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房地產(chǎn)行業(yè)范文第1篇

不同媒介對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的追逐

如果說(shuō)地產(chǎn)和其他行業(yè)有什么不同,也許就是它花錢更大手大腳。我們常常能在報(bào)紙或是雜志上看到整幅整幅的房地產(chǎn)廣告。這種大面積轟炸式的宣傳方式自然成為以報(bào)紙為代表的傳統(tǒng)媒體眼中的肥肉。同時(shí)傳統(tǒng)媒體具有發(fā)行量大、宣傳面廣、渠道完善、傳播迅速、閱讀率高等特點(diǎn),對(duì)于任何定位的房產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),也確實(shí)都是宣傳的首選。而且對(duì)于房地產(chǎn)這種巨額大宗消費(fèi)品而言,權(quán)威觀點(diǎn)和消費(fèi)信心是決定購(gòu)買行為的關(guān)鍵。而在提供主流、權(quán)威觀點(diǎn)方面,報(bào)紙具有其他媒介無(wú)可替代的作用。在這種形勢(shì)下的長(zhǎng)時(shí)間積累,傳統(tǒng)媒體逐漸壟斷了地產(chǎn)行業(yè)的宣傳預(yù)算。

然而這種情況在2008年末的金融危機(jī)中開(kāi)始有了明顯的變化。危機(jī)過(guò)后許多地產(chǎn)商都不再大手大腳花錢,而是期望能夠通過(guò)整合營(yíng)銷或是新型媒體形式,達(dá)到預(yù)期甚至更好的營(yíng)銷效果。相關(guān)數(shù)據(jù)表明,2009年二季度地產(chǎn)廣告開(kāi)始回暖,并出現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)廣告投放預(yù)估費(fèi)用與廣告主數(shù)量雙增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。也就是說(shuō),地產(chǎn)商的目光開(kāi)始由傳統(tǒng)媒體轉(zhuǎn)向新興媒體。

地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告促使消費(fèi)行為變革

隨著網(wǎng)絡(luò)逐漸滲入城鎮(zhèn)居民的生活當(dāng)中,對(duì)人們生活、閱讀及工作習(xí)慣造成了深遠(yuǎn)的影響,同時(shí)如何將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷策略與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷技術(shù)緊密結(jié)合以促進(jìn)項(xiàng)目銷售,對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)營(yíng)銷策劃人員而言,是挑戰(zhàn)更是機(jī)遇。

也許在未來(lái)的5到10年,80后和90年代的年輕人將會(huì)成為消費(fèi)主力,這時(shí)怎么樣能將信息快速準(zhǔn)確的傳達(dá)到他們眼中?壹捌零(中國(guó))公司總裁雷少東表示,目前的房地產(chǎn)商面對(duì)他的目標(biāo)人群進(jìn)行營(yíng)銷時(shí),已經(jīng)開(kāi)始趨向于選擇整合營(yíng)銷,比如說(shuō)小戶型項(xiàng)目比較針對(duì)于年輕人的,而年輕人接觸傳統(tǒng)媒體少,接觸網(wǎng)絡(luò)多,所以地產(chǎn)商就自然會(huì)把這個(gè)廣告通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營(yíng)銷;再比如說(shuō)項(xiàng)目位置在地鐵附近,有可能廣告的投放會(huì)偏重于地鐵廣告。這種改變是很正常的,也是市場(chǎng)所需要的。

同時(shí)網(wǎng)絡(luò)媒體對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者的意義,不僅僅在于消費(fèi)者日常的媒介接觸習(xí)慣。也在于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特性。比如任何一個(gè)消費(fèi)者在購(gòu)買快速消費(fèi)品時(shí),都不會(huì)主動(dòng)收集大量產(chǎn)品信息后做出對(duì)比,再做出購(gòu)買決策。因?yàn)?這些快速消費(fèi)品的單次購(gòu)買支付風(fēng)險(xiǎn)低,即使存在購(gòu)買失誤,也完全掌控在消費(fèi)者心理預(yù)期內(nèi)。而買房,相對(duì)大多數(shù)中國(guó)消費(fèi)者而言,都是一個(gè)巨額的風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)。在購(gòu)買過(guò)程中,消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)承受能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通消費(fèi)品。所以,在購(gòu)買過(guò)程中,為降低購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn),消費(fèi)者所采取的主動(dòng)性信息收集,會(huì)更高。而網(wǎng)絡(luò),作為信息資源互動(dòng)最快速、最大量的平臺(tái),不僅能為消費(fèi)者提供相應(yīng)的信息需求。同時(shí),網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者之間的口碑互動(dòng),也成為消費(fèi)者評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)之一。所以,網(wǎng)絡(luò)媒體是消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)唯一必經(jīng)的、主動(dòng)的互動(dòng)式信息平臺(tái),這相較之傳統(tǒng)媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體的優(yōu)勢(shì)地位,是更鮮明和突出的。

如何營(yíng)銷

“消費(fèi)者的消費(fèi)理念變了、消費(fèi)環(huán)境變了、信息獲取習(xí)慣也變了,面對(duì)諸多的變化我們的營(yíng)銷理念也應(yīng)該隨之變化。這就是實(shí)效廣告的力量?！睂?duì)于如何進(jìn)行地產(chǎn)營(yíng)銷,雷少東這樣表示?？茖W(xué)技術(shù)飛速發(fā)展,完全顛覆性的營(yíng)銷方式,往往是科技促動(dòng)最后的利益。如今網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)發(fā)展成為了一個(gè)大眾性的媒體平臺(tái),和電視,報(bào)紙一樣。消費(fèi)者的閱讀習(xí)慣接觸信息的行為發(fā)生了變化,優(yōu)秀的營(yíng)銷公司會(huì)預(yù)見(jiàn)到這個(gè)趨勢(shì),在消費(fèi)者往這個(gè)方向走的時(shí)候,他們會(huì)馬上跟上去,占領(lǐng)屬于自己的市場(chǎng)。而預(yù)見(jiàn)能力差的則是等待這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)形成規(guī)模,才開(kāi)始有意識(shí)的行動(dòng),但這肯定不是最聰明的方式。

目前大多數(shù)采用網(wǎng)絡(luò)的宣傳方式,是更看重網(wǎng)絡(luò)的交互性和直觀性,以口碑宣傳為主,拋棄以往以直白的硬廣為主的宣傳方式,選擇輔以大量的軟性和隱性廣告,配合中小規(guī)模、但是頻次很高的各類活動(dòng)來(lái)聚攏人氣,提高項(xiàng)目的知名度和宣傳效果。

同時(shí)對(duì)于媒介形式來(lái)說(shuō)也許沒(méi)有新舊之說(shuō),有的只是如何將現(xiàn)有的媒介形式相結(jié)合,來(lái)適應(yīng)行業(yè)和消費(fèi)者的變化。雷少東表示壹捌零在做地產(chǎn)營(yíng)銷時(shí),會(huì)根據(jù)目標(biāo)人群的興趣渠道去選擇新舊媒體,因?yàn)楫a(chǎn)品和公司的需求不同,市場(chǎng)也不一樣,根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)針對(duì)性的設(shè)計(jì)方案,如果你的目標(biāo)人群注意力在網(wǎng)絡(luò),更細(xì)一點(diǎn)說(shuō)在網(wǎng)絡(luò)某個(gè)區(qū)域,我們就會(huì)根據(jù)他的網(wǎng)絡(luò)習(xí)慣針對(duì)性的開(kāi)發(fā)。但是雷少東也相信,隨著網(wǎng)絡(luò)和新興媒體的迅速發(fā)展、技術(shù)的不斷更新和消費(fèi)者的傾向度,新型媒體和整合營(yíng)銷方式將成為未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的主要營(yíng)銷方式之一。

地產(chǎn)營(yíng)銷的未來(lái)

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)廣告投放特征,對(duì)于網(wǎng)絡(luò)媒體來(lái)說(shuō),從著力于鞏固現(xiàn)有的房地產(chǎn)廣告主,優(yōu)化服務(wù)好現(xiàn)有廣告主,以在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)為主要的發(fā)展模式。

房地產(chǎn)行業(yè)范文第2篇

但問(wèn)題是，中國(guó)的住房需求究竟有多大？未來(lái)供求格局如何？首次置業(yè)的“剛需”能支撐多大市場(chǎng)？如果房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快，僅靠拉動(dòng)“剛需”市場(chǎng)，能發(fā)揮多大效用？

未來(lái)供求格局正在改變

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)供不應(yīng)求的局面正在改變。隨著2009-2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅新開(kāi)工面積的大幅增加（假設(shè)2009-2011年新開(kāi)工面積在2012-2014年竣工），預(yù)計(jì)2012-2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅年均竣工量將達(dá)到12.3億平方米，而據(jù)我們預(yù)測(cè)，2012-2014年城鎮(zhèn)住宅需求年均僅約12.7億平方米，也就是說(shuō)，僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅就基本能滿足城鎮(zhèn)住房需求。

再考慮到非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、城區(qū)擴(kuò)大以及小產(chǎn)權(quán)房對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)的補(bǔ)充，假設(shè)年均僅貢獻(xiàn)1億平方米（事實(shí)上，過(guò)去3年這3個(gè)因素合計(jì)年均貢獻(xiàn)了4.7億平方米，但考慮非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)住房統(tǒng)計(jì)口徑的變化，比如原來(lái)不計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新開(kāi)工的單位自建房可能被計(jì)入房地產(chǎn)新開(kāi)工面積，導(dǎo)致非市場(chǎng)化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小產(chǎn)權(quán)房的建造，這3個(gè)因素對(duì)供應(yīng)的增加可能會(huì)明顯下降，故在此假設(shè)年均1億平方米），則城鎮(zhèn)住宅將明顯供過(guò)于求。預(yù)計(jì)2012-2014年累計(jì)剩余庫(kù)存約2億平方米。

需要注意的是，2012-2014年房地產(chǎn)供應(yīng)的大增，其實(shí)主要是由于過(guò)去3年保障房的大量新開(kāi)工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供應(yīng)壓力將主要體現(xiàn)在竣工后，而不像商品住房體現(xiàn)在銷售期（從新開(kāi)工到銷售約1年周期，從新開(kāi)工到竣工約3年）。

2012-2014年住宅市場(chǎng)的供過(guò)于求，將直接導(dǎo)致2012年房地產(chǎn)住宅新開(kāi)工面積大幅下降，但由于住房需求仍在增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2013年新開(kāi)工面積降幅會(huì)趨緩，2014年或?qū)⒃俅尾饺朐鲩L(zhǎng)。2015-2017年城鎮(zhèn)住宅需求年均約13.8億平方米，考慮到2012-2014年剩余的約2億平方米庫(kù)存，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅新開(kāi)工同比將降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%，2014年會(huì)進(jìn)入擴(kuò)張，增5%，這樣在2015-2017年的建造周期內(nèi)基本可以實(shí)現(xiàn)供求平衡。

行業(yè)供求格局的改變將導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的歷史，在未來(lái)幾年都將難以再現(xiàn)，這是真正考驗(yàn)企業(yè)基本功的時(shí)候。在融資、產(chǎn)品、管理、周轉(zhuǎn)有較強(qiáng)能力的大中型房企必定會(huì)有更多增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。而對(duì)于一些小房企而言，“狼”也許真的來(lái)了。

房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降

研究房地產(chǎn)投資增速非常重要，一方面，其變化影響未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的供給；另一方面，會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而影響著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策走勢(shì)。然而，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)投資增速也持續(xù)放緩。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增速比1-2月回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。在整個(gè)房地產(chǎn)投資中，住宅投資7443億元，增長(zhǎng)19.0%，增速回落4.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.1%。

接下來(lái)房地產(chǎn)投資增速又將怎樣發(fā)展呢？為便于分析和預(yù)測(cè)，把房地產(chǎn)投資拆分為兩部分：“土地購(gòu)置費(fèi)”和“施工面積投資額”。

先看土地購(gòu)置費(fèi)。歷年數(shù)據(jù)顯示，土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)投資的17%~20%。由于土地購(gòu)置費(fèi)相當(dāng)于當(dāng)期支付的土地出讓金，土地出讓金的分期支付導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)周期要滯后于土地出讓金周期，而后者對(duì)應(yīng)土地市場(chǎng)成交情況。由于全國(guó)土地出讓金在2010年和2011年均保持增長(zhǎng)，這為2012年土地購(gòu)置費(fèi)的增長(zhǎng)提供了有力支撐。假設(shè)2012年土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)5%，則相當(dāng)于為當(dāng)年房地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)約0.8個(gè)百分點(diǎn)。

再看施工面積投資額。施工面積投資額占房地產(chǎn)投資的83%左右。施工面積投資額=單位施工面積投資額×當(dāng)年施工面積。從歷史數(shù)據(jù)看，單位施工面積投資額由于受到人工和建材成本的上升推動(dòng)，一直處于小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2005-2011年，增幅在0-6%之間，均值約4%，因此假設(shè)2012年單位施工面積投資額增長(zhǎng)4%。

2012年施工面積=2011年施工面積-2011年竣工面積+2012年新開(kāi)工面積，因此，2012年施工面積取決于當(dāng)年新開(kāi)工面積。2012年新開(kāi)工面積又取決于2013年預(yù)期銷售面積及2012年剩余庫(kù)存。

同樣2012年剩余庫(kù)存則取決于2012年銷售面積，即市場(chǎng)供應(yīng)是按照未來(lái)需求進(jìn)行配置的。這個(gè)邏輯隱含的假設(shè)是，未來(lái)政策預(yù)期穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商群體能對(duì)未來(lái)市場(chǎng)需求做出相對(duì)理性的中期趨勢(shì)判斷。

假設(shè)2012年商品房銷售面積同比零增長(zhǎng)，2013年銷售面積同比增長(zhǎng)5%，則2012年施工面積投資額同比增長(zhǎng)19%，為房地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)15.7個(gè)百分點(diǎn)。加上土地購(gòu)置費(fèi)為當(dāng)年房地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)的0.8個(gè)百分點(diǎn)，最終對(duì)應(yīng)的2012年房地產(chǎn)投資增速為16.5%。

若2012和2013年銷售面積均較2011年下降10%，則投資增速將僅有11%。

2012年房地產(chǎn)整體庫(kù)存將是不斷堆積的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商資金鏈仍處于持續(xù)緊張的狀態(tài)，這些因素可能決定開(kāi)發(fā)商投資意愿將呈逐漸下降的趨勢(shì)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，同比名義增長(zhǎng)23.5%，預(yù)計(jì)，二、三季度房地產(chǎn)投資增速將快速下降，并在三季度達(dá)到最低點(diǎn)。

在房地產(chǎn)投資增速不斷下滑之下，依靠首次置業(yè)能否支撐住宅銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖？

首次置業(yè)不足以支撐樓市持續(xù)增長(zhǎng)

目前政策對(duì)首次置業(yè)需求進(jìn)行了定向放松，受此帶動(dòng)，重點(diǎn)城市住房成交量出現(xiàn)明顯回升。但首次置業(yè)空間究竟有多大？能否支撐住宅銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖？為此，我們利用首次置業(yè)倒推需求模型來(lái)解答這個(gè)問(wèn)題。

測(cè)算思路：從出生人口預(yù)測(cè)結(jié)婚人口，從結(jié)婚人口推出首次新房置業(yè)需求，從首次新房置業(yè)需求占比倒推出新房銷售面積。

房地產(chǎn)行業(yè)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F276.6 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）009-000-02

一、相關(guān)理論

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)與總資產(chǎn)、各項(xiàng)資產(chǎn)之間的關(guān)系，它體現(xiàn)為各項(xiàng)資產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)中的價(jià)值比重，以及各項(xiàng)資產(chǎn)相互間比例關(guān)系。最優(yōu)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指最佳的資產(chǎn)組合形式，用以衡量企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否最合理的標(biāo)準(zhǔn)主要有：

1.綜合的資產(chǎn)成本最低。

即企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)能夠滿足開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及償還債務(wù)的需要，而且資產(chǎn)能夠做到物盡其能，財(cái)盡其用為最佳。

2.資金要充分，能確保企業(yè)長(zhǎng)短期經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要。

3.公司股票價(jià)值上升，股東財(cái)富最大，企業(yè)總價(jià)值最大。

4.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。

二、引言及文獻(xiàn)回顧

高層首次提出房地產(chǎn)去庫(kù)存化，房地產(chǎn)的江湖有了全新的變局，10月23日，國(guó)務(wù)院總理曾指出，“以往我們長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題也沒(méi)有解決”。10月10日，提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展”。去庫(kù)存，實(shí)際上涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題。

我國(guó)學(xué)者也早已發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題，徐矗2011）研究發(fā)現(xiàn)：在各行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)比例最低，而且逐年降低；對(duì)外投資屬于中等，存貨比例在各行業(yè)中屬于最高，而且逐漸增高；應(yīng)收項(xiàng)目比重最低且逐漸降低；貨幣資金處在中等?？笛啪?009）將資產(chǎn)分為收益性資產(chǎn)、保值性資產(chǎn)、支出性資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收益性資產(chǎn)占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性資產(chǎn)波動(dòng)較大，而支出性資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)最低，五年均在20%以下。

企業(yè)所在行業(yè)不同，資源配置會(huì)有不同的側(cè)重點(diǎn)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)往往存在重大差異，所以排除行業(yè)因素之外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理也是不爭(zhēng)的事實(shí)。黃B、黃妮（2012）提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在自由現(xiàn)金流過(guò)度投資問(wèn)題，而且銀行借款也不能抑制房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度投資。白彥煒（2011）發(fā)現(xiàn)大部分房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于保守，流動(dòng)資產(chǎn)比例較高，其中，貨幣資金比例較高而應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)比例和存貨比例則相對(duì)較低。固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等非流動(dòng)資產(chǎn)的比例偏低，且存在資產(chǎn)總體規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)行業(yè)與老百姓的生活息息相關(guān)，“居者有其屋”是中國(guó)人千百年來(lái)的夢(mèng)想，現(xiàn)在除了老百姓的剛性需求，還慢慢演變成一種投資融資的手段，因此房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)問(wèn)題關(guān)系國(guó)泰民安，意義重大，房地產(chǎn)行業(yè)如何優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是值得深思的問(wèn)題。

李婷（2008）利用實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)建筑業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比重越高，企業(yè)績(jī)效水平越低。她認(rèn)為流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在一定程度上相對(duì)過(guò)高，對(duì)企業(yè)收益的貢獻(xiàn)不大，應(yīng)降低流動(dòng)資產(chǎn)比重。固定資產(chǎn)的比重較小，利用效率較低，她認(rèn)為該行業(yè)應(yīng)該加大固定資產(chǎn)投資額。她還發(fā)現(xiàn)存貨比率對(duì)企業(yè)績(jī)效產(chǎn)生了負(fù)面影響，說(shuō)明該行業(yè)上市公司的存貨量過(guò)多，存貨的周轉(zhuǎn)率不高，應(yīng)該適當(dāng)?shù)臏p少庫(kù)存，減少資產(chǎn)的占用。

何珍（2008）從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的定義出發(fā)，分析了企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益以及流動(dòng)性的影響，指出企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的工作主要在于調(diào)整固定資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的比例，并由此將固流比例劃分為適中型、保守型和風(fēng)險(xiǎn)型，但并沒(méi)有說(shuō)明何種企業(yè)應(yīng)該采用何種固流比例。

白彥煒（2011）根據(jù)邊際報(bào)酬遞減規(guī)律理論，認(rèn)為企業(yè)的各項(xiàng)具體資產(chǎn)之間存在著一個(gè)合理的比例結(jié)構(gòu)，任何一項(xiàng)具體資產(chǎn)過(guò)多或者過(guò)少都會(huì)造成資源的浪費(fèi)或者缺乏，只有合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)才能使總資產(chǎn)的效率達(dá)到最大，所以他提出各項(xiàng)資產(chǎn)比例與總資產(chǎn)報(bào)酬率呈開(kāi)口向下的拋物線型相關(guān)關(guān)系，各最佳資產(chǎn)比例應(yīng)位于拋物線最高點(diǎn)。

三、根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀

本人利用80家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表，通過(guò)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)處理得出各資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例如圖所示：

從圖表中我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)

1.流動(dòng)資產(chǎn)比例高（88.7%），非流動(dòng)資產(chǎn)比例低（11.3%）

表現(xiàn)最突出的應(yīng)該就是流動(dòng)資產(chǎn)比例了，占總資產(chǎn)的88.7%，而僅存貨就占流動(dòng)資產(chǎn)的74.2%。非流動(dòng)資產(chǎn)包括長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等等僅占總資產(chǎn)的11.3%。說(shuō)明企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較保守，這或許與房地產(chǎn)特殊的行業(yè)背景及風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，但流動(dòng)資產(chǎn)過(guò)高，企業(yè)資產(chǎn)的資本成本隨著增高，資產(chǎn)的利用效率不高，造成企業(yè)盈利率相對(duì)降低，所以企業(yè)應(yīng)保持合理的流動(dòng)資產(chǎn)比例。

2.存貨比例高（65.8%）

其次應(yīng)該就是存貨比例了，達(dá)到了總資產(chǎn)的65.8%。房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的存貨具有一定的特殊性，生產(chǎn)形式比較單一，生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，所以會(huì)有很多在產(chǎn)品、半成品和產(chǎn)成品，所以房地產(chǎn)公司的存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中最多，甚至在總資產(chǎn)中也是最多的。

3.貨幣資金比例高（11.3%）

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品是房屋，相對(duì)于制造業(yè)、服務(wù)業(yè)或者零售業(yè)而言，其開(kāi)發(fā)成本比較高，例如，開(kāi)發(fā)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先在準(zhǔn)備階段，需要支付土地出讓金、土地增值稅，而且可能需要支付拆遷安置費(fèi)用，其次在建造過(guò)程中，需要支付施工人員工資和各種物料費(fèi)用、管理費(fèi)用，而且在項(xiàng)目建成后，還要進(jìn)行配套設(shè)施的建設(shè)，同時(shí)需要進(jìn)行廣告宣傳等。房地產(chǎn)行業(yè)不僅周期長(zhǎng)，而且需要的資金量非常大，所以房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。

4.應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)比例高（5.3%）

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，難免會(huì)跟建筑材料等供應(yīng)商形成長(zhǎng)期合作關(guān)系，為了維護(hù)這種供應(yīng)商關(guān)系，獲得更加低廉的成本，公司可能會(huì)預(yù)付一部分款項(xiàng)形成預(yù)付賬款，而在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，尤其是預(yù)售，為了刺激銷售會(huì)形成對(duì)客戶的應(yīng)收賬款，這些都是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)實(shí)力的手段。

5.固定資產(chǎn)比例低（1.6%）

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不同于制造企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不管是自己開(kāi)發(fā)，還是和建筑公司合作，都不會(huì)擁有太多固定資產(chǎn)。

6.無(wú)形資產(chǎn)比例低（0.04%）

房地產(chǎn)行業(yè)研發(fā)生產(chǎn)技術(shù)比較少，大部分的無(wú)形資產(chǎn)主要以品牌的形式存在。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有完全重視品牌的塑造，因此房地產(chǎn)上市公司的無(wú)形資產(chǎn)比例都比較低，甚至有很多上市公司根本不存在任何無(wú)形資產(chǎn)。

四、相關(guān)對(duì)策及建議

1.房地產(chǎn)業(yè)上市公司應(yīng)該適當(dāng)控制流動(dòng)資產(chǎn)水平

房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入資金大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比較大，因此采取保守型資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是非常合理的。但流動(dòng)資產(chǎn)的比例過(guò)大，會(huì)帶來(lái)資金機(jī)會(huì)成本的浪費(fèi)，從而損失了資產(chǎn)很大部分的盈利性，以此需要將過(guò)高的流動(dòng)資產(chǎn)比例適當(dāng)調(diào)低，盡量做到風(fēng)險(xiǎn)性和贏利性的平衡雙贏。

2.提高應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)速度

大部分房地產(chǎn)業(yè)上市公司的信用政策是比較保守的，應(yīng)注重應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)收現(xiàn)的控制，建立良好的款項(xiàng)催收政策，降低壞賬損失率，提高應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)速度。

3.降價(jià)促銷及政策支持，加快存貨周轉(zhuǎn)

存貨是企業(yè)最主要的盈利來(lái)源，企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取的利潤(rùn)都是通過(guò)存貨的銷售來(lái)產(chǎn)生的，因此對(duì)于存貨的管理是提高企業(yè)盈利能力最直接也最關(guān)鍵的步驟。但是過(guò)多的存貨會(huì)占用大量的資金，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最重要的一個(gè)事情就是存貨變現(xiàn)，為了避免資金鏈斷裂，或者項(xiàng)目問(wèn)題的出現(xiàn)，盡量不要造成存貨積壓。所以房地產(chǎn)業(yè)的存貨應(yīng)該維持一個(gè)合適的比例。然而我國(guó)存貨比例連年上漲，今年的10月份庫(kù)存銷售比已經(jīng)達(dá)到了72.32%，尤其是三四線城市大量的樓房空置，俗稱“鬼屋”。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)整體下滑的時(shí)期應(yīng)注重存貨資產(chǎn)的可流動(dòng)性，所以國(guó)家應(yīng)輔之相關(guān)政策，公司也應(yīng)降價(jià)銷售，努力去庫(kù)存，加快存貨周轉(zhuǎn)。

4.房地產(chǎn)業(yè)上市公司應(yīng)當(dāng)重視固定資產(chǎn)的作用

固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，一般認(rèn)為固定資產(chǎn)的水平?jīng)Q定了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的能力，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)比例相對(duì)過(guò)少，提高其在總資產(chǎn)中的比例水平，盡可能發(fā)揮其對(duì)企業(yè)盈利能力的貢獻(xiàn)。

5.加大無(wú)形資產(chǎn)投入，充分發(fā)揮無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值

通過(guò)強(qiáng)勢(shì)品牌建設(shè)，施行人才經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，深化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)，積極追求品牌輸出，通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理獲取更多經(jīng)濟(jì)收入，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)從粗放式經(jīng)營(yíng)模式向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式的根本轉(zhuǎn)變。

參考文獻(xiàn)：

[1]白彥煒.房地產(chǎn)業(yè)上市公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與企業(yè)盈利能力相關(guān)性的實(shí)證研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011.

[2]黃B，黃妮.過(guò)度投資、債務(wù)結(jié)構(gòu)與治理效應(yīng)――來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].會(huì)計(jì)研究，2012，09：67-72+97.

[3]徐.我國(guó)上市公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素實(shí)證研究[D].寧波大學(xué)，2011.

[4]康雅君.我國(guó)上市公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素及其優(yōu)化研究[D].天津財(cái)經(jīng)大學(xué)，2009.

房地產(chǎn)行業(yè)范文第4篇

Abstract: This paper starts from the status quo of market competition in China''s real estate industry, analyzes the interrelationship of companies with different backgrounds and scale in real estate market in the competition as well as competitiveness of competitors with different types and backgrounds. Through research, it points out tendency, i.e. China''s real estate market will switch competition of quantity expansion to the competition of core competence.

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè)；競(jìng)爭(zhēng)；分析

Key words: real estate industry；competition；analysis

中圖分類號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2012）03-0104-02

0 引言

目前全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在3.5萬(wàn)～4萬(wàn)家，高峰時(shí)曾達(dá)5萬(wàn)多家，一些上市公司也希望能進(jìn)入此行業(yè)分一杯羹，因此形成行業(yè)內(nèi)大、中、小地產(chǎn)商并存的局面。于此同時(shí)，不斷增長(zhǎng)的GDP和巨大的人口資源，強(qiáng)有力地支持著中國(guó)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)大可想而知。

自由準(zhǔn)入的房地產(chǎn)行業(yè)，意味著只要擁有資金、土地資源就可以進(jìn)入，從而形成行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)和新進(jìn)入者與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將長(zhǎng)期存在，本文通過(guò)分析行業(yè)內(nèi)的各種競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，提請(qǐng)新進(jìn)入者避免盲目投資，促使行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)過(guò)努力形成充分競(jìng)爭(zhēng)，并有效的利用資源，最終促使整個(gè)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的成長(zhǎng)。

1 行業(yè)新進(jìn)入者與現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域企業(yè)數(shù)量的快速增加，表明不斷有新的企業(yè)進(jìn)入，形成此現(xiàn)象的主要因素有：

1.1 行業(yè)準(zhǔn)入門檻過(guò)低形成“新老”競(jìng)爭(zhēng) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早期存在的企業(yè)主要是一些以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)，2008年席卷全球的金融危機(jī)使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在一定程度上遭受了損失。但是就是在2009年上半年，在各大民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過(guò)氣來(lái)之際，大型國(guó)企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價(jià)拿地，打算進(jìn)一步進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)，這也意味著國(guó)有企業(yè)將大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

1.2 行業(yè)內(nèi)原有民營(yíng)企業(yè)無(wú)力搏擊形成“大小”競(jìng)爭(zhēng) 大型企業(yè)作為新進(jìn)入者且占有相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使得現(xiàn)存民營(yíng)企業(yè)無(wú)力還擊，必要時(shí)甚至還得“以退為進(jìn)”，這種不合理的現(xiàn)象，不僅引起眾多民營(yíng)、私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不滿，也引發(fā)了行業(yè)內(nèi)很多異議。因此，那些以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)在面對(duì)數(shù)量如此眾多、資金如此雄厚、資源優(yōu)勢(shì)如此強(qiáng)勁的新進(jìn)入者時(shí)，難以形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，許多企業(yè)考慮的不再是如何競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，而更多的開(kāi)始考慮如何搏擊生存。

1.3 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)場(chǎng)選擇形成“搶占先機(jī)”競(jìng)爭(zhēng) 現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照區(qū)域分為一線城市市場(chǎng)、二線城市市場(chǎng)、以及三四線城市市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚的品牌企業(yè)大多是從具有代表性的一些一線城市起步，逐步發(fā)展擴(kuò)大，直至覆蓋整個(gè)市場(chǎng)。新進(jìn)入行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者，也大多會(huì)遵循這個(gè)發(fā)展路線，只是在對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的選擇上會(huì)有所不同。

對(duì)于品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其已經(jīng)在一線等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)占有比較大的市場(chǎng)份額，與此同時(shí)還仍舊在向二三四線城市不斷擴(kuò)張中，資金實(shí)力和資源方面占有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)，因此即便新進(jìn)入的競(jìng)爭(zhēng)者是強(qiáng)有力的，但這并不足以對(duì)其構(gòu)成威脅。對(duì)于不斷涌進(jìn)的新進(jìn)者，現(xiàn)存大品牌房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是在目標(biāo)市場(chǎng)還是在占有份額上，并不同其發(fā)生直接沖突，但是，在市場(chǎng)上，大企業(yè)具有搶占市場(chǎng)的明顯優(yōu)勢(shì)，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。

2 行業(yè)新進(jìn)入者成本競(jìng)爭(zhēng)能力分析

與一般的制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在技術(shù)壟斷性，因此現(xiàn)階段在我國(guó)不管企業(yè)是以何種規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，都可以分享高額的利潤(rùn)，而不必?fù)?dān)憂因成本差異導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)能力之間的巨大差別，只是規(guī)模較小的企業(yè)在金融支持的及時(shí)性和資金鏈的管理上會(huì)存在較大壓力。

2.1 小規(guī)模企業(yè)也能有高盈利 首先，從銷售的角度來(lái)說(shuō)，即便是在大眾都持觀望態(tài)度的時(shí)候，國(guó)內(nèi)商品房的銷售價(jià)格一路堅(jiān)挺。2011年4月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1~3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)顯示：今年3月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲11.7%，其中新建商品住宅同比上漲15.9%，?？?、三亞、溫州位列漲幅前三名，二手住宅價(jià)格同比上漲9.5%?；鸨匿N售也就意味著資金的快速回籠，也進(jìn)一步為盈利創(chuàng)造了良好的先決條件。所以即使是規(guī)模小的企業(yè)其生存也幾乎沒(méi)有大問(wèn)題，13億人口所支撐的巨大剛性需求，短期之內(nèi)不會(huì)造成有房賣卻沒(méi)有消費(fèi)者問(wèn)津的狀況。其次，據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率應(yīng)該都在20-35%，甚至更高。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬(wàn)科，也曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：不超過(guò)15%利潤(rùn)的項(xiàng)目不做，那么可想而知，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率水平客觀。高額的行業(yè)利潤(rùn)足以彌補(bǔ)較高的建造或者開(kāi)發(fā)成本。

2.2 房地產(chǎn)產(chǎn)品成本具有相對(duì)固定性 對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)特定的行業(yè)，其產(chǎn)品不是普通意義上的商品，而是商品房。因此其產(chǎn)品本身就具有了地域分散性、土地依附性、開(kāi)發(fā)周期性等特點(diǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的成本，更確切的說(shuō)應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的成本，由于所處地域、開(kāi)發(fā)時(shí)期以及政府政策的不同而有所不同，但是從建安成本這個(gè)角度去考慮，其在成本方面是相對(duì)具有固定性的。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本大體包括：

①土地及大配套費(fèi)用，目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。市政、公用配套設(shè)施，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。②前期費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。③建筑安裝工程費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。④管理費(fèi)用及貸款利息，在整個(gè)成本構(gòu)成管理費(fèi)用一般不會(huì)超過(guò)2%。貸款利息與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。⑤各項(xiàng)稅費(fèi)，在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。⑥其他費(fèi)用，主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。

由此可見(jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)相似的商品房（即都是高端或都是低端），在成本歸集對(duì)象、方法相同的情況下，不同項(xiàng)目中所包含的項(xiàng)目成本大體是相同的。因此無(wú)論是新進(jìn)入者，還是已經(jīng)存在的企業(yè)，其成本大多是要低于或者維持行業(yè)基準(zhǔn)成本水平，這樣才能有利可圖，有錢可賺。因此，與大多數(shù)的制造加工業(yè)相比，企業(yè)規(guī)模的大小并不直接影響其獲利能力。

2.3 較小規(guī)模企業(yè)存在資金鏈管理風(fēng)險(xiǎn) 以較小規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)確實(shí)因規(guī)模小而產(chǎn)生了一些不利，但是這種不利并不是主要由于產(chǎn)品成本所帶來(lái)的，而是由于整個(gè)行業(yè)對(duì)于資本以及資金鏈活力要求很高這一硬性指標(biāo)所造成的。

當(dāng)下，資金流轉(zhuǎn)確已成為中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所要考慮的一個(gè)非常重要的問(wèn)題。事實(shí)上，截至2010年底，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的問(wèn)題已經(jīng)變得不容樂(lè)觀。由此不難看出，造成中小企業(yè)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力較弱的主要原因在于其對(duì)資金鏈的管理存在困難，同時(shí)也包括中小企業(yè)在獲得金融支持力度方面相對(duì)偏弱。

3 行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)現(xiàn)存的中小民營(yíng)企業(yè)而言，國(guó)企、大型電器制造廠商等新進(jìn)入者，或是在資金，或是在品牌，或是在企業(yè)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)上，較他們具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)短期內(nèi)無(wú)法彌補(bǔ)，這就使得相互之間的競(jìng)爭(zhēng)不具有可比性或者說(shuō)相互之間根本就不在同一平臺(tái)上競(jìng)爭(zhēng)，也就致使行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不可能實(shí)現(xiàn)充分、有效，而不充分競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展的最大障礙。

3.1 “大型國(guó)企”具有的相對(duì)優(yōu)勢(shì) 目前，國(guó)有資本正通過(guò)三種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)中爭(zhēng)奪最為激烈的土地市場(chǎng)，一是憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)；二是通過(guò)地方政府控股的“城司”壟斷區(qū)域內(nèi)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)；三是大量收購(gòu)優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示：2009上半年全國(guó)主要城市成交總價(jià)排行前10名的高價(jià)地塊中，有60%是有國(guó)資背景的企業(yè)。隨著擁有國(guó)資背景的大企業(yè)不斷進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)“怒氣”頻發(fā)，炮轟國(guó)企大規(guī)模進(jìn)入的行為是“不守規(guī)則”的，質(zhì)疑國(guó)企依靠低成本資金四處出手拿地的做法“不公平”。頂著國(guó)企“光環(huán)”的企業(yè)，其具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，不僅表現(xiàn)在拿地方面，也體現(xiàn)在籌資方面。

結(jié)合大量實(shí)例不難看出，國(guó)資背景的新進(jìn)入者，將帶有政策、資金以及融資能力等多方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，相較民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)更具競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)于中小民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與之抗衡無(wú)異于以卵擊石。國(guó)企新進(jìn)入者與現(xiàn)存中小型民營(yíng)企業(yè)不具有相對(duì)可競(jìng)爭(zhēng)性的現(xiàn)狀，也就進(jìn)一步致使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)為不充分、不有效。針對(duì)國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生的后果，中國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也對(duì)此進(jìn)行了分析，他指出：國(guó)企的進(jìn)入，將使這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化大大降低。

3.2 大型電器制造廠商具有的優(yōu)勢(shì) 對(duì)比現(xiàn)有中小民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，想進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭家電企業(yè)們，在以下幾個(gè)方面表現(xiàn)出了其所具有的相對(duì)優(yōu)勢(shì)：

①它具有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流；②已經(jīng)樹(shù)立的品牌和具有的規(guī)模，為其創(chuàng)造了“關(guān)系資源”；③家電品牌為廣大的消費(fèi)者所熟知，這也就對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)“商品”，產(chǎn)生“協(xié)同效應(yīng)”。大多數(shù)家電企業(yè)所面對(duì)的電器消費(fèi)者，從一定角度來(lái)看就是住宅消費(fèi)所面對(duì)的人群，顧客基于品牌忠誠(chéng)度，或是品牌信譽(yù)度等方面原因，都將使消費(fèi)者對(duì)其“商品”產(chǎn)生一種信任感，而這就又為其創(chuàng)造了一點(diǎn)具有優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力；④家電行業(yè)是市場(chǎng)化程度較高的行業(yè)，幾家大型家電制造企業(yè)都有著在市場(chǎng)上幾十年廝殺拼搏的豐富經(jīng)驗(yàn)和人才積累。結(jié)合以上來(lái)看，大型電器制造廠商相較現(xiàn)存中小房地產(chǎn)企業(yè)具有不可比擬的資源優(yōu)勢(shì)，資源上的不可比較性，必將在一定程度上削弱行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)程度。

通過(guò)以上三點(diǎn)分析，可以看出，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入條件的要求很少，因此，建議以這一現(xiàn)狀為切入點(diǎn)，針對(duì)性的提出一些行業(yè)準(zhǔn)入要求從而促進(jìn)有效競(jìng)爭(zhēng)：①可以對(duì)要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)內(nèi)企業(yè)的資本進(jìn)行限制，即對(duì)已經(jīng)成立并以其他項(xiàng)目為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，設(shè)定投資比例以及投資期限；②可以對(duì)國(guó)家擁有或控股的企業(yè)進(jìn)入行業(yè)，設(shè)定較高限制，即對(duì)想要進(jìn)入的“國(guó)企”、“大型電器制造廠商”等提高進(jìn)入門檻，設(shè)定嚴(yán)格的資格審查制度，在銀行等授信平臺(tái)上，確保其能同現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)；③可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，即從主營(yíng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目，以及主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例以及經(jīng)營(yíng)范圍等方面對(duì)想要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)執(zhí)行較高標(biāo)準(zhǔn)；④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本身就是企業(yè)資源整合的過(guò)程，要對(duì)行業(yè)內(nèi)中小民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有一定的預(yù)見(jiàn)和應(yīng)對(duì)方案，要通過(guò)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，或者通過(guò)實(shí)現(xiàn)自身規(guī)?；?jīng)營(yíng)來(lái)不斷提升行業(yè)集中度。

總之，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值在GDP中扮演越來(lái)越重要的角色時(shí)，通過(guò)促進(jìn)合理有效競(jìng)爭(zhēng)促使其規(guī)范、合理的成長(zhǎng)才是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久之計(jì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王山寶.戰(zhàn)略聯(lián)盟：西部二級(jí)城市房地產(chǎn)企業(yè)突圍之路[J].中小企業(yè)管理與科技，2007（08）.

房地產(chǎn)行業(yè)范文第5篇

根據(jù)相關(guān)資料以及通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在以下問(wèn)題:

(1)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張快

資產(chǎn)負(fù)債率較高我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)75%左右。從資產(chǎn)總額來(lái)看資產(chǎn)總額逐年增多，其增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)額為242016．49億元，相對(duì)數(shù)額為220．3%。從平均每個(gè)企業(yè)所擁有資產(chǎn)數(shù)來(lái)看，2008年為12544．50萬(wàn)元，2012年為39156．75萬(wàn)元;其增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)額為26612．5萬(wàn)元，相對(duì)數(shù)額為212．1%。由此可得出，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張快。

(2)資金來(lái)源中自融資金所占比例較小

根據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源有國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自融資金等，自融資金中包括房產(chǎn)品銷售一系列相關(guān)資金流入，其所占當(dāng)年資金來(lái)源一般為30%－40%左右。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要是外來(lái)資金，而外來(lái)資金來(lái)源中，大部分來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款。從總體規(guī)模上看，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)隨著貸款金額和資金投入金額快速增加，資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

(3)盲目多元化導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力得不到應(yīng)有保障

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)不是一元化經(jīng)營(yíng)，而很多企業(yè)是集電器行業(yè)、金融業(yè)或IT等非相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體。但由于分散經(jīng)營(yíng)方向、分散資金流向、分散資源以及對(duì)所要進(jìn)軍的新行業(yè)沒(méi)有進(jìn)行充分了解等原因，企業(yè)盲目地進(jìn)行多元化，導(dǎo)致在新行業(yè)不僅沒(méi)有獲得預(yù)期收益且危及到主營(yíng)業(yè)務(wù)的正常盈利，阻礙主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大，同時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)額外麻煩。

(4)缺乏完善的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是最近幾十年逐漸發(fā)展起來(lái)的，許多公司的治理仍然沿用創(chuàng)業(yè)初期的家族式模式或在此模式上進(jìn)行創(chuàng)新。與現(xiàn)代企業(yè)管理的法人治理結(jié)構(gòu)有很大差別，其管理基本上是處于看似完善而實(shí)際上無(wú)效的狀態(tài)，這樣很容易引發(fā)眾多管理問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)合理控制資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價(jià)值構(gòu)成及其比例。合理的資本結(jié)構(gòu)可以降低融資成本，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的調(diào)節(jié)作用，使企業(yè)獲得更大的自有資金收益率，使股東財(cái)富最大化，亦即使公司資金成本最小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做出籌資決策的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)其自身規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展預(yù)期等因素不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其趨于合理。

(2)不斷開(kāi)辟新市場(chǎng)，建立核心競(jìng)爭(zhēng)力

由于房產(chǎn)品具有地域性的特點(diǎn)，故企業(yè)可以選擇多個(gè)不同特點(diǎn)的區(qū)域市場(chǎng)，將由于區(qū)域選擇所帶來(lái)的盈利風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的法寶，它可以是難以模仿的資源也可以是企業(yè)形象等無(wú)形資源。通常這些優(yōu)勢(shì)，可以為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益。

(3)合理擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模

企業(yè)要發(fā)展壯大，首先要擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模。資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的方式有籌資和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造的利潤(rùn)兩種方式。選擇籌資方式，企業(yè)必須考慮籌資風(fēng)險(xiǎn)和籌資的資金成本。選擇經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造的利潤(rùn)，企業(yè)必須考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，兩種方式并存，那么就應(yīng)該在兩者之間尋求一種平衡，選擇綜合資金成本最少的籌資方式，努力增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

(4)加強(qiáng)企業(yè)日?，F(xiàn)金流的控制

重點(diǎn)關(guān)注大額現(xiàn)金流量企業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)金流的管理中，應(yīng)用科學(xué)采用日?，F(xiàn)金流量管理方法，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)日?，F(xiàn)金流量的管理。同時(shí)要求財(cái)務(wù)人員詳細(xì)記錄每一筆現(xiàn)金流，并根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則合理登記現(xiàn)金賬。由于大額現(xiàn)金項(xiàng)目的處理不當(dāng)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極大地影響正常經(jīng)營(yíng)。那么對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注其大額現(xiàn)金流管理。

(5)建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制環(huán)境