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庫(kù)存商品范文第1篇

借：待處理財(cái)產(chǎn)損益，

貸：庫(kù)存商品，

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）。

借：其他應(yīng)收款，營(yíng)業(yè)外支出等科目，

庫(kù)存商品范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 工業(yè)企業(yè)； 庫(kù)存商品； 管理績(jī)效； 周轉(zhuǎn)天數(shù)； 占用率

工業(yè)企業(yè)庫(kù)存商品管理績(jī)效的評(píng)價(jià)通過計(jì)算相關(guān)指標(biāo)的方式來(lái)進(jìn)行。企業(yè)評(píng)價(jià)庫(kù)存商品管理績(jī)效通常是將庫(kù)存商品資金占用水平同以往比較，看看庫(kù)存品資金是否節(jié)約，現(xiàn)計(jì)算庫(kù)存商品周轉(zhuǎn)天數(shù)，同上年實(shí)際水平比較，看看庫(kù)存品周轉(zhuǎn)速度是否加快。這樣評(píng)價(jià)無(wú)疑不會(huì)有什么不好，但它忽略了客觀標(biāo)準(zhǔn)的比較。本文結(jié)合企業(yè)實(shí)際，站在整個(gè)工業(yè)企業(yè)的平均水平來(lái)評(píng)價(jià)庫(kù)存商品管理的績(jī)效。

一、產(chǎn)成品存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的評(píng)價(jià)

產(chǎn)成品存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，亦稱產(chǎn)成品可供銷售天數(shù)或庫(kù)存商品存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。計(jì)算公式如下：

產(chǎn)成品存貨平均余額=（“庫(kù)存商品”賬戶期初余額+“庫(kù)存商品”賬戶期末余額）÷2

峰達(dá)工廠2010年庫(kù)存商品存貨有關(guān)資料見表1：

計(jì)算結(jié)果表明，峰達(dá)工廠2010年產(chǎn)成品存貨周轉(zhuǎn)一次需要25天，則產(chǎn)成品存貨周轉(zhuǎn)率為14.4次（360÷25）。

峰達(dá)工廠2010年產(chǎn)成品存貨周轉(zhuǎn)速度是快還是慢，這不僅要同該廠上年實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，更重要的是要同全國(guó)工業(yè)企業(yè)平均水平進(jìn)行比較。全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品周轉(zhuǎn)速度計(jì)算表見表2。

從表2可見，2004―2009年，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品周轉(zhuǎn)天數(shù)累計(jì)平均為20.4天，產(chǎn)成品周轉(zhuǎn)率為17.7次。峰達(dá)工廠2010年產(chǎn)成品存貨天數(shù)為25天，比全國(guó)工業(yè)企業(yè)六年平均周轉(zhuǎn)天數(shù)20.4天慢4.6天，說(shuō)明峰達(dá)工廠庫(kù)存商品管理還有改進(jìn)的空間。

二、庫(kù)存商品資金占用水平評(píng)價(jià)

（一）庫(kù)存商品資金占用率評(píng)價(jià)

庫(kù)存商品資金占用率是庫(kù)存商品資金占用流動(dòng)資產(chǎn)資金的比例。計(jì)算公式如下：

峰達(dá)工廠2010年庫(kù)存商品資金占用情況見表3：

峰達(dá)工廠根據(jù)表3計(jì)算庫(kù)存商品資金占用率的過程如下：

庫(kù)存商品存貨平均余額=（238.90+300.77）÷2=269.835（萬(wàn)元）

流動(dòng)資產(chǎn)平均余額=（1 700.20+2 143.10）÷2=1 921.65（萬(wàn)元）

計(jì)算結(jié)果表明，峰達(dá)工廠2010年庫(kù)存商品資金占流動(dòng)資產(chǎn)資金的比例為14.0%。該占用水平如何呢?要同全國(guó)工業(yè)企業(yè)平均占用水平進(jìn)行比較才能得出結(jié)論。全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)庫(kù)存商品資金占用率見表4。

從表4計(jì)算結(jié)果可見，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2004―2009年累計(jì)庫(kù)存商品資金占用流動(dòng)資產(chǎn)資金的比率為11.8%，峰達(dá)工廠2010年庫(kù)存商品資金占用率為14.0%，沒有全國(guó)工業(yè)企業(yè)水平好，則降低庫(kù)存商品資金占用仍需要繼續(xù)努力。

（二）收入庫(kù)存商品率評(píng)價(jià)

收入庫(kù)存商品率是庫(kù)存商品資金占營(yíng)業(yè)收入的比例。計(jì)算公式如下：

峰達(dá)工廠2010年庫(kù)存商品資金與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比較情況見表5：

計(jì)算結(jié)果表明，峰達(dá)工廠2010年庫(kù)存商品資金與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比是4.93%。它表明該工廠2010年每百元主營(yíng)業(yè)務(wù)收入要有4.93元庫(kù)存商品資金占用作支撐。該數(shù)據(jù)如何評(píng)價(jià)呢?要同全國(guó)工業(yè)企業(yè)收入庫(kù)存商品率進(jìn)行比較才能得出結(jié)論。全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)收入庫(kù)存商品率計(jì)算見表6。

從表6計(jì)算結(jié)果可見，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2004―2009年累計(jì)產(chǎn)成品資金占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例為4.8%。峰達(dá)工廠2010年收入庫(kù)存商品率是4.93%，比全國(guó)工業(yè)企業(yè)平均占用水平高0.13個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明峰達(dá)工廠降價(jià)庫(kù)存商品資金占用很有必要。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 朱學(xué)義，李文美，劉建勇，朱亮峰.財(cái)務(wù)分析教程［M］.北京:北京大學(xué)出版社，2009：343.

［2］ 朱學(xué)義，王建華，吳江龍，任艷杰，曹榮興.財(cái)務(wù)分析創(chuàng)新內(nèi)容與實(shí)踐研究［J］.會(huì)計(jì)之友，2009（32）：36-37.

庫(kù)存商品范文第3篇

關(guān)鍵詞：專家判定矩陣；連鎖零售企業(yè)；供應(yīng)鏈管理

連鎖經(jīng)營(yíng)近年來(lái)在我國(guó)發(fā)展迅速，表現(xiàn)形式不僅是數(shù)量的快速增加，而且已經(jīng)滲透到各個(gè)行業(yè)。但是，隨著這種模式的不斷發(fā)展，也漸漸暴露出一系列問題，其中尤其需要關(guān)注的是庫(kù)存問題。如果庫(kù)存問題處理不及時(shí)，會(huì)增加連鎖零售企業(yè)的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致企業(yè)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。比如庫(kù)存量過多，會(huì)造成資金的浪費(fèi)，使效益減少；庫(kù)存量過少，當(dāng)有顧客需求時(shí)不能有效提供滿意的顧客服務(wù)，不僅影響企業(yè)信譽(yù)，還減少了顧客的忠誠(chéng)度。因此，通過科學(xué)合理的商品需求預(yù)測(cè)，能夠使連鎖零售分店對(duì)庫(kù)存量和成本進(jìn)行更好的管理和控制。

一、連鎖零售企業(yè)需求預(yù)測(cè)存在的問題

（一）預(yù)測(cè)與消費(fèi)者需求脫節(jié)

連鎖零售企業(yè)精益物流供應(yīng)鏈?zhǔn)且灶櫩托枨笞鳛閮r(jià)值流動(dòng)力的，包含原材料從供應(yīng)商出發(fā)，到制造商、零售商，再到各個(gè)連鎖門店的銷售，最終被消費(fèi)者所購(gòu)買并為消費(fèi)者提供相關(guān)服務(wù)的流程，還包括逆向物流的整個(gè)過程。在整個(gè)流程中，所有的環(huán)節(jié)都是以消費(fèi)者的需求為起點(diǎn)。在這個(gè)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)供應(yīng)鏈的問題，甚至引起癱瘓。因此，供應(yīng)鏈管理應(yīng)當(dāng)以消費(fèi)者為中心，在真正關(guān)注消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（二）預(yù)測(cè)模式過于單一

大多數(shù)連鎖零售企業(yè)的需求預(yù)測(cè)只關(guān)注單一產(chǎn)品的預(yù)測(cè)，而沒有涵蓋整個(gè)品類。其主要原因在于，搜集不同群組、門店、市場(chǎng)的大量品類的預(yù)測(cè)信息存在困難，而且企I在面對(duì)這些繁雜信息時(shí)也無(wú)所適從；每家商店的購(gòu)買模式都不盡相同，每家門店同一類型產(chǎn)品的銷售模式也不一樣，所以，如果采用單一的預(yù)測(cè)模式根本無(wú)法滿足不同品類商品的預(yù)測(cè)要求。

（三）與供應(yīng)商的預(yù)測(cè)缺乏一致性

連鎖零售企業(yè)精益物流供應(yīng)鏈要求有較高的智能性和協(xié)同性，要求連鎖零售企業(yè)之間要具備高效的合作機(jī)制，那么就要實(shí)現(xiàn)連鎖企業(yè)之間的信息共享和交流。但是目前的情況是，連鎖零售企業(yè)和供應(yīng)商由于沒有共同的數(shù)據(jù)交換標(biāo)準(zhǔn)和IT語(yǔ)言，物流與信息難以匹配，造成預(yù)測(cè)結(jié)果不準(zhǔn)，直接導(dǎo)致供應(yīng)鏈效率低下、整體成本上升。

二、專家判定矩陣法預(yù)測(cè)連鎖零售分店庫(kù)存商品需求

（一）商品需求預(yù)測(cè)指標(biāo)體系構(gòu)建

連鎖零售企業(yè)精益物流供應(yīng)鏈?zhǔn)抢瓌?dòng)型的供應(yīng)鏈。以往的預(yù)測(cè)大多根據(jù)零售分店的POS機(jī)銷售數(shù)據(jù)來(lái)確定供應(yīng)鏈的獨(dú)立需求庫(kù)存量，但影響連鎖零售門店物流需求的因素比較多，包括環(huán)境、市場(chǎng)、社會(huì)等，單一方式的預(yù)測(cè)顯然無(wú)法得到準(zhǔn)確客觀的結(jié)果。為系統(tǒng)客觀地確定影響庫(kù)存需求量的因素，確定以下幾個(gè)指標(biāo)作為影響連鎖零售門店庫(kù)存需求量的影響因素：

H（t）時(shí)期t商品歷史需求量的均值。主要取決于商品本身的特性。

B（t）：時(shí)期t的銷售趨勢(shì)預(yù)測(cè)值，影響后期商品的基本需求，由區(qū)域消費(fèi)人口和類型決定。

M（t）：時(shí)期t的周期因素預(yù)測(cè)值，由國(guó)家長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)狀況決定。

O（t）：時(shí)期t在基本需求H的基礎(chǔ)上考慮銷售旺季和淡季因素的需求預(yù)測(cè)值。

庫(kù)存商品范文第4篇

關(guān)鍵詞：食品；經(jīng)銷商；庫(kù)存管理

中圖分類號(hào)：F715.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

20世紀(jì)80年代，經(jīng)銷商在中國(guó)開始起步。在經(jīng)歷了“倒?fàn)敗薄ⅰ白獭?、“行商”之后，現(xiàn)在進(jìn)入到更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中。經(jīng)銷商在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中處于弱勢(shì)地位，在啞鈴型的渠道結(jié)構(gòu)中經(jīng)受上下游兩方面的擠壓，利潤(rùn)、生存空間在不斷地壓縮。因此，經(jīng)銷商不得不積極調(diào)整戰(zhàn)略方向以搶占市場(chǎng)，擴(kuò)大生存空間，同時(shí)也開始關(guān)注內(nèi)部管理工作，開源節(jié)流去創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。食品經(jīng)銷商作為眾多經(jīng)銷商中的一員，也在積極地尋找出路，優(yōu)化流程。

本文分析了食品經(jīng)銷商的生存現(xiàn)狀，總結(jié)了食品經(jīng)銷行業(yè)的庫(kù)存管理特點(diǎn)及庫(kù)存管理的重要性，以新秀實(shí)業(yè)公司（新秀）為例，以新秀報(bào)表為依據(jù)，提出庫(kù)存管理的整改方案，以期對(duì)實(shí)踐有指導(dǎo)意義。

1 食品經(jīng)銷商現(xiàn)狀分析

1.1 經(jīng)銷商存在的必要性

在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)都在探索快捷有效的銷售渠道，食品行業(yè)也不例外。一些廠家在經(jīng)歷了找總到自建終端，自產(chǎn)自銷再到把經(jīng)銷權(quán)交還給經(jīng)銷商，廠家的經(jīng)營(yíng)思路似乎又回歸到了起點(diǎn)。不論是廠家的自主經(jīng)營(yíng)，還是找經(jīng)銷商，都是各有其利弊的。而最終讓廠家做出放棄自主經(jīng)營(yíng)權(quán)的決定，也是出于對(duì)利弊的權(quán)衡。對(duì)于廠家來(lái)說(shuō)，經(jīng)銷商的存在有以下作用：

1.1.1 資金風(fēng)險(xiǎn)控制

如果廠家直接把貨鋪到商場(chǎng)，就要有大量的貨款壓在商場(chǎng)，隨著連鎖商場(chǎng)的不斷增多，廠家面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大。但如果把經(jīng)銷權(quán)給到經(jīng)銷商，經(jīng)銷商就需要打進(jìn)貨款后才能進(jìn)貨，這就變相地把資金的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換給了經(jīng)銷商。

1.1.2 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

如果廠家與市場(chǎng)直接聯(lián)系，除了資金的風(fēng)險(xiǎn)外，還會(huì)有經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，特別是在當(dāng)前全球市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，廠家的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就更大了。而經(jīng)銷商的存在就承擔(dān)了大部分的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，廠家不必花太多的精力在這方面，可以集中精力抓生產(chǎn)促銷售。

1.1.3 銷售團(tuán)隊(duì)成本的轉(zhuǎn)移

廠家自建銷售終端和網(wǎng)絡(luò)，是需要通過組建銷售團(tuán)隊(duì)、搭建銷售網(wǎng)絡(luò)，才能實(shí)現(xiàn)的。而網(wǎng)絡(luò)的搭建和人員的招聘，都是要花費(fèi)成本的。而且，對(duì)這些銷售網(wǎng)點(diǎn)和團(tuán)隊(duì)實(shí)施遠(yuǎn)程管理，也需要廠家擁有一定的管理設(shè)備和管理手段。這些都需要廠家花費(fèi)大量的精力、時(shí)間和成本。而一旦廠家把這些銷售網(wǎng)點(diǎn)的組建交給經(jīng)銷商，由經(jīng)銷商利用自己現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)搭建和終端操作，便可以大大降低其經(jīng)營(yíng)成本。畢竟，經(jīng)銷商手上擁有現(xiàn)成的銷售網(wǎng)絡(luò)，也有固定的人員和設(shè)備。利用經(jīng)銷商手上的這些現(xiàn)成的銷售網(wǎng)絡(luò)和人員，不但可以大大地縮短廠家自行搭建銷售網(wǎng)絡(luò)、招聘人員所需要的時(shí)間，也能夠降低費(fèi)用成本，同時(shí)經(jīng)銷商可以利用當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境去開拓新的銷售模式。

1.2 經(jīng)銷商和商場(chǎng)的關(guān)系

在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，商場(chǎng)是食品銷售的重要渠道，商場(chǎng)銷量在食品經(jīng)銷商的銷售中占有越來(lái)越大的份額。但是，食品經(jīng)銷商和商場(chǎng)之間也存在著很多問題，主要集中在商場(chǎng)多如牛毛的各種費(fèi)用上。在目前的經(jīng)銷商和商場(chǎng)的博弈中，商場(chǎng)是強(qiáng)勢(shì)的一方，經(jīng)銷商不得不陪著小心與商場(chǎng)周旋。進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、條碼費(fèi)、促銷費(fèi)、店慶費(fèi)、破損費(fèi)、堆頭費(fèi)、贊助費(fèi)……各種費(fèi)用應(yīng)接不暇，同時(shí)還要滿足商場(chǎng)苛刻的付款周期及較高的返利要求，以及承擔(dān)商場(chǎng)較高的退貨比例。過多的退貨導(dǎo)致經(jīng)銷商次品倉(cāng)庫(kù)存增加，管理成本增加。另外，在傳統(tǒng)的節(jié)假日，商場(chǎng)要求供貨商（經(jīng)銷商）大量壓貨，經(jīng)銷商不得不增加庫(kù)存，假日過后，商場(chǎng)退貨回倉(cāng)，經(jīng)銷商需要進(jìn)行二次配送，不僅增加了物流和運(yùn)輸成本，同時(shí)大部分退貨進(jìn)入到次品倉(cāng)（商場(chǎng)不接受超過保質(zhì)期三分之一的商品）。由此可見，經(jīng)銷商和商場(chǎng)的合作關(guān)系影響著經(jīng)銷商的庫(kù)存管理。

1.3 經(jīng)銷商和廠家的關(guān)系

廠家與經(jīng)銷商是一對(duì)既對(duì)立又統(tǒng)一的矛盾體，廠商關(guān)系也永遠(yuǎn)是在博弈之中。經(jīng)銷商和廠家是建立在“互助、共贏”基礎(chǔ)上的合作關(guān)系，經(jīng)銷商為廠家減低各種成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，廠家為經(jīng)銷商提供機(jī)會(huì)，提供品牌。廠家往往根據(jù)其品牌的所在的不同時(shí)期而調(diào)整與經(jīng)銷商的關(guān)系，在品牌導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期和成熟期采用不同的廠商關(guān)系。對(duì)于品牌比較強(qiáng)的廠家，經(jīng)銷商處于弱勢(shì)地位，廠家把經(jīng)銷商看做一個(gè)產(chǎn)品購(gòu)買者的角色，強(qiáng)勢(shì)的廠家會(huì)給經(jīng)銷商設(shè)定銷售任務(wù)，如果任務(wù)沒有完成，就沒有相應(yīng)的返利。經(jīng)銷商為了完成銷售任務(wù)常常在年尾大量采購(gòu)，導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，資金和庫(kù)存壓力增加。并且，廠家為節(jié)省運(yùn)輸成本而設(shè)定訂貨基數(shù)，經(jīng)銷商需要按照訂貨基數(shù)進(jìn)行采購(gòu)，否則廠家拒絕發(fā)貨或?qū)讉€(gè)訂單合并發(fā)貨，經(jīng)銷商必須調(diào)整庫(kù)容或面臨商場(chǎng)缺貨。因此，在經(jīng)銷商的庫(kù)存管理中，廠家也扮演著重要角色。

根據(jù)以上的分析，我們可以解讀到：經(jīng)銷商本身沒有自己的產(chǎn)品，以銷售廠家的產(chǎn)品和提供服務(wù)來(lái)獲取利潤(rùn)，在其整個(gè)供應(yīng)鏈的節(jié)點(diǎn)中，庫(kù)存管理是其非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是，經(jīng)銷商作為廠家和商場(chǎng)的夾心餅，它既需要滿足廠家的銷售要求和商場(chǎng)的壓貨要求，又要對(duì)庫(kù)存進(jìn)行科學(xué)有效的管理。庫(kù)存過高，成本增加，資金的控制風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，利潤(rùn)減少；庫(kù)存過低，服務(wù)水平下降，缺貨而導(dǎo)致公司銷售額下降，銷售指標(biāo)無(wú)法完成，利潤(rùn)下降，同時(shí)為緊急訂貨還需要支付額外的運(yùn)輸成本和人力成本。并且訂單滿足率達(dá)不到商場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)會(huì)處以缺貨產(chǎn)品2倍的罰款，破壞了經(jīng)銷商和商場(chǎng)、廠家的關(guān)系。

2 經(jīng)銷商高庫(kù)存的原因

在庫(kù)存管理方面，經(jīng)銷商的高庫(kù)存、高資金風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

庫(kù)存商品范文第5篇

【關(guān)鍵詞】三四線城市 商品房去庫(kù)存

一、龍巖市情

龍巖市通稱閩西，位于福建省西部，地處閩粵贛三省交界，東臨廈門、漳州、泉州，南鄰廣東梅州，西連江西贛州，北接三明?，F(xiàn)轄新羅區(qū)、永定區(qū)、漳平市和上杭、武平、長(zhǎng)汀、連城四縣，總?cè)丝?02.55萬(wàn)人，其中龍巖中心城市（新羅區(qū)）常住人口70.6萬(wàn)人。龍巖也是著名的革命老區(qū)，1929年12月，同志在上杭縣古田鎮(zhèn)主持召開著名的紅四軍第九次黨代會(huì)，形成了《決議》這一建黨建軍的光輝歷史文獻(xiàn)，是我黨我軍建設(shè)史上的重要里程碑。2015年全市地區(qū)生產(chǎn)總值1739億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31049元，農(nóng)民人均可支配收入12939元。

二、龍巖中心城市（新羅區(qū)）商品房庫(kù)存現(xiàn)狀

（一）庫(kù)存量巨大，消化周期長(zhǎng)

1.商品房銷售去化周期長(zhǎng)。據(jù)公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，龍巖中心城市（新羅區(qū)）已批準(zhǔn)預(yù)售未售出的商品房面積高達(dá)351.69萬(wàn)m2，按年均銷售面積計(jì)算庫(kù)存去化期限高達(dá)36個(gè)月，其中商業(yè)住房的庫(kù)存去化期限更是高達(dá)60個(gè)月。

2.商品房土地供應(yīng)及開發(fā)面積巨大。2012至2015年，龍巖中心城市（新羅區(qū)）共出讓供應(yīng)商品房用地面積6033畝，規(guī)劃新增商品房建筑面積將近1000萬(wàn)平方米（人均14.1m2），如果加上同期建設(shè)的保障性住房和拆遷安置用房，按照商品房與保障房1.5：1的比例計(jì)算的話，則4年來(lái)新增住房面積高達(dá)1600萬(wàn)平方米（人均22.7m2），一旦集中推向市場(chǎng)，那將是毀滅性的災(zāi)難。

（二）商業(yè)比例高、庫(kù)存企高不下

2012至2015年供應(yīng)的商業(yè)建筑面積高達(dá)400萬(wàn)平方米，占同期商品住房面積的40%，人均5.7m2，遠(yuǎn)高于我國(guó)一線城市標(biāo)準(zhǔn)。光在城區(qū)龍巖大道大約二公里的路段，就有商務(wù)板塊、金融中心、京華中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等8個(gè)大型城市綜合體，每個(gè)綜合體都建設(shè)甲級(jí)寫字樓、大型商場(chǎng)和五星級(jí)酒店，另外龍巖市區(qū)幾乎每一棟商品房底層都有商店。由于阿里巴巴和京東等電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)受到巨大沖擊，供大于求。2015年全年，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積僅占1.8%，使龍巖商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)到高峰，再以龍巖中心城市2016年5月最后一周的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)僅成交3套，成交面積302.5平方米，商業(yè)地產(chǎn)已陷于賣不動(dòng)的泥沼。

（三）消費(fèi)者購(gòu)房意愿低迷

與前幾年商品住房井噴式的開發(fā)供應(yīng)相反，近兩年龍巖消費(fèi)者的購(gòu)房意愿卻持續(xù)低迷。一是由于當(dāng)前房?jī)r(jià)還企高不下；二是受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低的影響，一般消費(fèi)者的收入仍然無(wú)法承受高額的房?jī)r(jià)；三是因外來(lái)務(wù)工人員少，剛性需求群體數(shù)量不如沿海發(fā)達(dá)城市；四是因?yàn)榭拷€城市廈門、受廈門樓市火爆的影響，許多有余錢的龍巖人都跑去廈門投資購(gòu)房。

三、商品住房“去庫(kù)存”建議

（一）政府嚴(yán)格控制商品住房供地規(guī)模

政府要下大力氣，敢于走出土地財(cái)政的怪圈，真正從源頭上控制商品房供給增量，今后中心城市供應(yīng)商品房用地每年不應(yīng)超過500畝，而且針對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)基本賣不動(dòng)的實(shí)際，中心城市五年內(nèi)要堅(jiān)決不再新增城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)。龍巖2015年商品房供地面積796畝，僅為頂峰時(shí)2013年2827畝供地面積的28%，通過減少供地既增強(qiáng)了開發(fā)商的信心又有效緩解了市場(chǎng)的擔(dān)心。

（二）充分發(fā)揮信貸和稅收政策的積極作用

針對(duì)當(dāng)前的嚴(yán)竣形勢(shì)，立即取消商品房的限購(gòu)和二套房的利差政策，降低首付比例、降低貸款利率、提高公積金貸款的額度，讓剛需族和改善性需求族享受同等待遇，切實(shí)降低購(gòu)房門檻、提高購(gòu)房能力，增加購(gòu)房需求。同時(shí)政府要主動(dòng)幫助企業(yè)降低成本，降低各種稅費(fèi)、融資成本和社會(huì)保障成本等。龍巖中心城市近3年房?jī)r(jià)逐年下降，2013年新建住房均價(jià)7907元/平方米、2014年下降到6375元/平方米、2015年進(jìn)一步下降到6202元/平方米，這充分說(shuō)明政府通過出臺(tái)信貸和稅收政策下大力氣為企業(yè)減負(fù)、降低企業(yè)成本是降房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

（三）房企主動(dòng)作為，提高商品住房“性價(jià)比”

房地產(chǎn)開發(fā)商要切實(shí)提升軟硬件實(shí)力，一是要積極提高房屋的設(shè)計(jì)和建設(shè)品質(zhì)并完善小區(qū)配套，打造高品質(zhì)樓盤的硬實(shí)力；二是要下大力氣提高物業(yè)管理水平和小區(qū)文明的軟實(shí)力；三是要適當(dāng)調(diào)低銷售價(jià)格，擠掉房?jī)r(jià)虛高的泡沫。做到了這三點(diǎn)，房屋性價(jià)比高了，理性的消費(fèi)者還是愿意上門的。龍巖住宅庫(kù)存量雖大，但2015年龍巖中心城區(qū)還是出現(xiàn)了幾個(gè)逆勢(shì)而上的“日光盤”。這說(shuō)明龍巖房地產(chǎn)并非沒有需求，關(guān)鍵還是性價(jià)比。

（四）打通保障性住房和商品住房的轉(zhuǎn)換渠道

政府應(yīng)減少安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，鼓勵(lì)以貨幣方式補(bǔ)償拆遷安置農(nóng)民和棚改安置居民，出臺(tái)優(yōu)惠政策對(duì)選擇貨幣購(gòu)買普通商品房的安置戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助，同時(shí)由政府出資購(gòu)買普通商品房作為公共租賃房和安置房。龍巖市這一方面已走在全國(guó)前列，2015年龍巖市政府出臺(tái)了《龍巖中心城區(qū)購(gòu)買商品房作為公租房、安置房的實(shí)施意見》，通過這一辦法一是減少了住房的增量，二是增加了商品房的消費(fèi)需求，有效緩解了商品住房的庫(kù)存壓力。

（五）以市場(chǎng)導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型

以房地產(chǎn)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，允許房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)土地用途和規(guī)劃條件變更，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)；鑒于城市綜合體等商業(yè)住房嚴(yán)重過剩的現(xiàn)狀，允許商業(yè)住房通過整體或部分轉(zhuǎn)型為商品住宅，允許集中式大商場(chǎng)和大酒店等自持面積進(jìn)行合理分割便于出售，允許商業(yè)住房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、眾創(chuàng)空間和旅游文化地產(chǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的三四線城市樓房庫(kù)存量過大，消化周期長(zhǎng)，這是不理性的房地產(chǎn)建設(shè)導(dǎo)致，也是我國(guó)前些年投資過熱的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境造成的，要扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)不僅需要中央財(cái)政和信貸政策上的改變與支持，同時(shí)也需要當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商的共同努力，龍巖這個(gè)山區(qū)三四線城市采取的以上做法和措施，對(duì)緩解商品房庫(kù)存壓力起到了明顯的積極作用，相信對(duì)其它城市也能起到借鑒和參考的作用。

參考文獻(xiàn)