前言：本站為你精心整理了經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)學(xué)范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

論文關(guān)鍵詞：委托理論；尋租理論：道德風(fēng)險(xiǎn)；逆向選擇：經(jīng)濟(jì)適用房

論文提要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，房?jī)r(jià)居高不下是城鎮(zhèn)居民目前最為關(guān)注的問題，在這樣的條件下，如何解決低收入人群的住房問題，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該發(fā)揮的作用，值得深入思考，本文希望從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，分析經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)建設(shè)過程中存在的問題，并提出相應(yīng)的解決辦法，為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)提供更多的建議，

一、經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生和發(fā)展

1998年國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》文件中第一次提出了經(jīng)濟(jì)適用房的概念。這份文件同時(shí)明確提出：要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即高收入者購(gòu)買或租賃市場(chǎng)價(jià)格商品住房，中低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用房由地方政府統(tǒng)一組織建設(shè)，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關(guān)優(yōu)惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房供應(yīng)新體系的重要組成部分，主要是通過某種政策傾斜來擴(kuò)大住房供給，以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在：解決部分中低收入家庭的住房問題；優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)：平抑商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲；促進(jìn)居民住房消費(fèi)i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進(jìn)城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的發(fā)展。

但是，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及銷售的實(shí)際操作過程中，它的作用并沒有得到充分發(fā)揮，更重要的是，它并沒有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現(xiàn)狀是，經(jīng)濟(jì)適用房并沒有很好地體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和適用的特點(diǎn)，和普通商品房沒有太大的區(qū)別：且真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收入人群并沒有享受到經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)給予他們的福利。

二、基于委托理論分析經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過程中的問題

(一)委托理論的基本概念。委托關(guān)系是經(jīng)濟(jì)社會(huì)中廣泛存在的社會(huì)關(guān)系。如果當(dāng)一個(gè)需要通過另一個(gè)人的行動(dòng)來獲得自己需要的利益，那么委托關(guān)系就產(chǎn)生了。如果某個(gè)個(gè)體想獲得某種利益，但自己又沒有能力去實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，而只能委托別人替自己完成，那么這個(gè)人就是委托人，而后者就是人。從信息不對(duì)稱的角度來說，委托人通常處于信息劣勢(shì)，而人處于信息優(yōu)勢(shì)。

由于信息的非對(duì)稱性，具有信息優(yōu)勢(shì)的人可能會(huì)選擇有利于自身利益的行動(dòng)，而發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇是指契約發(fā)生前，契約一方隱藏自己的私有信息，或者提供不真實(shí)的信息，以謀取自己的利益而損害另一方的利益。道德風(fēng)險(xiǎn)是指在信息非對(duì)稱的情況下，契約發(fā)生以后，契約一方選擇有損于另一方的機(jī)會(huì)主義行動(dòng)，以獲取自身利益的最大化。因此，委托理論的基本內(nèi)容就是在特定的條件下，委托人如何設(shè)計(jì)激勵(lì)合同，規(guī)范人的行為，使人選擇有利于委托人利益的行動(dòng)。

(二)分析開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)和銷售過程中的問題。我國(guó)在進(jìn)行住房保障制度設(shè)計(jì)中，經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作不是由非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)來封閉實(shí)施，而是由追逐利潤(rùn)最大化的開發(fā)商來運(yùn)作，這本身存在著制度設(shè)計(jì)上的缺陷，因?yàn)檎烷_發(fā)商的目標(biāo)存在較大的差異性，政府實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的目的是通過二次再分配的形式，解決中低收入階層住房困難問題，住房保障體制所追求的是公平合理的居住狀況：而從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本假設(shè)的角度來看，開發(fā)商作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，追求利潤(rùn)的最大化是其本質(zhì)特性，不管是開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房，目的都是為了獲取高額利潤(rùn)。商品房開發(fā)直接表現(xiàn)為較高的利潤(rùn)率；而經(jīng)濟(jì)適用房是在不突破利潤(rùn)率上限的前提下，借助于規(guī)模經(jīng)營(yíng)、優(yōu)惠的土地取得成本和稅收減免等政策來實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)。政府和開發(fā)商基于這樣的制度條件而形成的委托關(guān)系，必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的實(shí)際效果與初期目標(biāo)產(chǎn)生較大偏差。

目前所采取的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)模式是政府通過給予經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商一定的財(cái)政補(bǔ)貼，如劃撥土地、稅費(fèi)減半征收等措施，來降低開發(fā)項(xiàng)目的成本；開發(fā)商則負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)、銷售等全方位的工作，在要求的利潤(rùn)空間內(nèi)制定銷售價(jià)格；政府指定或者通過招投標(biāo)形式選擇開發(fā)商來開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商根據(jù)政府的相關(guān)要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

簽訂開發(fā)合同后，政府無法直接觀察到開發(fā)商的努力程度和工作狀態(tài)，開發(fā)商通過提高開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大商品房的比例、提高價(jià)格、隱瞞經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)等違規(guī)行為來欺騙政府主管部門，損害了政府部門的利益，導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。地方政府與開發(fā)商進(jìn)行博弈的過程中，開發(fā)商由于對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作、資金投入、成本控制、生產(chǎn)技術(shù)等擁有較全面的信息，承擔(dān)人的角色；地方政府因?qū)﹂_發(fā)商的信息掌握不充分，處于委托人的地位。地方政府在指定或者通過招投標(biāo)選擇開發(fā)商時(shí)，因信息不充分會(huì)導(dǎo)致逆向選擇。正是由于道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的共同作用，不良開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)最大化的追求愈演愈烈，進(jìn)而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格偏高和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的高檔化。

三、基于尋租理論分析政府在監(jiān)管和規(guī)劃方面的問題

(一)尋租理論的基本概念。經(jīng)濟(jì)學(xué)里所說的“租”的原意是指一種生產(chǎn)要素的所有者獲得的收入中，超過這種要素的機(jī)會(huì)成本的剩余。廣義而言，尋租活動(dòng)是指人類社會(huì)中非生產(chǎn)性的追求經(jīng)濟(jì)利益活動(dòng)，或者說是指那種維護(hù)既得經(jīng)濟(jì)利益或是對(duì)既得利益進(jìn)行再分配的非生產(chǎn)性活動(dòng)。在現(xiàn)代社會(huì)中，更為常見的，也是更為高級(jí)的尋租方式則是利用行政法律的手段來維護(hù)既得經(jīng)濟(jì)利益或是對(duì)既得利益進(jìn)行再分配。這類尋租行為往往涉及采用阻礙生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)之間自由流動(dòng)、自由競(jìng)爭(zhēng)的辦法來維護(hù)或攫取既得利益。

整個(gè)尋租活動(dòng)包括權(quán)力主體的設(shè)租和個(gè)體的尋租。權(quán)力主體的設(shè)租，即權(quán)力主體在對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行政干預(yù)和管理過程中阻止供給增加，人為造成某種生產(chǎn)要素的供給彈性不足，從而形成權(quán)力主體獲取非生產(chǎn)性利潤(rùn)的環(huán)境和條件，這往往是從權(quán)力到金錢的過程。個(gè)體尋租，即個(gè)體利用合法或非法手段獲得特權(quán)以維護(hù)既得利益的活動(dòng)。尋租過程通常會(huì)表現(xiàn)為，由利益驅(qū)使獲得權(quán)力，再由權(quán)力獲得利益。(二)分析政府在經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管和規(guī)劃方面存在的問題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和建設(shè)，國(guó)家給予了用地優(yōu)先劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放、減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)等諸多優(yōu)惠政策，自然誘使開發(fā)商們競(jìng)相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟(jì)適用房”之名行“商品房”之實(shí)。而對(duì)于擁有審核開發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟(jì)適用房等權(quán)力的主管部門及負(fù)責(zé)人來說，一旦認(rèn)識(shí)到手中權(quán)力的市場(chǎng)價(jià)值，“造租活動(dòng)”也會(huì)伴隨著開發(fā)商的尋租迅速蔓延。

缺乏制衡的權(quán)力運(yùn)用很容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用和商品化，從而為尋租提供了溫床和土壤。從法律法規(guī)建設(shè)方面來看，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系尚待完善，現(xiàn)有法律法規(guī)的漏洞和空白較多，無法可依、有法難依、有法不依的現(xiàn)象同時(shí)存在，極大地影響了對(duì)尋租活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督的效力。由于信息不對(duì)稱，輿論監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督更是流于形式，缺乏應(yīng)有的力度。

由于受到經(jīng)濟(jì)租的誘惑和影響，在部分經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的規(guī)劃過程中，也就難免因?yàn)橐疹欓_發(fā)商的利益而出現(xiàn)不合理的地方。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，市場(chǎng)在資源的有效配置中扮演著重要角色；而開發(fā)商為維護(hù)自己通過尋租獲得的利益，就希望政府保持對(duì)土地等資源的控制權(quán)，或者通過某種“隱形市場(chǎng)”支配和影響資源配置。政府對(duì)市場(chǎng)的壟斷及政府扶持下造就的企業(yè)壟斷排除了公平競(jìng)爭(zhēng)的可能性，使得競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制不能良好地運(yùn)行，導(dǎo)致市場(chǎng)的資源配置功能失靈，給消費(fèi)者和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)帶來潛在損失。

四、經(jīng)濟(jì)適用房存在問題的對(duì)策研究

(一)從委托的角度分析對(duì)策。從政府和開發(fā)商之間的委托關(guān)系來看，要解決經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中的問題，也就是要預(yù)防逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)委托理論，規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題可以通過制定權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任和利益相制衡的競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)約束機(jī)制，將委托人的風(fēng)險(xiǎn)不同程度地轉(zhuǎn)為人的風(fēng)險(xiǎn)，從而促使人選擇有利于委托人實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)最大化的行動(dòng)。

當(dāng)前，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，政府通常指定開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，雖然經(jīng)濟(jì)適用房在銷售時(shí)，各城市物價(jià)部門也希望控制開發(fā)商的利潤(rùn)，但是開發(fā)商通過虛報(bào)開發(fā)成本、減少公共配套設(shè)施的數(shù)量、恣意擴(kuò)大商品房的比例等手段獲取較高的實(shí)際利潤(rùn)。因此，有效規(guī)避開發(fā)商的違規(guī)行為，有必要在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)中導(dǎo)入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，改變?cè)械恼付ㄩ_發(fā)商、劃撥土地、控制開發(fā)利潤(rùn)的運(yùn)作方法；采用鎖定售價(jià)、拍賣地價(jià)的市場(chǎng)化運(yùn)作方案。國(guó)土資源部門和其他相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)、戶型標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)買群體制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)程序和條例，在此基礎(chǔ)上公開對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地進(jìn)行拍賣，以上運(yùn)作過程保證了建設(shè)主體和供地方式的市場(chǎng)化運(yùn)作，提高了運(yùn)作效率，也能夠體現(xiàn)市場(chǎng)化原則。另外，對(duì)開發(fā)商來說，經(jīng)濟(jì)適用房不超過3％的利潤(rùn)率顯然不能對(duì)其產(chǎn)生明顯的激勵(lì)效果，政府也應(yīng)該積極探索和思考如何通過適當(dāng)?shù)恼邇A斜或其他形式的優(yōu)惠措施使開發(fā)商在保證經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性和適用性的同時(shí)，獲得理想的回報(bào)。通過導(dǎo)入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和政府部門更有效的制度約束，重新定義政府部門和開發(fā)商之間的委托關(guān)系，從而預(yù)防和減少開發(fā)商的違規(guī)行為。

(二)從尋租的角度分析對(duì)策。針對(duì)尋租理論對(duì)政府在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)中所存在問題的分析，要解決經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的尋租問題，需要從以下幾個(gè)方面去思考：

1、加快政治體制改革步伐，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革。在保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提下，深化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革，盡量縮短房地產(chǎn)市場(chǎng)中雙軌制中非市場(chǎng)制度的運(yùn)行時(shí)間，建立完善、順暢的市場(chǎng)機(jī)制，做到信息公開化、競(jìng)爭(zhēng)公平化，力求減少租源，遏制尋租活動(dòng)的根本出路。為達(dá)到這一目的，就必須加速我國(guó)政治體制改革，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，改變政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，特別是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過程中的主導(dǎo)地位，取消一些不必要的政府干預(yù)。

2、完善監(jiān)督制約機(jī)制，加大懲戒力度。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，只要尋租的預(yù)期收益大于預(yù)期成本，潛在的尋租者就會(huì)變成現(xiàn)實(shí)的尋租者。而有效的監(jiān)督約束機(jī)制可以加大預(yù)期成本，減少預(yù)期收益。因而，有必要進(jìn)一步完善監(jiān)督約束機(jī)制，加大懲戒力度。

在監(jiān)督過程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的主動(dòng)性和參與性。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的過程，政府應(yīng)有專門的機(jī)構(gòu)和部門進(jìn)行全過程的主動(dòng)監(jiān)督，而不是在問題出現(xiàn)以后再去解決，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中的每一個(gè)階段，都應(yīng)該有相應(yīng)的監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的審核以及經(jīng)濟(jì)適用房的銷售，政府都應(yīng)該積極參與、嚴(yán)格把關(guān)，可以由主管部門在項(xiàng)目售房部設(shè)立專門的購(gòu)買資格審核接待處。

3、加強(qiáng)市場(chǎng)倫理和商業(yè)倫理建設(shè)，增進(jìn)公務(wù)員的政治責(zé)任感。制度和法律約束對(duì)減少房地產(chǎn)尋租固然有重要作用，但兩者都只規(guī)范了人們的最低行為標(biāo)準(zhǔn)，而市場(chǎng)倫理與商業(yè)倫理對(duì)人們的影響是深遠(yuǎn)的。因此，為有效減少尋租，有必要加強(qiáng)市場(chǎng)倫理與商業(yè)倫理建設(shè)，使人們樹立正確、健康的價(jià)值觀。一方面加強(qiáng)政府官員的職業(yè)道德建設(shè)，尤其要提高公務(wù)員的政治責(zé)任感，使他們能夠正確認(rèn)識(shí)和對(duì)待手中的權(quán)力，自覺抵制權(quán)力商品化觀念、抑制利己主義思想，提高法紀(jì)觀念和廉政意識(shí)；另一方面積極開展對(duì)包括房地產(chǎn)從業(yè)人員在內(nèi)的社會(huì)大眾的思想道德教育，倡導(dǎo)合法經(jīng)營(yíng)的理念，消除尋租動(dòng)機(jī)。