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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)投資抗風(fēng)險(xiǎn)的能力
Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.
Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk
中圖分類號(hào):F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):
由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限,所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論,有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì),這種想象成為不確定性。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策,還可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中主要的不確定性因素包括租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究,從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析。
敏感性分析及作用
敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí),導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中,其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤(rùn)等。
敏感性分析的作用和目的主要包括三個(gè)方面:
一是通過(guò)敏感性分析,尋找敏感性因素,觀察其變動(dòng)范圍,了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度,以便集中注意力,重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性,并制定出應(yīng)變對(duì)策,最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少,提高決策的可能性。
二是通過(guò)敏感性分析,計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度(或極限值),或者說(shuō)預(yù)測(cè)出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化最樂(lè)觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值,以此判斷項(xiàng)目是否可行。
三是通過(guò)敏感性分析,可以對(duì)不同的投資項(xiàng)目(或某一項(xiàng)目的不同方案)進(jìn)行選擇敏感程度小、承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。
敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性和可測(cè)性等特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型有以下幾種:
1.自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn),是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響,以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞,從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的,主要包括:火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、高溫和低溫風(fēng)險(xiǎn)等。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍,同時(shí)也增加了不確定性,即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來(lái)到期債務(wù)的可能性。
3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上得失誤(或其可能性),造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括材料價(jià)格上漲、材料供應(yīng)緊張、銷售價(jià)格定位不準(zhǔn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。
5.政策風(fēng)險(xiǎn),是指由于國(guó)家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來(lái)的損失。主要是指法律手續(xù)的變化,城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。
以上風(fēng)險(xiǎn),很多都是投資者無(wú)法控制,但是投資者可以通過(guò)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),減少投資決策的失誤,保證投資項(xiàng)目能夠獲得既定的收益。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)非常重要的業(yè)務(wù)管理活動(dòng),它具有專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性強(qiáng)和橫跨多領(lǐng)域、多部門的特點(diǎn)。通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以消除風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患,減少風(fēng)險(xiǎn)損失的影響,為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與一般的風(fēng)險(xiǎn)的管理程序基本一致,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的程序主要包括以下幾個(gè)方面:
一是風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的事,指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行判斷,在這個(gè)過(guò)程中需要對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的歸類,弄清各個(gè)因素之間的相互關(guān)系,尋求合適的方法來(lái)識(shí)別特定的風(fēng)險(xiǎn)。具體可以采用風(fēng)險(xiǎn)分析問(wèn)詢法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、現(xiàn)場(chǎng)視察法等。
二是風(fēng)險(xiǎn)的衡量。這個(gè)過(guò)程主要是對(duì)對(duì)上一個(gè)環(huán)節(jié)中識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量描述,測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率,并據(jù)此分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能損失及對(duì)項(xiàng)目或整個(gè)的企業(yè)的影響。
三是風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。在上面兩個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上,針對(duì)識(shí)別和衡量的風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,以便盡最大努力降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能帶來(lái)的損失。
四是風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施與評(píng)估。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中的最后一個(gè)階段,主要是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,通過(guò)有效的指揮與協(xié)調(diào),保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
風(fēng)險(xiǎn)控制具體到風(fēng)險(xiǎn)的控制方式主要有回避風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及保險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避就是避開風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目,選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕,指企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度,比如企業(yè)應(yīng)盡量準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用,減少開發(fā)過(guò)程中的盲目性,盡量縮短開發(fā)周期,盡早完成開發(fā)項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,主要指企業(yè)在能夠預(yù)測(cè)存在的風(fēng)險(xiǎn)情況下,將面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別人承擔(dān),對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可以選擇與其他企業(yè)合作開發(fā)某些項(xiàng)目;保險(xiǎn),指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者可以選擇投保各種工程保險(xiǎn)、質(zhì)量保證保險(xiǎn)、技術(shù)保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)等,在相應(yīng)的保險(xiǎn)事故發(fā)生以后,房地產(chǎn)公司可以從相應(yīng)的保險(xiǎn)公司獲得資金的補(bǔ)償。
參考文獻(xiàn)
[1] 林文俏.項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析[M].廣東:中山大學(xué)出版社,1995
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資;財(cái)務(wù)分析;模型構(gòu)建
一、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)
在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),主要的目標(biāo)在于對(duì)項(xiàng)目盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)估,其中,盈利能力能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開展為自身帶來(lái)的收益,主要分析的內(nèi)容在于項(xiàng)目上市后的盈利情況,包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預(yù)期回報(bào)率等等,可通過(guò)項(xiàng)目利潤(rùn)、銷售率、稅金等指標(biāo)來(lái)衡量;償債能力包括兩個(gè)方面,一是投資償債力,二是債務(wù)清償力。前者是指項(xiàng)目開展時(shí)投入的全部資金能力,對(duì)于成熟的開發(fā)商來(lái)說(shuō),在項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)預(yù)計(jì)能夠?qū)⒈窘鹑~收回;后者是指項(xiàng)目開發(fā)中借款與債務(wù)的償還能力,房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè),在項(xiàng)目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此,資金提供者在投資前會(huì)關(guān)注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。
二、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析模型的建立
本文以某房產(chǎn)投資項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目的總面積為67000平方米,建筑密度不超過(guò)17%,容積率為2.0,綠地率超過(guò)40%,人均公共綠色面積每人超過(guò)1.5平方米;該建筑為商住兩用,建筑規(guī)模不超過(guò)13.4萬(wàn)平方米,公建面積不超過(guò)建筑總面積的15%。
(一)項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃書內(nèi)容,與房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合,該企業(yè)預(yù)計(jì)在該地建造4棟11層的住宅樓,以及8棟18層的小高層,額外建立2層商用房。項(xiàng)目的地下一層為地下車庫(kù),地上的1—2層為商用房,3層以上為住宅,項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米,商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。
(二)項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入
本項(xiàng)目計(jì)劃在33個(gè)月內(nèi)開發(fā)完畢,在21個(gè)月內(nèi)銷售完畢,當(dāng)總工程量完成20%后開始預(yù)售。在項(xiàng)目范圍內(nèi),選擇6個(gè)具有代表性的項(xiàng)目為樣本,對(duì)銷售價(jià)格、周期與實(shí)際情況進(jìn)行全面分析,并考慮到區(qū)位、個(gè)別因素對(duì)項(xiàng)目的影響,對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整,最終售價(jià)定為:住宅的可售面積為11.4萬(wàn)平方米/個(gè),銷售均價(jià)為8500元/平方米,銷售總收入為96815萬(wàn)元;商業(yè)房的可售面積為1.3萬(wàn)平方米/個(gè),銷售均價(jià)為18000元/平方米,銷售總收入為23580萬(wàn)元;地下車庫(kù)的可售面積為1480個(gè),銷售均價(jià)為100000元/個(gè),銷售總收入為14800萬(wàn)元。
(三)項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)容,本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入的成本如下:(1)土地使用權(quán)繳納稅費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容,房地產(chǎn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金,購(gòu)地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù),稅率為3%,本項(xiàng)目需要支付1350萬(wàn)元;土地合同印花稅,同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù),稅率為0.05%,需繳納22.5萬(wàn)元;土地使用稅,按照每年每平方米8元計(jì)算,項(xiàng)目開發(fā)期共計(jì)33個(gè)月,也就是2.75年左右,土地使用稅的額度為147.4萬(wàn)元;(2)前期費(fèi)用。主要包括節(jié)能評(píng)審、可研報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、水文地質(zhì)、籌建開辦等等。該部分費(fèi)用包括兩個(gè)方面,一是報(bào)建費(fèi)用,二是勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)費(fèi)用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費(fèi)用,即825.5萬(wàn)元;(3)城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是由政府負(fù)債征繳,投入到城建工作中的費(fèi)用,不同城市征繳的額度不盡相同,該項(xiàng)目配套費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米79元,以地上面積為主,總額為105.9萬(wàn)元。
(四)項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利
在項(xiàng)目實(shí)施后,前三季度為開發(fā)建設(shè)期,以開發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量,主要體現(xiàn)在資金流出方面,到了第三個(gè)季度成為資金需求的最高點(diǎn);待到項(xiàng)目開始后的第四個(gè)季度,逐漸進(jìn)入到銷售期,資金開始逐漸回流,但流入量較少,難以彌補(bǔ)當(dāng)期資金流出以及還款金額,現(xiàn)金流趨勢(shì)仍為流出,再持續(xù)兩個(gè)季度后,項(xiàng)目銷售為開發(fā)商帶來(lái)的資金逐漸增加,逐漸超過(guò)資金支出,現(xiàn)金流逐漸為正數(shù),預(yù)計(jì)在項(xiàng)目投資后的1.3年資金投入量將會(huì)全部收回。
(五)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估
在靜態(tài)指標(biāo)方面,企業(yè)投資該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)指標(biāo)為:總投資103432萬(wàn)元,總收入135195萬(wàn)元,稅后的凈利潤(rùn)為16052萬(wàn)元,銷售利潤(rùn)率為11.9%,上述指標(biāo)均符合現(xiàn)行規(guī)定,因此該項(xiàng)目具有一定的可行性。在動(dòng)態(tài)指標(biāo)方面,按照與項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量表對(duì)項(xiàng)目回收期進(jìn)行計(jì)算,計(jì)算結(jié)果為1.3年,內(nèi)部收益率大于30%,能夠與企業(yè)的投資需要相滿足,處于可接受的范圍內(nèi),因此該項(xiàng)目可行??紤]到項(xiàng)目開展中勢(shì)必會(huì)存在一些不可控因素,該企業(yè)參與競(jìng)拍時(shí)需要對(duì)不確定因素進(jìn)行分析,為其在拍賣現(xiàn)場(chǎng)決策提供有力依據(jù)。對(duì)于保守型開發(fā)商來(lái)看,地價(jià)可接受的范圍超過(guò)39150萬(wàn)元,一般開發(fā)商的接受范圍超過(guò)45000萬(wàn)元,樂(lè)觀開發(fā)商可接受50850萬(wàn)元以上。
關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)分析;投資決策;房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究??尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前,經(jīng)過(guò)一定的分析,為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考,如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí),它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù),應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一,經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī),分析某一項(xiàng)目的可行性,研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息,從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展,項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化,因此,經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二,經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí),必須以提供有效決策為目標(biāo),對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下:首先,收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此,數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次,編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表,同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次,以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析,包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后,根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果,做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一,投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先,分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括:出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用;土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用;管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次,分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中,建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外,還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之,房地產(chǎn)成本估算是否正確,是否合理,將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二,項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目,最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成,可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī),利用相關(guān)方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān),在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中,可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定,也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有:成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下,房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功,一方面可以獲利;另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素,決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示:
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中,n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù),mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中,根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外,還要進(jìn)行諸多方面的判斷,以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三,項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多,主要有:項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物,而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下,因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成,并且銷售成功后才能有效計(jì)算,所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收,最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收,但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度,而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司,甚至可以考慮免所得稅。
第四,項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析,可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素,使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素,必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算,并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理,更為有效,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是,在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí),應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性,或者差異過(guò)大。因此,在經(jīng)濟(jì)分析時(shí),應(yīng)該明確不確定的因素,估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn),從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】 MOOC 翻轉(zhuǎn)課堂 工作過(guò)程系統(tǒng)化
1 MOOC與翻轉(zhuǎn)課堂
1.1 MOOC
MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫,意為大型開放式網(wǎng)絡(luò)課程。這種在線教育模式實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模學(xué)生同時(shí)在線的課程學(xué)習(xí)。MOOC資源集合了全球最優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源,任何在線學(xué)生一經(jīng)注冊(cè)都能實(shí)現(xiàn)自我學(xué)習(xí),并且取得相應(yīng)課程的成績(jī)。這種學(xué)習(xí)的模式依賴于互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展與課程的運(yùn)作平臺(tái),如EDX、Udacity、Course等,而我國(guó)也與2014年5月8日也首次開通了“愛課程”網(wǎng)中國(guó)大學(xué)MOOC平臺(tái)。MOOC將成為未來(lái)教育的一部分,是對(duì)傳統(tǒng)學(xué)校的巨大挑戰(zhàn)與革新。
1.2 翻轉(zhuǎn)課堂
翻轉(zhuǎn)課堂是將傳統(tǒng)的上課方式進(jìn)行反轉(zhuǎn)的上課模式。傳統(tǒng)的教學(xué)是課上老師進(jìn)行理論知識(shí)的講授,課下布置作業(yè)。而翻轉(zhuǎn)課堂是在課下進(jìn)行理論知識(shí)的自學(xué)與習(xí)題練習(xí),課上則進(jìn)行學(xué)生的答疑及知識(shí)點(diǎn)的運(yùn)用、任務(wù)操作等。在翻轉(zhuǎn)課堂上,老師的責(zé)任是去理解學(xué)生的問(wèn)題和引導(dǎo)學(xué)生去運(yùn)用知識(shí)。
翻轉(zhuǎn)課堂增加了學(xué)生間的互動(dòng)與教師與同學(xué)間的交流,使得課堂生動(dòng)有趣,提高學(xué)習(xí)的效率。翻轉(zhuǎn)課堂最大的特點(diǎn)是能夠?qū)崿F(xiàn)學(xué)生的個(gè)性化學(xué)習(xí),對(duì)學(xué)習(xí)層次不同的學(xué)生真正實(shí)現(xiàn)了分層教學(xué),每個(gè)學(xué)生都可以掌控自己的學(xué)習(xí)進(jìn)度。學(xué)習(xí)進(jìn)度快的學(xué)生可以掌握 更加有深度的知識(shí)內(nèi)容,而學(xué)習(xí)進(jìn)度慢的學(xué)生則可以進(jìn)行反復(fù)的學(xué)習(xí)并尋求老師和學(xué)生的幫助,提高學(xué)習(xí)效率。
1.3 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂設(shè)計(jì)思路
高職院校的學(xué)生普遍存在學(xué)習(xí)興趣不高、知識(shí)接受能力較差的現(xiàn)狀。傳統(tǒng)的課堂教學(xué)不能滿足所有學(xué)習(xí)層次的學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握。而這些學(xué)生雖然學(xué)習(xí)興趣不高,但思維活躍,創(chuàng)新性較強(qiáng),喜歡參與課外活動(dòng)來(lái)展現(xiàn)自己的能力。因此枯燥的課堂無(wú)法激發(fā)這些學(xué)生的學(xué)習(xí)動(dòng)力。
鑒于高職學(xué)生的以上特點(diǎn),基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂旨在克服傳統(tǒng)課堂一刀切的學(xué)情,實(shí)現(xiàn)可以讓學(xué)生自我掌控的課下學(xué)習(xí)平臺(tái),并激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,引導(dǎo)學(xué)生將所學(xué)理論運(yùn)用于實(shí)踐。因此,這種模式是借助教學(xué)數(shù)字平臺(tái),構(gòu)建區(qū)域型的校內(nèi)教學(xué)資源網(wǎng)。在此平臺(tái)上,構(gòu)建教學(xué)資源庫(kù),包括課程的理論知識(shí)、知識(shí)點(diǎn)講解視頻、習(xí)題庫(kù)、案例庫(kù)、拓展學(xué)習(xí)資料等。學(xué)生可在此平臺(tái)上進(jìn)行課下隨時(shí)隨地的自主學(xué)習(xí)。而課堂的任務(wù)主要為答疑解惑、課程重難點(diǎn)分析及討論、項(xiàng)目任務(wù)的實(shí)施等。
2 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂在《房地產(chǎn)投資分析》課程中的探索與實(shí)踐
2.1 基于工作過(guò)程的《房地產(chǎn)投資分析》課程系統(tǒng)化設(shè)計(jì)(見圖1)
《房地產(chǎn)投資分析》以房地產(chǎn)投資分析流程(投資環(huán)境及市場(chǎng)分析―產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)―投資估算―銷售收入估算―財(cái)務(wù)分析―不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析)為主線,并基于投資分析的工作流程進(jìn)行了課程三個(gè)學(xué)習(xí)情境的設(shè)置:房地產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)投資分析、房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合投資分析。
情境一以簡(jiǎn)單房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(單一物業(yè)類型、一期整體開發(fā)的項(xiàng)目)為載體,在項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中,側(cè)重于對(duì)該項(xiàng)目的投資估算、成本利潤(rùn)及靜態(tài)指標(biāo)分析,在此情境中不涉及現(xiàn)金流量表的編制和動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算,故稱為“靜態(tài)”投資分析。
情境二以稍復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(兩種物業(yè)類型、兩期開發(fā)項(xiàng)目)為載體,在項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中,要進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的安排,側(cè)重于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析及相關(guān)動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算,故稱為“動(dòng)態(tài)”投資分析。
情境三以商住綜合項(xiàng)目為載體,其規(guī)模中等且多期開發(fā),在此項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中,將靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合項(xiàng)目分析,故稱為“綜合”投資分析。
三個(gè)學(xué)習(xí)情境由簡(jiǎn)到難,由簡(jiǎn)入繁。
2.2 學(xué)習(xí)情境的實(shí)施
學(xué)習(xí)情境以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為載體,以房地產(chǎn)投資分析流程為主線進(jìn)行情境任務(wù)的分解。在每個(gè)情境任務(wù)實(shí)施時(shí)遵循六個(gè)步驟(六步法):資訊―計(jì)劃―決策―實(shí)施―檢查―評(píng)估。
資訊部分包括房地產(chǎn)投資分析課程的理論知識(shí)和項(xiàng)目資料兩部分,目的是讓學(xué)生通過(guò)資訊的研讀,明確任務(wù)的目標(biāo)及任務(wù)操作流程,進(jìn)行任務(wù)操作的理論知識(shí)準(zhǔn)備和項(xiàng)目資料的預(yù)告。
計(jì)劃及決策是在明確項(xiàng)目的任務(wù)目標(biāo)后進(jìn)行項(xiàng)目的討論與分析,制定項(xiàng)目任務(wù)操作的時(shí)間安排,進(jìn)行任務(wù)步驟的分解與數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。在制定計(jì)劃后進(jìn)行計(jì)劃的討論與改進(jìn),最后進(jìn)行計(jì)劃的最終決策。
實(shí)施與檢查是在計(jì)劃制定的基礎(chǔ)上以小組的形式進(jìn)行任務(wù)的操作實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中教師對(duì)學(xué)生的任務(wù)操作實(shí)施進(jìn)度與內(nèi)容進(jìn)行檢查,指導(dǎo)學(xué)生按計(jì)劃進(jìn)行或避免學(xué)生偏離正確的操作步驟以及檢查項(xiàng)目任務(wù)成果的正確與否。
最后一個(gè)步驟為項(xiàng)目的評(píng)估,旨在考察學(xué)生四方面的能力:專業(yè)能力、方法能力、社會(huì)能力和個(gè)人能力。評(píng)估過(guò)程中可采用教師評(píng)估、學(xué)生評(píng)估、組內(nèi)外互評(píng)的方式進(jìn)行任務(wù)的綜合評(píng)定。
2.3 《房地產(chǎn)投資分析》MOOC平臺(tái)資源建設(shè)
《房地產(chǎn)投資分析》課程的MOOC資源實(shí)質(zhì)上是與六步法中的資訊部分是相呼應(yīng)的。因此,該課程的MOOC資源包括兩部分:課程理論知識(shí)和項(xiàng)目任務(wù)資料。
2.3.1 《房地產(chǎn)投資分析》理論部分資源建設(shè)
項(xiàng)目任務(wù)的正確操作依賴于扎實(shí)的理論功底。《房地產(chǎn)投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識(shí)點(diǎn)的講解、知識(shí)點(diǎn)視頻的錄制以及習(xí)題庫(kù)的建設(shè)以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設(shè)時(shí),將微課的思想融入其中,即將理論知識(shí)點(diǎn)碎片化,視頻單元、習(xí)題練習(xí)都與此單個(gè)知識(shí)點(diǎn)相對(duì)應(yīng),使得理論知識(shí)的學(xué)習(xí)更加條理化與清晰化。學(xué)生在進(jìn)行知識(shí)點(diǎn)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行習(xí)題的自測(cè),來(lái)檢驗(yàn)自己的學(xué)習(xí)效果。
2.3.2 項(xiàng)目資料MOOC平臺(tái)資源建設(shè)
由于課程是以項(xiàng)目為載體的,因此除了理論知識(shí)的資源準(zhǔn)備外,還包括整套項(xiàng)目任務(wù)資料,包括學(xué)習(xí)指導(dǎo)書、項(xiàng)目任務(wù)模板、項(xiàng)目案例分析等。學(xué)習(xí)指導(dǎo)書是對(duì)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的說(shuō)明、任務(wù)解讀及任務(wù)操作步驟的詳細(xì)說(shuō)明。任務(wù)的模板及相關(guān)資料則能夠讓學(xué)生更好的認(rèn)識(shí)任務(wù)及操作任務(wù)。
2.3.3 MOOC平臺(tái)的運(yùn)作模式(見圖2)
2.4 翻轉(zhuǎn)課堂模式
課堂的主要任務(wù)主要針對(duì)學(xué)生在MOOC平臺(tái)上提出的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解答;針對(duì)各組討論的任務(wù)操作計(jì)劃進(jìn)行檢查、糾錯(cuò)及更正;對(duì)學(xué)生項(xiàng)目的任務(wù)操作過(guò)程進(jìn)行檢查及問(wèn)題解決,根據(jù)學(xué)生任務(wù)操作的好壞進(jìn)行過(guò)程評(píng)價(jià),即課堂包括了六步法的后五個(gè)步驟:計(jì)劃―決策―檢查―實(shí)施―評(píng)估。
以情境一中的地塊價(jià)值測(cè)算為例,學(xué)生在課下的MOOC平臺(tái)進(jìn)行了市場(chǎng)比較法理論知識(shí)的學(xué)習(xí)及習(xí)題檢測(cè),初步掌握了地塊價(jià)值測(cè)算的基本方法,并通過(guò)閱讀地塊價(jià)值測(cè)算的案例分析和任務(wù)模板,對(duì)將要操作的任務(wù)目標(biāo)及內(nèi)容有了初步了解。回到課堂,老師首先針對(duì)MOOC平臺(tái)學(xué)生提出的疑問(wèn)進(jìn)行解答。而后以小組為單位先進(jìn)行任務(wù)實(shí)施計(jì)劃的討論,然后通過(guò)老師的任務(wù)計(jì)劃?rùn)z查來(lái)確定各小組任務(wù)實(shí)施的方案。在任務(wù)實(shí)施前,教師針對(duì)任務(wù)操作的一些關(guān)鍵點(diǎn)組織全班同學(xué)進(jìn)行集中討論,保證各組同學(xué)真正了解任務(wù)操作的方法。在任務(wù)計(jì)劃進(jìn)行決策后,各組進(jìn)行小組分工開始任務(wù)的實(shí)施。在任務(wù)操作過(guò)程中,教師進(jìn)行小組的個(gè)性化指導(dǎo),對(duì)各小組出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解答和指導(dǎo)。
3 存在的問(wèn)題
3.1 自主學(xué)習(xí)約束力不足
MOOC平臺(tái)的搭建提供了豐富的教學(xué)資源。但由于高職院校學(xué)生學(xué)習(xí)積極主動(dòng)性較差,學(xué)習(xí)興趣不夠濃厚,因此不能夠主動(dòng)進(jìn)行MOOC資源的自主學(xué)習(xí)。在任務(wù)操作時(shí),發(fā)現(xiàn)有部分同學(xué)對(duì)理論部分的學(xué)習(xí)掌握不夠牢固,導(dǎo)致任務(wù)操作時(shí)舉步維艱,難以下手。目前翻轉(zhuǎn)課堂的實(shí)踐缺乏較有效的約束力。
3.2 課程的過(guò)程評(píng)價(jià)難度較大
MOOC平臺(tái)的學(xué)習(xí)效果能夠進(jìn)行系統(tǒng)自我數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)進(jìn)行評(píng)估。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性不得而知或存在片面性。比如有的學(xué)生在網(wǎng)上進(jìn)行習(xí)題自測(cè)時(shí)采取作弊手段而導(dǎo)致過(guò)關(guān)率的虛高。課堂上的過(guò)程評(píng)價(jià)雖然有一定的執(zhí)行力,但由于學(xué)生人數(shù)較多,也不可能做到完全的科學(xué)的評(píng)價(jià)。而在任務(wù)操作過(guò)程中還存在搭便車的現(xiàn)象,小組內(nèi)有時(shí)只依靠一個(gè)同學(xué)去真正地實(shí)施任務(wù),反而導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不如傳統(tǒng)教學(xué)。
3.3 課業(yè)負(fù)擔(dān)較重,學(xué)習(xí)壓力較大
基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂采用的是學(xué)習(xí)雙軌制。雖然能夠?qū)崿F(xiàn)不同層次學(xué)生對(duì)知識(shí)的把握,但繁重的課下學(xué)習(xí)和課上任務(wù)操作導(dǎo)致部分學(xué)生產(chǎn)生抱怨心態(tài)。過(guò)多的時(shí)間投入到任務(wù)的自我學(xué)習(xí)中,而且任務(wù)的操作也以理論學(xué)習(xí)為基礎(chǔ),一旦沒(méi)有掌握基礎(chǔ)理論的學(xué)習(xí),可能會(huì)導(dǎo)致任務(wù)操作的脫節(jié)。久而久之,產(chǎn)生厭學(xué)情緒甚至抵抗情緒,嚴(yán)重影響學(xué)習(xí)效果。
4 解決建議
4.1 進(jìn)行學(xué)分機(jī)制改革
基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂應(yīng)采用雙軌制考核機(jī)制,課下的MOOC平臺(tái)自學(xué)和課上的任務(wù)實(shí)施成績(jī)分別應(yīng)該獲取相應(yīng)的學(xué)分。此種做法能夠很好的促進(jìn)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性,對(duì)學(xué)生來(lái)說(shuō)是一種很好的學(xué)習(xí)約束機(jī)制。此外,還應(yīng)該進(jìn)行課程課下和課上課時(shí)的合理分配,保證學(xué)生有足夠的時(shí)間進(jìn)行自主學(xué)習(xí),從而提高任務(wù)操作的效率。
4.2 引入競(jìng)爭(zhēng)淘汰機(jī)制,促進(jìn)學(xué)習(xí)動(dòng)力
在任務(wù)操作時(shí),以小組為單元進(jìn)行成績(jī)的考評(píng)。同時(shí),還要引入組內(nèi)和組外互評(píng)機(jī)制。在組內(nèi)互評(píng)時(shí),每個(gè)組員都可進(jìn)行匿名投票。對(duì)于平時(shí)表現(xiàn)較差、學(xué)習(xí)不夠積極、得分較低的同學(xué)采取淘汰制,以此激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的動(dòng)力和危機(jī)感。另外,還要進(jìn)行組外互評(píng),加強(qiáng)組與組之間的互相監(jiān)督,促進(jìn)組內(nèi)競(jìng)爭(zhēng),給課堂注入活力。
4.3 加強(qiáng)課堂管理,促進(jìn)小組協(xié)作
課堂的管理采用教師管理和同學(xué)協(xié)助管理的模式進(jìn)行。教師對(duì)小組實(shí)施整體管制,布置任務(wù)或命令時(shí)與組長(zhǎng)進(jìn)行直接的對(duì)接,而小組內(nèi)的管理則由組長(zhǎng)直接負(fù)責(zé)。組長(zhǎng)根據(jù)教師的指示進(jìn)行命令的傳達(dá)與任務(wù)的布置,還負(fù)責(zé)任務(wù)的分工與問(wèn)題的匯總及問(wèn)題的反映,小組成員則服從于組長(zhǎng)的管理。在進(jìn)行考評(píng)時(shí),組長(zhǎng)對(duì)各個(gè)組員的打分占據(jù)較大的權(quán)重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負(fù)擔(dān),另一方面也能夠鍛煉學(xué)生的管理能力,從而提高課程管理的整體效率。
4.4 創(chuàng)新課堂組織模式,增進(jìn)學(xué)習(xí)興趣
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;工程造價(jià)管理;重要性分析
前幾年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期,開發(fā)項(xiàng)目不斷增多,規(guī)模不斷擴(kuò)大,房?jī)r(jià)也持續(xù)走高,房地產(chǎn)企業(yè)也都存在著較大的盈利空間。隨著近幾年來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)的不斷變化,房地產(chǎn)行業(yè)也普遍面臨著市場(chǎng)疲軟、庫(kù)存高企、融資困難、資金緊張等問(wèn)題。由于國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)實(shí)施,房?jī)r(jià)逐漸理性回歸,趨于平穩(wěn)。在此背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增大,房地產(chǎn)行業(yè)也結(jié)束了“高利”時(shí)代,企業(yè)普遍開始精打細(xì)算,加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的管理,開始在成本控制上下功夫。加強(qiáng)工程造價(jià)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)降低項(xiàng)目開發(fā)成本、提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的作用。
一、房地產(chǎn)工程造價(jià)構(gòu)成及特點(diǎn)分析
工程造價(jià)的計(jì)費(fèi)對(duì)象包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備和機(jī)具使用費(fèi)、措施費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)以及利潤(rùn)等等,它貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程。按照項(xiàng)目開發(fā)的不同階段,工程造價(jià)的形式主要有以下:投資估算,是指在項(xiàng)目投資決策階段,建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目未來(lái)可能產(chǎn)生的全部費(fèi)用進(jìn)行的預(yù)測(cè)和估算;設(shè)計(jì)概算,是指在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,在投資估算控制下,由設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)備材料價(jià)格等資料,編制確定的費(fèi)用概算經(jīng)濟(jì)文件;修正概算,在技術(shù)設(shè)計(jì)階段,有時(shí)會(huì)對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、結(jié)構(gòu)設(shè)備類型等進(jìn)行修改和調(diào)整,初步設(shè)計(jì)概算也隨之調(diào)整,此為修正概算;施工圖預(yù)算是指施工圖設(shè)計(jì)完成后形成的確定項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件;工程結(jié)算是在合同約定的工程完工后,承包方向施工單位清算工程價(jià)款的文件;竣工決算,是在項(xiàng)目完工后,由建設(shè)單位編制的確定最終實(shí)際工程造價(jià)的文件,它是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分,是辦理交付使用、核定項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值的重要參考。
二、房地產(chǎn)工程造價(jià)的特點(diǎn)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,現(xiàn)代房地產(chǎn)工程造價(jià)具備了許多新的特點(diǎn)。1.大額性。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大,建設(shè)水平不斷提高,加之相關(guān)配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)不斷完善,以及人工、材料等費(fèi)用的不斷增長(zhǎng),使得現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)不斷提高,很多房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)動(dòng)輒上億。2.動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從決策設(shè)計(jì)到交付使用需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間,經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi),會(huì)不可避免地存在很多不可控制的影響因素,如設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格變動(dòng)、貸款利率調(diào)整等都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生不確定的影響。因此,必須竣工決算后,才能確定房地產(chǎn)項(xiàng)目最終的、實(shí)際的工程造價(jià)。3.兼容性。房地產(chǎn)工程造價(jià)不僅資金成本較大,而且造價(jià)構(gòu)成上還具有廣泛性和復(fù)雜性。它的廣泛性主要體現(xiàn)在涉及項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié);工程造價(jià)的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在它名目繁多,構(gòu)成多樣,不僅包含直接費(fèi),如人工、材料、設(shè)備使用等費(fèi)用,還包括各種間接費(fèi)以及利潤(rùn)、稅金等等,其構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜瑣碎,不確定影響因素多,核算工作量大,管理控制難度大。
三、房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的重要性
房地產(chǎn)工程造價(jià)管理包含兩個(gè)部分,一是工程建設(shè)投資費(fèi)用管理,二是工程價(jià)格管理。良好的工程造價(jià)管理是實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期目標(biāo),確保成本最小化、資源配置使用最優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)效益最大化的必要途徑。房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩方面:1.為項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要目的就是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益。因此,為確保獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益,在投資決策前,必須要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性調(diào)查和研究,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資成本估算,充分論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)投資方面的合理性,以確定投資行為。在投資分析中,需要對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行初步估算,使開發(fā)商明確自身財(cái)力是否足夠,投資風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)是否達(dá)到心理預(yù)期,是否達(dá)到盈利目標(biāo)以及是否符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)思路,從而為開發(fā)商投資決策提供科學(xué)、客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù),繼而使企業(yè)明確投資行為,確定企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行投資以及如何投資。2.為開發(fā)商籌措資金提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,其在投資方式上也已呈現(xiàn)出多樣化格局,投資方式主要有政府行政投資、銀行貸款、集資、參股等等。在項(xiàng)目投資中,各種形式的投資所占比例與工程投資總額密切相關(guān),如果投資總額不準(zhǔn)確,則必然會(huì)影響到項(xiàng)目資金的籌措以及開發(fā)期間的還貸。工程造價(jià)基本確定了項(xiàng)目開發(fā)的資金需求量,為項(xiàng)目資金籌措提供了準(zhǔn)確、可靠的依據(jù),繼而使開發(fā)商優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)比例,確定給予投資者的貸款數(shù)額,確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。
四、結(jié)語(yǔ)
在目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)下,工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的重要性也越發(fā)突出,各方也在積極探索,不斷研究總結(jié)提高房地產(chǎn)工程造價(jià)管理水平的相關(guān)措施和方法,以使工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮更廣泛的作用。
參考文獻(xiàn):
[1]趙長(zhǎng)安,劉凡.工程造價(jià)的科學(xué)管理與控制[J].陜西建筑,2008(08).
房地產(chǎn) 房地產(chǎn)法論文 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)論文 房地產(chǎn)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案例 房地產(chǎn)合同 房地產(chǎn)的金融屬性 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 紀(jì)律教育問(wèn)題 新時(shí)代教育價(jià)值觀