使各級領(lǐng)導(dǎo)都能充分認(rèn)識到土地整合的重大意義，積極支持土地整合工作。

3.2制定土地整合的規(guī)章制度，增強(qiáng)土地整合工作規(guī)范性和操作性。要通過建立和完善制度的形式，使土地整合工作逐步走向法律化、規(guī)范化、秩序化的軌道，做到依法整合，和諧拆遷。土地整合制度應(yīng)包括以下內(nèi)容：

3.2.1整合標(biāo)準(zhǔn)。（1）土地出讓原則上以路網(wǎng)方格為單位，方格網(wǎng)內(nèi)不同產(chǎn)權(quán)的土地應(yīng)整合后整體出讓；（2）沿街的違章建筑、不雅建筑應(yīng)整合出讓；（3）周邊已完成改造的剩余建筑應(yīng)納入擬出讓土地整合范圍；（4）緊鄰城市道路、開敞空間、城市綠地的地塊出讓時(shí)應(yīng)將其整合后方允許出讓。

3.2.2獎(jiǎng)勵(lì)制度。對整合地塊整合難易程度實(shí)行不同獎(jiǎng)勵(lì)政策：（1）提高容積率和建筑密度；（2）免交市級權(quán)限范圍內(nèi)的行政性收費(fèi)；（3）土地出讓金先繳后返；（4）拆遷道路、綠地等公益性設(shè)施面積較大的考慮其中部分用地參與平衡。

3.2.3懲罰制度。將需要整合而不配合整合的用地確定為“不合理”用地，規(guī)定它改變用途的期限，超過期限而不作變更的，相關(guān)職能部門在職責(zé)范圍內(nèi)可采取相應(yīng)的制約措施。

3.2.4出讓政策。為使開發(fā)單位解除后顧之憂，對整合的小塊土地實(shí)行協(xié)議出讓。

3.3合理確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格，保證被拆遷者的合法權(quán)益。在整合過程中涉及最多、難度最大的是拆遷居民房屋，解決好對補(bǔ)拆遷居民土地及房屋進(jìn)行評估和補(bǔ)償，對整合后的增值進(jìn)行合理分配等相關(guān)問題就顯得尤為重要。只有考慮了原土地使用者對土地增值的合理分配才能解釋補(bǔ)償價(jià)高于評估價(jià)的現(xiàn)象，才能將“談判增值”的合法化，也許才能避免類似“最牛釘子戶”的再次出現(xiàn)。