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【摘要】蚌埠市嘉恒旅游文化發(fā)展股份有限公司投資興建了以花鼓燈的文化背景為背景建立了商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。本文從區(qū)域環(huán)境分析，專業(yè)市場(chǎng)分析，項(xiàng)目市場(chǎng)分析三個(gè)角度對(duì)這項(xiàng)目進(jìn)行分析，認(rèn)為嘉年華商業(yè)廣場(chǎng)這一項(xiàng)目投資將會(huì)擁有良好的發(fā)展前景，也將會(huì)帶來(lái)較大的投資經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，將會(huì)為蚌埠城市形象提升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了歷史底蘊(yùn)和新生活力。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)廣場(chǎng)；專業(yè)市場(chǎng)群；花鼓燈；競(jìng)爭(zhēng)分析

一、蚌埠市區(qū)域環(huán)境分析

（一）宏觀環(huán)境分析

蚌埠市總?cè)丝?43萬(wàn)人，市區(qū)面積601.5平方公里，建成區(qū)面積51.79平方公里。全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)以老工業(yè)為主，近些年來(lái)憑借豐富的歷史文化資源，文化產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始走上巔峰，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也居于安徽省排名前列。本市地理位置優(yōu)越，是國(guó)內(nèi)最早的商品集散中心，鐵路四通八達(dá)。蚌埠港是千里淮河第一大港，京滬鐵路橫穿蚌埠，4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)新機(jī)場(chǎng)正在規(guī)劃當(dāng)中，宏觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)十分明顯。

（二）政策環(huán)境分析

由于國(guó)家大力實(shí)施促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略，中部迎來(lái)了特色崛起的發(fā)展機(jī)遇。安徽省委、省政府明確了支持皖北發(fā)展的具體意見(jiàn)，出臺(tái)了一系列扶持皖北片區(qū)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策，蚌埠市政府也極力支持高端創(chuàng)新行業(yè)的發(fā)展。另外，蚌埠市2008年納入合蕪蚌自主創(chuàng)新配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，，經(jīng)過(guò)八年創(chuàng)新體制機(jī)制的運(yùn)行，于2016年6月份獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，同意建設(shè)合蕪蚌國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。這些政策扶持將會(huì)形成規(guī)模聚集效應(yīng)，為蚌埠市帶來(lái)了前所未有的政策機(jī)遇。

（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

從消費(fèi)能力看，2016年第一季度，蚌埠市國(guó)民生產(chǎn)總值保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值272億元，比上年同期增長(zhǎng)10.1%，從市場(chǎng)細(xì)分看，蚌埠的商業(yè)性房地產(chǎn)典型代表有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，淮河文化廣場(chǎng)，嘉年華。這幾個(gè)商業(yè)化房地產(chǎn)集合了購(gòu)物休閑娛樂(lè)于一體，嘉年華則更偏向于娛樂(lè)。從規(guī)劃影響看，蚌埠交通便利，但近幾年由于外部區(qū)域環(huán)境的變化，交通優(yōu)勢(shì)相對(duì)削弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力不足，不過(guò)蚌埠現(xiàn)在加強(qiáng)與皖北城市發(fā)展，有效控制城市建設(shè)用地，確定城市發(fā)展遠(yuǎn)景空間結(jié)構(gòu)。

二、專業(yè)市場(chǎng)分析

2010年以來(lái)，以“專業(yè)市場(chǎng)群”為特征的蚌埠商業(yè)地產(chǎn)新模式已經(jīng)初現(xiàn)雛形。隨著蚌埠城市建設(shè)的日新月異，市場(chǎng)的集約化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)已是大勢(shì)所趨。相比之下，原有的商業(yè)模式已顯老化，取而代之的是城郊結(jié)合部異軍突起的專業(yè)市場(chǎng)群。以下兩個(gè)市場(chǎng)是城郊結(jié)合的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的典型代表，呈現(xiàn)出專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的一些新特點(diǎn)。

（一）嘉年華建材超市

建材大市場(chǎng)位于蚌山區(qū)，占地約6500平方米，地處繁忙的東海大道和工農(nóng)路交叉路口，靠近新城區(qū)，日?？土髁坎簧?。市場(chǎng)前設(shè)有大型停車場(chǎng)，給商戶貨流和客戶采購(gòu)帶來(lái)方便。建材超市共設(shè)3層，每一層都有四個(gè)片區(qū)，例如一層主營(yíng)陶瓷、精品家具、五金和門業(yè)四個(gè)家居產(chǎn)品等，二樓有櫥柜城、廚衛(wèi)電器等。超市日常管理比較合理，建材分類經(jīng)營(yíng)有序，讓消費(fèi)者逛得舒心，買的放心。銷售分析：建材超市以租憑的形式對(duì)外銷售，一樓的租價(jià)約90元/m2/月，二樓租價(jià)約60元/m2/月。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)靠近張公山的居民區(qū)，這里常年居住著近1/10的市區(qū)居民，人流量大，加之周邊新蓋的信地潛龍灣、翰林銀座樓盤正在火熱出售，后期建材、家居需求量會(huì)激增。嘉年華經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品以中、高檔為主，覆蓋面廣泛，這些居民都會(huì)成為它的目標(biāo)消費(fèi)群體。劣勢(shì)：作為家居建材市場(chǎng)，受制于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本高，成本回收周期長(zhǎng)的影響，目前市場(chǎng)的公共配套設(shè)施不夠完善，宣傳力度沒(méi)有住宅樓盤大，對(duì)市場(chǎng)的吸引力并沒(méi)有規(guī)劃初那么好。

（二）汽貿(mào)城

汽貿(mào)城占地約20000平方米，周邊環(huán)境有光彩大市場(chǎng)，花鳥(niǎo)蟲(chóng)魚會(huì)展中心、釣魚臺(tái)居民區(qū)等。經(jīng)營(yíng)范圍包括家用汽車及零配件、二手車經(jīng)銷、汽車整修檢測(cè)中心等。銷售分析：為新建商住兩用型，一層為門面，其余樓層為業(yè)主居住，租金為30～50元/m2/月。由于建市時(shí)間較短，經(jīng)營(yíng)品種、規(guī)模沒(méi)有成氣候，生意較冷淡。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)正處在汽車產(chǎn)業(yè)鏈之間，周邊匯聚眾多汽車品牌店，有大眾、一汽、二汽特約維修中心等，有一定的市場(chǎng)氛圍。劣勢(shì)：北面受到光彩大市場(chǎng)汽配城不斷擴(kuò)張影響，東邊有蚌埠懷遠(yuǎn)汽配城市場(chǎng)分庭抗禮，形成三足鼎立之勢(shì)，優(yōu)勢(shì)不明顯。對(duì)此，我們建議，首選對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)位規(guī)范，加大媒介宣傳投入，發(fā)揮汽車全套服務(wù)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)市場(chǎng)前期實(shí)行減租、送租等優(yōu)惠舉措，增加對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶的吸引力。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

（一）項(xiàng)目概況

花鼓燈嘉年華坐落于陶山腳下，一期占地830畝，總投資將達(dá)10.2億元人民幣。該項(xiàng)目除了引進(jìn)大型戶外游樂(lè)設(shè)施之外，還配備完整的旅游、休閑、餐飲、購(gòu)物等休閑生活必備元素，致力于打造皖北地區(qū)最大的綜合性文化旅游商業(yè)區(qū)。目前該項(xiàng)目一期已經(jīng)建成，建筑面積為3.5萬(wàn)平方米，擁有嘉年華城市廣場(chǎng)、花鼓燈文化廣場(chǎng)等多個(gè)主題功能區(qū)?；ü臒魬騽”硌菔菄?guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，這里的花鼓燈文化被充分運(yùn)用到花鼓燈嘉年華當(dāng)中，例如花鼓燈藝術(shù)長(zhǎng)廊、大型花鼓燈水秀表演和大制作的天下第一鼓等，極具展示蚌埠豐富的花鼓燈文化形象。

（二）項(xiàng)目自身資源條件和環(huán)境分析

區(qū)位特點(diǎn)：該項(xiàng)目位于蚌山區(qū)朝陽(yáng)南路與燕山路交匯處，隨著城市向南發(fā)展，必將帶動(dòng)市級(jí)中心邊緣區(qū)域的發(fā)展，項(xiàng)目處于城市發(fā)展方向軸上，未來(lái)升值潛力較大。雖然項(xiàng)目選址離蚌埠市主商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，在人流量和交通便捷程度上相對(duì)劣勢(shì)，交通系統(tǒng)尚待完善，但由于項(xiàng)目是以旅游休閑為主題，對(duì)選址位置的依賴較小，而且有政策傾斜優(yōu)勢(shì)，可以彌補(bǔ)選址的不足。項(xiàng)目可視性：本項(xiàng)目處于市區(qū)邊緣地帶，周圍沒(méi)有蚌埠的主商業(yè)中心，四周均有非常良好的可視性。座擁嘉年華主題公園的標(biāo)志性建筑———高104米的摩天輪“淮河之眼”，格外引人注目。良好的可視性以及顯眼的標(biāo)志性建筑對(duì)項(xiàng)目的形象推廣非常有利，在蚌埠市發(fā)展當(dāng)?shù)靥厣糜萎a(chǎn)業(yè)的背景下，“淮河之眼”也有望被打造成為蚌埠市的地標(biāo)之一。周邊土地用途：該項(xiàng)目地塊用地性質(zhì)主要為林地、耕地和露天廠礦用地。周圍配套基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度不足，土地開(kāi)發(fā)程度有限。但從城市規(guī)劃發(fā)展向南擴(kuò)張的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，該項(xiàng)目可以形成較強(qiáng)的輻射作用，帶動(dòng)周邊城市規(guī)劃的發(fā)展。

（三）目標(biāo)客戶分析

以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，餐飲、娛樂(lè)業(yè)是蚌埠市嘉年華廣場(chǎng)可以重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)。餐飲娛樂(lè)類需求類型豐富，不同的環(huán)境適合不同的風(fēng)格。如意大利風(fēng)情街區(qū)適合有閑適、浪漫的中高檔西式餐廳、酒吧等；而花鼓燈文化廣場(chǎng)則以其熱鬧歡快的文化氛圍適合發(fā)展成美食廣場(chǎng)。相應(yīng)的娛樂(lè)場(chǎng)所如電影院、ktv、電玩城等等有很大的發(fā)展空間。

（四）競(jìng)爭(zhēng)分析

蚌埠市有多個(gè)商業(yè)中心，其中以淮河文化廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)等為主。就一般商業(yè)廣場(chǎng)的要素來(lái)說(shuō)，嘉年華商業(yè)廣場(chǎng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善程度、項(xiàng)目選址和周邊環(huán)境上都處于劣勢(shì)。但也有如下顯著優(yōu)勢(shì)：①政府政策支持，項(xiàng)目符合蚌埠戰(zhàn)略規(guī)劃。該項(xiàng)目是2011國(guó)家文化創(chuàng)新工程重點(diǎn)項(xiàng)目、安徽省“861”文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目。作為政府重點(diǎn)支持、對(duì)蚌埠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用的項(xiàng)目，其招商引資、擴(kuò)建發(fā)展的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他項(xiàng)目。②有核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)其他業(yè)務(wù)發(fā)展。與其他商業(yè)廣場(chǎng)不同的是，嘉年華是以旅游休閑為主題的項(xiàng)目，其主打的嘉年華游樂(lè)園擁有很大的品牌價(jià)值，對(duì)于嘉年華的品牌營(yíng)銷以及其他相關(guān)配套建設(shè)的完善具有很大作用。有自身的特色避免了在競(jìng)爭(zhēng)中趨于同質(zhì)化，喪失了對(duì)客戶的吸引力。

（五）價(jià)格定位及招商策略建議

嘉年華樂(lè)園票價(jià)：票價(jià)較蕪湖方特等同規(guī)格游樂(lè)園低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商鋪?zhàn)饨穑涸陧?xiàng)目運(yùn)作初期街鋪定價(jià)應(yīng)低開(kāi)高走，給投資者以升值空間，根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步提價(jià)，建議入市均價(jià)：1、2層均價(jià)：9000元/M2，3、4層均價(jià)：5000元/M2。招商策略一：免租策略。即針對(duì)不同商家制定相應(yīng)免租優(yōu)惠政策。如：一二層商家租約10年，付兩年送一年租金。招商策略二：扣點(diǎn)策略。即針對(duì)不同商家制定相應(yīng)扣點(diǎn)優(yōu)惠政策。如：一二層商家租約10年，無(wú)需支付租金，我們收取營(yíng)業(yè)額的10%作為租金。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著蚌埠市將商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃納入蚌埠市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展德“十二五”規(guī)劃，嘉年華將會(huì)擁有較好的經(jīng)濟(jì)政治投資環(huán)境，商業(yè)廣場(chǎng)能夠滿足廣大市民對(duì)生活的各項(xiàng)消費(fèi)需求，而且投資戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)明顯優(yōu)勢(shì)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。旅游文化項(xiàng)目“鳳陽(yáng)花鼓燈”的主題公園有著強(qiáng)大吸引力，能夠同時(shí)滿足廣大消費(fèi)者對(duì)旅游項(xiàng)目文化產(chǎn)品的需求，屆時(shí)花鼓燈嘉年華較大的經(jīng)濟(jì)輻射，也會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及刺激消費(fèi)需求，而需求反過(guò)來(lái)又會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展?！凹文耆A商業(yè)廣場(chǎng)”對(duì)蚌埠市經(jīng)濟(jì)、文化的影響表明，當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)業(yè)的運(yùn)作，不僅有利于宣傳地域特色文化，促進(jìn)文化旅游業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也能夠增強(qiáng)城市文化軟實(shí)力，起到拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市整體形象的作用，從而成為城市發(fā)展的一張新名片。

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作者：馬勝家，方軍，劉志成 單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院