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購房定金合同范文第1篇

住所：_________________________________________ 郵編：______________

法定代表人：________________________ 聯(lián)系電話：___________________

委托機構(gòu)：_____________________________________________

住所：______________________________________ 郵編 ： ______________

法定代表人：___________________ 聯(lián)系電話： ______________________

乙方 ( 預(yù)購方 )：_____________________________________________________

住所 ：__________________________________________ 郵編 ：_____________

證件名稱：______________ 證號：______________ 聯(lián)系電話 ：______________

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂《 _____________ 》商品宜，訂立本合同。

第一條 乙方預(yù)訂____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 層____________ 室(以下簡稱該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證 (證書號：________________ )，并經(jīng)_____________ 測繪機構(gòu)實測 ，該房屋建筑面積為 ___________ 平方米。該房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。

第二條乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣______________________________ 元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價為人民幣 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。

第三條 乙方同意簽訂本合同時，支付定金人民幣__________________ 元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房出售合同的擔保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。

第四條 甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。

第五條 甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件。

第六條 在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第七條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致;

2、 甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第八條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：

1、 甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;

2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實的。

第九條 本協(xié)議一式 份，甲乙雙方各持 份，

_____________________________ 、___________________________各執(zhí)一份。

甲方：(簽章) 乙方：(簽定)

購房定金合同范文第2篇

二手房購房定金合同閱讀

甲方：(賣方)

乙方 ：( 預(yù)購方 )

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方預(yù)訂的房屋位于鹽城市 區(qū) ，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：)，該房屋建筑面積為： 　平方米，產(chǎn)權(quán)人： 　。

第二條：乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣

元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價為人民幣 元。甲乙雙方一致同意乙方先支付 %的房屋首付款，其余的房款通過銀行以按揭貸款的方式一次性支付。(以雙方簽訂房屋買賣協(xié)議為準)

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付 萬元的定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。甲方在收取定金后，應(yīng)當向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。乙方逾期未支付認購定金的，甲方有權(quán)解除本認購書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。

第四條：甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 天，乙方于200 年 月 日前到 與甲方簽訂《房屋買賣合同》。

第五條：在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第六條、第七條約定的情形外，甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第六條：有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的。

第七條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當向乙方雙倍返還定金。

第八條：本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字生效。 、

甲方：(簽章) 乙方：(簽章)

身份證號碼: 　 身份證號碼：

地址 : 地址：

二手房購房定金協(xié)議

甲方(出售方)：

乙方(買受方)：

依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方在自愿、平等互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：

一、該房屋坐落于: 市 區(qū) 小區(qū) 號樓 單元 室，房屋權(quán)屬面積 平方米，房屋成交價格為 萬元 ,甲方收取乙方定金 元。

二、甲方確保產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)明確，無權(quán)益糾紛。

三、甲乙雙方約定于 年 月 日之前簽定正式買賣合同并進行交易，簽定與交易地點為 ，甲乙雙方如不按時簽定正式買賣合同并進行交易，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導(dǎo)致無法履行本協(xié)議，則不作違約處理。

四、違約責任：

甲乙雙方如有一方不能遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約。

1.甲方若違約，則應(yīng)退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當于定金金額100%的違約金;

2.乙方若違約，乙方則應(yīng)放棄收回定金的權(quán)利，所付的定金視作違約金。

五、甲乙雙方其他約定事項：

六、甲乙雙方在此聲明，均已認真閱讀本協(xié)議，已全部知曉所有條款所約定的內(nèi)容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協(xié)議。

七、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字后即產(chǎn)生法律效力，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等的法律效力。

甲 方 ： 乙 方：

身份證號碼： 身份證號碼：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

二手房購房定金合同參考

甲方：(賣方)：_____________________________________________________

住所：_________________________________________郵編：______________

法定代表人：________________________聯(lián)系電話：___________________

委托機構(gòu)：_____________________________________________

住所：______________________________________郵編：______________

法定代表人：___________________聯(lián)系電話：______________________

乙方(預(yù)購方)：_____________________________________________________

住所：__________________________________________郵編：_____________

證件名稱：______________證號：______________聯(lián)系電話：______________

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂《_____________》商品宜，訂立本合同。

第一條乙方預(yù)訂____________________《____________》____________幢____________層____________室(以下簡稱該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證(證書號：________________)，并經(jīng)_____________測繪機構(gòu)實測，該房屋建筑面積為___________平方米。該房屋定于_______年_______月_______日交付。

〖第一┆整理該文章，版權(quán)歸原作者、原出處所有?！?/p>

第二條乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣______________________________元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價為人民幣______________________________元，乙方采取________________方式。

第三條乙方同意簽訂本合同時，支付定金人民幣__________________元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房出售合同的擔保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。

第四條甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為______天，乙方于______年______月______日前到___________________________________________與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。

第五條甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件。

第六條在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第七條有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致;

2、甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第八條有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：

1、甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;

2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實的。

第九條本協(xié)議一式份，甲乙雙方各持份，

購房定金合同范文第3篇

其中尤其值得關(guān)注的是最后一個條件“滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達到的條件”。 這個條款顯然針對一些開發(fā)商在賣樓前描繪自己將來離軌道交通多少距離、周邊有多少配套設(shè)施，而交房時付諸闕如的情況而設(shè)定的，這樣，消費者就不容易被吹得天花亂墜的廣告所欺騙了，這個條款值得其他城市學習。

為爭議問題度身定做的條款

本次制訂的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本提示，開發(fā)企業(yè)建設(shè)商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，房屋質(zhì)量符合國家工程質(zhì)量規(guī)范、標準和設(shè)計文件的要求。開發(fā)企業(yè)交付使用的商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，購房人有權(quán)退房；開發(fā)企業(yè)交付商品房時有其他問題的或未達到約定標準的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔修復(fù)和賠償責任。對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測。

此外，由于北京冬天的供暖問題是購房者一大關(guān)心的問題，由此引發(fā)的能源節(jié)約條款也成了這個合同的亮點。開發(fā)商另外應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；公共綠地、道路、停車場，幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達到使用條件。

買房人對開發(fā)企業(yè)入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費用、供暖費等稅費，存在較大爭執(zhí)，甚至引起集體上訪。本次制訂的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本提示雙方在簽約時可就有關(guān)稅費的繳納是否委托進行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費用、供暖費等稅費的，購房人必須按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。當事人雙方就交費的具體事宜應(yīng)進行約定。

示范文本還約定開發(fā)企業(yè)應(yīng)明確所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，該物業(yè)企業(yè)必須已取得物業(yè)管理資質(zhì)，同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標準。

綜合上面講的幾大特點，我們可以看出北京新版合同的一個主要特點：它具備鮮明的地方特色，注重保護消費者，而且根據(jù)當?shù)乇容^多發(fā)的房產(chǎn)糾紛，如虛假廣告、配套設(shè)施不到位、稅費交納爭議、供暖問題、停車費以及前期物業(yè)管理等，制定了密切相關(guān)的條款。

開發(fā)商大叫三難

新版合同出臺后，給開發(fā)商帶來更多約束，而很多條款對于開發(fā)商來講實行起來異常艱難，而北京的開發(fā)商的“難惹”也是出了名的。對其中三個修改較大的地方，開發(fā)商提出了強烈質(zhì)疑。

首先，新版合同中增加了出賣人對商品房質(zhì)量裝飾設(shè)備標準的承諾條款，要求出賣人承諾商品房使用合格的建筑材料，空氣質(zhì)量，防水功能，裝修質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標準等方面必須達到國家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)定以及和買受人約定的條件，否則需要承擔賠償甚至退房的責任。與以前的版本比較起來，不僅把質(zhì)量約定的范圍的規(guī)定擴大到了空氣質(zhì)量，而且對防水、裝修、裝飾的質(zhì)量問題都進行了更明確的約定，提出了賠償?shù)姆绞健?/p>

而這一點對于開發(fā)商來講擴大了責任范圍。一些開發(fā)商認為對于工程材料的質(zhì)量很難達到完善的控制，主要由于上游材料廠商的產(chǎn)品質(zhì)量控制不是很嚴格，在如此大的工程中能夠有完全質(zhì)量保障的材料并不多，因此對如此多的細節(jié)進行約定增大了開發(fā)商的風險，而且建材廠商的產(chǎn)品質(zhì)量也不會因為新版合同就有所提高，因此這樣的條款對開發(fā)商來講是不公平的。

而北京隆安律師事物所的陳旭律師對此認為，這樣的規(guī)定的確增加了開發(fā)商的責任，但是其目的就是要求開發(fā)商更嚴格的要求建筑施工企業(yè)和建材商，由此形成的風險需要開發(fā)商與建材商之間以更嚴格的法律合同加以約束，從而形成消費者約束開發(fā)商，開發(fā)商約束施工建材商的良性機制，形成整個產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)。

其次，新版合同中新增加的條款還包括商品房實行節(jié)能措施的規(guī)定。此條款要求商品房應(yīng)符合國家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和北京市規(guī)劃委員會、北京市建設(shè)委員會的“居民建筑節(jié)能設(shè)計標準”的要求，未達到標準的，出賣人應(yīng)按照要求補做節(jié)能措施，并承擔全部費用，同時買房人可以向出賣人要求賠償違約金。

對此條款一些開發(fā)商認為現(xiàn)在為市場競爭壓力使得建筑設(shè)計越來越重視外觀美化，大面積采用落地玻璃、包括大面積的挑高等措施都一定程度上對能源消費有所增加，完全按照“居民建筑節(jié)能設(shè)計標準”實行有難度。而且開發(fā)商擔心很多買房人在購買的時候要求新奇美觀的設(shè)計，而使用的時候又要求節(jié)能指標，這樣會造成明知道這樣的房子對能源有所浪費還是購買，而住房的時候有任何的不滿都可以以沒有達到節(jié)能措施對開發(fā)上要求索賠，這也是不公正的。

作為本次新版合同律師委員會委員的陳旭律師對此也有解釋，他認為開發(fā)商在設(shè)計上有義務(wù)遵守國家相關(guān)的規(guī)定，或者與買房人事先在合同中進行明確約定，對房屋耗能情況進行明確約定，也可以免除開發(fā)商在這方面的責任。

最后，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)定，舊版合同中約定在若干工作日能開發(fā)商向有關(guān)政府單位提交產(chǎn)權(quán)登記合同，而在新版合同中做了細微而關(guān)鍵的變化，要求出賣人在規(guī)定的日期內(nèi)完成該房屋所在樓棟的初試登記工作，取得該房屋所在樓棟的權(quán)屬登記工作。

購房定金合同范文第4篇

    關(guān)鍵詞:商品房認購書; 預(yù)約款 ;定金

    Abstract: housing offers is to confirm the prospective buyer at a future time to negotiate the purchase contract with the developers of the appointment. The two sides will negotiate an appointment to determine the rights and obligations of the contract. Offers real estate purchase contract is not, nor is it the purchase contract from the contract. It should be based on the principle of fairness appointment to determine the rights and obligations. An appointment could not be seen as a simple deposit. 

    Key words: real estate offers; appointment paragraph; deposit

    引言

    隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟發(fā)展,導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如,很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前,與其(以下稱為準買受人)簽訂一份商品房認購書(實踐中使用的名稱不一,例如稱為預(yù)訂書、確認書等),要求準買受人交納定金,準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定,但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房解釋)中對商品房認購書做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題,內(nèi)容簡略,故仍有進一步探討的必要。

    一、商品房認購書的意義及性質(zhì)

    (一)商品房認購書的意義

    商品房認購書,是開發(fā)商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書,確定買賣雙方有洽談購房合同的義務(wù)。

    商品房認購書的通常內(nèi)容是,準買受人向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款,享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準買受人如果不在約定時間與開發(fā)商洽談購房合同,開發(fā)商有權(quán)解除商品房認購書,將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認購書還約定,開發(fā)商有權(quán)扣留準買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認購書內(nèi)容比較簡單,但一般都會寫明認購的房號,約定的購房單價等。也有的商品房認購書內(nèi)容很詳細,基本涵蓋了法律規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容。

    (二)商品房認購書的法律性質(zhì)

    商品房認購書的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認購書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論,預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為,預(yù)約生效后,發(fā)生將來訂立一定合同的債務(wù),原則上應(yīng)當適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán),與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預(yù)約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認購書呢?下文會逐一加以分析。

    在實踐中,很多商品房認購書約定的是準買受人應(yīng)當在約定的將來時間與開發(fā)商簽訂購房合同,但是,商品房認購書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認購書簽訂后,只要準買受人按時支付了預(yù)約款,開發(fā)商就有義務(wù)保留目標房,并按照商品房認購書約定的義務(wù)與準買受人洽談。但是必須看到,購房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的,商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內(nèi)容進一步商談的權(quán)利。因此,無論是開發(fā)商還是準買受人,均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說,商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務(wù),只要雙方到期前來洽談,并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款,并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約,預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請求其履行。而一般情況下,商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。

    二、商品房認購書與購房合同

    (一)商品房認購書是不是購房合同的從合同

    商品房認購書約定的是一種行為義務(wù),并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同,也不會導(dǎo)致商品房認購書的無效,不影響雙方應(yīng)當履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨立的合同,而不是購房合同的從合同。

    有種觀點認為,商品房認購書約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設(shè)立擔保的行為。商品房認購書應(yīng)當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為,首先,定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應(yīng)當交付預(yù)約款,但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認購書約定的確實是定金條款,但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應(yīng)當明確的是,定金是為了擔保債務(wù)的履行而成立,但是這種債務(wù)并不是購房合同的債務(wù),而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務(wù)。因此, 定金并非購房合同之擔保,而是商品房認購書約定的洽談義務(wù)的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。

    (二)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認購書是不是購房合同

    如果商品房認購書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容,商品房認購書具有什么樣的法律效力呢?有種觀點認為,在商品房認購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開發(fā)商收受了購房款的,應(yīng)當把商品房認購書認定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當認定為購房合同。”司法解釋的觀點表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當訂立書面購房合同,但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買房人收受了購房款,就應(yīng)當將商品房認購書視為購房合同筆者認為,這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù),購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當去洽談購房合同,并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認,因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因為購房合同的主要內(nèi)容可以通過商品房認購書的內(nèi)容來確定,開發(fā)商又接受了準買受人付款的實際履行行為,因此不必拘泥于應(yīng)當簽訂書面購房合同的規(guī)定,就可以認定買賣關(guān)系有效。商品房認購書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實際上包含了一個意思,商品房認購書的約定是一種有效的合同義務(wù),合同雙方完全可以以商品房認購書為依據(jù)要求對方履行商品房認購書約定的義務(wù)。當商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時,它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約,具備了強制執(zhí)行的效力。

    (三)具備哪些條款的商品房認購書可以視為普通預(yù)約

    商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約,從而具有強制執(zhí)行的效力?

    從商品房解釋第五條規(guī)定來看,顯然認為應(yīng)當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達十三項,如果按照這一標準,幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。

    筆者認為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認購書應(yīng)當具備購房合同的主要內(nèi)容,是對認購預(yù)約成立的條件認識不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無論什么種類的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠然,商品房買賣合同特別是預(yù)售合同,的確在確認雙方買賣意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易,只要商品房認購書的內(nèi)同具備了購房合同成立的標準,就應(yīng)該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內(nèi)容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據(jù)這一標準,我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容中哪些是購房合同成立所必要的。

    當事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關(guān)于第二條商品房基本狀況,筆者認為,約定了房號就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項,可以通過開發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關(guān)于第三條商品房的銷售方式,筆者認為,本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下,銷售方式可以推定。關(guān)于第四條商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間,筆者認為,價款是購房合同的必要條款,由于目前商品房市場并未形成充分的競爭,難以確定市場價格,因此,價格約定是必要條件。當然,只要通過約定可以確定價格就可以了,至于付款方式和付款時間,完全可以通過交易習慣來確定。值得注意的是,由于商品房的面積有多種計算標準,例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大,直接影響著房屋總價的確定和單價的高低,因此筆者認為,面積計算方式應(yīng)為必要條款。

    關(guān)于第五條交付使用條件及日期,筆者認為,對于交付使用條件,相關(guān)法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定,包括強行性規(guī)定和任意性規(guī)定,可以起到漏洞補充的作用,因此并非必要。關(guān)于交付日期的問題,筆者認為,如果是現(xiàn)房出售,沒有約定交付日期的,可以通過合同法的催告制度解決;如果是預(yù)售,可以合理確定交付期限;關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標準承諾,筆者認為,如果開發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容,一般可以視為購房合同的內(nèi)容;即使沒有這方面的規(guī)定,也可以通過開發(fā)商的設(shè)計確定;如果開發(fā)商的設(shè)計中也沒有此方面的內(nèi)容,可以認定開發(fā)商至少應(yīng)當符合國家和行業(yè)的最低標準。因此,裝飾、設(shè)備標準不是購房合同的必要條款。關(guān)于第七條供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任,筆者認為,關(guān)于配套設(shè)施,各地政府往往對開發(fā)商都有比較明確的要求,因此本條并非必要條件。關(guān)于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬,筆者認為,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬,既可以通過其他買房人與開發(fā)商的約定來判斷,也可以通過公共配套建筑是否列入了開發(fā)商的建筑成本和公攤面積來確定,不是購房合同的必要條款。關(guān)于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜,商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定,并非必要條款。

    關(guān)于第十一條解決爭議的方法,筆者認為,司法裁判是法定的解決方式,雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決,更不影響合同的成立,并非必要條款。關(guān)于第十二條違約責任,筆者認為,根據(jù)商品房買賣合同的示范文本,逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計算方法,可以折衷裁定;商品房解釋中關(guān)于開發(fā)商的重大違約事項處理,也有很多明確的規(guī)定,賦予了買房者保護自己權(quán)利的充足方法,因此,違約責任不是必要條款。

    綜上所述,只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法,并可以據(jù)此確定面積等事項,或者能夠確定房屋總價款,那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件。但是應(yīng)當注意的是,只有在開發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務(wù)時,準買受人才有權(quán)請求法院強制開發(fā)商將房屋出售給自己。如果開發(fā)商履行了洽談義務(wù),雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容達成一致,那么,準買受人仍然無權(quán)提出強制購買的請求。這種標準,保證了商品房認購書強制雙方洽談的義務(wù),同時又不會干涉雙方的簽約自由。筆者認為是比較合理的。

    三、商品房認購書的成立和生效

    (一)商品房認購書的成立

    商品房認購書應(yīng)當具備哪些必要條款才能成立?有一種觀點認為,商品房認購書只有達到以下條件后才是有效的:第一,約定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照商品房認購書約定的主要條款簽訂購房合同;第三,在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買賣合同。

    筆者認為,商品房認購書并非購房合同的從合同,其成立和生效

    不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡,其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平,并且當事人就此達成了合意,合同債權(quán)就可以有效成立。反之,合同債權(quán)就不能有效成立。因此,商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的協(xié)議,就足以構(gòu)成獨立的合同。就可以推定開發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售,因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約;也能夠推定要按照商品房認購書約定的內(nèi)容洽談購房合同,同樣無需特約。

    商品房認購書簽訂后,雙方都有權(quán)要求對方按照商品房認購書約定的內(nèi)容洽談購房合同。如果將來雙方經(jīng)協(xié)商達成與商品房認購書內(nèi)容不一致的購房合同,也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。

    商品房認購書是否必須約定房號和單價?筆者認為,約定房號和單價并非確定認購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認購的房號和單價,認購的意思也是確定的。當然,這樣的商品房認購書對開發(fā)商不能形成足夠的義務(wù)。這樣的商品房認購書如果約定了準買受人應(yīng)當交付預(yù)約款,不簽訂購房合同預(yù)約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。

    (二)商品房認購書的生效

    在實踐中,很多開發(fā)商為籌集建房資金,在未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進行認購,并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效?一種觀點認為,內(nèi)部商品房認購書是無效的合同。其理由是,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定, 商品房預(yù)售應(yīng)當符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。

    筆者認為,商品房認購書并非購房合同,不能把買賣合同的生效條件誤認為是商品房認購書的生效要件,不應(yīng)要求簽訂商品房認購書時就符合商品房預(yù)售條件。無論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購房合同,或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否,均不應(yīng)影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認購書,并不實際支付購房款,不會因沒有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無效。

    在實踐中,內(nèi)部認購的目的通常是為了籌集資金。開發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后,就向資金擁有人發(fā)出較低價格的認購,認購人實際支付部分房款,在開發(fā)商以較高價格正式開盤后,開發(fā)商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款,認購人取得認購價和開盤價之間的差價。筆者認為,這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為,是無效的。但應(yīng)當澄清的是,這種認購實際上并不是預(yù)約性質(zhì),而是非法買賣的性質(zhì),應(yīng)當稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預(yù)約的無效,而是非法買賣的無效。

    四、預(yù)約款

    (一)預(yù)約款是否就是定金

    商品房認購書中最核心的條款,除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外,就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么,預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢?預(yù)約款是否就是定金?

    筆者認為,預(yù)約款并不一定就是定金。擔保法解釋第118條規(guī)定,如果沒有約定定金字樣,如果想認定款項的性質(zhì)為定金,必須通過約定的內(nèi)容來體現(xiàn)。如果雙方對于預(yù)約款的性質(zhì)沒有做出明確的約定,則不能當然推定預(yù)約款就是定金。也就是說,如果商品房認購書沒有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金,也沒有約定準買受人不在約定的將來時間洽談時預(yù)約款不退,開發(fā)商是沒有權(quán)利扣留預(yù)約款的。

    (二)約定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金

    大家知道,定金合同的內(nèi)容包括兩個方面,一個方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;另一個方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當雙倍返還定金。這兩個方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔保的效力。如果商品房認購書約定了準買受人不來洽談時無權(quán)要求返還預(yù)約款,就應(yīng)當推定出賣人默示承諾不履行洽談義務(wù)時雙倍返還預(yù)約款,此時應(yīng)認定其性質(zhì)為定金。因為商品房認購書是雙務(wù)合同,在準買受人在負有洽談義務(wù)的同時,開發(fā)商也負有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定,開發(fā)商違約拒絕洽談購房合同時,就無需與準買受人拒絕洽談時失去同樣數(shù)量的金額,這種條款是不公平的。

    (三)預(yù)約款能否作為開發(fā)商保留房屋的對價

    有種意見認為,商品房認購書約定了開發(fā)商的單方扣款權(quán)時,可以把預(yù)約款視為開發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對價,所以不存在不公平的問題。開發(fā)商洽談商品房認購書后,產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù),也產(chǎn)生了按照商品房認購書約定的條件簽定購房合同的義務(wù)。也就是說,開發(fā)商為此會影響其盡快出售房屋的目的。因此,如果準買受人無故不來洽談,無論商品房認購書是否約定開發(fā)商此時是否有權(quán)扣收預(yù)約款,開發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款,以作補償。至于如果因為開發(fā)商的違約行為,導(dǎo)致準買受人受有損害,準買受人完全可以要求開發(fā)商另行賠償。定金作用是擔保債權(quán)的履行,既不以發(fā)生損害為前提,也不以損害賠償為目的。因此,此時無需將預(yù)約款視為定金。

    筆者不同意這種觀點。我國實踐中的預(yù)約款并不具有對價的性質(zhì)。對價,是英美合同法上的理論。在英美合同法上,存有這樣一種土地購買合同。準買受人向土地出賣人繳納一小筆款項,土地出賣人允諾在將來以確定的價格將土地出賣給準買受人。在這個合同下,準買受人享有訂約的權(quán)利,出賣人允諾將該土地出賣給準買受人。這樣的允諾是可以強制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾,法律可以要求其強制出賣。

    這種情況看起來似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似,其實不然。首先,英國的土地保留對價支付后,就已經(jīng)歸土地出賣人所有了,不存在退還的問題,因此說它具有對價的性質(zhì)。而準買受人從未明示這筆錢從此就歸開發(fā)商所有,也就不具備對價的性質(zhì)。

    其次,因為土地出賣合同的內(nèi)容比較簡單,所以在支付土地保留金時,土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對價有著類似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾,準買受人是有權(quán)請求法院強制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說,這樣的約定,可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數(shù)情況下,簽訂商品房認購書也不具備購房合同的主要內(nèi)容,是不能強制履行的。

    至于無需雙倍返還,可以另行索賠的觀點,筆者認為,這種觀點是不恰當?shù)?。因為商品房認

    購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益,準買受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利,但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂,其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障,而僅能追究開發(fā)商的締約過失責任。而定金卻具有擔保債權(quán)履行的作用,主張雙倍返還無需主合同的成立,是比較公平也比較容易實現(xiàn)的。

    因此,商品房認購書中的預(yù)約款不是一種對價,而是一種擔保。如果沒有約定預(yù)約款不退條款,可以視為類同于酒席訂金。

    (四)作為定金的預(yù)約款

    如果商品房認購書約定或可以認定預(yù)約款的性質(zhì)是購房定金,那么,預(yù)約款是什么類型的定金?

    筆者認為,在商品房認購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下,作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容,作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán),具有解約定金的性質(zhì)。

    《擔保法司法解釋》第115條規(guī)定,“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當雙倍返還定金?！北緱l解釋認為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔保,顯然認為購房定金是立約定金。

    筆者不同意這種觀點。根據(jù)民法理論,立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。立約定金的生效是獨立的,在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點。前文已述,作為定金的預(yù)約款并不是擔保購房合同的訂立的,而是擔保雙方履行洽談義務(wù)的,只要雙方履行了洽談義務(wù),即使最終沒有達成購房合同,也不能適用定金罰則。該條解釋也承認,只有在拒絕訂立主合同時,才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此,在商品房認購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下,作為定金的預(yù)約款是違約定金。

    如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容,作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時,雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談訂約,而是訂約,作為定金的預(yù)約款所擔保的就是雙方的訂約,相對于購房合同來說就是立約定金。但應(yīng)當注意的是,相對于商品房認購書來說,它仍然是違約定金。

    還有一種意見認為,購房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說,準買受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價解除認購,開發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價解除認購,雙方除此之外無需對解約行為在承擔其他責任。

    筆者認為,預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法,定金除當事人另有訂定外,沒有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項規(guī)定,如無其他規(guī)定,定金不視為解約金。法國和日本民法規(guī)定了解約定金,解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說,只有法律做出了明確規(guī)定的情況下,解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國的法律沒有這樣的規(guī)定。我國《擔保法司法解釋》第117條規(guī)定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同,收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理,適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定?！币簿褪钦f,合同必須對這種解約權(quán)做出明確的約定,否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。

    如果商品房認購書中明確約定,交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價而解除主合同,收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同,這種約定是有效的。此時,如果當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的,對該合同不能強制實際履行。此時,應(yīng)允許合同解除,并裁判當事人以承擔定金處罰代替履行合同。

    五、違反商品房認購書義務(wù)的法律責任

    經(jīng)過了前文的討論,就可以確定違反商品房認購書義務(wù)的違約責任了。

    首先,有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。

    除此之外,還有一個是否可以要求強制履行和損害賠償?shù)膯栴}。筆者認為,如果商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容,準買受人可以向法院申請強制開發(fā)商按照認購書的內(nèi)容將房屋出賣給自己。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當認定為購房合同?！鄙唐贩拷忉尩谖鍡l的不足之處在于,當認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時,就應(yīng)當是可以強制執(zhí)行的了,不需要開發(fā)商實際收受了購房款的條件。

    如果商品房認購書不具備購房合同的主要內(nèi)容,則準買受人無權(quán)強制開發(fā)商將房屋出賣給自己。英國合約法上,認為這是不完全的協(xié)議。雖然雙方當事人可在要約和承諾的必要條件已經(jīng)相一致的意義上達成協(xié)議,但不存在合同,因為協(xié)議的條款是不固定的。除非合同的所有具體條款都是相一致的,他們之間就不會存在有約束力的合同(指購房合同)。

    當然,無論商品房認購書是否具備購房合同的主要內(nèi)容,均不影響守約方要求違約方賠償損害的權(quán)利。如果一方拒絕洽談,自然要承擔締約過失責任;如果雙方已經(jīng)洽談,并已經(jīng)洽談好條款,一方卻拒絕與另一方訂約,另一方有權(quán)要求強制購買,在開發(fā)商無法履約時,可以要求其賠償可得利益損失。

    結(jié)語

    由于現(xiàn)有法律缺乏相應(yīng)規(guī)定,商品房認購書在實踐中產(chǎn)生了很多問題。有種意見甚至認為,應(yīng)當廢除商品房認購書,將商品房認購書一律認定無效,預(yù)約款退還。筆者則認為,這種觀點有違意思自治的合同法原則,是不可取的。通過商品房認購書,可以確定買賣雙方洽談訂約的義務(wù),又避免了買房人草率簽約,是一種設(shè)計精巧的利益平衡制度。只要通過設(shè)立法律制度,合理的平衡買賣雙方的利益,商品房認購書是可以在房地產(chǎn)交易中好的作用的。

    參考書目:

    1、《債法總論》 史尚寬著 中國政法大學出版社 2000年

    2、《英國合同法》 何寶玉著 中國政法大學出版社 1999年

    3、《論合同漏洞的填補》 王利明 中國法學網(wǎng).個人網(wǎng)絡(luò)文集

    4、《審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 韓延彬 《人民司法》 2003年第6期

    5、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的理解與適用》 李國光等主編 2000年

購房定金合同范文第5篇

論文摘要：商品房廣告、商品房認購書及定金的性質(zhì)問題是目前商品房前期交易中易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。由于相關(guān)法律法規(guī)還不健全，政府監(jiān)督力度不夠，以至問題出現(xiàn)時，購房者往往處于被動地位。本文從保護購房者合法利益的角度出發(fā)，探討房地產(chǎn)前期交易中易出現(xiàn)糾紛的法律問題，明辯法理，也為糾紛的解決提出建議。

目前，關(guān)于房地產(chǎn)前期交易的法律性質(zhì)在理論界說法不一，加之法律法規(guī)還不健全，缺乏可操作性，這給實踐中案件的判決帶來一定難度。一般說來，商品房前期交易包括商品房廣告、認購書及定金等法律問題。

一、商品房銷售廣告的法律性質(zhì)

王小姐某日看到一則商品房廣告所寫：“城市靜謐花園，百米間距，挑高空間，一梯兩戶、南北通風，純板樓設(shè)計”。這則廣告讓追求居住品質(zhì)的王小姐非常心動，雖然價格較高，但王小姐仍然與開發(fā)商簽訂了正式的商品房買賣合同。然而當王小姐準備入住時，卻發(fā)現(xiàn)該樓盤旁邊緊鄰五環(huán)路，夜晚貨車通行；樓間距僅為20米；廣告中的純板樓設(shè)計變成了方正的塔樓，就更見不到南北通風的影子了，王小姐非常氣氛，準備將開發(fā)商告上法庭。

在以上的案例中，王小姐認為該樓盤實情與廣告不符，開發(fā)商違約。那么商品房廣告的內(nèi)容對開發(fā)商是否有約束力呢?這則較為典型的案例給人們以啟示。

(一)合同法的相關(guān)規(guī)定

商品房銷售廣告根據(jù)內(nèi)容界定可分為要約與要約邀請，根據(jù)合同法的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約是訂立合同的第一步，是必經(jīng)程序，一經(jīng)受要約人承諾，要約內(nèi)容即視為合同條款，對當事人雙方均有拘束力。而要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。它不是訂立合同的必經(jīng)階段，對當事人也無法律約束力。根據(jù)合同法的規(guī)定，商業(yè)廣告一般為要約邀請，內(nèi)容符合要約的視為要約。這則規(guī)定可以解釋的空間很大，而商品房廣告伴隨著商品房市場的泡沫經(jīng)濟更是亂象叢生。開發(fā)商通過各種廣告媒介吸引購房者，做出各式各樣的承諾，而當購房人入住時才發(fā)現(xiàn)承諾無法兌現(xiàn)，開發(fā)商往往利用自己的信息不對稱的優(yōu)勢而不顧購房者的權(quán)益，夸大宣傳、虛假廣告比比皆是，為保護購房者權(quán)益，在商品房銷售廣告的立法領(lǐng)域需要更詳盡的規(guī)定。

(二)相關(guān)司法解釋的規(guī)定

2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，第三條就商品房銷售廣告的法律性質(zhì)做出了規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任?！?/p>

《解釋》針對商品房的銷售廣告的法律性質(zhì)仍然與合同法一脈相承，也就是在通常情況下，商品房銷售廣告為要約邀請，《解釋》同時就商品房銷售廣告構(gòu)成要約的必要條件做出規(guī)定，為實踐審判提供了可具操作性的依據(jù)，根據(jù)《解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告構(gòu)成要約的必要條件為：

第一，出賣人就商品房“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。這一規(guī)定將開發(fā)商的允諾限定在“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”，縮小了可能產(chǎn)生爭議的范圍，而何為開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，一般應(yīng)指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定的用地范圍。這也就意味著開發(fā)商若對開發(fā)規(guī)劃范圍外如周邊自然環(huán)境或教育設(shè)施等做出的允諾，預(yù)購人即應(yīng)當判斷該廣告內(nèi)容不具有法律約束力。這種限定在減少爭議的同時存在著無從約束開發(fā)商就規(guī)劃范圍外的允諾的問題，目前，很多購房人正是被“周邊幽靜的環(huán)境，實力雄厚的教育機構(gòu)”這樣的允諾所吸引，因此，開發(fā)商就開發(fā)規(guī)劃范圍外的允諾是《解釋》的空白，有待于立法進一步完善，筆者認為立法中一一列舉可能存在的若干情形并不現(xiàn)實，但在全社會高呼誠信的今天，房地產(chǎn)立法體系中引入誠信做為基本原則應(yīng)屬必然，基本原則是一種克服法律局限性的立法技術(shù)。

誠信原則的引入無疑為司法實踐提供了依據(jù)，同時限制了開發(fā)商在商品房銷售廣告中的允諾行為，也能更好的保護預(yù)購人的權(quán)益。

第二，該說明和允諾具體確定。何謂具體確定呢?《解釋》沒有規(guī)定統(tǒng)一的標準，這便增加了司法實踐中的不確定因素，筆者認為具體確定是指廣告用語是明確的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱兩可的。如對房屋結(jié)構(gòu)的允諾：一梯兩戶，南北通風；層高達2.8米；樓間距為100米等。總之，購房人通過具體確定的廣告內(nèi)容可以判斷與開發(fā)商之間的基本權(quán)利義務(wù)，同時為避免不確定因素帶來的爭議，《解釋》應(yīng)進一步明確“房屋及相關(guān)設(shè)施”的具體類別。

第三，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響?！爸卮笥绊憽庇捎谄渲饔^性較強，在客觀上沒有一個可以量化的標準，不同類型的人對于“重大影響”的理解也會因人而異，因此，在司法實踐中，對于具體事例的判斷只能依據(jù)法官的經(jīng)驗及個案的具體情況，筆者認為，提供客觀上可以量化的標準更具有可行性，如預(yù)購人基于信賴開發(fā)商具體確定的允諾，造成了損失，包括實際損失及可預(yù)見的損失等。

二、商品房認購書及定金的法律性質(zhì)

(一)商品房認購書的法律性質(zhì)

商品房認購書通常是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前，就交易房屋有關(guān)事宜的初步確認所簽訂的文書。它是對雙方商品房交易的初步確認。認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況(含位置、面積等)；價款計算；簽署正式商品房買賣合同的時限約定。在現(xiàn)實交易中，開發(fā)商占據(jù)著主動地位，認購書的具體格式及內(nèi)容往往由開發(fā)商一方制定，而開發(fā)商往往制定對自己有利的條款，約定定金條款就是一例，買受人交付定金后，無論什么原因，只要不與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同就有定金被沒收的風險。目前，學界對認購書及定金的性質(zhì)眾說紛紜，這給司法實務(wù)帶來了一定的困惑，而購房人的利益同樣無法得到維護。

關(guān)于認購書的性質(zhì)，主要有以下幾種觀點：1．意向說。認為認購書只是買賣雙方的合作意向，不具有任何法律效力；2．擔保說。認為認購書是擔保簽訂正式合同的定金合同；3．正式合同說。認為只要雙方意思表示自愿真實，簽訂的認購書即可認定為正式的商品房買賣合同，而日后簽訂的正式合同應(yīng)做為認購書的補充。4．預(yù)約合同。認為認購書是約定將來簽訂正式的商品房買賣合同的契約。

筆者認為，意向說完全否認了認購書的法律效力，它的積極意義在于開發(fā)商無法將不平等的條件強加于購房者身上，但同時它也帶來了很大的交易風險，在當前房地產(chǎn)市場完全為賣方市場的情形下，容易導(dǎo)致開發(fā)商惡意拒絕交易，進行不正當競爭。

擔保說從積極的方面考慮，應(yīng)當是可以規(guī)避一房二賣的風險，而這種觀點對購房者是不利的，目前，購房人買房大多數(shù)是在購房廣告的夸大宣傳、售樓小姐威逼利誘式地勸說下誠惶誠恐的將幾萬元的預(yù)付款交給開發(fā)商的，而開發(fā)商往往在接下來的談判中強加不合理的條件給購房人，在這種情形下，若采用擔保說，結(jié)果必然致購房人啞巴吃黃連，有苦說不出的境地，購房人的權(quán)益無法得到保障，這也是目前開發(fā)商大力推崇此種觀點的原因。

將認購書完全等同于正式合同同樣有其不妥之處，往往簽訂認購書的時機、條件并不成熟，交易雙方具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不明晰，將其完全等同于正式合同無異斷了購房者的后路，也更容易產(chǎn)生糾紛。當然，我們并不排除認購書在特定情形下可以成為正式合同的可能。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。”依據(jù)《解釋》，將認購書認定為正式的商品房買賣合同必須具備兩個條件：第一，具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容；第二，出賣人已經(jīng)按照約定收取了房款。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容共有十三項，若缺失一項或幾項能否構(gòu)成正式的商品房買賣合同呢，《解釋》并沒有進行說明，這同樣給司法實務(wù)帶來一定的困難。筆者認為，應(yīng)將這十三項內(nèi)容劃分為必要條款及可補充的條款，而必要條款很顯然是正式的商品房合同所必須具備的，而可補充的條款可以經(jīng)過日后的補充協(xié)議予以完善。

在通常情況下，應(yīng)將認購書認定為預(yù)約合同。傳統(tǒng)民法將契約分為預(yù)約與本約，預(yù)約是約定將來在一定的時期內(nèi)訂立本約的契約，本約即是將來要訂立的契約。預(yù)約與本約均為獨立合同，預(yù)約的訂立經(jīng)過交易雙方意思表示達成一致，并且內(nèi)容也就是雙方為訂立本約而進行商談的義務(wù)也是具體確定的。當開發(fā)商與購房者簽訂認購書，雙方均有固定交易機會的真實目的，同時約定了一定時限訂立正式的商品房買賣合同，由于房屋買賣不同于普通商品買賣，認購書作為預(yù)約合同的獨立性意味著對交易雙方的約束作用，這更有利于維護做為弱者的購房人的利益的維護，有利于公平的房地產(chǎn)市場前期交易秩序的確立?？傊?，通常情況下商品房認購書為預(yù)約合同，在特定情形下可以認定為正式的商品房買賣合同。

(二)商品房認購書的法律效力

認購書的性質(zhì)確定后需要明確的是認購書作為預(yù)約合同具有怎樣的法律效力。預(yù)約雖然不如本約內(nèi)容詳備，但仍然具備著確定性的要素，即為合法的行為，未來必須訂立本約和主要內(nèi)容所確認的法律關(guān)系雙方當事人應(yīng)予以遵守。作為預(yù)約合同的認購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括雙方自愿真實的意思表示，標的的確定性及約束條款。具備預(yù)約合同基本條件的認購書的法律效力為買賣雙方應(yīng)履行盡最大努力進行談判磋商的義務(wù)。談判磋商以誠實信用、公序良俗為基本原則，一方不得利用自己的優(yōu)勢地位，強加不合理條件給對方當事人。對于開發(fā)商而言，應(yīng)為購房人保留標的房，與購房人善意磋商談判。而對于購房人而言，也應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)與開發(fā)商進行磋商談判。如果雙方當事人已盡最大誠信義務(wù)進行磋商談判，但仍然對正式商品房買賣合同主要條款存有異議致交易終止的，雙方不承擔任何責任。

(三)認購書中有關(guān)定金的法律問題

當開發(fā)商與購房人簽訂認購書后，往往向購房人收取一定的費用，稱呼五花八門，如“預(yù)付款”、“訂金”、“保證金”等。那么，收取費用的性質(zhì)是什么?開發(fā)商有沒有權(quán)利沒收?購房人如何保護自己的權(quán)利呢?要解答以上問題，我們不得不對開發(fā)商收取的費用的法律性質(zhì)進行分析。