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房地產(chǎn)管理法范文第1篇

一、關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的資格問題1.從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者，應當是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)）。

2.不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認定合同有效。

二、關于國有土地使用權的出讓問題3.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。

4.出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權，對于出讓集體土地使用權或未經(jīng)依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效。

5.出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續(xù)轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可認定合同有效。

三、關于國有土地使用權的轉讓問題6.國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經(jīng)有關主管部門批準補辦了征用手續(xù)轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉讓未經(jīng)依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可認定合同有效。

7.轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關主管部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續(xù)的，可認定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權轉讓合同，沒有其他違法行為的，經(jīng)有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續(xù)。

9.享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發(fā)建設，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權轉讓手續(xù)，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續(xù)。

10.以轉讓方式取得的土地使用權的使用年限，應當是土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。

11.土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續(xù)的，可認定合同有效。

12.轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續(xù)的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

14.土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續(xù)的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

四、關于國有土地使用權的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續(xù)，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。

16.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續(xù)將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應當認定后一個抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續(xù)的，可認定合同有效。

五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續(xù)。

19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權而認定合同無效。

20.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經(jīng)有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續(xù)，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續(xù)的，可認定合同有效。

22.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規(guī)定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。

23.合建合同對房地產(chǎn)權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。

六、關于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。

25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。

26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。

27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經(jīng)預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。

七、關于預售商品房的轉讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。

29.商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關主管部門辦理了有關手續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續(xù)的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續(xù)，也可認定轉讓合同有效。

30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。

八、關于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。

33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協(xié)商預售商品房價格。協(xié)商不成的，可參照當?shù)卣嫉膬r格、房地產(chǎn)部門認可的評估的價格，或者當?shù)赝谕愅|房屋的市場價格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。

九、關于違反合同的責任35.經(jīng)審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。

36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。

37.當事人以對合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經(jīng)驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經(jīng)營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。

39.合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。

40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)?，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。

44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。

十、關于無效合同的處理問題45.經(jīng)審查認定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數(shù)額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規(guī)而致合同無效的，應追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財產(chǎn)。

46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉化形態(tài)，分別處理：

（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

（2）資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經(jīng)濟賠償；

房地產(chǎn)管理法范文第2篇

城市房地產(chǎn)管理辦法完整版全文第一章　總　則

第一條　為了加強對城市房地產(chǎn)管理，維護房地產(chǎn)市場的秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，制定本法。

第二條　在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋建筑及構筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條　國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃拔國有土地使用權除外。

第四條　國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民住宅條件。

第五條　房地產(chǎn)權利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權利人的合法益受法律保護任何單位和個人得侵犯。

第六條　國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?？h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)　土地使用權出讓

第七條　土地使用權出讓，是指國家將有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定的年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第八條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地使用權方可有償出讓。

第九條　土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地規(guī)劃。

第十條　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下的控制指標擬訂度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或省級人民政府批準。

第十一條　土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途年限的其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市，縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十二條　土地使用權出讓，可采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可采取雙方協(xié)議方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

第十三條　土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。

第十四條　土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

第十六條　土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓土地;未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權解除合同，有土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可請求違約賠償。

第十七條　土地使用者必須改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用出讓金。

第十八條　土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預表，用城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用辦法有國務院決定。

第十九條　國家土地使用者依法取得土地使用權，在出讓合同約定使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)地的實際情況給予相應的補償。

第二十條　土地使用權因土地來失而終止。

第二十一條　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅地的，應當予以批準。經(jīng)批準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依法規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用者由國家無償收回。

第二節(jié)　土地使用權劃撥

第二十二條　土地使用權劃撥，是批縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅地音交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的期制。

第二十三條　下例建設用的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥的：

(一)國家機關用地和軍事用發(fā);

(二)城市基礎設施用地的公益事業(yè)用地;

(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第二十五條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金的百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)項目設計、施工、必須符合國家有關的標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

第二十七條　依法取得土地使用權，可以依照本法和有關法律、行下政法規(guī)和規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十八條　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。

第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的經(jīng)營場所;

(三)有符合國務院規(guī)定的注冊資金;

(四)有足夠的專業(yè)技術人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

第四章　房地產(chǎn)交易

第一節(jié)　一般規(guī)定

第三十一條　房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十二條　基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。

第三十三條　國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評沽應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

第三十四條　國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十五條　房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。

第二節(jié)　房地產(chǎn)轉讓

第三十六條　房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為第三十七條　下列房地產(chǎn)，不得轉讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關和行執(zhí)機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

(三)依法收回土地使用權;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

第三十八條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已支付部份土地使用權出讓金，并取得土地使用證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第三十九條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定的，報有批準權的人民政府審批。報有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條　房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十一條　房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十二條　出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

第四十三條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地的使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同相應調(diào)整土地使用權出讓金。

第四十四條　商品房預售，應當符合下列條件。

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十五條　商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。

第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押

第四十六條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第四十七條　依法取得的房屋所有權連同該屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十八條　房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書，房屋所有權證書辦理。

第四十九條　房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十條　設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

第五十一條　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將士地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增的房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

第四節(jié)　房屋租賃

第五十二條　房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條　房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十四條　住宅用地的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條　以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。

第五節(jié)　中介服務機構

第五十六條　房地產(chǎn)中介服務機構包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。

第五十七條　房地產(chǎn)中介服務機構應具備下列條件：

(一)有自已的名稱和組織機構;

(二)有固定的服務場所;

(三)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;

(四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。

第五十八條　國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

第五章　房地產(chǎn)權屬登記管理

第五十九條　國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。

第六十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實頒發(fā)房屋所有權證書。

房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變使用更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地權證書。法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。

第六十一條　房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十二條　經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍的土地使用權的確認和變更。分別載入房地產(chǎn)權證書。

第六章　法律責任

第六十三條　違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十四條　違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條　違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條　違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條　違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可經(jīng)并處罰款。

第六十八條　違反本法第五十七條規(guī)定的，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條　沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款;情節(jié)嚴重的，由上級機構或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十條　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任;不構成犯罪的，給予行政處分。

房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任;不構成犯罪的，給予行政處分。

第七章　附　則

房地產(chǎn)管理法范文第3篇

    為適應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產(chǎn)中介服務管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強房地產(chǎn)中介服務管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等房地產(chǎn)中介服務活動，實施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，測定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

    第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產(chǎn)中介服務的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務管理工作。

    第二章 中介服務人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產(chǎn)及相關專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的中級以上專業(yè)技術職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務。

    第六條 房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

    房地產(chǎn)估價師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。

    房地產(chǎn)估價員須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。

    第七條 國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動關鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

    第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應在當?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關申請補發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產(chǎn)中介服務機構資質年審進行。

    第三章 中介服務機構管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務機構，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等方面服務的經(jīng)營活動并具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務活動，應當設立相應的房地產(chǎn)中介服務機構。

    第十一條 設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機構及章程；

    （二）有固定的服務場所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產(chǎn)價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質。

    一級房地產(chǎn)估價機構可以從事各類房地產(chǎn)價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。

    二級房地產(chǎn)估價機構可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價格評估。

    三級房地產(chǎn)估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

    臨時資質房地產(chǎn)估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。

    （一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人10名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師和高級會計師各1名；有相應的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務。

    一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

    （二）二級經(jīng)紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人5名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師各1名，會計師1名；有相應的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務。

    二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

    （三）三級經(jīng)紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人3名以上，同時高級工程師或高級經(jīng)濟師1名，會計師1名，有相應的經(jīng)營業(yè)績。

    三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質。

    一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機構的資質不分等級。

    設立房地產(chǎn)咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總人數(shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機構資質由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十五條 設立房地產(chǎn)中介服務機構應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務機構資質證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務機構實行年審制度。房地產(chǎn)估價機構和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務機構由核發(fā)資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務機構，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務機構必須履行下列義務：

    （一）遵守有關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

    （三）按核準的業(yè)務范圍及合同約定從事經(jīng)營活動；

    （四）依法交納稅費；

    （五）按規(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；

    （六）接受行業(yè)主管部門及其它有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務，由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產(chǎn)中介服務合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務合同應當包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務項目名稱；

    （三）標的內(nèi)容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費數(shù)額和支付方式、時間；

    （六）違約責任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務機構應接受當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關報表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務人員失誤給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務機構造成經(jīng)濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務；

    （三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；

    （四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務機構到本省從事房地產(chǎn)中介服務，應到省建設行政管理部門備案。

    第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設立的房地產(chǎn)中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內(nèi)進行重新登記，換發(fā)新的資質證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務。

房地產(chǎn)管理法范文第4篇

第一章總則

第一條房地產(chǎn)稅費一體化征管是指凡涉及土地、房產(chǎn)領域開發(fā)和交易應向國家繳納的各項稅收及各種非稅收入，由縣政府組織縣財政局、國稅局、地稅局和相關職能部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定，實行集中征收的一種管理方式。

第二條房地產(chǎn)稅費一體化征管工作由縣房地產(chǎn)稅費一體化征管工作領導小組負責組織領導，領導小組辦公室具體負責房地產(chǎn)稅費一體化征管的日常工作，下設縣房地產(chǎn)稅費一體化征收管理中心（以下簡稱縣一體化中心），實行集中辦公，一體化服務，切實降低單位征收成本、推進透明行政、方便群眾辦事。由縣財政、國土資源、建設、規(guī)劃、人防、國稅、地稅、房產(chǎn)、城管、科技、氣象、發(fā)改、經(jīng)濟、銀行等部門進入縣一體化中心集中辦公。

第三條按照“以票管稅管費、先稅費后辦證”的原則，對土地審批、土地使用權出（轉）讓、建筑安裝、房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易、辦證等各環(huán)節(jié)應繳納的稅費，實施“一站式”征收。

第四條房地產(chǎn)稅費一體化征管工作實行“七個統(tǒng)一”：

（一）統(tǒng)一稅費項目，明確征收標準；

（二）統(tǒng)一配合，實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享；

（三）統(tǒng)一項目資料庫，實現(xiàn)計劃控制和源頭控管；

（四）統(tǒng)一審批程序，實現(xiàn)“聯(lián)審聯(lián)批”和即時發(fā)證；

（五）統(tǒng)一網(wǎng)絡，實現(xiàn)管理電算化；

（六）統(tǒng)一辦事流程，實現(xiàn)“一站式”服務；

（七）統(tǒng)一稽查機制，堵塞征管漏洞，防止稅費流失。

第二章征管范圍和稅費種類

第五條房地產(chǎn)稅費一體化征管范圍主要包括土地審批、土地使用權出讓、土地使用權轉讓、企事業(yè)單位因改制撤并或拆舊建新而發(fā)生的資產(chǎn)產(chǎn)權變更或交易、商品房（增量房，下同）開發(fā)和交易、個人合資合作建房、個人拆舊建新、單位非住房和政府非住房建設工程、存量房（二手房、包括房改房、經(jīng)濟適用房，下同）交易、土地使用登記辦證和房屋產(chǎn)權證辦證、改變土地用途和建筑容積率等規(guī)劃設計條件的行為、房地產(chǎn)出租和自營業(yè)務、處罰土地違法違規(guī)占用和交易、處罰違法違章建筑、偷漏稅費的稽查處罰等業(yè)務。

第六條凡涉及土地、建筑及其交易、辦證等各環(huán)節(jié)的所有稅費（包括服務性收費，下同）統(tǒng)一納入縣一體化中心征管。

（一）財政部門：土地價款、土地收益金、滯納金及罰款。

（二）國稅部門：企業(yè)所得稅、建筑耗材未按規(guī)定取得購進發(fā)票應補交的增值稅、滯納金及罰款。

（三）地稅部門：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、資源稅、印花稅、稅款滯納金及罰款。

（四）規(guī)劃部門：建筑物定點放線費，工程測量費，規(guī)劃道路定線費，地、縣、鄉(xiāng)圖編繪費、工程竣工測量費，工程線路測量費。

（五）建設部門：城市基礎設施配套費、建筑行業(yè)勞保統(tǒng)籌基金、建設工程交易服務費、建設施工安全服務費。

（六）人防部門：防空地下室易地建設費。

（七）經(jīng)濟部門：散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金。

（八）城管部門：城市道路占用費、城市道路挖掘修復費、建筑材料垃圾運輸清掃保潔費、建筑垃圾處置費。

（九）科技部門：一般工業(yè)與民用建筑抗震設防要求確認費。

（十）國土資源部門：工程測量費、用地管理費、土地證書工本費、地籍調(diào)查費、抵押登記費、土地交易服務費、利用測繪成果成圖資料費。

（十一）房產(chǎn)部門：房屋所有權登記費、白蟻預防費、住房及非住房轉讓手續(xù)費、房屋分戶圖測量費、測量成果利用費、房產(chǎn)測繪費、換證服務費、檔案利用服務費、維修基金、房產(chǎn)抵押手續(xù)費。

（十二）氣象部門：防雷技術服務費。

（十三）防洪保安資金、工會經(jīng)費、殘疾人就業(yè)保障金、被征地農(nóng)民社會保障費，建筑業(yè)、房屋交易的價格調(diào)節(jié)基金、環(huán)衛(wèi)費及以上款項的滯納金及罰款由縣一體化中心代收。

第三章稅費標準和計算價格

第七條土地審批、土地使用權出（轉）讓、房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易、辦證等各環(huán)節(jié)應繳的稅收和非稅收入，包括按土地面積和建筑面積計征的定額標準以及按建筑造價和銷售價格計征的比例標準，由縣一體化中心根據(jù)中央、省、市有關法律法規(guī)規(guī)定，結合我縣實際情況制定并執(zhí)行（另行文）。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易時的計稅價格和計費價格以實際價格為準，當實際價格低于市場價時，以政府的基準地價修正的標定地價和財稅部門公布的最低計稅價格或經(jīng)相關行政主管部門審查備案的評估價格為依據(jù)。

第四章崗位設置及業(yè)務流程

第九條縣一體化中心整合各職能部門對土地、房產(chǎn)開發(fā)建設和交易、辦證等各個環(huán)節(jié)業(yè)務的審批、征稅、收費、開票、辦證、稽查等行政管理職能，設立縣國土資源局、規(guī)劃局、建設局、人防辦、經(jīng)濟局、城管局、房產(chǎn)局、財政局、國稅局、地稅局、銀行等11個職能部門的辦事窗口，具體負責行政許可業(yè)務受理、稅費計算征繳和證件制作工作。

設立綜合管理窗口，負責縣一體化中心日常工作和發(fā)改部門審批備案、應繳稅費的最后確認、相關部門證件辦理的審核和發(fā)放工作，各部門辦理沒有納入“一體化”循環(huán)征收的收費及罰款業(yè)務。

第十條縣一體化中心辦事審批實行“一廳管理、內(nèi)部流轉、限時辦結、統(tǒng)一出證”的“一站式”服務，實行土地審批、土地使用權出讓、土地使用權轉讓、規(guī)劃許可、建筑許可、竣工驗收、土地使用權證登記頒證、房屋產(chǎn)權辦證、國有房地產(chǎn)自營和出租等9個環(huán)節(jié)的內(nèi)部循環(huán)。利用內(nèi)部循環(huán)表進行聯(lián)審聯(lián)批，稅費由各執(zhí)收單位計算，綜合管理窗口審批。受理業(yè)務的前置條件和行政審批由相關職能部門負責，發(fā)證由綜合管理窗口把關。

第五章信息化管理

第十一條縣一體化中心專門設置專業(yè)局域網(wǎng)，實行電腦開票和電腦打印證件。

第十二條房地產(chǎn)稅費征管軟件統(tǒng)一各職能部門的原有軟件，縣一體化中心擁有對縣規(guī)劃、建設、國土資源、房產(chǎn)等四個部門辦理各自證件的授意權，即對納稅繳費辦證人沒有辦理稅費繳納業(yè)務的，縣一體化中心就不能為其辦理相應證件。

第十三條建立“一戶式”存儲基礎數(shù)據(jù)庫，綜合國土資源部門的土地信息、工商部門的注冊信息、發(fā)改部門的項目信息、建設部門的建設信息、規(guī)劃部門的規(guī)劃信息、房產(chǎn)部門的房產(chǎn)信息等相關部門信息。信息數(shù)據(jù)資料庫建成后，信息資料數(shù)據(jù)在縣一體化中心所有窗口傳遞共享，用于稅費預測、數(shù)據(jù)分析、全程監(jiān)控和稅費征繳、檢查清收等方面工作，為領導決策提供科學依據(jù)。

第六章配套措施

第十四條實行“七證一表兩票”和資料備案管理。“七證一表兩票”納入縣一體化中心管理，實行集中辦理，切實做到“以票控稅控費，先稅費后發(fā)證”。

“七證一表”即建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、商品房預售許可證、土地使用證、契證、房屋產(chǎn)權證和建設工程竣工驗收備案表。

“兩票”即稅務發(fā)票、非稅收入票據(jù)（包括服務性收費票據(jù)）。

第十五條房地產(chǎn)稅費一體化征管運行后，國有土地使用權出（轉）讓只接受有資質的房地產(chǎn)開發(fā)公司和單個自然人競拍，不接受多個自然人聯(lián)合體報名參與競拍。

第十六條房地產(chǎn)稅費一體化征管運行后，縣非稅收入管理局將對進入縣一體化中心的各執(zhí)收單位停止發(fā)放非稅收入收費票據(jù)，由縣一體化中心統(tǒng)一辦理各部門的收費業(yè)務。對必須進行現(xiàn)場執(zhí)行的，經(jīng)縣一體化中心審核批準，由縣一體化中心統(tǒng)一向各執(zhí)收單位發(fā)放和結算非稅收入收費票據(jù)，并在發(fā)放的票據(jù)上注明專用收費項目。

第十七條縣一體化中心實現(xiàn)的非稅收入實行縣財政與各職能部門分成的辦法（不含土地出讓收入和建筑行業(yè)勞保基金）。收入分成須遵循以下原則：確保單位既得利益的原則；收入分成共享的原則；確保單位正常運轉的原則。以年—2009年三年的平均數(shù)為基數(shù)，完成或超過基數(shù)的分成標準將根據(jù)各職能部門的實際情況待“一體化”征收運行半年后制定具體分成細則報縣政府審批后實施。返還單位的非稅收入納入部門預算，其余上交縣財政。

第十八條部門自行查補的收入，由縣財政按現(xiàn)行預算管理體制進行分配；由縣一體化中心查補出的收入，全額上繳縣財政。

第十九條按照縣一體化中心實際入庫稅費總額的3％提取工作經(jīng)費，設立專賬，年初納入財政預算，用于縣一體化中心日常運轉開支。

第二十條建立房地產(chǎn)稅費一體化征管工作聯(lián)席會議制度，由縣一體化中心根據(jù)工作需要，定期或不定期召集各職能部門相關負責人參加會議，集中研究解決一體化征管工作中的難點熱點問題。

第二十一條成立“縣房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合執(zhí)法大隊”，從監(jiān)察、法制、財政、公安、規(guī)劃、國土資源、建設、人防、房產(chǎn)、國稅、地稅、經(jīng)濟等部門抽調(diào)人員組成，對全縣房地產(chǎn)領域的違法違規(guī)占地、違法違規(guī)建筑、偷漏拖欠稅費的行為開展常年稽查。

第七章監(jiān)督和處罰

第二十二條各相關部門要嚴格按規(guī)定的工作流程辦事，實行項目資料公開傳遞、陽光操作、信息數(shù)據(jù)共享，實現(xiàn)房地產(chǎn)各項稅費業(yè)務均在縣一體化中心內(nèi)部進行聯(lián)審聯(lián)批，稅費在縣一體化中心繳納。

第二十三條嚴格按規(guī)定標準足額征收各項稅費。不得擅自提高或降低征收標準，不得擅自增加或減少稅費征收項目。嚴禁收“人情稅、人情費”，堅決杜絕收入流失。

第二十四條嚴禁縣一體化中心外發(fā)證、稅前發(fā)證、費前發(fā)證、私自發(fā)證和在縣一體化中心外給單位提供“兩票”等行為。一經(jīng)查出，立即停止其單位的非稅收入返還，并從財政下?lián)芙?jīng)費中扣繳其造成流失的稅費。

第二十五條各部門單位派出人員由縣一體化中心管理，入駐工作人員工作表現(xiàn)由縣一體化中心向派出單位反饋情況，年終考核、評先評優(yōu)、提拔重用由縣一體化中心和派出單位共同考評。對工作中涉及違規(guī)審批、越權審批及失職、瀆職或不作為等行為，將嚴格依法依規(guī)追究責任；對不能按基本要求履行縣一體化中心工作職責或嚴重違反有關規(guī)定的工作人員，縣一體化中心要及時按規(guī)定提出處理意見并退回原單位，原派出單位應按有關規(guī)定予以處理，并另行委派人員。

第二十六條土地及房屋中介評估機構必須以規(guī)程結合市場價格為準則開展評估。對有意出具不符合規(guī)程要求的評估報告，縣一體化中心要將情況及時向評估機構通報；對屢次有意出具不符合規(guī)程評估報告的評估機構，停止其參與本行政區(qū)評估業(yè)務；情節(jié)嚴重的，上報其主管行政部門，由其主管部門依照法律法規(guī)進行處罰。

第二十七條縣監(jiān)察部門對各職能部門一體化征管工作執(zhí)行情況進行定期或不定期的全面監(jiān)督檢查。

第八章附則

房地產(chǎn)管理法范文第5篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；質量；風險；

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目質量風險

房地產(chǎn)項目是泛指建設單位(包括政府、企業(yè)和個人投資者)投資建設的具有一定功能可供人類使用的房屋建筑、構筑物及其附屬設備。房地產(chǎn)開發(fā)項目在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中定義為：在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。

質量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面。消費者重視房屋的產(chǎn)品質量，施工單位偷工減料、施工技術水平落后、建筑結構有安全隱患等，是造成項目質量風險的主要因素。房屋設計的戶型結構沒有充分考慮消費者對使用功能的需求，也是房屋質量不佳的重要因素。

二、項目質量風險的原因分析

一般由于較嚴重的質量缺陷或質量事故的出現(xiàn)，才會導致質量風險的存在。例如樓板裂縫問題，造成滲水，最終導致業(yè)主的索賠。通過分析有以下幾方面的原因：

（一）人的因素難以實現(xiàn)全面有效控制

在建筑施工現(xiàn)場的操作型工序一般都具有勞動密集的特性，投入勞動力眾多，所以難以對每位操作人員實現(xiàn)有效的監(jiān)控。在工程實踐操作中，由于個別操作人員違規(guī)操作所引起的項目質量問題是屢見不鮮的。

（二）對施工用料的因素較難實現(xiàn)全面控制

施工工序質量控制過程中，由于施工用料的用量大、種類多，對施工用料因素很難實現(xiàn)全面控制。在實際操作中，監(jiān)理工程師通過施工用料產(chǎn)品出廠檢驗報告及到現(xiàn)場產(chǎn)品的抽樣復試報告可以審核和控制。但大多數(shù)施工用料，如沙子、水泥、空心磚等質量離散性較大，而且施工用料進場的時間很隨機，經(jīng)常夜間進場，使得施工用料的全面、有效、實時的控制很難實現(xiàn)。

（三）質量控制過程中難以做到多次、細致、全面的檢查，僅僅一次全面檢查，部分當時未出現(xiàn)的質量隱患可能會遺漏。

事實上，由于現(xiàn)場施工用料的用量大、種類多、范圍廣，難以實現(xiàn)全面細致檢查，但采取抽樣檢查的方法，又會遺漏一些質量問題。對操作型工序施工用料如何實現(xiàn)全面控制也是一個較為突出的難點。

另外，如果開發(fā)項目的房屋都已銷售出去，開發(fā)商所面對的就是業(yè)主的100%的檢查，在這種情況下就需要開發(fā)商組織施工單位、監(jiān)理單位進行分戶驗收，全面的進行檢查整改，盡量做到在業(yè)主入住以前消滅存在的質量問題，把業(yè)主對工程質量的索賠風險降至最低。

三、加強項目質量管理及控制的措施

針對項目質量風險復雜多樣、難以控制、反復出現(xiàn)的特點，開發(fā)商要積極采取各種措施規(guī)避和控制工程質量風險。在項目整個建設期都會存在質量風險，包括前期立項階段、施工準備階段、工程實施階段和竣工驗收階段，開發(fā)商對項目質量的控制主要有以下幾個方面。

（一）施工準備階段是工程質量控制的關鍵

開發(fā)商要認真做好施工前的準備工作，組織工程技術人員認真審圖，對設計交底和圖紙審核的質量控制。開發(fā)商對關鍵部位及對質量要求高的設備要進行甲供，嚴格設備采購環(huán)節(jié)，做好設備采購的質量控制。此外，在與施工方的合同中對質量的條款進行嚴格的界定，并做好施工前的質量教育與培訓，增強項目管理人員質量意識，督促施工單位做好施工前的各項準備工作。

（二）工程實施階段是工程實體質量產(chǎn)生的最主要階段

工程實施階段是住宅質量的具體形成過程，企業(yè)要對住宅質量作好事前、事中和事后控制。

首先，要選擇信譽好、有創(chuàng)意的設計單位來承擔設計任務，只有設計新穎才能吸引顧客，才能為今后的暢銷打下夯實的基礎。

其次，通過公開招標選取資金實力雄厚、技術設備先進、管理水平高的施工單位來承擔施工任務，在施工階段盡量減少質量隱患。在評標時，開發(fā)商不能只追求低價格，過低的價格可能存在潛在的質量風險，應綜合的比較他們的管理水平及技術力量等。

最后，委托值得信賴、具有較高資質的監(jiān)理單位來承擔監(jiān)理任務。根據(jù)《建筑工程質量管理條例》規(guī)定：成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)必須實行監(jiān)理制，監(jiān)理單位的公正性、客觀性對保證住宅工程質量是非常必要的，監(jiān)理單位既不能袒護開發(fā)商，也不可以與施工單位串通一氣坑害開發(fā)商。此外，監(jiān)理單位還應協(xié)助開發(fā)商對項目進行管理，重點是控制住宅工程的質量、投資和工期，在保質保量的基礎上，盡量降低成本，縮短工期，處理好與各方的關系。

（三）竣工驗收階段把好質量關

首先工程應通過各有關部門的驗收，開發(fā)商應與施工單位、監(jiān)理單位一起對工程質量進行全面地、徹底地檢查，涉及安全和使用功能的工程必須進行復查，應按照有關專業(yè)工程質量驗收標準進行檢查。盡量在住宅工程交付業(yè)主使用前將質量隱患整改到位，以免造成業(yè)主對工程質量進行索賠。

（四）做好售后服務。

做好售后服務，選擇有成熟經(jīng)驗及一流的管理水平的物業(yè)公司進行物業(yè)管理，能夠使開發(fā)商在社會上樹立良好的形象。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部設立住房質量投訴部門，負責接待業(yè)主的住房質量投訴，業(yè)主可以通過物業(yè)公司找開發(fā)公司的住房質量投訴部門聯(lián)系施工單位處理住房質量缺陷，這樣能夠避免業(yè)主因住房出現(xiàn)質量問題到處投訴而影響開發(fā)商在社會上信譽。

（五）開發(fā)商必須絕對遵守有關工程質量的法律、法規(guī)、條文，承擔的質量責任和義務，將自己的行為納入法律允許的軌道。聘請相關法律顧問，吃透有關法律，保證不違法、不違規(guī)。

參考文獻：

[1]盧有杰，王勇譯.項目管理知識體系指南（第3版）[M].北京：電子工業(yè)出版社,2005.